TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Sociedad mercantil PROMOTORA MADARIAGA, C.A., compañía anónima domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2006, bajo el Nº 52, Tomo 136, A Cto, e identificada con el número de Información Fiscal (RIF) J-29354954-0. APODERADAS JUDICIALES: MIGDALIA BAENA y MARÍA DE STEFANO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 36.580 y 17.353, respectivamente

PARTE DEMANDADA
Ciudadano RONALD DAVID AGUILAR RONDON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.786.714. APODERADOS JUDICIALES: MARÍA MONICA PHILLIPS CRESPO y WIULKY JAVIER LOSADA, inscritos en el inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 218.246 y 230.440, respectivamente.

MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCION DE COMPRA-VENTA

Objeto de la pretensión: un inmueble constituido a nivel de plano por un apartamento distinguido con el Nº 8-3, ubicado en el piso ocho (8), situado en la Av. El Ejercito, entre la Calle Los Liberales y la Calle Madariaga, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.

I

Se recibió la presente causa en fecha 13 de octubre de 2015 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la abogada Migdalia Baena, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 13 de mayo de 2015 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil; y (ii) extinguido el presente proceso, en el juicio que por resolución de contrato de opción de compra-venta incoara la sociedad mercantil PROMOTORA MADARIAGA C.A. contra el ciudadano RONALD DAVID AGUILAR RONDON.

Por auto del 21 de octubre de 2015 este Tribunal en alzada, le dio entrada a la presente causa, abocándose a su conocimiento y decisión, fijando el vigésimo día de despacho siguiente para el acto de informes.

En la oportunidad procesal del acto de informes (27-11-2015), sólo la parte actora consignó su respectivo escrito, no presentándose observaciones al mismo, entrando la causa en estado de dictar sentencia.-

II
DE LA MOTIVA

Vista la apelación interpuesta el 07 de octubre de 2015 por la representación de la parte demandante, en contra de la decisión proferida el 13 de mayo de 2015 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción judicial, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes el 20 de julio de 2007 por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 54, Tomo 83, basada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.211, 1.264, 1.270, 1.271, 1.276 y 1.527 del Código Civil, incoada por la empresa PROMOTORA MADARIAGA C.A. contra el ciudadano RONAL DAVID AGUILAR RÓNDON, alusiva a un inmueble constituido a nivel de plano por un apartamento distinguido con el Nº 8-3, ubicado en el piso ocho (8), situado en la Av. El Ejercito, entre la Calle Los Liberales y la Calle Madariaga, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Verificada la citación de la parte demandada (el 10-11-2011), y siendo la oportunidad de la litis contestatio, la representación judicial de la accionada propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, negó y rechazó la demanda por no ser ciertos los alegatos de la actora.

En el lapso respectivo ambas partes promovieron pruebas: la parte demandante documentales, en tanto la parte accionada hizo valer el merito favorable de los autos, documentales, experticia, testimoniales y prueba de informes.

Por decisión del 13 de mayo de 2015 el A-quo declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte accionada, contenida en el ordinal 11° del articulo 346 eiusdem, declarando la extinción el proceso.

En la parte motiva del fallo el Tribunal de la causa estableció lo siguiente:

“(Omissis)… Se puede apreciar que la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, de fecha 14 de diciembre de 2004, publicada en la Gaceta Oficial Nº 38.098, del 3 enero de 2005, ordena expresamente la paralización de la aceptación de nuevas demandas, hasta que el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo emita el certificado de deuda correspondiente. Por lo que, de una revisión a las actas procesales que conforman el presente, se puede evidenciar que la parte actora no acompañó al libelo de la demanda el certificado de deuda correspondiente. En virtud de los antes expuesto, este Juzgador considera que la parte actora no cumplió con su carga de acompañar al libelo de demanda los instrumentos que a su juicio son los que derivan el derecho invocado, por lo que se hace forzoso para quien decide, declarar CON LUGAR la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil. Así se decide. En consecuencia, y en aplicación del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil el cual señala que:

“Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346, la demanda quedará desechada y extinguido el proceso.”

Por lo que se hace forzoso, para este Juzgador desechar la presente demanda y declarar EXTINGUIDO el proceso…”

Declarada con lugar la cuestión previa, la abogada Migdalia Baena, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, recurrió la referida decisión el 07 de octubre de 2015, siendo oída en ambos efectos por el Juzgado de la causa el 08-10-2015.

