TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de abril de 2016
205º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2014-001004

PARTE DEMANDANTE: MODESTO MENDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MENDEZ BAÑO y JOSE MANUEL MENDEZ BAÑA, domiciliados los tres primeros en Caracas y el último en España, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.191.411, V-6.323.625, V-10.797.635 y V-11.664.456, respectivamente, integrantes de la sucesión de la causante JOSEFA BAÑA DE MENDEZ, quien en vida fue venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-916.567.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: SABINO GARBAN FLORES y MERLE RAMIREZ VIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 22.933 y 93.071, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-4.853.285.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BRENDA LÓPEZ y ANGEL PITA, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 177.089 y 208.431, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

-I-

Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado por los apoderados judiciales de MODESTO MENDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MENDEZ BAÑA y JOSE MANUEL MENDEZ BAÑA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien, una vez distribuido el expediente asignó su conocimiento a este Juzgado 7º.

En fecha 11 de agosto de 2014 este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 19 de septiembre de 2014 la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa.

Debidamente pagados los emolumentos para la practica de la citación ordenada, en fecha 16 de octubre de 2014 el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia de haber sido atendido por la demandada al momento practicar la notificación, quien recibió la compulsa negándose a firmar el acuse de recibo.

En fecha 03 de noviembre de 2014 la Secretaria de este Despacho dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la demandada y haber complementado la citación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de noviembre de 2014 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda donde opuso también cuestiones previas.

En fecha 04 de diciembre de 2014 la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de contestación a las cuestiones previas.

En fecha 10 de diciembre de 2014 este Tribunal dictó fallo declarando SIN LUGAR las cuestiones previas.

En fecha 16 de enero de 2015 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, haciendo lo propio la actora el 21 de ese mismo mes.

En fecha 09 de febrero de 2015 este Tribunal agregó los escritos de promoción de pruebas al expediente y proveyó sobre las mismas el 18 de ese mismo mes.

En fecha 24 de febrero de 2015 la representación judicial de la parte actora apeló del auto de admisión de pruebas siendo oído el recurso en cuestión en su oportunidad en el solo efecto devolutivo.

En fecha 26 de marzo de 2015, una vez consignados los fotostatos ordenados, se libró oficio dirigido a la SUDEBAN.

En fecha 27 de abril de 2015 se recibió oficio Nº 12847 proveniente de la SUDEBAN.

En fecha 05 de mayo de 2015 la apoderada judicial de la parte demandada consignó los fotostatos correspondientes a los fines de que se libren oficios a las demás entidades bancarias.

En fecha 12 de agosto de 2015 se recibieron las resultas de la apelación, proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR el recurso y admisible la prueba de informes promovida por la actora.

En fecha 13 de octubre de 2015 este Tribunal dictó auto admitiendo la referida prueba de informes.

En fecha 07 de marzo de 2016 se recibió proveniente del Banco de Venezuela oficio Nº GRC-2015-57407, de fecha 21 de diciembre de 2015, contentivo del informe solicitado.

-II-

Ahora bien, para pasar a decidir sobre el fondo de la controversia es necesario tomar en cuenta que, en primer lugar, la parte actora señala que actúa en nombre de la sucesión de la difunta JOSEFA BAÑA DE MENDEZ integrada por los ciudadanos MODESTO MENDEZ ROMAR, su cónyuge viudo, y FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MENDEZ BAÑO y JOSE MANUEL MENDEZ BAÑA, sus hijos.

Alegan que en fecha 19 de diciembre de 2012, celebraron un contrato de opción de compraventa con la ciudadana ZULAY LÓPEZ MENDOZA, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda, que cuenta con un área de CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116,00 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: con fachada norte del edificio y apartamento Nº 156; SUR: con fachada sur del edificio y apartamento Nº 152; ESTE: con fachada este del edificio; y, OESTE: con los apartamentos Nros. 156 y 152; al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 40. Que el precio de venta quedó pactado en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), del que pagaría la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) a la fecha de suscripción de dicho contrato, por concepto de reserva del inmueble. Contrato el cual quedó debidamente autenticado en fecha 19 de diciembre de 2012 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 297.

Que posteriormente, en virtud de que el banco le negó el crédito a la demandada para poder comprar el apartamento por un monto tan elevado, decidieron suscribir un contrato de opción de compraventa sobre el mismo inmueble, pero esta vez fijando el precio por el monto de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), del cual la demandada pagó al momento de suscribir dicho contrato la cantidad UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto de arras, solo a los fines de que pudiese obtener el crédito del banco y así pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), anteriormente convenida, tanto con el crédito como con el monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) que recibiría la demandada de la venta de su apartamento. Contrato que quedó debidamente autenticado en fecha 17 abril de 2013 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el Nº 32, Tomo 81; cuya resolución se solicita. Asimismo se estableció en dicho contrato que el término para suscribir el documento definitivo de venta seria a los ciento veinte (120) días de suscrito este, es decir, en fecha 15 de agosto de 2013.

Que en este último contrato pactaron una cláusula penal que, en virtud de la Resolución Nº 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013 y publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, queda fijada en el 10% del monto entregado en arras, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).

Por último, alegaron que es después de la fecha del vencimiento de la opción de venta objeto del presente juicio, que la ciudadana demandada acude al banco a solicitar el crédito, donde le aprueban tan solo la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), por no cumplir con los requisitos exigidos por el banco para la obtención del crédito, lo que no es suficiente para cubrir el monto restante del precio de venta, a saber, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Y que aunado a lo anterior, el banco le revocó el crédito que le fue aprobado por haber transcurrido mucho tiempo sin hacer uso del mismo. En este sentido, aseveran que la demandada incumplió con sus obligaciones al no concretar la venta definitiva.

En atención del anterior fundamento solicita la resolución del contrato, la restitución del inmueble y se condene a la demandada a pagar la cláusula penal que consiste en un 10% de las arras, las cuales regresarían a la demandada. Asimismo solicitaron la indexación de las cantidades antes señaladas.

Por otra parte, la demandada admite que en primer lugar suscribió un contrato con la parte demandante de opción de compra por el inmueble arriba identificado por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) de las cuales pagó la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) como reserva del inmueble, monto que se imputará al precio definitivo de la venta. Y, en segundo lugar, admite que posteriormente suscribieron un contrato de opción de compra por el mismo inmueble pero esta vez por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) de los cuales pagó la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) en calidad de arras y que el resto, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) se pagaría al momento de protocolización del documento definitivo de venta (contrato cuya resolución solicita la actora).

Que no es cierto que la razón de haber suscrito el segundo contrato fuera que el banco no aprobara un crédito, sino que luego de suscribir el primer contrato, se hizo un avalúo del inmueble que arrojó como valor total del inmueble la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.772.123,88), de manera que se pactó ese último contrato para acercarse más al precio real.

Que una vez realizado el avalúo fue que suscribieron el contrato objeto del presente juicio del cual canceló, al momento de su autenticación, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mediante cheque de gerencia Nº 35102662 del Banco Mercantil, y la cantidad de CINCUENTA MI BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mediante cheque de gerencia Nº 35659234. Asimismo, alega que vista la diferencia de de precios pactados en los contratos, los vendedores le ofrecieron la posesión del inmueble y que para garantizar el pago del precio, se suscribió otro documento entre las partes en el que la hoy demandada se compromete a pagar a los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS y LILIAN COROMOTO PRADO de MENDEZ (esposa del anterior) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mediante cien (100) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), de los cuales, hasta la fecha de presentación de su escrito de contestación, ha cancelado la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00).

Por otra parte señala que no es cierto que no haya cumplido con los requisitos exigidos por el banco para la adquisición de un crédito, sino que el Banco de Venezuela se abstuvo de realizar el procedimiento para aprobar el crédito en virtud de que hacía falta el Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano JOSE MANUEL MENDEZ BAÑA, quien se encuentra domiciliado en España.

Alega entonces que para la fecha de contestación a la demanda ha cancelado a la parte actora un total de UN MILLON SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.720.000,00), es decir, un monto superior al establecido en el contrato cuya resolución se solicita en este juicio, por lo que sostiene que sí cumplió con lo establecido en el mismo.

Por último, la parte demandada solicitó al Tribunal que condene a la actora al cumplimiento del contrato y en consecuencia sirva la sentencia como justo título y así protocolizarlo; al pago de la cláusula penal establecida en la cláusula cuarta del contrato; se resuelva el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 28 de diciembre de 2012, anotado bajo Nº 25, Tomo 309; la repetición de la diferencia entre el precio de venta y lo ya pagado por la demandada; se le condene en costas.

-III-

Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente adjetivo se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados supra, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

Antes de pasar a valorar las pruebas, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, quien suscribe considera menester delimitar los hechos a probar. Al respecto se observa del petitorio de la parte actora que la controversia versa sobre la resolución de un contrato de opción de compraventa del inmueble anteriormente descrito, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2013, bajo el Nº 32, Tomo 81. De manera que corresponde a las partes probar, en primer lugar, la cualidad de parte y, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, la existencia del contrato bilateral y, por último, el incumplimiento por alguno de los contratantes de sus obligaciones, para que opere la resolución, de manera que correspondería al demandado probar, bien sea, el cumplimiento de sus obligaciones, o una causa extraña no imputable que lo exima de responsabilidad contractual.

De las pruebas promovidas por la parte actora se observa que consignó junto con el libelo de la demanda, marcado “C” original de certificado de solvencia de sucesiones, el cual demuestra la cualidad activa de los demandantes, en virtud de que son herederos de la de cujus JOSEFA BAÑA DE MENDEZ, quien en su patrimonio hereditario dejó el 50% de los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato que se pretende resolver en este juicio. Documento que, por tratarse de documento administrativo, y en vista de que no fue impugnado ni tachado, este Tribunal le confiere valor probatorio a los fines de este juicio.

Marcado “D”, contrato de opción de compraventa suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, en fecha 19 de diciembre de 2012, bajo el Nº 15, Tomo 297. Del mismo se evidencia que el ciudadano MODESTO MENDEZ ROMAR promete vender a ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA, quien promete comprar, el inmueble arriba descrito por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00). Documento el cual, si bien se trata de instrumento autenticado, este Tribunal considera que el mismo no arroja elementos probatorios respecto de los hechos que puedan dar lugar a la resolución del contrato que aquí se discute toda vez que es un contrato diferente del que se pretende resolver y del mismo no se evidencia la existencia del contrato objeto de esta litis, ni el incumplimiento por parte del demandado de sus prestaciones. En consecuencia este Tribunal lo desecha del proceso.

Marcado “E”, contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, en fecha 17 de abril de 2013, bajo el Nº 32, Tomo 81. Observa este Tribunal que se trata del contrato cuya resolución se persigue, del cual se desprende que los hoy demandantes, prometen vender a la hoy demandada, quien a su vez promete comprar, el inmueble objeto de litis por la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.00, 00). Ahora bien, en vista de que se trata del contrato objeto de este juicio, en documento público y por cuanto no fue impugnado ni tachado, este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil.

Marcado “F” documento emitido por el Banco de Venezuela que da fe de que la ciudadana ZULAY LOPEZ MENDOZA, parta demandada, solicitó un crédito del cual le aprobaron la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), para la adquisición del aludido apartamento. Al respecto, se observa que dicho documento es emanado de un tercero y no fue ratificado en juicio mediante testimonial, según lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha de este proceso.

Marcado “G”, un legajo de documentos médicos que dan fe que el ciudadano MODESTO MENDEZ ROMAR sufre de una enfermedad en la próstata. Documentos que evidentemente no guardan relación con lo ventilado en este proceso por lo que se desechan del mismo.

Por último, corre inserto al folio 263 informe proveniente del Banco de Venezuela, donde informa a este Tribunal que la ciudadana demandada solicitó un crédito a los fines de la adquisición de una vivienda y que le fue aprobado por el monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00). Respecto al tercer particular, informa el aludido Banco que la referida ciudadana, en las cuentas que posee en el Banco, no llega a tener el monto de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00). Respecto a los particulares cuarto y quinto, señala el banco que dicho crédito fue revocado en virtud que la demandada no envió al banco los recaudos necesarios dentro del tiempo estipulado. Este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 433 ejusdem.

Por su parte, la demandada consignó junto con su escrito de promoción de pruebas, las siguientes documentales: Marcada “A”, copia simple de cheque de gerencia Nº 41016244 del Banco Mercantil, a la orden de MODESTO MENDEZ por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) que al haber sido impugnada no surte efectos probatorios en el contradictorio; marcada “B”, copia simple de cheque de gerencia Nº 2080102701 del Banco Mercantil ordenado por la demandada a favor del demandante, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que, igualmente, al haber sido impugnada no surte efectos probatorios en el contradictorio; y, marcada “C”, copia simple de cheque de gerencia Nº 35102662 del Banco Mercantil, a la orden del demandante, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) que al haber sido impugnada no surte efectos probatorios en el contradictorio.

Marcados “D” y “E”, informes de avalúo del inmueble, elaborados por el ciudadano ingeniero ROBERTO PIOL PUPPIO, en el que se calcula el valor real del inmueble ya referido. Este Tribunal observa que se trata de documentos emanados de un tercero, los cuales, a lo largo del proceso no fueron ratificados en juicio, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Este tal sentido se desechan de conformidad con dicha norma.

Marcado “F”, copia simple de contrato en el que la hoy demandada se obliga a pagar a los ciudadanos LILIAN COROMOTO PRADO de MENDEZ y FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Este Tribunal observa que además de haber sido impugnado, no aporta elementos que prueben hechos relativos al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato objeto de resolución en este proceso por lo que se desecha del contradictorio.

Marcados “G”, un legajo de ocho (8) comprobantes de transferencia realizados por la demandada a favor de FRANKLIN MENDEZ, por concepto de “CUOTA APARTAMENTO”, cada uno por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). Este Tribunal, en vista de que fueron impugnados las desecha del presente juicio de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado “H” una impresión de correo electrónico enviado por Banco Mercantil a la demandada que da fe de que la demandada transfirió exitosamente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) al ciudadano FRANKLIN MENDEZ. Este Tribunal lo desecha del presente juicio por cuanto fue impugnado por la actora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcados “I”, “J” y “K”, denuncias ante BANAVIH, INDEPABIS y BANCO DE VENEZUELA, respectivamente, en las que la demandada denuncia la actitud de los demandantes frente a esas entidades, aduciendo que incumplieron queriendo despojarla del apartamento sin devolverle el dinero ya pagado. Este Tribunal observa que dichos documentos no van dirigidos a probar ningún hecho controvertido en el presente juicio por lo que se desecha del mismo.

-IV-

Se observa del contrato objeto de análisis, puntualmente en su cláusula segunda, que la parte demandada se obligó a pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, que debía ser, de acuerdo a lo señalado en la cláusula tercera, dentro de los ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de protocolización de contrato sub examen. Es decir, el referido contrato fue suscrito en fecha 17 de abril de 2013, de manera que su fecha de vencimiento fue el 14 de agosto de 2013. Asimismo, del referido contrato también se desprende, en su cláusula cuarta, que si por causas imputables a la compradora (hoy demandada) no pudiere llevarse a cabo la venta, ella debería pagar a la demandada la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de daños y perjuicios, suma que los vendedores retendrían de lo pagado en arras. Y que en caso contrario, que los vendedores incumplan, ellos deberían devolver todo lo entregado en arras más la suma arriba indicada.

Respecto de lo anterior, la demandada aduce haber cancelado un precio incluso mayor al convenido, es decir, la suma de UN MILLON SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.720.000,00). Sin embargo, de lo contenido en el expediente, este Tribunal observa que la demandada solo ha cancelado, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), tal como se desprende del mismo documento de opción de compraventa, pues no existen medios probatorios en el expediente que prueben esa aseveración, es decir, no hay evidencia de que la demandada, en virtud del referido contrato haya pagado más del precio convenido, ya que, en el contrato objeto de la pretensión de resolución se establece que el restante del precio, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta siendo que el documento aún no ha sido protocolizado.

Asimismo, tal como lo señaló la parte demandante en su libelo, se observa del informe proveniente del Banco de Venezuela, que a la parte demandada en fecha 23 de agosto de 2013 (ya vencido el contrato) le fue aprobado el crédito por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), siendo que el restante del precio convenido es de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). En consonancia con lo expuesto por la actora, señala el Banco de Venezuela en el referido informe, que dicho crédito fue revocado por cuanto la hoy demandada no cumplió con su carga de consignar la documentación requerida en el lapso establecido.

En relación a lo anterior, considera este Tribunal de suma importancia transcribir el texto del artículo 1.160 del Código Civil que señala:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Como se puede observar del citado artículo, el hecho de contraer determinada obligación contractual implica obligarse a realizar todo lo conducente a los fines de cumplir con la obligación establecida en el contrato.

En el caso particular tenemos que la parte demandada, compradora en el contrato cuya resolución se decide, contrajo la obligación de pagar el restante del precio, es decir, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), que de acuerdo a lo expuesto por ambas partes en el proceso se realizaría mediante la solicitud de un crédito ante el Banco de Venezuela. Sin embargo, a pesar de solicitar el crédito y que el mismo le fuere aprobado por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), tal como consta al folio 263 del presente expediente, la compradora demandada no cumplió con su carga de presentar la documentación requerida para disponer del crédito por lo que el Banco procedió a revocarlo, lo que derivó en que incumpliera con el pago convenido contractualmente, pues, como resulta evidente de las actas que conforman el presente expediente, ya ha transcurrido en su totalidad el lapso establecido para el cumplimiento de la obligación de comprar sin que conste en actas que en efecto se haya llevado a cabo la venta.

En este orden de ideas, determinado el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones establecidas en el contrato, resulta importante detenerse en el contenido de la cláusula cuarta del mismo que establece la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), suma que de acuerdo con lo señalado por la propia parte demandante debe reducirse a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), puesto que la cantidad entregada en arras es de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) y la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, establece que no se puede cobrar por cláusula penal más de un diez por ciento (10%) de lo entregado en arras.

Ahora bien, por todo lo expuesto anteriormente, este Tribunal llega a la conclusión de que por causas imputables a la conducta de la demandada, ésta ha incumplido con sus obligaciones contraídas en las cláusulas primera y segunda del contrato cuya resolución aquí se solicita, de modo que resulta imperativo, a la luz de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, declarar CON LUGAR la demanda y en consecuencia resuelto el contrato.

Con relación a la solicitud de restitución del inmueble, este Tribunal debe destacar que la resolución del contrato produce efectos ex-tunc, lo que quiere decir que sus efectos se retrotraen a la situación pre-contractual, de manera que las partes deben quedar en la misma situación jurídica y fáctica en que estaban antes de contratar. En este sentido, se observa de la cláusula sexta del contrato, que en virtud del contrato cuya resolución se declaró, la parte actora entregó materialmente el inmueble a la demandada. Entonces, como consecuencia de la resolución del contrato, a fin de procurar en la mayor medida de lo posible que las partes queden en la situación pre-contractual, este Tribunal se ve forzado a acordar la restitución del inmueble, por lo que se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble a sus propietarios, hoy actores.

En el mismo orden de ideas, se ordena a la parte demandante devolver lo recibido en calidad de arras menos un diez por ciento (10%) de dicho monto a que tienen derecho en virtud de la cláusula cuarta del contrato, en concordancia con la Resolución Nº 11, ya descrita. De manera que deben entregar a la demandada la cantidad NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) y ASÍ SE DECLARA.

-V-

Por los razonamientos anteriormente indicados este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato instaurada. En consecuencia se declara: PRIMERO: RESUELTO el contrato suscrito entre MODESTO MENDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MENDEZ BAÑO y JOSE MANUEL MENDEZ BAÑA y ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA, autenticado en fecha 17 abril de 2013 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el Nº 32, Tomo 81; SEGUNDO: se ordena a la parte demandada entregar a los demandantes el siguiente inmueble: un apartamento identificado con el Nº 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda, que cuenta con un área de CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116,00 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: con fachada norte del edificio y apartamento Nº 156; SUR: con fachada sur del edificio y apartamento Nº 152; ESTE: con fachada este del edificio; y, OESTE: con los apartamentos Nros. 156 y 152; al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 40; TERCERO: se ordena a la parte actora entregar a la demandada, con anticipación a lo ordenado en el particular anterior, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) que resulta de el monto recibido en arras menos un diez por ciento (10%) del mismo.

Se acuerda la indexación sobre la suma condenada a pagar para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso de conformidad con el artículo 274 ejusdem.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 14 de abril de 2016. 205º y 157º.

EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 12:56 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2014-001004