TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta (30) de septiembre de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2012-000992
Sentencia Definitiva

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761.-

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO y ANA PINEDA DE RANGEL, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.605.375 y V-5.118.970, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 13.402 y 77.397.-

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RIGOBERTO ENRIQUE RAMIREZ PEREZ y MANUEL MEZZONI RUIZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.802 y 74.568.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

-I-
NARRATIVA

Se inició el presente juicio, mediante escrito de demanda incoado por las ciudadanas ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO y ANA PINEDA DE RANGEL, quienes actúan con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 27 de septiembre de 2012, la cual le correspondió conocer a éste Juzgado, previo sorteo de Ley.-
En fecha 1 de octubre de 2012, éste Juzgado dictó auto por medio del cual procedió a admitir la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada. Luego, el día 19 de noviembre de 2012, el alguacil de éste Circuito Judicial, dejó constancia que citó a la parte demandada, quien le recibió y firmó el recibo de citación.-
Mediante escrito de fecha 19 de diciembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representado, así mismo, reconvino en la demanda. Luego, el día 28 de febrero de 2013, se dictó auto en el cual se admitió la reconvención propuesta.-
En fecha 15 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, procedió a contestar la reconvención propuesta.-
Los días 25 de junio de 2013 y 27 de mayo de 2014, los representantes judiciales de las partes, consignaron escritos de promoción de pruebas. En fechas 19 de julio de 2013 y 20 de junio de 2014, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.
-II-
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Ahora bien, estando en la oportunidad procesal para decidir la presente causa, pasa éste Sentenciador a efectuar un análisis de los términos en que quedó planteada la litis, en virtud de los argumentos esgrimidos por las partes a los fines de determinar los limites de la controversia:
DEL LIBELO DE DEMANDA
En el escrito libelar que encabeza las presentes actuaciones, las ciudadanas ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO y ANA PINEDA DE RANGEL, apoderadas judiciales de la parte demandante, la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, arguyeron lo siguiente:
Que, consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que le ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, quien es el vendedor en ese contrato de opción de compra-venta, se obligó a dar en venta a su representada, ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, quien es la compradora, un inmueble de su propiedad, tal y como consta en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el No. 7, Tomo 21, Protocolo 1º, constituido por una casa de habitación familiar y el lote de terreno donde está edificada, situado en la calle Margado, Hoyo de La Puerta, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Que, el inmueble de esa opción de compra-venta, está edificado sobre un terreno que forma parte de la propiedad, cuyos linderos y medidas, son los siguientes: NORTE: Con calle Luisa Cáceres de Arismendi; SUR: Con final de calle Margado; ESTE: Con terreno propiedad de la sociedad mercantil PROYECCIONES OBRAS Y URBANISMO, C.A.; y OESTE: Con terreno propiedad de la sociedad mercantil PROYECCIONES OBRAS Y URBANISMO, C.A. El terreno que ocupa la propiedad de esa opción de compra-venta, tiene una extensión de 17 metros de largo, por 12 metros de ancho, con un área aproximada de 204 Mts2.-
Que, está construido en Tres Niveles. El Primer Nivel: El techo del segundo nivel, en un tercio de su totalidad, sirve como estacionamiento para 4 puestos de vehículos, el cual está cercado por paredes de bloques, con un portón metálico cerrado, y que constituye un acceso, el techo del garaje soportaba 1 tanque de agua. El Segundo Nivel: Consta de 3 dormitorios, 1 baño, 1 vestier, sala, comedor, cocina, lavandero y terraza. El Tercer Nivel: Está distribuido por 2 habitaciones, 1 baño, 1 sala-comedor, cocina, integrados, queda al jardín y acceso a la calle Luisa Cáceres de Arismendi, vía La Loma.-
Que, el precio de la venta, en el contrato de opción de compra-venta, está representado en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00). La compradora, SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, canceló la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), por el concepto de inicial del pago del precio fraccionado de la venta, tal como consta en el documento protocolizado, de fecha 27 de septiembre de 2006.-
Que, el saldo del precio de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) las partes, de común acuerdo, fijaron que la cancelación de la deuda pendiente, se estableció un plazo de 90 días continuos, contados a partir del 27 de septiembre de 2006, fecha e al autenticación de l documento.-
Que, el 15 de diciembre de 2006, se le cancela al vendedor, PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00), beneficiario del cheque de gerencia No. 00008430, del banco Provincial, agencia Maracay.-
Que, estando vigente el plazo de 90 días para la protocolización definitiva de la venta, las partes acordaron un contrato verbal de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de la venta, mediante el cual la compradora se obliga a pagar al vendedor, la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), por 2 meses de arrendamiento, razón por la cual, el cheque de gerencia antes descrito, es de un valor de Setenta Mil Novecientos Bolívares (Bs. 70.900,00), que comprende un abono al capital por Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00), y un abono por Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), que corresponde a 2 meses de arrendamiento.-
Que, la compradora, expresamente manifestó al vendedor, que sólo queda pendiente del pago como saldo del precio, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), por lo que el vendedor acordó concederle una prórroga de 90 días más, a partir del plazo estipulado en la cláusula tercera del documento autenticado el 27 de septiembre de 2006.-
Que, los hechos narrados, muestran de manera fehaciente, el cumplimiento por parte de la compradora, caso contrario con las obligaciones del vendedor, que debía asumir en el contrato de compra-venta, al no entregar a tiempo las solvencias personales, ni las referidas a los impuestos nacionales o municipales, para la protocolización del documento de venta, para llevarlo al registro correspondiente, para su cálculo en materia arancelaria, evadiendo sus obligaciones y creando perturbaciones posesivas del inmueble.-
