REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Años: 206° y 157° DEMANDANTES: MARLENE DUARTE FERNANDEZ, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos ERNESTINA FERNANDEZ DE DUARTE, YULY SILENE DUARTE FERNANDEZ y FERNANDO DUARTE FERNÁNDEZ, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.097.538, 3.146.052, 12.387.300 y 5.137.919, respectivamente. APODERADA JUDICIAL: DIANNA ESTELA PEREZ MENDOZA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594. DEMANDADA: ROSA VIRGINIA CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.302.796. DEFENSOR JUDICIAL: JOSE EMILIO CARTAÑA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.770. JUICIO: DESALOJO SENTENCIA: DEFINITIVA MATERIA: CIVIL EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000312 I ANTECEDENTES Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de marzo de 2016, por la demandada ciudadana ROSA VIRGINIA CAMPOS, ya identificada, asistida por el abogado ARGENIS GIL ALFONZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.245, contra la decisión proferida en fecha 3 de marzo de 2016 por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda intentada por los ciudadanos MARLENE DUARTE FERNANDEZ, ERNESTINA FERNANDEZ DE DUARTE, YULY SILENE DUARTE FERNANDEZ y FERNANDO DUARTE FERNÁNDEZ, ordenando la entrega del inmueble dado en arrendamiento, actuaciones seguidas en el expediente signado con el Nº AP31-V-2014-000527 de la nomenclatura del aludido juzgado. El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 11 de marzo de 2016, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley. Verificada la insaculación el día 17 de marzo de 2016, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 29 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 30 de marzo de 2016, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria dejara constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Notificadas ambas partes respecto a la audiencia de juicio ordenada ante esta Alzada, mediante auto de fecha 13 de abril de 2016, se fijo la audiencia oral y publica al tercer (3er) día de despacho siguiente a la referida data, exclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 del la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (f. 275). II AUDIENCIA EN ALZADA Notificadas las partes, revelan estas actas que este en fecha 21 de abril de 2016, tuvo lugar la audiencia oral y publica conforme a la Ley especial. Así pues, a dicho acto concurrió solo la representación judicial de la parte accionante y en el cual se dejó asentado lo siguiente: “…En este estado, la representación judicial de la parte actora expuso lo siguiente: “…ratifico lo alegatos expuestos en el escrito libelar y solicito la declaratoria sin lugar de la apelación interpuesta en virtud de los plurales y concordantes medios de prueba que fundamentan los argumentos ya expuestos, quedando probada las causales de desalojo de los numerales 2 y 4 del artículo 91 eiusdem. Asimismo, solicito que la presente demanda con lugar y se confirme la decisión recurrida, es todo…”. Seguidamente, tomo la palabra el Juez titular de este despacho y expuso: “…Luego de revisar las actas que conforman el presente expediente, especialmente las referidas al carácter de co propietaria Yuly Silene Duarte Fernández del inmueble objeto de desalojo, así como el grado de parentesco de la niña Fabianna Gabriela Brito duarte, y de las inspecciones judiciales practicadas tanto en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, como en el inmueble constituido por el apartamento 1-B del Edificio denominado Alfa, Torre B, Piso 1, de la Urbanización Santa Mónica, se debe indicar luego del análisis probatorio correspondiente que quedaron demostradas las causales de desalojo invocadas en cuanto a la necesidad de ocupación del inmueble, así como respecto a los deterioros ocasionados al inmueble arrendado, siendo evidente que quedaron probadas las causales de desalojo previstas en los numerales 2 y 4 del artículo 91 ibídem, motivo por el cual resulta forzoso para este Juzgador declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada quien no compareció al presente acto y confirmar el fallo recurrido que declaró ha lugar la pretensión deducida, motivo por el cual se condena a la parte demandada a proceder a la entrega real y efectiva del bien inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en la planta sexta (6ta) del edificio denominado “ULTRAMAR”, situado en la Calle Orinoco, Urbanización Valle Abajo, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Caracas, con el expreso señalamiento que dicho inmueble no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años, contados a partir de su entrega material por parte de la demandada. Asimismo, se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida en el presente juicio…”. III SÍNTESIS DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio por demanda de desalojo interpuesta en fecha 8 de abril de 2014, por la abogada DIANNA ESTELA PEREZ MENDOZA actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARLENE DUARTE FERNANDEZ, ya identificada, quien actuó en nombre propio y en representación de los ciudadanos ERNESTINA FERNANDEZ DUARTE, YULY SILENE DUARTE FERNANDEZ y FERNANDO DUARTE FERNANDEZ, ut supra identificados, con base en los siguientes hechos: 1) Que su mandante es co propietaria de in inmueble distinguido con el Nº 12, ubicada en la planta sexta (6tª.) del edificio denominado “ULTRAMAR”, situado en la calle Orinoco, Urbanización Valle Abajo, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Distrito Capital. 2) Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la ciudadana ROSA VIRGINIA CAMPOS, ya identificada, y renovado posteriormente mediante contrato autenticado en fecha 6 de abril de 2009; donde se convino un canon de arrendamiento por la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) al mes, mas el pago del servicio de luz, agua, gas y teléfono, de conformidad con lo establecido en al Cláusula Cuarta del contrato locativo; encontrándose la relación arrendaticia en cuanto a la temporalidad indeterminada hasta la actualidad. 