TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiuno de septiembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO : AP31-V-2014-001252
PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA PIRITA C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de esta Circunscripción Judicial, el día 27 de enero de 1992, bajo el Nº 2 tomo 19-A-Pro.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARILU BELLO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.135.-
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS LOS ROBLES, en la persona de las ciudadanas MARIA DANIELA CECCATO y MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 11.226.029 y 5.576.91.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000.-
MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DE RESIDENCIAS LOS ROBLES.-
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
Alega la parte actora que su representada es propietario del apartamento identificado con el Nº 1-B, Edificio Roble 1, planta primera del Conjunto Residencial Los Robles, ubicado en la Urbanización Los Samanes, Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que es el caso, que en fecha 7 de julio del 2009, previa convocatoria en el Diario El Nacional, se constituyo la Asamblea de Copropietarios del Edificio residencias Los Robles, con presencia de la Administradora Habitacom C.A. en la persona de del ciudadano Israel Medina, procediéndose a la designación de la Junta de Condominio correspondiente a ese periodo, la cual quedó integrada como se evidencia del Libro de Actas de Asamblea, ellos fueron Edri Rivero, Maria de Los Ángeles González, Rosa Suárez, Vito Rocco, Maria Daniel Ceccato y Marlene de López; que esta Junta de Condominio designada no cumplió paso seguido, con los lineamentos de los artículos de la LPH, y del Reglamento de Condominio, documentos Ut supra escaneados y referidos a los cargos de presidente, Vicepresidente, secretario y suplentes, correspondientes, por lo que desde un comienzo esa Junta adolecía de representación y adecuada autoridad para la toma de decisiones; que desde el año 2010 a la presente fecha y como se evidencia de las siguientes Asambleas, así como de las publicaciones que han realizado en las carteleras del Edificio, mencionan de manera general “LA JUNTA DE CONDOMINIO” sin identificarse quienes suscriben las notificaciones, convocatorias, ni indican quien es el Presidente, ni sus otros miembros; que las publicaciones no tiene firman de quienes supuestamente las emiten, por lo que son documentos apócrifos y por ello carecen de valor probatorio ante todos y cada uno de los miembros; que la sediciente Junta de Condominio conformada únicamente por las dos ciudadanas MARIA DANIELA CECCATO y MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, titulares de las cédulas de identidad números 11.226.029 y 5.576.911, respectivamente, han seguido actuando, ignorando peticiones y requerimientos de los copropietarios, esto se evidencia a través de correspondencias enviadas a la sediciente Junta de Condominio, quienes han hecho caso omiso a las peticiones y llamados de emergencia que se han realizado, por lo que, en vista de la negativa y omisión de publicar en las carteleras de las Residencias Los Robles las propuestas, requerimientos y recomendaciones, se han dado a la tarea de indicar que los copropietarios que reclamaban sus derechos conforme a la Ley, son beligerantes por lo que los exponen al escarnio publico del grupo de copropietarios, como se evidencia de correspondencia que si publicaron en las carteleras del edificio Los Robles; que a los meses de la designación de la empresa Habitacom C.A., como Administradora del Edificio Residencias Los Robles, comenzaron a presentar facturaciones de supuestas cuentas de condominio atrasadas, por lo que desde el principio se hizo esta falla de Junta y Administradora; que a pesar del reclamo siguieron llegando relaciones de supuestas cuentas en estado de mora, por lo que se llamo y se les envió correspondencia a esta empresa para indicarles que estaban errados en sus cuentas, ya que estaba totalmente al día en sus deberes como copropietaria. Sin embargo las facturaciones recurrentemente seguían llegando; que se acudió a Indepabis y se denuncio a Habitacom C.A. y a la sediciente Junta de Condominio, Exp. Nº DTC-DEN-003731-2013; que como consecuencia de los manejos tendenciosos, se han obviado y descuidado aspectos de vital importancia para el Edificio, como lo es la vigilancia en la entrada del estacionamiento del edificio, la cual fue eliminada por falta de presupuesto; las fallas recurrentes del portón eléctrico de la entrada por lo que hay que abrir y cerrar de manera manual, siendo absolutamente peligroso para las personas que entran y salen, por lo que es un aspecto no solamente de seguridad personal, sino además, de bienes de cada uno de los residentes; asimismo el colapso de las tuberías principales de aguas negras de entrada al edificio han sido dañadas por las raíces de los árboles que se encuentran en al entrada de la calle 12 y frecuentemente colapsan el solano 1 del Edificio, inundando de aguas negras esta área; de igual manera los canales de respiración de las aguas negras de cada uno de los edificios en especial el de la Torre I, están tapados y los olores de las aguas negras impregnan las viviendas de los primeros pisos de esta Torre I, lo cual es un problema para la salud; que el