La presente causa fue iniciada por demanda de DESALOJO interpuesta por las abogadas María José Carriles Remis y Luisa Amelia Neira Silva, apoderadas judiciales de INVERSIONES J.A.X.9, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 16 de noviembre de 1989, bajo el Nº 25, Tomo 59-A Sgdo, contra la sociedad mercantil INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 16 de noviembre de 1989, bajo el Nº 47, Tomo 160-A Sgdo., admitida por auto dictado el 9 de junio de 2014 y ordenada su tramitación por las disposiciones del procedimiento oral contenidas en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente desde el 23 de mayo de 2014.
EL 1º de agosto de 2016 correspondía la celebración de la audiencia preliminar y al ser anunciado el acto por parte del Alguacil, solo comparecieron las abogadas VALERI RIESCH y GINA DE SOUSA, apoderadas judiciales de la parte demandada, tal como se dejó constancia en acta que levantó este juzgado, por lo cual no se llevó a cabo la audiencia preliminar.
No obstante dicha incomparecencia, corresponde a este juzgado realizar la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo previsto en el artículo 868 eiusdem, en atención a los alegatos expuestos por las partes en el libelo y en la contestación; pues la controversia se traba con los hechos expuestos en el libelo y la contestación y no le es dable al tribunal tomar en consideración hechos nuevos que alegaren las partes fuera de esas oportunidades, pues de conformidad a lo previsto en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la finalidad de la audiencia preliminar es para que “cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”.
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO Y EN LA CONTESTACIÓN:
Las apoderadas judiciales de “INVERSIONES J.A.X.9, C.A.” afirmaron que su representada dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A. un inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en la zona industrial Hacienda El Sitio, La Dolorita, Fila de Mariche, Municipio Sucre del Estado Miranda, dividido internamente en dos grandes espacios denominados Sector A y Sector B, el primero con una superficie aproximada de (858,56 M2), al cual se accede desde el exterior a través del estacionamiento, que se encuentra entre la calle y la fachada Sur y principal del galpón, por medio de un portón corredera construido en herrería, dividido a su vez dicho sector en cinco (5) que son: Área 1, en la que se encuentra el núcleo de dos (2) oficinas conexas, a las que se accede por medio de una escalera e inmediatamente debajo de ella, el Área 2, en la que se encuentra la cocina y el comedor, Área 3, en la que se encuentra el área de producción y se accede a ella por una escalera, el Área 4, en la que se encuentra el depósito, y el Área 5, se encuentra el núcleo de baños para el personal, adosado a la pared divisoria que se desarrolla en sentido Este-Oeste y que separa los sectores A y B del Galpón; y el Sector B, es un sector que a pesar de formar parte integral del galpón desde el punto de vista de construcción, se encuentra independiente del mismo por tener una entrada por la fachada principal y estar separado por una pared de piso a techo del Sector A. Que este Sector B se encuentra a su vez dividido en tres áreas que son: Área 1, en la que se encuentra el área de oficina, Área 2, en la que se encuentra el área de carpintería y en el Área 3, se encuentran los baños del personal; que todo el sector B tiene una superficie aproximada de (863,118 M2) y el galpón en su totalidad tiene un área aproximada de (1.720,62 M2) y cuyo terreno pertenece a su representada por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 26 de diciembre de 1989, bajo el Nº 09, Tomo 35, Protocolo 1º y el galpón por haberlo construido a sus propias expensas, tal como se evidencia de documento protocolizado en la misma Oficina de Registro, el 4 de septiembre de 2008, inscrito bajo el Nº 31, Tomo 24 del Protocolo de Transcripción.
Que la relación arrendaticia inició con la autenticación del contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de mayo de 2001, anotado bajo el Nº 28, Tomo 35, acompañado en copia simple marcada “B”. Que tal como se desprende de la cláusula primera, se estableció que la arrendataria destinaría el inmueble arrendador en forma exclusiva a los fines de comercio y que su duración sería de dos (2) años fijos a partir del 1º de enero del año 2001 al 1º de enero de 2003 y se estableció que para el caso de que alguna de las partes tuviera el deseo de dar por terminado el contrato cualquiera de ellas tenía la obligación de hacer la notificación con por lo menos seis (6) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo, tal como se evidencia de la cláusula cuarta.