3) Que la ciudadana demandada quebrantó la Cláusula Cuarta del contrato ya que debió entregar el inmueble objeto de la demanda en el mes de enero del año 2010, siendo que a pesar que se han agotado todas las formas amigables para recuperar el mismo, dicho trámite ha sido infructuoso. 4) Que la accionante no posee vivienda, ni su hermana co propietaria ciudadana Yuli Silene Duarte Fernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.387.300, quien se encuentra sin vivienda, separada de su esposo y con una hija muy enferma. 5) Que es por lo antes expuesto que demandan el desalojo del inmueble objeto de la pretensión e indicó que se encuentra cumplido y agotado el trámite administrativo en donde se habilitó la vía judicial. 6) Que la ciudadana demandada no permitió el acceso y el uso de la habitación donde están las pertenencias de su representada quien desde un principio mantenía el uso de la habitación, siendo que en forma unilateral la arrendataria cambió las llaves del inmueble y en contravención a lo pactado en el contrato, impide el ingreso de ninguna de las propietaria, apropiándose la demandada de las pertenencias de la accionante. 7) Que la demandada incumplió con lo convencionalmente pactado en las Cláusulas Séptima y Undécima del contrato de arrendamiento, ya que al momento de recibir el inmueble, el mismo estaba en perfectas condiciones de habitabilidad, pintura y conservación, siendo que desde el año 2010 (oportunidad de entrega del inmueble), la demandada le ha causado deterioro importante al mismo. Por otro lado, indicó que se convino con la demandada, a través de las gestiones seguidas ante la Superintendencia para Habitad y Vivienda, el acceso de la acciónate al inmueble a fin de realizar las reparaciones necesarias para la habitabilidad del inmueble, ya que existen filtraciones, que con el pasar del tiempo agravan los daños estructurales del inmueble, así como también permitir el ingreso en paz de su representada, hecho este que la arrendataria no cumplió, en contravención a lo pactado a través del órgano administrativo. 8) Que es por lo anterior que procede a demandar el desalojo y se condene a la demandada al desalojo del inmueble objeto de la pretensión, por estar incursa en los causales previstos en el artículo 91 numerales 2 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y entregue el inmueble libre de bienes y personas, previa ubicación en refugio temporal definitivo conforme a la Ley. En fecha 21 de abril de 2014, el juzgado de la causa declaró inadmisible la presente demanda de desalojo, por lo que en fecha 24 de ese mismo mes y año, la representación judicial de la parte accionante apeló de la referida decisión. Dicha apelación aparece oída en ambos efectos mediante auto fechado 29 de abril de 2014, por lo que se ordenó remitir el presente expediente a la Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a fin de resolver la apelación antes planteada. En fecha 5 de mayo de 2014, se realizó la distribución legal por parte de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asignado en conocimiento de la apelación intentada al Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el cual le dio entrada mediante auto fechado 12 de mayo de 2014. Posteriormente, en fecha 30 de mayo de 2014 dicho Juzgado Superior publicó decisión donde declaró con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte accionante, y revocó la decisión apelada, ordenando al juzgado de la causa proseguir con el decurso del proceso. Encontrándose el expediente en el juzgado a quo, en fecha 16 de junio de 2014 la ciudadana Lorelis Sánchez, en su carácter de Juez Titular a cargo de ese juzgado municipal, procedió a inhibirse de seguir conociendo el presente asunto, por lo que en fecha 19 de ese mismo mes y año, se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, para que conozca la causa aquí debatida; siendo que luego de la distribución legal, correspondió el conocimiento de la presente decisión al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Luego, se observa que la demanda in comento aparece admitida por auto de fecha 31 de julio de 2014 el cual decretó que la misma fuera sustanciada por los trámites relativas al procedimiento oral, contenida en los artículos 99 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadana Rosa Virginia Campos, ut supra identificada, para que compareciera al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación. Agotado los trámites de citación personal y por carteles de la parte demandada, en fecha 17 de septiembre de 2015, fue designado el abogado José Emilio Cartaña Isaac, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.770, como defensor judicial de la parte demandada, quien luego de aceptar y cumplir fielmente con la designación en el recaída, fue debidamente citado conforme se evidencia de la resulta consignada por el Alguacil del circuito en fecha 25 de noviembre de 2015. Posteriormente, en fecha 3 de diciembre de 2015 tuvo lugar la audiencia de mediación en el presente asunto, siendo que estando tanto la representación judicial de la parte actora y el defensor judicial designado a la parte demandada, no se logró en la misma ninguna conciliación entre las partes, por lo que se ordenó la prosecución del juicio que discurre. Mediante escrito constante de siete (7) folios útiles, el defensor judicial designado a la parte demandada, procedió a contestar la demanda con fundamento en lo siguiente: 1) Que la accionante no invoca en el libelo la falta de pago de alquiler, significando esto que su defendida se encuentra solvente en el pago de los cánones de arriendo, por lo que invocó su derecho preferente a seguir arrendando el inmueble. 2) Que solo son los motivos taxativos previstos en el artículo 91 de la Ley vigente, los valederos para demandar el desalojo, siendo eliminado la temporalidad contractual en materia arrendaticia; siendo entonces inadmisible lo afirmado por el demandante en su libelo, en relación a que su defendida no cumplió con la entrega del inmueble en la fecha en la que se había comprometido, siendo además contradictorio con su mismo dicho, a saber, de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. 