pavimento del sótano I el cual se encuentra en un total estado de deterioro y requiere bacheo urgente; fallas en los ascensores que requieren actualizaciones de los equipos ya que varias veces, muchos de los copropietarios se han quedado atrapados en los ascensores y han tenido que ser auxiliados; que para mediados de julio de 2014, apareció en las carteleras del Edificio, una convocatoria a un Reunión Extraordinaria, sin la fecha de su emisión; en dicho aviso se violaron todas las normas para poder realizar una asamblea de copropietarios, ellos es 1-Publicación por prensa nacional con 3 días mínimos de antelación, y constancia de entrada a cada propietario y publicidad en cartelera como lo indica el Reglamento;2-Indicar las formulas de quórum y en caso de no lograrse en una primera convocatoria, señalar la segunda convocatoria y 3-seguir las demás pautas para tomar decisiones, en este caso pintura de fachada sobre lo cual no se indico detalles; que el 25 de julio de 2014, colocaron un comunicado señalando los supuestos resultados de la Reunión para quitarles el carácter de Asambleas a los encuentros que se hacen entre copropietarios para tratar asunto de la vida del edificio;
Que en virtud de lo antes expuesto y en nombre de la empresa copropietaria del apartamento 1B de la Torre I, Constructora Pirita C.A. demando a la sediciente representación de la Junta de Condominio de Residencias Los Robles, en las personas de las ciudadanas MARIA DANIELA CECCATO y MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, antes identificadas, para que convengan o en su defecto sean condenada a ello en la Nulidad de la Asamblea de Copropietarios del 15 de julio de 2014, y como consecuencia de no haberse cumplido con todos y cada uno de los pasos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal y el documento de Condominio con su Reglamento de nuestra comunidad; que en virtud del ejercicio indebido como representante de una irrita Junta de Condominio y siendo las dos únicas personas que quedan de la designación del año 2009, convocar de manera inmediata a una nueva Junta de Condominio de conformidad con la Ley y normas del Edificio; de conformidad con lo establecido en el parte in fine en el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal,
En fecha 29 de septiembre de 2014, se admitió demanda por el procedimiento breve, se ordenó la citación de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS LOS ROBLES, en la persona de las ciudadanas MARIA DANIELA CECCATO y MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 11.226.029 y 5.576.91, para que comparezcan ante este Juzgado AL SEGUNDO (2°) DÍA DE DESPACHO siguiente a que conste la citación de la última de las codemandadas, intentada por la Constructora Pirita C.A, librándose las compulsas y apertura del cuaderno de medidas en fecha 22/10/2014.-
En fecha 5 de octubre de 2012, comparece el ABOGADO ADID JOAQUÍN CENTENO BENÍTEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8.981, actuando en su propio nombre y representación, y señaló los números de la cédula de identidad de los demandados.
En fecha 27 de noviembre del 2014, se recibió diligencia presentada por la Abogado Marilu Bello Castillo, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual dejo constancia del pago de los emolumentos para el traslado del Alguacil.-
En fecha 18 de diciembre de 2014, comparece el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó por medio de diligencia, las compulsas de citación dirigidas a la parte demandada, dejo constancia de la imposibilidad de la práctica de las citaciones.-
En fecha 11 de marzo de 2015, se recibió diligencia presentada por las ciudadanas MARIA DANIELA CECCATO y MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros: 11.226.029 y 5.576.911, respectivamente, asistidas por la abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 54.000, mediante la cual otorgaron poder Apud Acta a la mencionada abogada. Igualmente consignaron copia del acta de fecha 07/07/2009.-
En fecha 12 de marzo del 2015, se recibió diligencia presentada por la Abogada Marilu Bello Castillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.135, actuando en su carácter de autos, mediante la cual otorgó poder apud acta a los abogados Angel Reinaldo Flores Coronel, Maria Magdalena Toro de Arellano y Miriam Rojas Osio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 30.099, 28.508 y 100.069 respectivamente.-
En fecha 13 de marzo de 2015, se recibió Escrito de Contestación a la Demanda, constante de quince (15) folios útiles, presentada por la abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos MARIA DANIELA CECCATO y MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, quienes actúan en su carácter de junta de condominio de las Residencias Los Robles, y alegó como punto previo a la contestación de la demandan opuso formalmente como medio de defensa de fondo la falta de cualidad del sujeto pasivo de la presente relación jurídica procesal por las razones que a continuación se explican, que en materia de propiedad, horizontal, la legitimación en juicio, la posee el administrador por ser este quien representa judicialmente a la comunidad de copropietarios, todo ellos a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 inciso E de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto las comunidades de copropietarios no poseen personalidad jurídica en Venezuela, siendo así y considerando que la cualidad no es más que una relación de identidad lógica entre la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida, demostrándose esta con la identidad de la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es el verdadero titular u obligado concreto, que la presente demanda no existe la relación de identidad necesaria para que opere la cualidad pasiva, toda vez que la impugnación esta dirigida según se puede apreciar en contra de la junta de condominio de las Residencias Los Robles, por ser esta a decir de la accionante es quien viola la ley.-