Que, los pagos realizados hasta la fecha de la demanda, con abono al capital y precio de la venta, es de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00); el saldo que debe pagar la compradora, es de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), señalando que, debe ser depositado en el Tribunal, en la forma y oportunidades que determine la sentencia definitiva.-
Que, en base al incumplimiento en el contrato de opción de compra-venta, por parte del vendedor, PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, quien viene en forma reiterada, violentando el contrato de opción de compra-venta incumpliendo con la tradición de la cosa vendida, desde septiembre de 2006.-
Que, el Tercer Nivel del inmueble objeto de la venta, está ocupado por el vendedor, quien está haciendo construcciones, dotándolo de servicios de aguas blancas y aguas servidas, y acondicionando el espacio, como una vivienda anexa, e impidiendo el uso del garaje a la compradora y su familia. El vendedor, también ha hecho uso del Primer Nivel, para alojamiento de amigos y familiares, agregando a esto, las continuas perturbaciones posesorias ante distintos órganos administrativos del Estado.-
Que, el vendedor, PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, ha incumplido la opción de compra-venta, produciendo pérdidas que afectan el patrimonio de la demandante, por lo que demandaron al vendedor de esa opción de compra-venta, por daños y perjuicios al patrimonio de su mandante, al uso y disfrute del inmueble, específicamente, a ocupar los Niveles Primero y Tercero, los cuales a ocupado por espacio de 66 meses, es decir, 5 años y seis meses, afectando así el patrimonio de su mandante.-
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 y 1.474 del Código Civil, en concordancia con los artículos 174, 218 y 531 del Código de Procedimiento Civil.-
Que, fundamentadas en los hechos y el derechos expuestos con anterioridad, es por lo que vinieron a demandar, por cumplimiento de contrato al ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: Primero: A dar cumplimiento al contrato de venta, realizado por las partes, y en consecuencia, a otorgar la venta a su poderdante, ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público de Municipio Baruta del Estado Miranda, del inmueble constituido por una casa de habitación familiar y el lote de terreno donde está edificada, situado en la calle Margado, Hoyo de La Puerta, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, por el precio fijado por las partes, de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00). Segundo: en el caso de que le demandado, PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, continúe incumpliendo su obligación de otorgar la venta a su poderdante, la sentencia produzca todos los efectos de Ley frente al demandado y en consecuencia, sirva de título de propiedad a su favor, sobre el inmueble objeto del juicio, para ser debidamente protocolizada en la Oficina del Primer Circuito de Registro Público de Municipio Baruta del Estado Miranda, donde está registrado el inmueble vendido a su mandante. Tercero: que se fije en la sentencia, la oportunidad en que su mandante deberá consignar el saldo del precio de la venta, de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), para que una vez consignado, se ejecute el contrato.-
Estimaron la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).-
Solicitaron que el demandado sea condenado a pagar los costos y costas del proceso y los honorarios profesionales.-
Finalmente, solicitaron se orden la admisión y tramitación de la demanda, e igualmente declare con lugar, con la correspondiente condenatoria en costas al demandado.-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada, ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, por medio de sus apoderados judiciales, expuso lo siguiente:
Admitieron ser cierto que, se acordó y aún existe un contrato verbal de arrendamiento, cuyo canon se fijó en Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), mediante el cual se le otorgó la posesión precaria del área del inmueble que actualmente ocupa la demandante; al igual que, el área del inmueble que se pretendía vender a la demandante está integrada por el Tercer Nivel de él; así como también que, su representado celebró un contrato de opción de compra, con la demandante el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.-
Como contestación al fondo de la demanda alegaron la improcedencia, señalado que, en relación a los demás hechos como el derecho que de ellos se pretende derivar; en primer lugar porque existe incongruencia en la demanda, entre los hechos narrados y la parte petitoria, que hace improcedente la acción ejercida en el primer pedimento, existiendo en ese pedimento un error conceptual, que acarrea la improcedencia de la demanda.-
Que, la parte actora, ha calificado un contrato de opción como un contrato de venta, y ha demandado su cumplimiento.-
Que, la inexistencia del contrato de venta, cuyo cumplimiento se ha demandado, hace improcedente la demanda, toda vez que el Juez no puede suplir el error de la parte actora en lo que se refiere a la calificación que ha hecho al contrato, luego no puede ordenar el cumplimiento de un contrato inexistente.-
Arguyeron la anulabilidad del contrato de opción de compra-venta, señalando que, de un breve análisis del contrato de opción de compra venta y del libelo de la demanda, se observa que existe un error de hecho en lo que se refiere a la identificación del objeto futuro de la venta.-
Que, en las cláusulas primera y segunda del contrato de opción de compra-venta, se señala como objeto futuro de la venta, el siguiente: “PRIMERA: EL PROPIETARIO es el único y exclusivo dueño de un inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de lardo por doce metros de ancho (17 mts x 12 mts) con una superficie aproximada de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 Mts2) de construcción y que esta computado de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavandero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situado en la Calle Margada, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, cuyos linderos y medidas particulares son las siguientes: Norte: Con calle Luisa Cáceres de Arismendi, vía la Loma; Sur: Con final de la Calle Margada; Este: Con terreno propiedad de la empresa POUCA; y Oeste: Con terreno propiedad de la empresa POUCA. La referida casa le pertenece a EL PROPIETARIO según consta en el documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2.001, bajo el No. 28, Tomo 12, Protocolo 1º, el cual a los efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE. SEGUNDA: El PROPIETARIO se compromete a vender a LA OPTANTE, con carácter exclusivo y esta a así adquirirlo, EL INMUEBLE en referencia, libre de personas de gravámenes.”. En la demanda, se señala como objeto futuro de la venta el tercer nivel, es decir, una parte del inmueble identificado en la cláusula primera de la opción, como lo señalo el actor y lo admitió su representado, queda definido que la pretensión de la actora, era adquirir una parte del inmueble, y la intensión de su representado era vender una parte de él; esa parte del inmueble no aparece identificado en el contrato de opción, en la demanda, se le identifica parcialmente.-
Que, el error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa, o sobre una circunstancia que las partes consideren como esenciales o que deben ser consideradas como tales en la intención a la buena fé, y las condiciones bajo la cual, ha sido concluido el contrato.-
Que, en todo contrato de venta, o de promesa bilateral de venta, las circunstancias esenciales, para su existencia y validez, es de que exista la identificación plena del objeto y de que se pueda cumplir a voluntad de las partes, en este caso se omitió la identificación del objeto de la futura venta este es un error de hecho imputable para ambas partes.-
Señalaron como parte de sus defensas, la inejecución del contrato, exhibiendo que, el contrato suscrito no se puede cumplir en lazos convencionales, fijados por las partes, porque su cumplimiento, depende de la aplicación previa, de las leyes relativas a la división de la propiedad inmobiliaria, de donde se infiere que el contrato de opción suscrito, está sujeto para su cumplimiento, a una condición suspensiva e indefinida, independiente de la voluntad de las partes, esta es una circunstancia esencial, cuya omisión acarrea la anulabilidad del contrato, la propiedad inmobiliaria es indivisible, por vía de excepción, la ley de propiedad horizontal permite la enajenación de bienes inmueble, en donde existen áreas comunes y particulares, pero para que ocurra esa división, de la propiedad inmobiliaria, los particulares están obligados a cumplir con las disposiciones legales aplicables al caso.-
Que, en este caso se ha pretendido como lo señala la parte actora, en enajenar, la parte de un inmueble, antes de darle cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal, y se ha establecido de mutuo acuerdo en plazo de 90 día continuos, a partir del 27 de septiembre de 2006, pero este plazo no le es aplicable a su representado para exigirle, el otorgamiento del documento, porque existía para la fecha de la celebración del contrato y aún existe una condición suspensiva e indefinida por igual al vendedor y al comprador, derivada de la falta de aplicación de las leyes que se han mencionado.-
Propusieron reconvención, alegando que, en la celebración del contrato de compra venta, no le ha causado daño material a la demandante por si bien es cierto ella aporto una suma de dinero que alcanza a la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), ella admite que se encuentra viviendo en el inmueble desde el 15 de diciembre de 2006, es decir, tiene 6 años disfrutando del área que se le pretendía vender.-
Que, la parte invoca el error para solicitar la anulación del contrato, debe reparar a la otra parte, los perjuicios que ocasione la invalidez de la convención, si el error proviene de su propia falta, en este caso el error de hecho que hemos señalado es aplicable a las 2 partes por igual, de manera que su representado está dispuesto a regresar a la demandante, la mitad e lo recibido por concepto de la futura venta, y la mitad de lo que estable la cláusula penal, sin perjuicio de exigir mediante el procedimiento apropiado lo que pudiera corresponderle por seis (6) años de ocupación del área del inmueble que se ha pretendido vender.-
Que, el documento de opción de compra venta suscrito por su representado el 27 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que la parte actora ha pretendido hacer valer como si fuera una venta pura y simple adolece de un error de hecho, y además no puede se cumplido mediante un plazo convencional fijado por las partes, porque el plazo para cumplirlo depende de las decisiones administrativas de entes del estado lo que establece para su cumplimiento una condición suspensiva indefinida, causa también de anulabilidad, que no es responsabilidad absoluta de su representado, sino que es una responsabilidad común para ambos.-
Que, como el error de hecho faculta a las partes para solicitar la anulación del contrato, ocurrieron para reconvenir a la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, en su carácter de optante y parte actora, para que convenga en su defecto sea condenada por el Tribunal en los siguientes hechos: Primero: En la nulidad por error, del documento de opción de compraventa, suscrito con su representado, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Segundo: Que su representado PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, es el único propietario y legitimo poseedor del la totalidad del inmueble, de su anexos y dependencias adquirido mediante documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2001, bajo el No. 28, Tomo 12, Protocolo 1º, y cuyos limites particulares son: Norte: Con calle Luisa Cáceres de Arismendi, vía la Loma; Sur: Con final de la Calle Margada; Este: Con terreno propiedad de la empresa POUCA; y Oeste: Con terreno propiedad de la empresa POUCA. Tercero: el pago de las costas y costos del juicio.-
Estimaron la reconvención en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).-
Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.148 y 1.149 del Código Civil, en relación con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.-
Por último, pidieron que la reconvención sea admitida, sustancia y declarada con lugar.-
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad legal para contestar la reconvención, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, arguyó lo siguiente:
Negaron, rechazaron y contradijeron los hechos y fundamentos de derechos que alega el demandado reconviniente para peticionar la nulidad por error de hecho en el consentimiento del contrato de opción de compraventa.-
Solicitó que se declare improcedente la reconvención o mutua petición propuesta por el demandado reconviniente.-
Señaló que, es falso, de toda falsedad, como lo quiere hacer ver el demandado reconviniente, que el objeto futuro de la venta lo constituye el tercer nivel del inmueble, es decir una parte del inmueble, ya que el petitorio es que se de cumplimiento del contrato de venta para que le sea otorgado ante la oficina respectiva.-
Realizó una petición subsidiaria, oponiendo al demandado-reconviniente la falta de cualidad e interés de éste, así como la prescripción de la acción reconvencional.-

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Luego del análisis de los hechos alegados por la parte actora en el libelo de demanda, éste Juzgador concluye que el thema decidendum, se centra en que la pretensión ejercida por la actora-reconvenida, quien procura el cumplimiento del contrato de opción de compra venta realizado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, vendedor, se obligó a dar en venta a la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, compradora, un inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de lardo por doce metros de ancho (17 mts x 12 mts) con una superficie aproximada de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 Mts2) de construcción y que esta computado de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavandero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situado en la Calle Margada, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, cuyos linderos y medidas particulares son las siguientes: Norte: Con calle Luisa Cáceres de Arismendi, vía la Loma; Sur: Con final de la Calle Margada; Este: Con terreno propiedad de la empresa POUCA; y Oeste: Con terreno propiedad de la empresa POUCA. El cual le pertenece al ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, según consta en el documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2.001, bajo el No. 28, Tomo 12, Protocolo 1º.-
Por su parte él demandado-reconviniente, admitió ser cierto que se haya realizado el referido contrato, pero a su vez negó y rechazó los demás hechos alegados por su contra parte, manifestado que la demanda de cumplimiento de contrato es improcedente por existir en ese pedimento un error conceptual, por eso no se puede ordenar el cumplimiento de un contrato inexistente; alego a su vez, la anulabilidad del contrato de opción de compra-venta, por error de hecho, el cual produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa, asimismo alego, la inejecución del contrato; por último propuso reconvención a la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, para que convenga en su defecto sea condenada por el Tribunal, en la nulidad por error, del documento de opción de compraventa, y en que él, es el único propietario y legitimo poseedor del la totalidad del inmueble.-
Dicha reconvención, fue negada, rechazada y contradicha por la parte demandante-reconvenida, quien a su vez alego la falta de cualidad e interés del proponente de la reconvención y que dicha acción de reconvención se encuentra prescrita.-

