TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL VIGÉSIMOTERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2013-001465.-
PARTE ACTORA: LIGIA TORRES DE GALINDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.158.715.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ARGEMAR NAZARETH PORRAS GONZÁLEZ Y JESÚS ALBERTO TERÁN MARTÍNEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 142.201 y 142.202 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil EXCELENCIA CALIDAD REPRESENTACIONES TÉCNICAS X-CARET, C.A.”, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Nº 21, Tomo 213-A-Pro, en fecha 13 de agosto de 1996.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO PABLO CALVANI Y ALAN CASTILLO MAC FARLANE, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 19.252 y 72.874 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.

I
DE LA NARRATIVA

Mediante libelo de demanda admitido por los trámites del procedimiento breve, los abogados ARGEMAR NAZARETH PORRAS GONZÁLEZ y JESÚS ALBERTO TERÁN MARTINEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 142.201 y 142.202 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, demandaron a la sociedad mercantil EXCELENCIA CALIDAD REPRESENTACIONES TÉCNICAS X-CARET, C.A.” por DESALOJO.
Por auto de fecha 7 de octubre de 2013 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia de su citación para que diera contestación al fondo de la demanda.
Tramitada la citación en forma personal y siendo imposible su verificación, a petición de la representación judicial de la parte accionante se ordenó la práctica de la misma mediante correo certificado con aviso de recibo, conforme al artículo 219 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22/01/2014 se agregó a los autos planilla Nº 058383 del Instituto Postal Telegráfico, correspondiente al aviso de recibo de citaciones y notificaciones judiciales.
En fecha 22/01/2014 compareció el ciudadano JOSÉ DE JESÚS GABALDÓN, titular de la cédula de identidad Nº V-4.435.895, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO PABLO CALVANI, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 19.252 y presentó escrito en el cual señaló al Tribunal que el ciudadano NELSON MACQUHAE, en su carácter de Director asesor de la empresa demandada, se mudó fuera del país, por lo cual debería acudirse a los trámites previstos en los artículos 223 y 224 eiusdem, así como solicitar el movimiento migratorio de dicho ciudadano al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME).
En fecha 26/03/2014 se agregó a los autos oficio Nº 001228, de fecha 13/02/2014 emanado de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) y anexos contentivos de los movimientos migratorios del ciudadano NELSON MACQUHAE.
Por escrito presentado en fecha 08/04/2014, la representación judicial de la parte accionante solicitó la citación cartelaria del referido ciudadano, conforme al artículo 224 eiusdem, lo cual se acordó en fecha 22/04/2014 y se libró cartel de citación.
En fecha 20 de junio de 2014 el apoderado de la parte accionante consignó las publicaciones del cartel de citación.
Por diligencia de fecha 17/10/2014, el apoderado de la parte actora solicitó se designara Defensor Judicial al Director de la accionada, lo cual se acordó en fecha 22/10/2014, recayendo tal misión en la persona de la abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 10.895, quien previa su notificación aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. Asimismo, fue citada el 23/01/2015 para la contestación al fondo de la demanda.
En fecha 27/01/2015 la Defensora Judicial designada presentó escrito de contestación a la demanda.
En esa misma fecha compareció el abogado PEDRO PABLO CALVANI, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 19.252 y consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo consignó instrumento Poder que le fuera conferido por la parte accionada.
En fecha 9 de febrero de 2015 el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Por escrito presentado en fecha 13/02/2015 el apoderado judicial de la parte accionante rechazó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Asimismo consignó escrito de promoción de pruebas.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, pasa este Tribunal a hacerlo y al efecto hace las siguientes consideraciones:

DE LA MOTIVA
PUNTO PREVIO

Antes de entrar al conocimiento del fondo de lo debatido, le corresponde a este Tribunal resolver las cuestiones previas opuestas por el demandado y a tal efecto observa:
Opone la parte demandada las siguientes cuestiones previas: 1.- La contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 y 2.- La cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el supuesto referido a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud de improcedencia legal de la acción de desalojo ejercida de conformidad con el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado.
Como fundamento a esta defensa previa, alega que la actora señala en su libelo de demanda, entre otros aspectos, lo siguiente:
Que el 2 de agosto de 2012, mediante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (…) con vigencia de dos (2) años contados a partir del 01 de febrero de 2012, su representada, la ciudadana LIGIA TORRES DE GALINDO (…) dio en arrendamiento un inmueble (…).
Que para el 27 de septiembre de 2013 se encuentran vencidos seis (6) cánones de arrendamiento no pagados, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre de 2013, causándose de esta manera el incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Que esta falta de cumplimiento por parte del arrendador constituye una causa suficiente para exigir la desocupación inmediata del inmueble.
Que se acompañan a la presente solicitud de desalojo del inmueble objeto de este contrato de arrendamiento (…).
Que demandan el desalojo del local para oficina (…).
Que piden que la presente demanda sea admita de acuerdo con los artículos 33 y 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que de los señalamientos hechos en el libelo se evidencia que la actora basa su pretensión en un contrato a tiempo determinado que señala como incumplido y en razón de ese incumplimiento, deduce la pretensión prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo primer aparte expresa:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)

Que de la interpretación de la citada norma se deriva que el desalojo solo es procedente cuando se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Cuando se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado –que por su naturaleza debe ser escrito- la acción a deducir es la general contractual prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, la resolutoria o la de cumplimiento. Por consiguiente, la ley solo permite que se deduzca la demanda de desalojo cuando se está en presencia de contratos a tiempo indeterminado.
Que en el caso de autos, partiendo de lo alegado por la actora, estamos frente a un contrato que comenzó el 1º de febrero de 2012 por un plazo de dos (2) años, hasta el 31 de enero de 2014, respecto del cual se acusa un supuesto incumplimiento de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde abril a septiembre de 2013, ambos inclusive.
Que como los presuntos incumplimientos acusados por la actora ocurrieron dentro del plazo de vigencia del contrato, estamos en presencia de una pretensión que por disposición expresa de la ley no podía ser deducida como desalojo, sino que tuvo que plantearse la acción contractual ordinaria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil.
Cabe señalar que la representación judicial de la parte actora procedió a oponerse y a rechazar dicha defensa en la forma siguiente:
Que la presente causa tuvo una etapa de admisión y la demanda fue admitida de acuerdo al artículo 881 e implícitamente el artículo 341, ambos del Código de Procedimiento Civil, por no se contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, por tanto cuando se admite se le da derecho a la parte actora a su acción, se conculca al accionante a un debido proceso; mal se puede desconocer en esta etapa procesal el derecho concedido.
Que al respecto citó el voto salvado de la Magistrado Luisa Estela Morales Lamuño, respecto a la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 07/06/2007, en el expediente Nº 06-1043, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz :

“… 2.-En criterio de la mayoría sentenciadora, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “… establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente”.
Conforme con ello, la sentencia que antecede concluyó que “… la decisión que fue impugnada estuvo ajustada a derecho al declarar inadmisible la acción de desalojo que fue interpuesta, pues la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la ser éste a tiempo determinado lo procedente era intentar el cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento y no una acción de desalojo”.
3.- Dicha declaratoria, en criterio de esta disidencia, resulta de una errónea interpretación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no cabe duda que la distinción realizada sobre el tipo de contrato, era válida bajo el régimen anterior a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir bajo la vigencia del Decreto Ley sobre Desalojo de Viviendas.
Conforme con la legislación vigente, tanto el desalojo (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) como el resto de las acciones arrendaticias (artículo 33 ejusdem) se desarrollan por el juicio breve conforme al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo que no puede desecharse la demanda por el hecho de que la misma haya sido de “desalojo” y el contrato a tiempo “determinado”.
4.- El parágrafo segundo del artículo 34 ejusdem, permite otras acciones judiciales –incluida la de resolución o cumplimiento de contrato (ex artículo 1.168 del Código Civil)-, es decir, que aun en un contrato a tiempo indeterminado, puede presentarse una acción por resolución de contrato o cumplimiento.
Asimismo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1.168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo procedimiento judicial”.

Ahora bien, la doctrina ha clasificado a las cuestiones previas en tres (3) tipos:
1.- Las declinantes, contenida en el numeral 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Las Subsanables, contenidas en numerales, 2º al 6º del Código de Procedimiento Civil.
3.- Las Extintivas, contenidas en numerales, 7º al 11º del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, aprecia este despacho que la parte demandada ha opuesto la cuestión previa subsanable, contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la cuestión previa extintiva, contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, debe iniciar este tribunal el conocimiento de la cuestión previa con carácter extintivo, para luego y en caso de ser desechada, proceder al análisis de la cuestión previa subsanable, ya que, en el caso de declararse con lugar, la cuestión previa extintiva, seria inoficioso entrar al conocimiento de la cuestión previa subsanable.
En este orden de ideas, considera necesario este Tribunal traer a colación la Sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente:

“…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”.

