TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente N° AP31-V-2014-001633
(Sentencia Definitiva)

Vistos estos autos.

I
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil METRO MERCADO DEL OESTE 2007, C.A., empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el Nro. 63, Tomo 703-A VII.

DEMANDADO: ciudadano CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.887.430.

APODERADOS: Por la parte actora: los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE PEREZ PEREZ y SANDRA GREYS SANCHEZ BRIONES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 145.725 y 107.355, respectivamente. Por la parte demandada: la parte demandada no tiene apoderado judicial constituido en autos, estuvo representada en este juicio por la defensora judicial DRA. ANA RAQUEL RODRIGUEZ, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.421.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA.

II

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por los abogados GILBERTO ENRIQUE PEREZ PEREZ y SANDRA GREYS SANCHEZ BRIONES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 145.725 y 107.355, respectivamente, quienes actúan en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, tal y como se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 22 de octubre de 2014, inserto bajo el No. 27, tomo 703-A-VII de los Libros de Autenticaciones que lleva esa notaria.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos:

Que consta de documento suscrito en fecha 03 de octubre de 2008 por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, inserta bajo el Nro. 51, Tomo 92, que su representada la Sociedad Mercantil METRO MERCADO DEL OESTE 2007, C.A., antes identificada, y CONSTRUCTORA MUENTES E HIJOS C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de junio de 1995, bajo el Nro. 34, Tomo 277-A, ofrecieron en venta al ciudadano CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, antes identificado, un local comercial, distinguido con el número dos (2), localizado en la planta baja, pasillo uno (1), el cual mide siete con veintinueve metros cuadrados (07,29 Mts2), aproximadamente, situado en el inmueble de mayor extensión denominado Metro Mercado del Oeste 2007, C.A., ubicado en la calle Simón Bolívar, entre 2da y 3era avenida, urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.

Que se pactó como precio de venta la cantidad de sesenta y ocho mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 78.540,00) los cuales serían cancelados de la siguiente forma:

“la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.600,00) ya que fueron pagados y entregados por el COMPRADOR y los cuales fueron recibidos a satisfacción por LA ADMINISTRADORA y B) EL COMPRADOR pagara el saldo restante a LA ADMINISTRADORA, es decir la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 56.940,00) deberán ser cancelados por EL COMPRADOR, en 24 pagos mensuales y consecutivos de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 2.373,00) venciendo el primer pago el día 01 de noviembre de 2008 y finalizando el último pago el día 01 de octubre de 2010, EL COMPRADOR librará veinticuatro (24) letras de cambio por un valor de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 2.373,00) cada una de ellas, con las fechas consecutivas convenidas al vencimiento al mes correspondiente”

Que fueron suscritas las 24 letras de cambio con un valor de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 2.373,00) cada una, para avalar los pagos mensuales, consecutivos y completar de tal forma la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 56.940,00) restante por pagar del precio total.

Que el ciudadano CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, antes identificado, no honró sus obligaciones en los pagos mensuales correspondientes con la suscripción del documento arriba mencionado, los cuales constituían los 24 pagos de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 2.373,00) cada uno.

Que el incumplimiento sucede a partir del mes de junio del año 2009, habiendo cancelado para ese entonces 7 de las 24 cuotas a las que estaba obligado, quedando a deber la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 40.341,00). De tal forma alegan los accionantes que, el demandado ha sido contumaz con el pago de las restantes 17 cuotas.

Que en virtud de los hechos anteriormente expuestos y cumpliendo precisas instrucciones de su mandante es por lo acuden ante este Tribunal con el fin de demandar, como formalmente demandan en este acto, al ciudadano CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, antes identificado, para que convenga, o en su defecto sea condenado por el Tribunal en los siguientes pedimentos:
1) Se admita la presente demanda conforme procedimiento ordinario establecido en el Libro Segundo, titulo Primero del Código de Procedimiento Civil.
2) Se declare CON LUGAR LA RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA suscrita entre las partes, y consecuencialmente se ordene la entrega material del bien inmueble.
3) Una vez declarada la resolución del contrato por incumplimiento del demandado se acuerde que las cantidades entregadas queden a favor de su representada como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

III

Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 14 de enero de 2.015, se acordó el emplazamiento de la parte demandada por intermedio de compulsa a fin de que dieran contestación a la presente demanda. Las gestiones citatorias fueron cumplidas por el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en fecha en 19 de marzo de 2.015, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora, y no haber encontrado al demandado a citar.
Previa solicitud de la parte actora, el tribunal acordó la citación sucedánea por carteles, constando que una vez librados y publicados en la forma de ley, y efectuada la fijación respectiva, y cumplidos los extremos del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no concurrió al Tribunal a darse por citado ni por si ni por medio de apoderado alguno, lo que propició que la parte actora solicitara la designación de defensor judicial con quien se entendería la citación y demás formalidades del juicio. Esa petición fue acordada por el tribunal mediante auto de fecha 23 de octubre de 2.015, designando para el cargo de Defensor Ad Litem a la Dra. Ana Raquel Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el no. 25.421, constando su aceptación y juramentación al cargo. Asimismo, practicada la citación personal de la Defensora Judicial designada y llegada la oportunidad de la litis contestación, consta que la referida profesional dio formal contestación a la demanda interpuesta en contra de sus defendidos, en los siguientes términos:

“…En nombre de mi defendido CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, antes identificado, niego rechazo y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos que en ella se esgrimen e infundado el derecho que la sustenta.
Niego que este honorable Tribunal deba declarar con lugar la resolución del contrato de opción compraventa suscrito entre las partes y que consecuencialmente ordene la entrega material del bien inmueble, toda vez que el contrato de opción de compraventa fecha 03 de octubre de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, inserta bajo el Nro. 51, Tomo 92, fue suscrito entre la sociedad mercantil Metro Mercado Del Oeste 2007, C.A., y Constructora Muentes E Hijos C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de junio de 1995, bajo el Nro. 34, Tomo 277-A, las cuales ofrecieron en venta a mi representado el bien inmueble objeto de la presente acción, y la representación judicial de la actora en su escrito libelar actúa en nombre y representación únicamente por la sociedad mercantil Metro Mercado Del Oeste 2007, C.A. según poder que riela a los autos, y la sociedad mercantil Constructora Muentes E Hijos C.A. no está representada judicialmente en el presente juicio.
Ello en virtud, que el contrato de opción de compraventa dice claramente que la sociedad mercantil Metro Mercado Del Oeste 2007, C.A., actúa a su vez en nombre de Constructora Muentes E Hijos C.A., según acta de asamblea extraordinaria de Socios de la mencionada empresa, entendiendo que los propietarios del inmueble en cuestión son las dos empresas, siendo que los actores en el presente juicio presentan su acción solo por lo que respecta a la sociedad mercantil Metro Mercado Del Oeste 2007, C.A.
Niego que este Tribunal deba declarar la resolución del contrato por incumplimiento del demandado y que se acuerde que las cantidades entregadas queden a favor del demandante, por cuanto no me consta si mi defendido haya pagado la cantidad de dinero que aluden los actores quede como indemnización por los daños y perjuicios.
Cumpliendo con los deberes que impone la Ley en atención a la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 19 de mayo de 2015, Exp. Nº 05-0140, informo a este Tribunal que he realizado las gestiones para ubicar a mi defendido CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, siendo infructuosas las mismas, es por ello, que fui dos veces al centro comercial donde esta ubicado el local en la dirección señalada en el libelo local Nº 2 en la planta baja pasillo 1 del centro comercial Metro Mercado del Oeste, encontrado el referido local cerrado, pregunte a una señora quien no se identificó alegando que desde hace tiempo ese local se encuentra cerrado. En virtud que la única dirección que aparece en el libelo de la demanda es local Nº 2 objeto de la pretensión y vista la declaración del alguacil que se encontraba cerrado, aunado a mi traslado al mencionado local, solicite a este Tribunal que oficiara al Consejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) a los fines de ubicar otro domicilio de mi defendido, petición que fue negada, por lo que cumpliendo con mis deberes como defensora judicial informo a este digno Tribunal que ha sido imposible localizar a mi representado...”

En fecha 31 de mayo de 2016, la apoderada judicial de la parte actora consignó pruebas documentales, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 15 de junio de 2016.

IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.
Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
V
Trabada la litis en la forma que antecede, debe apreciarse en primer lugar, que la acción resolutoria, invocada expresamente por la parte actora, se halla prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone que ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello’, lo que obliga a tener presente que estamos ante una de las formas autorizadas por nuestro ordenamiento jurídico como causa válida para exigir la terminación de un contrato en curso, cuando se compruebe que una de las partes contratantes no ejecuta la obligación a su cargo, pues:

(omissis) “…por principio general, la declaración judicial de la resolución del contrato sinalagmático comporta su finalización, obrando retroactivamente de tal modo, que los contratantes vuelven a la situación en que se encontraban antes de su celebración, surgiendo en ellas el deber de restituir recíprocamente las prestaciones recibidas con ocasión a las obligaciones que de él han emergido. De allí que la doctrina afirme que la resolución genera efectos liberatorios en los que respecta a las prestaciones que no han sido cumplidas por las partes, y recuperatorios, en lo que atañe a la devolución de las prestaciones entregadas con ocasión a la relación obligacionista. …” (Sentencia nº 450, de fecha 19 de mayo de 2.010, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de IRAIS PAREDES PARRA).