3) Que respecto al argumento de que su defendida ha pretendido apropiarse indebidamente del inmueble arrendado, no es cierto, por cuanto la circunstancia de no entregar la cosa arrendada no puede ser calificado de intento de apropiación indebida. 4) Negó que la accionante y su hermana necesiten el inmueble, siendo que esta afirmación al deben probar de manera contundente, a través de medios probatorios que convenzan al juzgador de esa necesidad, y sin que exista cualquier tipo de duda. 5) Alegó que el actor arrendador no notificó a su defendida la necesidad que tenía de ocupar el inmueble con noventa (90) días de anticipación del vencimiento del contrato; el cual, habría ocurrido el 31 de diciembre de 2009; hecho este que conlleva una sanción, y hace nugatoria la causal de desalojo, ya que contravención –según dice la norma- conlleva a la restitución del inmueble, de conformidad con el parágrafo único del artículo 91 de la Ley especial aplicable. 6) Que respecto al alegato aducido por la accionante referente a que no se le ha permitido el acceso al inmueble, así como el cambio de cerradura del mismo, no configura in incumplimiento, por cuanto no esta prevista en la Ley especial (art. 91), siendo que el contrato de arrendamiento confiere al arrendatario el uso y disfrute, en exclusiva, de la cosa dada en arrendamiento. 7) Negó las aseveraciones hechas por la accionante respecto a que su defendida ha causado deterioros importantes en el inmueble y añadió que los supuestos deterioros son consecuencia de que el inmueble tiene filtraciones, que son daños estructurales, por ende, son reparaciones mayores que corresponden al propietario arrendador de conformidad con el artículo 37 de la Ley especial que rige la materia. En fecha 4 de diciembre de 2015, el defensor judicial designado a la parte demandada, consignó comprobante de haber enviado a su defendida el correspondiente aviso de nombramiento como defensor en el presente juicio, indicando no haber podido tener contacto con su defendida. Por auto dictado en fecha 11 de enero de 2016, el a quo procedió a la fijación de los hechos y límites de la controversia en la causa, de conformidad a lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo por ende abierto la causa a pruebas por ocho (8) días de despacho siguientes a la antes indicada. Mediante escrito interpuesto en fecha 21 de enero de 2016, la representación judicial de la parte actora procedió a promover pruebas en el presente asunto, a lo que acto seguido en fecha 1 de febrero de ese mismo año el a quo se pronunció respecto a su admisibilidad. Por auto fechado 19 de febrero de 2016, el a quo fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Posteriormente, en fecha 26 de febrero de 2016 tuvo lugar la audiencia de juicio, siendo que luego de la realización de la misma, en fecha 3 de marzo de ese mismo año, el a quo publicó su sentencia definitiva donde declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos Marlene Duarte Fernández, Ernestina Fernández de Duarte, Yuly Silene Duarte Fernández y Fernando Duarte Fernández, contra la ciudadana Rosa Virginia Campos, todos ya identificados, por lo que ordenó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento. Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa. IV MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen: Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de marzo de 2016, por la ciudadana ROSA VIRGINIA CAMPOS, en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por el abogado Argenis Gil Alfonso, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.245, contra la decisión proferida en fecha 3 de marzo de 2016, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue: “…Durante la fase probatoria, la parte actora promovió Prueba de Inspección Judicial sobre los inmuebles constituido por el apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en la planta sexta (6ª) del edificio denominado “ULTRAMAR”, situado en la Calle Orinoco, Urbanización Valle Abajo, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Distrito Capital; y el inmueble identificado como apartamento Nº 1-B, ubicado en el Edificio denominado ALFA, Torre “B”, Piso 1, de la Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, éste último de propiedad del ciudadano Adolfo Arquímedes Brito Nadales, conforme documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 18 del tomo 29 del Protocolo Primero; cuya copia fue aportada por la parte actora durante la materialización de la inspección judicial realizada en el citado inmueble en fecha 04 de febrero de 2016, valorado como documento publico a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360, 1384, 1920 y 1924 del Código Civil. (…omissis…) Inspecciones judiciales a las cuales se le confieren valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativos tanto del estado de deterioro del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en la Planta Sexta (6ª) del edificio denominado “ULTRAMAR”, situado en la Calle Orinoco, Urbanización Valle Abajo, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Distrito Capital; como el estado de hacinamiento e incomodidad en que se encuentran habitando el inmueble constituido por el apartamento Nº 1-B, ubicado en el Edificio denominado ALFA, Torre “B”, Piso 1, de la Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández y su menor hija de nombre Fabianna Gabriela Brito Duarte, dado el estado de hacinamiento e incomodidad en que se encontraban habitando el mismo al momento de la evacuación de la prueba de inspección judicial acordada. Ahora bien, ya analizados el material probatorio aportado por las partes en el proceso, es evidente la constatación en autos del estado de necesidad alegado por la actora como fundamento de su pretensión, pues quedó demostrada su condición de co-propietaria del bien inmueble arrendado, ello de lo que se desprende de las probanzas valoradas bajo los Nºs. 2,3,4 y 5, referidas a la inscripción como propietaria ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Constancia de Registro de Vivienda Principal del inmueble arrendado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), declaración Sucesoral y documento de propiedad del inmueble