Con respecto al contenido de la mencionada decisión, la representación judicial de la parte demandante en su escrito de informes consignados en esta Alzada, alegó entre otros hechos, los siguientes:

- Que el A-quo no aplicó los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no valoró ni tomó en cuenta el contrato objeto de la acción;
- Que en el documento objeto de la acción las partes acordaron una opción de compra venta de un inmueble en construcción, bajo las normas de la Ley de Propiedad Horizontal;
- Que en el precio pactado para la adquisición de la venta no acordaron constituir ningún tipo de garantía hipotecaria, que el pago se haría en veinticuatro (24) cuotas, más una cuota final que sería actualizada al Índice de Precios de Insumos de la Construcción a Nivel de Mayorista sin impuestos, publicado mensualmente por el Banco Central de Venezuela;
- Que en el caso de autos las partes no garantizan la deuda con hipoteca, ni moneda distinta al Bolívar;
- Que el contrato no contiene facultad para la actora-promotora de modificar unilateralmente su contenido, de aumento de precio de comisiones por prestaciones no realizadas que puedan cargarse al deudor o que contenga gastos por servicios que no hayan sido solicitados o aceptadas expresamente por el deudor, ni establece intereses moratorios sino los pautados por el Código Civil, por lo que no le es aplicable la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
Esta Superioridad Observa:

Promueve la representación de la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aduciendo que la empresa Promotora demandante inició el presente proceso sin haber obtenido previamente el certificado de deuda debidamente emitido por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, de conformidad con lo establecido en el artículo 56 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario.

La cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluye expresamente), como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

En sentido estricto, cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca la clara intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, no debiendo confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exige el cumplimiento de requisitos previos para poder ser admitidas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documento-requisito indispensable para la admisión de la demanda.

En el caso bajo examen, la recurrente (demandante) adujo que se cumplió con los extremos de admisibilidad exigidos en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la cual establece:

Artículo 5:
“Se entenderá a los efectos de esta Ley por deudor hipotecario, aquella persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre el mismo bien inmueble, por una Institución o un Acreedor Particular”
Artículo 6:
“A los efectos de esta Ley, se entenderá por Acreedor Particular, a todas aquellas personas naturales o jurídicas otorgantes de créditos hipotecarios para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda.”

Artículo 56:
“Se ordena la paralización de todos los procesos judiciales en ejecución de demanda de los deudores hipotecarios para el momento de entrada en vigencia de esta Ley, al igual que la aceptación de nuevas demandas, hasta que el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo emita el certificado de deuda correspondiente, donde aparecerá el recálculo y reestructuración de la misma.” Subraya de esta Alzada

De conformidad con las normas citadas, tenemos en primer lugar, que la ley define a quines se consideran deudor hipotecario y de acreedor particular de un crédito hipotecario, encuadrando la posición de las partes involucradas en el presente asunto dentro de los referidos supuestos legales, lato sensu, toda vez que, de acuerdo con el documento de fecha 20 de julio de 2007, la empresa PROMOTORA MADARIAGA C.A. funge como vendedora (acreedora) del ciudadano RONALD DAVID AGUILAR RONDON (comprador), quien abonó inicialmente Ciento Setenta y Cuatro Millones Doscientos Cincuenta y Ocho Mil de los antiguos bolívares (Bs. 174.258.000,oo) y se comprometió a adquirir un apartamento (Nº 83) en “pre-venta” que sería construido con la denominación “Residencias San José”, ubicado en la Av. El Ejercito entre la Calle Los Liberales y la Calle Madariaga, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un precio global de Cuatrocientos Cuarenta y Seis Millones Trescientos Cincuenta y Tres Mil Ciento Sesenta y Nueve Bolívares con Treinta y Siete Céntimos (Bs. 446.353.169,37 de los antiguos), quedando pendiente dos pagos remanentes, uno de Bs. 97.837.169,37 en veinticuatro cuotas mensuales consecutivas, y otro de Bs. 174.258.000,oo (cuota final) al momento de la protocolización.

Posteriormente, encontramos la exigencia de paralización (causas en trámites antes de la promulgación de la Ley) o requerimiento de un documento-requisito indispensable para accionar la vía judicial en los casos de asuntos de créditos hipotecarios para vivienda principal o secundaria.
Ahora bien, en el presente asunto no se deriva que la acción incoada por PROMOTORA MADARIAGA C.A. esté prohibida por la ley como tal, ya que se trata de una resolución de contrato, lo cual conlleva a una acción de derecho fundada en los artículos 1167 del Código civil y 338 y Ss. del Libro Segundo II del Código de Procedimiento Civil, sino que para la atendibilidad y trámite de la demanda el legislador exige la presentación con el libelo del certificado de deuda respectivo, sin lo cual aquella (la demanda) no puede ser aceptada, como la del caso de autos, la cual se encuentra proscrita, correspondiendo al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en sede administrativa, determinar si el caso bajo análisis está amparado en los artículos 55 y 56 de la Ley Especial, lo cual debe hacer a través del respectivo certificado y éste no consta en el proceso, como documento-requisito, encuadrando en sentido amplio dentro de los supuestos previstos en los artículos 55 y 56 eiusdem y 346 (ordinal 11º) del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva la extinción del proceso y el archivo del expediente.