-III-
DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecidos como han quedado los limites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas éste Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba, las cuales no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-

La carga de la prueba, no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Es una obligación que tiene, según la posición de la parte en la litis y así, al demandante le toca probar los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe demostrar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más al demandado, le corresponde la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.-
Al respecto Couture en su obra Fundamentos, señala que probar consiste en demostrar de algún modo la certeza de un hecho o la verdad de una afirmación:
“En su acepción común, la prueba es la acción y el efecto de probar, y probar es demostrar de algún modo la certeza de un hecho o la verdad de una afirmación. La prueba es, en todo caso, una experiencia, una operación, un ensayo, dirigido a hacer patente la exactitud o inexactitud de una proposición. En ciencia, probar es tanto la operación tendiente a hallar algo incierto, como la destinada a demostrar la verdad de algo que se afirma como cierto. En sentido jurídico, y específicamente en sentido jurídico procesal, la prueba es ambas cosas, un método de averiguación, búsqueda, procura de algo. La Prueba Civil es normalmente, comprobación, demostración, corroboración de la verdad o falsedad de las proposiciones formuladas en el juicio”.-

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, debe proceder éste Administrador de Justicia al análisis y valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso, tanto por el actor como por el demandado, no obstante, previa decisión respecto a la impugnación formulada por la representación judicial de la parte demandada, a las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de la parte actora, junto con el libelo de la demanda:
En consecuencia, éste Juzgador descenderá a analizar los documentos presentados como fundamento de la demanda, todo ello en virtud del principio dispositivo con el cual los jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la controversia; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio. De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.-
En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede quien se pronuncia pasa a analizar y valorar los medios probatorios aportados al proceso, tanto por el actor, como por el demandado:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA,
JUNTO CON EL ESCRITO DE DEMANDA:

• En original CONTRATO DE MANDATO, otorgado por la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, a las ciudadanas ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO y ANA PINEDA DE RANGEL; autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de junio de 2012, inserto bajo el No. 07, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.-
Dicho documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado, razón por la cual éste Tribunal lo valora como instrumento privado autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 150, 151, 154, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con los mismos, la cualidad que tienen como apoderadas las ciudadanas ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO y ANA PINEDA DE RANGEL, para representar a la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO. Así se Establece.-
• En original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.-
El mencionado documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal lo valora como instrumento privado autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con él mismo, la relación contractual existente entre PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, y SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, donde se evidencia una promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de lardo por doce metros de ancho (17 mts x 12 mts) con una superficie aproximada de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 Mts2) de construcción y que esta computado de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavandero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situado en la Calle Margada, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, cuyos linderos y medidas particulares son las siguientes: Norte: Con calle Luisa Cáceres de Arismendi, vía la Loma; Sur: Con final de la Calle Margada; Este: Con terreno propiedad de la empresa POUCA; y Oeste: Con terreno propiedad de la empresa POUCA. El cual le pertenece al ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, según consta en el documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2.001, bajo el No. 28, Tomo 12, Protocolo 1º. Así se Establece.-
• En copia simple, RECIBO de fecha 15 de diciembre de 2006; él aludido documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal lo valora como instrumento privado, traído a los autos en copia simple, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con él mismo, el pago realizado por la optante, al propietario, y la prorroga otorgada por éste último al optante, para la cancelación del pago del saldo que queda pendiente y la protocolización del documento definitivo. Así se Establece.-
• En copia simple, NOTA DE EMISIÓN DE CHEQUE DE GERENCIA, de fecha 15 de diciembre de 2006; él aludido documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, quedando demostrado con él mismo, la emisión de cheque de gerencia por El Banco Provincial, a nombre de PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, por la cantidad de Bs. 70.900, a cargo de la cuenta No. 0108 0106 1 4 0200247058, de quien es titular la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO. Así se Establece.-

PRUEBAS PROMIVADAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA
DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:

• Promovió e hizo valer el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Con respecto a dicha documental, quien decide hace del conocimiento de la parte actora-reconvenida, que la misma fue apreciada y valorada con anterioridad. Así se Establece.-
• Promovió en copia certificada, CONTRATO DE COMPRA VENTA, debidamente registrado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de junio de 2000, bajo el No. 10, Tomo 22, Folio 59, Protocolo Primero.-
Dicho documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, y éste Tribunal lo valora como documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, documento del cual se evidencia la propiedad que le transfiere el ciudadano FRANCISCO VICTORINO GUTIERREZ LOPEZ, al ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, del inmueble objeto del presente juicio. Así se Establece.-
• Promovió e hizo valer TITULO SUPLETORIO, evacuado por el ciudadano FRANCISCO VICTORINO GUTIERREZ LOPEZ, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
Dicho documento fue no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal lo valora como un instrumento publico, conforme a lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Establece.-

PRUEBAS APORTADAS Y PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

• En original CONTRATO DE MANDATO, otorgado por el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, a los ciudadanos RIGOBERTO ENRIQUE RAMIREZ PEREZ y MANUEL MEZZONI RUIZ; autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de diciembre de 2012, inserto bajo el No. 05, Tomo 305, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.-
Dicho documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado, razón por la cual éste Tribunal lo valora como instrumento privado autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 150, 151, 154, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con el mismo, la cualidad que tiene como apoderados los ciudadanos RIGOBERTO ENRIQUE RAMIREZ PEREZ y MANUEL MEZZONI RUIZ, para representar al ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ. Así se Establece.-
• Promovió e hizo valer el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Con respecto a dicha documental, quien decide hace del conocimiento de la parte demandada-reconviniente, que la misma fue apreciada y valorada con anterioridad. Así se Establece.-

-IV-
MOTIVA
Analizado como fue el acervo probatorio aportado por las partes a los autos, éste Tribunal pasa de seguidas a emitir pronunciamiento respecto al presente juicio:
DE LA RECONVENCION:
La parte demandada reconvino a la parte actora, por nulidad por error de hecho en lo que se refiere a la identificación del objeto futuro de la venta, en el contrato opción de compraventa demandado por cumplimiento, y en que él, es el único propietario y legitimo poseedor del la totalidad del inmueble. Por su parte la actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos, alegando a su vez la falta de cualidad del demandado reconviniente para proponer la reconvención, al igual que la prescripción de dicha acción de nulidad por error en el contrato por ella demandado.-
Ahora bien este Juzgador a los fines de emitir pronunciamiento respecto al Error de hecho invocado por la parte demandada reconviniente y refutado por su contraparte, observa:
El concepto de error aceptado en la mayoría de las legislaciones y en el Código Civil, es el que lo define en sentido strictu sensu, como aquel que comprende las falsas apreciaciones de la realidad en las cuales incurre espontáneamente el sujeto de derecho por una perturbación de tipo psíquico o volitiva.
La Doctrina moderna clasifica el error en: el error obstáculo, que puede ser en la naturaleza del contrato, sobre la identidad del objeto, en la causa, también el error en el vicio; el error irrelevante o error en los motivos, que puede ser a su vez, error sobre los motivos no determinantes de la voluntad de las partes de contratar, sobre el valor de la cosa objeto del contrato, sobre aspectos o atributos secundarios de la cosa, sobre el cálculo y sobre la pertenencia de una cosa.
El Código Civil venezolano distingue dos grandes categorías del error, a saber: el error de derecho y el de hecho, y este último lo clasifica en error en la sustancia y en error en la persona. Error de derecho es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica. El error de derecho, consagrado como un causa de nulidad de un contrato, constituye una excepción al principio general de que la ignorancia de la ley no excusa, ni exime de su cumplimiento, y el mismo es admitido por la doctrina y la legislación, porque en los tiempos modernos, la complejidad del ordenamiento jurídico positivo, hace posible que aun los versados en Derecho desconozcan todos los pormenores y la casuística de la legislación en vigencia; si bien no es aceptado en aquellos casos en que se violen o desconocen normas en que esté interesado el orden público, si es admitido cuando se invoca con el ánimo de hacer respetar dichas normas. De conformidad con lo establecido en el artículo 1147 del Código Civil, el error de derecho produce la nulidad del contrato cuando ha sido su causa única y principal, cuando ha sido determinante de la celebración del contrato. Sin embargo existen situaciones en que el legislador, por motivos de seguridad jurídica, no permite la invocación del error de derecho para anular determinados actos: El artículo 1404 del Código Civil dispone que la confesión no puede revocarse so pretexto de un error de derecho. El artículo 1719 del Código Civil, dispone igualmente que la transacción no es anulable por error de derecho, sino cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes.
El error de hecho es el error que recae sobre una circunstancia fáctica, y es el más frecuente o común, y afecta al contrato de nulidad relativa en los supuestos que contempla el legislador en el artículo 1148 del Código Civil. El error de hecho puede ser a su vez: a) Error en la sustancia: es definido por nuestro Código Civil, acogiendo un criterio mixto del concepto de sustancia, como una cualidad de la cosa, o una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales, en atención a la buen fe, y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato. Para la determinación de este tipo de error la jurisprudencia señala que el juez debe indagar en primer lugar cuáles fueron los motivos psicológicos que persiguen las partes al contratar, y en caso contrario, de no ser posible, se acogerá el criterio objetivo. b) El error en la persona: es el que recae sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado y produce la anulabilidad del contrato, cuando esa identidad o esas cualidades han sido causa única o principal del contrato, de manera que produce la anulabilidad en los casos de los contratos denominados intuitu personae. Respecto a las condiciones del error debe ser esencial, que ocurre cuando es de tal magnitud que si la parte que en él incurre lo hubiese conocido o se hubiese percatado de la falsa apreciación en que incurría no hubiese contratado. El error debe ser excusable, esto es que se haya producido sin culpa o también por culpa leve o levísima, pero no admite los casos de culpa grave o dolo. El error debe ser espontáneo, de manera que la falsa percepción de la realidad en que incurre la persona debe derivarse de una equivocación producida por su propia voluntad, querer o albedrío y excluye de que puede provenir de circunstancias externas al sujeto, en cuyo caso se estaría en presencia del dolo o de la violencia. De lo anterior se desprende que el error produce unos determinados efectos como son: El error como vicio del consentimiento produce dos efectos fundamentales: la anulabilidad del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios por la parte que incurre en el error y a favor de la otra parte contratante. El error produce la nulidad relativa del contrato, lo que implica que el contrato celebrado por error de una de las partes contratantes puede ser declarado nulo a petición de la parte que incurre en error; de manera que el contrato en principio es válido, pero puede ser anulado a petición o solicitud de la parte que incurrió en el error. La nulidad por error no procede, si antes de deducirse la acción, o no obstante haber sido intentada, hasta el acto de la contestación de la demanda, la otra parte ofrece ejecutar su prestación subsanando el error sin perjuicios para el otro contratante.
La parte que incurre en el error y solicita la nulidad del contrato está obligada a reparar a la otra los daños y perjuicios derivados de dicha nulidad, siempre que el error provenga de su propia culpa y la otra parte no lo haya conocido o no hubiere podido conocerlo. En Venezuela predomina la tesis que sustenta que la acción por responsabilidad civil es de naturaleza contractual. La acción por responsabilidad civil requiere que el error debe haber ocurrido por culpa leve o levísima; y que la otra parte contratante no haya conocido el error o no hubiere podido conocerlo.
Luego de esta revisión conceptual y de la subsunción de la pretensión del actor dentro de los presupuestos fácticos de la mencionada norma jurídica este Tribunal concluye que no se configuran los presupuestos necesarios para que operen los efectos de anulabilidad del contrato con fundamento al error de hecho alegado. Y Asi se Decide.
Asimismo, respecto a la prescripción de la reconvención propuesta por el actor-reconvenido, por posible nulidad por error en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, este Tribunal, hace la siguiente premisa:
El Legislador dejó establecido en el artículo 1.346 del Código Civil, lo siguiente:
“La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.-
Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.-
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”.-

De la norma up supra transcrita se infiere que la nulidad de un contrato, dura cinco años, computados desde el momento en que se evidencie el vicio, en consecuencia, quien se pronuncia observa que el demandado-reconviniente denuncia libremente un error de hecho, en el contrato el cual se demando para que cumpliera, contrato éste que fue suscrito por él y la actora-reconvenida el día 27 de septiembre de 2006, de lo cual se deduce que éste (el reconviniente) estaba consiente de dicho error, sin intentar acción alguna contra dicho contrato, hasta el día que propuso la reconvención, es decir, el 19 de diciembre de 2012, lo cual se traduce en que, transcurrió entre las fechas señaladas, un lapso de seis (6) años, dos (2) meses y veintidós (22) días, lo que a todas luces se traduce en que dicha reconvención propuesta no debe prosperar en derecho, toda vez que la misma se encuentra prescrita. Y Así expresamente se Decide.-
En consecuencia, y en base a los razonamientos antes expuestos, es ineludible para este Juzgador declarar SIN LUGAR, la presente reconvención por Nulidad de contrato, incoada por el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863, contra la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761. Y Así se Decide.
DEL FONDO DE LA DEMANDA PRINCIPAL:
Ahora bien, decidida como se encuentra la reconvención, quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, es decir, si resulta procedente o no el cumplimiento de contrato accionado, y trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.-

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-

A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones; asimismo, dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer sus necesidades: El Estado, los particulares, capitalistas y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato esta vinculado a toda actividad ocupacional; por otro lado, uno de los puntos de contacto y estrecha relación entre la Economía y Derecho, se encuentran precisamente en al actividad contractual.

Igualmente, considera adecuado quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, por consiguiente se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, en el caso de autos, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa.
Así pues, se observa que existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, es evidente que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.
En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido y el pago del saldo pendiente por parte de la optante. En virtud de ello, es pertinente acotar que la parte actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula tercera del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la firma y registro del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
En este orden de ideas, pasa este Juzgador a efectuar un detenido análisis del Contrato de Opción de Compra Venta, con el objeto de determinar las obligaciones que el actor alega como incumplidas por el futuro vendedor, hoy demandado, y a tales efectos observa que en el documento de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de septiembre de 2006, los contratantes establecieron lo siguiente:

“…PRIMERA: EL PROPIETARIO es el único y exclusivo dueño de un inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de largo por doce metros de ancho (17 mts. X12 mts) con una superficie de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 MTS.) de construcción y que esta compuesta de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavadero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situada en la calle Morgado, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, cuyos linderos y mediadas particulares son las siguientes…(omisis)… la referida casa le pertenece a el propietario según consta en documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2001, bajo el N° 28, tomo 12, Protocolo 1°, el cual a los efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE. SEGUNDA: EL PROPIETARIO se compromete a vender a LA OPTANTE con carácter exclusivo, y ésta así adquirirlo, EL INMUEBLE en referencia, libre de personas y de gravámenes. TERCERA: El precio de dicha venta se ha estipulado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 150.000.000,00), de los cuales LA OPTANTE se compromete a efectuar la totalidad del pago de la siguiente manera: LA OPTANTE entrega en calidad de reserva de dicha negociación la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 30.000.000,00) a la fecha de la firma de este documento que declara recibir “EL PROPIETARIO” en este acto a su entera y cabal satisfacción. El saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 120.000.000,00), será pagada por LA OPTANTE a el PROPIETARIO, en el momento de protocolización definitiva del documento de comprar venta a que se obliga éste contrato el cual esta fijado su firma para realizarse en plazo de duración de noventa (90) días continuos que se contarán a partir de la firma y autenticación del presente documento y de la entrega del monto de la reserva correspondiente, CUARTA: LA OPTANTE concederá como tiempo máximo para la entrega definitiva del inmueble por parte de EL PROPIETARIO, si esta requiere quince (15) días continuos contados a partir de la firma y protocolización definitiva del documento de compra venta…”

De lo anterior se colige que establecidos como fueron las cláusulas o condiciones del contrato suscrito, presentes como estuvieron el consentimiento de ambas partes, la identificación del objeto, el pago del precio y el momento de entrega definitiva del inmueble en el contrato en cuestión; y como quiera que el contrato es ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, se desprende del acervo probatorio que la parte demandada ciudadano PEDRO GONZALEZ HERNADEZ, incumplió con la obligación adquirida en el contrato de opción de compra venta, por cuanto excedido el plazo establecido hasta la presente fecha no se ha dispuesto a la realización de la firma y protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de largo por doce metros de ancho (17 mts. X12 mts) con una superficie de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 MTS.) de construcción y que esta compuesta de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavadero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situada en la calle Morgado, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, que le pertenece según consta en documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2001, bajo el N° 28, tomo 12, Protocolo 1°, para que la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, realizara el pago del saldo pendiente del precio de la venta pactada.
Por su parte, el demandado se limitó a proponer reconvención por Nulidad de Contrato por error de hecho, nulidad que mal pudo alegar por cuanto no estuvieron dados los supuestos de procedencia al respecto, y así quedo establecido en el punto anterior.
En consecuencia, en base a lo anteriormente expuesto, demostrado a los autos como quedó el incumplimiento del ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en las obligaciones contraídas en el contrato suscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; resulta forzoso para este Juzgador declarar CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761, contra el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863. ASÍ SE DECIDE.
-V-
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761, contra PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por NULIDAD DE CONTRATO, incoada por el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863, contra la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761. TERCERO: En virtud del anterior pronunciamiento, SE CONDENA a la parte demandada, PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863, que una vez quede firme la presente decisión, otorgue el documento definitivo de venta ante el Registro Público respectivo, oportunidad en la cual deberá cancelar la parte actora los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) restantes para la cancelación total del pago del precio pactado. En caso de que el demandado se niegue al cumplimiento ordenado, el Tribunal previa recepción del monto adeudado por el actor, es decir CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), oficiará lo conducente al Registro Público para que la presente decisión haga las veces del documento traslativo de propiedad.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada-Reconviniente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Notifíquese a las partes del presente fallo, en virtud de haberse dictado fuera de su oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal.-
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de septiembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA ACC.,
Dr. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ
ABG. ISBEL QUINTERO BARCENAS.
En esta misma fecha, siendo las 2:21 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA ACC.,

ABG. ISBEL QUINTERO BARCENAS.
Asunto: AP11-V-2012-000992
AVR/IQ/***