TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ocho de agosto de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO: AP31-V-2014-001433
PARTE ACTORA: SARA ELENA ECHEVERRIA DE GONZALEZ Y PEDRO GONZALEZ DIEZ, cónyuges, de este domicilio peruana la primera y venezolano el segundo, titulares de la cédula de identidad E-844.839 y 6.196.503 respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA DEL C. CERVANTES JOLO, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.223.-

PARTE DEMANDADA: ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA BOLÍVAR Y PALACIOS, persona jurídica registrada ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del ante Distrito Federal hoy distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, el 12 de enero de 1996 quedando inscrito bajo el Nro. 4, tomo 6 Protocolo Primero inscrita en el RIF J-30912601-6 en la persona de su representante IRIS DEL CARMEN GRIMAN GOITE venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.919.363 en su condición de Presidenta.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:.ALEJANDRO PACHECO RAMOS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 100.618
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
NARRATIVA

El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la abogada MARIA DEL CONSUELO CERVANTES JOLÓ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos SARA ELENA ECHEVERRIA DE GONZALEZ y PEDRO GONZALEZ DIEZ, en contra la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA BOLIVAR Y PALACIOS, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.
Mediante auto de fecha 17 de octubre de 2014, este Tribunal instó a la parte actora adecuar la demanda con los causales establecidos en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los fines de pronunciarse en cuanto a la admisibilidad de demanda presentada.
Mediante auto de fecha 23 de octubre de 2014, se admitió la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con artículo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó emplazar ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA BOLIVAR Y PALACIOS, en la persona de su Presidente ciudadana IRIS DEL CARMEN GRIMAN GOITE, por lo que en fecha 04/11/2014 se libró la respectiva compulsa.
En fecha 14 de noviembre de 2014, el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó recibo sin firmar a nombre de la ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA BOLIVAR Y PALACIOS, por cuanto le fue imposible realizar la respectiva citación.
Mediante auto de fecha 20 de noviembre de 2014, se libró cartel de citación a la parte demandada, a los fines de ser publicado en los diarios Últimas Noticias y El Nacional, en virtud de la solicitud realizada en fecha 18/11/2014, por la representación judicial de la parte actora, quien consignó los mismo en fecha 16/12/2014 debidamente publicados, por lo que el secretario de este Juzgado en fecha 18/12/2014, dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de febrero de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, quien en nombre de su representado se dio por notificado en la causa.
En fecha 05 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA (f. 109 al 114) y sus anexos (f. 115 al 123).
En fecha 10 de febrero de 2015, la apoderada judicial de la parte actora, consignó ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS (f. 125 al 130).
En fecha 12 de febrero de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS (f. 132).
Mediante auto dictado en fecha 12 de febrero de 2015, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora y demandada. En relación a la prueba promovida en los capítulos Quinto, Séptimo y Octavo, referidas a la exhibición de documentos, experticia e Inspección Judicial, respectivamente, el Tribunal negó las admisión de la prueba promovida en el capitulo Quinto en virtud que no llena los extremos exigidos en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, negó las pruebas promovidas en el Capitulo 7mo y 8vo, toda vez que dichas pruebas resultan impertinente. (f.133 y 134).
En fecha 19 de febrero de 2015, la apoderada judicial de la parte actora, apelo de la inadmisibilidad de las pruebas, contenidas en los capítulos V, VII y VIII (f. 136), la cual fue oída en fecha 23 de febrero de 2015, en el solo efecto devolutivo. Igualmente, se fijó la oportunidad para la audiencia conciliatoria solicitada por la parte demandada en su escrito de contestación; siendo remitidas las copias de la apelación a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26/02/2015. (f.145).
Mediante acta levantada en fecha 02 de marzo de 2015, se dejó constancia que tenga lugar la audiencia de mediación todo ello de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, de dejó constancia que las partes acordaron suspender la causa por 30 días de despacho, a partir de día 03/03/2015 inclusive. (f. 147 y 148).
En fecha 04 de marzo de 2015, el ciudadano CESAR MARTINEZ, alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó oficio nro. 6406-2015, librado al Gerente General del Banco Provincial. Banco Universal, debidamente firmado y con sello húmedo, del cual en fecha 19/03/2015, se recibió acuse de recibo dando respuesta a lo solicitado.