Al respecto señaló que la pretensión procesal deducida por la actora contenida en el libelo de la demanda, se orienta a exigir un pronunciamiento judicial que propenda a establecer la anulación de la supuesta asamblea de copropietarios de las Residencias Los Robles, celebrada a decir de la actora en fecha 15-07-2014, sin embargo la referida pretensión procesal no está dirigida a los legítimos titulares de la acción como lo son la comunidad de copropietarios de las Residencias Los Robles por cuanto no se propuso la acción de Nulidad específicamente contra la masa de propietarios del nombrado edificio, como presunta autora de los actos lesivos a los derechos e intereses de la actora, por cuyo motivo la junta de condominio no pueden per se responder en forma directa a la ilegítimas pretensiones de la demandante, pues su patrocinada es solamente órgano contralor de la comunidad de propietarios que forma parte de la estructura administrativa que rige a las comunidades sometidas al régimen de la propiedad horizontal como lo establece el artículo 18 de la ley de propiedad Horizontal y no, como lo ambicionan la demandante, los sujetos pasivos llamados a responder en forma directa a las exigencias contenidas en el libelo .
Que sus poderdantes no son las legitimadas pasivas para responder en forma directa a las exigencias de la actora, por cuanto carecen de falta de cualidad e interés jurídico actual para sostener las razones de la actora en el presente juicio, ya que toda la legitimación plena en todos los asuntos que versen sobre la administración del inmueble sometido al régimen legal de la propiedad horizontal está atribuida, única y exclusivamente a la comunidad de propietarios, pues éstos son los que adopten las decisiones mas idóneas y adecuadas para responder a los mandatos contenidos en la ley de propiedad horizontal y en el propio documento de condominio, y esa masa de propietarios es la que en definitiva, se encuentra legitimada para comparecer para comparecer en juicio por hechos derivados de la administración de la cosas comunes, que la legitimación ad causam la tiene la comunidad de propietarios del edificio, mientras que la legitimación ad-procesum-*/ y subsiguiente representación en juicio de la masa de propietarios corresponde al administrador en virtud de lo dispuesto en el artículo 20 literal E de la ley de propiedad Horizontal.
Asimismo señaló la `apoderada judicial de la parte demandada que la demanda debió proponerse en contra de la comunidad de propietarios de Residencias Los Robles por manera de exigir su comparencia a este juicio pero en la persona de sus administrador, lo que deriva en considerar que la junta de condominio, por ser solamente órgano contralor de la comunidad de propietarios, ya que no es el administrador de la comunidad de copropietarios de conformidad con lo establecido en el literal C del artículo 28 de la referida ley, no tiene interés jurídico actual para sostener en firma directa las razones de los actores en este juicio, por no ser ellos los autores de los actos señalados como lesivos en la esfera patrimonial de la actora al no ostentar la legitimación ad procesum de acuerdo a lo antes expuesto.
Asimismo alegó la incongruencia de la pretensión con relación a los hechos de la demanda, y señaló al respecto que en el presente caso no existe relación entre los hechos narrados en el libelo de la demanda no se corresponde con el petitorio de la misma, ya que de la simple lectura del escrito libelar, es un compendio de reseñas de situaciones en las que en ningún momento se señala con precisión y claridad en que consiste las violaciones de la ley y el abuso del derecho al que aluden la accionante, para que la supuesta asamblea de copropietarios celebrada en fecha 15-11-2012 ya se había aprobado mediante carta consulta la pintura de la fachada, lo que constituye un acto de mantenimiento y conservación de las áreas comunes y no una mejora del edificio para lo cual no se requiere el quórum del 75% indicado erróneamente por la actora, y dar origen así a esa acción por cuanto de la narrativa y del petitorio lo que se puede apreciar es una clara contraposición de la pretensión, por cuando no es posible satisfacer las exigencias de la actora, a través de esta vía, ya que solicita PRIMERO: la nulidad de asamblea de Copropietarios del 15 de julio de 2014, como consecuencia de no haberse cumplido con todos y cada uno de los pasos exigidos por la LPH y el documento de condominio con su Reglamento de la comunidad SEGUNDO: en virtud del ejercicio indebido como representante de la irrita junta de condominio y siendo las dos únicas personas que quedan de la designación del año 2009, convocar de manera inmediata a una asamblea de copropietarios para la designación de una nueva junta de condominio de conformidad con la ley y normas de edificio.
