TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP11-V-2014-000678
El juicio por desalojo de parcela de terreno intentado por el ciudadano ALEJANDRO HUMBERTO SOSA, titular de la cédula de identidad nº 3.662.860, representado por los abogados Gisela Felice Pulido y Héctor Marcano Tepedino, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 39.284 y 21.271, en ese orden, contra el ciudadano LUIS BENAVIDES CISNEROS, titular de la cédula de identidad nº 991.234, representado por los abogados Hermogenes Sáez Emperador, León Gustavo Richard, Aidé Domínguez de Cañas y William Martínez Vegas, inscritos en el inpreabogado bajo los números 7.559, 9.664, 7.550 y 26.208, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoada el 09 de junio de 2014 y se admitió el 13 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio oral.
El 20 de abril de 2016, se celebró la audiencia preliminar con la sola presencia de la representación judicial de la parte demandada.
El 09 de agosto de 2016, se celebró la audiencia de juicio, en la cual se dictó el dispositivo del fallo, trascrito en el dispositivo.
PRIMERO
Encontrándose en el lapso legal para publicar el fallo completo, se hace, advirtiéndose que la sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En este caso, la parte actora quien alegó ser heredero testamentario de la ciudadana ISABEL SOSA DE CORNELL, pretende que la demandada convenga o sea condenada al desalojo del inmueble que dio en arrendamiento al demandado, según documento privado del 02 de junio de 1982, constituido por una parcela de terreno que formó parte de la casa de habitación de la ciudadana ISABEL SOSA DE CORNELL y que a su vez forma parte integrante de la parcela nº 114 de la urbanización Bello Campo, del Municipio Chacao, del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de un mil veintinueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (1.029,84 mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en una longitud de sesenta y cinco metros con cinco centímetros (65,05 mts), formada por tres (3) líneas rectas consecutivas de cincuenta y tres metros con treinta centímetros (53,30 mts); diez metros con ochenta y cinco centímetros (10,85 mts) y noventa centímetros (0,90 mts), con terrenos propiedad de la entonces arrendadora; Sur: por una línea quebrada que consta de dos líneas rectas de una longitud de cincuenta y tres metros con cincuenta centímetros (53,50 mts) y once metros con cuarenta y cinco Centímetros (11,45 mts), cada una, con terrenos que son o fueron de Margarita Sosa de Luzardo; Este: en una longitud de diez y siete metros con tres centímetros (17,03 mts) con la avenida principal de la urbanización Bello Campo y Oeste: en una longitud de doce metros con setenta centímetros (12,70 mts) con la parcela de terreno distinguida con el Nº 103 de la urbanización Bello Campo, en el plano de parcelamiento de la referida urbanización, por dos años fijos, prorrogables automáticamente por treinta (30) días, si una de las partes no manifestaba a la otra lo contrario por escrito, con sesenta (60) días de anticipación, a su vencimiento o de sus prórrogas.
Que el 30 de mayo de 2001, suscribió con el mismo arrendatario un adendum al referido contrato de arrendamiento, donde se estableció una prórroga de su duración desde el 01 de junio de 2001 al 31 de mayo de 2002, prorrogable automáticamente por treinta (30) días, si una de las partes no manifestaba a la otra lo contrario por escrito, con sesenta (60) días de anticipación, al vencimiento de sus prórrogas.
Que luego de vencido el contrato, el arrendatario se quedó en posesión del inmueble y operó la tácita reconducción. Que el canon de arrendamiento se actualizó en el tiempo siendo el actual de (Bs10.123, 18) más (Bs.1.214,78) como IVA, para un total de (Bs.11.337,96), lo cual se le comunicó mediante carta que recibió.
Que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones por los meses que van consecutivamente desde febrero de 2011 a mayo de 2014, que a la pensión anterior da un total de (Bs. 453.518,40).
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1160, 1264, 1579, 1592 y 1594 del Código Civil, demandó al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia a la entrega del mismo. Asimismo, sea condenado al pago de (Bs. 453.518,40), por las pensiones alegadas como insolutas, más el pago del equivalente al canon mensual por casa mes que ocupe el inmueble, como indemnización por daños y perjuicios hasta la entrega definitiva
El valor de la demanda la estimó en la suma de (Bs. 453.518,40).
