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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206º y 157º
DEMANDANTE: ANA MARIA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. 4.519.355.
APODERADOS
JUDICIALES: MARÍA ALEJANDRA DIMAS y PRUDENCIO GARCÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.134 Y 203.413, respectivamente.
DEMANDADO: HANNA GEORGUES DIBE KARINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.283.920.
APODERADOS
JUDICIALES: JORGE ANDRES DIBE NAHLOUS y JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 85.019 y 140.250, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001090
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de octubre de 2015, por el abogado PRUDENCIO GARCÍA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana ANA MARÌA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida en fecha 16 de julio de 2015, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión por cumplimiento de contrato esgrimida por la parte actora, contra el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI en el expediente signado con el Nº AP31-V-2015-000326 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 3 de noviembre de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.
Verificada la misma en fecha 5 de noviembre de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto fechado 9 de noviembre de ese mismo año, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data exclusive, para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, el 23 de noviembre de 2015, compareció ante este Superior la representación judicial de la parte actora, abogada MARIA ALEJANDRA DIMAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana ANA MARÌA RODRÌGUEZ, quién consignó escrito de alegatos contentivo de quince (15) folios útiles, en los cuales arguyó: 1) Que en fecha 23 de mayo de 2008, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 24, tomo 78, de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaria, de un bien inmueble de exclusiva propiedad de la ciudadana ANA MARIA RODRÍGUEZ (hoy, demandante), y el referido inmueble está constituido por un local para depósito. 2) Que en el referido contrato de arrendamiento se estipuló para su vigencia un tiempo determinado y además improrrogable de cuatro (4) años, con un canon de arrendamiento de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales. 3) Que una vez terminado el tiempo convenido para la vigencia del contrato, la accionante accedió a recibir la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) como pago adelantado de cuatro (4) meses, iniciando desde el mes de septiembre hasta el mes de diciembre de 2012. 4) Que el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI (hoy, demandado), reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, sobre un local para depósito y desarrollo de actividades comerciales. 5) Que la siguiente conclusión hecha por el a quo: “ …se indicó que el local arrendado seria destinado a depósito y que el mismo se comunica internamente con el otro inmueble destinado al comercio, no consta en autos que aquel se use a los fines del giro ordinario de éste y que por ellos constituya una unidad inmobiliaria… siendo así que el bien inmueble no se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial…”, es infundada, siendo que en autos fue demostrado que el medio de comunicación de los locales comerciales, donde se incluye el inmueble objeto de la controversia, es a través de una puerta. Que el objeto divisor de los locales comerciales es una pared creada por el demandado con debida autorización, estando obligado a levantarla una vez concluida la relación arrendaticia. 6) Que la finalidad para lo cual fue arrendado uno de los locales comerciales, era la venta de colchones, muebles y afines, estando unido a éste y separado por una pared divisoria, el local objeto de la controversia. 7) Que a pesar de la diferente oportunidad en que los locales comerciales fueron arrendados, ambos pertenecen a la misma arrendadora y se encuentran comunicados por medio de una puerta. 8) Que en el libelo de la demanda se afirmó que el contrato era a tiempo determinado, siendo contradicho por el representante legal de la parte accionada, afirmando que la ciudadana ANA MARIA RODRÍGUEZ, había recibido el pago de (4) meses que son los posteriores a la culminación de la relación arrendaticia. 9) Que sobre las afirmaciones de hecho, así como, de las pruebas que cursan en autos, el Juez a quo tuvo una motivación errada por lo que concluyó: “… sin embargo si vencida dicha prórroga legal desde el 1 de agosto de 2013, el arrendatario siguió ocupando el inmueble en su condición de tal, sin oposición de la parte arrendadora, se presume renovado pero con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado…”, divagando entre prórroga legal y la naturaleza del contrato, sustrayendo elementos que no consta en autos, por lo que el vencimiento del contrato fue en fecha 23 de mayo de 2012, iniciando el día 23 de mayo de 2008, de tal forma que la prórroga legal de un (1) año, empieza a correr justo el día del vencimiento del contrato, siendo incorrecta la fecha indicada por el a quo. 10) Que el hecho por el cual, el arrendado continúo pagando mediante depósito, constituye una renovación tácita o reconducción, es decir, el monto que originalmente tenía el contrato de arrendamiento, se mantiene al igual que el tiempo para el vencimiento o culminación de la relación contractual. De tal manera, se encuentra vigente el cómputo para que la demandante, accionara oportunamente por cumplimiento de contrato conforme a lo dispuesto en el art. 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Por tanto, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento mal puede ser, un contrato a tiempo indeterminado como fue establecido por el Juez de la causa, cometiendo desaciertos, contradicciones e incongruencias pudiéndose traducir en errores inexcusables. 11) Que en la valoración del acervo probatorio el a quo se extralimitó. Si su intención era determinar, si podía sentenciar sobre el fondo de la pretensión que en cuestión discurre, no tenía que entrar al análisis de los medios de prueba, por lo que éstos, son atinentes a la misma. 12) Que luego de análisis en general, el tribunal de la causa concluyó que la acción debió tramitarse por el procedimiento de desalojo, establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no por el procedimiento breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil, decidió declarar sin lugar la pretensión, cuando la conclusión lógica debió haber sido la inadmisibilidad en virtud de la cuestión previa opuesta y consecuencialmente, por verse la parte actora vencida en juicio, el correspondiente pago de costas; errando, de esta forma en la calificación y resultando contradictorio e incongruente con la motiva y dispositiva del fallo emitido. 13) Que el Juez debió argumentar mejor su decisión, aun cuando no haya entrado a conocer el fondo de la demanda, con lo cuál evitaría causarle males mayores a las partes y que al presentar tantos errores, desaciertos e incongruencias, la recurrente solicitó sea revocado el fallo emitido.
Mediante auto fechado 26 de noviembre de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 6 de abril de 2015, por cumplimiento de contrato, a través de los apoderados judiciales de la parte accionante, abogados LUIS A. BERMÚDEZ MATA y OMAR E. BERMÚDEZ ADRIANZA, contra el ciudadano HANNA GEORGUES DIBE KARINI, fundamentada en lo siguiente: 1) Que en fecha 23 de mayo de 2008, fue suscrito por las partes un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública 44 del Municipio Libertador Distrito Capital anotado bajo el N° 24, tomo 28 de los respectivos libros, anexado al escrito libelar, marcado “B”. 2) Que el contrato de arrendamiento, tenía como término de duración cuatro (4) años fijos e improrrogables. Que comenzó a transcurrir el día 23 de mayo de 2008, finalizando el 23 de mayo de 2012 y cuyo canon de arrendamiento fijado fue de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales, y al momento de la suscripción de contrato, el arrendatario (hoy, demandado) pagó la suma de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍAVRES EXACTOS (Bs. 48.000,00). 3) Que en mayo de 2012, mes correspondiente a la culminación de la relación arrendaticia, la ciudadana ANA MARIA RODRÍGUEZ, le solicitó a su inquilino la entrega formal del bien inmueble arrendado, libre de bienes y personas. 4) Que por el pago de CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00), la demandante accedió a prorrogar la entrega del bien inmueble arrendado, debiéndolo recibirlo el día 30 de septiembre de 2012. Que pese a gestiones extrajudiciales realizadas con tal finalidad, no ha podido obtener hasta la presente fecha, el retorno de su local. 5) Que a fin de dar cumplimiento a lo previsto en el numeral 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión en cuestión, se fundamentó en las siguientes disposiciones legales: artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.163, 1.167, 1.184, 1.185, 1.207, 1.264, 1.269, 1.271, 1.274; todos del Código Civil, aunado a estos, el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. 6) Que como medio conclusivo se sustrae, siendo el contrato una manifestación de voluntad entre las partes contratantes, todo lo dispuesto en aquel es de obligatorio cumplimiento. 7) Que si bien, la accionante decidió prorrogar la entrega del inmueble arrendado, hasta el 30 de septiembre de 2012, hasta la presente fecha el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI (demandado), no ha cumplido con lo acordado. Que en virtud de lo dispuesto en el art. 1.614 del Código Civil, las obligaciones del arrendatario siguen siendo las mismas, por lo cual no solo incumple el tiempo acordado para la entrega del bien inmueble arrendado, sino también, lo correspondiente al pago de las cuotas, encontrándose en mora respecto a la liquidación de los meses: octubre, noviembre y diciembre del año 2012, todo el año 2013, todo el año de 2014 y enero y febrero de 2015, asimismo las restantes mensualidades computadas hasta el 2016, cuyo monto es de MIL BOLÌVARES (Bs. 1.000,00) mensual, totalizando CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 44.000,00). 8) Finalmente, Solicitó sea declarada con lugar la demanda en la definitiva con todos lo pronunciamientos de ley.
La pretensión in comento quedó admitida en fecha 14 de abril de 2015 por el Tribunal de la causa, ordenando el emplazamiento a la parte demandada, ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI, para que diera contestación a la presente demanda al 2do día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.
Cumplida la citación personal de la parte accionada, en fecha 22 de mayo de 2015, dicha parte otorgó poder apud acta a los abogados, JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO, JORGE ANDRES DIBE NAHLOUS y JOSÈ GREGORIO DIBE MAHLUS, inscritos debidamente en el Inpreabogado bajo los Nros. 140.250, 85.019 y 43.656, respectivamente, para que actúen en juicio en su nombre. Posteriormente, en esa misma data, los representantes judiciales del accionado, consignaron escrito de contestación, contentivo de cinco (5) folios útiles, arguyendo: 1) Que en fecha 23 de mayo de 2008, fue celebrado con la ciudadana ANA MARIA RODRÍGUEZ (accionante), el contrato de arrendamiento, siendo autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 24, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Que dicho contrato versa sobre un bien inmueble constituido por un local para depósito, situado en la parte trasera de la planta baja de la Casa-Quinta Nro. 5, ubicada en Los Jardines del Valle, segunda avenida entre calle 6 y 7. Parroquia El Valle, Municipio Libertador Distrito capital, el cual colida con otro local cuya comunicación interna es por medio de una puerta. Ambos locales, incluyendo aquel objeto del litigio, son propiedades de la arrendadora, ciudadana ANA MARIA RODRÍGUEZ, siendo arrendados al ciudadano HANNA GEORGUES DIBE KARINI (hoy, demandado), funcionando en uno de los locales la actividad comercial de mueblería. Al ser hechos que son totalmente ciertos, conviene en ellos. 2) Que conviene igualmente en el monto pactado inicialmente como canon de arrendamiento, siendo MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 1.000,00) para los primeros cuarenta y ocho (48) meses, operando posteriormente la tácita reconducción. 3) Que conviene en lo alegado por los representantes judiciales de la accionante, quienes expresaron, que sobre el contrato de arrendamiento operó de pleno derecho la tácita reconducción, indicando lo previsto en los artículos 1.614 y 1.160 del Código Civil. Que en virtud de lo dispuesto en las disposiciones legales precedentemente enunciadas, la hoy accionante nunca solicitó la entrega del bien, sino que, solicitó y aceptó el pago por adelantado de los meses posteriores al vencimiento natural del contrato. 4) Que como punto previo, promovió la cuestión previa Nº 11, establecida en el art. 346 del Código de Procedimiento Civil. 5) Que el Ejecutivo Nacional dictó en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo una serie de regulaciones concernientes al arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial, enfatizando lo previsto en el artículo 3 eiusdem, según el cual: “…En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los Tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”. Por lo que es realidad, que los locales arrendados forman un conjunto físico destinado a fines comerciales, pero con diferentes contratos de arrendamientos, estando sujetos a ser regulados por las disposiciones legales previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y demás disposiciones establecidas en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil. 6) Por último, negó, rechazó y contradijo, tanto lo hechos alegados como el derecho invocado por la parte accionante, indicando que es totalmente falso lo relativo al incumplimiento de los cánones de arrendamiento, desde el mes de octubre de 2012 hasta el mes de febrero de 2015, siendo que, luego del vencimiento natural del contrato de arrendamiento, la demandante ha recibido por adelantado todos y cada uno de los cánones correspondiente a los meses en que el ciudadano HANNA GEORGUES DIBE KARINI (demandado) ha estado ocupando el inmueble. 7) Que como es admitido por la accionante, constando además en el recibo de pago, debidamente suscrito en fecha 21.12.2011 marcado letra “A”, según el cual, la ciudadana ANA MARIA RODRÌGUEZ, recibió el pago por adelantado de los meses: septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, por la cantidad de MIL BOLÌVARES (Bs. 1.000,00) cada uno, totalizando el monto de CUATRO MIL BOLÌVARES (BS. 4.000,00). 8) Que luego de transcurrido un tiempo, la accionante solicitó el depósito de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses siguientes, iniciados a partir del mes de enero de 2013 (inclusive) en la Cuenta Bancaria Nro. 0102-0103-09-010373427 de la entidad bancaria Banco Venezuela, siendo titular de la misma, la ciudadana ANA MARIA RODRÌGUEZ (arrendadora y demandante). 9) Que todos los meses de arrendamientos solicitados por la accionante, es decir, desde el mes de enero de 2013 (inclusive) hasta el mes de abril de 2015, fueron pagados en su totalidad con la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada uno, según se evidencia en los comprobantes de los depósitos efectuados, marcado letra “B”. 10) Que cumpliendo con lo establecido en los artículos: 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, resulta extinguida la obligación demandada, por lo que no hubo incumplimiento de las obligaciones contractuales tal y como lo enuncia la demandante, quedando debidamente demostrada tal afirmación. 11) Que en lo concerniente a la entrega del inmueble en fecha 30 de septiembre de 2012, niega, rechaza y contradice tal compromiso aseverando que la demandante había solicitado el pago de los cánones de arrendamiento por adelantado hasta el mes de diciembre de 2012. 12) Que niega, rechaza y contradice, el hecho de pagar la cantidad de VEINTINUEVE MIL BOLÌVARES (Bs. 29.000,00) por concepto de indemnización debido a la ocupación del inmueble, debido a que dicha figura no se encuentra establecida en ninguna de cláusulas del contrato de arrendamiento. 13) Que por las razones de hecho y de derecho ya expuestas, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva con los pronunciamientos de ley y expresa condenatoria de costas a la parte accionante.
En fechas 2 junio de 2015 y 3 de junio de 2015, comparecieron ante el Juzgado de la causa los representantes junciales de las partes, tanto de la accionada como de la demandante, respectivamente, y consignaron sus escritos de promoción de pruebas.
Se desprende del expediente que en fechas 3.7.2015 y 4.7.2015, el a quo se pronunció sobre los medios probatorios, admitiéndolos por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes.
Una vez concluido el iter procesal, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción, procedió a dictar sentencia en fecha 16 de julio de 2015, en la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y de igual forma, declaró sin lugar la demanda.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIRDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 29 de octubre de 2015, por la representación judicial de la parte actora, ciudadana ANA MARÍA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida en fecha 16 de julio de 2015, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión por cumplimiento de contrato esgrimida por la parte actora, contra el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI.
La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…En efecto, sin bien indica que el local arrendado sería destinado a depósito y que el mismo se comunica internamente con el otro inmueble destinado al comercio, no consta que aquel se use a los fines del giro ordinario de éste y que por ello constituyan una unidad inmobiliaria, regulado en dicho decreto ley sobre bienes inmuebles destinamos al uso comercial. Sólo se tiene que uno se destinaría a depósito y el otro para el uso comercial y que se comunican internamente.
Siendo así, el inmueble a que se refiere a este juicio no se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios, ley mediante la cual se ha tramitado este juicio.
Sin embargo, debe advertirse que una cosa es que determinados hechos no encuentren regulación en determinada ley y otra es que la pretensión no encuentre tutela en ordenamiento jurídico. En el primero de los casos, lo procedente sería anular las actuaciones y reponer la causa al estado de admitir la pretensión por los trámites de la ley que regule el asunto, garantizando así el derecho a la defensa y debido proceso. En cambio en el otro caso, lo procedente sería declarar inadmisible la demanda contentiva de la pretensión por no encontrar tutela en el ordenamiento jurídico.
La cuestión previa a que se refiere el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil… Se interpreta que se trata de una cuestión de derecho que debe revisar el juez de acuerdo a los hechos alegados y pruebas aportadas. En tal sentido, la parte demandada pretende subsumir en dicho supuesto legal, el hecho que el local objeto del juicio si bien fue arrendado a los fines de usarlo como depósito, se comunica con otro local que también mantiene en arrendamiento y para uso comercial, lo que a su entender forman una unidad física comercial, situación que no se probó de acuerdo a lo arriba indicado.
Pero si ello, fuese así, tampoco se daría el supuesto de procedencia de la cuestión previa alegada, que se refiere específicamente al caso que una pretensión no encuentre tutela en el ordenamiento por encontrarse expresamente prohibida…
Esto no sucede en el caso de las pretensiones de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, dado que según el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la tutela en los casos allí regulado.
…Omissis…
De acuerdo a ello, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no puede estar referida a un contrato a tiempo indeterminado, sino en aquellos a tiempo determinado, de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, pues cuando se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debe demandarse el desalojo por una de las causales taxativa previstas en el artículos 34 eiusdem. Todo a pesar que el Tribunal en virtud del principio Iura Novit Curia, puede calificar la pretensión de la actora, a los fines de la debida tutela de los derechos e intereses.
No obstante, en una pretensión como la de los autos, no es posible tal calificación, dado que no se puede condenar a la arrendataria a cumplir con la prórroga legal en cuanto a la entrega del bien inmueble, cuando el contrato se ha convertido a tiempo indeterminado por tácita reconduccíon….”
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, la cuál versa respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término pactado en el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 24, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, en fecha 23 de mayo de 2008, suscrito entre los ciudadanos, ANA MARIA RODRÌGUEZ en su condición de arrendadora y demandante, y HANNA GEORGUES DIBE KARINI en su carácter de arrendatario y demandado, respecto a la entrega de un local para deposito que forma parte de una vivienda Casa No. 5, ubicada en Los Jardines del Valle, segunda avenida entre calle 6 y 7. Parroquia El Valle, Municipio Libertador Distrito Capital.
Que una vez vencido el contrato, la arrendadora y así lo aceptó la parte demandada, solicitó la entrega real del inmueble, libre de bienes y de personas al arrendatario, mas, decidieron prorrogar verbalmente la entrega del bien, formalizándose dicha prórroga con el pago por adelantado de los meses siguientes a la fecha del vencimiento, siendo estos: junio, julio, agosto y septiembre de 2012 cuya cuota correspondiente a cada uno, es de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), totalizando la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00). Sin embargo, luego de la cancelación de los meses precedentemente mencionados, indica la demandante que contra quien obra la pretensión, no siguió pagando los cánones de arrendamiento, encontrándose en mora respeto a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2012, todo el año 2013, todo el año de 2014 y enero y febrero de 2015, asimismo las restantes mensualidades computadas hasta el 2016, razón por la cual no solo incumplió la cláusula contractual donde fue indicada la fecha de entrega del inmueble, sino que incumplió además, sus obligaciones contractuales al encontrarse insolvente respecto al pago convenido por la ocupación del inmueble, por lo que, vencido y prorrogado el contrato se produce la tácita reconducción.
Por su parte, el demandado en su contestación, convino en algunos hechos como lo son la celebración del contrato de arrendamiento y su fecha autenticación, la tácita reconducción destacando lo previsto en los artículos 1.160 y 1.614 del Código Civil y, finalmente el canon de arrendamiento fijado. Asimismo, negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora que versan en su contra, indicando que es falso la mora o incumplimiento respecto al pago de los cánones desde el mes de octubre de 2012, por el inmueble arrendado pagaba por adelantado cada mes, el arrendamiento de inmueble que está ocupando. Igualmente, con su escrito de contestación opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamentó en que por tratarse de un local destinado para depósito, unido con otro local destinado al uso comercial que se comunican por una puerta, siendo el mismo inquilino la parte demandada, la pretensión de marras debió tramitarse de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dicha defensa previa fue rebatida por la parte actora ratificando que demandaba el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega de un depósito que forma parte de una vivienda, motivo por el cual no le es aplicable la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así el tribunal a quo, declaró sin lugar la cuestión previa ya referida, por considerar que el local arrendado fue destinado solo para depósito no regulado, por la ley alegada por la parte demandada, sino por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, decisión que no fue recurrida por la parte demandada y no causa agravio a la parte actora, lo que implica que no fue deferido lo decidido al conocimiento de este ad quem quedando firme lo dictaminado en este aspecto por el tribunal de cognición.
Indicado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.
POR LA PARTE DEMANDANTE
Con el libelo:
• Original del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos ANA MARIA RODRÌGUEZ y HANNA GEORGUES DIBE KARINI, en fecha 23 de mayo de 2008, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 24, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, quien para el contrario admitió la existencia de la relación arrendaticia que existe entre los ciudadanos ut supra indicados con respecto al alquiler de un depósito situado en la parte trasera de la planta baja de la Casa-Quinta Nro. 5 ubicado en Los Jardines del Valle, segunda avenida entre calle 6 y 7, Parroquia El Valle, con una duración inicial de cuatro (4) años contados a partir del 1 de mayo de 2008 y un canon de arrendamiento un mil bolívares mensual, en tal sentido por ser esta documental prueba idónea y por tanto pertinente, se valorada conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
En fase probatoria:
• Consignó escrito que denomino de pruebas y conclusiones, ratificando el contrato de arrendamiento antes analizado y rechazando la cuestión previa opuesta; asimismo, objetó las pruebas aportadas por el representante judicial de la parte demandada, procediendo a consignar libreta de ahorros de fecha 20 de enero de 2007 expedida por el Banco de Venezuela, cuenta Nro. 0102-0103-94-0103773427, que se valora a los efectos decisorios conforme a lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil y evidencia que dicha cuenta no se encuentra actualizada siendo su último registro de fecha 26.10.2009. Así se establece.
POR LA PARTE DEMANDADA
En fase probatoria:
• Reprodujo el mérito favorable que cursa en autos, respecto a ello es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Y así se declara.
• Reprodujo y ratificó el contenido del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de mayo de 2008 bajo el número 24, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Donde la demandante, ciudadana ANA MARÌA RODRÌGUEZ, entrega en calidad de arrendamiento un local de su exclusiva propiedad destinado para depósito, situado en la parte trasera de la planta baja de la Casa-Quinta Nro. 5 ubicado en los Jardines del Valle, segunda avenida entre calle 6 y 7, Parroquia el Valle, el cual se comunica internamente, por una puerta con otro local propiedad de la arrendadora inmueble que esta siendo ocupado también por el demandado y es donde opera la Actividad Comercial de Mueblería. Prueba esta, valorada en puntos anteriores. Este documento ya fue previamente analizado respecto a la relación arrendaticia reconocida por la parte demandada. Así se establece.
• Reprodujo el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Al no aportar ningún medio probatorio que coadyuve a dirimir la controversia existente y en base al principio iura novit curia, esta Alzada lo desecha del proceso. Así se decide.
• Promovió y consignó copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana ANA MARÌA RODRÌGUEZ y HANNA GEORGUES DIBE KARINI, autenticado por ante la Notaría 44 del Municipio Libertador bajo el Nro. 41, Tomo 1, de fecha 13 de enero del 2009. Marcado letra y número “A-1”. Se trata de una documental no impugnada donde se comprueba la unión existente entre los locales arrendados, además de la coincidencia de los sujetos involucrados y, consecuencialmente al no existir instrumento que desvirtué el fin para el cual fueron arrendados los locales, es decir, uno para la actividad comercial y el otro para depósito (del juicio), este a quem lo admite y valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
• Promovió recibo de pago en original, suscrito por la ciudadana ANA MARÌA RODRIGUEZ, donde acredita el pago por adelantado de los meses: septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012, por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00). Marcado letra y número “A-2”. Al ser un documento privado donde consta fehacientemente el cumplimiento de la obligación por parte del demandado y al no ser desconocido ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio y se valora conforme lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
• Promovió veintiocho (28) recibos como comprobantes de los depósitos, de Nros. 60563543, 68096895, 82700479, 82702346, 74319070, 84179387, 84131393, 34070502, 32659938, 32655282, 61041572, 96336432, 14078301, 80856975, 4220571, 3453716, 83179889, 07353892, 7850197, 06829764, 11423953, 11422881, 19189388, 22570021, 22565015, 16464275, 36781643 y 358215, realizados en la Cuenta Bancaria Nro. 0102-0103-94-0103773427, los primeros cinco (5) días de cada mes en la entidad bancaria Banco Venezuela, cuyo titular es la ciudadana ANA MARÌA RODRÌGUEZ, en su carácter de arrendadora, los cuales acreditan el pago de cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2013 hasta el mes de abril de 2015 (ambos inclusive), cada uno por la cantidad de MIL BOLÌVARES (Bs. 1.000,00). Marcado letra y número “A-3”. Una vez verificados por esta Superioridad todos y cada uno de los voucher o recibos de los depósitos efectuados por el accionado y comprobar su pertinencia siendo que no fueron tachados ni impugnados en forma alguna dichas tarjas, se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y evidencia el pago del canon de arrendamiento en los referidos meses ya indicados. Así se establece.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa, y al respecto se observa:
Las partes quedaron contestes en que, el contrato de arrendamiento que los vincula, fue autenticado en fecha 23 de mayo de 2008, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 24, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Así como también, el hecho de que una vez vencido el lapso para la vigencia del contrato, el bien arrendado (depósito) iba hacer devuelto a su propietaria, esto ocurriría en un plazo fijo e improbable de cuatro (4) años contados a partir del primero (1) de mayo de 2008, teniendo la posibilidad de que, una vez culminada la relación arrendaticia las partes podían celebrar un nuevo contrato, estableciendo un nuevo canon de arrendamiento. Esto según lo previsto en la Cláusula Segunda de dicho contrato, que establece:
“…SEGUNDA: La duración de este contrato será de plazo fijo, improrrogable de cuatro (4) años, es decir, de cuarenta y ocho (48) meses, contados a partir del primero (1) de mayo de 2008, al primero (1º) de agosto de 2012 ambos inclusive. Al vencimiento de este contrato, las partes celebraran un nuevo contrato estableciendo un nuevo canon de arrendamiento de mutuo acuerdo…”.
Asimismo, de autos se evidencia el que ambas partes y tomando en cuenta lo relatado por las mismas, y lo afirmado en sus respectivos escritos, que una vez llegada la fecha para el vencimiento del contrato (mayo 2012), estos decidieron verbalmente prorrogar la entrega del bien, formalizando dicho convenio mediante la entrega por el arrendatario (demandado), de la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) a la arrendadora (demandante), monto correspondiente a los meses posteriores al vencimiento del contrato, hasta el 30 de septiembre de 2012.
Ahora bien, en el sub iudice la parte demandada alegó que la relación arrendaticia había operado la tacita reconducción por lo que toca determinar si en el caso que nos ocupa, realmente estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o no, lo que es fácil de verificar, ya que ello se deriva del mismo texto del contrato al estipularse en una forma clara y diáfana la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacar que en la CLAUSULA SEGUNDA, precedentemente transcrita, se puede observar que no se estipularon prórrogas al contrato suscrito, siendo aplicable el principio de la terminación del contrato, según lo establecido por el artículo 1.599 del Código Civil, terminado el día 1 de agosto de 2012, empero al haberse iniciado la relación arrendaticia el 1 de mayo de 2008, determina una duración de cuatro (4) años, correspondiéndole una prorroga legal de un (1) año, conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que comenzó a regir en el mes de mayo 2012 y culminó en mayo de 2013, la cual operó de pleno derecho, luego de lo cual el inquilino siguió ocupando el inmueble sin oposición de la parte arrendadora, depositando el canon de arrendamiento en forma mensual hasta el mes de abril del año 2015, lo que determina que la naturaleza del contrato que en marras se presenta, fue modificada, dejando de ser un contrato a tiempo determinado, para transformarse en un contrato sin determinación de tiempo. Estableciéndolo así, los artículos 1.599, 1.600, 1.614, lo siguiente:
Art. 1.599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
Art. 1.600: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Art. 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupado la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin determinación de tiempo.”
Al hilo a lo anterior, loa autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su libro, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, pp. 112-114, respecto a los contratos sin determinación de tiempo, aluden a lo siguiente:
“Cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se lo dejó después del vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
…Omissis…
La “indeterminación temporal” de un contrato, no consiste en la falta de tiempo, sino por el contrario, existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como sucede con la tácita reconduccíon. Correspondiéndole al Juez, la calificación del contrato, en base al principio Iura Novit Curia.
EL Código de Procedimiento Civil en su artículo 12, enuncia en cuanto a la interpretación de los contratos que, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes y que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. Así, la demandante pretende el cumplimiento del contrato, mediante la entrega material de inmueble arrendado y subsidiariamente el pago de las cuotas que corresponden al canon de arrendamiento de los meses: octubre de 2013, todos los meses del año 2014, hasta el mes de febrero del año 2015, lo cuales aparecen debidamente depositados en la cuenta de ahorros del Banco de Venezuela a nombre de la arrendadora todo lo cual ya fue analizado ut supra sin que la parte actora haya impugnado las tarjas que rielan a los autos, por lo que quien aquí decide no observa elementos probatorios por la parte actora que determinen el incumplimiento por parte del demandado, respecto al pago de las cuotas correspondientes a dicho canon de arrendamiento, ni que tenga la obligación de entregar el depósito arrendado al haber operado la tácita reconducción. Y así se declara.
Cuando se solicita el cumplimiento de una obligación, debe probarse la exigibilidad de la misma, por tanto, considera esta Alzada importante y además necesario, traer a colación lo dispuesto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, relativos a la carga de la prueba:
Art. 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”
Art. 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Art. 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Partiendo de lo anterior, es trascendental destacar que habiéndose indeterminado en el tiempo la relación arrendaticia, resulta improcedente demandar por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, sino en los contratos a tiempo determinado tal y como lo dictaminó el juzgado a quo, resultado improcedente la demanda por cumplimiento de contrato impetrada al igual que el pedimento subsidiario de pago de la cantidad de veintinueve mil bolívares (Bs. 29.000, 00) por concepto de indemnización por ocupación del inmueble desde el mes de octubre de 2012 hasta el mes de febrero de 2015, razón de un mil bolívares cada uno (Bs. 1000) al quedar verificado el cumplimiento de la obligación establecida en el ordinal 2º, del artículo 1.591 del Código Civil. Así se decide.
Congruente con lo expuesto, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte actora y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento ejercida, quedando confirmada la decisión proferida por el tribunal a quo, tal y como será dispuesto de manera positiva y precisa en la sección in fine de esta sentencia y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 29 de octubre de 2015, por el abogado PRUDENCIO GARCÍA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana ANA MARÌA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida en fecha 16 de julio de 2015, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, esgrimida por la parte actora ciudadana ANA MARÌA RODRÍGUEZ, contra el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI, ambos suficientemente identificados en el presente fallo.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Caracas, a los ocho (8) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,
ARTURO MARTINEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA,
Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma fecha siendo las dos y siete minutos de la tarde (2:07 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de siete (7) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
Expediente Nº AP71-R-2015-001090
AMJ/MCP/RR
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