En efecto, la convención cuya resolución se demanda está referida a la opción de venta un inmueble constituido a nivel de plano por un apartamento distinguido con el Nº 8-3, ubicado en el piso ocho (8), situado en la Av. El Ejercito, entre Calle Los Liberales y Calle Madariaga, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo certificado de deuda no fue acompañado.

Nuestro más Alto Tribunal de la Republica en Sala Político Administrativa, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“...La excepción contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...”. (sentencia N° 542 del 14/08/1997, caso Eduardo Rumbos Vs. Corporación Venezolana de Guayana. Exp. N° 12.090).

No obstante, en referencia a los asuntos donde se ventile créditos hipotecarios para vivienda la Sala de Casación Civil, estableció en sentencia del 31 de mayo de 2011, caso MARIELBA REGGETI ZAPATA Vs. AURIDES MERCEDES MORA, Exp. AA20-C-2010-000510, lo siguiente:

“…A juicio de esta Sala, la falta de consignación en autos del certificado de deuda constituye el quebrantamiento de una norma de orden público que regula el proceso (ex artículo 56 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda). Ahora bien, conforme a la Ley y a la jurisprudencia citada corresponde al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) (antes Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, BANAP), la competencia para la determinación en sede administrativa y en cada caso concreto, de si se trata o no, el crédito hipotecario cuya ejecución se pretenda, de uno de aquellos a los que se contraen los artículos 55 y 56 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, lo cual puede hacer constar a través del certificado de deuda a que se refiere el último de dichos dispositivos.
En el presente caso, ante la duda de si el crédito hipotecario cuya ejecución se pretende está amparado
o no por las disposiciones de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, dada la no existencia en autos de elementos probatorios suficientes que permitan determinarlo, dado el carácter social y de orden público de las disposiciones contenidas en la mencionada Ley, en procura de garantizar el equilibrio procesal entre las partes y la estabilidad del presente juicio, a fin de evitar reposiciones inútiles o dilaciones indebidas, esta Sala, de conformidad con lo establecido en los artículos 15, 206 y 212 del Código de Procedimiento Civil, juzga procedente la solicitud de reposición requerida por la formalizante, en consecuencia, se declara nula la sentencia recurrida y se ordena la suspensión de la causa hasta tanto conste en autos el certificado y reestructuración de la deuda emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) (antes Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, BANAP) o, en su defecto, la prueba de haberse requerido el mismo, sin la obtención de respuesta oportuna por parte de dicho ente, y, una vez consignado el aludido certificado o la prueba de su requerimiento sin éxito, díctese la correspondiente sentencia de alzada definitiva. Así se decide……”

De ahí, que revisado exhaustivamente las actas que conforman la causa, se observa que el caso de autos se trata de un contrato de opción de venta de una vivienda ( a futuro) por un operador privado a un particular, que se debió, a los fines de accionar judicialmente el cumplimiento o resolución de aquel, consignar la certificación de deuda correspondiente o en su defecto, demostrar que había sido solicitada al órgano correspondiente Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), y que no obtuvo oportuna respuesta, de conformidad con lo establecido en la ley y la jurisprudencia patria. Empero, ninguno de dichos supuestos fueron probados a los autos, por lo que esta Alzada constata el incumplimiento del requisito exigido en este tipo de acciones de créditos hipotecarios otorgados por acreedor particular para que la demanda incoada pueda ser atendida y tramitada.

En consecuencia, este Órgano Jurisdiccional deberá en la dispositiva del presente fallo confirmar la resolución recurrida de fecha 13 de mayo de 2015 proferida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, declarando sin lugar el recurso de apelación, produciéndose condenatoria en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 de Código de Procedimiento Civil.

III
DE LA DECISION
Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se confirma la decisión proferida el 13 de mayo de 2015 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia de ello la extinción del proceso, en el juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta incoado por la sociedad mercantil PROMOTORA MADARIAGA C.A. contra el ciudadano RONALD DAVID AGUILAR RONDÓN, ambas partes identificadas ab initio;
SEGUNDO: Se declara sin lugar la apelación ejercida en fecha 07 de octubre de 2015 por la representación judicial de la parte actora;
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante perdidosa en el recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión, y la oportunidad legal respectiva remítase el expediente al Tribunal A-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los veintiséis (26) días del abril de dos mil dieciséis (2016).- Años 206° y 157°.
EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JEANETTE LIENDO A.

En esta misma fecha, siendo las dos y veintitrés minutos de la tarde (2:23 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JEANETTE LIENDO A.

EXP. N° AP71-R-2015-000988
Nº 11.076
AJCE/neylamm.-
Inter. C/Def.