TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil REPESA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 21 de Octubre de 1974, bajo el No 29, Tomo 178 A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO RESTAINO RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 52.626 y 179.450, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MIRSUCAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de febrero de 1999, bajo el No. 1, Tomo 1ª-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos SERGIO ARANGO CÉSPEDES y DANY RODRÍGUEZ GONCALVES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 69.159 y 67.956, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Exp. Nº AP71-R-2015-000842

I. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 29 de junio de 2015 (f.205) por el abogado ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, Sociedad Mercantil REPESA C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 26 de Mayo de 2014 (f.161 al 168) dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera REPESA C.A., contra la Sociedad Mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A.
Cumplida la insaculación de Ley, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 12.08.2015, (f.210) dio por recibido, le dio entrada y trámite por el procedimiento breve.
Estando dentro de la oportunidad legal, se dicta sentencia bajo las siguientes consideraciones.
II. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

Se inició el presente juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la Sociedad Mercantil REPESA C.A., contra la Sociedad Mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A., en fecha 20.03.2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 01.04.2013 (f.22), el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda incoada por los trámites del juicio breve y ordenó la citación de la parte demandada.
Cumplida la citación, en fecha 18.12.2013 (f.41 al 43), la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda.
Abierto el juicio pruebas, en fecha 13.01.2014 (f.50 al 58) la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 14.01.2014 (f.108 al 110), el Juzgado a-quo admitió las pruebas presentada por la parte demandada por no ser manifiestamente ilegales ní impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 16.01.2014 (f.115 al 118), la parte actora consignó escrito de promoción pruebas.
En fecha 17.01.2014 (f.124), la representación judicial de la parte demandada apeló del auto dictado en fecha 14.01.2014. Consecuentemente, en fecha 20.01.2014 (f.125), el juzgado de la causa oye la apelación en un sólo efecto y ordena la remisión de los autos a la Unidad de Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 20.01.2014 (f.127), el juzgado a-quo fijó un Acto Conciliatorio de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil del quinto día de despacho siguiente a la presente fecha a las 10:30 a.m.
Mediante acta levantada en fecha 28.01.2014 (f.128), se dejó constancia que no compareció la parte actora, ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno correspondiente al acto conciliatorio.
Mediante sentencia definitiva de fecha 26.05.2014 (f.161), el Juzgado de la causa declaró: “(…) SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera REPESA, C.A., contra la sociedad mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR, C.A. (…)”
En diligencia de fecha 29.06.2015 (f.170), la parte actora apeló de la sentencia definitiva.
Notificada todas las partes, por auto de fecha 04.08.2015 (f.206), el juzgado de la causa oye la apelación en ambos efectos y acordó la remisión de los autos a la Unidad de Recepción de Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de este misma Circunscripción Judicial.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
1.- Alegatos de las partes.-
a) De la parte actora en su libelo de demanda:
“(…) En fecha 17 de Junio de 2000, la Sociedad Anónima Inversiones Sindox celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad de Comercio SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A., (SIC) por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital bajo el Número 33, Tomo 54, de los Libros correspondientes; posteriormente fue cedido (sic) en fecha 01 de Agosto de 2007, (SIC) constituyó un inmueble como Local de uso industrial distinguido con la Letra A que forma parte y está ubicado en la parte delantera de la parcela de terreno de mayor extensión distinguida con el Número 1434, situada en la Cuarta Transversal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda. El plazo de duración del contrato se estableció por dos (2) años contados a partir del día 01 de Julio de 2000, con prórrogas automáticas de un (01) año cada una.
Que EL INQUILINO se obligó a cancelar inicialmente por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), mensuales, a los efectos de la conversión a Bolívares Fuertes, dicha cantidad a la fecha es el equivalente a Seiscientos bolívares Fuertes (Bs.F. 600,00), pago que debía efectuarse por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de la respectiva mensualidad, dicho canon se fue modificando en el tiempo resultando a la fecha un canon mensual de Bolívares Seis Mil Cincuenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 6.054,75) fijado mediante la Resolución Número 00013583 de fecha 30 de Octubre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (sic).
Que las partes acordaron en la cláusula Tercera del contrato, que la falta de pago de dos (2) mensualidades de alquiler en forma consecutiva produciría la resolución de pleno derecho del mismo y daba derecho a la arrendadora de ejercer las acciones que creyera convenientes.
Que la situación se presenta es que a la fecha (sic) no ha recibido los pagos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2012; Enero y Febrero de 2013, a razón de Seis Mil Cincuenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 6.054,75), cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA (12%)) cuyo equivalente es la cantidad de Setecientos Veintiséis Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 726,57), para dar un gran total por concepto de canon de arrendamiento más impuesto de ley mensual, la cantidad de Seis Mil Setecientos Ochenta y Un Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs. 6.781,32), cada uno, es decir El Inquilino dejó de cumplir con su obligación de cancelar tanto el impuesto de ley así como el canon de arrendamiento conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato que regula la relación, ello conforme a las condiciones y modalidad de pago acordada.
Que la Arrendataria (sic) dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de: NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2012; ENERO Y FEBRERO del año 2013, a razón de, SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.781,32).
Que con base a la narración de los hechos, (sic), demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
PETITORIO.
PRIMERO: En resolver y como consecuencia extinguir judicialmente tanto el contrato de arrendamiento así como también la relación arrendaticia existente
SEGUNDO: En entregar (sic) el inmueble libre de bienes y personas en las mismas condiciones que lo recibió.
TERCERO: En cancelarle (sic) la cantidad de VEINTISIETE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 27.125,28), valor de la demanda correspondiente a los meses impagados por la demandada de: NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2012; ENERO Y FEBRERO del año 2013, a razón de, SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.781,32).
(…) Así como también que sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento e impuesto de ley que se sigan causando, los cuales en lo sucesivo serán considerados como daños y perjuicios por la ocupación indebida del inmueble en comento, esto hasta tanto se haga efectiva entrega del inmueble libre de bienes y personas, bien sea de forma voluntaria por parte del demandado o forzosa que mediante sentencia definitiva decrete el Juzgado.
CUARTO: Que la demandada sea condenada al pago tanto de las costas como costos del presente proceso hasta su definitiva.
QUINTO: Que se sirva declarar la RESOLUCIÓN, y, por ende, la extinción del contrato de arrendamiento así como la entrega del inmueble arrendado y condene a LA ARRENDATARIA al pago de todas y cada una de las cantidades especificadas en el petitorio del presente escrito libelar.

