REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. CARACAS, OCHO (8) DE AGOSTO DE DOS MIL DIECISÍES (2016) 206º y 157º PARTE ACTORA: SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 22 de octubre de 2004, bajo el nº 17, Tomo 180-A-Pro; representada judicialmente por Juan Vicente Ardila P., Daniel Ardila V., Marco Peñaloza P., Rafael Domínguez, Pedro Javier Mata Hernández, Guillermo Aza, María G. Gaivis, Juan Vicente Ardila Visconti y Zuleva Álvarez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.491, 86.749, 46.968, 105.112, 43.897, 120.986, 126.947, 73.419 y 117.878, en su orden; con domicilio procesal en: Cuarta Avenida con Sexta Transversal de Los Palos Grandes, Quinta Villa Evelyn nº 66, Municipio Chacao del estado Miranda. PARTE DEMANDADA: BAR RESTAURANTE EL QUE BIEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 11 de noviembre de 1985, bajo el nº 16, Tomo 33-A; y BISUTERÍAS MISS FACTORY 21, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 28 de agosto de 2007, bajo el nº 40, del Tomo 783-A-VII; representada judicialmente la primera por José Ramón Valera, Ibrahím Quintero Silva, Luís Carlos Lara y Henry Escalona Meléndez inscritos en el Inpreabogado bajo los números 69.616, 16.631, 21.827 y 14.629, en su orden; y la segunda por Ramón Solórzano e Ibrahim Quintero Silva, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 143.020 y 16.631, en su orden. MOTIVO: RETRACTO LEGAL SENTENCIA: DEFINITIVA CASO: AP71-R-2016-000089 I ANTECEDENTES Conoce este Tribunal Superior de los recursos procesales de apelación interpuestos por la representación judicial de Bisuterías Miss Factory 21, C.A. el 10 de noviembre de 2015, y por la representación judicial de Bar Restaurante El Que Bien C.A. el 24 de noviembre de 2015, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de agosto de 2015, en cuya parte dispositiva declaró con lugar el retrato legal arrendaticio impetrado por la accionante; así como del fallo proferido en esta misma fecha con ocasión de la denuncia de fraude procesal denunciado por la accionante que igualmente declaró con lugar. Al respecto, es necesario indicar que el juicio inició mediante escrito presentado en fecha 24 de enero de 2013, en el que la parte actora hizo valer la pretensión de retracto legal deducida en la demanda, admitida por auto de fecha 1º de febrero de 2013, ordenando el a quo tramitarla conforme con lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Una vez citadas ambas codemandadas procedieron en fecha 11 de marzo de 2014, por intermedio de sus apoderados judiciales, a dar contestación a la demanda junto con la promoción de cuestiones previas. En fecha 17 de marzo de 2014, el abogado en ejercicio José Valera, en su carácter de apoderado judicial de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., consignó escrito de pruebas. En fecha 18 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de contradicción de las cuestiones previas promovidas por las codemandadas, e impugnó las documentales aportadas por sus antagonistas. Del mismo modo, el 20 de marzo de 2014, esa representación judicial se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la codemandada sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A. En escrito de alegatos presentado en fecha 24 de marzo de 2014, la representación judicial de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., insistió en hacer valer las documentales aportadas junto al escrito de contestación, para lo cual pidió el cotejo conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con vista a la impugnación efectuada por su antagonista. Luego, en fecha 26 de marzo de 2014, la misma representación judicial de Bar Restaurante El Que Bien, C.A., consignó copias certificadas de las documentales que impugnó la representación judicial de la accionante. En esta misma oportunidad, la representación judicial de Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. presentó escrito denunciando fraude procesal, el cual fue desglosado y anexado al cuaderno separado que ordenó abrir el a quo signado bajo el Nº AH18-X-2014-000023, tal como consta en auto de fecha 9 de abril de 2014. El 1º de abril de 2014, el a quo providenció las pruebas promovidas por ambas partes. Posteriormente, el 10 de abril de 2014, el abogado en ejercicio de su profesión Ramón Solórzano, apoderado judicial de la codemandada Bisuterías Miss Factory 21, C.A., consignó escrito mediante el cual hizo oposición a la denuncia de fraude procesal interpuesta por su contraparte; siendo menester precisar, que dicho escrito riela a las actas del cuaderno principal por cuanto el mismo no fue desglosado y anexado al cuaderno separado correspondiente. El 12 de agosto de 2015, el a quo profirió el fallo definitivo declarando con lugar la pretensión de retracto legal arrendaticio intentado por la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., contra las compañías Bisuterías Miss Factory 21, C.A. y Bar Restaurante El Que Bien, C.A., ejerciendo recurso de apelación ambas codemandadas en fechas 10 y 24 de noviembre de 2015, respectivamente, que fueron oídos en ambos efectos según auto de fecha 22 de enero de 2016. Asimismo, declaró con lugar el fraude procesal delatado por la parte actora, cuyo recurso de apelación fue igualmente oído en la fecha antes señalada. Previa insaculación, el conocimiento del asunto correspondió a esta alzada dándosele entrada por auto del 4 de febrero de 2016, en que se fijó el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes solicitaran la constitución del tribunal con asociados, y el vigésimo (20) día de despacho para la presentación de informes; señalándole a las partes que tanto la causa principal como la incidencia de fraude procesal se resolvería acumulativamente en un solo fallo que los abrazare a ambos. En fecha 7 de marzo de 2016, sólo las codemandadas presentaron sus respectivos informes; y en fecha 29 de marzo de 2016, la representación judicial de la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., consignó escrito de observaciones. Mediante auto de fecha 30 de marzo de 2016, esta alzada fijó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentenciar, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 de Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, siendo la oportunidad para resolver el mérito del asunto debatido, pasa de seguidas a hacerlo sobre la base de las siguientes consideraciones: II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión incoada contra la parte demandada, sostuvo en el libelo de la demanda lo siguiente: Manifestó, que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la compañía Bar Restaurante El Que Bien, C.A., autenticado el 17 de agosto de 2008 (sic), ante la Notaría Publica Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el nº 88, tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con una duración de dos (2) años y un (1) año de prórroga legal, que tiene por objeto el terreno y las bienhechurías sobre él construidas, situado en la Avenida San Juan Bosco, entre la Segunda y Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda. Indicó, que estando aún en vigencia el referido contrato la arrendadora por vía de hecho y haciendo justicia por propia mano tomó por la fuerza el inmueble arrendado, desalojando a su representada en el uso y disfrute del mismo, quebrantando gravemente el programa de las obligaciones asumidas con el contrato, valga decir mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo convenido, lo cual motivó a Santa Bárbara Barra y Fogón C.A. a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, pretensión admitida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual en fecha 30 de abril de 2009, decretó medida cautelar innominada a favor de su mandante, ordenando a la aquí codemandada, sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., la restitución del inmueble, así como a garantizar la posesión y goce pacífico del inmueble supra identificado hasta tanto haya sentencia definitivamente firme en el proceso que resuelva la controversia; siendo ejecutada dicha medida en fecha 20 de mayo de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, colocando a su representada en la posesión y goce del inmueble. Sostuvo, que el 7 de noviembre de 2008, paralelamente su representada procedió a denunciar ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público de Caracas, que la codemandada sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., representada por Farid Djowrrayed y otros, había cometido delitos contra la administración de justicia al pretender hacerse justicia por mano propia al desalojar a la fuerza y de manera unilateral, con agavillamiento y violentando el domicilio de su representada conforme al contrato del 17 de agosto de 2007. Alegó, que estando aún vigente la decisión cautelar antes señalada, el 23 de diciembre de 2011, otra vez el arrendador tomó por la fuerza el inmueble arrendado, imponiendo, a su decir, una ilegal posesión y disfrute exclusivo del que carece por orden judicial. Por lo cual, procedió a informar por escrito a la Fiscalía 23 de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, señalando además la reincidencia de Bar Restaurante El Que Bien, C.A., en abierto desacato al decreto de la medida cautelar ejecutada el 20 de mayo de 2009. Del mismo modo, que el 30 de enero de 2012, dirigió escrito al tribunal superior que conocía en apelación de la incidencia cautelar. Expresó, que la causa principal reposa en sede de Casación Civil y pende decisión que revoque o confirme la sentencia de alzada; y en cuanto a la medida cautelar, la misma está reenvío para pronunciarse con respecto a la apelación presentada por la antes señalada codemandada contra la decisión que confirmó su decreto y vigencia. Asimismo, sostuvo que con un proceso judicial en curso que debate la virtualidad, potencia y actualidad del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se solicitó en juicio aparte, amén de la referida medida cautelar innominada que le restituyó todos los derechos a su mandante como arrendataria, conduce a que si el propietario desea dar en venta el bien litigioso, es útil y necesario que se lo ofrezca en primer término a aquella para cumplir con el marco de legalidad fijado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Afirmó, que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se estableció un lapso de duración de dos (2) años, con una prórroga de un (1) año, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare su voluntad de no prorrogarlo; por lo que si la vigencia del contrato comenzó el 17 de agosto de 2007, es evidente que los dos (2) años se cumplían el 17 de agosto de 2009, y la manifestación de prórroga debía realizarse el 17 de julio de 2009, siendo esa la voluntad declarada y querida por las partes expuestas en el contrato. No obstante, la convenida ejecución del contrato se vio frustrada cuando el 6 de octubre de 2008, la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., bajo el amparo de vías de hecho, incumplió el contrato, siendo esto un punto de no retorno que dio origen a la demanda que por cumplimiento de contrato incoara su representada, lo que significa que el término de duración del contrato se vio frustrado por la propia arrendadora, en el sentido que su representada no gozó de los dos (2) años ni de la prórroga por hecho imputable a su casera. Dicho lo anterior, afirmó que en fecha 18 de diciembre de 2012, su representada tuvo conocimiento por primera vez de que la arrendadora había dado en venta el inmueble objeto de la litis, a la compañía Bisutería Miss Factory 21, C.A., por la cantidad de seis millones trescientos mil Bolívares 00/100 (Bs. 6.300.000,00), según documento registrado en fecha 13 de septiembre de 2012, ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 2009.2821, del asiento registral 3, del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.2518, correspondiente al folio real del año 2009, desatendiendo los derechos de su mandante en su condición de inquilina en virtud que, a su decir, el contrato celebrado entre ellos para esa fecha aún seguía vigente. Así pues, alegó que no medió ningún acto de notificación que exhortara a su representada a gozar del derecho de preferencia arrendaticia, y consecuente tanteo para aceptar o no el ofrecimiento de venta del inmueble en cuestión, toda vez, que al realizarse la venta del inmueble se ignoró completamente la vigencia del contrato de arrendamiento. Que en vista de todo lo acontecido, su representada cumple con los requisitos del artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; en cuanto al lapso de duración, expresó que el arrendamiento comenzó en agosto de 2007, manifestando que la duración del contrato supera los dos (2) años, apoyando su tesis en la medida cautelar decretada a su favor el 30 de abril de 2009, y sin que ello se vea afectado por el hecho de que la arrendadora haya desacatado la medida cautelar cuando el 23 de diciembre de 2011, volvió por la fuerza a tomar el inmueble poseído por el arrendatario; y en cuanto a la solvencia en el pago del canon de arrendamiento, como segundo requisito de la norma, refirió que no puede exigirse en el caso de especie, pues al incumplirse el contrato de arrendamiento y demandarse el cumplimiento del mismo, lo que fue contradicho por la codemanda Bar Restaurante El Que Bien, C.A. invocando la terminación del contrato, ésta se colocó en la posición de no exigir el pago del canon y asumir que la sentencia definitiva resolvería sobre su cumplimiento o no; amén de que no puede exigírsele al arrendatario dar cumplimiento a su obligación si el arrendador ha incumplido su prestación esencial, a saber, mantener en posesión pacífica al arrendatario de la cosa dada en arrendamiento; y en cuanto al último requisito de la norma, su representada expresamente declara satisfacer las condiciones al propietario en los términos que fije el Tribunal en la sentencia definitiva. Sobre el aspecto de la solvencia, precisó que en el supuesto señalado por la norma no puede serle exigido rígidamente a Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., porque la suerte y destino del contrato de arrendamiento está en manos de la autoridad jurisdiccional con motivo a la esgrimida demanda de cumplimiento de contrato. De tal modo, que por efectos retroactivos de esa pretensión, caso de prosperar, siendo así, el contrato se reputará que ha seguido sin pausa ni tregua, como si ese desalojo, que es arbitrario, no hubiere ocurrido; recupera la inquilina toda la posesión efectiva, tal como si no hubiere sufrido mengua, hace efectivos esos derechos, y solo en ese momento podrá hacerse exigir el pago del canon. En virtud de ello, procedió a demandar a la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y a la compañía Bisutería Miss Factory 21, C.A., por retracto legal arrendaticio, solicitando que su representada se subrogue en el lugar de la compradora, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad celebrado entre las compañías Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Bisuterías Miss Factory 21, C.A. en fecha 13 de septiembre de 2012, ante el Registro Publico del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el nº 2009.2821, del asiento registral 3 del inmueble matriculado bajo el Nº 240.13.18.1.2518, correspondiente al libro real del año 2009. Que en caso de que las demandadas se negasen a legalizar tal subrogación, se declare con lugar la presente acción, y que tal decisión sirva de título suficiente y se proceda conforme lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, a los fines de combatir los