Ahora bien, pasa este Tribunal a decidir la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración la jurisprudencia parcialmente transcrita y aprecia que la parte demandada señala en su escrito de contestación a la demanda y oposición a las cuestiones previas lo siguiente:
“…Que de los señalamientos hechos en el libelo se evidencia que la actora basa su pretensión en un contrato a tiempo determinado que señala como incumplido y en razón de ese incumplimiento, deduce la pretensión prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” .
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 7 de marzo de 2007, Exp. Nº 06-1043, estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
En virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala declara sin lugar la apelación que fue interpuesta contra el fallo que dictó, el 26 de junio de 2006, el Juzgado Superior Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma en todas sus partes. Así se declara”.

Así las cosas, pasa este despacho al análisis del contrato de arrendamiento traído por el demandante como fundamento de su acción, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12, parte in fine, del Código de Procedimiento Civil y aprecia del mismo que en la cláusula cuarta señala lo siguiente:

“La duración del presente Contrato de Arrendamiento es de DOS (2) años, contados a partir del 1 de febrero de 2012 y vencerá de pleno derecho el 31 de enero de 2014 y podrá ser prorrogado por iguales lapsos siempre y cuando EL ARRENDATARIO haga las gestiones y tramitaciones necesarias ante EL ARRENDADOR con por lo menos sesenta (60) de anticipación al vencimiento contractual para la obtención de cada prórroga (…) No obstante, si EL ARRENDATARIO permaneciera ocupando dicho inmueble aún vencido el término de duración del presente contrato o cualquiera de sus prórrogas, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO ha sido la de contratar a tiempo determinado a tenor de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil (…) En ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad o conversión de este contrato en contrato a tiempo indeterminado…”.

De lo anteriormente transcrito se evidencia que las partes al momento de la contratación, tuvieron la intención de obligarse a través de un contrato a tiempo determinado, cuando señalaron que “la duración del presente Contrato de Arrendamiento es de DOS (2) años, contados a partir del 1 de febrero de 2012 y vencerá de pleno derecho el 31 de enero de 2014” y cuando del mismo modo indicaron: “…podrá ser prorrogado por iguales lapsos siempre y cuando EL ARRENDATARIO haga las gestiones y tramitaciones necesarias ante EL ARRENDADOR con por lo menos sesenta (60) de anticipación al vencimiento contractual para la obtención de cada prórroga…”. Por consiguiente, es evidente y claro que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual está totalmente excluido del contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la acción de desalojo solo procede cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento “verbal” o “por escrito a tiempo indeterminado”, tal como lo prevé el artículo 34 cuando prescribe:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) (Subrayado y negrillas del Tribunal).
De la norma parcialmente transcrita se evidencia que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impide la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento tiene una naturaleza distinta al contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, en tal sentido, es evidente que la acción de desalojo interpuesta por el demandante, utilizando un contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, está prohibida por la ley, por lo que la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prospera en derecho y así se decide.
De acuerdo a los análisis precedentes y en virtud que la cuestión previa extintiva ha prosperado en esta causa, se hace inoficioso a este despacho entrar a conocer la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Vigésimotercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e INOFICOSO analizar la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 6º del artículo 346 eiusdem, en el juicio que por DESALOJO tiene incoado LIGIA TORRES DE GALINDO contra la Sociedad Mercantil EXCELENCIA CALIDAD REPRESENTACIONES TÉCNICAS X-CARET, C.A.”, ambas partes suficientemente identificadas ab initio. En consecuencia:
PRIMERO: De conformidad con el artículo 357 eiusdem, se desecha la presente demanda y se extingue el proceso, la cual podrá volver a intentarse pasados noventa (90) días de haberse dictado la presente decisión, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 271 eiusdem.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante conforme al artículo 274 eiusdem.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese copia en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal, de conformidad con el artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimotercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis 16 días del mes de septiembre de 2015..-
LA JUEZ,
Abg. IRENE GRISANTI CANO.
LA SECRETARIA ACC.,
MILAGROS ADELLAN.

En esta misma fecha, siendo las_________, se publicó y registró la presente decisión.-
LA SECRETARIA ACC.,
IGC/MVAR.-
EXP. Nº: AP31-V-2013-001465.-