arrendado. De igual forma quedó demostrada la condición de co-propietaria del inmueble arrendado de la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández y el grado de parentesco de esta con la niña Fabiana Gabriela Brito Duarte, con las pruebas documentales valoradas bajo los Nºs 4, 5 y 9 del capítulo de pruebas; de quienes se manifiesta el estado de necesidad de ocupar el bien inmueble objeto de controversia. Además, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre la hoy actora y la ciudadana ROSA VIRGINIA CAMPOS (parte demandada), con la prueba documental valorada bajo el Nº 6; así como el estado de necesidad en que se encontraría la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández y su menor hija de nombre Fabiana Gabriela Brito Duarte, de ocupar para habitar el inmueble arrendado, pues de la prueba de inspección judicial evacuada en fecha 04 de febrero de 2016, se evidenció claramente que las mismas viven en una habitación del inmueble propiedad del ciudadano Adolfo Arquímedes Brito Nadales, en una situación de precariedad y hacinamiento, con poco espacio para el normal desenvolvimiento de sus personalidades y en especial de su menor hija, todo lo cual hace concluyente la necesidad de ocupara el inmueble arrendado y por ende la declaratoria Con Lugar de la pretensión de desalojo incoada por este motivo. Con relación a los deterioros ocasionado por la arrendataria al inmueble arrendado también esgrimidos por la actora como fundamento de su pretensión, este Juzgado lo admite, al haber quedado demostrado con el material probatorio aportado a los autos tal hecho, es específico con el acta de inspección judicial practicada en fecha 03 de febrero de 2016, en donde quedó plasmada la existencia de destrucción de parte del techo de machihembrado del inmueble arrendado, así como la existencia de la filtración por causa de agua en la parte externa del baño principal, que van mas allá de los deterioros provenientes del uso normal del inmueble, todo lo cual conllevaría a declarar Con Lugar la pretensión de Desalojo incoada. Así se decide. En consecuencia al cumplir la actora con su carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; ante la existencia de los presupuestos fácticos de la norma previstos en los numerales “2” y “4” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hacen concluir a quien decide en ésta oportunidad que la pretensión de desalojo instaurada debe ser declarada CON LUGAR en la definitiva, tal y como será dispuesto en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello derivan. Así se decide…”. Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así, la parte accionante, en su escrito libelar persigue el desalojo y consecuente entrega de un bien inmueble que les pertenece, siendo que el génesis de la relación arrendaticia se realizó con la demandada mediante un contrato privado, el cual fue posteriormente renovado y debidamente autenticado en fecha 6 de abril de 2009, donde se convino modalidad de pago, así como cláusulas donde el inquilino debe sufragar los respectivos gastos de servicios públicos (Cl. 4ª), indicando que la relación arrendaticia se encuentra indeterminada en cuanto a la temporalidad. Alegaron que la demandada incumplió la Cláusula Cuarta del contrato, en virtud de no haber entregado el inmueble arrendado en el mes de enero de 2010; siendo que ni la accionante, ni su hermana co-propietaria junto a su hija (la cual se encuentra enferma) poseen vivienda. Indicó que se encuentra cumplido y agotado el respectivo trámite administrativo en donde se habilitó la vía judicial. Alegó que la demanda no permitió el acceso al inmueble y el uso de la habitación donde están las pertenencias de su representada quien desde un principio mantenía el uso del mismo, llegando a cambiar la cerradura del inmueble en contravención a lo pactado en el contrato, apropiándose la demandada de las partencias de la accionante. Asimismo, adujeron que la demandada contravino las Cláusulas Séptima y Undécima del contrato locativo, ya que al momento de recibir el inmueble, el mismo estaba en perfectas condiciones de habitabilidad, pintura y conservación y que desde el año 2010, la demandada le ha causado un deterioro importante en el mismo. Por otro lado, indicó que se convino con la demandada en (SUNAVI), el acceso de la accionante al inmueble a fin de realizar reparaciones necesarias para la habitabilidad del inmueble, ya que existen filtraciones, que con el pasar del tiempo agravan los daños estructurales del inmueble, así como también permitir el ingreso al mismo, convenimiento el cual la demandada no cumplió, en contravención a lo pactado a través del órgano administrativo; siendo que por todo lo antes expuesto demandan el desalojo del inmueble arrendado, por estar la demandada incursa en los causales previstos en el artículo 91 numerales 2 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y entregue el inmueble libre de bienes y personas, previa ubicación en un refugio temporal. En la litis contestatio, el defensor judicial designado a la parte demandada alegó que la actora no invoco la falta de pago del alquiler, significando esto que la inquilina se encuentra solvente y ostenta el derecho preferente en mantenerse arrendando el inmueble y que es inamisible lo afirmado por la demandante de que su defendida no cumplió con la entrega del inmueble, siendo que es solo bajo lo establecido en el art. 91 de la Ley especial vigente, las causales para demandar el desalojo. Indicó que no es cierto que su defendida haya pretendido apropiarse indebidamente del inmueble arrendado, por cuanto la circunstancia de no entregar la cosa arrendada no puede ser calificada de intento de apropiación indebida. También negó que la accionante y su hermana necesiten el inmueble. Por otro lado, alegó que el actor no notificó a la demandada la necesidad que tenía de ocupar el inmueble con noventa (90) días de anticipación del vencimiento del contrato, lo que conlleva una sanción y hace nugatoria la causal de desalojo de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, indicó que el no permitir el acceso de la accionante al inmueble y el cambio de cerradura