Señala la apoderada judicial de la parte demandada es la Nulidad de Asamblea lo que quiere decir que la actora solo obtendrá en caso de ser procedente la acción es una sentencia declarativa, en donde se establezca la nulidad de la supuesta asamblea celebrada en fecha 15-07-2014, quedando por ende nulos los acuerdos a los que hubieren llegado los copropietarios en dicha asamblea el cobro e dos (2) cuotas adicionales debido a un ajuste por inflación, comenzándose a cobrar a partir del mes de agosto, sin que ello lo impida volver a celebrar a la comunidad otra asamblea en la que deban cumplir con la normativa legal que la regula que el incumplimiento de estas es lo que puede viciar de nulidad las asamblea, pero nunca podrá satisfacer su pretensión, por cuando dicha sentencia jamás tendrá efectos restitutorios o generadores de derecho, tal como lo aspira la actora en este proceso, ya que su intención es la de nombrar otra junta de condominio impedir el pago de las obligaciones contraídas por la comunidad de copropietarios para el mantenimiento y conservación de las áreas, sirviéndose para ello del recurso legal de la nulidad establecido en el artículo 25 de la ley de propiedad horizontal, sin considerar que no existen argumentos legales que fundamenten su acción y así se puede apreciar del escrito de demanda.
Asimismo Alegó la Caducidad de la Acción, y al respecto señaló que el artículo 25 de la ley de Propiedad Horizontal que el tiempo para interponer la acción de nulidad es de 30 días continuos, siendo esto así vemos como en la presente acción se inobservó dicho plazo por cuanto la decisión para realizar la pintura de la fachada se hizo mediante carta consulta en fecha 15 -11-12 en la cual se obtuvo como resultado que el 69% de los propietarios consultados de las torres 1,2 y 3 aprobaron la pintura de la fachada y el 21% no respondió, de manera que la misma ya caducó por cuando transcurrió el plazo fijado para su impugnación y lo ejecutado por la comunidad en cuanto al pago del trabajo de pintura de fachada no es mas que el resultado de un trabajo contratado y en donde la comunidad estaba obligada a cumplir so pena de incumplimiento en el pago lo que los haría vulnerable frente a su acreedor .
Por ultimo procedió a contestar la demanda y al respecto negó rechazo y contradijo tanto los hechos como el derecho que su representada haya violando la ley o el documento de condominio en el ejercicio de su actividad como junta de condominio de las residencias los Robles asimismo negó, rechazó y contradijo tantos en los hechos como en el derecho la demanda presentada por la Empresa Constructora Pirita, C.A .-
En fecha 13 de marzo de 2015, se recibió diligencia presentada por la Abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte Demandada, mediante la cual impugnó la inspección judicial presentada por la apoderada judicial de la parte actora por ser violatorio del Control de la Prueba.-
En fecha 23 de marzo del 2015, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas y alegatos, constante de ocho (8) folios, con anexos constante de cinto tres (103) folios, presentado por la abogada MARILU BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en la misma fecha se recibió ESCRITO DE PRUEBAS presentada por la Abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de las ciudadanas María Daniela Ceccato y María de Los Ángeles González, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-11.226.029 y V-5.576.911, respectivamente, actuando en su carácter de Miembros de Junta de Condominio, constante de dos (02) folios útiles, juntos con anexos, contentivo del Libro de Actas de Asambleas de Propietarios del Conjunto Residencial Los Robles.-
En fecha 27 de marzo de 2015, se dictó auto mediante el cual con vista a los escritos de pruebas, presentados por la parte actora y demandada, así como los recaudos a él acompañados, el Tribunal ordenó agregarlos a los autos, previa lectura por Secretaría; y, por cuanto las pruebas promovidas no son manifiestamente impertinentes ni ilegales, se admitieron cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo con vista a la consignación realizada, por la apoderada de la parte demandada, del Libro de Actas de Asambleas de Propietarios del Conjunto Residencial Los Robles, escrito el mismo hasta el folio 101, se acordó el resguardo del mismo la Caja Fuerte del Juzgado, constante de 199 folios, quedando ambas partes en pleno derecho de revisar el mismo, cuando así lo requieran, ello a los fines de evitar el exceso de folios al expediente y su fácil manejo. En relación a la prueba de Exhibición de Documentos, se ordenó librar boleta de Intimación a la parte demandada, para que comparezca.-
