TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA Ciudadana MARIA PEREZ DE BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-2.149.959.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.428 y 20.424, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.733.264 y V-3.752.382, respectivamente,

DEFENSORA PÚBLICA
DE LA PARTE DEMANDADA: RAIZA GONZALEZ, Defensora Pública Tercera (3º) Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 120.776

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. AP31-V-2011-000445

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentado por los abogados Carlos Ramón Martini Meza y Oswaldo José Confortti Di Giacomo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Pérez de Bermúdez, en contra de las ciudadanas Lorena Ramírez Vargas y Marielba Vargas Blanco, todos plenamente identificados al inicio del presente fallo.
En fecha 23 de febrero de 2011, se dictó auto mediante el cual se admitió la referida demanda por el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que diere contestación a la misma. En consecuencia, el 23 de marzo de 2011 se procedió a librar las respectivas compulsas dirigidas a las co-demandas.
Mediante diligencia del 04 de abril de 2011, el Alguacil de este Circuito Judicial consignó oficio Nº 554 dirigido al Sindico Procurador Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital debidamente sellado y firmado, a los fines de notificarle del presente juicio, quien dio respuesta a este Tribunal mediante oficio Nº OMAI 0043-11 agregado a los auto el 19 de mayo de 2011.
A través de diligencia de fecha 27 de abril de 2011 el Alguacil designado para practicar ambas citaciones manifestó haber logrado las mismas, más sin embargo, no quisieron firmar los acuses de recibo, por lo que se libró el 09 de mayo de 2011 boleta de notificación a la parte accionada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, vista la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en fecha 12 de mayo de 2011 se suspendió la causa, reanudándose el día 21 de mayo de 2012, previa citación de la parte demandada, toda vez que se adaptó la causa al procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Luego de una serie de trámites y gestiones llevadas a cabo por la representación judicial de la parte actora a fin de satisfacer la citación de las demandadas (Folios 83, 101, 102) se designó Defensor Público a la parte accionada (Folio 166), de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, librándose la boleta de notificación a la Defensa Pública, a los fines de que una vez constara en autos la notificación y designación del defensor público se llevaría a cabo la Audiencia de Mediación, compareciendo el día 28 de enero de 2014 la Defensora Pública Auxiliar abogada LEOCARINA MARQUEZ TEJADA.
En fecha 05 de febrero de 2014 se llevó a cabo la Audiencia de Mediación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, compareciendo sólo la parte actora al acto, por lo que este Tribunal fijó un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la mencionada fecha, con la finalidad de que se verificara la contestación a la demanda, conforme al artículo 107 eiusdem.
No obstante, mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 18 de marzo de 2014 se declaró la nulidad de las actuaciones a partir del 28/01/2014, exclusive. Asimismo, se repuso la causa al estado de notificar a las partes y celebrar nueva audiencia de mediación.
Notificadas las partes (Folios 181, 204, 207 y 211), el día 28 de julio de 2015 se llevó a cabo una nueva Audiencia de Mediación (Folio 217 y 218), acto en el cual comparecieron ambas partes y pactaron estudiar los términos de una posible transacción, por lo que el Tribunal procedió a suspender la presente causa por el periodo de veinte (20) días de despachos siguientes a dicha data, y luego de concluido el mismo, se fijó de igual manera el lapso de diez (10) días de despacho, a fin de que se verificara en autos la contestación a la demanda, la cual se constató mediante escrito presentado el día 05 de noviembre de 2015.
En fecha 12 de noviembre de 2015, se dictó auto mediante el cual se fijaron los hechos controvertidos en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Mediante escrito de fecha 25 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora y demandada, consignaron su respectivos escritos de pruebas, las cuales fueron proveídas mediante auto del 08 de diciembre de 2015.
Vencido el lapso probatorio, por auto del 1º de marzo de 2016, se fijó el cuarto día de despacho siguiente a esa fecha, para que se efectuara la Audiencia de Juicio previa notificación de las partes.
Sin embargo, notificadas las partes, la misma fue diferida mediante auto del 16 de marzo de 2016 para el tercer (3º) día de despacho siguiente a dicha data.
Siendo la oportunidad para que se llevará a cabo el debate oral y público, la misma se efectuó el 29 de marzo de 2016, a la una de la tarde (1:00 p.m.), dejándose constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y de las ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO (parte demandada), debidamente asistidas por la abogada RAIZA GONZALEZ, Defensora Pública Tercera (3º) Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas; en el referido acto el Tribunal oyó la exposición oral de las partes con sus respectivos argumentos de hecho y derecho. Asimismo, este tribunal con vista a lo expuesto y consignado a los autos por ambas partes, procedió a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, con la advertencia que dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha, publicará el fallo en extenso.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora alegó en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 62 del Edificio denominado “ALDEBARAN”, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital; cuyo inmueble fue dado en arrendamiento el 21 de septiembre de 2007 a las ciudadanas Lorena Sofia Ramírez Vargas y Marielba Vargas Blanco por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda autenticado bajo el Nº 33, Tomo 82, relación de la cual se derivó un contrato de prórroga firmado en fecha 02 de octubre de 2009 ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital inscrito bajo el Nº 23, Tomo 57. Asimismo, manifestó que convinieron en la Cláusula “TERCERA” del contrato de prórroga que ambas partes no suscribirían un nuevo contrato de arrendamiento en razón que la arrendadora necesitaba el inmueble para habitarlo y las arrendatarias se encontraban en trámites para la adquisición de una vivienda propia, por lo que le fue concedido en la cláusula “CUARTA” del mismo un plazo de un (1) año de prórroga legal que comenzaba a regir a partir del 20 de septiembre de 2009 hasta el 20 de septiembre de 2010, plazo máximo para la entrega del inmueble arrendado, situación ésta que no sucedió. También se estipuló una penalidad consistente en una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) diarios por uso del inmueble. En la referida cláusula “QUINTA” convinieron que las arrendatarias se comprometían a cumplir todas y cada una de las estipulaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento celebrado el 21/09/2007, sin embargo han incumplido y continúan incumplimiento con las obligaciones contractuales, como por ejemplo la dispuesta en la cláusula “SEPTIMA” que consistía en notificar en un lapso no mayor de siete (7) días a la arrendadora de cualquier daño mayor en el inmueble, disposición ésta que no acataron haciéndolas responsables personalmente y directamente del daño por la grave filtración y humedad que viene presentando el inmueble objeto de la demanda y los reclamos de hace más de tres meses por parte del Sr. Mario Rodríguez propietario del apartamento Nº 52 ubicado en el piso 6. Que la ciudadana LORENA RODRIGUEZ VARGAS fue notificada por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador y reconoció el problema de humedad. Igualmente, las arrendatarias han incumplido con su obligación dispuesta en la cláusula “NOVENA” del contrato de arrendamiento respecto al pago de los servicios públicos, específicamente el servicio de agua. Que las demandadas incurrieron en la violación de la cláusula cuarta del contrato de prórroga, en tanto que no han hecho entrega del inmueble arrendado, existiendo necesidad por parte de la parte actora para ocupar el aludido inmueble. Que la parte demandada ha incumplido con el referido contrato en tanto que no han pagado el servicio del agua del inmueble arrendado, aunado al hecho que el mismo presenta daños de filtración y humedad afectando otro apartamento, situación que conduce ineludiblemente a un conflicto entre la actora y el propietario del inmueble afectado, por tales motivos solicita sea declarada con lugar la demanda incoada, se ordene la entrega del inmueble objeto de la litis, y se pague como indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 18.000,00).-
Por su parte, la defensora judicial designada a la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda arguyó:
Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegado por la actora en su libelo de demanda; que sólo procede el desalojo por las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; que fenecida la prórroga legal pactada la actora siguió recibiendo los cánones de arrendamiento después del 20 de septiembre de 2010, solicitando la desocupación después de cinco (5) meses, por lo que operó la tácita reconducción del contrato locativo, convirtiéndose en indeterminado, continuando el arrendatario ocupando el inmueble en una actitud pasiva del arrendador. Asimismo, adujo que la accionante debió requerir el desalojo y no el cumplimiento del contrato, a tal efecto manifestó haber dado cumplimiento a todas las obligaciones inherentes a la condición del arrendatario, tales como: el pago del canon, servicio públicos y reparaciones menores. Que niega la procedencia del desalojo relativo a las causales dispuestas en los numerales 1 (falta de pago de los cánones de arrendamiento) y 4 (deterioros mayores del inmueble arrendado) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, razón por la cual solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, en virtud de que la parte demandada han cumplido con todas sus obligaciones a lo lago de la relación arrendaticia.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Concordando los alegatos de ambas partes, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se verifica que la representación judicial de la actora ha sostenido en su libelo de demanda que su mandante suscribió contrato de arrendamiento el 21 de septiembre de 2007 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda con las ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, sobre inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 62 del Edificio denominado “ALDEBARAN”, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital, relación de la cual se derivó un contrato de prórroga firmado entre las partes en fecha 02 de octubre de 2009 por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora bien, se observa de las actas que conforman el presente expediente que la actora acompaño como medio de prueba los siguientes instrumentos: 1) Original de instrumento poder (Folios 6 al 9), otorgado el 01 de febrero de 2011 por la parte actora a los abogados CARLOS RAMON MARTINI MEZA y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO; 2) Original de Contrato de Prórroga (Folios 11 al 13), firmado entre las partes en fecha 02 de octubre de 2009 por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital autenticado bajo el Nº 23, Tomo 57; 3) Original de Contrato de Arrendamiento de fecha 21 de septiembre de 2007 (Folios 14 al 16), suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda autenticado bajo el Nº 33, Tomo 82; 4) Copia Certificada de Notificación (Folios 234 al 241) evacuada por la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de diciembre de 2010, previa solicitud de la parte actora y dirigida a la parte demandada; 5) Copia Certificada de Titulo de Propiedad (Folios 283 al 288) de un inmueble constituido por un apartamento, en propiedad horizontal, distinguido con el número 43, ubicado en la Séptima Planta (7) del Edificio denominado Libertador situado con frente a la Avenida Tercera (3a) de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, Caracas, el cual le pertenece a la ciudadana MARIELBA VARGAS BLANCO (co-demandada). Los referidos documentos se aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, consignó 6) un Cuadro de Relación denominado “CONSUMO DE AGUA EDIFICIO ALDEBARAN APTO.62” (Folios 20 y 21); 7) Misiva de fecha 16 de febrero de 2011 (Folio 242) suscrita por la ciudadana MARIA PEREZ DE BERMUDEZ dirigida a la Administradora ELITE C.A.; 8) Legajos de Copias Simple de Recibos de Condominio alusivos al inmueble objeto de la pretensión, suministrados por el Grupo Inmobiliario HASLER, C.A. (Folios 243 al 282). Dichos instrumentos se valoran conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, al no haber sido desconocidos.
La representación judicial de la parte demandada promovió Inspección Judicial en el inmueble objeto de la pretensión, la cual fue evacuada por este Tribunal en presencia de ambas partes en fecha 23 de febrero de 2016 (Folio 448), la cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
Del referido elenco probatorio, observa este jurisdicente que en el presente caso las partes perfeccionaron un contrato de arrendamiento fijo por un año improrrogable, el cual vencía el día 20 de septiembre de 2008. Como quiera que para esta fecha regía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal era de seis (6) meses, habida cuenta que el lapso de duración de la relación arrendaticia había sido de un (1) año. De esta manera, el vencimiento del contrato y su prórroga legal ocurriría el día el 20 de marzo de 2009.
No obstante ello, el Tribunal observa igualmente que las partes en fecha 2 de octubre de 2009, es decir, siete (7) meses después de vencida la prórroga legal, suscribieron un documento en el cual establecieron una “nueva prórroga” del contrato. Esta prórroga implica, sin duda alguna, una extensión voluntaria y consensuada de las partes, respecto de la duración del contrato de arrendamiento, lo cual es posible, en virtud del principio de autonomía de la voluntad que rige en materia contractual, extensión contractual que finalizó el día 2 de octubre de 2010.
Así las cosas, tenemos entonces que, la relación arrendaticia al día 2 de octubre de 2010, habría tenido una duración total de tres (3) años por lo cual, en aplicación del régimen legal vigente para la época, y dada la naturaleza fija de la última prórroga convenida entre las partes, a la arrendataria le correspondía de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios parcialmente derogada, una prórroga legal de un (1) año contado a partir del día 2 de octubre de 2010 el cual vencería el día 2 de octubre de 2011.
Ahora bien, observa el Tribunal que la pretensión de cumplimiento de contrato se interpuso en fecha 21 de febrero de 2011, es decir, estando en plena vigencia o en curso la prórroga legal de un año la cual le correspondía por virtud de que la relación arrendaticia en su totalidad había durado más de un año y menor a cinco años, específicamente tres (3) años.
El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

Por ello, la demanda así interpuesta debe necesariamente declararse inadmisible conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento por cuanto la pretensión se interpuso estando en pleno vigor la prórroga legal, y como quiera que en la presente audiencia oral ha quedado completamente demostrado que la inquilina ha seguido en posesión del inmueble y pagado los cánones de arrendamiento, no existiendo demanda de cumplimiento de contrato vencida la prórroga legal, a saber a partir del día 2 de octubre de 2011; es por lo que este Tribunal considera que en el presente caso la relación arrendaticia se indeterminó y su extinción debe ventilarse mediante la interposición de un nuevo proceso judicial y así se decide.-
IV
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: INADMISIBLE la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana MARIA PEREZ DE BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.149.959, en contra de las ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.733.264 y V-3.752.382, respectivamente;
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en este proceso, ello de conformidad con lo establecido en lo artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Jugado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas al primer (1º) día del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA,

Abg. FABIOLA CALDERON
En la misma fecha que antecede, siendo las doce y cuarenta y tres minutos de la tarde (12:43 P.M.), se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

Abg. FABIOLA CALDERON