del mismo, no configura un incumplimiento, siendo que el arrendamiento confiere al arrendatario en uso y disfrute, en exclusiva, de la cosa arrendada. Por último, negó que su defendida ha causado deterioros en el inmueble, y que los supuestos deterioros son consecuencia de que el inmueble presenta filtraciones, siendo estos daños estructurales, y por ende, corresponden a reparaciones mayores de las cuales son responsable el arrendador, de conformidad con lo establecido en el artículo 37 eiusdem. En la audiencia oral y publica seguida ante esta Alzada en fecha 21 de abril de 2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la representación judicial accionante ratificó los alegatos esgrimidos en su escrito libelar, aduciendo que quedaron demostradas las causales de desalojo previstas en los numerales 2 y 4 del artículo 91 eiusdem, solicitando se declare sin lugar la apelación interpuesta y se confirme el fallo recurrido. Fijado lo anterior, pasa este sentenciador resolver el fondo del presente asunto, por lo que pasa de forma seguida a realizar el trabajo valorativo de las pruebas aportadas por las partes en la presente controversia, tomando en consideración los alegatos esgrimidos la audiencia de juicio celebrada ante esta Alzada. Pruebas aportadas por la parte actora: Junto con el escrito libelar la representación judicial de la parte accionante consignó constante de ciento cincuenta (150) folios útiles, copia certificada del expediente Nº MC-00734/13-10 cursante ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde constan, entre las actuaciones mas resaltantes, las siguientes: • Cursante a los folios siete (7) al nueve (9), copia certificada de la Resolución Nº 00733 de fecha 25 de noviembre de 2013, a través del cual se habilita la vía judicial a fin de dirimir la presente controversia surgida entre la parte actora contra la ciudadana Rosa Virginia Campos. A dicha documental se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; demostrando el cumplimiento del trámite administrativo previo a la instauración de la presente demanda. Así se establece. • Cursante al folio treinta y cuatro (34), copia certificada del registro que como arrendador, realizó la sucesión Duarte Da Silva, Augusto Luís, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil; evidenciando el cumplimiento en relación al registro que como arrendador se le impone a la parte actora. Así se establece. • Cursante al folio treinta y ocho (38), copia certificada de la cedula catastral del inmueble objeto de la demanda, expedida por la Alcaldía de Caracas en fecha 10 de julio de 2013, Nº 01-01-18-U01-006-007-003000-006-0PH. A dicha documental administrativa se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando la propiedad del inmueble objeto de la demanda. Así se establece. • Cursante desde el folio cuarenta y cinco (45) al cuarenta y siete (47), documento de compra venta del inmueble objeto de la demanda, registrado bajo el Nº 10, folio 50, Tomo 7, Protocolo 1ero., de fecha 2 de agosto de 1972, ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro de Departamento Libertador del Distrito Capital. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando la propiedad del mismo, anterior a la sucesión del ciudadano Augusto Luís Duarte Da Silva (†). Así se establece. • Cursante desde el folio cuarenta y uno (41) al cuarenta y cuatro (44), declaración sucesoral Nº 0129 de fecha 14 de enero de 1982, correspondiente a la sucesión del ciudadano Augusto Luís Da Silva, dentro de cuyo acervo hereditario lo compone el apartamento objeto de la demanda. Dicha documental se valora por tratarse de un documento público administrativo y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando efectivamente la declaración y el pago del respectivo impuesto sucesoral, y naturalmente demostrando la propiedad de la accionante, así como su hermana. Así se establece. • Cursante desde el folio cincuenta y seis (56) al sesenta (60), contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Marlene Duarte, actuando en su carácter de arrendadora y la ciudadana Rosa Virginia Campos, actuando en su carácter de arrendataria, donde se da en arriendo el inmueble objeto de la demanda, contrato el cual aparece autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 6 de abril de 2009, anotado bajo el Nº 48, Tomo 46 de los libros respectivos. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando efectivamente la existencia de la relación arrendaticia. Así se establece. • Cursante desde el folio sesenta y uno (61) al folio noventa y seis (96) de la presente pieza, recibos de condominios y servicios de gas, por gastos generados por el inmueble objeto de la demanda. Dichas documentales se desechan del proceso por ser impertinentes por cuanto la presente demanda de desalojo se basa es en la necesidad de ocupación del inmueble arrendado y en virtud a los sedicentes deterioros ocasionados por la demandada. Así se establece. • Cursante al folio noventa y ocho (98), acta de nacimiento de la ciudadana Fabianna Gabriela hija de la ciudadana Yuly Silene Duarte, y expedida por la funcionaria designada por la Primera Autoridad Civil ciudadana Analiz Bthel Acosta Martínez, en fecha 23 de octubre de 2009. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil, evidenciando el parentesco existente entre la ciudadana Fabianna Gabriela Brito Duarte y su madre Yuly Silene Duarte Fernández, quienes ostentan la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente acción. Así se establece. • Constante de cuarenta y nueve (49) folios útiles y cursante desde los folios noventa y nueve (99) al ciento cuarenta y siete (147), recipes médicos, informes médicos y análisis de laboratorio correspondientes a la niña Fabianna Gabriela Brito Duarte. Dichas documentales se desechan del proceso en virtud de no haber sido ratificados mediante prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Cursante desde el folio ciento cuarenta y ocho (148) al ciento cincuenta y cinco (155), acta convenio suscrito entre la arrendadora ciudadana Marlene Duarte y la ciudadana inquilina Rosa Campos, ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad en fecha 22 de diciembre de 2011. A dicha documental se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando el interés por parte de la arrendadora en hacerse cargo de las reparaciones consideradas mayores en el inmueble, así como de la aceptación hecha por la inquilina en permitir el ingreso al mismo a fin ejecutarlas. Así se establece. En el lapso probatorio: • Promovió el contenido de los documentales reproducidos junto al escrito libelar marcados con las letra “A”, “01” y “02”, pretendiendo evidenciar el carácter con el que actúa la representación judicial de la parte accionante. En este sentido, debe indicar este juzgador que las cualidad con la que actúa la representación judicial de la parte actora no es un hecho controvertido en el presente asunto; sin embargo, se le otorga valor probatorio a las documentales antes señalados de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando la cualidad que ostenta la accionante en representación de sus hermanos, así como de la apoderada judicial interviniente en la presente causa. Así se establece. • Promovió en contenido íntegro de las copias certificadas del expediente administrativo de SUNAVI signado con el Nº MC-00734/13/10, donde consta las copias de las cédulas de identidad de sus representados marcados con las letras “C”,, “D”, “E” y “F”, así como las fé de vida marcadas “03”, “04”, “05” y “06”. A dichas documentales se le otorga valor probatorio por tratarse de documentos públicos administrativos, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.384 del Código Civil. Así se establece. • Promovió en contenido de la documental marcada con la letra “G”, contrato de arrendamiento vinculante entre las partes. Debe indicar este sentenciador que dicha documental ya fue analizada ut supra, razón por la cual nada debe pronunciarse en este aspecto. Así se establece. • Promovió inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para ser practicada en la Calle Orinoco, Urbanización Valle Abajo, Edificio ULTRAMAR, Piso 6, apartamento 12, Parroquia Santa Rosalía, Distrito Capital, a fin de verificar el deterioro causado por la demandada en el mismo. Dicha inspección judicial aparece efectivamente evacuada en fecha 3 de febrero de 2016, donde se dejó constancia que: “…se pudo observar desde la parte exterior y lateral derecho del edificio que el techo machambrado que constituye la parte externa del inmueble, se puede evidenciar su mal estado de conservación y mantenimiento al punto que una de sus esquinas (izquierda) se encuentra desprendido en gran parte de su estructura como de igual forma se evidencia la existencia de una filtración prominente en la parte externa de la pared donde se encontraba el baño principal dado el desprendimiento del friso en que se encontraba, se observa igualmente que en el lado donde existe la destrucción del techo machambrado la parte externa del inmueble (edificio) presentan signos o manchas la corriente de agua de lluvia, toda vez que no se evidencia la existencia de estructura de canales fluviales, es todo…”. Pues bien, la resulta de la inspección judicial antes citada este Juzgador la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y prueba la existencia de deterioros en la parte externa del inmueble. Así se establece. • Promovieron inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para ser practicada en la calle Rufino Blanco Bombona, Edificio Alfa, Torre “B”, Piso 1, apto. 1-B, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas; a fin de verificar el lugar y bajo que condiciones habita la co propietaria del inmueble objeto de esta acción de desalojo, ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández, ya identificada, y que dicha inspección sea adminiculada con el documento de propiedad del referido inmueble a fin de constatar la propiedad del mismo. Dicha inspección judicial aparece efectivamente evacuada por el a quo en fecha 4 de febrero de 2016 en donde, luego de constituirse el tribunal en la dirección antes indicada, dejó constancia de lo siguiente: “…Primero: El tribunal deja constancia que el inmueble se distribuye (…) sala comedor, cocina lavadero, 2 habitaciones y un (1) baño, observando en (1) de las habitaciones una (1) cama duprex de tamaño individual, siendo señalado al tribunal que en dicha habitación duerme la ciudadana Yuly Silene Duarte y su menor hija de nombre Fabiana Grabriela, para la cual evidencio igualmente la existencia de ropa infantil femenina asi como de adulto, igualmente gran cantidad de jugete propio de la edad de la infante, constatándose el estado asinamiento (sic) e incomodidad en que habita la habitación toda vez que no existe espacio suficiente para el normal desenvolvimiento en el inmueble, pues el apartamento también se encuentra ocupado, según lo expresado por la notificada por el ciudadano Adolfo Brito y su pareja de nombre Joselin, el primero de los nombrados en su condición de propietario del inmueble para lo cual le fue exhibido al tribunal documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 18, tomo 29, protocolo primero (…) cuya copia certificada se acuerda agregar a las actas de la inspección, de igual forma el tribunal constató la existencia de cajas y enseres varios propiedad de la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández según lo expresado por ella misma, argumentando que dichos objetos permanecerán en el lugar antes indicado por no contar con espacio para su colocación…”. Pues bien, la resulta de la inspección judicial antes citada este Juzgador la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y prueba el estado de hacinamiento en la que se encuentran viviendo tanto la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández, así como su menor hija. Así se establece. Pruebas aportadas por la parte demandada: En este aspecto, debe indicar este Juzgador que no se observa a los autos que se hayan ofertado probanzas por la parte demandada. Realizado el análisis probatorio de rigor y trabada la litis en los términos ya expuestos, se evidencia que la pretensión de la parte actora se circunscribe en el desalojo y entrega del inmueble objeto de la demanda, el cual fue dado en arriendo de forma privada