En fecha 31 de marzo de 2015, se dictó auto mediante el cual se ordenó prorrogar por un lapso de diez (10) días de despacho contados a partir del día de hoy, exclusive, el lapso probatorio, de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 6 de abril del 2015, se recibió Escrito de Solicitud de Reposición constante de cinco (05) folios útiles sin anexos, presentada por la Abogada MARILU BELLO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.135, actuando como apoderada de la parte actora. Asimismo en la misma fecha la Abogada MARILU BELLO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.135, actuando como apoderada de la parte actora, ratificó la dirección procesal.-
En fecha 7 de Abril del 2015, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas constantes de cuatro (04) folios útiles con anexos constantes de seis (06) folios útiles, presentada por la Abogada MARILU BELLO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.135, actuando como apoderada de la parte actora.-
En fecha 7 de abril del 2015, comparece el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó por medio de diligencia, Boleta de Intimación dirigida a la parte actora, dejo constancia de la imposibilidad de la práctica de la misma.-
En fecha 8 de abril del 2015, se recibió diligencia presentada por el abogado Reinaldo Flores, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.099, mediante la cual apeló del auto de fecha 31 de marzo de 2015.-
En fecha 9 de abril del 2015, se dictó auto mediante el cual se negó formalmente la reposición de la causa al estado de admitir nuevamente las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, por cuanto las mismas fueron admitidas y se encuentran a espera de su evacuación correspondiente.
En fecha 10 de abril del 2015, siendo las 10:00 de la mañana, oportunidad y hora fijada por este tribunal, para que tuviera lugar en el expediente, acto de exhibición de documento, se anuncio el mismo en las formas de ley, a las puertas del Tribunal. Se dejó constancia de que se encontró en el acto la Dra. MARILU BELLO ASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.135, en su carácter de representante de la parte actora. Igualmente se dejó constancia de que se encontró en el acto la Dra. MIRIAM CONTRERAS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 54.000, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En este acto la apoderada judicial de la parte actora y demandada expusieron sus alegatos.-
En fecha 10 de abril del 2015, comparece el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó por medio de diligencia, Boleta de Intimación dirigida a la parte demandada, debidamente firmada.-
En fecha 10 de abril del 2015, se recibió Diligencia presentada por la Abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte Demandada, solicitó respetuosamente al Tribunal se aboque a la solicitud presentada.-
En fecha 15 de abril del 2015, siendo las 10:00 de la mañana, oportunidad y hora fijada por este tribunal, para que tenga lugar en el expediente, acto de exhibición de documento, se anuncio el mismo en las formas de ley, a las puertas del Tribunal. Se dejó constancia de que se encontró en el acto la Dra. MIRIAM CONTRERAS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 54.000, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Igualmente se deja constancia de que se encuentra presente en este acto la Dra. MARILU BELLO CASTILLO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.135, en su carácter de representante de la parte actora. En este acto la apoderada judicial de la parte demandada y actora expusieron sus alegatos. En la misma fecha, se recibió diligencia presentada por la Abogada MARILU BELLO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.135, actuando como apoderada de la parte actora, mediante la cual solicitó le sea expedido copia certificada del libro de actas de asamblea del edificio residencias los robles, y solicitó se sirva desglosar la inspección ocular a los fines de su resguardo.-
En fecha 17 de abril del 2015, se dictó auto mediante el cual el Tribunal acordó expedir por Secretaría un juego de copias certificadas solicitadas con inserción de la diligencia que las solicita y del presente auto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación de los fotostatos respectivos. Asimismo se negó el desglose de la inspección ocular por cuanto la misma se encuentra cocida al expediente.-
Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia definitiva, esta Instancia lo hace en los siguientes términos.