Mediante auto de fecha 28 de abril de 2015, este Juzgado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir la oportunidad para dictar Sentencia, dentro de los próximos cinco (05) días de despacho siguientes al de ese día. (f. 192).
En fecha 06 de mayo de 2015, la apoderada judicial de la parte actora, consignó copia certificada de la propuesta realizada al apoderado judicial de la parte demandada, sobre la posible transacción que podría realizarse en el proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, que tienen en contra de la Institución, realizada ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 2015. (f.195 al 198).
En fecha 06 de mayo de 2015, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se abstuviese de dictar sentencia, por cuanto aun no se han recibido las resultas de la apelación en un solo efecto devolutivo. (f.200).
Mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2015, este Tribunal ordenó agregar al presente expediente, las resultas de la apelación en un solo efector devolutivo, emanadas del JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, las cuales cursan a los folios (203 al 281).
Mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2015, este Tribunal en acatamiento a la decisión dictada en fecha 28/07/2015, admitió las pruebas presentadas por la abogada MARIA DEL C. CERVANTES JOLO, inscritas en el I.P.S.A bajo el N° 28.223, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. Se ordenó librar boleta de Intimación a la parte demandada, para que compareciera por ante el Tribunal al tercer (3°) día de Despacho a su intimación, y que la misma conste en autos, a las 10:00 a.m., a fin que exhibiera los depósitos bancarios relativos a la cuenta corriente Nº 0108-0021-0100193196, del Banco Provincial, cuyo titular es el ciudadano PEDRO GONZALEZ DIEZ. (f.282 y 283), quien quedó debidamente notificado, según consta de la diligencia presentada por el alguacil adscrito al Juzgado en fecha 16/10/2015.
Mediante acta levantada en fecha 14 de octubre de 2015, se dejó constancia que tenga lugar la Inspección Judicial acordada mediante auto de fecha 30/09/2015. (f. 284 y 285).
Mediante acta levantada en fecha 21 de octubre de 2015, se dejó constancia que tuvo lugar el acto de exhibición de documentos. (288 al 290).
Mediante auto de fecha 26 de octubre de 2015, este Tribunal de conformidad con lo solicitado mediante diligencia presentada por la apoderada judicial de la parte actora en fecha 21/10/2015, procedió a negar evacuación de prueba de exhibición de documentos y se negó auto para mejor proveer por cuanto dicho asunto se encuentra en fase de dictar sentencia. (f.293 y 294).
II
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Original del instrumento poder, otorgado por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de junio de 2014, bajo el nro. 50, Tomo 468, de los libros de autenticaciones respectivos. (f. 13 al 16).
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador y Distrito Federal, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, el día 25 de julio de 1972, anotado bajo el nro. 11, folio 99, tomo 12, protocolo primero. (f.17 al 21).
• Copia Certificada del último contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de septiembre de 2011, anotado bajo el nro. 41, tomo 284 de los libros de autenticaciones de esa Notaría. (f.22 al 28).
• Original de los Estados de Cuenta Bancarios debidamente certificados por la Institución Bancaria BBVA Provincial. (f. 29 al 37).
• Comunicaciones por correo electrónico remitidas a la ciudadana IRIS GRIMAN, presidente del Instituto Educativo. (f. 38 al 51).
• Copia certificada de la notificación realizada al arrendatario, realizada ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta de fecha 16 de mayo de 2014. (f.52 al 57).

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Copia simple del instrumento poder, otorgado por la Notaría Pública Segunda de Caracas del Municipio Libertador en fecha 21 de octubre de 2014, bajo el nro. 36, Tomo 102, de los libros de autenticaciones respectivos. (f. 104 al 107).
• Original del contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA – VENTA, de fecha 27 de septiembre de 2011, existente entre los ciudadanos SARA ELENA ECHEVERRIA DE GONZALEZ y PEDRO GONZALEZ DIEZ y ASOCIACIÓN CIVIL UNIDAD EDUCATIVA BOLIVAR Y PALACIOS, realizada ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el nro. 40, tomo 284 de los libros de autenticaciones de esa Notaría. (f.115 al 123).