En el escrito de contestación, sobre el mérito, la parte demandada admitió la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble arrendado. Sin embargo, alegó que cualquier aumento en la pensiones de arrendamiento debe provenir de un acuerdo de las partes y no de manera unilateral del arrendador. Además, el instrumento fotostático en copia simple no puede constituir un elemento probatorio, de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que impugnó.
SEGUNDO
De acuerdo a lo narrado, la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido. Sin embargo, la parte demandada alegó que el monto de la pensión reclamada por la actora no debe tenerse como válida dado que no es producto del acuerdo de los contratantes y que el instrumento privado aportado en copia simple no es prueba válida de ello. No obstante, la parte demandada no alegó ni probó haber pagado monto alguno como pensión de arrendamiento, siendo este el hecho controvertido en este caso, sobre el cual debe recaer toda discusión y pruebas.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó original de instrumento privado del 30 de mayo de 2001, en el que consta que las partes procesales pactaron un convenio que denominaron prórroga de arrendamiento, sobre el mismo inmueble arriba identificado, por el lapso de un año fijo, contado desde el 01 de junio de 2001 al 31 de mayo de 2002, prorrogable automáticamente por treinta (30) días, si una de las partes no manifestaba a la otra lo contrario, por escrito, con sesenta (60) días de anticipación, a su vencimiento o de sus prórrogas, fijándose para ese momento la pensión en dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000).
Para probar el monto de las pensiones reclamadas, la parte actora aportó copia simple de instrumento emitido por el Presidente de la sociedad mercantil Inmobiliaria, Administradora & Consultora High Square, C.A., del 13 de octubre de 2010 y dirigido al ciudadano Luís Benavides Cisneros. El mismo fue impugnado por la parte demandada. En este sentido, se tiene que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados a los fines de su eficacia probatoria deben ser aportados en sus originales, por lo que tratándose de una copia simple de esa categoría, debe desecharse del proceso.
Sin embargo, a los fines de probar que el arrendatario venía pagando la pensión de arrendamiento por el monto señalado en el libelo, la parte actora promovió pruebas de informes dirigido a la sociedad mercantil Inmobiliaria, Administradora & Consultora High Square, C.A., quien luego de su admisión y cumplimiento de los trámites a los fines de su evacuación, el informe correspondiente del 19 de julio de 2016, se recibió el 22 de julio de 2016, en la cual comunicó, entre otras cosas, que el arrendatario se encuentra insolvente en las pensiones arrendaticias desde febrero de 2011 y que venía pagando una pensión por (Bs. 10.123,18) más (Bs. 1.214,78) por concepto de Impuesto al Valor Agregado para un total de (Bs. 11.337,96).
A pesar que en la audiencia oral la parte demandada se opuso a dicha prueba, alegando que se incorporó de manera extemporánea y que se aportó junto al informe documentales que sólo pueden ser aportados con el libelo, se tiene que si bien el medio se incorporó al tercer día luego de fenecido el lapso de treinta (30) días de evacuación de pruebas, no por ello el medio pierde su eficacia. En efecto, se trata de un medio a través del cual el tercero informa al tribunal sobre hechos relevantes para el proceso que constan en sus archivos y cuya prontitud en la respuesta no es controlada por la parte quien la promueve. La diligencia en su evacuación, a cargo de su promovente, se debe manifestar desde el momento de su admisión hasta que se hace el acto de comunicación dirigido al tercero responsable de emitir la respuesta y, no propiamente del momento de recibir respuesta cuyo tiempo no puede controlar.
TERCERO
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, constituye causal de desalojo “que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento…”
Es que en materia de arrendamiento, el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de allí que ante la falta de pago de dichas pensiones, se autorice judicialmente al arrendador a solicitar el desalojo del inmueble arrendado, más cuando en este caso, se indicó que el arrendatario se encontraba insolvente en las pensiones que van consecutivamente desde febrero de 2011 a mayo de 2014, lo que suman cincuenta y dos (52) mensualidades consecutivas.