En ese sentido, cabe apuntar que las partes de la presente relación jurídica litigiosa no discuten estar vinculadas a través del contrato que consta en documento autenticado el 3 de octubre de 2008, por ante la Notaria Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el no. 51, tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en el entendido, que ambas partes reconocen estar vinculadas a través del señalado documento identificado como Opción de Compraventa, en relación con el inmueble constituido por el “…un (1) local comercial, distinguido con el número dos (2), localizado en la planta baja, pasillo uno (1), el cual mide siete con veintinueve metros cuadrados (07,29 Mts2), aproximadamente, situado en el inmueble de mayor extensión denominado Metro Mercado del Oeste 2007, C.A., ubicado en la calle Simón Bolívar, entre 2da y 3era avenida, urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, cuyas medidas, linderos y distribución serán especificados en el documento de condominio y en el documento de compraventa definitivo del citado local.” Esto implica considerar, en los términos expresados por el artículo 1.579 del Código Civil, que estamos en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, con lo que se entiende que las partes son las llamadas a definir las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que debe considerarse el inicio y conclusión del contrato de su interés, lo cual es derivación del principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual ‘Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley’.

Ahora bien, tal y como se desprende del señalado contrato, acompañado como instrumento fundamental de la demanda, las empresas mercantiles, METRO MERCADO DEL OESTE 2007, C.A., y CONSTRUCTORA MUENTES MUENTES E HIJOS C.A. se comprometieron a vender el inmueble antes identificado, por un lado; y por el otro el ciudadano CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, se obligó a pagar el precio estipulado en esa proyectada negociación, en la forma y términos establecidos en la Clausula SEGUNDA, que es del tenor siguiente:

“El precio total de venta , del inmueble o local, objeto del presente convenio, es por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 78.540,oo) los cuales serán cancelados por el “COMPRADOR”, de la siguiente forma: A) la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.600,oo) que ya fueron pagados y entregados por el COMPRADOR y los cuales fueron recibidos a satisfacción por LA ADMISNITRADORA y B) EL COMPRADOR pagara el saldo restante a la ADMINISTRADORA, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 56.940,oo) deben ser cancelados por el COMPRADOR , en 24 pagos mensuales y consecutivos de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 2.373,oo) venciendo el primer pago el día 01 de noviembre de 2008 y finalizado el ultimo pago el día 01 de Octubre de 2010, el COMPRADOR librara veinticuatro (24) letras de cambio por un valor de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 2.373,oo) cada una de ellas con las fechas consecutivas convenidas al vencimiento al mes correspondiente .”

Ahora bien, una primera observación que ha de hacerse, es que la parte actora trajo a los autos durante el lapso probatorio el instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de abril de 2013, inserto bajo el no. 53, tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, por medio del cual, la empresa CONSTRUCTORA MUENTES MUENTES E HIJOS C.A., a través de sus representantes, los ciudadanos Víctor Cipriano Muentes Muentes y Lesbia Evangelista Cañarte de Muentes, le cedió a la hoy actora, todos los derechos que tenia en el precitado documento de opción compraventa, con lo cual queda desvirtuado el principal alegato formulado por la defensora judicial de autos tendiente a cuestionar la cualidad con la cual la empresa accionante concurrió a estrados en su condición de opcionante vendedora a interponer la presente demanda, ya que de ese documento se desprende la concurrencia en la hoy actora de todos los derechos derivados del contrato accionado. A ello se agrega, que la titularidad raíz del bien inmueble objeto de la opción demandada se encuentra en cabeza de la parte actora tal y como se desprende del documento acompañado por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, debidamente inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de septiembre de 202010, anotado bajo el no, 2010.2209, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el no. 214.1.1.10.2139, correspondiente la libro del folio real del año 2010, cuyas copias certificadas no fueron cuestionadas en autos por la parte demandada, en consecuencia se valora el aludido instrumento de acuerdo al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Las circunstancias antes indicadas legitiman a la parte actora para interponer ella sola la demanda de autos, motivo por el cual se desestiman los argumentos en contrario de la parte demanda. Así se decide.