II
De las pruebas
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
1.- Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, de Constructora Pirita, C.A inscrito en el Registro de Comercio bajo el Nro. 47, Tomo 268-A
2.- Copia de acta de Asamblea del año 2011 de la Sociedad Mercantil Constructora Pirita, en la cual ratifican su condición de Gerente General con plenas facultades de Administración y Disposición.-
3.-Copia de Correo y carta de 24 de septiembre de 2010.-
4.- Copia Carta de 21 de mayo de 2011, dirigida a Habitacom, C.A (Israel Medina)
5.-Copia de la Solicitud de Inspección Judicial del 06 de agosto de 2014, para practicar el 07 de Agosto de 2014.-
6.-Copia de Parte del Documento de Condominio y su Reglamento constante de (8) folios., los cuales forman parte de la inspección realizada.-
7.-Copia del Documento de Propiedad del apartamento 1-B torre I a nombre de Constructora Pirita, C.A constante de cinco (5) folios útiles los cuales corren inserto en el acta de inspección.-
8.-Copia de la carta dirigida por el Representante de Habitacom, C.A Israel Medina de fecha 17 marzo de 2008, en la cual informan del nombramiento como administrador del edificio los Robles, documento que forma parte de la inspección
9.-Copia del Aviso sin fecha publicación o emisión, y sin firma, en el cual se convoca a una reunión para el 15-07-2013, anexo que forma parte de la inspección judicial.-
10-Copia de Comunicado de supuesta reunión efectuada el 15 de julio de 2014 con las resultas, que forman parte de la inspección judicial.-
11.- Prueba de Exhibición de conformidad con lo artículos 436 y 437 del Código de procedimiento Civil que se encuentran en poder de la demandada libro de acta de Asamblea, libro de junta de condominio
12.- Recibo de condómino emanado de Habitacom. C.A de fecha 09-2014 a nombre de Marilu Bello apartamento 1-1B por concepto de fachada.-
13.- Impresión de Pantalla del edificio Conjunto Residencial Los Robles apartamento I 1-B de Marilu Bello estado de cuenta del Propietario Recibos pendientes.-
14.-Copia de Acta de Asamblea de fecha 07 de julio de 2009.-
15.- Copia de acta de fecha 16 de octubre de 2011
16.- Copia de Acta de Asamblea de fecha 22 de febrero de 2012
17.- Copia de acta de asamblea de fecha 25 de abril de 2012 y de acta de fecha 08 de mayo de 2013
18.- Copia de comunicación de fecha 03 de abril de 2013 dirigida a los Copropietarios del Conjunto Residencial Los Robles.-
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA DEMANDADA
1.- De conformidad con lo establecido con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicita la prueba de exhibición del Poder que acredite la representación de la empresa a través de la abogada Marilu Bello Castillo, ya que trata de personas distintas y quien funge como propietaria es la empresa constructora Pirita, C.A y no la ciudadana Marilu Bello Castillo, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil.-
2.- Con el objeto de probar la caducidad de la acción propuesta en cuanto a que en ella aprobaron trabajados de pintura de la fachada del Edificio, promueve la carta consulta de fecha 15-11-2002 la cual consta en el libro de acta de asamblea en los folios 35 y 36 y el cual consigna marcada “A”
3.- Carta Consulta aprobadas que riela a los folios 311 a la 360 y cartas consultas no aprobadas 361 al 369
4.- Descripción del costo y forma de pago que riela a los folios 370 al 372
5.- fijaciones fotográficas que riela a los folios 373 al 396.-
III
PUNTO PREVIO
DE LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA
La apoderada judicial de la parte demandada señala al respecto en el escrito de promoción de pruebas, que el objeto de determinar la representación aludida por la parte actora en la presente causa quien indica en el libelo de la demanda (Omissis)… “actuando en este acto por mis propios derechos y en representación de CONSTRUCTORA PIRITA C.A .(omissis), para lo cual consigno copia de los estatutos de la empresa en la cual en su cláusula octava señala “El director Gerente General tendrá las mas amplias facultades, pudiendo formar por la compañía y obligarla y en general las mas amplias funciones siguientes: en el literal C” Firmas la correspondencia, los contratos, otorgar poderes especiales con facultades inclusive para intentar o contestar, demandas, cuestiones previas o reconvenciones, desistir, convenir, transigir, …(omissis), y siendo que no consta en auto el documento que acredita la representación aludida por la actora de la empresa en su libelo de demanda, solicito a tenor de lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. La exhibición del poder que acredite la representación de la empresa de la abogada MARILU BELLO CASTILLO para la presente demanda, ya que se trata de personas distintas y quien funge como propietaria de la empresa Constructora Pirita, C.A y no la ciudadana MARILU BELLO CASTILLO, todo ello en consideración a lo establecido en el 138 del Código de Procedimiento Civil que estatuye que la representación de las personas jurídicas estarán en juicio a través de sus representantes según la ley y sus estatutos o contratos.-
Al respecto señala la apoderada judicial de la parte actora, que la parte demandada no actuó en su oportunidad procesal para hacer valer la supuesta falta de cualidad de la representación judicial de la actora, por lo que convalido con su omisión cualquier error que pudiera haber existido al respecto.