y posteriormente autenticada en fecha 6 de abril de 2009, donde se convino, entre otras cosas, modalidad de pago y duración contractual; siendo que en definitiva requiere (la accionante) el inmueble de autos, en virtud de la necesidad de ocuparlo tanto ella misma, así como su hermana y su hija (la cual se encuentra enferma) por no poseer vivienda. Esta pretensión fue rechazada por el defensor judicial designado a la parte demandada, indicando que su representada se encuentra solvente en el pago del alquiler y ostenta el derecho preferente de poseer el inmueble como arrendataria, negando en definitiva que la accionante, así como su hermana y su hija necesiten el inmueble. Pues bien, a fin de destrabar la litis debe indicar este Juzgador que en el presente asunto son aplicables las normas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue promulgada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2012, por tratarse del arrendamiento sobre un inmueble destinado a la vivienda; y siendo que, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar. En este sentido, se observa que la representación judicial de la parte actora demandó el desalojo del inmueble objeto de la demanda, en virtud de la necesidad que tiene la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández y su hija, en ocupar el inmueble dado en arrendamiento, basando su pretensión en numeral “2” del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que señala: “Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …omissis… 2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…” Ahora bien, dicha causal invocada por la parte actora, se asemeja a la estipulada en a literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época en que fue renovada y autenticada en contrato de arrendamiento (2009), refiriéndose esta a la necesidad que tiene el propietario del inmueble en ocuparlo para sí o para algún miembro de su familia. Pues bien, sobre la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, afirma el Dr. José Luis Verela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, Páginas 105 y 106), lo siguiente: “…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)…” Por otra parte, el Dr. Arquímedes E. González F., al respecto, en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, señala lo siguiente: “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupara ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…” En el presente caso encontramos que adicionalmente a lo antes citado, el Parágrafo Único del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que: “…En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…”; siendo entonces que a lo ojos de la Ley especial, la procedencia de la acción de desalojo con base en la causal antes indicada, deben probarse tres (3) requisitos, a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito; así, como se indicó precedentemente la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indefinido tal y como lo indicó la propia representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, a partir del año 2010, ya que operó la tácita reconducción contemplado en el artículo 1.600 del Código Civil, sobre el contrato autenticado en fecha 6 de abril de 2009, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta (45º) del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 48, Tomo 46 de los libros respectivos y valorado por este ad quem, siendo que en efecto, la presente condición se ve cumplida. Así se decide. 2) La cualidad de la persona quien ostenta la necesidad como propietario del inmueble dado en arrendamiento; por lo que, al respecto tenemos que tanto la accionante, como la ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández, ya identificada, quien requiere el inmueble, es co propietaria del mismo según se evidencia de la declaración sucesoral Nº 0129 de fecha 14 de enero de 1982, correspondiente a la sucesión del ciudadano Augusto Luís Da Silva, dentro de cuyo acervo hereditario lo compone el apartamento objeto de la demanda, el cual pertenecía al dicho ciudadano, por lo tanto, el inmueble dado en arrendamiento les pertenece, por ende, posen efectivamente la cualidad para ejercer la acción de desalojo. Así se decide. 3) Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud que sin la debida aportación probatoria al respecto, la demanda de desalojo fundamentada en esta sedicente causal, sucumbiría y sería improcedente. Ahora bien, en este aspecto vale indicar que tanto al actor le corresponde probar su necesidad de ocupar el inmueble como al demandado de desvirtuar la alegada necesidad, siendo este último requisito el más importante para que se origine el efecto que acarrea el desalojo, tenemos que las partes están en la obligación de probar su propias afirmaciones, es decir, según las reglas de la carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más el demandado le puede corresponder la prueba de los hecho en el que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit” , al tornarse el demandado actor de su excepción. Entonces tenemos que en el presente caso, la parte actora ciudadana Marlene Duarte Fernández, sostiene la necesidad que tiene su hermana ciudadana Yuly Silene Duarte Fernández, co propietaria del inmueble dado en arriendo, y su hija, en habitar el inmueble de marras; y según el criterio de este sentenciador, tal necesidad fue debidamente demostrada en virtud del acta de nacimiento de la menor, ciudadana Fabianna Gabriela, por ser demostrativo del parentesco existente con su madre Yuly Silene Duarte, documental ya analizada en esta Alzada, adminiculado con la inspección judicial practicada por el a quo en fecha 4 de febrero de 2016, el cual prueba de manera fehaciente el estado de hacinamiento en la que se encuentran tanto la ciudadana Yuly Duarte, así como su menor hija; de manera que considera esta Alzada que la parte demandada no logró desvirtuar los argumentos de la parte actora, es decir, desvirtuar la necesidad alegada y que tiene la tan mencionada ciudadana Yuly Duarte y su menor hija, en ocupar el inmueble dado en arrendamiento, con lo que queda plenamente demostrado los presupuestos procesales establecidos