III

FALTA DE CUALIDAD DE INTERES
DE LOS ACCIONANTES

Alega al respecto la parte demandada la falta de cualidad e interés de los accionantes, y en tal sentido señalan que si bien es cierto que aducen ser los propietarios arrendadores del inmueble sub litis ello caduco en virtud de que la inicial relación de arrendamiento existente entre las partes se extinguió por novación a tenor del artículo 1.314 ordinal 1 del Código Civil por cuanto en virtud del contrato de opción del Compra celebrado sobre el susodicho inmueble suscrito en fecha 27 de septiembre de 2011, por los accionantes y la parte demandada a que se contrae el documento otorgado ante la Notaría Pública XVI cuya copia certificada se consignó al efecto, la relación locativa preexistente fue sustituida y en consecuencia extinguida por mutuo acuerdo.
Que el referido contrato de compra venta se pactó la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por error esencial se demandó en la presente causa, es decir un inmueble constituido por la casa quinta distinguida como Ludí Numero 2 y que las partes estipularon que el precio era de Cinco Millones de Bolívares Fuertes (BS.5.000.000,00), que su representada conforme a la cláusula tercera de dicho contrato de compra venta entrego la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000.00) de Inicial imputados en calidad de arras también imputada al precio de venta y en la cláusula séptima del contrato de marras celebrado en fecha 27 de noviembre de 2011, otorgado ante la Notaria Pública XVI, cuya copia certificada marcada con la letra A y la relación locativa preexistente que fue sustituida por un nueva relación contractual.-
Este Tribunal para decidir la presente demanda señala:
Esta Sentenciadora aprecia que la parte demandada a los fines de fundamentar dicha defensa resume –esencialmente- en un solo argumento que la relación de arrendamiento existente entre las partes se extinguió por novación a tenor del artículo 1.314 ordinal 1 del Código Civil por cuanto en virtud del contrato de opción del Compra celebrado sobre en el inmueble suscrito en fecha 27 de septiembre de 2011, por los accionantes y la parte demandada
A tal efecto, quien suscribe se permite ilustrar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es condición para que pueda proferirse sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica, y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro. Y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.
En el caso de marras se observa que la parte actora produjo junto con el libelo de la demanda y como uno de los instrumentos fundamentales de la misma, el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Decima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de septiembre de 2011, anotado bajo el número 40, tomo 284, celebrado entre los ciudadanos Sara Elena Echeverría González y Pedro González Diez y la Asociación Civil Unidad Educativa Bolívar y Palacios. Dicho documento, al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
Conforme a lo anteriormente expuesto, este Tribunal observa que en el presente caso se esta ventilando una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, y al verificarse que dicho vinculo contractual continua vigente toda vez que no lo dejaron sin efecto en el Contrato de Opción de Compra, por lo tanto no es procedente en derecho -como erradamente así lo hizo valer la parte accionada- interponer como defensa de fondo la falta de cualidad activa para incoar la presente acción, ya que los ciudadanos Sara Elena Echeverría de González y Pedro González Diez son titulares de un interés jurídico propio, que le deviene del contrato de arrendamiento, en tal sentido es concluyente para quien aquí decide declarar que los demandantes tiene perfectamente la cualidad y legitimidad para intentar la presente acción como efectivamente así lo hace valer, sobre cuya procedencia o no sólo se resolverá en el fondo de la controversia, y por lo cual resulta improcedente la defensa opuesta por la parte demandada en la presente causa. Así se declara.-
III
MOTIVACION PARA DECIDIR
La parte actora demanda el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del termino y al respecto señala que sus representados por propietarios de un Inmueble identificado como Quinta Ludí Nro. 2 identificado como E-G-19 situado en la antigua parroquia San José, hoy parroquia San Bernardino, Sección Anauco, Manzana E G, avenida Mariscal Sucre, según consta de Documento Protocolizado ante la oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del Distrito Federal, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, el día 25 de julio de 1972 anotado bajo el Nro 11 folio 99 Tomo 12 Protocolo Primero.
