REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE ACTORA Sociedad mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital el 10 de octubre de 2.008 bajo el Nº 20, Tomo 199-A-Sdo., reformada por acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 25 de febrero de 2011, inscrita por ante la referida oficina registral el 28 de abril de 2011 bajo el Nº 36, Tomo 95-A-Sdo. APODERADO JUDICIALES: Fernando Valero Borras, letrado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.987. PARTE DEMANDADA (1)Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 27 de febrero de 1997 bajo el Nº 35, Tomo 96-A, reformada según actas de Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas de fechas 09 de agosto de 2012 (registrada el 31/05/2013 bajo el Nº 49, Tomo 72-A) y del 01 de octubre de 2013 (registrada el 28/10/2013 bajo el Nº 6, Tomo 174-A). APODERADOS JUDICIALES: Pedro Pablo Calvani Abbo y Alan Castillo Macfarlane, letrados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 19.252 y 72.874, respectivamente; (2) sociedad mercantil INVERSIONES 112711 C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 03 de diciembre de 2012, bajo el Nº 10, Tomo 220.a cto. APODERADA JUDICIAL: Roberly Alexandra Ysturiz Ferrer, profesional en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 173.257; (3 )sociedad mercantil INVERSIONES 13708 C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 06 de febrero de 2008, bajo el Nº 51, Tomo 1553-A. APODERADOS JUDICIALES: Carlos La Marca Erazo y Luís Dos Ramos Noguera, profesionales del derecho en ejercicio, inscritos Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 70.483 y 154.931, respectivamente. OBJETO DE LA PRETENSION: Quinta “CHURUMBA” (Ficha Catastral Nº 107/004-010), situada en la Calle Madrid cruce con la Avenida Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, con un área de construcción de mil cuatrocientos sesenta y cinco metros cuadrados con treinta y nueve decímetros cuadrados (1.465,39 M2) y una parcela de terreno de mil veinticinco metros cuadrados con treinta y nueve decímetros cuadrados (1.025,39 M2), comprendida entre los siguientes linderos: NORTE: en treinta y cuatro metros con treinta centímetros (34,37 Mts.) con la Parcela Nº 38 de la Urbanización; SUR: en veintinueve metros con seis centímetros (29,6 Mts.) con la Calle Madrid de la Urbanización; ESTE: con veinticinco metros con dieciocho centímetros (25,18 Mts.) con la Avenida Trinidad; y OESTE: en treinta metros con veintiún centímetros (30,21 Mts) con la Parcela Nº 40 de la Urbanización. Esta parcela tiene el Nº 39 en el Plano de la Urbanización Las Mercedes y el inmueble se encuentra protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el 28 de febrero de 1.997, bajo el Nº17, Tomo 27, Protocolo 1º, Folios 106 al 109, Primer Trimestre de 1997. I ACTUACIONES EN ALZADA La presente causa fue asignada el 09 de junio de 2015 por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos a este Órgano Jurisdiccional, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 30/04/2015 por el abogado Fernando Valero Borras, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada el 29 de abril de 2015 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró la falta de cualidad e interés y extinguida la acción, en el juicio por Retracto Legal Arrendaticio seguido por CENIZA MINIMALIST STYLE C.A contra CORPORACIÓN EL SUPI C.A., INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708. En fecha 12 de junio de 2015 el expediente fue devuelto al Tribunal de la Causa a los fines de que se procediera a realizar correcciones a la foliatura, y reingresando el proceso se le dio entrada el 22 de julio de 2015, fijándose oportunidad para sentenciar. Por escrito presentado en segunda instancia en fecha 29 de julio de 2015 la representación de la codemandada CORPORACIÓN EL SUPI C.A. realizó algunas consideraciones sobre el proceso, aduciendo especialmente que para la fecha en que se vendieron las acciones la demandante no era arrendataria de los locales 1-1, 1-2 y anexo 1-2, situados en el ángulo suroeste de las plantas baja y alta de la Quinta CHURUMBA. Asimismo, aseveró que no hubo venta del inmueble. Por su parte, la representación de la recurrente (actora) no concurrió ante esta Alzada a establecer las razones en que funda su apelación. II ANTECEDENTES Mediante libelo admitido por el procedimiento breve el 17 de marzo de 2014 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado Fernando Valero Borras, en representación de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. demandó por Retracto Legal arrendaticio a las sociedades mercantiles contra CORPORACIÓN EL SUPI C.A., INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., ordenándose el respectivo emplazamiento de los codemandados. Mediante escrito de 13 de marzo de 2015 (folios 365 al 377, Pieza 2), la representación de la Codemandada CORPORACIÓN EL SUPI C.A. dio contestación a la demanda, rechazándola, oponiendo la falta de interés de la actora y la falta de cualidad pasiva, aduciendo además, entre otros hechos, que la demandante no era arrendataria y la inexistencia del derecho del retracto arrendaticio. A través de escrito del 13 de marzo de 2015 (folios 379 al 383, Pieza 2), la representación de INVERSIONES 112711 C.A. rechazó la demanda, opuso la falta de cualidad de la accionante y denunció la inexistencia del derecho de retracto porque el inmueble arrendado no fue vendido, entre otros elementos fácticos. Por escrito de fecha 13 de marzo de 2015 (folios 401 al 409, Pieza 2), la