TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: ciudadanos LISBETH CARDONA GONZÁLEZ e IVAN A. BLANCO PRADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.036.563 y V-12.422.159, respectivamente.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AREMYL DÍAZ GONZÁLEZ y LISBETH ARMILY DÍAZ GONZÁLEZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 34.505 y 46.848, e su orden de mención.

PARTE DEMANDADA: YOLANDA AGUERREVERE CHARR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.545.134.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594.

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 31/03/2016, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato que interpusieron los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Blanco Prado, en contra de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, condenando en costas a la parte demandada, ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, a cumplir con el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 28/08/2012, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, previo a que la parte actora pusiere a disposición del tribunal la cantidad de un millón cien mil bolívares con cero céntimos (Bs.1.100.0000), conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compra suscrito, a los fines que fuere entregada a la parte demandada como saldo restante del precio del inmueble, y en caso contrario, la sentencia produciría los efectos del contrato ordenado a cumplir, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, en contra de la parte actora.

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000434 (760)

I
NARRATIVA

Se inicia la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 29/01//2013 por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 13/02/2013 por los trámites del procedimiento ordinario, de conformidad con lo establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 27/02/2013, la abogada Dianna Estela Pérez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, se dio por citada en nombre de su representada y se opuso a las medidas solicitadas por la parte actora en su escrito libelar. Asimismo, acompañó al escrito poder que acreditaba su representación.
Por auto de fecha 19/03/2013, el a quo negó la oposición a la solicitud de las medidas cautelares requeridas por la parte actora, aduciendo que ese tribunal no había emitido pronunciamiento al respecto.
Mediante escrito de fecha 16/04/2013, la apoderada judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24/04/2013, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de oposición a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 28/05/2013, el a quo declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada.
Por auto de fecha 20/06/2013, se ordenó abrir el cuaderno de medidas y se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio, propiedad de la parte demandada (folio 01).
En fecha 04/07/2013, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 11/07/2013, el a quo se pronunció en cuanto a la solicitud de declaración de confesión ficta planteada por la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 06/08/2013, la apoderada judicial de la parte demandada recusó a la juez del a quo. Asimismo, mediante diligencia presentada en esa misma fecha cursante en el cuaderno de medidas (folio 21) apeló de la sentencia de fecha 20-06-2013 que decretó medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 07/08/2013, la juez a cargo del a quo, rindió informe en virtud de la recusación planteada por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 12/08/2013, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda donde presentó reconvención.
Por auto de fecha 27/09/2013, el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial le dio entrada al expediente y se abocó al conocimiento de la causa, en virtud de la recusación planteada.
En fecha por auto de fecha 01/11/2013, el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial ordenó remitir el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia, en virtud de la declaratoria sin lugar de la recusación planteada por la parte demandada contra la juez a cargo de ese despacho, mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de octubre de 2013.
Recibido el expediente por el a quo, por auto de fecha 09/07/2014 se admitió la reconvención planteada por la parte demandada, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las notificaciones de la parte actora, para que tenga lugar el acto de contestación de la reconvención, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04/11/2014, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención planteada por la parte demandada, una vez que se dio por notificada en fecha 27/10/2014.
En fecha 04/12/2014, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregados al expediente pro auto de fecha 05/12/2014.
Por auto de fecha 17/12/2014, el a quo se pronunció en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 21/05/2015, el a quo declaró la nulidad de los actos esenciales del procedimiento siguientes a la notificación de la parte actora-reconvenida, y en consecuencia, se repuso la causa al estado de volverse a notificar a todas las partes del auto de admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.
Una vez notificadas ambas partes de la sentencia de reposición de la causa, en fecha 02/07/2015, la apoderada judicial de la parte actora apeló de la misma.
Mediante diligencia de fecha 06/07/2015, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.
Por auto de fecha 09/07/2015, el a quo oyó el recurso de apelación ejercido por la parte actora en un solo efecto, siendo remitidas las copias certificadas consignadas por la parte recurrente mediante auto de fecha 17/07/2015 adjunto a oficio dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 20/07/2015, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23/07/2015, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 10/08/2015, el a quo se pronunció respecto a las pruebas promovidas por las partes.
Mediante diligencias de fecha 14/08/2015 y 26/10/2015, las apoderadas judiciales de la parte demandada y la parte actora, respectivamente, se dieron por notificadas del auto de admisión de las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 30/10/2015, el a quo levantó acta con motivo de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha 11/12/2015, el a quo le dio entrada a las resultas provenientes del Juzgado Superior Cuarto de esta Circunscripción Judicial, con motivo del recurso de apelación ejercido por la parte actora, contra el auto de fecha 21-05-2015 que repuso la causa al estado de volver a notificar a las partes del auto de admisión de la reconvención planteada por la demandada.
Por auto de fecha 13/01/2016, el Dr. Mauro José Guerra, se abocó al conocimiento de la causa, en virtud de su designación como juez provisorio del a quo, del Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 20/01/2016, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 26/01/2016, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.
En fecha 28/01/2016, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes presentado por la actora.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 31/03/2016, el a quo declaró parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato que interpusieron los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Blanco Prado, en contra de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, condenando en costas a la parte demandada, ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, a cumplir con el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 28/08/2012, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, previo a que la parte actora pusiere a disposición del tribunal la cantidad de un millón cien mil bolívares con cero céntimos (Bs.1.100.0000), conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compra suscrito, a los fines que fuere entregada a la parte demandada como saldo restante del precio del inmueble, y en caso contrario, la sentencia produciría los efectos del contrato ordenado a cumplir, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, en contra de la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 05/04/2016, la apoderada judicial de la parte demandada apeló del fallo definitivo.
Por auto de fecha 13/04/2016, el a quo le hizo saber a la parte demandada que oiría la apelación ejercida en la oportunidad procesal correspondiente.
Por auto de fecha 21/04/2016, el a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada contra el fallo dictado en fecha 31-03-2016, ordenando remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley.
Por auto de fecha 09/05/2016, se le dio entrada al expediente y se dio cuenta al juez. Asimismo, se fijó el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente a esa fecha, para que las partes presentaren los informes correspondientes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29/06/2016, la apoderada judicial de la parte demandada y la parte actora, presentaron los respectivos escritos de informes.
En fecha 11/07/2016, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada.
En fecha 12/07/2016, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora.
Por auto de fecha 14/07/2016, esta alzada le hizo saber a las partes que dictaría el fallo correspondiente dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de esa fecha, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana Lisbeth Cardona González e Iván Blanco Prado, en contra de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, el cual recayó sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 31, situado en el piso 3 del edificio Stella, avenida principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la abogada Aremyl Díaz González, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván A. Blanco Prado, en virtud de los siguientes hechos:
Que a principios del mes de agosto a través de la inmobiliaria D&N Inmuebles, sus representados ubicaron un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 31, situado en el piso 3 del edificio Stella, ubicado en la avenida principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, el cual estaba siendo ofertado en venta.
Que a través del ciudadano Miguel del Río, corredor de la referida inmobiliaria, se coordinó la visita al inmueble y el contacto con la vendedora, ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, autorizada por su progenitor, ciudadano Eugene Aguerrevere Charrt, titular de la cédula de identidad Nº V-88.334, tal y como lo establece el documento de propiedad, y luego de varias reuniones, manifestó que el precio de la venta sería por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) y finalmente se pactó la venta en la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00).
Que establecidas las condiciones de la venta, en fecha 14-08-2012 suscribieron el documento de reserva e hicieron entrega a la vendedora de la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) en calidad de reserva, la cual sería descontada del monto inicial, y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) que fueron entregados al corredor para que no continuara con la promoción del inmueble.
Luego, en fecha 20-08-2012, le entregaron a la vendedora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) la cual también sería descontada con posterioridad del precio convenido para la venta, y en fecha 28-08-2012, suscribieron ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda contrato de opción de compra venta para la adquisición del inmueble y le hicieron entrega a la vendedora de la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) que sumados a las cantidades entregadas por concepto de reserva hacían un monto total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) quedando comprometidas las partes para la suscripción del documento definitivo en un lapso no mayor a 90 días, más una prórroga de un mes adicional previa solicitud de las partes.
Que el día 27-11-2012, estando dentro del lapso legal, consignaron ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda el documento definitivo de compra-venta , siendo fijado el día 04-12-2012 para la firma del mismo, y llegado el día, se hicieron presentes los compradores, acompañados de los representantes de la entidad financiera Bancaribe, pero la vendedora no asistió, por lo que no se logró la protocolización del documento definitivo de compra venta, por lo que se dejó constancia de ello a través de la inspección ocular practicada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda.
Que en fecha 06-12-2012 los compradores sostuvieron una reunión con la apoderada de la vendedora, quien manifestó que la negociación pautada ya no cumplía con las exigencias de su representada y que para que continuara la venta se debía ajustar el precio inicial de la venta a la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) que de lo contrario la vendedora estaría dispuesta a asumir la penalidad prevista en el documento de opción de compra venta y que en breve plazo les entregaría un solo cheque de gerencia por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) debido a que movilizaría las cantidades de dinero necesarias para llegar a ese compromiso.
Que la vendedora logró una nueva venta sobre el inmueble, tal y como se desprende del aviso publicado en el página web tuinmueble.com, ofreciendo el inmueble con un valor de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00) y ha suscrito con otras personas documento de reserva por el mismo inmueble, venta que luego no se llevó a cabo, reintegrándole a la otra parte sólo la mitad de la cantidad recibida.
Igualmente, solicitó medida de embargo sobre bienes muebles suficientes propiedad de la demandada y medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del juicio.
Solicita el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, que sea condenada la demandada al pago de las costas y costos del proceso, fundamenta su pretensión en los artículos 1159 y siguientes del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito en el cual promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, aduciendo que en fecha 18 de diciembre los hoy demandantes, a su decir en evidente simulación de hecho punible, interpusieron ante la fiscalía denuncia por estafa y asociación para delinquir contra su representada como al padre de la misma, con la finalidad de torcer la verdad de los hechos, causar un daño y obtener beneficio patrimonial de su representada. Igualmente, señaló que la actora omitió el hecho que dicha fiscalía ya había acordado y estampado la medida de prohibición de enajenar y gravar en el registro subalterno donde se encuentra protocolizado el inmueble objeto del juicio, y aduce que por cuanto las resultas de esa acción penal interpuesta colidan con esta causa, solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta.
Posteriormente, en fecha 12 de agosto de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención a la demanda, y como punto previo solicitó la reposición de la causa señalando que la recusación propuesta contra la juez a cargo del a quo fundamentada en la parcialidad y el patrocinio manifestada por la referida juez al abrir dos cuadernos de medidas sin hacer mención de tal circunstancia en el cuaderno de medidas, sin que las partes tuvieren conocimiento del decreto infundado declarado el 24 de junio de 2013 y que fue apelado, hecho que a su decir favorecía indubitablemente a la parte actora en el proceso, y en base a ello solicitaba la reposición de la causa.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho la demanda presentada por la parte actora, pues la actora no cumplió con las obligaciones pactadas en el documento de opción de compra venta demandado, y negó, rechazó y contradijo que el 27-11-2012 se haya consignado ante el Registro Subalterno donde se encuentra registrado el inmueble objeto del juicio y que su representada haya solicitado dinero adicional para la negociación y haya ofrecido pago alguno por concepto de cláusula penal.
Asimismo negó lo solicitado por la parte actora, en el sentido que su representada cancelara los honorarios profesionales de la parte actora y la estimación de la demanda, por ser superior al monto de la opción de compra venta y también el precio fijado en el documento de opción de compra venta suscrito e indicó que su representada cumplió con todas las obligaciones relacionadas con la opción de compra suscrita pues le fue aprobado el crédito hipotecario solicitado.
Respecto a la estimación de la demanda, alegó que la parte actora señaló en su escrito libelar que lo que se había entregado por concepto de contrato de opción de compra venta fue la cantidad de trescientos mil bolívares (bs. 300.000,00) y que el precio pactado fue por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) entonces no se podría pretender doble pago sobre un monto que no se correspondía ni a las cantidades recibidas ni al precio de la negociación.
Seguidamente, en cuando a la reconvención, la apoderada judicial de la demandada indicó que su representada es propietaria del bien inmueble objeto del juicio, y suscribió contrato de opción a compra del inmueble en fecha 28 de agosto de 2012 con los ciudadanos Iván Alberto Blanco Prado y Lisbeth Cardona González, ya que necesitaba venderlo por la necesidad de mudarse a los Estados Unidos por la delicada salud de su padre, y producto de esa venta poder comprar un inmueble en ese país y poder atender la salud de su papá.
Que los ciudadanos Iván Alberto Blanco Prado y Lisbeth Cardona González, el primero en su condición de ex trabajador de la entidad financiera Bancaribe y la segunda como asesora de finanzas de dicha entidad financiera, le ofrecieron una negociación más expedita que lo pactado en el contrato de opción de compra venta, ofreciéndole la aprobación del crédito en quince días, por lo que la hoy demandada suministró todos los documentos necesarios para la aprobación del referido crédito sin obtener respuesta alguna.
Que el día 27/11/2012 la ciudadana Lisbeth Cardona González, le envió un email a su representada informándole de la firma en el registro de la venta del inmueble objeto de la opción de compra venta, sin haberle suministrado copia del documento de venta, pretendiendo que acudiera a ciegas a firmar la venta de su única vivienda principal, sin poder verificar el monto aprobado por el banco cubría la totalidad del monto convenido por las partes, por lo que se dirigió al registro y habló con la registradora y con el jefe de servicio, y verificaron que se había introducido documento para la firma a nombre de su representada cuyo monto no cubría el precio de venta pactado, pues sólo se había aprobado la cantidad de quinientos ochenta y cinco mil bolívares con cero céntimos (Bs. 585.000,00) para cubrir el monto total de la venta, y logró observar que los cheques consignados eran cheques personales, corriendo el riesgo de reverso y una eventual acción para el cobro de los mismos una vez trasladada la propiedad del inmueble.
Que la hoy actora tenía un trato hostil contra su representada y bajo amenazas le exigían que ella y su grupo familiar desalojaran el inmueble el mismo día de la firma del documento en el registro, es decir el mismo día del pago, quebrantando la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta en el cual se estableció que al momento de la firma por ante el registro subalterno debería efectuarse el pago mediante cheque de gerencia, por lo que su representada decidió no vender y aplicar la cláusula penal pactada por las partes, por lo que demanda la resolución del contrato suscrito en fecha 28 de agosto de 2012 y resolver dicho contrato aplicándole la cláusula penal de ley, por lo que su representada sólo estaba obligada a la devolución de la diferencia entre el monto recibido por concepto de opción de compra y la cláusula penal convenida.
Solicita la resolución del contrato y sea condenada la parte actora-reconvenida al pago total de la cláusula penal contenida en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta y sean condenados en costas. Por último, fundamenta su pretensión en el artículo 1.159 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PLANTEADA POR LA PARTE DEMANDADA

Como se señaló en la narrativa del presente fallo, el día 04-11-2014 la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención en el cual negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte demandada-reconviniente señalando que la parte demandada (opcionante) no cumplió con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 28-08-2012, quien tenía la obligación de hacer y proceder al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto del contrato, es decir a los tres (3) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, y no asistió al registro correspondiente a la hora y fecha prevista para dar cumplimiento con la referida obligación.
Que sus representados cumplieron con las obligaciones que le correspondían por el contrato celebrado, pues le entregaron a la demandada la cantidad de diez mil bolívares (bs. 10.000,00) en calidad de reserva, tal y como consta en el documento de reserva de fecha 14-08-2012 para que dentro de los quince (15) días continuos contados a partir de fecha de firma del documento de reserva, para la firma ante un notario público, así como del documento suscrito en fecha 20-08-2012 a través del cual la demandada declara recibir la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) como complemento al monto recibido en el acto de reserva, acordando imputar ambos montos al precio de venta convenido, el documento suscrito en fecha 28-08-2012 ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda contentivo del contrato de reserva y por último la consignación ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda de fecha 27-11-2012 del documento definitivo de reserva, cuya firma fue pautada para el 04-12-2012 y la cual no se llevó a cabo dada la incomparecencia de la demandada.
Que su representada no incumplió con la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, pues había honrado los compromisos adquiridos, primero haciendo entrega de la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) luego la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) mediante cheque Nº 78169081 de la entidad financiera Bancaribe en calidad de arras, y el saldo restante lo pagarían al momento de firmarse el documento definitivo mediante cheque de gerencia.
Que llegado el momento de la firma, consignaron ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, cheques de gerencia Nros. 67892218 de la entidad financiera Bancaribe por la cantidad de quinientos ochenta y cinco mil bolívares (585.000,00) y el cheque Nº 84083950 de la entidad financiera Banco Mercantil por el monto de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,00) a favor de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, y los mismos no se les hizo entrega a la misma el día de la firma del contrato debido a la inasistencia de la referida ciudadana.
Que en virtud de lo narrado y dado el incumplimiento de la demandada del contrato de opción de compra venta, solicita se declare sin lugar la reconvención planteada.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
Marcado con el literal “A” copia simple del poder especial otorgado por los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván A. Blanco Prado, a la abogada Aremyl Díaz González, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15-01-2013, bajo el Nº 38, Tomo 5, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Marcado con el literal “B” copia simple del documento de compra venta celebrado entre la ciudadana Eugene Aguerrevere Villanueva, Clara Aguerrevere de Álamo y Ángel Demetrio Aguerrevere Villanueva, herederos de la sucesión Villanueva Gallegos, y la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del estado Miranda, en fecha 21-04-1993, bajo el Nº 27, Tomo 9, Protocolo Primero. De su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) que el documento de compra venta fue celebrado entre la ciudadana Eugene Aguerrevere Villanueva, Clara Aguerrevere de Álamo y Ángel Demetrio Aguerrevere Villanueva, herederos de la sucesión Villanueva Gallegos, y la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, (ii) que el objeto de la compra venta lo constituye un apartamento en propiedad horizontal el cual está constituido con el número treinta y uno (31) ubicado en el piso tres (3) del edificio Stella, situado en la avenida principal de la urbanización Santa Sofía, jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre (Municipio Sucre) del estado Miranda, le corresponde un puesto de estacionamiento en la zona respectiva. Se le da valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículo 429 del Código de trámites y 1.357 del Código Civil, en cuanto a la propiedad del inmueble.
Marcado con el literal “C” copia simple del documento de reserva celebrado entre Iván A. Blanco Prado y Lisbeth Cardona González como opcionados, y la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, como opcionante debidamente firmado por los señalados, de fecha 14-08-2012. De su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) el objeto del contrato versa sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Santa Sofía, Residencias Stella, piso 3, apartamento Nº 31, (ii) se dejó constancia de la entrega a la opcionante la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) mediante cheque Nº 90469078 contra la entidad financiera Bancaribe, a la orden de la Sra. Yolanda Aguerrevere Charr, (iii) que en un término no mayor a 15 días continuos contados a partir de la firma del presente contrato de reserva, las partes firmarían por ante la notaría el documento de opción de compra venta respectivo, (iv) que durante ese tiempo la opcionante y los agentes inmobiliarios D&N Inmuebles, cesarían en la promoción de la venta del inmueble objeto del contrato, y que de firmarse el documento de opción de compra venta, la suma total entregada se imputaría al precio de venta del inmueble y de no comparecer los opcionados a la firma por ante la notaría pública en la fecha y hora que se les indicara, las cantidades de dinero entregadas quedarían a favor de D&N Inmuebles y la opcionante como compensación, (v) de no firmarse el contrato de opción de compra venta por causas imputables a la opcionnate, ésta devolverá a los opcionados la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) que le fueron entregados como justa compensación, quedando liberadas las partes del compromiso de compra venta, (vi) y señalado en la parte inferíos del escrito como “otro si” se acordó que los opcionados entregarían a cuenta de arras a ser dadas al momento de firma del documento de opción de compra venta la cantidad de cincuenta mil bolívares (bs. 50.000,00) en un lapso contado a partir de la firma de la reserva, hasta el día lunes 20-08-2012, entendiéndose que de no firmado el documento de opción de compra en el plazo previsto, las cantidades dadas quedarían a favor de la opcionante. Se valora el mismo por cuanto ambas partes están contestes en su existencia.
Asimismo, se acompañó al referido contrato copia simple de los cheques, pertenecientes al ciudadano Ivan Blanco contra la entidad financiera Bancaribe, a la orden de la ciudadana Yolanda Aguerrevere, el primero Nº90469078 por la cantidad de siete mil bolívares (bs. 7.000,00) y el segundo Nº 86769095 por la cantidad de tres mil bolívares (bs. 3.000,00). Se observa que ambas partes están contestes en este hecho.
Marcado con el literal “D” copia simple de la constancia de fecha 20-08-2012 emitida por la ciudadana Yolanda Aguerrevere, donde deja constancia que ha recibido de los ciudadanos Iván Blanco Prado y Lisbeth Cardona González la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mediante cheque Nº 68269080 contra el banco Bancaribe como complemento recibido al momento de haberse firmado el documento de reserva por el inmueble identificado en dicho documento, debidamente firmada por los señalados. Se observa que ambas partes están contestes en este hecho.
Asimismo, se acompañó a la referida constancia, copia del cheque Nº 68269080, librado a la orden de Yolanda Aguerrevere contra el Banco Bancaribe, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00). Se observa que ambas partes están contestes en este hecho.
Marcado con el literal “E” copia simple (posteriormente en el escrito de promoción de pruebas presentado en copia certificada) contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana Yolanda Aguerrevere Char como opcionante y los ciudadanos Iván A. Blanco Prado y Lisbeth Cardona González como opcionados, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28-08-2012. De su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) que el contrato versa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 31 situado en el piso 3, del edificio Stella, ubicado en la avenida principal de la urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, (ii) el precio de la venta acordado fue por la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (bs. 1.400,000,00) (iii) a cuenta de dicho precio los opcionados ya habían entregado a la opcionante la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) por lo que en ese acto entregaron la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs.240.000,00) mediante cheque Nº 78169081 Bancaribe, de manera de completar y así sumar la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) en calidad de arras y el saldo a deber lo pagarían al momento de firmarse el documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario correspondiente mediante cheque de gerencia a favor de la opcionante, (iv) el plazo fijado por la duración del contrato de opción de compra venta sería de tres (3) meses contados a partir del día de fecha de autenticación de la opción, pudiendo prorrogarse por un (1) mes adicional a solicitud de los opcionados, con al menos una antelación al vencimiento del plazo de diez (10) días continuos en razón al crédito que los compradores han de gestionar ante el banco Bancaribe. Se observa que ambas partes están contestes en este hecho.
Marcado con el literal “F” copia simple de la constancia de recepción ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda del documento de compra venta entre Yolanda Aguerrevere Charr como vendedora y los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Alberto Blanco Prado como compradores, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 31 situado en el piso 3, del edificio Stella, ubicado en la avenida principal de la urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, y contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado entre la entidad financiera Banco del Caribe, C.A. Banco Universal (Bancaribe) representado por la ciudadana Yadira Quintero, como acreedor institucional y los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Alberto Blanco Prado como deudores hipotecarios, por la cantidad de quinientos ochenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 585.000,00) para adquirir el inmueble referido. Se observa que ambas partes están contestes en este hecho.
Marcado con el literal “G” copia simple (posteriormente en el escrito de promoción de pruebas presentado en original) solicitud de inspección ocular presentada por la ciudadana Lisbeth Cardona e Iván A. Blanco P., ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador de fecha 06-12-2012, practicada ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda. De la revisión del acta levantada a tal efecto se dejó constancia: (i) fue presentado ante dicho registro documento definitivo de compra venta entre Yolanda Aguerrevere Charr como vendedora y los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Alberto Blanco Prado como compradores, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 31 situado en el piso 3, del edificio Stella, ubicado en la avenida principal de la urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, debidamente acompañado con todos los recaudos, a la espera de su protocolización, (ii) que según la jeda de servicio de dicho registro no existía impedimento para la protocolización respectiva y el mismo se encontraba en perfectas condiciones para su firma. Se observa que ambas partes están contestes en este hecho.
Marcado con el literal “H” impresión del sitio web “tuinmueble.com” donde de evidencia el anuncio Nº 42701845 de venta del inmueble ubicado en Santa Sofía, por la cantidad de MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.900.000). este instrumento no se valora por resultar impertinente para demostrar los hechos controvertido, pues lo discutido es el cumplimiento del contrato y no su venta.
Marcado con el literal “I” copia simple de los cheques de gerencia Nros. 84083950 contra el Banco Mercantil por la cantidad de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,00) y el segundo Nº 67892218 contra Bancaribe, por la cantidad de quinientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 585.000,00) ambos a la orden de Yolanda Aguerrevere Charr, de fechas 03-12-2012. Quedó demostrato que los cheques emitidos para pagar el saldo de la deuda al momento de la firma de la venta definitiva fue con cheques de gernecia conforme a lo pactado.

En la etapa de promoción de pruebas, promovió los siguientes medios probatorios:
Ratificó y reprodujo el mérito de los autos, y especialmente de cada una de las documentales que han sido precedentemente valoradas.
Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto que las entidades financieras Bancaribe y Banco Mercantil, informaren sobre los particulares señalados en el escrito. Las cuales señalan que en efecto existen los mencionados cheques de gerencia.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Junto al escrito de contestación y la reconvención,
Durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada promovió:
Marcado con el literal “A” copia simple del documento de compra venta celebrado entre la ciudadana Eugene Aguerrevere Villanueva, Clara Aguerrevere de Álamo y Ángel Demetrio Aguerrevere Villanueva, herederos de la sucesión Villanueva Gallegos, y la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del estado Miranda, en fecha 21-04-1993, bajo el Nº 27, Tomo 9, Protocolo Primero, analizado previamente. Este no es un hecho controvertido, se desecha este medio probatorio.
Marcado con el literal “B” copia simple del contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana Yolanda Aguerrevere Char como opcionante y los ciudadanos Iván A. Blanco Prado y Lisbeth Cardona González como opcionados, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28-08-2012, analizado anteriormente.
Marcado con el numeral “C” copia simple del pasaporte emitido por los Estados Unidos de América Nº 491015813, perteneciente a la ciudadana Yolanda Aguerrevere. No se valora por impertinente, no está en discusión la nacionalidad de la demandada.
Marcado con el literal “D” copia simple del pasaporte emitido por los Estados Unidos de América Nº 472818335, perteneciente al ciudadano Eugene Aguerrevere. No se valora por impertinente, no está en discusión la nacionalidad de la demandada.
Marcado con el literal “E” copia simple del certificado de nacimiento nº 367 traducida al español, emitida por el Registro de la Secretaría del Condado, del ciudadano Eugenio Aguerrevere, de fecha 15-04-1927. No se valora por impertinente, no está en discusión la nacionalidad de la demandada.
Marcado con el literal “F” copia simple de la impresión del correo electrónico de fecha 27-11-2012 enviado por Lisbeth Cardona. Esta prueba no fue impugnada de forma expresa, en consecuencia se valora en cuanto a que la fecha de otorgamiento habría sido fijada por el registro inmobiliario en fecha 4 de diciembre de 2012.
Marcado con el literal “G” impresión del correo electrónico de fecha 03-12-2012. Esta prueba no fue impugnada de forma expresa, en consecuencia se valora en cuanto a que la fecha de otorgamiento habría sido fijada por el registro inmobiliario en fecha 4 de diciembre de 2012.
En la etapa de promoción y evacuación de pruebas, ratificó y reprodujo el mérito de los autos, y especialmente de cada una de las documentales que han sido precedentemente valoradas.
Promovió documental relativa a la copia certificada del registro de vivienda principal Nº 112520715033208, expediente Nº V-06.545.134, del inmueble ubicado en la avenida principal, urbanización Santa Sofía, Edificio Stella, piso 3, apartamento 21, Municipio Baruta, y se identifica como propietario a la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr.
Impresión del correo electrónico de fecha 24-01-2013, remitido por Lisbeth Cardona, dirigido a la Dra. Dianna y a la Sra. Yolanda. Esta prueba no fue impugnada de forma expresa, en consecuencia se valora en cuanto a su contenido.
Copia simple de los requisitos requeridos por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, relativos a los recaudos para la tramitación para la presentación de documentos relativos a transmisión de propiedad.
Copia certificada del expediente Nº C-676-13 tramitado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en función de Control del Circuito Judicial de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la solicitud de medida innominada formulada por la Fiscalía Vigésima Primera del Ministerio Público, contra la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr y Eugene Aguerrevere, de fecha 14-08-2012. Se valora por tratarse de instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA

En fecha 29/06/2016 la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de informes en el cual señaló, entre otras consideraciones, que el a quo violó los principios de confianza legítima y a la expectativa plausible, tutela judicial efectiva y vicio de inmotivación, por lo que incurrió en un error al obviar normas de orden constitucional, y omitió el cumplimiento de los ordinales 3º, 4º y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues no emitió pronunciamiento alguno en la sentencia recurrida en cuanto al rechazo de la cuantía que se formuló por exagerada.
Que la actora descuidó el deber que impone a las partes el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, al no contestar la reconvención en la oportunidad de ley, y el juez no hizo pronunciamiento alguno, con lo cual conculcó derechos y garantías constitucionales pues no declaró la confesión ficta de ley. Se observa a este respecto que si bien consta que la reconvención fue admitida en fecha 09 de julio de 2014, que la actora reconvenida se dio pro notificada de la reconvención en fecha 27 de octubre de ese mismo año y la contestación fue de fecha 4 de noviembre de 2014, se puede evidenciar que si bien es cierto que la misa fue al sexto día hábil siguiente a la notificación, no hay evidencia de cómputo que permita establecer si en efecto ese era el sexto día de despacho, por lo que no es posible, dada la falta de diligencia de la demandada, establecer la confesión ficta.
Que en el escrito de pruebas se evidencia que los demandantes-reconvenidos no cumplieron con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra de fecha 27-11-2012, pues la actora había consignado en el Registro Subalterno respectivo un documento de crédito hipotecario aprobado por el banco pero con sólo una parte del dinero de la negociación y no por la totalidad, y los cheques presentados no fueron los consignados en la causa.
Que la sentencia recurrida no valoró las documentales promovidas que demuestran que la actora resolvió el contrato en fecha previa a la interposición de la acción de cumplimiento de contrato, pues lo hizo en vía jurisdiccional penal mediante la denuncia interpuesta por la actora y allí había declarado falsamente que había sido estafada y exigía la devolución del dinero entregado en arras.
Que el a quo no le dio valor a la prueba de informes, mediante la cual se pretendía demostrar junto con el resto de las pruebas, cual fue el cheque que fue consignado en el registro el día 27-11-2012, así como le hecho que la demandada desconocía que había sido aprobado un crédito ni el monto del mismo, y por último indicó que su representada jamás había visto el documento hipotecario, y que con la prueba de informes se demostró que uno de los cheques personales consignados no tenía fondos.
Por su parte, la apoderada judicial de la parte actora en su escrito de informes arguye que la apelación ejercida por la parte demandada es extemporánea por haber sido formulada fuera del lapso legal previsto a tal fin, es decir, el mismo día en que se dio por notificada del fallo definitivo, por lo que solicitó que se tuviere como inexistente. Se debe señalar que este criterio ha sido superado con creces en la interpretación dada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia respecto a la tempestividad de los actos adelantados, señalando que los mismos son válidos.
Asimismo, solicitó que se declarare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, y aduce que mediante el correo electrónico remitido por Lisbeth Cardona González en fecha 27-11-2012, se considera el mismo como un hecho admitido por la recurrente que en esa misma fecha se le informó a su representada que había sido fijada la firma de la venta del inmueble objeto del juicio para el día 04-12-2012 a las 8 de la mañana.
Que fue demostrado con la prueba de informes que sus representados emitieron dos cheques de gerencia a favor de la vendedora por el monto restante que debían pagar los compradores para la adquisición del bien inmueble, los cuales no fueron impugnados ni aportada prueba en contrario.
Que la parte recurrente fundamenta su incomparecencia al otorgamiento del documento definitivo de venta aduciendo que los cheques no tenían fondo, hecho que no logró demostrar, con lo cual admite expresamente que incumplió las obligaciones asumidas en el documento de opción de compra venta, pero que sus representados si lograron demostrar la emisión de los cheques de gerencia y de la inspección practicada en la oficina de registro, la cual dejó constancia del cumplimiento total de los requisitos exigidos, por lo que solicita se declare sin lugar la apelación presentada por la ciudadana Yolanda Aguerrevere y declare firme la sentencia del a quo dictada en fecha 31 de marzo de 2016.
En este orden de ideas, en fecha 11-07-2016, la apoderada judicial de la parte actora presentó observaciones a los informes presentados por la parte demandada en los siguientes términos:
Insistió en la necesidad de resolver el punto previo a la solicitud efectuada, relativa a la tempestividad de la apelación ejercida por la parte demandada, la cual como ya había indicado se efectuó fuera del lapso legal.
Reiteró la solicitud que se requiriera de manera formal ante el a quo el cómputo de los días señalados en el escrito de informes, para evidenciar la fecha de inicio y vencimiento del lapso para dictar sentencia, como el lapso para interponer la apelación y solicitó se declare sin lugar la apelación.
Que la sentencia recurrida si cumplió con lo extremos de ley exigidos, e indicó que el a quo si se pronunció en cuanto al pedimento efectuado por la representación judicial de la parte demandada respecto a la cuantía, desestimando la misma, efectuada por la representación judicial de la parte actora.
Que en fecha 06 de julio de 2015, contestaron la reconvención planteada por la parte demandada, por lo que solicita se declare sin lugar la solicitud de confesión ficta realizada por la parte demandada, y que a través de la prueba de informes quedó demostrada la emisión de dos cheques de gerencia a favor de la demandada, los cuales cubrían el monto restante que debía ser pagado por los compradores para la adquisición del inmueble, los cuales serían entregados en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, oportunidad legal del pago, y al no haber sido impugnados dichos instrumentos de pago, quedó desvirtuado el alegato efectuado por la parte demandada, relativo a la falta de pago.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada en fecha 12-07-2016, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora, señaló el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional referente a la apelación anticipada, asimismo indicó fallo dictado por la Sala Político Administrativa relativo a la consideración de la apelación desistida por falta de fundamentación, y realiza un análisis de dicho dictamen, e indica que el juez del a quo en la sentencia recurrida incurrió en incongruencia negativa, pues omitió el pronunciamiento en cuanto a todo lo alegado por las partes, por lo que insistió en que se revoque el fallo apelado y se declare con lugar la reconvención por resolución de contrato.

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 31 de marzo de 2016, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva bajo los siguientes términos:
“… Omissis…
Ahora bien, partiendo de las anteriores conclusiones probatorias, pasa este juzgador a dilucidar las pretensiones habidas en la presente causa, es así que nos encontramos ante una pretensión de cumplimiento contractual de contrato de opción de compra venta, por cuanto alegan los compradores que llegado el momento de la firma del contrato definitivo ante el Registro respectivo, la vendedora no se presentó al acto, siendo que ellos cumplieron todas y cada una de sus obligaciones contractuales. Por su parte, la demandada contestó alegando que los compradores pretendían pagarle con cheques personales y que por tanto los reconviene en resolución contractual por el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de opción de compra suscrito.
En este sentido, de las conclusiones probatorias fijadas por este juzgador quedó establecido el hecho que se emitieron dos cheques de gerencia a favor de la vendedora Yolanda Aguerrevere, uno que quedó plenamente demostrado junto con prueba de informe remitida por el banco, a saber del Cheque de Gerencia Nro. 67892218, emitido por el Banco Bancaribe por un monto de Bs. 585.000,00, en fecha 03/12/2012 y el otro que este juzgado tomó como indicio que fue emitido por el Banco Mercantil por un monto de 515.000,00, en fecha 03/12/2012, siendo que se tomó como indicio por el hecho de: (i) la cantidad restante que debían pagar los compradores para la adquisición del inmueble de autos era Bs. 1.100.000,00, (ii) la fecha programada por el Registro para la protocolización del documento fue el 04/12/2012; la fecha de ambos cheques de gerencia es 03/12/2012 y (iii) la suma de los montos de ambos cheques es la cantidad de Bs. 1.100.000,00, lo que hace entender a este juzgador que no habiendo sido impugnados los cheques ya identificados y no existiendo prueba en contrario que los desvirtué, debe concluirse que contrario a lo que alegó la parte demandada los compradores presentaron cheques de gerencia (que se entienden provistos de fondo) para la protocolización del documento definitivo de venta.
Partiendo de lo anteriormente expuesto, este juzgado quiere puntualizar que la parte demandada-reconviniente alegó como hecho esencial para rebatir la pretensión de la actora y para fundamentar su pretensión de reconvención, que la parte actora-reconvenida presentó “cheques personales” para pretender adquirir el inmueble y que por este motivo se incumplió la cláusula segunda del contrato de opción de compra autenticado. Sin embargo, más allá de este alegato no existe en autos prueba fehaciente de tal hecho, cuando inclusive de la prueba de informes promovida por la parte demandada-reconvieniente con respecto a los supuestos cheques presentados por los compradores, los Bancos respectivos no produjeron elementos conclusivos que lleven a este juzgador a efectivamente apreciar ese hecho.
En definitiva, no logró la parte demandada-reconviniente demostrar ese alegato de que no se firmó el documento de venta definitivo en vista de que los compradores presentaron cheques personales para honrar su obligación, mas sí logró la parte actora demostrar que fueron emitidos cheques de gerencia por el monto restante para el pago de la venta. Además, de acuerdo a la inspección practicada en la Oficina de Registro dejó evidencia que se cumplió con los requisitos legales a los fines de la firma programada. Por otra parte, si la negativa para proceder a la firma se debió a que se presentaron cheques personales y no de gerencias como se había pactado, ello no impedía a la parte a asistir al acto programado.
En este sentido, disponen los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil venezolano vigente:
…Omissis….
Luego, siendo que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta en el cual se establecieron obligaciones que debían cumplirse, y demostrado como ha quedado el cumplimiento de tales por los compradores, debe la demandada-reconviniente honrar su palabra suscrita y vender en inmueble. En este contexto, conviene citar al procesalista venezolano Rengel-Romberg, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, expone lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.
El legislador patrio ha reiterado la importancia de la prueba en una determinada pretensión, considerando oportuno citar:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
A todo esto, con base en las normas y todo el análisis anteriormente expuesto, evidenciado y probado como ha quedado que los compradores, ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván A Blanco Prado, cumplieron con la cláusula segunda del contrato debe cumplirse el contrato en los términos convenidos, con la responsabilidad de la promitente vendedora de otorgar el documento de la venta definitiva siempre y cuando los optantes compradores consignen en actas el saldo restante del precio convenido como precio, ya que dada la data de los cheques de gerencia emitidos y aquí valorados ya caducaron, y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir, conforme al artículo 531 del CPC.
Con respecto al petitorio segundo y tercero contenido en el escrito libelar presentado por la parte actora este juzgado considera que no debe prosperar en derecho tales pretensiones por cuanto estamos en presencia de una pretensión de cumplimento contractual donde no puede pretender el actor demandar pago de costas y de honorarios profesionales cuando no estamos en una pretensión de cobro de bolívares, por lo que debe declarase improcedente la pretensión de tales conceptos.
Consecuencia de lo anteriormente expuesto y en vista de que prosperó en derecho la pretensión de cumplimiento contractual, y dado que la parte demandada-reconviniente no demostró los alegatos esgrimidos como fundamento de su pretensión debe declararse sin lugar la pretensión de resolución contractual demandada en reconvención.
V
DISPOSITIVA.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le Confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato que interpusieron los ciudadanos LISBETH CARDONA GONZÁLEZ e IVÁN BLANCO PRADO, en contra de la ciudadana YOLANDA AGUERREVERE CHARR, plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada, ciudadana YOLANDA AGUERREVERE CHARR, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad número V-6.545.134, a cumplir con el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 28/08/2012, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, previo a que la parte actora ponga a disposición del tribunal la cantidad de un millón cien mil bolívares con cero céntimos (Bs.1.100.0000), conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compra suscrito, a los fines de ser entregada a la parte demandada como saldo restante del precio del inmueble, y en caso contrario, la presente sentencia producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir, conforme al artículo 531 del CPC. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana YOLANDA AGUERREVERE CHARR en contra de los ciudadanos LISBETH CARDONA GONZÁLEZ e IVÁN BLANCO PRADO, plenamente identificados.
Dada la naturaleza del fallo de la demanda principal no hay condenatoria en costas con respecto a ésta.
Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado vencida en su reconvención.”

CAPITULO II
MOTIVA

PUNTO PREVIO: cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Se observa que el a quo desechó la cuestión previa opuesta por el demandado, siendo así, a tenor de lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la decisión respecto a ésta cuestión previa no tiene apelación, en consecuencia, no puede ser revisada dicha decisión y por tanto se declara firme.
En cuanto a la impugnación de la cuantía se observa que en la recurrida el aquo resolvió a favor de los argumentos planteados por el demandado, en este sentido se observa que no obstante prosperar esta defensa, la actora no recurrió de dicha decisión, en consecuencia este tribunal superior tienen vedado revisar lo resuelto por el aquo a este respecto, lo cual considera quedó firme.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Se observa que en la presente causa resulta necesario puntualizar los hechos controvertidos toda vez que ambas partes se refieren a los mismos hechos pero con conclusiones distintas, por ello se observa que es un hecho admitido el otorgamiento del contrato de opción de compra venta por el inmueble ofrecido en su oportunidad por la demandada, en la fecha y con las condiciones indicadas en el mismo, pero los demandantes manifiestan que la demandada no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, mientras que la demandada aduce que fueron los actores quienes no dieron cumplimiento a lo pactado en el mismo.
De lo anterior es necesario establecer lo siguiente:
El contrato de opción de compra venta fue otorgado ante notario en fecha 28 de agosto de 2012.
En dicho contrato de opción se estableció que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta (cláusula tercera) era tres meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción, esto implica que si se otorgó el 28 de agosto de 2012, los tres meses para su firma se cumplirían en fecha 28 de noviembre de 2012. Toda vez que no consta a los autos que los demandantes hayan solicitado conforme a la misma cláusula, el lapso adicional de un mes para el mencionado otorgamiento.
En síntesis se puede colegir que en la presente causa ambas partes alegan incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato.
En el escrito de reconvención, la demandada reconviniente alega que no obstante el contrato señalaba que para el momento de otorgamiento del contrato uno de los cheques no era de gerencia y por eso se negó a firmar, no obstante en el probatorio se demostró que se emitieron dos cheques de gerencia ambos de fecha 3 de diciembre de 2012.
Ahora bien se observa que como ha quedado establecido, la fecha límite para el otorgamiento de la venta ante el registro inmobiliario era 28 de noviembre de 2012, pudiéndose extender a un mes más, pero previa solicitud por escrito y con por lo menos diez días de antelación al vencimiento del plazo inicial, de modo que puede colegirse que la demandada no estaba obligada a otorgar la venta definitiva en la fecha que los propios codemandantes aducen, es decir, el 4 de diciembre de 2012, pues para esa fecha ya estaba vencido el plazo y por lo tanto, no existía obligación alguna por parte de la demandada, no obstante alegó que no lo hizo por desconocimiento de el origen de los cheques, es decir, si eran de gerencia o no, pero los demandantes no estaban en la posición de exigir el otorgamiento si para la fecha fijada por ellos, el contrato habría expirado.
Como consecuencia de lo anterior, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, la presente demanda debe ser declarada sin lugar y con lugar la reconvención, ello por cuanto los demandantes no lograron demostrar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta, mientras que la demandada si logró demostrar que la reconvención era procedente toda vez que le asiste el derecho a resolver el contrato por falta de cumplimiento. Así se decide.

CAPÍTULO III
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana Yolanda Aguerrevere Char, contra la decisión proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 31 de marzo de 2016, en consecuencia se revoca el mencionado fallo.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Blanco Prado, contra la ciudadana Yolanda Aguerrevere Char, todos plenamente identificados.

TERCERO: Con lugar la reconvención planteada por la ciudadana Yolanda Aguerrevere Char, contra los ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván Blanco Prado, en consecuencia se declara resuelto el contrato suscrito entre la partes de fecha 28 de agosto de 2012, otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Barúta del estado Miranda, anotado bajo el número 75, tomo 125. en consecuencia se condena a los codemandantes al pago de la cantidad de Bs. 150.000,00 a la demandada reconviniente, el cual será deducido de las cantidades de dinero entregadas a la demandada por los actores.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los codemandantes por haber resultado totalmente vencidos en la presente causa.

Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia Nacional y 157º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.
En la misma fecha, siendo las 11:30 a.m Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2016-000434 (760).
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.
Expediente Nº AP71-R-2016-000434 (760)