Que en el año 1996 sus representadas iniciaron una relación arrendaticia con la Asociación Civil Unidad Educativa Bolívar y Palacios, la cual desde el inicio fue a tiempo determinado o fijo suscribiendo las partes contratos de Arrendamiento prorrogables ante la Notaría Pública correspondiente y finalizando el 27 de Septiembre de 2014.-
Que el ultimo de los contrato se suscribió en el año 2011 con prorrogas automáticas por acuerdo común entre las partes, siendo las última el día 27 de septiembre de 2013 se mantuvieron los mismos términos del contrato, a excepción del canon de arrendamiento que a partir de 27-09-2013 comenzó a ser la cantidad de Bs.17.500,00 mensuales, que la arrendataria ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda del contrato de arrendamiento hasta el último momento que duro la relación de arrendamiento, ya que depositó los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente de los arrendadores propietarios fuera de la fecha prevista en el contrato de arrendamiento, como es los cinco (5) primeros días de cada mes.-
Otro de los incumplimiento del arrendatario es la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, donde se estableció que las obligatoriedad por parte del arrendatario de cancelar los gastos de servicio público correspondiente, cuya constancia de pago nunca ha presentado al arrendador, así como el pago de los impuestos municipales nacionales o estadales que deban cancelarse al estado, esta obligación que no ha cumplido pues hasta la presente fecha el impuesto municipal de derecho de frente no se ha cancelado aun pidiéndosele en varias oportunidades mediante correo electrónico, donde se le manifestaba el perjuicio que la propietario le originaba dicha situación.
Que en fecha 16 de mayo de 2014, la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta procedió a notificar a la arrendataria representada por la ciudadana Iris del Carmen Griman Goite la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento conforme lo establecía la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que en fecha 27 de septiembre de 2014 debió ser entregado el inmueble, que hasta la presente fecha aun no ha ocurrido, esta decisión esta enmarcada en los términos del contrato de arrendamiento, específicamente lo dispuesto en la cláusula cuarta que establece el derecho del arrendador de solicitar el cumplimiento del contrato y/o desalojo en caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones legales.
Que debe observarse ciudadano Juez que el contrato establecido en la cláusula tercera que la notificación del arrendataria de la no prorroga del contrato de arrendamiento se debía realizar con por lo menos treinta (30) días de anticipación. Esta voluntad de no prorrogar por las circunstancias expresadas en el documento, en atención al carácter educativo se realizó con cinco (5) meses de anticipación para que éste tomara las previsiones pertinente al caso, pero el arrendatario obrando de mala fe oculto esta información e incluso recibió el dinero correspondiente de las inscripciones de los alumnos para el año escolar septiembre de 2014 a julio 2015.-
Que la arrendataria debe pagar quinientos bolívares (Bs.500, 00) diarios por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento mensuales, estipulado en la cláusula décima quinta del contrato y que han sido probados en los estados de cuenta bancario donde el arrendatario realizaba los depósitos por pago de los cánones de arrendamiento.-
Alega el apoderada judicial de la parte actora que la arrendataria no entregaba las constancias de las oportunidades de pago de los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente del Banco Provincial a nombre de Pedro González Diez tal como lo expresa la cláusula segunda del contrato
Que solicita el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato, que establece que si al términos del contrato el arrendatario no cumpliere con su obligación de entregar el inmueble arrendado, pagara por concepto de cláusula penal la cantidad de trescientos bolívares diarios hasta la entrega definitiva del inmueble obligación que se deriva a partir del día 28 de septiembre de 2014.-
Que al haber finalizado el contrato de arrendamiento, y el arrendatario ocupar el inmueble sin el consentimiento del arrendador propietario del inmueble por el incumplimiento del contrato, le ocasiona al propietario daños patrimoniales al ver desmejorado su ingreso por el tiempo que dure esta ocupación arbitraria.
Que en virtud de lo antes señalado demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento por finalización del término y otras cláusulas contractuales y daños y perjuicios a la Asociación Civil Unidad Educativa Bolívar y Palacios representada por su Presidente la Ciudadana Iris del Carmen Griman Goite.