Que si bien el contrato inició siendo determinado, con el devenir del tiempo se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción, ya que una vez expirado tuvo la aquiescencia del arrendador de la continuación de la relación y el uso y disfrute de la cosa arrendada.
Que es importante señalar que el 29 de noviembre de 2006, el Juzgado Décimo Quinto de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda con motivo de DESALOJO fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b), expediente 6988/06, que fue declarada sin lugar por cuanto a razón del tribunal el accionante no demostró la existencia del estado de necesidad, de acuerdo a decisión dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta circunscripción judicial el 7 de mayo de 2007.
Que seguidamente el 12 de julio del año 2006 la sociedad mercantil “INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A.” inicio el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta circunscripción judicial, expediente Nº 2006-1005, efectuando depósitos a partir del mes de julio del año 2006, por concepto de canon de arrendamiento, a razón de quinientos cincuenta bolívares mensuales (Bs. 550,00) cuyo monto fue estipulado para el período que iba desde el 1º/1/2002 hasta el 1º/1/2003, tal como se desprende de la cláusula tercera.
Que posteriormente, el veinticinco (25) de marzo del año 2009, su representada presentó ante la Dirección General de Inquilinato del antiguo Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (hoy Ministerio del Poder Popular con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda) solicitud de regulación del canon mensual máximo de arrendamiento para comercio del inmueble constituido por un galpón industrial, y la Dirección de Inquilinato el 8 de julio de 2009 dictó Resolución. Citaron parte de su contenido.
Que a partir de ese momento INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A. quedó obligada a pagar mensualmente a su representada el nuevo monto por concepto de canon de arrendamiento, fijado por la Dirección General de Inquilinato, que es de dieciséis mil quinientos noventa y siete bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 16.597,71).
Que es el caso que el 14 de agosto de 2009 las ciudadanas HELGA MARIANELA MEJÍAS y VALERIE MAYRUT RIESCH MUÑOZ, actuando como apoderadas judiciales de INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A., interpusieron ante el Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, quien tenía para ese momento las funciones de distribuidor, un Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, conjuntamente con medida cautelar de suspensión de los efectos contra la Resolución Nº 013218 del 8 de julio de 2009, el cual correspondió al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. Que dicho tribunal suspendió durante toda la vigencia del juicio los efectos del acto administrativo y le ordenó a INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A. constituir caución o garantía suficiente, a satisfacción del tribunal, hasta por la cantidad de (Bs. 597.517,56), para garantizar a INVERSIONES J.A.X.9, C.A. el resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiera llegar a sufrir, en el supuesto de que no prosperase la pretensión principal ejercida, ordenando igualmente que fuese notificada dicha decisión por haber salido fuera de lapso.
Que una vez notificada INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A., comenzó a transcurrir el plazo de los 30 días de despacho que tenía la accionante para consignar la fianza, pero vencido éste el 31 de marzo de 2011, se procedió a solicitar al tribunal de la causa que dejara sin efecto la medida cautelar y el 9 de mayo de 2011 el mencionado juzgado declaró el decaimiento de la medida cautelar de suspensión de efectos acordada, actuaciones que acompaña marcadas “D”. En consecuencia, la arrendataria estaba en la obligación de pagar el canon de arrendamiento fijado en la Regulación.
Que la arrendataria continuó depositando el canon de arrendamiento a razón de Bs. 550,00) hasta el mes de febrero de 2012, sin consignar el monto establecido en la regulación y ninguna otra a partir de esa fecha, tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones llevado por el tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones, expedida el 6 de febrero de 2012, que acompaña marcada “E”.
Que si bien es cierto que temporalmente estuvo cerrado el tribunal de consignaciones arrendaticias, también lo es que en agosto 2013 fue reactivado dicho procedimiento a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante la cual los arrendatarios debían seguir realizando sus consignaciones, actualizando los expedientes ante dicha Unidad.