representación de INVERSIONES 13708 C.A. (codemandada) dio contestación a la demanda rechazándola, invocando la falta de cualidad tanto activa como pasiva, denunciando, entre otros hechos, el incumplimiento de las condiciones legales del retracto legal arrendaticio, solicitando que el mismo fuese declarado sin lugar. En la fase probatoria, las codemandadas INVERSIONES 13708 C.A. (el 26/03/2015) y CORPORACIÓN EL SUPI C.A. (el 26/03/2015), al igual que la parte actora (el 30/03/2015), promovieron sus respectivas pruebas, las cuales fueron debidamente providenciadas por el Tribunal de la Causa el 31 de marzo del presente año. Y posteriormente, el 08 de abril de 2015 la representación de la parte actora se opuso a las pruebas de la demandada, la cual fue considerada extemporánea por el Juzgado de la Causa el 10 de abril de 2015. En fecha 14 de abril de 2015 la representación de la codemandada CORPORACIÓN EL SUPI C.A. presentó escrito de conclusiones relativas al proceso. Por sentencia del 29 de abril de 2015 el Tribunal de la Causa declaró: PRIMERO: la Falta de Cualidad e Interés de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. (actora) para intentar el juicio que propuso contra CORPORACIÓN EL SUPI C.A., INVERSIONES 112711 e INVERSIONES 13708 por Retracto Legal Arrendaticio, extinguida la acción, por terminado el presente asunto y el archivo del expediente. SEGUNDO: la condena en costas a la parte demandante. III PUNTOS PREVIOS DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS Por cuanto en el acto de contestación de la demanda las representaciones de las accionadas alegaron la falta de cualidad e interés tanto activa como pasiva, este Órgano Jurisdiccional, antes de avanzar a cualquier otro análisis, debe ingresar al examen de los mencionados puntos previos. De la revisión de los autos, se desprende que la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Retracto Legal Arrendaticio, basada en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. en contra de CORPORACIÓN EL SUPI C.A., INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., alusiva Quinta “CHURUMBA” (y su respectiva parcela de terreno), situada en la Calle Madrid cruce con la Avenida Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. La representación de la parte actora aduce en su libelo lo siguiente: • Que el 09 de de abril de 2010 firmó contrato de arrendamiento con ADMINISTRADORA 17.636 C.A., sobre los Locales (unidos)1-1, 1-2 y Anexo del 1-2, situados en el ángulo suroeste de la planta baja (el primero) y de la planta alta de la Quinta “CHURUMBA”; • Que el contrato (se suscribió) por veintiséis meses, a partir del 09 de abril de 2010 hasta el 08 de junio de 2012, fecha en que se fijó de mutuo acuerdo el 31 de marzo de de 2014 para la desocupación; • Que durante la relación se mantuvo la condición (verbal) de que su representada mantuviera la oportunidad de adquirir el inmueble; • Que posterior al vencimiento del contrato y en el lapso de prórroga establecido por las partes para la entrega del inmueble con vencimiento el 31 de marzo de 2014, se efectúan varias ventas sin comunicárselas a los arrendatarios; • Que CORPORACIÓN EL SUPI C.A. (real propietaria) no realizó notificación ofertiva; • Que la primera venta del capital accionario se hizo en fecha 28 de febrero de 1997, la segunda el 10 de octubre de 2013 y la tercera fue registrada el 24 de febrero de 2014, en la que CORPORACIÓN EL SUPI vende la totalidad de sus acciones a INVERSIONES 112711 C.A. y a INVERSIONES 13708 C.A.; • Que la Quinta CHURUMBA fue vendida por cien bolívares (Bs. 100) y que se observan actuaciones y simulaciones mercantiles. • Que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; • Que de una revisión a los libros del Registro Subalterno del Primer Circuito de Baruta, estado Miranda, la Quinta CHURUMBA es propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI C.A. por asiento de fecha 28 de febrero de 1997; • Que solicita se acuerde y se declare la subrogación de su representada en las mismas condiciones estipuladas en este documento traslativo de propiedad. Por su parte, las representaciones de las codemandadas en la oportunidad del acto de contestación de la demanda, además de rechazarla, adujeron lo siguiente: (1) CORPORACIÓN EL SUPI C.A invocó la falta de interés de la actora y la falta de cualidad pasiva, señalando que la demandante no era arrendataria y que existía el derecho del retracto arrendaticio; (2)INVERSIONES 112711 C.A. opuso la falta de cualidad de la accionante y denunció la inexistencia del derecho de retracto porque el inmueble arrendado no fue vendido; (3) y por último, INVERSIONES 13708 C.A. denunció como defensa previa la falta de cualidad tanto activa como pasiva denunciando, entre otros hechos, advirtiendo el incumplimiento de las condiciones legales del retracto legal arrendaticio. Para decidir esta Alzada observa: La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercer una acción concreta. En opinión del doctor Arminio Borjas, es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción. Y no hay acción si no hay interés. Por su parte, el maestro Luis Loreto, señala que en tal sentido procesal, ella expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción. Carnelutti, como patriarca del derecho procesal, al analizar la cualidad y la capacidad procesal, señala lapidariamente lo siguiente: “(...) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”.