Por su parte la demandada debidamente representada por su apoderado judicial, al momento de contestar la demanda señala entre otras cosas que contradice totalmente la demanda propuesta tanto en los hechos como en el derecho por ser los primeros inveraces y carentes de pertinencias jurídica en el presente caso, que es falso que los ciudadanos Sara Elena Echeverría de González y Pedro González Diez sean actuales propietarios del inmueble identificados como quinta Ludi Nro2 identificado como E-G-19 situado en la antigua parroquia San José hoy Parroquia San Bernardino Sección Arauco, Manzana E-G Avenida Mariscal Sucre, Municipio Libertador, que es falso que su representada haya incumplido los términos del contrato de arrendamiento vencido en fecha 27 de septiembre de 2014, que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento alguno derivado del contrato de arrendamiento, que es falso que su representada ha quedado obligada a entregar el inmueble arrendado para la fecha del 27 de septiembre de 2014, que su representada este obligada a pagar los servicios públicos así como los impuestos municipales nacionales o estadales, que es falso que su representada deba pagar la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,00) diario por supuesto atraso en el pago del canon de arrendamiento diario por el supuesto atraso en el pago del canon de arrendamiento.
Que es falso que su representada deba pagar por concepto de cláusula penal trescientos bolívares (Bs.300,00)diarios hasta la entrega definitiva del inmueble.
Impugna la solicitud de indemnización por supuesto daños patrimoniales por la supuesta ocupación arbitraria.

Que este Tribunal para decidir trae a colación lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que se estableció lo siguiente:
“ El presente contrato tendrá una duración de un (01)año prorrogable automáticamente, contado a partir de la fecha de autenticación del mismo, a menos que alguna de las partes manifieste a la otra por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación de vencer el plazo indicado, se deseo de darlo por terminado.”
Este tribunal para decidir aprecia en primer lugar que en el contrato de arrendamiento se estableció que la duración seria de un (1) año con prorrogas automáticas de un año, que la no renovación del contrato se debía notificar con 30 días de antelación al vencimiento convencional, es decir 27 de agosto cada año, que en el presente caso los arrendadores notificaron a la arrendataria en fecha 16 de mayo de 2014, la no renovación del contrato tal y como consta de acta levantada al efecto por la notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, donde deja constancia que la comunicación fue recibida por la ciudadana Iris Del Carmen Goita, C.I 6919.363 quien se negó a firmar, quien funge como representante de la Asociación Civil de a Unidad Educativa Bolívar y Palacios, y que este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, continuando con el análisis del caso se evidencia que los ciudadanos Elena Echeverría González y Pedro González Diez suscriben con la Asociación Civil Unidad Educativa Bolívar y Palacios representada por la ciudadana Iris del Carmen Griman Goite, un contrato Opción de Compra Venta debidamente autenticada en fecha 27 de Septiembre de 2011, inscrita bajo el nro. 40 Tomo 284 por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, se evidencia que en ninguna parte de dicho contrato de opción de compra venta se extinguió el contrato de arrendamiento y en consecuencia de ello la obligación del arrendatario de cumplir con el contrato de arrendamiento, entonces al verificarse dicha situación la relación contractual continuo vigente pese a la existencia del contrato de opción de compra venta, razón por la cual se debe concluir que en el presente caso la relación de arrendamiento subsistió con el contrato de opción de compra venta.
Así las cosas, si en el presente caso quedó establecido que el contrato de opción de compra venta no extinguió la relación arrendaticia existente entre las partes, ahora bien siendo esto así se debe concluir que la arrendataria estaba obligada a cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento de fecha 27-09-2011.Y Así se decide.-
Continuando con el análisis del caso, se aprecia que la parte demandante alega que la parte demandada incumplió el lapso de entregar el inmueble luego de vencida la prorroga contractual, ya que ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda del contrato de arrendamiento hasta el último momento que duro la relación de arrendamiento, ya que depositó los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente de los arrendadores propietarios fuera de la fecha prevista en el contrato de arrendamiento, como es los cinco (5) primeros días de cada mes.-
Otro de los incumplimiento del arrendatario es la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, donde se estableció que las obligatoriedad por parte del arrendatario de cancelar los gastos de servicio público correspondiente, cuya constancia de pago nunca ha presentado al arrendador, así como el pago de los impuestos municipales nacionales o estadales que deban cancelarse al estado, esta obligación que no ha cumplido pues hasta la presente fecha el impuesto municipal de derecho de frente no se ha cancelado.