hechos constitutivos de la pretensión que hace valer la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., la representación judicial de las codemandadas sostuvieron, en síntesis, lo siguiente: Alegatos de la codemandada Bisuterías Miss Factory 21, C.A.: Promovió las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 6º y numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; aduciendo en cuanto a la primera de ellas, que la parte actora en su escrito libelar confiesa no haber cancelado los cánones de arrendamiento insolutos para el momento del ejercicio de su demanda, por lo que ante la inexistencia de los recibos de pagos, los cuales son instrumentos fundamentales para interponer la demanda, la referida cuestión previa debe ser declarada con lugar; y, en cuanto a la segunda, indicó que tal y como lo señala la demandante, no hay duda que su representada entró en posesión del inmueble para la fecha de celebración de la venta del inmueble, por lo tanto habiendo poseído desde el 13 de septiembre de 2012, fecha en que se produjo la tradición legal y real del inmueble, debe entenderse que la actora tuvo conocimiento de de dicha venta a partir de esa fecha, por lo que transcurrieron mucho más que cuarenta (40) días, es decir desde ese 13 de septiembre, fecha de la venta, hasta la admisión de la demanda en enero de 2013, había pasado más de cien (100) días de caducidad previstos en la Ley. Seguidamente, procedió a contestar el fondo del asunto negando, rechazando y contradiciendo en todas sus partes los hechos narrados por la demandante, así como el derecho invocado por la misma por ser falsos los hechos alegados e inaplicable el derecho. Afirmó, que en fecha 17 de agosto de 2007, las sociedades mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., representada por el ciudadano Farid Djowrrayed, y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., representada por el ciudadano Rigoberto Dos Ramos, celebraron un contrato de arrendamiento sobre la parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, identificadas en el cuerpo del presente fallo, pero, que tal relación contractual solo duró tres (3) meses, toda vez que las partes en fecha 10 de noviembre de 2007, suscribieron un convenio dando por terminada la relación arrendaticia, lo cual ocurrió cinco (5) días antes que el ciudadano Rigoberto Dos Ramos, en su carácter de presidente de la compañía Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A, vendiera sus acciones al ciudadano Manuel Pirela y renunciara al cargo que desempeñaba. Del mismo modo, aseveró que al entregarse el terreno lo hicieron con unas bienhechurías de material metálico supuestamente construidas por ellos, sin protección alguna expuesta al público, y que en los tres (3) meses que duró la referida relación arrendaticia, la actora pagó con tres (3) cheques sin fondo. Indicó, que fue así como en fecha 1º de octubre de 2008, las compañías Bar Restaurante El Que Bien, C.A., y Bisuterías Miss Factory 21, C.A., suscribieron un contrato de alquiler con alquiler modesto, con la finalidad de ocupar el terreno y las bienhechurías en él construidas, bien sea para demolerlas o arreglarlas pausadamente, a los fines de proteger la propiedad de acuerdo al alcance económico de la empresa y con la intención de adquirir en un futuro la propiedad. Expresó, que su representada estando ahora “en posesión de la propiedad” trabajando con dos (2) obreros en el cerramiento de la fachada con tubos y láminas, fue visitado por Manuel Alfonso Pirella a finales de 2008, como nuevo administrador de Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., supuestamente por haber comprado las acciones a Rigoberto Dos Ramos, con la condición de pagar los tres (3) meses que debía de alquiler para dar por terminado el contrato antes de venderle las acciones, como en efecto fue, solo que los cheques emitidos fueron rebotados por falta de fondos, deduciendo que fue un engaño la operación entre el vendedor y comprador de las acciones y la aceptación de la propietaria del inmueble para anular el contrato. Y que por desavenencias surgidas con ocasión del protesto de esos cheques, el prenombrado Manuel Alfonso Pirella acudió en compañía de su único testigo José Gregorio Villalobos y formalizó una denuncia contra “Farid”, señalando que esta había simulado constituir un tribunal parada desalojar a sus empleados forzosamente del inmueble. Sostuvo, que con motivo de esto último, en el mes de abril del año 2009, el demandante acudió a Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y obtuvo el decretó una medida de restitución de la posesión del inmueble a favor de la compañía Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., en el juicio que por cumplimiento de contrato instauró contra la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., todo ello a sabiendas que la empresa Bisuterías Miss Factory 21, C.A., había suscrito un contrato de arrendamiento con promesa de venta con el propietario del inmueble, en virtud de haberse anulado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 17 de agosto de 2007, por los primeros contratantes. Aseveró, que la parte actora no aportó ningún medio de prueba que demuestre la posesión del inmueble, ni su objetivo para la construcción, toda vez que quien ha mantenido la propiedad por el tiempo de seis (6) años ha sido la actual propietaria, en virtud de haber pagado esta los gastos relativos al derecho de frente y todos aquellos pagos relativos a servicios públicos. Incluso, que su mandante solicitó a Hidrocapital y “a la Electricidad que no fueran conectados”, para evitar que la bienhechuría fuera invadida. Asimismo expresó que en el libelo la demandante cambia su versión, para decir que Bar Restaurtante El Que Bien, C.A., retomó de nuevo a la fuerza el inmueble el 23 de “noviembre” de 2011, en vez de decir que Farid José retomó de nuevo el inmueble, ya que Bar Restaurante El Que Bien, C.A., no es persona natural para retomar el inmueble. Manifestó, que según se desprende de las pruebas que aportase a los autos, después de la entrega voluntaria el 10 de noviembre de 2007, la actora no estuvo en posesión del terreno ni siquiera un (1) día completo, es decir, excepto la hora que pasaron con el tribunal para practicar la restitución, sin embargo afirma que mantuvo la posesión casi por tres (3) años, lo cual no le sería difícil probar sin tener que traer nuevamente a juicio a su testigo “estrella ante la Fiscalía”. Sostuvo, que la parte actora carece del derecho de preferencia ofertiva dispuesto en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, a su decir, no cumplió con los dos (2) requisitos fundamentales para que pueda prosperar la acción, es decir, toda vez que la actora no ocupa el inmueble objeto de la litis en calidad de arrendatario, sino que tal condición la ostenta su representada, sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A., desde el año 2008; aunado a que la parte actora no cumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento respectivos, ni siquiera desde de los catorce (14) meses que dice haber ocupado el inmueble desde el inicio del contrato, hasta que formalizó su denuncia ante Fiscalía del Ministerio Público en el mes de noviembre de 2008. Alegó, que el contrato versa sobre el arrendamiento de una parcela de terreno excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la demandante afirma que Bar Restaurante El Que Bien, C.A., retomó nuevamente por la fuerza el inmueble, “cuando lo cierto es que, como dijimos antes, mi representada nunca ha perdido la posesión real del mismo, sin embargo, aun en el supuesto negado de que la hubiera perdido en virtud de la medida de restitución decretada a favor de la actora en el año 2009, lo cierto es que en todo caso, fue mi representada quien se encuentra en posesión del inmueble desde el día 23 de noviembre de 2011, y no la vendedora como pretende hacer ver la actora”; y, por último, solicitó la declaratoria de validez de la venta realizada por las codemandadas en fecha 13 de septiembre de 2012, por tener más de un año en posesión legítima, ya que, a su decir, la ley protege dicha posesión. Alegatos de la codemandada, Bar Restaurante El Que Bien, C.A.: Promovió las cuestiones previas establecidas en los numerales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando, en lo que se refiere a la primera de ellas, que en virtud de la venta realizada en fecha 13 de septiembre de 2012, entre las compañías Bar Restaurante El Que Bien, C.A., y Bisuterías Miss Factory 21, C.A., fecha en la cual se realizó la tradición legal y real del inmueble, no cabe duda que la compradora entró en posesión del inmueble, entendiéndose por ello, que desde esa misma fecha la parte actora tuvo conocimiento de la celebración de dicha venta, y por lo tanto transcurrieron los cuarenta (40) días de caducidad previstos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en cuanto a la segunda, en primer lugar sostuvo que al contrato de arrendamiento suscrito sobre una parcela de terreno y las bienhechurías inhabitables construidas por la propia actora que además reclamó judicialmente, no le resulta aplicable el artículo en referencia, ello en virtud de lo previsto en el artículo 3 de de dicho instrumento legal; a mayor abundamiento, destacó que la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira era zona residencial exclusivamente de casas que con el tiempo se fueron demoliendo, para construir edificios o remodelando para destinarlas a negocios, y en atención a ello, el inmueble objeto de la controversia fue arrendado en el año 2004, a titulo personal a Rigoberto Dos Ramos, autorizándole a derrumbarla para construir un local destinado a restaurante, como así lo hizo dejando la parcela de terreno sin edificación alguna para el año 2006, erigiendo una armazón metálica para que obreros guardaran sus herramientas y sirviera de sustento al nuevo edificio; contrato este que se actualizó el 17 de agosto de 2007, esta vez a nombre de Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., fungiendo como presidente Rigoberto Dos Ramos y como accionista Manuel Pirella, y con las bienhechurías construidas por ellos mismos. Por tanto, concluye en que según lo afirmado por el representante legal de la actora, para la fecha de suscribir el contrato de arrendamiento del 17 de agosto de 2007 y para la de la interposición de la demanda, lo que había era las bienhechurías edificadas por ellos mismos y no la casa vieja existente inicialmente sobre el terreno. Por otro lado, y con la misma intención de sustentar la cuestión previa del artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, adujo que la propia parte actora en su escrito libelar, específicamente en los folios 2, 5, 9, 10 y 20, afirma que no estaba en posesión del inmueble objeto de controversia ni solvente en el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, incumpliendo con lo estatuido en los artículos 42 y 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a su decir, son requisitos indispensables para intentar el retracto legal arrendaticio, todo lo cual genera la inadmisibilidad de la pretensión deducida; sin embargo, al mismo tiempo sostuvo que la falta de tales condiciones produce que el retracto sea improcedente. Seguidamente, a los fines de contradecir los hechos, alegó como argumentos de de fondo, que ciertamente entre las sociedades mercantiles Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., existió una relación arrendaticia que inició el 17 de agosto de 2007, solo que duró tres (3) meses toda vez que la misma quedó anulada mediante convenio suscrito en fecha 10 de noviembre de 2007, por los ciudadanos Farid Djowrrayed y Rigoberto Dos Santos, en su carácter de representantes de las referidas sociedades mercantiles, siendo que el primero de los normados entregó voluntariamente el inmueble con cinco (5) días antes de vender sus acciones y renunciar al cargo de presidente de la compañía que representa. Que ese instrumento privado de fecha 10 de noviembre de 2007, con su respectiva experticia grafotécnica realizada por el CICPC a instancia del Ministerio Público, aunado a la declaración de Rigoberto Dos Ramos rendido ante dicho organismo, determina que adquirió fuerza probatoria que un instrumento público. Recaudos que además fueron remitidos al tribunal a quo con motivo de la prueba de informes allí diligenciada. Asimismo, indicó que existen otros documentos que prueban que el inmueble en cuestión estuvo desocupado desde la fecha que se entregó voluntariamente el inmueble de acuerdo con el convenio del 10 de noviembre de 2007, hasta la fecha en que se vendió el mismo en 2012, como son las cédulas catastrales correspondientes a los años 2008 a 2012. Y, que luego de anulado el contrato, la actora demoró tiempo para retirar sus herramientas, siendo la razón por la cual existen dos (2) entregas voluntarias adicionales de fecha 15 de enero de 2008, y 5 de agosto de 2008, suscritas por Rigoberto Dos Ramos a sabiendas de no ser representante de la compañía, siendo “esta la razón por la cual, a modo de finiquito e indemnización por la demora en dejar el inmueble libre de cosas libraron a favor de (su) mandante, tres (03) cheques por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) cada uno, equivalentes al valor del alquiler por los tres (03) meses que duró el arrendamiento”, que además protestó por carecer de fondos y reclamó su pago judicialmente. Esgrimió, que estando decidiéndose el litigio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, el ciudadano Manuel Pirella, representante legal de la parte actora, interpone otra demanda en la que acumula cuatro (4) acciones pretendiendo en definitiva hacerse con el inmueble propiedad de su mandante; reclamando sobre las presuntas bienhechurías construidas por ellos después de demoler la casa vieja, evidenciándose –a su decir- que no existe un contrato de arrendamiento vigente con la actora y que no lo están ocupando actualmente. Arguyó, que en el año 2007, se anuló el contrato del 2004, con la condición de que ninguna de las partes pudiere reclamar nada a futuro salvo los quince (15) meses de alquiler que quedaron pendientes, por lo que se formalizó otro contrato a nombre de la hoy demandante, con la condición de solicitar un crédito bancario para cancelar los quince (15) meses de alquiler que tenía atrasado y realizar la construcción prevista, todo lo cual consta en el propio testimonio rendido por Rigoberto Dos Ramos ante Fiscalía y del propio contrato suscrito en el año 2007. Por otro lado, arguyó que una vez entregado voluntariamente el inmueble por la anterior arrendataria sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., con una obra inconclusa en fecha 10 de noviembre de 2007, se requería su mantenimiento y resguardo, por lo que en fecha 1º de octubre de 2008, entre las compañías codemandadas se celebró un contrato de arrendamiento; lo cual, a su decir, demuestra que la posesión desde el año 2008, corresponde a Bisuterías Miss Factory 21, C.A., representada por el ciudadano Farid José DJowrrayed Chávez, quien fue denunciado por la demandante como la persona que presuntamente le habría desalojado del inmueble a la fuerza simulando una ejecución judicial. Finalmente, sostuvo que su representada no estaba obligada a notificar a la demandante conforme lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y mucho menos venderle el inmueble; ello en virtud de que no estaba solvente, con lo cual no puede exonerarse diciendo que existe un juicio pendiente por cumplimiento de contrato. Planteada así la controversia, el a quo en fecha 12 de agosto de 2015, profirió el fallo definitivo recurrido, en los siguientes términos: “(…) En consecuencia, la sociedad mercantil “Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A.”, queda subrogada en los derechos de la compradora, la empresa “Bisutería Miss Factory 21, C.A.”, sobre el inmueble constituido por una casa y su terreno situada en la Avenida San Juan Bosco, identificada con el N° 12, parcela N° 3, ubicada en la Urbanización Altamira, Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del Estado Miranda, alinderada así: Norte: En una extensión de cincuenta y siete metros con setenta y cinco centímetros (57,75 Mts.), con la parcela N° 4, que es o fue propiedad de los herederos de José Levant; Sur: En una extensión de cincuenta y cuatro metros con sesenta centímetros (54,60 Mts.), con la parcela N° 2 que es o fue de Rafael Benznad; Este: En una extensión de veinticinco metros con veinte centímetros (25,20 Mts.) con la parcela que eso fue de Bertha de Shultz, y Oeste: Que es su frente, con una extensión de veinticinco metros con la Avenida San Juan Bosco. Dicha parcela tiene un área de un mil cuatrocientos metros con veinticinco decímetros cuadrados (1.040,25 Mts.2), en las mismas condiciones en que la empresa “Bisutería Miss Factory 21, C.A.”, la adquirió, es decir, por la suma de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 6.300.000,00), que la demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia. Así se decide. -IV- -DISPOSITIVA- En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area (Sic) Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda en el juicio que por retracto legal arrendaticio incoara la sociedad mercantil “Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A.” en contra de las sociedades mercantiles “Bar Restaurant El Que Bien, C.A.” y “Bisutería Miss Factory 21, C.A.”, todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión. En consecuencia: La sociedad mercantil “Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A.”, queda subrogada en los derechos de la compradora, la empresa “Bisutería Miss Factory 21, C.A.”, sobre el inmueble constituido por una casa y su terreno situada en la Avenida San Juan Bosco, identificada con el N° 12, parcela N° 3, ubicada en la Urbanización Altamira, Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del Estado Miranda, alinderada así: Norte: En una extensión de cincuenta y siete metros con setenta y cinco centímetros (57,75 Mts.), con la parcela N° 4, que es o fue propiedad de los herederos de José Levant; Sur: En una extensión de cincuenta y cuatro metros con sesenta centímetros (54,60 Mts.), con la parcela N° 2 que es o fue de Rafael Benznad; Este: En una extensión de veinticinco metros con veinte centímetros (25,20 Mts.) con la parcela que eso fue de Bertha de Shultz, y Oeste: Que es su frente, con una extensión de veinticinco metros con la Avenida San Juan Bosco. Dicha parcela tiene un área de un mil cuatrocientos metros con veinticinco decímetros cuadrados (1.040,25 Mts.2), en las mismas condiciones en que la empresa “Bisutería Miss Factory 21, C.A.”, la adquirió según documento inscrito en fecha trece (13) de Septiembre de 2.012, por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 20092821, asiento registral 3, del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.2518, correspondiente al Libro del Folio Real, es decir, por la suma de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 6.300.000,00), que la demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia. Así se decide…” Dicho fallo fue recurrido por la representación judicial de ambas codemandadas, quienes en sus escritos de informes presentados ante esta Alzada sostuvieron –fundamentalmente-, lo siguiente: Informes de la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A.: Alegó, la procedencia de las cuestiones previas establecidas en los numerales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo, en relación a la primera de ellas, que no existe duda en cuanto a que Bisuterías Miss Factory 21, C.A., entró en posesión del inmueble desde el mismo momento en que se perfeccionó la venta realizada con la otra compañía codemandada, por lo que le favorece la disposición del artículo 782 del Código Civil; y, que habiendo poseído esta el inmueble desde el 13 de septiembre de 2012, cuando se produjo la tradición legal del inmueble, debe entenderse que la actora tenía conocimiento de la misma pero aun así no ejerció el derecho de retracto dentro de los cuarenta (40) días que establece el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que pueda escudarse en que fue otra vez despojada por la fuerza por su mandante, lo cual es falso. Asimismo, sostuvo que el a quo se limitó a establecer que la actora no había sido notificada, cuando lo alegado se refiere al hecho concreto de que en la demanda la actora reconoce que la compradora estaba en posesión del inmueble desde la venta, con lo cual ha de entenderse que estaba en conocimiento de la referida venta, siendo innecesario cualquier notificación. En relación a la segunda cuestión previa, los profusos argumentos giraron en torno a que el inmueble objeto de la litis está constituido por una parcela de terreno y por tanto fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, sostuvo que el a quo no tomó en cuenta esta circunstancia, ni que la casa vieja que existía sobre el terreno y a la cual se refiere el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rigoberto Dos Ramos el 26 de octubre de 2004, ya había sido demolida “por ellos mismos” para el 17 de agosto de 2007, cuando se actualizó ese contrato de arrendamiento, esta vez a nombre de Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., precisando que se trata del arrendamiento de la parcela de terreno con las bienhechurías construidas también por “ellos mismos”, que además no cuentan con permiso de habitabilidad de la Ingeniería Municipal del Municipio Chacao del estado Miranda; y que el hecho de que la actora haya construido unas bienhechurías inhabitables en el lugar donde demolieron la casa quinta que originalmente ocupaba el inmueble, no incorpora la presente acción en el ámbito de aplicación de la “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Que el a quo tampoco valoró acertadamente las cláusulas contractuales del contrato de arrendamiento, incurriendo en una “desviación ideológica”, pues, a su decir, el artículo 3 de Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al excluir de ámbito de aplicación a los terrenos; y, además incurrió en silencio de pruebas, desnaturalizando el referido contrato de arrendamiento. Y, finalmente, manifestó que el Tribunal de primer grado de haber valorado acertadamente todas las pruebas aportadas al juicio, su decisión sobre el caso bajo estudio hubiese sido distinta a la dictada, toda vez que la misma debió haber sido declara inadmisible; incluso se hubiese percatado que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento no existía ciertamente sobre la porción de terreno una edificación en la cual funcionara un comercio destinado a restaurante, ni ninguna otra edificación habitable. Por otro lado, expresó una serie de alegatos mediante los cuales determinó que la parte actora no cumple con los requisitos procesales que establece el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42 y 43 para la procedencia del retracto legal arrendaticio, toda vez, que a su decir, primero, la parte actora no aportó medio de prueba que demostraran su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo contrario su insolvencia deriva de tres (3) cheques reclamados sin fondos y una letra de cambio sin cancelar; y segundo, según lo argumenta la propia actora a los folios 02, 05, 09, 10 y 20 del escrito libelar, se desprende que no estaba en posesión del inmueble objeto de la litis para el momento en que introdujo la demanda. Que “lo cierto del caso es que en definitiva, no estaba en posesión del inmueble para la fecha en que ejerció la presente acción retractual”. Informes de la sociedad mercantil Bisutería Miss Factory 21, C.A.: La representación judicial de la sociedad mercantil antes señalada, argumentó extensamente que el tribunal de primer grado debió decidir las cuestiones previas alegadas en el presente juicio antes de haber emitido una decisión de fondo; que resulta indispensable para admitir la demanda bajo examen acompañar la prueba de solvencia; luego, expuso que el inmueble objeto de la litis está constituido por un terreno y por lo tanto no encuadra en el ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, a su criterio, la demanda debió haber sido declarada inadmisible. Del mismo modo, sostuvo que es procedente la cuestión previa del numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que la parte actora ejerció el retracto legal después de estar en conocimiento de la venta por más de cien (100) días, lo cual deduce del propio libelo cuando el actor señala que fue restituido el terreno en abril de 2009, quedando en posesión hasta octubre de 2011, cuando fue supuestamente desalojado nuevamente de lo cual no aportó pruebas salvo el empleado del actor José Gregorio Villalobos promovido como testigo, quien además estaba inhabilitado por tener interés en las resultas del juicio. En tal sentido, expresó que hubo una “parcialización” por parte del a quo toda vez que no analizó ninguna de las pruebas aportadas al juicio, por lo cual incurrió en silencio de pruebas al no “mencionar ni una sola palabra” que tuviera relación a lo que denunció la codemandada en cuanto a la cuestión previa del articulo 346 numeral 10 eiusdem. Alegó, que se verifica la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 eiusdem, con similares profusos argumentos esgrimidos en la oportunidad de la contestación a la demanda, en razón a que conforme al artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el inmueble arrendado está fuera de su ámbito de aplicación, y que el demandante no estaba en posesión del inmueble y se encontraba además insolvente en el pago de los cánones de alquiler, incumpliendo con lo dispuesto en los artículos 42 y 43 del referido instrumento legal. En resumen, en los capítulos que denominó 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 de los informes, adujo en síntesis que el inmueble sobre el cual versa la presente acción está constituido por una parcela de terreno no edificada, que la parte actora no está solvente en los pagos de alquiler y al momento de intentar la presente demanda no se encontraba en posesión del inmueble, que el tribunal incurrió en ultra petita al ordenar en el dispositivo del fallo la entrega del terreno y la casa en el construida, toda vez que el contrato celebrado por las compañías Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., solo tiene como objeto un terreno, y por lo tanto se estaría premiando a la actora con una casa que no ha sido objeto de la presente controversia; y por último, señaló que el a quo no se pronunció sobre la posesión legítima alegada por su representación y en la que además se encuentra su representada, por cuanto la actora desde el 23 de noviembre de 2011, no realizó ninguna acción válida para restituirse la posesión. Establecido lo anterior, entiende esta alzada que el meollo del asunto debatido se circunscribe a verificar si resulta o no procedente la pretensión de retracto legal arrendaticio que hace valer Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., frente a las codemandadas Bar Restaurante El Que Bien, C.A., arrendadora, y Bisutería Miss Factory 21, C.A., compradora, con fundamento en las normas inseridas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha del ejercicio de la acción; no obstante, antes de proceder a ello, debe esta alzada resolver en primer término las defensas previas alegadas por ambas codemandadas, así como el fraude procesal denunciado incidentalmente por la parte actora, que el a quo sustanció en cuaderno separado y resolvió el 12 de agosto de 2015. Al respecto se observa: PUNTO PREVIO DE LAS CUESTIONES PREVIAS En primer lugar, es menester precisar que la representación judicial de Bisuterías Miss Factory 21, C.A., promovió la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 340 ordinal 6º eiusdem, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse acompañado los documentos fundamentales, afirmando que la parte actora confiesa en el libelo que no ha cancelado los cánones de arrendamiento para el momento del ejercicio de la demanda, por lo tanto, a su entender, la inexistencia de tales instrumentos fundamentales constituidos por los recibos de pago, hace procedente la cuestión previa bajo examen. Con respecto a ello, es conveniente referir que el precepto inserido en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que la cuestión previa en referencia se resuelve en la sentencia definitiva, es decir no hay un incidente previo como ocurre en el procedimiento ordinario, siendo relevante destacar que conforme a lo estipulado en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, lo decidido en este caso no tiene apelación, razón por la cual esta alzada se encuentra impedida de revisar el mérito de lo decidido por el a quo. En todo caso, atendiendo al derecho a una tutela judicial efectiva, se aprecia que no se discute que el libelo sea oscuro, deficiente o ambiguo que impida a la parte demandada el ejercicio pleno del derecho a la defensa, sino que lo que reclama es que no se acompañó el libelo con los documentos fundamentales, tal como lo exige el señalado artículo 340 ordinal 6º eiusdem. En tal supuesto, cabe referir que tendría aplicación lo previsto en el artículo 434, pero se insiste que no fue esto lo delatado; en consecuencia, habida cuenta que la parte actora admitió en el libelo su estado de insolvencia en cuanto al pago de cánones de alquiler y que en virtud de ello no pudo aportar a los autos los recibos por tales conceptos, al mismo tiempo que se excepcionó alegando un hecho que lo explica, cual es el incumplimiento contractual imputado a la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A. de no mantenerla en el uso y disfrute pacífico de la cosa arrendada, a juicio de esta alzada se trata de una situación que debe ser analizada al momento de pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, así se decide.- Por otra parte, se observa que tanto la representación judicial de Bisutería Miss Factory 21, C.A. como de Bar Restaurante El Que Bien, C.A., alegaron la cuestión previa prevista en el artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, con el argumento, la primera de ellas, que tal y como lo señala la demandante en el libelo, con la adquisición de la propiedad por parte de esa codemandada, no hay duda que esta entró en posesión del inmueble para la fecha de celebración de la venta del inmueble el 13 de septiembre de 2012, favoreciéndole el artículo 780 del Código Civil, y por tanto habiendo poseído desde esa fecha en que se produjo la tradición real, debe entenderse que la actora tuvo conocimiento de de dicha venta a partir de esa fecha, por lo que transcurrieron mucho más que cuarenta (40) días; dicho con otras palabras, a su entender, que desde el 13 de septiembre de 2012, fecha de la venta, hasta la admisión de la demanda en enero de 2013, había pasado más de cien (100) días de caducidad previstos en la Ley. Y la segunda, con similares argumentos, asumió que desde la fecha en que se efectuó la venta del inmueble y entró aquella en posesión del mismo, debe entenderse que la actora tenía conocimiento de la venta, y por tanto operó la caducidad de la acción prevista en el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,. La figura jurídica de la caducidad de la acción se patentiza, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean efectuados dentro de un espacio de tiempo predeterminado atendiendo a una disposición legal o a un convenio de las partes; la doctrina es conteste en que el término está de tal manera identificado con el derecho, que transcurrido aquél se produce la extinción de éste; por lo que al oponerse su comprobación estaría en demostrar el transcurso de dicho tiempo, para dar de esta manera por establecido que el derechohabiente remiso, renunció a sus derechos y dejó de actuar cuando le era obligatorio el hacerlo. Evidentemente la caducidad de la acción prevista en la Ley tiene una razón de derecho de orden público, siendo un plazo fatal no sujeto a interrupción o suspensión. En tal sentido, conforme al artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “…El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Del mismo modo, vale acotarse que la citada Ley, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), consagrando que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y que, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil. En relación al punto en discusión, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de mayo de 2005, en un caso similar, dejó sentado lo siguiente: “…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…” (Resaltados del Tribunal). En el caso de marras, sin que esto implique una decisión sobre el fondo del asunto, se evidencia que según documento consignado en copia simple por el actor, inscrito en fecha 13 de septiembre de 2012, ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 20092821, asiento registral 3, del inmueble matriculado con Nº 240.13.18.1.2518, la compañía Bar Restaurante El Que Bien, C.A. dio en venta el inmueble objeto de litis a la sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A.; dicha instrumental no fue tacada en forma alguna, por lo que se le otorga el valor probatorio que de su contenido se desprende, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Sin embargo, muy a pesar del valor probatorio que del mismo emana, no hay certeza de las actas, ni evidencias claras en cuanto a que el adquirente del inmueble haya notificado a la arrendataria hoy demandante de dicha venta, siendo el espíritu de la Ley permitir a quien tenga el derecho de preferencia así como el de retracto legal su ejercicio, ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Tampoco es dable computar el lapso de caducidad desde la fecha del registro de la escritura contentiva del acto traslativo de la propiedad, sino que acorde con la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ex ante referida, debe hacerse precisamente desde la fecha cierta de esa notificación o desde la fecha en que el arrendatario tenga conocimiento de la enajenación, lo cual debe ser demostrado fehacientemente. En el presente caso, ni la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., vendedora-arrendadora, notificó a la actual demandante mediante documento auténtico, donde constara su voluntad expresa de vender el inmueble, precio, condiciones y modalidades; ni la otra codemandada Bisuterías Miss Factory 21, C.A., adquirente, notificó a la demandante de la negociación celebrada anexando necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación. En consecuencia, estando en cabeza de Bisuterías Miss Factory 21, C.A., adquiriente del inmueble, realizar la notificación de la arrendataria para que comenzara a correr a favor de este el lapso de cuarenta (40) para hacer uso del derecho de retracto legal arrendaticio, todo conforme lo previsto en el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que no hizo, ni tampoco haberse demostrado que la arrendataria tenía efectivo conocimiento de la negociación celebrada a partir de la fecha del registro de la escritura, esto es el 13 de septiembre de 2012, resulta forzoso declarar improcedente la cuestión previa de caducidad establecida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Por otra parte, la representación judicial de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., promovió la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Al respecto de esta defensa previa, vale referir el comentario del Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, que “…también ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. Se deduce entonces, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción; siendo el elemento común para considerar prohibida la acción, la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. En este contexto, la representación judicial de Bar Restaurante El Que Bien, C.A., sostuvo con pletóricos argumentos en fundamento de la cuestión previa bajo examen, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito con la demandante se encuentra fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se trata de una parcela de terreno sin edificar, o en todo caso por unas bienhechurías inhabitables construidas por la propia parte actora, por lo cual, a su decir, el a quo incurrió en lo que denomina “una desviación de criterio”, y además de ello, que la demanda debió ser declarada inadmisible. Sobre este particular, es conveniente señalar que el precepto contenido en el artículo 3 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que quedan fuera de su ámbito de aplicación el arrendamiento o subarrendamiento de los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. Un ejemplo común de este tipo de inmuebles, se presenta en las grandes ciudades con los estacionamientos destinados a vehículos automotores. Resulta clara la voluntad del legislador de excluir –en forma absoluta- del régimen especial de los arrendamientos inmobiliarios, las relaciones arrendaticias que versen sobre “terrenos” no edificados; éstas se rigen por la voluntad de las partes y el Código Civil. Por consiguiente, en los contratos de arrendamientos que se celebren sobre esta clase de inmuebles, no tendrán aplicación ni protegerán al arrendatario las reglas del derecho especial arrendaticio, entre las que se encuentran el derecho a la preferencia ofertiva y el retracto legal. Ahora bien, puede apreciarse que a los folios que van desde el 28 al 31 de la primera pieza del cuaderno principal, riela copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el nº 88, Tomo 56, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública, el cual se tiene como fidedigno por cuanto el mismo no fue impugnado en forma alguna, en cuyo cuerpo se lee textualmente lo siguiente: “…en su carácter de ARRENDATARIA, quien recibe una parcela de terreno ubicada (…) y bienhechurías sobre ella construida, en el cual La ARRENDATARIA puede hacer por su cuenta remodelaciones y mejoras, los cuales quedarán en beneficio de LA ARRENDADORA sin reclamar indemnización alguna en el momento que cese el contrato. El presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO obedece a las presentes cláusulas: PRIMERA: La ARRENTARIA se obliga a utilizar el terreno arrendado exclusivamente para uso comercial, excluyéndose todo tipo de uso distinto…” (Subrayado nuestro) Del anterior extracto se deduce claramente que las partes en conflicto, además de estar contestes en que pactaron un vínculo jurídico arrendaticio, hecho que no está en discusión, manifestaron, ex profeso, que el objeto del contrato en cuestión versa sobre un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, debiendo la arrendataria usar el inmueble sólo para uso comercial. Por tanto, la interpretación del acto de declaración de voluntad que contiene este instrumento, conciliado y apreciado con sujeción al ambiente normativo (ley), lógico (la verdad) y ético (buena fe en sentido objetivo conforme lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil), en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, y otros instrumentos que conforman el acervo probatorio, que será analizado a lo largo del presente fallo, conlleva a deducir que la voluntad real de las partes en litigio, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de establecer una relación arrendaticia sobre un inmueble edificado en que la arrendataria puede incluso hacer por su cuenta remodelaciones y mejoras, y además de ello, tal como se señaló en la cláusula sexta contractual, esta última “declar(ó) recibir el terreno y bienhechurías arrendado (sic) en buen estado y se compromete a conservarlo y devolverlo al finalizar este contrato en el mismo buen estado en que lo recibe”. En todo caso, la propia representación judicial de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., sostuvo tanto en la contestación a la demanda como en los informes rendidos ante esta alzada, que “la casa vieja que existía sobre el terreno y a la cual se refiere el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rigoberto Dos Ramos el 26 de octubre de 2004, ya había sido demolida “por ellos mismos” para el 17 de agosto de 2007, cuando se actualizó ese contrato de arrendamiento, esta vez a nombre de Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., precisando que se trata del arrendamiento de la parcela de terreno con las bienhechurías construidas también por “ellos mismos”, que además no cuentan con permiso de habitabilidad de la Ingeniería Municipal del Municipio Chacao del estado Miranda; y que el hecho de que la actora haya construido unas bienhechurías inhabitables en el lugar donde demolieron la casa quinta que originalmente ocupaba el inmueble, no incorpora la presente acción en el ámbito de aplicación de la “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Pues bien, esta manifestación es clara demostración de que aun con anterioridad a la celebración del contrato entre arrendadora y arrendataria, ya existía unas construcciones sobre el terreno cedido en arrendamiento a Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., y para este jurisdiccente poca importancia tiene establecer si fue o no la arrendataria quien edificase otras bienhechurías sobre el terreno, pues ello en modo alguno determina que se trata de un inmueble excluido del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la realidad no puede sucumbir ante las apariencias o formas; tampoco resulta relevante a estos efectos, que el inmueble objeto de la pretensión deducida tenga o no permiso de habitabilidad emitido por Ingeniería Municipal. Si esa edificación estaba o no apta para ser utilizada por la arrendataria a los fines de su objeto social, es un hecho que escapa de los límites de esta controversia; en consecuencia, visto que el objeto material del contrato de arrendamiento accionado es un inmueble edificado, la relación arrendaticia bajo examen se rige por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Corolario de lo cual, correspondía sustanciarse la demanda por las reglas del juicio breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y no otro, como en efecto se hizo, por lo que no se verifican razones que apoyen lo denunciado por la codemandada. Como colofón, el fallo proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de abril de 2016, en el expediente nº 2015-000513 de su nomenclatura interna, que se aprecia por notoriedad judicial y además por guardar estrecha relación con la pretensión de cumplimiento de contrato entre Bar Restaurante El Que Bien., C.A. y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., arrendadora y arrendataria, dispuso lo siguiente: “…Igualmente, en la inspección extrajudicial que cursa a los folios 72 al 75, de la primera pieza, se observa que en el particular segundo del acta levantada, se deja constancia que “…El inmueble y la edificación tipo casa construida en su interior no presenta signos de que estuviera habitada, por lo que no se puede entrar a la parte interna de la Edificación (sic) tipo casa…”. Asimismo, en el particular tercero, se deja constancia que “…En la fachada semicircular de la edificación tipo casa, a la altura de las ventanas superiores, se observa la existencia de un letrero o cartel a la vista pública de color amarillo con letras negras donde se lee: “DISPONIBLE…”. Todo lo cual evidencia que el inmueble arrendado no lo constituye un terreno sin edificar, como lo afirma el recurrente, sino que por el contrario se trata de un inmueble constituido por un área de terreno en el cual se encuentra una edificación, por lo tanto, el procedimiento breve bajo el cual se ventiló el presente juicio era el aplicable, pues al tratarse del arrendamiento de un inmueble que no estaba exceptuado de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta, se debía sustanciar y sentenciar conforme las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve previsto en Código de Procedimiento Civil, ello conforme con lo establecido en el artículo 33 de la referida ley. (…omissis…) En el caso concreto, el procedimiento que debía seguirse era el breve y no el ordinario, como lo alega el recurrente, el cual no impidió que las partes ejercieran sus defensas, por tanto, la Sala desestima la solicitud de reposición de la causa. Con base en lo expresado precedentemente, esta Sala desestima la denuncia de infracción de los artículos 15, 206, 207, 208, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide. (Subrayado nuestro). Se cierra entonces el debate en torno a si trata o no de un inmueble fuera del ámbito de aplicación de Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así se decide.- Por otro lado, esgrime la representación judicial de la referida Bar Restaurante El Que Bien, C.A., en sustento de la cuestión del articulo 346 numeral 11 del Texto Adjetivo Civil, que la parte actora en su escrito libelar, específicamente en los folios 2, 5, 9, 10 y 20, afirmó que no está en posesión del inmueble objeto de controversia además de encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, incumpliendo con lo estatuido en los artículos 42 y 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo requisitos indispensables que deben cumplirse para poder intentar el retracto legal arrendaticio. En tal sentido, consideró, que al no encontrarse el demandante en posesión del inmueble, incumple con requisito indispensable para ejercer el retracto legal, específicamente lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal argumentación, a juicio de este operador jurídico no se subsume en un supuesto de inadmisibilidad de la demanda; pues, no es la voluntad del legislador de imposibilitar el ejercicio de la acción en tales casos, lo cual es distinto a que se declare o no improcedente la pretensión deducida al examinarse su merito en el fallo definitivo. En ese sentido, cabe considerar que la propia representación judicial de la parte demandante indicó que la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., “manu militari” o por vía de hecho desalojó en el uso y disfrute del inmueble a su representada, quebrantando las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, por lo cual procedió a demandar el cumplimiento de contrato solicitando en ese libelo medida cautelar innominada de restitución, la cual fue decretada en fecha 30 de abril de 2009, por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y practicada por el Tribunal Sexto de Municipio, quien lo colocó en posesión y goce pacífico del inmueble. Este escenario, a pesar que no se trata de un supuesto de inadmisibilidad de la pretensión postulada en la demanda como antes se dijo, no obstante conduce a este juzgador a verificar la veracidad o eficacia de los mismos conforme a la valoración que se haga de los medios probatorios aportados a los autos, en la oportunidad de decidir el fondo del asunto, y así se decide.- DEL FRAUDE PROCESAL El 26 de marzo de 2014, la abogada en ejercicio de su profesión Zuleva Álvarez, con el carácter de mandataria judicial de la parte actora, consignó escrito delatando la existencia de un fraude procesal; situación que el a quo atendió de acuerdo a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, según se deduce del auto de fecha 24 de abril de 2014. En ese sentido, la referida representación judicial, en síntesis, sostuvo lo siguiente: Inició refiriendo una serie de antecedes de los cuales, según sus palabras, se desprende que la representación judicial de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., en el juicio que se llevó a cabo entre las partes ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó un documento en original, el cual está extraviado, fechado 15 de enero de 2008, suscrito por los ciudadanos Rigoberto “Texeira” en su carácter de directivo de la compañía Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., y Farid Djowrrayed en su carácter de representante la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., del cual se desprende la supuesta entrega voluntaria del inmueble y la terminación del contrato que unía jurídicamente a estas compañías. Asimismo, relata que ante el extravío del referido documento la referida empresa codemandada al oponerse a la medida cautelar solicitada en ese asunto, consignó un nuevo documento de fecha 10 de noviembre de 2007, afirmando que la entrega voluntaria había sido realizada en esa fecha. Además, arguyó que de acuerdo al acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la parte actora celebrada el 15 de noviembre de 2007, inscrita el 10 de diciembre de 2007, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, se evidencia que el ciudadano Rigoberto “Texeira”, desde el día de la celebración de la asamblea, ya no era representante o directivo de la compañía, por lo cual no se puede entender que el contrato haya sido terminado de mutuo acuerdo por una persona que no estaba facultada para tales efectos. A propósito, con base a todo ello, adujo que la compañía Bar Restaurante El Que Bien, C.A., pretende desvirtuar el presente retracto legal trayendo al presente juicio una prueba prefabricada, por cuanto el documento original de la supuesta entrega voluntaria es el que se encuentra fechado el día 15 de enero de 2008. Por otro lado, a los fines de atacar los anteriores alegatos la representación judicial de las codemandadas en sus respectivos escritos, presentados en fecha 24 de abril de 2014, sostuvieron: La representación judicial de la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., en síntesis sostuvo: Que el ciudadano Rigoberto Dos Ramos en conjunto con el ciudadano Manuel Pirella, este último en su carácter de actual representante de la demandante, engañaron a su representante, en el sentido, de que el supuesto documento de entrega voluntaria de fecha 15 de enero de 2008, había sido suscrito por una persona que no tenía facultad para ello. Que la actora fundamentó el fraude procesal en el hecho de que su mandante, en el juicio de cumplimiento de contrato había producido dos (2) documentos distintos de entrega voluntaria del inmueble, uno de fecha 10 de noviembre de 2007 y el otro de fecha 15 de enero de 2008, alegando que el primero de ellos fue forjado en virtud de la desaparición del segundo, lo cual es completamente falso. Además delató que la existencia de varios documentos de entrega voluntaria, obedecen a que la actora al momento de entregar voluntariamente el inmueble en cuestión, dejó en el inmueble materiales de construcción produciéndose cada documento para el momento en que la parte actora retiraba dichos materiales. Que la supuesta existencia del fraude procesal debe decidirse por un juicio autónomo a través del juicio ordinario, ya que en razón de lo aducido por la parte actora, el fraude procesal se ha cometido en dos causas distintas. Que todas las actuaciones efectuadas por la parte actora como fraudulentas correspondían verdaderamente a actuaciones necesarias para la continuación del proceso. La representación judicial de la sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A., en síntesis manifestó: Sostuvo la siguiente interrogante: ¿En qué consiste el fraude referido por el actor?, manifestando que en base a distintos criterios sostenidos por distintos tribunales de la República debe dársele pleno valor probatorio al documento de fecha 10 de noviembre de 2007, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, señaló que la denuncia de fraude procesal es totalmente falsa y alejada de la realidad de los hechos, por lo tanto el fraude procesal delatado es temerario a los intereses de su representada por cuanto la misma no ha sido parte en los juicios anteriores en los cuales las otras partes han sido partes contrarias. En este contexto, el a quo en fecha 12 de agosto de 2015, profirió el fallo interlocutorio contra el cual se recurre, en relación a la presente incidencia, en los siguientes términos: “…Acogiéndonos en un todo a la precitada decisión, desechamos totalmente el documento privado suscrito en fecha 10 de noviembre de 2007 en consecuencia, no hubo ni entrega voluntaria del inmueble ni anulación del contrato de arrendamiento de fecha 17 de agosto de 2007. Así se decide. IV DISPOSITIVA En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la solicitud de fraude incidental propuesta por la empresa “Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A.”, en contra de las sociedades mercantiles “Bar Restaurant El Que Bien, C.A” y “Bisutería Miss Factory 21, C.A.”, todas ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión…” Dicho fallo fue recurrido por la representación judicial de ambas codemandadas, quienes en sus escritos de informes presentados ante esta Alzada en el cuaderno separado que el a quo ordenó abrir, sostuvieron –fundamentalmente-, lo siguiente: La representación judicial de la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., en síntesis sostuvo: Afirma que la parte actora no especifica en que consiste realmente la presente incidencia de fraude procesal; sostiene además, que la presente incidencia se debe a que se han producido dos (2) documentos distintos relativos a la entrega voluntaria del inmueble objeto de la litis, uno de fecha 10 de noviembre de 2007 y otro de fecha 15 de enero de 2008, haciéndose valer en este juicio el primero de ellos, el cual según la parte actora es un documento forjado. Lo cual, a su decir, es un mentira que fue descubierta en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Razona que el presente fraude procesal debe ser tramitado por un procedimiento autónomo toda vez que un procedimiento ordinario con amplitud de lapsos garantizaría un mejor debate a favor del derecho a la defensa y el debido proceso de las partes, toda vez que de los dispositivos actualmente aportados a los autos no surgen elementos suficientes, toda vez que a su decir existen varias causas civiles y penales que están involucradas a los documentos objetados, razón por la cual afirma, debe declararse inadmisible el presente fraude procesal. Que la pretensión de la actora ni siquiera obedece a maquinaciones o artificios fraudulentos ejercidos en el marco de uno o varios procesos judiciales, sino, en todo caso, de un convenio de entrega voluntaria del inmueble arrendado y la nulidad de dicho arrendamiento hecho en supuesto fraude a la ley, con anterioridad y al margen de cualquier juicio. Manifiesta que entre las partes ha habido diversos litigios, tanto de naturaleza civil como de naturaleza penal, lo cual delata que “la actora ha motorizado acciones penales afirmando la existencia de un delito previo anterior y externo a los procesos civiles incoados. Tal circunstancia, a su decir, impide que se configure la figura del fraude procesal en la presente causa, ya que los hechos planteados revelan que la eventual ilicitud no está fundamentada en el uso del proceso que nos ocupa, sino en unos negocios jurídicos previos y sobre la base de los cuales afirma la actora se obtiene indebidamente el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, por lo que debería desecharse la consideración de que en la presente causa exista un fraude procesal como lo denuncia la actora. Seguidamente mantiene su postura afirmando que las acciones fraudulentas son defensas procesalmente correctas y no constituyen fraude procesal alguno, sino por el contrario, son actuaciones necesarias para la continuación del proceso. Igualmente, manifiesta que la parte actora por medio de la presente incidencia intenta promover una experticia para determinar a quienes corresponde la autoría de sus firmas o si estas fueron producto de un montaje, sin haber desconocido tales instrumentos ni haber propuesto la tacha incidental. Que ante el desconocimiento o falsificación de una firma y del contenido de un documento, lo procedente es el cotejo o la tacha de la instrumental privada, que es una incidencia que va dirigida única y exclusivamente a anular la eficacia probatoria de tales documentos y comprobar la falsedad de los mismos. Finaliza expresando que la parte actora al haber promovido la prueba de experticia en la presente incidencia para demostrar la falsificación de una firma, sin haber propuesto la tacha incidental, erró en el mecanismo probatorio adecuado, por lo cual, la prueba de experticia grafotécnica dentro de una incidencia de fraude procesal fue indebidamente promovida, lo cual la hace inadmisible. La representación judicial de la sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A., en síntesis manifestó: Como primer punto, señaló que no se podía involucrar a su representada en el presente fraude toda vez que la misma no es parte del documento objeto de la incidencia. Alega seguidamente, que no existe una sentencia de valor de cosa juzgada en relación al documento de fecha 10 de noviembre de 2007, y que por lo tanto, a su decir, ésta puede perfectamente ser aportada a cualquier litigio que se encuentre en curso para hacerla valer, y por lo tanto, señaló que mal podría declararse el fraude procesal por el simple hecho de haber traído una copia de dicho documento al presente juicio. Por otro lado apuntó que el a quo al momento de decidir estuvo parcializado a favorecer a la parte actora en el presente juicio pues, a su decir, éste no valoró debidamente los documentos respectivos, cuyo valor probatorio ha sido fijado en reiteradas oportunidades por “Tribunales Ordinarios”, señaló además que el Tribunal de primer grado omitió motivar su decisión, pues según su decir solo se limitó a citar una decisión de la Sala en relación al documento de fecha 15 de enero de 2008. Ahora bien, establecido así los hechos, cabe señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión de fecha 4 de agosto de 2000, en el expediente 00-1723, definió el dolo o el fraude procesal, como las maquinaciones o artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de éste, destinados, mediante engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una parte o de un tercero. Cabe destacar que estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude, puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal. Así pues, no cabe duda que el fraude procesal resulta absolutamente contrario al orden público, pues impide la correcta administración de justicia, por ello puede el sentenciador de oficio pronunciarse sobre su existencia y tiene el deber de hacerlo ante todo alegato que le sea formulado en el proceso que se está ventilando ante él o en un juicio autónomo de fraude; no hay dudas que para hablar de fraude debe estar presente la intención de una de las partes, o el concierto de dos o mas personas para engañar a otra y sorprenderla en su buena fe, todo en provecho propio o de un tercero, y en perjuicio de quien denuncia, situación ésta que no ha quedado demostrado en autos, toda vez que de la lectura de lo que pretende la parte actora al anunciar el presente fraude es la veracidad de dos (2) documentos cuya autenticidad ciertamente, como relata la codemandada puede ser demostrada por una figura procesal completamente distinta. En el presente caso, advierte esta alzada que la parte actora en todo momento contó con los medios adecuados para atacar las pruebas aportadas por las codemandadas, ya que el meollo de la incidencia desde la perspectiva de este Juzgador se asemeja a un tema probatorio más que a la intención de una de las partes en colusión con un tercero de fraguar un fraude procesal; lo que conduce a precisar además que cada una de las partes ha contado en el proceso con el derecho de controlar y contradecir por ilegalidad, inconducencia o impertinencia el referido medio probático. De tal manera que, como quiera que no se evidencia de ninguna manera que en el presente proceso se hubiese desarrollado un fraude procesal, puesto que, las codemandadas tienen el derecho de consignar a los autos cuantas pruebas consideren necesarias para demostrar sus alegatos; sin embargo, debe acotar quien decide, que si del cúmulo de pruebas consignadas resultasen ser ilícitas, insuficientes o contrarias a la ley, será tema de discusión en la sentencia de fondo, por lo que resulta infundada la denuncia que configuraría el fraude procesal; en consecuencia debe desestimarse la misma, y así se decide. III DEL FONDO DEL ASUNTO Como ha sido especificado antes, entiende esta alzada que el meollo del asunto debatido gira en torno a establecer la procedencia o no del retracto legal arrendaticio intentado por la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. contra las igualmente sociedades de comercio que se distinguen con la denominación mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Bisuterías Miss Factory 21, C.A. Al respecto, cabe considerar el precepto contenido en el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cual reza que para que el arrendatario pueda hacer uso del derecho de retracto legal debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 42, cuales son “que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. Por lo tanto, a los fines de analizar los requisitos de la norma jurídica bajo comentario, se observa: En relación a la permanencia del arrendatario por más de dos (2) años en el inmueble, tenemos que cursa a los folios 28 al 31 de la primera pieza del cuaderno principal, copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de agosto de 2007, el cual quedó anotado bajo el n° 88, tomo 56 de los libros respectivos, y traído en copia certificada en el momento en que la demandante efectuó oposición a las cuestiones previas opuestas por las codemandadas, que no fue impugnada ni tachada de falso, por lo cual se le otorga valor probatorio conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y por tanto se reputa idóneo para demostrar el vínculo jurídico arrendaticio que une a la demandante con Bar Restaurante El Que Bien, C.A., los términos demás modalidades pactadas por las partes. El anterior documento patentiza la relación contractual que versa sobre una parcela de terreno ubicada en la Avenida San Juan Bosco, entre la Segunda y la Tercera Transversal de Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda, distinguida con el número doce (12), que mide mil cuatrocientos cuatro metros cuadrados (1.404 mts2), y bienhechurías sobre ella construida, en cuya cláusula primera las partes estipularon que tendría una duración de dos (2) años fijos y prorrogable por un (1) año más, siempre y cuando una de ellas no expresare su voluntad de no prorrogarlo; y en la cláusula tercera, pactaron que el contrato comenzaría a regir a partir del 1° de agosto de 2007, con vencimiento el 1° de agosto de 2009. Así las cosas, se desprende del escrito libelar, que la actora señaló que la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., “…En vigencia del contrato de arrendamiento…(sic)…manu militari o por vía de hecho desalojó en el uso y disfrute del inmueble arrendado. Esa forma de conducirse, quebrantó gravemente el programa de las obligaciones asumidas con el contrato de arrendamiento, valga indicar: “mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo convenido”, situación que postula enérgicamente el Art. 1585.3 del Código Civil. Y de contragolpe configuró lo que se conoce como justicia por mano propia, en el entendido que los contratos sólo pueden ser terminados por mutuo consentimiento –de los sujetos contratantes- o bien porque lo declare así Tribunal competente…”. Asimismo, alegó que con vista a tales circunstancias procedió a demandar a Bar Restaurante El Que Bien, C.A. por cumplimiento de contrato de arrendamiento, causa que admitió el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el cual en fecha 30 de abril de 2009, decretó medida cautelar innominada de restitución, ordenando a la demandada garantizar la posesión y el goce pacífico de la arrendataria en dicho inmueble hasta tanto hubiere sentencia definitivamente firme. Observa esta alzada que la actora consignó copia simple de dichas instrumentales, así como de las actuaciones llevadas por el competente Tribunal Ejecutor de Medidas, las cuales no fueron impugnadas ni tachadas por la contraparte en su oportunidad legal, mereciendo el valor probatorio que de su contenido se desprende, conformo lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Señaló, que la convenida ejecución del contrato se vio frustrada cuando el 6 de octubre de 2008, Bar Restaurante El Que Bien, C.A. bajo el amparo de vías de hecho incumplió el contrato; y, estando activo el juicio por cumplimiento de contrato que intentó contra esta, se enteró por primera vez el 18 de diciembre de 2012, de la venta efectuada a Bisuterías Miss Factory 21, C.A. del inmueble objeto de la relación arrendaticia, desatendiendo los derechos que la ley le concede su representada en su condición de inquilina, por cuanto no medió ninguna notificación o comunicación que exhortara a su mandante para que gozara del consabido derecho de preferencia arrendaticia y consecuente tanteo, para aceptar o no el ofrecimiento de venta. Con referencia a lo anterior, surge un hecho trascendental en la suerte de todo este juicio por retracto legal, pues la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2016, consignó copia simple de la sentencia proferida el 13 de abril del presente año, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el juicio que por cumplimiento de contrato incoara Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. contra Bar restaurante El Que Bien, C.A., en la que se estableció, entre otras cosas, lo siguiente: “…De lo antes transcrito, se evidencia que el juez de alzada estableció que (de la afirmación de la demandada realizada en la oposición a la medida cautelar y ratificada en la contestación de la demanda), se colige que la demandada al estimar que el contrato de arrendamiento no tenía vigencia y que por ello había recibido el inmueble por voluntad de la demandante “…entró en posesión del inmueble arrendado, en contravención a la ley y a lo pactado en el contrato locativo…”, lo que -según la recurrida- ratificaría el incumplimiento de la convención arrendaticia por vía de hecho, ello ocurre -agrega la recurrida- por la manifestación de actos y hechos sin que medie título o derecho que autorice al demandado a entrar en posesión del inmueble arrendado, ya que previamente el ad quem había determinado que el contrato de arrendamiento no se había extinguido. Por lo tanto, el ad quem estableció que la demandada incumplió el contrato de arrendamiento, ya que consideró que no era válida la defensa de la demandada cuando en la oposición a la medida cautelar y en la contestación a la demanda había alegado que el contrato de arrendamiento se había extinguido y que esa supuesta finalización le habilitaba para ocupar el inmueble arrendado e impedir al actor el uso convenido. No obstante que el juez de alzada consideró que esa motivación sería suficiente para declarar con lugar la demanda, sin embargo, pasó a valorar el testigo promovido por la parte demandante y una vez analizado su testimonio que le permitió determinar la desposesión de inmueble arrendado, concluyó en que sus deposiciones “…vienen a fortalecer el hecho de que se interrumpió la posesión y por ende el uso y disfrute del local dado en arrendamiento a SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A…”. Por lo tanto, el ad quem al conjugar la desposesión establecida conforme con la testimonial valorada, los hechos alegados por la demandada y el hecho de que el ciudadano Farid Djowrrayed, es el representante legal de la demandada, concluyó en que la parte demandada incumplió el contrato de arrendamiento, luego de que esta tomara posesión del inmueble arrendado desde el 6 de octubre de 2008, fecha en la cual el testigo señaló que “…llegó el hijo del señor FARID DJOWRRATYED con dos funcionarios policiales con una orden de un tribunal que nunca vio el testigo y reventaron los candados…”. Ha de observarse, que el fallo casacional confirmó la sentencia proferida por el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial el 27 de marzo de 2015, y por tanto alcanzó la categoría de cosa juzgada, que declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, improcedente la solicitud de perención breve y la reposición de la causa, confirmando a su vez la sentencia que profirió el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que había declarado con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a restituir al demandante en la posesión material de la cosa arrendada. Entonces, es incontrovertible que en dicho juicio quedó verificado y establecido el incumplimiento por parte de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., de no mantener al arrendatario en el goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada, al tomar la justicia por su propia mano el 6 de octubre de 2008, cuando aún estaba vigente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; como también es cierto, que en dicho proceso se decretó medida cautelar innominada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y practicada en fecha 20 de mayo de 2009, por el Tribunal Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial. Cabe señalar, que en el mentado decreto cautelar el tribunal de la cognición expresamente ordenó a la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A. “…garantizar la posesión y el goce pacífico de dicho inmueble a la sociedad mercantil SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A., hasta tanto haya sentencia definitivamente firme en este proceso que resuelva la controversia aquí suscitada. ASÍ SE DECIDE…”. (Destacado nuestro). Consecuencia de todo lo antes expresado, encontrándose vigente la medida cautelar decretada en el mentado proceso que se aprecia por notoriedad judicial, la cual contiene la orden de restitución del inmueble objeto de litis a la parte actora, así como el fallo de mérito proferido en ese juicio cuyos efectos se retrotraen al momento inicial de la relación contractual, no queda más que decidir, que se verifica el primer requisito de la norma jurídica ex ante citada, pues para el momento de la venta del inmueble a un tercero, la hoy demandante tenía más de dos (2) años en condición de arrendatario. Así se decide. En cuanto al segundo de los requisitos a analizar, esto es, “la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento”, es necesario tomar en cuenta que, con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debemos partir de una nueva concepción de la justicia de tal manera que lo fundamental ya no es el culto a la ley y a las formas, sino que fija la atención en la persona humana como base de toda la actividad del Estado, pues en efecto, el hombre se convierte en el sujeto, razón y fin del aparato estatal. Para lograr esto, es necesario un cambio en la estructura del pensamiento jurídico por parte de los funcionarios judiciales, para que se aparten de la concepción clásica de la aplicación del derecho, y procuren dictar decisiones en concreción efectiva de validez material y propendiendo una interpretación del derecho que desarrolle y haga efectivos los postulados constitucionales, más allá del juego lógico-dogmático. Estamos hablando de interpretar las normas legales conforme al parámetro de la Constitución. En ese sentido, resulta elocuente es el voto salvado de Ciro Angarita Barón, en el fallo dictado por la Corte Constitucional de Colombia C-004, de fecha 7 de mayo de 1992 en cuanto a que “el Juez del Estado social de derecho no es un instrumento mecánico, al servicio de un ciego racionalismo, sino un conciliador del derecho positivo con los dictados de la equidad propios de una situación concreta, para evitar consecuencias injustas de la aplicación del derecho vigente”. Visto de esta forma, los jueces estamos obligados no solamente a interpretar todo el ordenamiento jurídico de conformidad con la Constitución, sino a asumir una postura proactiva e interpretar ésta última tomando en cuenta que “además de normas jurídicas es un conjunto de valores y de principios constitucionales positivizados, que a su vez, son fuentes de interpretación de sus propias normas y de todo el ordenamiento jurídico. Sentadas estas premisas generales a partir de las cuales será tratado el requisito bajo estudio, vemos que la parte actora admitió en la demanda que “…no puede exigirse en el caso de especie, como quiera que al incumplirse el contrato de arrendamiento a Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., y demandarse en cumplimiento a Bar Restaurante El Que Bien, C.A., y este contradecir la demanda invocando la terminación del contrato; éste se colocó en la posición de no exigir el pago del canon y asumir que la sentencia definitiva resolvería sobre su cumplimiento o no. Amén de que adicionalmente no pueda exigírsele al arrendatario dar cumplimiento a su obligación, si en estricto el arrendado ha incumplido su prestación esencial de este tipo de contrato, a saber: mantener en posesión pacífica al arrendatario de la cosa dada en arrendamiento. Éste es un derecho consolidado, y además de precepto (ex art. 1.168 Cód. Civil). Ahora bien, la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil textualmente expresa lo siguiente: “…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”. En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 13 de febrero de 2012, en relación al contrato no cumplido, expuso: “…En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso: CARMELA FERRI DE ARNONE y MICHELE ARNONE ZORZOLA, contra GERARDO ZARRIELLO PORCIELLO, sentencia N° 401, expresa lo siguiente: “…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que por tal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil. …Omissis… Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente: Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,oo. De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contrantante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”. Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;… La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”. Al concluir el ad quem, que no se podía accionar la excepción non adimpleti contractus en el caso bajo autos lo hizo conforme a derecho, pues efectivamente, al quedar comprobado que la parte demandada estaba en posesión pacífica del inmueble, en su extensión de los SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2), en ese instante se perdió la correspectividad, (supra comentada) pues una de las partes ya había cumplido con poner en posesión a la otra del bien inmueble vendido.” Con respecto a lo anterior, la doctrina patria se ha pronunciado en el siguiente sentido: “…El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción, el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido mucho, cuáles de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuáles como secundarias. En principio, se ha adoptado como criterio provisional aquél que establece que obligaciones principales son aquellas cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También se considera como obligaciones principales, aquéllas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes, y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. En cambio, se consideran obligaciones secundarias, aquéllas no determinantes del consentimiento de la otra parte, y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas. (…) En todo caso, la apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento corresponderá al juez, trátese de un incumplimiento total o de uno parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto. Si en el ejemplo propuesto, la reparación no efectuada por el arrendador, es de tal trascendencia que priva al arrendatario del goce y disfrute de la cosa arrendada, el juez puede considerar justificada la excepción non adimpleti contractus, opuesta por el arrendatario. En materia de incumplimiento parcial, corresponde al juez apreciar y estimar la magnitud del incumplimiento, salvo en determinadas obligaciones, cuyo incumplimiento parcial es regulado en sus efectos expresamente por el legislador. Así ocurre en el artículo 1.291 del Código Civil, el cual dispone: que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuere divisible. En consecuencia, el acreedor puede negarse a recibir el pago parcial del deudor y podrá alegar tal incumplimiento como fuente de la excepción non adimpleti…” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de obligaciones. Derecho Civil III 3 ed. Caracas. Universidad Católica Andrés Bello.) Con base a la doctrina allí señalada, vemos que en el caso que nos ocupa la demandante se excepcionó en el contrato no cumplido por parte de la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., cuestión ésta que quedó demostrada al analizar el primer requisito que exige el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que por virtud del incumplimiento verificado por dicha codemandada, ésta no podía tampoco exigir al demandante cumpliera con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Por consiguiente, aun cuando la solvencia es un requisito indispensable para la procedencia del retracto legal arrendaticio, en estas circunstancias es razonable que no pueda exigírsele al arrendatario que cumpla con el pago del canon de alquiler, máxime cuando del contenido de la sentencia que dictara la Sala de Casación Civil transcrita anteriormente en forma parcial, se dejó sentado que ciertamente la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A. incumplió con lo pactado entre las partes contenido en el contrato de arrendamiento de fecha 17 de agosto de 2007, al perturbarlo en la posesión que ella mantenía; en consecuencia a lo expuesto, no puede exigírsele al actor el cumplimiento de dicha obligación. A mayor abundamiento, precisa esta alzada, tal y como fue advertido antes, que Bar Restaurante el Que Bien, C.A. fue demandado en proceso distinto al presente, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por incumplirle a Santa Bárbara Barra y Fogón C.A. la posesión pacífica del inmueble arrendado y con ello brindarle su goce y disfrute. A tales efectos, Santa Bárbara Barra y Fogón C.A. alegó que al no disponer de la posesión pacifica del inmueble arrendado, de su goce y disfrute, no tenía la obligación de pagar canon de arrendamiento alguno, dado que las obligaciones en esto contratos son de tracto sucesivo del arrendamiento; lo que este tribunal comprende como las reciprocas obligaciones entre arrendador y arrendatario; de un lado la obligación de garantizar la posesión pacifica de parte del arrendador para el goce y disfrute del inmueble que se arrienda; y del otro lado, la del arrendatario de pagar como contraprestación por ese goce y disfrute, un canon de arrendamiento periódico. Pues bien, durante el procedimiento por cumplimiento de contrato de arrendamiento Bar Restaurante El Que Bien C.A. dio en venta el inmueble arrendado a Bisuterías Miss Factory 21, C.A., tal y como consta en la copia certificada aportada junto al libelo de la demanda, que se tiene por fidedigna de conformidad con la Ley; por lo tanto, visto que Santa Bárbara Barra y Fogón C.A. era arrendatario para el momento de la venta señalada, porque existía un proceso judicial por cumplimiento de arrendamiento y además ningún tribunal de la República había declarado terminado ese contrato; es de suyo colegir que Santa Bárbara Barra y Fogón C.A. tenía el derecho de pretender retracto legal arrendaticio para así pretender subrogarse en la condición del comprador, porque detentaba la condición de arrendatario en litigio por el cumplimiento de sus derechos subjetivos que legal y contractualmente había ganado al momento de suscribir contrato de arrendamiento con Bar Restaurante El Que Bien C.A. En el mismo sentido, se observa que la decisión del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de marzo de 2015, objeto de recurso de casación que desestimó la Sala de Casación Civil, ordenó el cumplimento del contrato de arrendamiento y en consecuencia restituir la posesión pacifica para el goce y disfrute del inmueble arrendado a Santa Bárbara Barra y Fogón C.A. por Bar Restaurante El Que Bien C.A.; entonces, se deduce claramente que Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. al demandar el cumplimento del contrato de arrendamiento mantuvo vigente su condición de arrendataria, por lo que establece esta alzada que no es posible interpretar que estaba obligada a pagar los cánones y negar el pretendido derecho de retracto legal, como lo sostienen las codemandadas, porque no ha pagado los cánones, cuando fue precisamente Bar Restaurante El Que Bien C.A. quien incumplió el contrato haciendo justicia por propia mano. Entender lo contrario, luce inequitativo y así lo aprecia y declara este tribunal, mucho menos justo admitir como defensa de las codemandadas, para enervar el retracto legal arrendaticio impetrado, el estado de insolvencia de la arrendataria, siendo que previamente había privado a la arrendataria del goce y disfrute del bien inmueble arrendado, obligándola a litigar el cumplimiento de ese contrato en estado de desposesión. Finalmente, es posible y valedero que el actor reclame un derecho que le concede la ley, cuando el arrendador propietario vende a un tercero, en el caso, Bisuterías Miss Factory 21, C.A., sin respetar la condición y carácter que ejerce Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., y que ese derecho debía ejercerlo en ciernes un proceso judicial de cumplimiento de contrato, porque corría el riesgo de perder ese derecho por efecto de la caducidad legal. Del mismo modo, advierte y declara este tribunal que el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser interpretado tomando en consideración la situación jurídica de Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., de cara al arrendamiento incumplido por Bar Restaurante El Que Bien C.A., y la venta que hizo ésta a Bisuterías Miss Factory 21, C.A. desatendiendo el orden público que impone la materia. Para esta alzada, se insiste, luce injusto e inequitativo y por ende fuera de todo propósito jurisdiccional que el arrendador exija al arrendatario solvencia en los cánones de arrendamiento, cuando aquél le privó de la posesión pacifica por mano propia. La interpretación no puede ser literal sino axiológica en el presente caso, tomando en consideración hechos y circunstancias propias en la ejecución del arrendamiento, entendiendo que la interpretación justa es aquella que acompaña a la ética y justicia, y no aquella que literalmente se maneje en un incumplimiento del arrendador. El precepto inserido en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios habla de beneficiar o proteger al arrendatario, siendo irrenunciables sus derechos, dentro de los que entra el retracto legal arrendaticio. Ese orden público significa que debe privilegiarse la interpretación de las normas aplicables al presente caso, de tal forma logre el objetivo querido de beneficio y protección del arrendatario como débil jurídico y cuya igualdad material solo puede lograrse con la puntual y debida interpretación de las normas. Ergo, este tribunal observa y declara que como la arrendataria -hoy demandante- resultó victoriosa en ese proceso judicial, tal como anteriormente fue señalado, pero sin tener la posesión del inmueble arrendado, entonces no puede castigársele imponiéndole una prestación que ni el contrato de arrendamiento, o la ley le obliga en renuncia a sus derechos. Cabe hacer un inciso, y es que este hecho de la posesión quedó contradicho por la representación judicial de la codemandada Bisuterías Miss Factory 21, C.A., cuando en la contestación a la demanda sostuvo que “otros elementos que demuestran que Farid José a (sic) mantenido la posesión desde noviembre de 2008, y para cumplir con el artículo 506 del CPC. Aporto los pagos de los servicios públicos de agua, luz y teléfono, facturados entre 2008 y 2012, pagados por Farid José, quien solicitó a Hidrocapital y a la Electricidad que fueran conectados, para evitar que la bienhechuría fuera invadida, así mismo, también canceló el derecho de frente correspondiente a dicho período”. Y, aun más, esta alzada declara que la sentencia definitiva que ordenó se cumpliera el contrato de arrendamiento, es el único instrumento de donde se aprecia soberanamente la no obligación de pago de los cánones de arrendamiento de Santa Bárbara Barra y Fogón C.A.; así se decide.- En cuanto al último de los requisitos, referido éste a que el demandante satisfaga las aspiraciones del propietario, se desprende del escrito libelar expresamente: “…Significa pues, que Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., esté en condiciones de aceptar las condiciones de venta de Bar Restaurante El Que Bien C.A., declaradas al momento de venderle a Bisutería Miss Factory 21, C.A., y en este caso reembolsar el precio pagado, costos y gastos propios de la venta a éste; situación que con el sólo ejercicio de la presente acción judicial se entiende aceptada. Sin embargo, expresamente se declara que Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., en condiciones de satisfacer al propietario en los términos que fije el Tribunal en su sentencia definitiva, de conformidad con el sagrado principio dispositivo y las normas de derecho aplicable…sic)…En estricto, aunque sui generis la situación de Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., no por ello puede declararse que no le asisten los presupuestos de ley para ejercer el derecho de preferencia y adquirir el inmueble sobre el cual media contrato de arrendamiento vigente y donde el arrendatario tiene el interés actual de subrogarse en la condición del comprador de manera retroactiva…”. Como corolario, vista la expresa voluntad de la parte actora de aceptar las condiciones de venta del inmueble objeto de litis, es decir, que puede satisfacer las aspiraciones del propietario, queda de esta manera cubierto el último requisito exigido por la norma. En todo caso, el no habérsele ofrecido primeramente en venta el inmueble al arrendatario, antes que a un tercero, imposibilita presuponer que no estaba en condiciones de satisfacer las aspiraciones de la arrendadora-vendedora, especialmente en cuanto al precio, ni tampoco la parte demandada hizo prueba para demostrar lo contrario. En consecuencia, la interpretación de la norma contenida en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 7 eisudem, conforme al marco constitucional y los valores axiológicos indicados, permiten declarar que Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., tiene el derecho al retracto legal arrendaticio; así se decide.- Desde otra perspectiva, resulta obligatorio para esta alzada emitir pronunciamiento con respecto al cúmulo de medios probáticos aportados por las partes, y que vienen a soportar los razonamientos vertidos en este fallo para concluir en la verificación de los extremos que hacen procedente la pretensión bajo examen. En tal sentido, primeramente debe hacerse especial referencia a lo que en nuestro derecho procesal admite como “traslado de pruebas”. Así, para el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 362 al 364, respecto al punto, cita sentencia del 21 de noviembre de 1968: “…Esencial pues, para que sea válida la posibilidad de traslado de la prueba, como lo afirma la doctrina es que los juicios respectivos sean entre las mismas partes para cumplirse así los principios de contradicción y publicidad: “La doctrina acepta casi unánimemente que las pruebas evacuadas en un juicio no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio si las partes del primer juicio son diferentes a las del otro en que se quieren hacer valer” (…) señala las siguientes condiciones para que proceda el traslado de prueba: a) Que la prueba haya sido practicada en contradicción de las mismas partes; b) Que sea idéntico el hecho; y c) Que hayan sido observadas las formas establecidas por la Ley para la ejecución de la prueba (…) De esta última tesis doctrinaria, por argumento a contrario, se puede colegir, que es factible el traslado de prueba cuando las partes son las mismas, están en juicio los mismos hechos y los pedimentos son idénticos”. Pues bien, observa este operador de justicia que junto con el libelo, la parte actora consignó copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 17 de agosto de 2007; del libelo de demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara contra la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A.; del cuaderno de medidas y de las actuaciones de ejecución de la medida allí decretada, - las cual ya fueron valoradas en el cuerpo del presente fallo-, y de las actas constitutivas de las compañías demandadas, las cuales no fueron impugnadas ni tachadas por la parte demandada, mereciendo el valor probatorio que de su contenido se desprende, especialmente en cuanto al sustrato personal de dichos entes mercantiles, su personalidad jurídica y quienes conforman su órgano de dirección. Así se establece.- Por otro lado, las accionadas en la oportunidad en que dieron contestación a la demandada y en la etapa probatoria, trajeron las siguientes documentales: Bisuterías Miss Factory 21, C.A.: a) original del contrato de arrendamiento que suscribió con Bar Restaurante El Que Bien, C.A., el 1º de octubre de 2008, el cual se reputa idóneo para establecer que tiene por objeto el mismo inmueble que esta había dado inicialmente en arrendamiento a la hoy demandante; b) copia de las actuaciones que demuestra el protesto de tres (3) cheques emitidos en forma personal por el ciudadano Manuel Alfonso Pirella Millán, cuyo cobro fue accionado judicialmente por el beneficiario y condenado el demandado (librador de dichos efectos de comercio) a su pago, mediante sentencia definitivamente firme, de lo cual no puede establecerse un hecho relevante para este proceso por retracto legal, en específico para verificar insolvencia culposa en el pago de cánones de alquiler por parte de Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A.; c) acta levantada el 20 de mayo de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que se aprecia además por notoriedad judicial y de la cual solo puede extraerse el cumplimiento de un acto judicial propio de la competencia de dicho órgano jurisdiccional; d) copia simple de las actuaciones que contienen el dictamen pericial documentológico emanado de la División de Documentología del CICPC, remitidas por la Fiscalía 23 del Ministerio Público de Caracas, así como del acta de entrevista de fecha 29 de julio de 2009, rendida por el ciudadano Rigoberto Dos Ramos Teixeira, ante la División Contra la Delincuencia Organizada del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas, siendo relevante invocar lo que al respecto dijo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo ya referido del 13 de abril de 2016, a saber: “…Ahora bien, realizada la anterior aclaratoria observa la Sala que el ad quem no valoró el acta de entrevista que fue acompañada al informe remitido por la Fiscalía Vigésimo Tercera del Ministerio Público, incurriendo con ello en el vicio de silencio de prueba, sin embargo, considera la Sala que dicho error no es determinante en el dispositivo del fallo recurrido, ya que su valoración solo permitiría establecer el hecho de que el ciudadano Rigoberto Dos Ramos Teixeira, firmó un documento en blanco en el cual se “decía que entregaba la casa”, cuyo hecho por sí solo no es suficiente para determinar que la demandada estaba en posesión del inmueble por justo título, tal como lo alega el recurrente, pues para llegar a dicha determinación era necesario que se le hubiere otorgado valor probatorio al documento de fecha 10 de noviembre de 2007, en el cual consta lo declarado por el susodicho ciudadano en la referida entrevista, lo cual no ocurrió, ya que el ad quem estableció que el referido documento carece de valor probatorio…”; más adelante y para mejor inteligencia, precisó: “…Asimismo, observa la Sala que el hecho de que el juez de alzada al valorar el informe haya señalado que el documento de fecha 10 de noviembre de 2007, fue suscrito por Rigoberto Dos Ramos Teixeira y el representante de la empresa Bar Restaurant El Que Bien, C.A., y que la experticia grafotécnica señale que la firma en el referido documento pertenece al ciudadano Rigoberto Dos Ramos Teixeira o que también en el acta de entrevista el referido ciudadano haya señalado que firmó un documento en blanco, ello solo permitiría establecer que se firmó el documento lo cual no está en discusión, por lo que ese solo hecho no permite darle valor probatorio al documento, ya que se determinó que se trata de la copia simple de un instrumento privado y por tanto, carece de valor probatorio, por lo tanto, ese no es suficiente para llevar el convencimiento de la que se trata de un documento original”, en consecuencia, resulta claro y patente que estas actuaciones practicadas ante esos órganos dentro de la competencia propia que tienen asignada, nada aportan a los efectos del presente litigio, ni puede esta alzada extraer consecuencias jurídicas distintas a lo ya juzgado por otro tribunal de la misma categoría y por la propia Sala Casacionista; e) originales de cédulas catastrales expedidas por la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda; y Certificado de solvencia expedidos por la Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, instrumentos públicos administrativos que no prueban algo distinto a lo manifestado por la propia administración, cual es la titularidad del inmueble con la expresa mención de que se encuentra desocupado; f) recibos de solvencia del pago del servicio de agua potable y saneamiento expedida por Hidrocapital; así como legajo de planillas de pagos de estados de cuenta expedidas por la Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda; pagos de impuestos municipales y comprobantes de cobro de Administradora Serdeco, C.A., instrumentos todos de cuyo contenido no emerge algún hecho relevante para destruir la pretensión libelada, pues los pagos de servicios públicos e impuestos municipales corresponde al propietario del inmueble, y si por convenio entre las partes correspondiere al arrendatario, el incumplimiento de esa obligación, de ser el caso, solo daría lugar a las acciones que de ello se derivan. Bar Restaurante El Que Bien, C.A.: a) copia certificada del escrito de promoción de pruebas presentado por Santa Bárbara Barra y Fogón ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, que nada aporta para este proceso por retracto legal arrendaticio, ni puede tenerse como una confesión espontánea en contra de la promoverte en aquél proceso, el hecho de que haya solicitado que ese otro juicio por cumplimiento de contrato fuese tramitado por las reglas del juicio ordinario, ya que no solamente no se deduce la intención de confesar y de esta manera relevar de prueba a su contrario, sino porque además no es dable a los jueces subvertir las reglas del proceso de eminente orden público; b) tampoco aporta algún elemento de convicción en este juzgador, el escrito de reforma del libelo de demanda que por acción merodeclarativa de certeza incoara el ciudadano Manuel Alfonso Pirella contra Bar Restaurante El Que Bien, C.A., con motivo a las bienhechurías presuntamente construidas sobre el inmueble dado en arrendamiento y cuyo retracto propone la hoy parte actora, pues es de doctrina casacionistas que no se incurre en confesión espontánea cuando se narran hechos en la demanda, lo cual es distinto a la simple admisión de hechos; c) copia simple de contrato de subarrendamiento autenticado el fecha 26 de octubre de 2004, que suscribió Bar Restaurante El Que Bien, C.A. con el ciudadano Rigoberto Dos Ramos Teixeira sobre el inmueble objeto de la presente litis, el cual solo sirve para poner de manifiesto que desde esa relación contractual sobre el terreno ya se encontraba edificada una casa quinta; d) acta de entrevista levantada por el C.I.C.P.C. y oficio remitido por la Fiscalía Vigésima Tercera del Ministerio Público remitiendo copias simples de las actuaciones por ellos llevadas en el Exp. N° 1-F23-0661-08 con ocasión de la experticia grafotécnica, sobre cuyo mérito ya se pronunció esta alzada con anterioridad; e) sentencias dictadas en fechas 2 de julio de 2010, y 2 de julio de 2010, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial en el juicio de cumplimiento de contrato y en la oposición a la medida cautelar innominada efectuada Bar Restaurante El Que Bien, C.A.; sentencia de fecha 25 de julio de 2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, casando la sentencia que profiriera el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario 12 de noviembre de 2010; sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 20 de noviembre de 2012, casando nuevamente la sentencia dictada por el referido Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario el 9 de abril de 2012, fallos estos que no compiten en sus efectos consuntivos con el proferido por la misma Sala Casacionista el 13 de abril de 2016, ya pormenorizado; f) copia de las cédulas catastrales expedidas por la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda sobre las cuales ya se pronunció esta alzada, y que en todo caso solo sirven para demostrar quien ostenta la titularidad ante ese ente territorial; g) copia de las actuaciones del protesto de (3) cheques emitidos por el ciudadano Manuel Alfonso Pirella Millán, y copia de sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de cobro de bolívares incoara Farid Djowrrayed contra el librador Manuel Alfonso Pirella, conjunto de copias que posteriormente consignó copia certificada, y cuyo mérito ya fue referido por esta alzada anteriormente; asimismo, así aportó copia simple de un pretenso instrumento privado suscrito entre Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. del 15 de enero de 2008, el cual se desestima del proceso al tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho esto, es importante destacar que ambas codemandadas basaron su defensa, entre otros hechos, en el contenido de los documentos fechados 10 de noviembre de 2007, y 15 de enero de 2008, los cuales según sus dichos, éstos demuestran la entrega material voluntaria que supuestamente efectuó Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. a la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., y con ello que la hoy demandante no ocupaba el inmueble para la fecha del ejercicio de esta acción, la cual a su entender la hace improcedente, cuestión que ya fue decidido en el cuerpo del presente fallo; sin embargo, de la lectura de la sentencia que dictó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de abril de 2016, en el juicio que por cumplimiento de contrato intentó la actora Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., contra la codemandada Bar Restaurante El Que Bien, C.A., y que esta alzada le otorga valor probatorio por cuanto fue extraída del histórico de las sentencias publicadas por la mencionada Sala de Casación Civil (notoriedad judicial), se desprende el siguiente análisis: “…De lo antes transcrito se evidencia que el ad quem al valorar la copia del documento de fecha 10 de noviembre de 2007, estableció que el mismo es copia simple de un documento privado y por lo tanto carece de valor probatorio…(sic)…razón por la cual el juez de alzada consideró que al no poder oponérsele a la parte actora no acreditaba la extinción del contrato de arrendamiento del 17 de agosto de 2007, por lo tanto, el ad quem no infringe la norma por falsa aplicación como lo delata el recurrente, ya que conforme con la referida norma el contrato privado debe estar suscrito por el obligado, por tanto no se le puede oponer el documento a quien no lo ha firmado en original, pues para que un instrumento sea considerado como un documento privado se necesita la firma en original de todas las personas que intervienen en el mismo, por lo tanto, es correcta la apreciación del ad quem cuando estableció que el referido documento es copia simple de un instrumento privado. …(Omissis)… Además, el ad quem dejó establecido el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, no solo con base en el análisis de la prueba de inspección sino que del análisis y valoración de los documentos de fechas 15 de enero de 2008 y 10 de noviembre de 2007, determinó que estos no acreditaban la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 17 de agosto de 2007, por lo tanto consideró que no era válida la defensa de la demandada, en consecuencia estableció que ella había incumplido el contrato de arrendamiento, pues habría entrado en posesión del inmueble arrendado, en contravención a la ley y a lo pactado en el contrato, sin que mediara ningún título o derecho que lo autorizara a ello…”. (destacado nuestro). Del texto parcialmente transcrito, quedó en evidencia que fue Bar Restaurante El Que Bien, C.A. quien incumplió el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, por lo que las documentales con las que las accionadas afincaron su defensa para demostrar la supuesta entrega voluntaria del inmueble arrendado y consecuente anulación del contrato de arrendamiento fechado 17 de agosto de 2007, el cual se reitera está vigente, deben desecharse del proceso no solo por el análisis efectuad ut supra, sino por cuanto, se insiste, nada aportan en favor de las excepciones formuladas en las oportunidades legales correspondientes. Por lo demás, vale agregar que tal cúmulo probatorio traído a los autos por la parte demandada fue controvertido en aquel juicio de cumplimiento de contrato decidido por un fallo con categoría de cosa juzgada, sin que este juzgador encuentre en ellos argumentos probatorios idóneos para enervar lo discutido en este procedimiento especial de retracto legal arrendaticio, siendo deber del juez analizar todo el material probatorio incorporado al proceso para encontrar la verdad verdadera. Todo lo contrario, huelga decir quien aquí juzga valoró y determinó la coexistencia de los requisitos exigidos por la Ley para estimar favorable la pretensión de retracto impetrada por la demandante. Así se decide. En otro sentido, resulta igualmente improcedente para enervar la pretensión libelada el argumento que formula especialmente Bisuterías Mis Factory 21, C.A., en cuanto a la posesión legítima que sobre el inmueble dice ostentar desde el 23 de noviembre de 2011, aunque –según afirma- realmente su posesión comenzó desde el 2008. En efecto, es de precepto que la posesión legítima es aquella que es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia. La posesión es continua cuando se ejerce sin intermitencia, sin discontinuidad, bastando al poseedor el goce de la cosa, con la perseverancia de actos regulares y sucesivos; no interrumpida, cuyo ejercicio es permanente, que no ha cesado, ni ha sido suspendida por causa natural (fenómenos de la naturaleza, causas civiles, etc.), ni por hechos jurídicos; pacífica, cuando el poseedor no ha sido inquietado nunca con motivo de la tenencia de la cosa en su posesión, ni ha temido serlo; pública, cuando el ejercicio posesorio se ha verificado a la vista de todos, exento de clandestinidad; no equivoca, cuando constituye la expresión de un derecho que no permite dudarse de quien posee o no; y la intención de tener la cosa como suya propia, lo constituye el ánimo de poseer como dueño y no en lugar o en nombre de otro. Pues bien, como entender que la posesión que invoca la referida codemandada se subsuma en el catalogo de requisitos concomitantes que la Ley exige, cuando la compradora ha tenido conocimiento de los hechos que luego se convirtieron en litigiosos, desde el mismo comienzo en que se produjo la desocupación del inmueble por las vías de hecho cometidas por Bar Restaurante El Que Bien, C.A. Como entender que se trata de una posesión legitima, si el titulo derivativo de ese hecho de la posesión comenzó en virtud de un pretenso contrato de arrendamiento que suscribió con Bar Restaurante El Que Bien, C.A., estando aún vigente el contrato de arrendamiento celebrado entre aquella casera y Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., y cuyo cumplimiento ha sido ordenado por un fallo con categoría de cosa juzgada. Como entender que se trata de una posesión legítima, si el título derivativo de esa posesión, entiéndase ahora el documento por el cual compró la propiedad, se encuentra condicionado a la verificación de las formalidades previstas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha del ejercicio de la acción de retracto, que no fueron cumplidas. En resumen, quiere significar este tribunal que no es posible estimar que la posesión invocada por la referida codemandada reúna totalmente las cualidades enumeradas por la disposición contenida en el artículo 772 del Código Civil, así se decide.- En virtud de todo lo aquí expuesto, debe inexorablemente declararse sin lugar los recursos procesales de apelación interpuestos por la representación judicial de ambas codemandadas en fechas 10 y 24 de noviembre de 2015, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de agosto de 2015, la cual queda confirmada en los términos expuesto en el presente fallo. En consecuencia, la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., queda subrogada en los derechos de la compradora, la sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A., sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, cuyos datos y linderos serán especificados en la parte dispositiva del fallo. Así se decide. V DISPOSITIVO En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR los recursos procesales de apelación interpuestos por la representación judicial de ambas codemandadas en fechas 10 y 24 de noviembre de 2015, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de agosto de 2015. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de retracto legal contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A. contra las sociedades mercantiles Bar Restaurante El Que Bien, C.A. y Bisuterías Miss Factory 21, C.A., todos plenamente identificados en autos, por lo cual se confirma la decisión apelada en los términos expuestos en el presente fallo. TERCERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de ambas codemandadas contra la sentencia interlocutoria proferida por el a quo el 12 de agosto de 2015, y por consiguiente SIN LUGAR el fraude procesal denunciado incidentalmente por la parte actora. CUARTO: Se declara que la sociedad mercantil Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., queda subrogada en los derechos de la compradora, la sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A., sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, situada en la Avenida San Juan Bosco, identificada con el n° 12, parcela n° 3, ubicada en la Urbanización Altamira, Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del Estado Miranda, alinderada de la siguiente manera: Norte: En una extensión de cincuenta y siete metros con setenta y cinco centímetros (57,75Mts), con la parcela N° 4, que es o fue propiedad de los herederos de José Levant; Sur: En una extensión de cincuenta y cuatro metros con sesenta centímetros (54,60 Mts), con la parcela N° 2, que es o fue de Rafael Benznad; Este: En una extensión de veinticinco metros con veinte centímetros (25,20 Mts), con la parcela que es o fue de Bertha de Shultz, y Oeste: Que es su frente, con una extensión de veinticinco metros (25 Mts), con la Avenida San Juan Bosco. Dicha parcela tiene un área de un área de un mil cuatrocientos metros con veinticinco decímetros cuadrados (1.040,25 Mts.2), en las mismas condiciones en que la sociedad mercantil Bisuterías Miss Factory 21, C.A., la adquirió del ciudadano Farid Djowrrayed Kahouati, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.041.220, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Bar Restaurante El Que Bien, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 11 de noviembre de 1985, bajo el N° 16, Tomo 33-A Pro, y reformado en la última acta registrada por ante el mismo Registro anotada bajo el Tomo 170-A, N° 42 del año 2009; por la suma de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 6.300.000,00) que la demandante deberá consignar ante el Tribunal de la causa en cheque de gerencia, con inclusión de los gastos de tradición por Bs. 378,00 y Bs. 48.393,07, que aparecen en las planillas adjuntas al cuerpo del instrumento de compraventa que motivó el ejercicio de la pretensión de retracto, registrado en el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, el 13 de septiembre de 20112, bajo el nº 2009.2881, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el nº 240.13.18.1.2518, correspondiente al libro de folio real del año 2009. Se condena en costas a las codemandadas apelantes de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la pretensión de retracto legal; y se condena en costas a la parte actora con respecto a la incidencia fraude procesal. Se ordena la notificación de la presente decisión conforme lo prevé el artículo 251 eiusdem Déjese Copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este tribunal, y remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los ocho (8) días del mes de agosto de 2016. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación. El Juez, Abg. Richard Rodríguez Blaise La Secretaria Acc, Abg. Damaris Martínez En esta misma fecha, siendo las __________________________________ (____________), se publicó y registró la anterior sentencia. La Secretaria Acc, Abg. Damaris Martínez Exp. AP71-R-2016-000089