Además, de acuerdo a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, constituye cargas de las partes, probar sus obligaciones y su extinción. Por ello, quien alega una obligación debe probarla y quien pretenda haberse liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En este caso, la parte demandada no alegó ni probó encontrarse liberado de la obligación de pago de las pensiones alegadas como insolutas. Es más, habiendo admitido la existencia del adendum al contrato de arrendamiento original del año 2001, naturalmente, admitió que al menos para esa fecha, la pensión era de dos millones (Bs. 2.000.000), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000) y, cuestionado el monto de la pensión reclamada por la parte actora, tampoco alegó ni probó haber pagado dicha pensión menor, con lo cual se tiene que no cumplió con su respectiva carga procesal en el proceso. Tampoco alegó ni probó haber pagado las pensiones de mayor cuantía por los meses reclamados a pesar de haber quedado probado que tácitamente consintió en ella.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De modo que, al convención de las partes no solo es para la formación o reglamentar los vínculos jurídicos sino para modificarlos también. Tal modificación no deviene solo de una manifestación de voluntad expresa, sino que puede consistir en una manifestación tácita, lo cual ocurre como en este caso, cuando el arrendatario aceptó pagar las pensiones por el monto reclamado por la parte actora.
Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por el desalojo del inmueble arrendado y el pago de las sumas de dinero.
En efecto, la parte actora también solicitó el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas que van consecutivamente desde febrero de 2011 a mayo de 2014, que a razón de (Bs.11.337,96), cada una, da un total de (Bs. 453.518,40). Igualmente, solicitó el pago de las pensiones que se sigan venciendo desde junio de 2014 hasta la generada a la fecha en que quede definitivamente el fallo. En tal sentido, se tiene que en los contratos de tracto sucesivo como lo es el de arrendamiento que se van perfeccionando en la medida de su ejecución, mientras el arrendatario haya ocupado la cosa arrendada o la siga ocupando, debe pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente.
En tal sentido, el arrendatario debe pagar no solo las pensiones alegadas como insolutas para el momento de incoarse la demanda, sino las que se siga generando hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, todo de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1616 del Código Civil.
CUARTO
Con fundamento en las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio, dictó el dispositivo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por el ciudadano ALEJANDRO HUMBERTO SOSA contra el ciudadano LUÍS BENAVIDES CISNEROS, en consecuencia, se condena al ciudadano LUÍS BENAVIDES CISNEROS, a hacer entrega material inmueble arrendado al ciudadano ALEJANDRO HUMBERTO SOSA, constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 114 de la urbanización Bello Campo, del Municipio Chacao, del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de un mil veintinueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (1.029,84 mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en una longitud de sesenta y cinco metros con cinco centímetros (65,05 mts), formada por tres (3) líneas rectas consecutivas de cincuenta y tres metros con treinta centímetros (53,30 mts); diez metros con ochenta y cinco centímetros (10,85 mts) y noventa centímetros (0,90 mts), con terrenos propiedad de la entonces arrendadora; Sur: por una línea quebrada que consta de dos líneas rectas de una longitud de cincuenta y tres metros con cincuenta centímetros (53,50 mts) y once metros con cuarenta y cinco Centímetros (11,45 mts), cada una, con terrenos que son o fueron de Margarita Sosa de Luzardo; Este: en una longitud de diez y siete metros con tres centímetros (17,03 mts) con la avenida principal de la urbanización Bello Campo y Oeste: en una longitud de doce metros con setenta centímetros (12,70 mts) con la parcela de terreno distinguida con el Nº 103 de la urbanización Bello Campo. SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano LUÍS BENAVIDES CISNEROS a pagarle al ciudadano ALEJANDRO HUMBERTO SOSA, la cantidad de Bs. 453.518,40, por las pensiones alegadas como insolutas que van consecutivamente desde febrero de 2011 a mayo de 2014 por Bs10.123,18 mas 1.214,78 como IVA, para un total de 11.337,96, cada una, más el pago del equivalente al canon mensual por cada mes que ocupe el inmueble desde junio de 2014 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, como indemnización por daños y perjuicios. TERCERO: SE CONDENA el pago de las costas y costos a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los diez (10) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016). En la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE.-

En esta misma fecha, siendo las___________se publicó el fallo.

LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE