TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205° y 157°

DEMANDANTE: LUZ ANDREA MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 12.671.847.
APODERADOS
JUDICIALES: CARMINE ROMANIELLO y MABEL CERMEÑO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.482 y 27.128, respectivamente.

DEMANDADO: ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 9.954.323.
APODERADO
JUDICIAL: ROSELIANO ROJAS y HENRY C. BRAVO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 134.738 y 1663.144, en ese mismo orden.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000539

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de abril de 2015, por la parte demandada, ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio HENRY BRAVO, contra la decisión proferida en fecha 31 de enero de 2014 por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de desalojo incoada por la ciudadana LUZ ANDREA MARTÌNEZ en contra del ciudadano antes mencionado, ello en el expediente signado con el No. AP31-V-2010-002619 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 19 de mayo de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley (f. 171).

Verificada la insaculación el día 26 de mayo de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la pre-indicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 26 de mayo del mismo año. Por auto dictado en fecha 27 del mismo mes y año, se le dió entrada al expediente y fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a los fines de que las partes presentaran informes y, una vez ejercido dicho derecho se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho a los fines de que las partes consignaran escritos de observaciones a los informes, advirtiéndose que vencido dicho lapso, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes (f. 175).

Así, en fecha 30 de junio de 2015, compareció ante esta Alzada el ciudadano demandado, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Roseliano Rojas y consignaron escrito de informes constante de cinco (5) folios útiles (f. 176-180), en el cual esgrimieron los siguientes alegatos: i) Que “en el CAPITULO II referente al petitorio, específicamente el punto PRIMERO que solicita al Juzgado, de por resuelto el contrato de arrendamiento lo que a todas luces significa que está ejerciendo una ACCION RESOLUTORIA y como resultado una ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO y en el punto SEGUNDO solicita que el demandado sea condenado y obligado a PAGAR CANONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS Y A LOS QUE SE VENZAN HASTA LA ENTREGA DEFINITIVA DEL INMUEBLE ARRENDADO, siendo esta solicitud inequívocamente, una ACCION DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO (…). Por otro lado tenemos, que el actor pidió cumplimiento del contrato al solicitar el pago de los supuestos cánones de arrendamiento vencidos,, los cuales ni siquiera específica (sic) ni cuantifica, así como, los que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, con lo que solicitó el desalojo, dicho esto, no nada más se demuestra la inepta acumulación de pretensiones, pues la acción debió fundamentarse en el artículo 34, literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Siendo así, el Tribunal A Quo debió haber declarado la inadmisibilidad de la demanda, o en su defecto haber declarado sin lugar la misma en sentencia de fondo”; ii) Que “no solamente se reapertura un lapso que había fenecido de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sino que el lapso reaperturado estaba para ese momento suficientemente vencido y no se evidencia en el expediente de la causa escrito alguno de las parte solicitando que dicho lapso se reaperturara. Si en verdad lesionaba el derecho del actor este debió haber accionado reclamando tal lesión y no actuar negligentemente en espera de que el Juzgado subsanara la omisión asumiendo la defensa de este (…). Por otro lado, las partes bien fijaron el domicilio procesal tanto en la demanda como en la contestación de la misma, mal podía la operadora de justicia ordenar que la notificación se hiciera por cartel y que este fuera fijado en la Cartelera del Tribunal, y mucho menos sustentar dicha decisión en los artículos 174, 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil”; iii) Que “Teniendo presente entonces, lo previsto en la norma adjetiva contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y en la jurisprudencia ante (sic) transcrita, que han interpretado la figura conocida como inepta acumulación de pretensiones, resulta necesario, a los fines de verificar si en este asunto se está en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, cuando se configura cualquiera de los supuestos indicados y conocer la manera exacta en la cual se formularon las pretensiones frente al órgano jurisdiccional en el libelo de la demanda. En el presente caso, los apoderados judiciales, pretenden la resolución del contrato de arrendamiento y, consecuente desalojo, así como el pago de los daños y perjuicios, lo cual constituye tres pretensiones que se tramitan por procedimientos que resultan incompatibles, es decir, los dos primeros por un procedimiento especial establecido en la Ley que (sic) el Arrendamientos Inmobiliarios, vigentes para la fecha de introducción de la presente causa, y el tercero por el procedimiento ordinario regulado en el Código de Procedimiento Civil, contrariando lo dispuesto en el artículo 78 del Código de marras, incurriendo evidentemente en el supuesto de INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, lo cual pedimos sea declarado por ésta alzada con la consecuencia de desestimar la presente demanda, corrigiendo el vicio procesal en que incurrió el Juez que conoció en primera instancia. No menos importante y por eso invocado en la presente apelación fue la anómala situación ocurrida con la reapertura del lapso probatorio, actuación proscrita tanto por el Código de Procedimiento Civil, como por los principios procesales y constitucionales que deben informar todo proceso, pues de acuerdo al principio de preclusión de lapsos procesales éstos no pueden abrirse ni prorrogarse, sino solamente en casos excepcionales, situación que a todas luces no ocurrió en la presente causa, pues los fatuos motivos alegados por el a quo en lugar de mantener a las partes en igualdad, el auto de fecha 25 de febrero de 2015 expresamente establece que la evacuación de testigos promovidos por la parte actora se realizaría en fecha 28 de marzo de 2013 (…), siendo que el mismo se realizó en fecha 28 de febrero de 2013 tal como puede evidenciarse de las actuaciones que rielan a los folios 121 al 124 del expediente, sin la comparecencia de la representación judicial del accionado, toda vez que la misma, insisto, NO SE EVACUÓ EL DÍA SEÑALADO POR EL TRIBUNAL, creando un estado de indefensión al no poder controlar ni contradecir dicha prueba la cual fue valorada en la definitiva, dando por probado a decir de la sentenciadora la existencia de la relación arrendaticia así como la insolvencia del arrendatario tanto en el pago de los cánones de arrendamiento como de cuotas de condominio, situación que ni siquiera fue debatida durante el decurso del juicio” (Resaltados de la cita).

Por su parte, en esa misma fecha, compareció ante esta Superioridad la abogada en ejercicio Mabel Cermeño, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de informes constante de ocho (8) folios útiles (f. 182-189), en el cual efectuó una breve síntesis de los hechos que generaron la presente controversia, así como del iter procesal de primera instancia, ratificando los alegó esgrimidos por esa representación judicial en el libelo de la demanda; finalmente, alegaron lo siguiente: Que “En el acto de la litis contestación, el demandado, como primer punto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa, establecida en el ordinal 2ª del artículo 346 , referente a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria, para comparecer en juicio (…Omissis…). De la forma como ha sido planteada la cuestión previa se observa que la parte demandada, confundió los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) o capacidad y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam) o legitimación (…). Ésta ilegitimidad a que se refiere la norma, es a la legitimación al proceso que no es más que la capacidad para obrar en juicio y que la misma significa simplemente una demora, interrupción o dilación en el juicio hasta que se subsane la legitimidad (…Omissis…). Es así, como el accionante en la presente causa, alega ser el propietario arrendador del inmueble, en consecuencia titular del derecho para exigir del demandado la resolución del contrato de arrendamiento y los efectos que del mismo se derivan, motivo por el cual, es latente el interés jurídico actual del mismo, para sostener el presente juicio, como sujeto activo, debiendo declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada (…). Establecido lo anterior se observa que, en el presente caso no ha quedado demostrado que la parte actora, LUZ ANDREA MARTÍNEZ, tenga alguna limitación en el libre ejercicio de sus derechos, obligatorio es concluir que la misma está plenamente capacitada para actuar en juicio, en virtud de la propiedad, en nada interviene, para que la accionante, en el caso de que no sea la propietaria del inmueble arrendado, pueda incoar la demanda respectiva, debiendo ser desechada”.

Finalmente, en fecha 3 de agosto de 2015, compareció la abogada en ejercicio Mabel Cermeño, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, y consignó escrito de alegatos constante de ocho (8) folios útiles (f. 191-198), en el cual esgrimieron las siguientes afirmaciones: i) Que “la pretensión deducida por [su] representada, según lo especifica en su libelo de demanda, y la cual configura, como resolución de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, por la falta de pago en los cánones de arrendamiento estipulado por los mismos, según se evidencia del petitorio (…Omissis…). Las pretensiones de [su] mandante, son las atinentes, a la resolución del contrato de arrendamiento, al cobro de cánones de arrendamientos y por consiguiente, la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y de personas, no significa, que dichas peticiones sean contrarias por su propia naturaleza, que ambas pertenezcan a procedimientos diferentes e incompatibles entre sí y correspondan a un Tribunal diferente al elegido por las partes, más si tales pretensiones pueden tramitarse por el procedimiento breve establecido en los artículos 890 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dichas peticiones encuentran su base legal en el artículo 1.167 del Código Civil, cual señala que ‘en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar’ (…). Del examen de las actas que integran el expediente, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve”; ii) Que “Aduce el accionado, que el tribunal a-quo ordenó la reapertura del lapso de promoción de pruebas, y alegan, que por otro lado, ordenan la notificación de las partes, mediante cartel de notificación, que deberá ser fijado en la cartelera del tribunal, y aducen que el lapso reaperturado había fenecido, de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sino también que el lapso reaperturado, estaba para ese momento vencido (…). De una simple revisión de las actuaciones que conforman este expediente, se evidencia, Ciudadano Juez de alzada, que si bien el tribunal de la causa en fecha 01 de febrero de 2013, ordenó la reapertura del lapso de promoción de pruebas y evacuación de pruebas, y ordenó, la notificación de las partes, por cuanto omitió por un error involuntario admitir las pruebas promovidas por [su] mandante, siendo este un requisito fundamental, para la consecución de la presente litis, también es cierto, que dentro del lapso correspondiente podía la parte accionada, ejercer el respectivo recurso de apelación contra dicho auto, lo cual no hizo; razón por la cual, su negligencia, impericia, falta de de atención; no puede de alguna manera ser imputada al tribunal A-Quo, pues al no estar de acuerdo con la reapertura ordenada, debió apelar del mencionado auto, y al no hacerlo, convalidó la conducta de autos o el proceder del tribunal, en todo caso, LO CUAL ES BIEN IMPORTANTE RESALTAR; el auto de fecha 01 de febrero de 2013, quedó firme, por voluntad del demandado”; iii) Que “Con relación al fallo recurrido, alega el accionado, que en la sentencia contra la cual se recurre, se evidencian una serie de violaciones, que hacen que el mismo sea nulo, puesto que menoscaba su derecho a la defensa, al declarar parcialmente con lugar la demanda, toda vez que se contradice abiertamente, con lo que declara en la parte segunda del dispositivo del fallo aquí apelado (…). Lo sustancial de la norma cuya infracción se delata por parte del accionado, consiste en el deber del juez de establecer en forma previa a su decisión cuáles son los límites de la controversia planteada; para ello deberá hacer una síntesis de lo demandado y de la contestación dada; y si en tal tarea considera necesario el juez transcribir “algún” alegato de las partes, no por ello infringe la disposición en cuestión (…Omissis…)”; iv) Que “En relación a la supuesta violación denunciada por el accionado del contenido del ordinal 5ª del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, debemos hacer al respecto, las siguientes acotaciones: El vicio de incongruencia surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo sobre lo alegado por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio (…Omissis…). Ahora bien. Omitió el recurrente, indicar específicamente cuál fue el alegato o defensa no resuelto por la sentencia recurrida, o en su defecto, expresar en qué sentido se extralimitó el juez en su decisión, valga decir, especificar si la denuncia que se plantea versa sobre una incongruencia positiva o negativa. Tal denuncia mal podría constituir el vicio de incongruencia, pues como se señaló ut supra, la congruencia del fallo se delimita por lo peticionado en el libelo de la demanda y las defensas o excepciones opuestas en la contestación, no así las pruebas” (Resaltados de la cita).