Con relación al incumplimiento de la entrega del inmueble por no tener derecho a la prorroga legal en virtud del incumplimiento alegado, se evidencia que la duración del contrato era de un (01)año prorrogable automáticamente, contado a partir de la fecha de autenticación del mismo, es decir 27 de septiembre de 2011, que la parte actora alega que dicha relación inició en el año 1996, es decir que le corresponde tres (3) años de prorroga legal de conformidad con el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, que la notificación de la no prorroga se debía efectuar con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo indicado, es decir 27 de agosto de 2014, que se evidencia que en el presente caso la parte actora notificó a la demandada en fecha 16 de mayo de 2014, es decir con antelación a lapso establecido de treinta (30) días, que en el presente caso la parte actora alega que la demandada perdió el derecho de gozar de la prorroga legal, que en tal sentido se aprecia que la actora alega que la parte demandada incumplió en forma reiteradas y consecutivamente las cláusulas del contrato de arrendamiento hasta el último momento que duro la relación arrendaticia, en tal sentido se estableció la obligatoriedad por parte del arrendatario de cumplir con el pago del canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, que el mes de enero de 2014 fue cancelado el 23 de enero de 2014, que el mes de febrero de 2014 fue cancelado el 25 de abril de 2014, que el mes de marzo de 2014 fue cancelado el mes de abril de 2014, que el canon de arrendamiento del mes de abril de 2014 fue cancelado el día 25 de abril de 2014; que el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2014 fue cancelado en fecha 05 de junio de 2014, que el canon de arrendamiento del mes de junio de 2014 fue cancelado el 18 de junio de 2014.
Para demostrar dicho alegato promueve Estados de Cuenta del Banco provincial de la cuenta Nro. 0108-0021-81-0100193196 a nombre de PEDRO GONZÁLEZ DIEZ marcado con la letra “D”, así como prueba de exhibición de documento por medio del cual solicita que la ciudadana Iris Carmen Griman Goite quien actúa en su carácter de Presidente de la Asociación Civil Unidad Educativa Bolívar y Palacios parte demandada en la causa, exhiba los depósitos bancarios relativos a la cuenta corriente nro. 0108-0021-0100193196 del Banco Provincial cuyo titular es el ciudadano PEDRO GONZALEZ GOITE exhibe comprobante de Comprobante de Transacción Nro. 385219 de Cajero Automático de fecha 3 de Octubre de 2013 por la cantidad de Bs. 17.500,00, en cheque Nro. 88814598 del Banco Mercantil de la cuenta perteneciente a la parte demandada, correspondiente al canon del mes de Octubre de 2013. 2) Comprobante de Transacción Nro. 889178 de Cajero Automático de fecha 5 de Noviembre de 2013 por la cantidad de Bs. 17.500,00, en cheque Nro. 22821377 del Banco Mercantil de la cuenta perteneciente a la parte demandada, correspondiente al canon del mes de Noviembre de 2013. 3) Comprobante de Transacción Nro. 432895 de Cajero Automático de fecha 3 de Diciembre de 2013 por la cantidad de Bs. 17.500,00, en cheque Nro. 78835593 del Banco Mercantil de la cuenta perteneciente a la parte demandada, correspondiente al canon del mes de Diciembre de 2013. 4) Comprobante de Transacción Nro. 167183 de Cajero Automático de fecha 23 de Enero de 2014 por la cantidad de Bs. 17.500,00, en cheque Nro. 86835616 del Banco Mercantil de la cuenta perteneciente a la parte demandada, correspondiente al canon del mes de Enero de 2014. 5) Depósito en efectivo Nro. 5663 de fecha 25 de abril de 2014, por la cantidad de Bs. 52.500,00, correspondiente a los cánones del mes Febrero, Marzo y Abril del año 2014. 