Asimismo señalo que la representación de las personas jurídicas, el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, establece que las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos, lo que significa que , siendo su representante legal ( es decir Gerente General por Asamblea y estatuto), a la vez abogado en ejercicio, es inoficioso, incongruente y fuera de lógica jurídica que para actuar como abogado en nombre de su representada tenga que conferir poder a si misma.-
Que en este orden de ideas se refleja en el poder apud acta que otorgó en nombre de su patrocinada, no excluye la representación que ejerce como abogado por lo que el mandato es asociado.-
Asimismo señala que resulta inoficioso que pretende la exhibición de un documento del cual no presenta copia que refleja su contenido o afirmación de los datos del mismo.
Este tribunal para decidir el punto sobre la exhibición de documento del poder que acredita la representación aprecia:
Efecto, en criterio pacífico y reiterado, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha considerado que en casos como el de autos, cuando la impugnación del instrumento poder se hace por una vía distinta a las cuestiones previas, la impugnación de los mandatos debe verificarse en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona, de lo contrario existe una presunción tácita de que ha sido admitida como legítima la representación que ha invocado el representante judicial.
La impugnación del Poder sólo es a instancia de parte, por lo que en tal sentido, al no existir una norma expresa que regule la oportunidad para la impugnación del poder de la parte demandada, debe recurrirse a lo que al efecto se establece sobre las nulidades a instancia de parte.
En consonancia con lo anterior cabe destacar las siguientes sentencias:
1) Sentencia proferida por la Sala de Casación Civil, en fecha 07 de Diciembre de 1994, exp. 93-0304 juicios Tamaiguarita C.A. Vs. Manuel Pares, cito:
“…Al respecto, la Sala ha expresado en inmemorables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desestimación, actúe en el proceso, de lo contrario hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial…” (fin de la cita).
2) Sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de abril de 2006 (caso CONSTRUCTORA ROCAL C.A), cito:
“……Así púes, respecto al pronunciamiento referido a la insuficiencia del poder, la Sala pasa a considerar lo relativo a la oportunidad para la impugnación de poderes, y sobre el particular se ha pronunciado la Sala Constitucional de este máximo Tribunal en el sentido siguiente: (Caso: Julio César Campero y Palermo Guarecuco de Campero, sentencia N° 3460 del 10.12.2003).
“…En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida.
3) Sentencia proferida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 02 de abril de 2009, con Ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora (caso JOHENNY QUIJADA NORIEGA, vs. ACCROVEN, S.R.L), cito:
“……Sin embargo, fue posterior a la presentación del escrito de contestación a la demanda, cuando la parte accionante impugnó la representación ejercida por el mencionado apoderado judicial, y no en la primera oportunidad en que dicho ciudadano se presentó y ejerció la representación de la demandada en la forma antes mencionada, siendo que al no emplearse dicho medio de ataque en esa ocasión, se puede presumir que tácitamente la parte actora admitió como buena y legítima la representación invocada por el apoderado judicial contrario, acorde con el criterio jurisprudencial fijado por la Sala, en un caso análogo al de autos, en sentencia N° 994 de fecha 6 de junio de 2006: Es más, dicho mandato fue consignado en autos por primera vez en la audiencia preliminar primigenia celebrada en fecha 22 de septiembre de 2004, siendo que la oportunidad legal para su impugnación ha debido verificarse en la primera actuación en autos inmediatamente después de su consignación en que la parte, -interesada en su desistimiento-, intervino en el proceso, siendo que al no emplearse dicho medio de ataque en esa ocasión, hay que presumir que tácitamente la parte actora admitió como buena y legítima la representación invocada por el apoderado judicial contrario.

Se observa quien aquí decide, que en el presente caso la parte demandada en la primera oportunidad, es decir en el escrito de contestación a la demanda no realizó impugnación de poder alguno ni opuso cuestión previa sobre ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye, y que se evidencia que en el escrito de pruebas, que la representación judicial de la parte demandada impugna dicha representación a través de la prueba de exhibición, por lo que, a criterio de quien suscribe el silencio del impugnante equivale a una admisión tácita de la representación que se aduce a través de los estatutos de la empresa, por tanto, debe considerarse extemporánea la impugnación formulada a través del escrito de promoción prueba de exhibición, motivo por el cual este Tribunal declara improcedente dicha impugnación. Así se declara.