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por demanda interpuesta en fecha 8 de diciembre de 2011, por los abogados en ejercicio MARGARITA SOTO, HENRY BORGES y PEDRO VALOR, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana LUZ ANDREA MARTÍNEZ, contra el ciudadano ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ (f. 2-6), con base en los siguientes hechos: Que “[su] representada es propietaria de un inmueble constituido por una oficina ubicada en el Edificio Sur 2-57, piso 12, distinguido con el número 122, situado en las esquinas Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital (…). Que en fecha Seis (06) de Septiembre del año Dos Mil Cinco (2005), [su] representada celebró Contrato Arrendamiento Privado con el ciudadano ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titula de la Cédula de Identidad Nro. V-9.954.323, por la oficina número 122, Plenamente Identificada en el escrito libelar y cuatro líneas telefónicas pertenecientes a dicha oficina Identificadas con los números (0212) 481.14.92, 482.61.93, 481.61.85 y 484.44.17, estableciendo entre ambas partes de común acuerdo un lapso de Un (01) año como tiempo de duración del referido contrato, y el canon de arrendamiento mensual que EL ARRENDADOR se obligó a pagar a LA ARRENDADORA por el inmueble que ocupa en condición de arrendataria fue la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600), quedando expresamente entendido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento y convenido entre las partes que dichas mensualidades deberían ser canceladas por el Arrendador a la Arrendadora por adelantado los primeros diez (10) días de cada mes, del mismo modo EL ARRENDADOR se comprometió en la Cláusula Décimo Primera del Contrato de Arrendamiento a cancelar los correspondientes intereses moratorios, recargos por gastos de cobranza, honorarios profesionales de abogados, así como los gastos extrajudiciales y judiciales ocasionados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento (…). En este mismo orden de ideas, ciudadano juez, en fecha Veintidós (22) de Enero del año dos Mil Diez (2010), [su] representada le pasó un comunicado al ARRENNDADOR el ciudadano ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ, plenamente identificado, notificándole que a partir del mes de Enero del año Dos Mil Diez (2010), el canon de Arrendamiento mensual sería aumentado a la cantidad de MIL DOSCIENTOS VOLÍVARES (Bs. 1200) mensuales, por concepto de alquiler de la oficina Nro. 122, plenamente identificada (…), incremento que el arrendador accedió a cancelar mensualmente sin ningún tipo de oposición tal y como se puede evidenciar en recibo de pago de fecha Nueve (09) de Abril del año Dos Mil Diez (2010) (…). Ahora bien, ciudadano Juez, la Cláusula Segunda ha sido incumplida por parte del Arrendador desde hace Diez (10) meses hasta la presente fecha. En este sentido, la falta de pago de dos (02) mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR a considerar todas las medidas judiciales y extrajudiciales que sean necesarias, tal y como se desprende del Artículo 34, literal A del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece: “Que se podrá demandar el desalojo de un inmueble cuando la acción se fundamente en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (02) mensualidades consecutivas…” .

La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 14 de diciembre de 2011, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano Alexi José Cedeño Martínez, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la práctica de la citación, a fin de dar contestación a la demanda (f. 20).

Agotados como fueron los trámites de citación, se desprende de autos que, en fecha 19 de diciembre de 2012, compareció ante el juzgado de la causa el ciudadano ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido de la abogada en ejercicio GLADYS DÁVILA CASTRO, y consignaron escrito de contestación a la demanda, constante de cuatro (4) folios útiles (f. 57-60), en el cual expusieron los siguientes alegatos: i) “[Opusieron] de conformidad con lo pautado en el Artículo 884 del Código de Procedimiento Civil la Cuestión Previa establecida e el Ordinal Segundo del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…La ilegitimidad de la persona del Actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en Juicio… ya que en el Libelo de Demanda manifiesta la parte Actora que es propietaria del bien inmueble constituida por una Oficina (…). Como podrá Usted observar Ciudadano Juez, el documento aquí mencionado y consignado es un Contrato de Opción de Compra venta del año 2004 celebrado entre los vendedores y la parte actora como supuesta compradora. En el presente Procedimiento se observa que el elemento esencial lo constituye un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de carácter privado, que tiene valor entre las Partes y no frente a Terceros, mucho menos cuando al pretender reclamar ante una instancia judicial la desocupación del inmueble, donde es obligatorio tener la cualidad suficiente y legítima para actuar en Juicio, se observa que la parte Actora no tiene legitimidad, capacidad sustentada en una razón y condición legítima de derecho como es la TITULARIDAD, reclamando derechos que legítimamente no le asisten, por no existir documentación válida que acompañe al referido Libelo de Demanda, pues al darle validez a esa Opción de Compra no materializada, sería limitar la protección social que hoy el Estado mantiene expuesto en la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, de allí que no es vano que se esté dando validez a la Institución Jurídica como es la LEGITIMIDAD, CUALIDAD, CAPACIDAD PARA ACTUAR EN JUICIO y hoy de gran interés fortalece esta tesis en lo que respecta a materia inmobiliaria”; ii) Que “[negó, rechazó y contradijo] en todas y cada una de sus Partes, tanto en los hechos como en el Derecho la pretensión de la parte Actora fundamentada en una titularidad que no posee, en un Contrato de Arrendamiento Privado, con un lapso de un (1) año como término de duración, contados a partir del 10 de septiembre de 2005 y hoy en condición a tiempo indeterminado, que se encuentra bajo un vacío de la titularidad que debe asistirle a la supuesta Arrendadora, ya que en este transcurrir del tiempo, han asistido al inmueble personas ostentándose dicha titularidad, inclusive conocidas dentro de la comunidad de copropietarios, debiendo incluso colaborar con pequeñas cantidades de dinero y en espera que verdaderamente se resuelva esa Transacción. [Negó] igualmente, que haya aceptado el pago de los cánones de condominio generados en el inmueble, porque jamás [firmó] dicha Notificación, pero siendo consciente con la realidad económica, [inició] el incremento del aumento de los cánones de arrendamiento, por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo) mensuales, y como [venían] cancelando el condominio, se descontaba del pago del canon de arrendamiento, probado en recibos de pago, dentro de su oportunidad legal. [Negó] también, que [se] encuentre en un estado de morosidad en el pago de los respectivos cánones de arrendamiento (…), incluso solvente en el pago de las cuotas de condominio, por considerar que esta obligación es de suma importancia en cuanto al deber de responsabilidad comunitaria y en la prestación de los servicios colectivos, a pesar de no estar en la obligación de cancelarlos, pues es obligación de la supuesta propietaria…” .

De esta manera, se observa del expediente que la parte demandante, en fecha 29 de enero de 2013, consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles (f. 70-72). Asimismo, en fecha 31 de enero del mismo año, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles, los cuales quedaron admitidas por autos de fecha 15.2.2013 (f. 76-78).

Finalmente, en fecha 31 de enero de 2014, el juzgado de la causa emitió fallo definitivo en el cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta, condenando a la parte demandada en hacer entrega del inmueble objeto de la presente controversia (f. 132-145).

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de abril de 2015, por la parte demandada, ciudadano ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ, debidamente asistido por el abogado en ejercicio HENRY CARMELO BRAVO CORASPE, contra la decisión proferida en fecha 31 de enero de 2014 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la falta de cualidad alegada y parcialmente con lugar la demanda de desalojo. Dicha decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Quien aquí juzga (…), observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está (sic) demostró la existencia del (sic) relación contractual, y su legítima cualidad para intentar el presente juicio, asimismo observa que si bien es cierto la demandada en la contestación de a demanda niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora en su contra, y a los fines de mostrar su solvencia para con los cánones de arrendamiento trae a los autos voauchers (sic) de depósitos bancarios realizados por Banesco Banco Universal, por concepto de cánones de arrendamiento, no es menos cierto que el demandado no requirió la prueba de informes sobre los hechos litigiosos que aparecen en dichos instrumentos, conforme a lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de hacer valer los mismos, por lo que mal podría tenérsele como solvente con el pago de los cánones demandados, en consecuencia resulta procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil…

(…Omissis…)
…Asimismo, quien sentencia se acoge a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil…

(…Omissis…)
…Con miras a la normativa legal antes invocada, ya que la fuerza obligatoria de los contratos dispone que las partes están obligadas a cumplir las prestaciones y consecuencias que emanen de los mismos. De los hechos alegados y probados en autos, queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes ya que el arrendatario ciudadano ALEXI JOSÉ CEDEÑO MARTÍNEZ, incumplió con dicho contrato, por cuanto no canceló los cánones de arrendamiento…” (Resaltados de la cita).

Con vista a lo anterior, debe este jurisdicente establecer el thema decidendum el cual viene dado por la pretensión de desalojo ejercida por la ciudadana Luisa Luz Andrea Martínez en contra del ciudadano Alexi José Cedeño Martínez, esto en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, sobre una oficina distinguida con el No. 122, ubicada en el edificio Sur 2-57, piso 12, situado entre las esquinas Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, fundamentando la pretensión en que dicho ciudadano no canceló la totalidad de diez (10) meses de cánones de arrendamiento en el año 2011. Ante dichos argumentos, señaló la parte demandada que la ciudadana actora carecía de cualidad a los fines de interponer dicha acción por cuanto –a su decir- no posee el carácter de propietaria del inmueble para demandar su desalojo; así como negó en su totalidad los hechos esgrimidos por la parte demandante, afirmando que se encontraba totalmente solvente no sólo respecto a los cánones de arrendamiento, sino también respecto a las cuotas de condominio que, al decir del demandado, era una obligación que le correspondía a la parte actora.