6) Comprobante de Transacción Nro. 740111 de Cajero Automático de fecha 5 de Junio de 2014 por la cantidad de Bs. 17.500,00, en dos cheques Nros. 71847913 y 80777607 del Banco Mercantil de la cuenta perteneciente a la parte demandada, correspondiente al canon del mes de Mayo de 2014. 7) Depósito Nro. 5698 en cheque Nro. 018847997 de fecha 17 de Junio de 2014, por la cantidad de Bs. 17.500,00, correspondiente al canon del mes de Junio del año 2014. 8) Depósito Nro. 5719 en cheque Nro. 044848065 de fecha 3 de Julio de 2014, por la cantidad de Bs. 17.500,00, correspondiente al canon del mes de Julio del año 2014. 9) Comprobante de Transacción Nro. 337306 de Cajero Automático de fecha 6 de Agosto de 2014 por la cantidad de Bs. 17.500,00, en cheque Nro. 29799341 del Banco Mercantil de la cuenta perteneciente a la parte demandada, correspondiente al canon del mes de Agosto de 2014. 10) Depósito Nro. 5796 en cheque Nro. 099861151 de fecha 5 de Septiembre de 2014, por la cantidad de Bs. 17.500,00, correspondiente al canon del mes de Septiembre del año 2014, que este Tribunal otorga pleno valor probatoria y se tienen como cierto los datos afirmados por la parte actora acerca del contenido de los estados de cuenta marcado con la letra “D”, de los referidos depósitos se desprende que la parte demandada deposito los cánones de arrendamiento en una oportunidad distinta a la acordada en el contrato de arrendamiento es decir los primeros 5 días de cada mes tal y como se evidencia del canon de arrendamiento del mes de enero, febrero, marzo y abril de 2014 así como el mes de junio y agosto del año 2014, evidenciándose con esta situación que hubo incumplimiento por parte de la demandada de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Y así se decide.-
Continuando con el análisis y juzgamiento se evidencia que la parte actora señala que el arrendatario incumplió con la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, y al respecto señaló la obligatoriedad por parte del arrendatario de cancelar los gastos de servicio público correspondiente, cuya constancia de pago nunca ha presentado al arrendador, así como el pago de los impuestos municipales nacionales o estadales que deban cancelarse al estado, esta obligación que no ha cumplido pues hasta la presente fecha el impuesto municipal de derecho de frente no se ha cancelado, que la parte demandada al momento de contestar la demanda señaló que es falso que su representada este obligada al pago de los servicios públicos así como los impuestos municipales nacionales o estadales que deban cancelarse al estado derivados del inmueble objeto del contrato de arrendamiento
Este Tribunal para decidir sobre este punto aprecia que la cláusula octava del contrato de arrendamiento que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio señala:
“OCTAVA: Mientras dure la vigencia del presente contrato todos los gastos que se generen por el concepto de tributos nacionales estadales o municipales relacionado con el inmueble aquí descrito e incluso toda clase de pago o tributo que producto de su actividad se cause y todo pago derivado del suministro de los servicios de agua, aseo, electricidad teléfono, conexión a Internet, televisión por cable o satelital, gas domestico, etc. Y cualquier otro servicio que el inmueble requiera será a cargo y cuenta exclusiva de la Arrendataria.”
Este tribunal aprecia que en el presente caso la parte demandada no trae a los autos prueba alguna de haber cumplido con dichos gastos generados por tales conceptos de tributos nacionales y estadales así como el pago de tributos y servicios públicos motivo por el cual es forzoso para esta sentenciadora declarar procedente el incumpliendo alegado y así se decide.-
Ahora bien establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario señala que:
“Si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la Prorroga legal.”