III
FALTA DE CUALIDAD
DE LA PARTE DEMANDADA
PARA SOSTENER EL JUICIO

La representación judicial de la parte demandada opuso formalmente como medio de defensa de fondo la falta de cualidad del sujeto pasivo de la presente relación jurídica procesal por las razones que a continuación se explican, que en materia de propiedad horizontal, la legitimación en juicio, la posee el administrador por ser este quien representa judicialmente a la comunidad de copropietarios, todo ellos a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 inciso E de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto las comunidades de copropietarios no poseen personalidad jurídica en Venezuela, siendo así y considerando que la cualidad no es más que una relación de identidad lógica entre la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida, demostrándose esta con la identidad de la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es el verdadero titular u obligado concreto, que la presente demanda no existe la relación de identidad necesaria para que opere la cualidad pasiva, toda vez que la impugnación esta dirigida según se puede apreciar en contra de la junta de condominio de las Residencias Los Robles, por ser esta a decir de la accionante es quien viola la ley.-
La parte actora al respecto señala que solamente bajo la previa autorización de la junta de condominio de la Administradora podrá intentar las acciones judiciales que correspondan a través de un poder especial para el acto jurisdiccional respectivo esto es la legitimación activa, que en el caso de autos existe legitimación pasiva por lo que la junta de condominio y en este caso la espuria representación de dichos órganos son las legalmente llamadas a esa causa. Esta legitimación pasiva se desprende de las facultades de la junta de condominio señaladas en la ley de Propiedad Horizontal y del Reglamente de Condominio.-

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR APRECIA LO SIGUIENTE:

como punto previo al fondo debe ser resuelta la falta de cualidad de la Junta de Condominio para sostener el presente juicio, por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa.
En el caso sub iudice observa esta sentenciadora que en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la apoderado de la demandada la falta de cualidad de la misma para sostener el juicio, aduciendo que la legitimación en juicio, la posee el administrador por ser este quien representa judicialmente a la comunidad de copropietarios, todo ellos a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 inciso E de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto las comunidades de copropietarios no poseen personalidad jurídica en Venezuela para ser sujetos de derechos en acciones contra quien en verdad si tiene personalidad jurídica que es la comunidad de copropietarios.
De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios.
De la misma manera el artículo 25 ejusdem señala:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho….”
El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal.
En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta.
Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal.
En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes la componen, en opinión de quien decide el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios.
Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso.
De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de la Asamblea De Copropietarios del 15 de julio de 2014, por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó a la Junta de Condominio de Residencias Los Robles, en las personas de las ciudadanas María Daniela Ceccato y María de los Ángeles González, que en el presente caso la legitimación pasiva deben estar en cabeza de todos y cada uno de los propietarios que intervinieron en la decisión impugnada, quienes han de ser considerados como litigantes distintos, según lo afirmó Rafael Briceño en su libro:”De las mejoras, innovaciones y obra nueva en propiedad horizontal.
En efecto, dicho autor al estudiar la legitimación pasiva para el caso del artículo 25 en referencia, concluye expresamente que: “…el litis-consorcio pasivo necesario lo componen quienes forman la mayoría y solamente ellos podrán ser los demandados” (p.169). Siendo así, dado que en este caso se ha demandado a la junta de condominio del edificio Los Robles en la persona de las ciudadanas María Daniela Ceccato y María de los Ángeles González , quien no es sujeto de la relación jurídico procesal, sino los propietarios que hayan conformado la mayoría del acuerdo, quienes conforman un litis consorcio pasivo necesario, se requiere que sean demandados esa pluralidad de propietarios que formaron la mayoría del acuerdo y al no haberse hecho así estamos frente a una falta de cualidad pasiva que impide que se dicte una sentencia sobre el mérito, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios, quien es en definitiva quienes han conformado la mayoría del acuerdo, y no sobre la Junta de Condominio.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la falta de cualidad de la Junta de Condominio de Residencias Los Robles en la persona de las ciudadanas María Daniela Ceccato y María de los Ángeles González, para sostener el presente juicio. Así se decide.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante. Así se decide.
III-
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA de la Junta de condominio de Residencias Los Robles, en las personas de las ciudadanas MARÍA DANIELA CECCATO Y MARÍA DE LOS ANGELES GONZALEZ, en la pretensión de Nulidad de acta de Asamblea Ordinaria de Propietarios de Residencias Los Robles de fecha 15 de julio de 2014, incoada por la CONSTRUCTORA PIRITA C.A. en contra de la Junta de las Residencias Los Robles, identificados al inicio del fallo.-

SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión, es dictada fuera de su lapso procesal, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.-
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintiún (21) Días del mes de Septiembre de Dos Mil Quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO,
ABG. EDWIN DIAZ ACEVEDO
En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
EL SECRETARIO,
ABG. EDWIN DIAZ ACEVEDO