Seguidamente, el tribunal observa, que de acuerdo a sólidos principios y doctrinarios elaborados sobre la materia, que las llamadas promesas de venta constituyen una operación sumamente usual en el tráfico inmobiliario para facilitar la compra y venta de inmuebles, lo que de suyo implicaría considerar, en principio, que la promesa de venta es un ante-contrato por virtud del cual el deudor obtiene el derecho de adquirir la cosa cuando mejor lo estime conveniente; no obstante, debe tenerse en consideración que la promesa de venta equivale a la venta propiamente dicha cuando del texto mismo del contrato se infiera la existencia concurrente del consentimiento recíproco libremente manifestado por las dos partes sobre la cosa y el precio, lo que resulta perfectamente aplicable al presente caso en el que, a juicio de esta Juzgadora, no existe tal opción, sino una promesa sinalagmática de vender y comprar. Esta situación se verifica cuando un propietario promete vender su bien mediante un precio determinado, y aquél a quien se ha dirigido la promesa se compromete, por su parte, a comprarlo en el precio establecido. De allí que esa doble promesa equivale a la venta real, ya que cada uno de los contratantes se ha obligado el uno con relación al otro, es decir, el uno a vender y el otro a comprar, y esto es precisamente lo que aconteció en el caso sometido a la consideración de este Tribunal, pues, tampoco se desprende de ese instrumento, que las cantidades recibidas por el identificado como opcionante vendedor haya sido por concepto de arras, evidenciándose por el contrario que ese pago es un pago parcial de la totalidad del precio pactado por la adquisición del bien. Por ello, poco importa a los fines indicados la denominación originaria que los contratantes le hubieren querido imprimir al acuerdo de voluntades que les involucra, referida a una pretendida opción, pues desde el mismo momento en que esa doble conformidad existe y se materializa en el tiempo y el espacio, la venta se perfecciona por el simple consentimiento expresado por las partes contratantes, sin que por ello deba concedérsele especial relevancia a las modalidades derivadas del léxico utilizado por las partes contratantes, todo lo cual nos remite inmediatamente al precepto contenido en el artículo 1.474 del Código Civil, conforme al cual la venta es definida por el legislador como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, y en este último supuesto, dispone el artículo 1.527 eiusdem que la obligación de pago inherente al comprador se ha de verificar en el día y en el lugar determinados en el contrato, y, a falta de estipulación, el pago debe efectuarse en el lugar y en la época en que deba hacerse la tradición.

En tal sentido, no se desprende de autos, que la parte demandada hubiera demostrado haber cancelado la totalidad de las cuotas con las que se comprometió a pagar el precio pactado por la adquisición del bien inmueble antes indicado, a que se hace referencia en la cláusula Segunda de esa convención, incumpliéndose de esta manera la carga que le impone el contenido articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, carga que si fue cumplida por la accionante, pues, ésta promovió las documentales que sustentan su demanda, haciendo excepción del legajo de copias fotosticas de las letras de cambio consignadas durante el lapso probatorio, en virtud que, siendo copias de instrumentos privados no tienen ningún valor probatorio. Así se decide.-

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas el tribunal considera que los méritos procesales son favorables a la parte actora, ya que existiendo plena prueba de la pretensión deducida, la demanda debe declararse con lugar de acuerdo al articulo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
V
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por la Sociedad Mercantil METRO MERCADO DEL OESTE 2007, C.A. en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO PORRAS ARRATIA, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia. En consecuencia, se declara resuelto el contrato suscrito entre ellas, objeto de este juicio, y se acuerda la entrega material a la parte actora del bien inmueble constituido por el local comercial, distinguido con el número dos (2), localizado en la planta baja, pasillo uno (1), el cual mide siete con veintinueve metros cuadrados (07,29 Mts2), aproximadamente, situado en el inmueble de mayor extensión denominado Metro Mercado del Oeste 2007, C.A., ubicado en la calle Simón Bolívar, entre 2da y 3era avenida, urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas. Se niega la indemnización de daños demandada, en virtud que estos no fueron especificados.
Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (05) días del mes de agosto del año Dos Mil dieciséis (2.016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ
Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.
LA SECRETARIA
LUISANA MARTINEZ
En esta misma fecha, siendo las 3 pm. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

MAGC/DM/Luisana
Exp. AP31-V-2014-001633