Al respecto señala el autor José Luís Valera en su libro Análisis de la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios lo siguiente:
“Ahora bien, el hecho de que el arrendatario no esté solvente en la forma indicada, implica, a nuestro parecer, que no ha operado la prorroga legal, que el arrendatario debe desocupar el inmueble al vencimiento del término sin derecho al beneficio de la prórroga legal ; en consecuencia puede el arrendador en este caso demandar a su arrendatario por cumplimiento del contrato al vencimiento del termino, pues no esta en curso la prorroga legal en la forma que lo exige el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios”
En virtud de lo anterior se evidencia que el arrendatario incumplió antes del vencimiento de la prorroga contractual las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento, motivo por el cual se debe establecer que en el presente caso no operó la prorroga legal es decir que el arrendatario no tiene derecho a tal beneficio por estar incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, motivo por el cual se declara procedente en derecho la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, debiendo establecerse que en el presente caso el contrato venció el 14 de Septiembre de 2014 fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble libre de bienes y personas. Y Así se decide
Asimismo se evidencia que la parte actora reclama el pago de Cien Mil Quinientos Bolívares (Bs.100.500) por concepto de retraso en el pago de los cánones de arrendamiento durante el año 2014, y la indemnización equivalente a tres Mil cuatrocientos noventa y cuatro, con cuarenta y tres (BS.3.494, 43) diario este tribunal niega dichos pedimentos porque no esta sustentado en cláusula contractual ni legal alguna es por ello que se declara improcedente en derecho. Y Así se decide.-
En cuanto la indexación solicitada, no resulta procedente acordar la indexación judicial sobre la cantidad de dinero demandadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la ley de Arrendamiento Inmobiliaria, por cuando lo que procede en el presente caso es el pago de los intereses de mora a la tasa pasiva, y toda vez que en el presente caso la parte actora esta solicitando el pago de Quinientos Bolívares (BS.500,00) diarios por cada día de atraso en el cumplimiento del canon de arrendamiento, con dicha cantidad se esta indemnizando la perdida del valor adquisitivo que pudiera producir la mora del arrendatario en el pago de las pensiones de arrendamiento, implicando un doble pago por el incumplimiento de la obligación, en tal sentido se niega dicho pago. Y Así se decide.-
Conforme con lo anterior es forzoso concluir que habiéndose demostrado el incumplimiento alegado por la parte actora, este Tribunal procede a declarar parcialmente con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por todo lo expuesto, este Juzgado, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión jurídica de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del termino, en consecuencia se ordena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar libre de bienes y personas el inmueble identificado Quinta Ludí Nro.2 identificado como E-g-19, situado en la antigua Parroquia San José, hoy Parroquia San Bernardino sección Arauco, Manzana, E-G Avenido Mariscal Sucre.-
SEGUNDO: Pagar por concepto de cláusula penal la cantidad de 300,00 bolívares diario, por cada día de mora en la entrega del inmueble desde el 28 de septiembre de 2014 hasta la entrega definitiva del mismo, conforme a la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento.-
TERCERO: Este Tribunal niega la indemnización equivalente a tres Mil cuatrocientos noventa y cuatro, con cuarenta y tres (BS.3.494,43) diario ocasionado dicha indemnización por los daños y perjuicios causados a los propietarios.-
CUARTO: Este Tribunal niega el pago de Cien Mil Quinientos Bolívares (Bs.100.500) por concepto de retraso en el pago de los cánones de arrendamiento durante el año 2014.-
QUINTA: Pagar la cantidad de quinientos (BS.500.00) diario en el caso de haber incurrido en mora en el pago de los meses de octubre a diciembre de 2013, local se determinará mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento.-
SEXTA: Pagar por concepto de tributos Municipales, originales durante la vigencia de la relación arrendaticia, debiendo el arrendatario presentar el correspondiente pago, conforme la cláusula octava del contrato de arrendamiento
SÉPTIMA: Pagar la por concepto de servicios públicos de agua y electricidad durante la vigencia de la relación arrendaticia, debiendo presentar todos los recibos debidamente pagados, tal y como lo establece el clausula octava del contrato de arrendamiento.-
OCTAVA: Se niega la indexación de las cantidades de dinero aquí demandadas y las que resulten que deba cancelar el arrendatario durante el proceso.-
NOVENA: Por cuanto no existe vencimiento total no hay expresas condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS a los Ocho (08) días del mes de Agosto de 2016. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ.
ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ.

LA SECRETARIA ACC.

LISBETH VELASQUEZ

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACC.

LISBETH VELASQUEZ

AGG/LV/annis