(CARNELUTTI, Francisco: Sistema de Derecho Procesal Civil, T-III, p. 162, Buenos Aires 1.993). Casación en sentencias de fechas 28 de marzo de 1949 y 21 de abril de 1947 señaló que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, en tanto que el interés, es la utilidad que proporciona, siguiendo las enseñanzas de Borjas. Igualmente, señala Casación que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva). Por su parte, el profesor Arístides Rengel-Romberg, señala que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes, y que ese sentido el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores. De igual forma, en lo atinente al retracto legal arrendaticio se hace menester establecer las condiciones que se exigen en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que ese derecho pueda ser ejercitado: Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta” Artículo: 48: “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.” Sobre la base de las mencionadas disposiciones legales y de la doctrina a que se hecho referencia, debe analizarse si en el presente proceso existe relación de identidad y, por lo tanto interés, entre la actora y los codemandados, o si por el contrario se carece de esos elementos que constituyen presupuestos de la pretensión. Revisados exhaustivamente los autos, no se desprende que la parte actora posea la condición de arrendataria del inmueble objeto de la pretensión (Quinta CHURUMBA), condición primordial para el ejercicio del retracto legal arrendaticio. En efecto, se deriva de autos que si bien la aquí accionante suscribió contrato de arrendamiento el 09 de abril de 2010 con ADMINISTRADORA 17.636 C.A. (arrendadora) sobre dos de los Locales de la Quinta CHURUMBA (Locales 1-1, 1-2 y su Anexo), propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI C.A., según documento protocolizado el 28 de febrero de 1997 por ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado; no es menos cierto, que cuando se realizó el Acta de Asamblea de CORPORACIÓN EL SUPI C.A. (01/10/2013, registrada el 28/10/2013, como se señala en el libelo), ya esa relación había fenecido desde el 08 de junio de 2013, de acuerdo a lo expresado en transacción verificada el 02 de agosto de 2013 entre CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. y ADMINISTRADORA 17.636 (arrendadora), homologada el 07 de agosto de 2013 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área de Caracas, con motivo del juicio de Cumplimiento de Contrato que incoara la arrendadora en contra de la empresa hoy demandante. De manera que, careciendo la parte actora de la condición de arrendataria de la Quinta “CHURUMBA”, requisito exigido en el artículo 43 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se encuentra investida de la cualidad e interés necesario para proponer el Retracto Legal Arrendaticio alusivo al mencionado inmueble, ni de las codemandadas para sostener el juicio. A esa falta de cualidad e interés en la actora por carecer de la condición de arrendataria, se le aúna el hecho de que en autos no riela instrumento alguno que, en forma explicitada contenga la venta de la Quinta “CHURUMBA”, en cuyas condiciones habría de subrogarse la accionante, ya que paradójicamente, la propia representación de la parte actora expresa en el libelo que el mencionado inmueble continua siendo propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI C.A., de acuerdo con documento protocolizado en fecha 28 de febrero de 1997, pretendiendo sea decretada la subrogación de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. en el documento (Acta de Asamblea de fecha 01 de octubre de 2013) de venta de acciones de CORPORACIÓN EL SUPI C.A., acto éste que en modo alguno altera la personalidad jurídica de la empresa, ni la titularidad de la propiedad del referido inmueble. De ahí que, no existiendo una identidad lógica entre la actora, CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. y las empresas codemandadas, toda vez que aquella no demostró su condición de arrendataria, careciendo de cualidad y del interés que determina el ejercicio de la acción y su impulso para impetrar la tutela judicial, la demanda incoada debe desecharse, sin que sea menester ingresarse al análisis de otras alegaciones o elementos de juicio. En consecuencia, encontrándose ajustada a derecho la sentencia del Juzgado A-quo de fecha 29 de abril de 2015, la misma ha de confirmarse, desestimándose la apelación de la actora, la cual se declara sin lugar y se le imponen costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de procedimiento Civil. IV DE LA DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia: PRIMERO: Confirma, con base en las motivaciones anteriores, la decisión dictada el 29 de abril de 2015 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró la Falta de Cualidad e Interés de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. (actora) para intentar el juicio que propuso contra CORPORACIÓN EL SUPI C.A., INVERSIONES 112711 e INVERSIONES 13708 por Retracto Legal Arrendaticio alusivo al inmueble identificado ab initio y extinguida la acción; SEGUNDO: Se declara sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte actora y se le condena en costas del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese y notifíquese la presente sentencia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil quince (2015). EL JUEZ, Dr. ALEXIS JOSE CABRERA ESPINOZA LA SECRETARIA, ABG. ANA MORENO V. En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se publicó y registró la presente decisión. LA SECRETARIA, ABG. ANA MORENO V. EXP: AP71-R-2015-000581 (11.022) ACE/AMV- Sent.Def.