Que tal como se evidencia de la copia certificada expedida por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, que acompaña marcada “F”, la arrendataria no reactivó en la oportunidad correspondiente el expediente de consignaciones arrendaticias, sino hasta el 16 de abril de 2014, que solicita la continuidad del procedimiento depositando lo correspondiente al período comprendido desde abril 2012 a marzo 2014, evidenciándose así el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, en primer lugar porque las sumas consignadas no representan el monto del canon de arrendamiento mensual establecido por el organismo competente y en segundo lugar porque las consignaciones efectuadas el 16 de abril de 2014 son extemporáneas y en consecuencia está incursa en la causal de desalojo por incumplir su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento.
Que en consecuencia, la arrendataria INVERSIONES ALESSANDRO SEVILLA C.A., hasta la presente fecha no ha cumplido con su obligación principal, como es la del pago de los cánones de arrendamiento en la forma contractualmente establecida, incurriendo por lo tanto en mora por dejar de pagar los cánones de arrendamiento en la siguiente forma:
1) Los meses de julio a noviembre de 2009, que fueron oportunamente consignados, pero no pagados en su totalidad, ya que la arrendataria consignó la suma de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550,00) cuando estaba obligada a pagar DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.597,17), monto regulado, adeudando a la arrendadora la suma de DIECISEIS MIL CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CONS ETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.047,71), por cada uno de dichos meses.
2) Los meses de diciembre de 2009 a abril de 2011, fueron consignados oportunamente por la arrendataria, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550,00), los cuales no objetan por haber sido acordada la medida cautelar de suspensión de los efectos del acto administrativo de regulación por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
3) Desde el mes de mayo de 2011, fecha en que fue decretado el decaimiento de la suspensión de efectos, la arrendataria estaba obligada a pagar el monto establecido por el ente regulador y continuó consignando la suma de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550,00) hasta el mes de febrero de 2012; por lo que desde junio 2011 hasta febrero 2012 dejó de consignar la totalidad del canon de arrendamiento establecido, por lo que adeuda la diferencia de DIECISEIS MIL CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.047,71), por cada uno de esos meses.
4) Y finalmente dejó de pagar los meses de marzo a diciembre 2012, enero a diciembre 2013 y enero a marzo 2014, a razón de DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.597,17) mensuales, los cuales fueron consignados extemporáneamente en fecha 16 de abril de 2014, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES MENSUALES (Bs. 550,00), por lo que dichas consignaciones además de ser extemporáneas, no se corresponden al monto establecido en la Resolución Nº 013218, del 8 de julio de 2009, por lo que adeuda la diferencia de DIECISEIS MIL CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.047,71), por cada uno de estos meses.
Lo que totaliza la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 481.981,13), como monto adeudado por concepto de cánones de arrendamiento.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil; artículos 33 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en base a las razones expuestas, demandan por DESALOJO a la sociedad mercantil INVERSIONES ALESSANDRO SEVILLA C.A, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en los siguientes particulares:
PRIMERO: En entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, completamente desocupado de personas y cosas, por cuanto la arrendataria incumplió su obligación contractual y leal de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses ya referidos y en la forma igualmente señalada.
SEGUNDA: Que en forma subsidiaria, de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con la parte in fine del artículo 1.264 eiusdem, en pagar a su representada los daños y perjuicios derivados de la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados y que corresponden a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero y febrero de 2012 por diferencia entre lo consignado y lo establecido en la Resolución y haber dejado de pagar los meses de marzo, abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero, febrero, marzo abril, mayo, junio, julio agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero y marzo de 2014, por cuanto la arrendataria se encuentra ocupando indebidamente el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, los cuales en conjunto ascienden a la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 481.918,13).
TERCERO: De conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con la parte in fine del artículo 1.264 eiusdem, en pagar a su representada por concepto los daños y perjuicios, la cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total y absoluta entrega material del inmueble, calculados a razón de DIECISÉIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 16.597,71) mensuales.
Por su parte, al contestar la demanda, las apoderadas judiciales de la demandada manifestaron que rechazaban, negaban y contradecían tanto en los hecho como en el pretendido derecho todos y cada uno de los argumentos y alegatos expuestos por la parte actora en su confuso, contradictorio y temerario libelo de demanda.