Por su parte, señaló la parte demandada en el escrito de informes presentado ante esta Alzada que la sentencia recurrida se encuentra viciada de nulidad de conformidad con lo establecido en el artículo 243, ordinales 3°, 4° y 5° del Código de Procedimiento Civil, vicios estos que fundamenta en la existencia de una supuesta inepta acumulación de pretensiones en el escrito libelar, punto previo este sobre el cual debe pronunciarse este jurisdicente antes de proceder al análisis del fondo de la presente controversia, ello en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO: Observa este sentenciador que en la oportunidad legal para presentar escritos de informes ante esta Alzada, la parte demandada denunció la supuesta acumulación prohibida, fundándose en que la actora está solicitando el desalojo del inmueble conjuntamente con el cumplimiento del contrato, siendo estas pretensiones contrapuestas y que se eliminan entre sí.

Sobre la inepta acumulación de pretensiones resulta ineludible hacer referencia al contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

“...No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”

La norma anteriormente transcrita, consagra una prohibición expresa por la ley, la cual consiste en no acumular en el escrito libelar pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo evidente, que tal prohibición normativa debe ser observada por cualquier justiciable que pretenda el acceso a los órganos de administración de justicia mediante demanda.

Ahora bien, en el presente caso, señala el demandado que el actor tácitamente demanda el cumplimiento de contrato, junto a la resolución del contrato por cuanto demandó el pago de alquileres insolutos, sin indicar que lo hace bajo la figura de daños y perjuicios, tal y como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

“...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Sobre este punto, se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 669 de fecha 4 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, donde dejó establecido lo siguiente:

“…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.

La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.

El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, mas los daños y perjuicios.

Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil.

No existe entonces, una acumulación prohibida, ya que la demandante pidió la resolución del contrato, y como resultado de la resolución que se pagara lo adeudado y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva, pero el argumento que expone el tribunal para declarar sin lugar la petición de la demandante, coloca a las partes en desigualdad procesal, puesto que no está ateniéndose a lo alegado y probado en autos…” (Resaltado de esta Alzada).

En este orden de ideas, es necesario transcribir parcialmente el petitorio contenido en el escrito libelar presentado ante el a quo por la demandante, el cual contiene lo siguiente:
“…PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre él y nuestra representada, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibió, o en su defecto, que así declare el Tribunal.
SEGUNDO: Solicitamos a este tribunal que el demandado sea condenado y obligado a pagar los cánones de arrendamiento vencidos, y a los que se venza hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, y las costas y costos que ocasione este procedimiento.
TERCERO: A indemnizar a nuestra representada según lo previsto en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento…”

En el caso bajo estudio, en aplicación directa del criterio jurisprudencial supra transcrito, luego de un examen exhaustivo del escrito libelar, se desprende con claridad que la parte demandante no demando por cumplimiento de contrato, únicamente exigió el pago de los cánones vencidos y los causados hasta la entrega del inmueble, las cuales pueden ser reclamadas y equivalen a la indemnización de daños y perjuicios por uso del inmueble; siendo esto así, resulta obvio que el pago de las cantidades causadas no es más que una consecuencia lógica de la demanda principal ex artículo 1.167 del Código Civil, en virtud de lo cual es menester para este sentenciador declarar improcedente la acumulación prohibida alegada por la parte recurrente de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En segundo lugar, adujo la parte demandada recurrente que el fallo del a quo se encontraba viciado de nulidad por cuanto re-aperturó una fase del procedimiento que ya había fenecido, ello en virtud de que –en fecha 1° de febrero de 2013- el juzgado de la causa repuso la causa al estado de admisión de las pruebas promovidas, ello en virtud de que por un error involuntario habían omitido pronunciarse sobre los medios traídos a los autos por la parte actora.

Sobre este aspecto es necesario señalar que la admisión de las pruebas es una fase de suma importancia en todo procedimiento debido a que con ella el juez al que le corresponda conocer de determinada controversia permite el acceso –de conformidad y por autoridad conferida por la Ley- de los medios o vehículos por los cuales las partes pretenden demostrar sus afirmaciones de hecho, ello a los fines de producir una sentencia apegada a los hechos y al derecho aplicable a cada caso.

Ahora bien, en la presente causa se cometió un error involuntario como fue la omisión de dicha fase procesal que, de haber sido pasada por alto, estaría dejando a una de las partes en estado de indefensión, ello por cuanto si no se les permite la entrada al proceso a los medios probatorios por los cuales dicha representación judicial pretende desvirtuar las afirmaciones de su contraparte, mal podría emitir pronunciamiento alguno sobre su validez en la definitiva, siendo el caso además que el mencionado auto de fecha 1° de febrero del año 2013 constituye una sentencia interlocutoria en función a la cual la parte que considere que mediante el mismo se genera un agravio de cualquier naturaleza, entonces, puede proceder a ejercer el respectivo recurso de apelación a los fines que dicho agravio o violación cese, lo cual debió efectuarse dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la fecha en la que se emitió la decisión en cuestión –artículo 10 del Código de Procedimiento Civil-, sin que se desprenda de autos que la parte demandada hiciera uso de dicho derecho, resultando totalmente improcedente el reclamo efectuado por ella, y así se declara.

Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, vistos los reclamos efectuados por la parte apelante en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, resulta forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar los vicios de nulidad alegados por la mencionada representación judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 243, ordinales 3°, 4° y 5° eiusdem. Así se decide.

Resuelto como fue el punto anterior, pasa este juzgador a analizar el material probatorio aportado por las partes en el presente asunto, para luego resolver el mérito de la causa.

PARTE ACTORA:

• Original de contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos Jennifer Raad, Deisy Raad y Abraham Raad y la aquí demandante, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de marzo de 2004, bajo el No. 19, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por la misma, documento en el cual pretende demostrar la parte actora no sólo su propiedad sobre el inmueble de marras sino también su cualidad como actora en el presente proceso. Sobre dicha documental observa este sentenciador que la misma no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.359 del Código Civil, de lo cual se desprende que la ciudadana Luz Martínez se encuentra actuando en su carácter de copropietaria del inmueble y arrendadora del mismo, y así se establece.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Luz Martínez y el ciudadano Alexi Cedeño, el cual fue reconocido y hecho valer por ambas partes, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada no sólo la existencia del vínculo locativo existente entre las partes, sino también las condiciones bajo las cuales fue suscrito el vínculo mencionado, contenidas en sus cláusulas, y así se establece.

• Original de comunicación emitida por la ciudadana Luz Martínez y dirigida al arrendatario del inmueble de marras, Alexi Cedeño, en fecha 22 de enero del año 2010, mediante la cual hace del conocimiento de éste el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1200,00), que fue reconocido por la parte demandada, siendo el caso que no impugnó en forma alguna dicha misiva; asimismo, adminiculado con la carta misiva valorada, consignó original de recibo de pago emitido por la demandante en fecha 9 de abril de 2010, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, concatenados con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con la misma el canon de arrendamiento que debía pagar el arrendatario a partir de enero de 2010, y así se declara.

• Original de comunicado de fecha 13 de enero de 2011 emitido por el ciudadano Eustoquio Yépez, en su carácter de co-propietario del inmueble de marras, y dirigido a la sociedad mercantil Corporación Oasis O, C.A., respecto al inmueble arrendado objeto de la presente controversia, ello a los fines de demostrar el incremento de las mensualidades locativas a la totalidad de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,00). Respecto a esta documental observa este sentenciador que dicha comunicación fue emitida por un tercero ajeno al presente juicio, en virtud de lo cual correspondía a la arte promovente ratificar el valor de la misma mediante la testimonial de la persona de la cual emanó el mismo, sin que se desprenda de autos el cumplimiento de esta formalidad, en consecuencia, dicha comunicación no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Abel Antonio Mendoza Berbesi y María Magdalena Morao, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.485.806 y 10.010.101, respectivamente, con las cuales pretende demostrar que el ciudadano Alexi Cedeño adeuda la totalidad de veintidós (22) cánones de arrendamiento a pesar de numerosos intentos por parte de la ciudadana Luz Andrea Martínez de que el arrendatario los cancelara y al no tener una respuesta positiva al respecto, requirió en diversas oportunidades la entrega del inmueble, sin que se efectuara esta última tampoco. Estando contestes los testigos y sin que se desprenda de las actas de evacuación de testigos impugnación o repregunta alguna que desvirtúe las declaraciones en ellas las plasmadas es por lo que las mismas poseen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, declaraciones estas de las cuales se desprende con claridad que la ciudadana actora intentó en diversas oportunidades recibir el pago de los cánones de arrendamiento que no habían sido cancelados por la parte demandada y, visto que dichos requerimientos no fueron fructíferos, es por lo que recurrió a solicitar la entrega del inmueble, y así se establece.

PARTE DEMANDADA:

• Originales de tres comprobantes de depósitos efectuados en la Cuenta Bancaria No. 01340378313783015586 de la entidad financiera Banesco Banco Universal, C.A. a nombre de la ciudadana Luz Andrea Martínez, en fechas 10 y 19 de diciembre de 2012 y 31 de enero de 2013, realizados luego de la interposición de la demanda y el último luego de contestada la misma, por las cantidades de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares Exactos (Bs. 2.400,00) el primero y Catorce Mil Cuatrocientos Bolívares Exactos (Bs. 14.400,00) los dos depósitos subsiguientes, documentos estos con los que pretende demostrar el cumplimiento de su obligación con el pago de los cánones correspondientes a las mensualidades correspondientes a los meses de febrero de 2011 hasta diciembre de 2012, ambos inclusive. Dichas documentales se valoran como tarjas de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, y sus efectos serán analizadas más adelante, y así se establece.

• Originales de actas de nacimiento de los dos menores nietos del accionado, Isaac David Cedeño Guerra y Cristian Daniel Cedeño Guerra, ello a los fines de demostrar que su hijo y sus nietos están residenciados en el inmueble dado en arrendamiento, en el cual también funciona la oficina para el cual arrendó el inmueble objeto de marras. Es el caso que dichas documentales no tienen relación alguna con la presente causa en virtud de que la parte actora reclama exclusivamente el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento y no por haber cambiado el uso para el cual estaba destinado el inmueble dado en arrendamiento, en consecuencia, resultan a todas luces impertinentes dichas documentales, y así se establece.

• Originales de recibos de pago de cuotas de condominio emitidas por la sociedad mercantil Administradora Briceño, S.A., correspondientes a los meses comprendidos entre noviembre de 2011 y octubre de 2012, ello a los fines de demostrar que la ciudadana Luz Andrea Martínez dejó de cumplir con su obligación de efectuar este pago en su calidad de propietaria, señalando una supuesta acreencia a su favor por este concepto. Sobre estas documentales, observa este sentenciador que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno a la presente controversia, en virtud de lo cual correspondía a la arte promovente ratificar el valor de la misma mediante la testimonial de la persona –natural- de la cual emanó el mismo, sin que se desprenda de autos el cumplimiento de esta formalidad, en consecuencia, dicha comunicación no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Promovió Inspección Judicial evacuada en fecha 25 de febrero de 2013 por el juzgado de la causa, en la cual se dejó expresa constancia de que en el inmueble objeto de la presente controversia hay un área destinada específicamente a oficina con el mobiliario destinado para ello, así como también hay un área usada como dormitorio familiar y otra área destinada para cocina. Dicho medio probatorio no fue impugnado de forma efectiva por la parte actora, y se desprende del escrito de promoción de pruebas que la parte demandada pretende demostrar con el mismo que en el inmueble arrendado se encuentran habitando su hijo y su familia; ahora bien, dicha inspección judicial no está relacionada de ninguna manera con la presente controversia por cuanto en virtud de que la parte actora reclama exclusivamente el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento de un inmueble dado en arrendamiento para el uso de oficina, no siendo legal que la parte promovente prepare su propia prueba conforme al principio de alteridad de la prueba, en consecuencia, resulta a todas luces impertinente, y así se establece.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Norma Colmenares, Víctor Aguilar y Zulay Orasma, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.899.043, 5.971.704 y 6.552.005, respectivamente. Al respecto observa este sentenciador que dichas testimoniales no fueron evacuadas, en virtud de lo cual nada hay sobre lo cual pronunciarse, y así se establece.

PRIMERO: Vistos los argumentos esgrimidos por ambas representaciones judiciales, antes de emitir pronunciamiento respecto al fondo de la presente controversia, considera necesario quien aquí decide resolver la cuestión perentoria esgrimida por la parte demandada referente a la supuesta falta de cualidad activa de la ciudadana Luz Andrea Martínez, a pesar de que se opuso en forma errada con fundamento en el ordinal segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que hace referencia a la capacidad procesal (legitimación ad procesum), por no ser propietaria del inmueble la parte actora, lo que guarda relación con un problema de cualidad (legitimación ad causam).

Así, respecto a la falta de cualidad denunciada, es menester traer a colación el criterio calificado del maestro patrio Luís Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos”, que con respecto a la cualidad o legitimatio ad causam señaló lo siguiente:

“…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…

…omissis…

…Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más…”.

Por su parte, el autor patrio Ramón Alfredo Aguilar en su obra “La Cuestión de la Falta de Cualidad”, ha expresado lo siguiente:

“…Para nosotros, tener legitimación en la causa es ser la persona que conforme a la Ley puede conformar válidamente en condición de parte, la relación jurídico procesal (como actor, como demandado o como tercero), bien por existir una afirmada identidad entre dicha persona y los sujetos (activo o pasivo) de la relación jurídico sustancial objeto de la pretensión, o por haber afirmado un interés jurídico, cuando resulta suficiente tal afirmación, o bien por poseer esa persona una especial cualidad o condición que la ley exige o determina como suficiente para proponer o contradecir una determinada pretensión o seguir un determinado tipo de procedimiento…”

En el caso que nos ocupa, observa este sentenciador que la ciudadana Luz Andrea Martínez y el ciudadano Eustoquio José Yépez García adquirieron por compra venta el inmueble de marras en fecha 18 de marzo de 2004 y, sólo eso, sino que también se desprende de contrato de arrendamiento de fecha 6 de septiembre de 2005 que los suscriptores del mismo son las partes interesadas en el presente juicio, siendo ello así y por cuanto la propia naturaleza del arrendamiento no exige que a los fines de que el mismo sea válido que el arrendador sea propietario del inmueble objeto del negocio jurídico, es por lo que resulta bastante claro para este jurisdicente que la ciudadana demandante posee cualidad e interés jurídico actual respecto a la presente causa y el inmueble disputado en la misma, por lo que resulta improcedente el alegato de falta de cualidad activa, y así se decide.

SEGUNDO: Pues bien, cumplida la tarea valorativa y despejado el análisis sobre la cuestión perentoria esgrimida por la parte demandada y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

De esta manera, la parte demandante fundamentó su pretensión de desalojo, aduciendo la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a diez (10) mensualidades consecutivas, hasta el momento de interposición de la demanda diciembre de 2011, causal esta que se encontraba prevista en el artículo 34, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo esta la Ley aplicable –en materia sustantiva-, ratione temporis, a la presente causa, ello en virtud de los criterios de irretroactividad de la ley que rige nuestro proceso civil. Dicho precepto normativo es del tenor siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” (Resaltado de esta Alzada).