en el literal “2” del artículo 91 Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, teniendo este Juzgado el deber de declarar ha lugar en derecho la pretensión esgrimida por la parte actora, quedando entonces obligado el demandado a entregar el inmueble dado en arriendo libre de bienes y personas, previo cumplimiento de los plazos estimulados en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas. Así se decide. Corresponde ahora, emitir pronunciamiento relacionado con el alegato esgrimido por la representación judicial accionante referente al supuesto deterioro de inmueble objeto de la demanda ocasionado por la inquilina del mismo, en transgresión a lo establecido en el numeral 4º del artículo 91 de la Ley especial el cual establece que: “Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…) 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”. Asimismo, aduce la representación judicial de la parte actora que la demandada contravino las Cláusulas Séptima y Undécima del contrato locativo, ya que al momento de recibir el inmueble, este estaba en perfectas condiciones de habitabilidad, pintura y conservación y que desde el año 2010, la demanda le ha causado un deterioro importante en el mismo. Debe señalar este sentenciador, que consta un acta convenio de fecha 22 de diciembre de 2011, suscrito entre la arrendadora ciudadana Marlene Duarte y la ciudadana demandada Rosa Campos, ante la autoridad administrativa (SUNAVI), donde se acuerda entre otras cosas, permitir el acceso al inmueble a fin de que la propietaria nombrada realizara las reparaciones mayores pertinentes, a partir del día 16 de enero de 2012, lo cual evidencia el interés de la arrendadora en hacerse cargo de las mismas, tal y como lo afirmó en su escrito libelar, calificando dichas reparaciones como mayores y asumiendo la responsabilidad en su componenda. Ahora bien, alegó la accionante que con el pasar del tiempo, la inactividad en el cumplimiento de las reparaciones antes indicadas, agravan la filtraciones, ocasionando un detrimento en la estructura del inmueble, debiéndose este hecho a la negativa por parte de la demandada en permitir el ingreso al inmueble, todo en contravención a lo pactado a través del órgano administrativo. En este aspecto, señaló el defensor judicial que el no permitir el acceso de la accionante al inmueble y el cambio de cerradura del mismo no configura un incumplimiento, siendo que el arrendamiento confiere al arrendatario en uso y disfrute de manera exclusiva, de la cosa arrendada, negando en definitiva que su defendida ha causado deterioros (filtraciones) en el inmueble, e indicando que estos son responsabilidad del arrendador. Sobre este particular, esta Alzada considera que concuerda con que la reparación ya indicada, al ser catalogadas como mayores por ambas partes, pues corresponde al arrendador de conformidad con lo establecido en el artículo 37 de la Ley especial; y es un hecho cierto que el arrendador asumió la responsabilidad en este aspecto, llegando a un acuerdo previo a fin de que se le permita el acceso al inmueble y poder cumplir con su obligación, siendo el caso que la demandada se abstuvo de permitirle al acceso, lo cual, por tratarse de filtraciones en el inmueble, ocasionan que con el pasar del tiempo se deteriore mucho mas la estructura del edificio, daño que se hace visible desde la parte externa del inmueble, tal que como quedó constatado de la inspección judicial practicada en el inmueble objeto de la demanda en fecha 3 de febrero de 2016 por el a quo y en donde se deja constancia del mal estado de conservación de la parte externa, evidenciándose filtraciones visibles, con desprendimiento de frisos, entre otros deterioros, razón por la cual, este Juzgador considera ha lugar el alegato que en este aspecto, esgrimió la representación judicial de la parte actora. Así se decide. En vista de las consideraciones anteriormente señaladas, siendo que quedó demostrada la necesidad que tiene la ciudadana co propietaria Yuly Silene Duarte Fernández y su menor hija, en ocupar el inmueble dado en arriendo; y en vista de los deterioros causados en el inmueble por la parte demandada, ya que no permite el acceso del arrendador a fin de la respectiva reparación; pues a este Juzgador le resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada ciudadana Rosa Virginia Campos, antes identificada, y declarada ha lugar la demanda incoada, por lo que se confirma el fallo recurrido y así se dispondrá en forma positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE. V DISPOSITIVA En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de marzo de 2016, por la ciudadana demandada ROSA VIRGINIA CAMPOS, debidamente asistida por el abogado ARGENIS GIL ALFONZO, en contra de la decisión dictada en fecha 3 de marzo de 2016 por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, la cual queda confirmada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO impetrada por la ciudadana MARLENE DUARTE FERNANDEZ, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos ERNESTINA FERNANDEZ DE DUARTE, YULY SILENE DUARTE FERNÁNDEZ y FERNANDO DUARTE FERNÁNDEZ contra la ciudadana ROSA VIRGINIA CAMPOS, ut supra identificados, por lo que condena a la parte demandada hacer la entrega real y efectiva del bien inmueble distinguido con el N12, ubicado en la planta sexta (6ª) del edificio denominado “ULTRAMAR”, situado en la Calle Orinoco, Urbanización Valle Abajo, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Distrito Capital, con el expreso señalamiento que dicho inmueble, no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años, contados desde su efectiva entrega material por parte de la demandada. TERCERO: Se imponen las costas a la parte accionada conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° Años de Independencia y 157° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil dieciséis (2016). EL JUEZ, ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA, Abg. MARICEL CARRERO PEREZ En esta misma data, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de ocho (8) folios útiles. LA SECRETARIA, Abg. MARICEL CARRERO PEREZ Expediente Nº AP71-R-2016-000312. AMJ/MCP/ds.