No obstante dicha negativa, seguidamente manifestaron que ciertamente la Dirección General de Inquilinato, en fecha 08 de julio del año 2009, dictó una Resolución Administrativa Nº 013218, en la cual fijó como canon de arrendamiento máximo la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 16.597,17), para el inmueble objeto de la presente acción; que contra dicho acto administrativo su representada presentó un recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con medida cautelar de suspensión de los efectos, ante los Tribunales Superiores de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, que correspondió al tribunal Primero de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, conocer sobre el recurso, el cual una vez admitido, en fecha 30 de noviembre del año 2009, dictó sentencia interlocutoria en la cual acuerda la medida cautelar de suspensión condicional de los efectos del referido acto administrativo, en consecuencia su representada continuó cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, es decir, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs 550,00).
Que sobre el decaimiento de la medida cautelar su representada nunca fue notificada, decisión que fue dictada dos (2) años después de haber sido acordada la medida, por lo que su representada no tenía conocimiento de dicha decisión.
Que es importante señalar que el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad fue declarado con lugar el 31 de marzo de 2015 y ordenó que se anulara el acto administrativo contenido en dicha Resolución administrativa y se restableciera la situación jurídica infringida a la parte actora por el acto declarado nulo, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble, para lo cual ordena una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Que la parte actora solicita el pago de un canon de arrendamiento que nunca fue exigible por cuanto dicha resolución administrativa no se encontraba firme y peor aun, que fundamenta su demanda en una Resolución Administrativa que fue declarada nula por el Juzgado Superior Primero en lo Contencioso Administrativo de la Region Capital.
Que en cuanto al señalamiento de que no fue reactivado oportunamente el expediente de consignaciones arrendaticias, es totalmente falso, por cuanto su representada ha cumplido de manera cabal con el pago de los cánones de arrendamiento, tal y como consta de los depósitos bancarios y los recibos de consignación que anexa.
Que para la fecha de presentación de la demanda su representada se encontraba totalmente solvente, que no existe incumplimiento alguno del contrato de arrendamiento celebrado entre la actora y su representada.
Finalmente solicitaron que fuese declarada sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas.
Para establecer los hechos controvertidos, este juzgado observa que las apoderadas judiciales de la parte demandada empezaron la contestación rechazando y contradiciendo “tanto en los hechos como en el pretendido derecho todos y cada uno de los argumentos y alegatos expuestos por la actora”…, pero de su subsiguiente exposición claramente se evidencia que reconocieron la relación arrendaticia alegada en el libelo que señalaron contradecir y negar totalmente y finalmente expresaron que su representada estaba totalmente solvente a la fecha de interposición de la demanda.
No obstante que dicha forma de contestación es contradictoria, este juzgado considera que en aras de garantizar a la propia parte su derecho a la defensa, debe tener por admitida la relación arrendaticia alegada y solo queda trabada la controversia en los siguientes términos: La parte actora demandó el desalojo por incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento en la forma señalada, antes referida; mientras que la parte demandada se excepcionó alegando que no es cierto dicho incumplimiento, pues estaba totalmente solvente en el pago a la fecha de interposición de la demanda. Por cuanto la parte demandada alegó un hecho nuevo, como es el pago debido y oportuno del canon de arrendamiento, tiene la carga de probar sus afirmaciones, de acuerdo a los hechos expuestos en el escrito de contestación; lo cual no obsta para que la parte actora demuestre cualquier otro hecho de los afirmados en el libelo y que la parte demandada lo hubiese negado expresamente, todos relacionados con la relación arrendaticia y especialmente con el monto que correspondería pagar a la arrendataria, pues se constituyó en un hecho controvertido.
De conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se declara abierto el lapso probatorio, por cinco días de despacho para que las partes puedan promover pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad a los hechos alegados en el libelo y en la contestación, antes expuestos. El lapso probatorio comenzará a computarse una vez que venza el lapso de tres (3) días de despacho en los que el tribunal debía fijar los hechos, por el principio de preclusión de los lapsos procesales y de los cuales hoy es el último día de los tres (3) indicados. Es decir, que al día de despacho siguiente al de hoy, comenzará a transcurrir el lapso probatorio.
Este juzgado deja constancia que la presente decisión es dictada dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, por lo que no es necesaria su notificación a las partes, para que la causa continúe en el lapso probatorio.
La Juez Titular,



ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
La Secretaria Titular,



VIOLETA RICO CHAYEB.

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-000789.