b) De la parte demandada en su contestación a la demanda.

Negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos, la presente demanda.
Que durante la relación arrendaticia (Sic) ha dado cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario, especialmente la relacionada al pago del canon de arrendamiento, que fue “acordado verbalmente”, mediante depósitos bancarios en la cuenta de la arrendadora REPESA, C.A.,
Que (sic) realizó los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento de la forma antes mencionada, inicialmente la arrendadora le entregaba recibos y luego de algún tiempo dejó de hacerlo, aún cuando se mantenían las buenas relaciones, de hecho en algunas ocasiones (sic) pagó varios meses por adelantado, siempre con el consentimiento de la arrendadora, pero en definitiva puede concluirse y así lo sostengo, cumplió a cabalidad su obligación de pagar oportunamente el canon de arrendamiento correspondiente a cada mes.
Que (sic) la forma de pago del canon de arrendamiento establecido por las partes en el convenio escrito y que se realizaba mediante depósitos en la cuenta bancaria de la arrendadora por “acuerdo verbal” desde el inicio de la relación arrendaticia, negó, rechazó y contradijo (sic) que se encuentre en mora en el pago de las mensualidades de alquiler vencidas de Noviembre y Diciembre de 2012, Enero y Febrero de 2013, a razón de SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.781,32), cada uno.
Que (sic) la cuenta bancaria cancelada y la imposibilidad de realizar el pago del canon de arrendamiento en la forma acordada por las partes.
Que (sic) cumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento del mes de Noviembre y Diciembre del 2012, Enero y Febrero de 2013

DEL RETARDO CONSENTIDO.
Que los pagos de cánones de arrendamiento, con reiterados retrasos consentidos por el propio arrendador durante la relación arrendaticia, tal y como fue expuesto en el capítulo procedente. (Sic) Especialmente en los meses de la temporada navideña e inicio de año, comúnmente (sic) pagaba los meses de Noviembre a Febrero de manera conjunta, por lo cual, mal puede ahora la parte actora alegar incumplimiento de su representada por extemporaneidad (…)”

2.- Aportaciones probatorias.-
a) De la parte demandante-reconvenida.
*De los recaudos acompañados al Libelo de la demanda:

1. Marcado con la letra “B” Original de contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES SINDOX (arrendador) y la sociedad mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR, C.A. (arrendatario) sobre el bien inmueble distinguido con el Nº 1434, situado en la Cuarta Transversal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 33, Tomo 54 de los Libros llevados por esa Notaría en fecha 19 de Junio de 2000. (f.12 al 17)

En cuanto a la existencia del presente medio probatorio observa quien sentencia, que se trata de un documento autenticado, que merece fe pública, desprendiéndose de éste, una relación locataria entre la empresa INVERSIONES SINDOX en su condición de arrendador y que posteriormente cedió el contrato de arrendamiento a la empresa REPSA C.A., en fecha 01 de Agosto de 2007, dando en arrendamiento a la compañía SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A., un inmueble identificado como un local industrial distinguido con el Nº 1434, situado en la Cuarta Transversal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda; observándose: (i) que el mismo se constituye exclusivamente para uso industrial (cl. 1ª); (ii) que tiene una duración de dos (02) años fijos a partir del día 01 de Julio de 2007, cuyo término a su vencimiento se considerara prorrogado automáticamente por períodos fijos de un (01) año (cl. 2ª); (iii) que tiene un canon mensual de arriendo, por la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales, debiendo cancelarse a contar del día 01 de Julio del año 2000 y las deberán ser pagadas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de la respectiva mensualidad (cl. 3ª).
En consecuencia, se le da fuerza y valor probatorio, conforme a los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar la representación judicial a favor de la parte actora. ASI SE DECLARA.

2. Marcado con la letra “C” Copia simple de Resolución Nº 00013583 emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, suscrita por su Directo General de Inquilinato(f.18 al21)

Con respecto a la presente probanza, de forma apriorística se observa que el mismo configura una resolución administrativa, que tienen fuerza de actos administrativos “strictu sensu”, o actos de efectos particulares, lo cual se inscribe dentro de la categoría de documento administrativo, entendido éste como el acto administrativo de efectos particulares, que declara una situación jurídica, dentro de la esfera subjetiva que goza de una presunción de veracidad y legitimidad (vid. Sala Plena, St. Nº 51 del 18.12.2003).
La resolución in comento, es contentiva de la solicitud de regulación presentada por la empresa INVERSIONES SINDOX. Admitida y sustanciada la solicitud conforme a la normativa procedimental correspondiente, la Dirección General de Inquilinato actuando en uso de sus atribuciones legales resolvió fijar el canon de arrendamiento sobre el inmueble litigioso en la cantidad de “SEIS MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 6.054,75, oo).
Se le da fuerza y valor probatorio para acreditar la regulación del canon en el inmueble objeto del litigio por la cantidad señalada. ASI SE DECLARA.

**En el lapso probatorio.-
1. Reprodujeron el mérito favorable de los autos.

En cuanto al mérito favorable de los autos, ha expresado reiteradas veces, quien aquí decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar indefectiblemente el vertimiento de todas cuantas pruebas cursen en autos. Y ASÍ SE DECLARA.
2. Sin Marcado, legajo de recibos Nº 20505 Nº 20506, Nº 206638, Nº 20755 y Nº 20815, en ese orden y de fecha 14.08.2012, 14.08.2012, 26.09.2012, 16.10.2012 y 08.11.2012, giradas a favor de SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A., por concepto de alquiler del local industrial por la cantidad de Bs. 6.781,32.

En cuanto a las facturas in commento, nada aporta al thema decidendum toda vez que en la demanda lo debatido es la falta de pago de mensualidades contenidas en los meses de Noviembre, Diciembre del año 2012 y enero, febrero del 2013, respectivamente. Y no las erogaciones realizadas en otros meses del año 2012. Ergo, se desechan por impertinentes. Y ASI SE DECIDE.-
3. Sin Marcado. Constancia emanada del BBVA de fecha 16 de Enero de 2014, certificando la relación comercial con la empresa REPESA C.A.

En lo que se refiere a la constancia emitida por la institución financiera BBVA, este Tribunal observa que la sociedad mercantil REPESA C.A., mantiene la apertura de la cuenta habiente número 0108-0007-27-0100003609 con la entidad bancaria desde el 09.08.1994.
En consecuencia, esta alzada le otorga pleno valor probatorio para acreditar la apertura de una cuenta bancaria con la referida institución financiera a partir del día 09.08.1994. Y ASI SE DECIDE.-

b) De la parte demandada.
*De los recaudos acompañados a la Contestación de la demanda:

No acreditó elemento probatorio alguno.

**En el lapso probatorio.-
1. Marcado con los números originales de recibos “1” “2”, “3”, “3A” “3B”, “4””4A”, “4B”, “5”, “5A”, “5B””6”, “6A”, “6B”, “7”, “7A”, “7B”, “8”, “8A”, “8B”, “9”, “9A”, “9 B”, “9 C”, “10” “10 A” “10 B”, “11” “11 A”, “11B”, “12”, “12 A”, “12B”, “13”, “13A” “14”, “14 A”,”14B”, “14 C” “14D”, “15”, “15 A”, “16”, “17” “17 A”, “18” “19”, “20” Y “20 A”, respectivamente, girados a favor de la empresa SERVICIOS TECNICO AUTOMOTRIZ C.A., por concepto de alquiler del local industrial.

En lo que se refiere a los recibos marcados con los números “1” “2”, “3”, “3A” “3B”, “4””4A”, “4B”, “5”, “5A”, “5B””6”, “6A”, “6B”, “7”, “7A”, “7B”, “8”, “8A”, “8B”, “9”, “9A”, “9 B”, “9 C”, “10” “10 A” “10 B”, “11” “11 A”, “11B”, “12”, “12 A”, “12B”, “13”, “13A” “14”, “14 A”,”14B”, “14 C” “14D”, “15”, “15 A”, “16”, “17” “17 A”, “18” “19”, “20” Y “20 A”, respectivamente, este Tribunal observa que no aportan nada al thema decidendum, toda vez que lo discutido en el debate judicial es la falta de pago de las mensualidades contenidas en el mes de Noviembre y Diciembre de 2012, y enero, febrero del año 2013, no sobre meses erogados en distintos meses y años descritos a lo largo del legajo de recibo. Ergo, se desechan por inatinentes. Y ASI SE DECIDE.-

2. Prueba de Informes emanada del BBVA, relativa a los movimientos bancarios correspondiente al período 12/02/2013 al 06/10/2013, respectivamente de la cuenta corriente Nº 0108-00007-27-0100003609 de la empresa REPESA C.A.

Señala la norma del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la promoción de Pruebas de Informes, lo siguiente:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos libros, archivos u otros papeles que se hallen en Oficinas Públicas, Bancos, Asociaciones Gremiales, Sociedades Civiles o Mercantiles e Instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, a Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copias de los mismos (...)”

Al comentar este artículo, ha dicho el doctor Arístides Rengel-Romberg (cfr. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. IV, p. 489), que contiene un supuesto complejo:
“1.- Debe versar sobre hechos litigiosos que constan en documentos, libros, archivos u otros papeles.
2.- Los documentos, libros, archivos u otros papeles deben hallarse en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, que no sean parte en el juicio.
3.- El juez está obligado a petición de la parte promovente, a pedir de los mencionados sujetos informes sobre los hechos que aparezcan de tales instrumentos, o copia de los mismos.
4.- Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o informes requeridos invocando causa de reserva.
5.- Las entidades mencionadas podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante”.
Ahora bien, al establecerse movimientos bancarios sobre depósitos que coinciden con las pensiones inquilinarias + IVA, -en principio- constituyen pagos de alquileres efectuados a favor de la actora, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-

IV. DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Ha sostenido la parte actora, que en fecha 17.06.2000, se celebró mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital bajo el nº 33, Tomo 54, de los Libros Autenticaciones llevadas por dicha notaría, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un local de uso industrial distinguido con la letra “A” que forma parte de una parcela de terreno de mayor extensión distinguida con el número 1434, situada en la Cuarta Transversal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda; con la sociedad mercantil INVERSIONES SINDOX y la empresa SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR, C.A., (2) que el plazo de duración del contrato se estableció por dos (2) años contados a partir del 01 de Julio de 2000, con prórrogas automáticas de un (01) año; (3) que las partes acordaron en la cláusula tercera del contrato, que la falta de pago de dos (2) mensualidades del alquiler en forma consecutiva produciría la resolución de pleno derecho; (4) que los pagos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2012; enero y febrero a razón de SEIS MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 6.054,75) cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA 12%), cuyo equivalente es la cantidad de Setecientos Veintisiete Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 726,57), para dar un total de Bs. 6.781,32, cada uno donde el inquilino dejó de cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento y el impuesto de valor agregado establecido en la cláusula tercera del contrato; y (4) que la presente demanda se fundamenta en la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y resarcimiento de daños y perjuicios.
Por su parte la demandada argumentó en su defensa (1) que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento por el hecho de encontrarse en mora en el pago de las mensualidades de alquiler vencidas de noviembre y diciembre de 2012, enero y febrero de 2013, a razón de SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.781,32)
Alega la accionada, que en los meses de la temporada navideña e inicio del año se erogaban los meses de Noviembre a Febrero de manera conjunta, por lo que no se puede alegar la extemporaneidad, cuando de manera tácita y reiterada aceptó el pago con retardo.
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:

a.- De la Resolución del Contrato de Arrendamiento.
Nuestro legislador inquilinario comprime en el procedimiento breve lo derivado de las relaciones arrendaticias, en el Libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes. Empero el tramite como fuero especial inquilinario, esta regulado por el Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que figura en su artículo 33, lo siguiente:
“Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto- Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (Subrayado de este Tribunal)

Se tiene una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que siguen las partes en la presente pendencia. Al respecto ha dicho el autor José Luís Varela, (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p.90 y 91), que la acción resolutoria -en los contratos a tiempo determinado- cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, se da en los casos siguientes:
1-. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1592, ordinal 2º, del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
2.- Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble. Según el artículo 1592.1 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación principal de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; según el artículo 1.593 ejusdem, si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquél que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato. Estos supuestos comprenden el hecho del inquilino causar al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal.
3. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador (Art. 15 Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
4.- Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato.
Propuesta la acción resolutoria se establece una cláusula resolutoria expresa, estándose en presencia de una resolución ipso iure del contrato. Al respecto, cuando las partes han estipulado en el contrato que determinado incumplimiento producirá la resolución del mismo, el juez en principio no tendrá necesidad de calificar si ese incumplimiento es parcial o total, si es definitivo o no, aunque la obligación sea de índole principal o secundaria. Simplemente verificará si se ha probado el incumplimiento afirmado en la demanda para declarar resuelto el contrato; excepto cuando tal incumplimiento no guarda conformidad con lo establecido en la ley, en orden a la suficiencia (cantidad) de la prestación que ella exige para que pueda tener lugar la resolución del contrato que se pretende (cfr. GUERRERO QUINTERO, Gilberto: La Resolución Del Contrato, UCAB, Caracas 2.013, p.496-497).

b.- De las actas procesales.
Es fundamentada, la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento, en el impago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre diciembre de 2012, enero y febrero de 2013 a razón de SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.781,32), derivado supuestamente ante un incumplimiento, de pensiones inquilinarias y del Impuesto del Valor Agregado.
Ello impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarías y la falta de pago que objeta el actor, en la presente demanda. Concretamente la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, establece la modalidad de pago, tal como lo estatuye el artículo 1592.2 del Código Civil.
Establece la cláusula cuarta, lo siguiente:
“(…) el canon mensual de arrendamiento que LA ARRENDATARIA obliga a pagar durante los dos primeros años de vigencia contractual es la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 600.000.00). Dichas mensualidades vencidas a contar del día 01 de Julio del año 2000 y las mismas deberán ser pagadas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de las respectivas mensualidades, en el sitio indicado por LA ARRENDADORA. Por la falta de pago de Dos (2) mensualidades de alquiler en forma consecutiva, este contrato quedará resuelto de pleno derecho (…)”

Como se explana en la referida cláusula contractual, la falta de pago de dos (2) mensualidades de alquiler en forma consecutiva dará lugar a que el contrato quede resuelto de pleno derecho y las mismas deberán ser canceladas los primeros cinco (05) días de cada mes. Empero, ha de contrastar los hechos suficientemente probados en el expediente, que el inmueble objeto de la relación locataria, fue producto de una motivación circunstancial de un acto administrativo, con efectos particulares, que certifica la existencia de un acto regulatorio en el local “A” sobre la cantidad de Bs. 6.054,75. Empero, el arrendador facturaba el impuesto del valor agregado (IVA) a razón de Bs. 726,57, arrojando la cantidad total de Bs. 6.781,32.
En cuanto a las supuestas pensiones insolutas, se evidencia de la prueba de Informes donde remite los movimientos bancarios correspondiente a los periodos 12/02/2013 al 06/10/2013, respectivamente, en la cual figura como titular la sociedad mercantil REPESA C.A., referida a la cuenta corriente N° 0108-0007-27-0100003609.
En tal sentido, se evidencia en el orden de suficiencia (cantidad) de la prestación que el actor exige en la demanda como pensión de arrendamiento + el IVA, lo es a razón de Bs. 6.781,32 en fecha 14.02.2013 sobre tres depósitos bancarios coetáneos por el mismo monto en fecha 14.02.2013. Las demás pensiones arrendaticias, vale decir, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2.013, no son objeto de debate.
Ahora bien, esta jurisdicente se plantea la siguiente interrogante ¿Cuál es la consecuencia jurídica de un incumplimiento temporal establecido en una cláusula resolutoria ipso iure?
En efecto, las formas que puede asumir el incumplimiento, sea que se adopten la forma de simples retardos, ó que se constituyan incumplimientos que, aunque parciales, son “definitivos e irreparables”, caen en efecto dentro del amplio concepto de “no ejecución de la obligación” a que alude en el artículo 1.167 del Código Civil.
Pero, con todo ello, la exigencia señalada en el propio texto (art. 1167 C.C), de que la resolución sea reclamada judicialmente, exigencia esta que obliga a distinguir este caso de resolución tanto de la resolución convencional de pleno derecho (cfr. MELICH-ORSINI, José: Doctrina General del Contrato, 5ta edición, Caracas 2.009, pp. 728 y 730).
El papel del juez sobre la estipulación de una cláusula resolutoria expresa busca, excluir el poder de apreciación del juez sobre la entidad del incumplimiento a los fines de la procedencia o no de la resolución; por ello, se señala que, dado el evento previsto como “incumplimiento” y la declaración de la parte autorizada para emitir en tal supuesto de querer la resolución de contrato, éste se produce de “pleno derecho” (cfr. MELICH-ORSINI, José: ob. cit. Ibídem p.749)
En el sub judice, el retraso aún cuando para el Derecho –según se ha sostenido- no despliega efectos cuando el acreedor sigue teniendo interés jurídico en recibir prestación, ya que esta conserva su total o, al menos, parcial utilidad. Empero, si no se cumple en el momento debido, pero, objetiva y subjetivamente cabe su ejecución posterior, estamos ante un supuesto de retardo que aunque constituye, por propia definición, incumplimiento definitivo, ya que es posible todavía el cumplimiento retardado, nos lleva sin embargo al campo de incumplimiento latu sensu” (cfr. GUERRERO QUINTERO, Gilberto Ob. cit. Ibídem, p.510-511).
En este sentido, el arrendatario que deja de pagar tres meses (noviembre y diciembre del año 2012 y enero del año 2013) tardíamente y realiza un depósito posteriormente incurre en retardo o incumplimiento temporal conforme al pactum adjectum. Luego, al establecerse un plazo en la convención que a falta de dos (2) mensualidades insolutas pagaderas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento dará lugar a una resolución de pleno derecho o ipso iure. Significa desde luego que, si el arrendatario dejó de pagar tres (3) meses incurre en retardo y consecuentemente en incumplimiento temporal definitivo por realizarse un pago fuera de la situación jurídica planteada en el contrato de alquiler sobre el día 14.02.2013, en una cuenta bancaria del actor; el locatario no cumple en el tiempo previsto en el contrato sino posteriormente; causándose pues una lesión al derecho de crédito (canon de arrendamiento) y a la relación obligacionista, inclusive estipulándose por ese incumplimiento temporal una posible indemnización por daños y perjuicios a consecuencias de la falta de pago por el tiempo estipulado. Ahora, el incumplimiento así considerado parte del hecho objetivo del retraso o tardanza en la satisfacción de la prestación debida.
Esta línea argumentativa, y conforme al artículo 1.167 del Código Civil, las obligaciones se establecen para que sean cumplidas en el lugar, del modo y en el tiempo convenidos. Así pues, el locador al interpelar mediante una demanda incoada ante el órgano judicial el día 20.03.2013, (interés) al arrendatario sobre la omisión meses insolutos por concepto de cánones de alquileres (noviembre, diciembre del año 2012 y enero del año 2013), pagaderos tardíamente el día 14.02.2013, tal y como lo observa esta Alzada de la prueba de Informes emanada de la institución financiera BBVA, donde comprende con arreglo al contrato de arrendamiento y al principio de la indivisibilidad del pago que ambas partes determinaron en la cláusula tercera que el incumplimiento temporal (vid. cl.3 falta de pago de dos mensualidades), constituye un pactum adjectum (pacto agregado), en una causal resolutoria de pleno derecho en violación a una prestación contenida en ejecuciones periódicas (canon de arrendamiento) y de la relación obligatoria que es verificada y constatada por esta Superioridad que la falta de pago de las mismas por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días constituye resolución ipso iure; esto es, sin que se sirva establecer “acuerdo verbales” de posteriores pagos, (no probados en autos) que no pueden servir como un elemento sacrificante al principio de autonomía de voluntad de las partes (Art., 1.167 C.C)., toda vez que la cláusula resolutoria expresa plantea la no intromisión del juez ante la autonomía privada negocial, ello pues porque sería un ataque a la libertad contractual.
Además de ello, no se observa la cancelación de una cuenta bancaria en el caso de autos; por el contrario el actor venía manteniendo actividad bancaria con el BBVA desde el 09.08.1994. Ergo, se evidencia entonces el cese de las mensualidades de noviembre, diciembre y enero de 2013. En lo que respecta al mes de febrero de 2013 se observa un depósito bancario de la prueba de informes proveniente del BBVA el día 05.03.2013. No obstante, ya se venía incumplimiento temporalmente con los pagos en el abono de la cuenta de la suma transferida que es protestada por el actor mediante la demanda judicial que hoy conoce esta Superioridad. Y ASI SE DECIDE.-
Como corolario a lo expuesto, resulta procedente el reclamo del actor de exigir la Resolución del Contrato de Arrendamiento por existir un incumplimiento temporal con base a una cláusula resolutoria expresa (vid. cl. 3), en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17.06.2000, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital bajo el nº 33, Tomo 54, de los Libros Autenticaciones llevadas por dicha, habiéndose probado que las mensualidades del mes de noviembre, diciembre del año 2012 y enero de 2013 fueron pagadas tardíamente, determinándose pues en un incumplimiento temporal definitivo. Y ASI SE DECIDE.

c) De los daños y perjuicios.
Alega la parte actora que los meses insolutos por la demandada de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO 2012; ENERO Y FEBRERO DEL AÑO 2013, a razón de SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 6.781,32), ello por concepto de indemnización por los daños y perjuicios de los cánones de arrendamiento más el IVA, lo que asciende a la cantidad de VEINTISIETE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 27.125,28). Además del pago de los cánones de arrendamiento e impuesto que se sigan causando por la ocupación indebida hasta la entrega definitiva del inmueble.
El legislador civil, en materia de Daños y Perjuicios, contempló en el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente:
"Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención"

El anterior artículo se debe concatenar con el artículo 1.271 del Código Civil, que establece:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”

De otro lado, conforme con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento y así contractualmente se estipuló en la cláusula tercera del respectivo contrato, en la cual se fijó su cuantía.
La parte actora demostró en el juicio la existencia de la relación contractual, empero, existe una suma transferida a la cuenta bancaria de la empresa REPESA C.A., por la cantidad de Bs. 6.781,32 en fecha 14/02/2013 (3 depósitos), 05/03/2013, 06/05/2013, 05/06/2013, 10/07/2013, 12/08/2013, 05/09/2013 y 04/10/2013, respectivamente; según se desprende de la prueba de informes del BBVA. En principio, al pagarse los meses tardíamente de Noviembre, Diciembre del año 2012 y Enero, Febrero del año 2013, a razón de Bs. Bs. 6.781,32, fueron efectuado en el banco BBVA a favor del acreedor, lo que la condena de VEINTISIETE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 27.125,28), constituiría un enriquecimiento sin causa (art. 1184 C Ccvil), sobre el pago de las referidas cantidades por concepto de indemnización de daños y perjuicios, ya que se encuentran y se disponen de esos fondos bancarios en la cuenta del actor mediante un retardo injustificado. Y ASI SE DECIDE.-
Por otra parte, ha de entenderse que el arrendatario tiene la obligación del pago del canon durante el uso que ha hecho del inmueble, se impone que el actor debe ser resarcido por el demandado (art. 1.271 y 1167 C. civ) de la siguiente manera:
En tal sentido, deberá el demandado cancelar el día 05.04.2013, por no acreditarse el abono de pago en la cuenta bancaria del actor sobre la mensualidad vencida anteriormente citada en el referido mes por el uso del inmueble a razón de Bs. 6.781,32. Además, de aquellos meses insolutos contados a partir del día 05/11/2013 inclusive, los cuales deberán ser sufragados entre los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes; esto es, a razón de Bs. 6.781,32., hasta tanto quede definitivamente firme la presente decisión, lo cual se hará mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-
Esta acreencia o derecho al pago de los cánones queda limitada al tiempo de uso del inmueble, dado que su entrega a la parte demandante le da derecho de percibir los cánones a título de indemnización. ASI SE DECLARA.

V. DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 29 de junio de 2015 (f.170) por el abogado ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil REPESA C.A.., contra la sentencia definitiva de fecha 26 de Mayo de 2014 (f.161 al 168) dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera REPESA C.A., contra la sociedad mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A.
SEGUNDO: PROCEDENTE la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil REPESA C.A., contra la sociedad mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A., ambas partes identificadas en los autos. En consecuencia, queda resuelto de pleno derecho, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital bajo el nº 33, Tomo 54, de los Libros Autenticaciones llevadas por dicha notaría.
TERCERO: SE ORDENA, la entrega material libre de bienes y personas de un inmueble identificado como Local de Uso Industrial distinguido con la Letra A que forma parte y está ubicado en la parte delantera de la parcela de terreno de mayor extensión distinguida con el Número 1434, situada en la cuarta trasversal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, a favor de la empresa REPESA C.A.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR, los daños y perjuicios peticionados por la empresa REPESA C.A., en contra de la sociedad mercantil SERVICIO TECNICO AUTOMOTRIZ MITSUCAR C.A. En consecuencia, SE ORDENA el pago del día 05.04.2013, por no acreditarse el abono de pago en la cuenta bancaria del actor sobre la mensualidad vencida anteriormente citada en el referido mes por el uso del inmueble a razón de Bs. 6.781,32. Además, de aquellos meses insolutos contados a partir del día 05/11/2013 inclusive, los cuales deberán ser sufragados entre los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes; esto es, a razón de Bs. 6.781,32., hasta tanto quede definitivamente firme la presente decisión, lo cual se hará mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: No hay condenatoria en costa, dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Septiembre del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) Conste,
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA

Exp. N° AP71-R-2015-000842
Resolución de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/map/Eduardo