Pues bien, observa quien aquí decide –del dispositivo legal parcialmente transcrito- que a los fines de que sea positiva una pretensión de desalojo es necesario que el arrendatario se encuentre incurso, al momento de interponer la demanda, en cualquiera de las causales de desalojo que se encuentran previstas en dicho artículo.

Entre dichas causales taxativas, se encontraba aquella que está prevista en el primer literal del artículo in comento –alegada por la ciudadana demandante- la cual hace referencia al incumplimiento del deber de los arrendatarios de pagar los cánones de arrendamiento en la forma y cantidad que fue pactado en el contrato locativo; ahora bien, el artículo 34 de la Ley citada no se refiere a cualquier incumplimiento en el pago del canon arrendaticio, esto es, que a los fines de que sea procedente el desalojo es necesario que el demandado haya dejado de cancelar dos mensualidades consecutivas, es decir, que el arrendatario dejara de pagar dos meses seguidos o contiguos de arrendamiento.

En el caso de marras, observa esta superioridad que la representación judicial de la ciudadana Luisa Cabrera, parte demandante en el presente juicio, alegó la falta de pago de los meses vencidos hasta diciembre de 2011, pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros diez (10) días de cada mes; así, siendo este un hecho negativo no absoluto, y existiendo un contrato de tracto sucesivo se invierte la carga probatoria, correspondiendo a la contraparte de quien alega este tipo de hechos la carga de llevar a los autos un medio de prueba que desvirtúe dicha afirmación en este caso el arrendatario.

En este orden de ideas, si bien es cierto que la parte demandada hizo valer en el expediente tres comprobantes de depósitos efectuados presuntamente en una cuenta bancaria a nombre de la ciudadana aquí demandante, empero no autorizada por la arrendadora para efectuar los pagos a los fines de demostrar la solvencia de pago de los mismos, no es menos cierto que los depósitos fueron efectuados en fechas 10 y 19 de diciembre de 2012 y 31 de enero de 2013, luego de interpuesta la demanda y de contestar la misma el último de ellos, afirmando la propia parte demandada que dichos pagos correspondían a las mensualidades de febrero de 2011 hasta diciembre de 2012, ambos inclusive, es decir, de forma extemporánea y en contravención a lo establecido contractualmente.

En este sentido, considera necesario este sentenciador traer a colación lo pactado por las partes en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito y reconocido por ambas partes, la cual es del tenor siguiente:

“…El Arrendatario pagará por mensualidades adelantadas dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, contados a partir del 10 de septiembre de 2005…”

Al respecto, debe señalar quien aquí decide que –en virtud del Principio Contractual de Buena Fe y de Autonomía de la Voluntad- las partes, al suscribir un negocio jurídico, cualquiera que sea su naturaleza, están en la obligación de cumplir las cláusulas contenidas en el mismo en la misma forma en la que fueron acordadas las mismas, es decir, las partes deben seguir los acuerdos suscritos al pie de la letra, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, el cual señala:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” (Resaltado de esta Alzada).

Ahora bien, visto el precepto normativo transcrito, concatenado con la cláusula contractual mencionada, resulta evidente para este sentenciador que el ciudadano Alexi Cedeño no debía cancelar los cánones por mensualidades anticipadas, es decir, los primeros diez días de cada mes, obligación contractual esta que no cumplió, tanto así que la ciudadana Luz Andrea Martínez interpuso la presente demanda en el año 2011 por la falta de pago del ciudadano arrendatario; como consecuencia de lo anterior, la parte demanda se encuentra incursa en la causal prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que resulta forzoso para este jurisdicente declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta, al no resultar procedente el reclamo de las mensualidades insolutas como lo determinó el a quo, aspecto que no fue recurrido por la parte actora escapando del examen de este Juzgador conforme al principio de la “nom reformatio impeius”, y así se declara.

En consecuencia, luego de analizados todos los argumentos de hecho y derecho manifestados por las partes, es deber de este Juzgado declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y, en consecuencia, confirmar la decisión recurrida, por lo que se declara sin lugar las defensas de inepta acumulación de pretensiones y falta de cualidad, así como parcialmente con lugar la demanda por desalojo intentada, así se dispondrá en forma positiva y precisa en la sección dispositiva de esta decisión judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de abril de 2015, por la parte demandada, ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio HENRY BRAVO, contra la decisión proferida en fecha 31 de enero de 2014 por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: SIN LUGAR las defensas de inepta acumulación de pretensiones y falta de cualidad alegadas por la parte demandada, ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio HENRY BRAVO.

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo impetrada por la ciudadana LUZ ANDREA MARTÍNEZ contra el ciudadano ALEXI CEDEÑO, ut supra identificados. En consecuencia, queda extinguido el vínculo arrendaticio existente entre las partes y se condena a la parte demandada, ciudadano Alexi Cedeño, en hacer entrega formal e inmediata del inmueble constituido por una oficina ubicada en el Edificio Sur 2-57, piso 12, distinguida con el No. 122, situado en las esquinas Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes, así como en el mismo buen estado en el que le fue entregado.

CUARTO: Se condena al pago de costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello es por lo que se ordena la notificación de las partes a los fines legales consiguientes.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° Años de Independencia y 157° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

LA SECRETARIA,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

Abg. MARICEL CARRERO PEREZ
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de siete (7) folios útiles.-
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PEREZ
Expediente No. AP71-R-2015-000539
AMJ/MCP/mil