TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ___ de diciembre de 2016
Años: 206º y 157º
Asunto: AP11-V-2015-000965.
Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., de este domicilio, cuyo documento Constitutivo Estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, cuyo Documento Constitutivo Estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 1994, bajo el Nº 7, Tomo 33-A-Pro, Expediente Nº 421557, y esta inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el certificado de Inscripción J.-30185097-1.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos OSWALDO ABLAN HALLAK, OSWALDO ABLAN CANDIA y RAFAEL ZAMORA AGUIRRE, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado el Nº 67.301, 36.358 y 155.514, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., domiciliada en esta ciudad de Caracas, Distrito Capital, cuyo documento Constitutivo Estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 2003, bajo el Nro. 33, Tomo 33-A-Sdo., Expediente Nº 437.849, y esta inscrita en el Registro único de Información Fiscal (RIF) con el Certificado de Inscripción J- 31010830-7.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano MIGUEL PEREZ DÁVILA, JOSÉ ANDRES RAUSEO Y PABLO PAREDES ALCALA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.539, 14.131 y 82.048, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Vista la anterior demanda por DESALOJO incoada por los Abogados OSWALDO ABLAN HALLAK y OSWALDO ABLAN CANDIA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora Sociedad Mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., la cual fue presentada en fecha 20 de abril de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue asignada por distribución al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiéndole posteriormente el conocimiento de la causa a este Juzgado en virtud de la declinatoria de competencia efectuada por el Tribunal de Municipio, y siendo recibidas las actas procesales por este Órgano Jurisdiccional en fecha 22 de julio de 2015.
Admitida y tramitada la demanda por el procedimiento Oral, observa este Juzgador que se han cumplido las etapas previas, tanto la celebración de la audiencia de mediación, en donde se buscó una posible solución a la presente litis de manera consensual; asimismo, posterior a la audiencia de mediación sin ser posible llegar a alguna mediación y previa contestación de demanda, se procedió a fijar los puntos controvertidos los cuales se circunscribían en los hechos planteados por cada una de las partes; y además, se revisaron los medios probatorios en que ambas partes pretendieron hacer valer sus respectivas posiciones.
Corresponde este fallo a la extensión escrita del juicio ya decidido en audiencia oral del 30 de Junio de 2015; en cumplimiento del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que encontrándose el Tribunal en el lapso previsto en el artículo in comento, pasa de seguidas a dictar el fallo en los siguientes términos:
II

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora en su escrito libelar manifestó que es subarrendadora del inmueble constituido por dos espacios con un área total de CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (467 m²) aproximadamente, uno ubicado en parte de la planta baja (PB) del Edificio WAO, y el otro espacio ubicado en parte de la mezzanina del mismo edificio, situado en la Avenida Andrés Galárraga de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, siendo subarrendataria del mismo la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A.; que la relación subarrendaticia comenzó el 21 de mayo del año 2003, y que posteriormente se celebraron cuatro (4) contratos de subarrendamiento consecutivos, venciendo el último de ellos el 31 de diciembre de 2012, por lo cual la relación arrendaticia se prorrogó legalmente por un lapso de dos años, los cuales vencieron el 31 de diciembre de 2014; que habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, la subarrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble subarrendado; que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2014, que ascienden a la suma de Bs. 545.395,56; que ha cambiado el uso específico del inmueble en contravención estipulado en el contrato de subarrendamiento, desarrollando diversas actividades económicas y/o comerciales que no son las permitidas; que no ha entregado el listado contentivo de los nombres, apellidos y números de las cédulas de identidad de las personas (trabajadores, dependientes y/o proveedores) que, bajo su responsabilidad, tienen acceso al inmueble subarrendado durante la operación del mismo; y que la subarrendataria no ha contratado la póliza de seguros a que estaba obligada, con lo cual, en caso de ocurrir cualquier siniestro en el inmueble subarrendado se vería afectado el inmueble ocupado por la demandante, así como también los inmuebles colindantes; razón por la cual demanda a la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., para que haga la entrega material, real y efectiva del inmueble subarrendado, en las mismas condiciones que fue recibido al inicio de la relación subarrendaticia, y a pagar por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento la cantidad de bolívares equivalente a la suma de los cánones de arrendamiento mensual causados y dejados de pagar así como los que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en el juicio.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA Y RECONVENCIÓN

En su escrito de contestación, la representación de la demandada CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., alegó que ciertamente su representada suscribió un contrato de subarrendamiento con la empresa PAPELERÍA LA NUBE AZUL C.A., relación que comenzó el 21 de mayo de 2003, siendo celebrados posteriormente cuatro contratos adicionales; que en el presente caso el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, por cuanto la subarrendadora se mantiene en posesión del inmueble aún después del vencimiento del contrato; aceptaron y convinieron en que el canon de arrendamiento fue establecido inicialmente en la cantidad de Bs. 23.180,00 el cual sería ajustado tomando como referencia la variación del Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas; aceptaron la procedencia del canon de arrendamiento mensual pagado por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., causados en los años 2013, 2014 y 2015; rechazaron que para el año 2014 el canon de arrendamiento hubiese alcanzado la suma de Bs. 45.449,63; rechazaron que se hubiese cambiado el uso específico del inmueble; y finalmente, reconvino a la demandante para que preste los servicios de aire acondicionado al local subarrendado, y que prohíba el acceso a sus empleados al local subarrendado, por cuanto presuntamente estos sustraían mercancía del local.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Ante tal reconvención, la parte actora-reconvenida negó, rechazó y contradijo que desde los primeros dias de mes de junio del año 2014, hubiese ocurrido alguna ausencia o falta de aire acondicionado, que la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., haya dejado constancia de sus reclamaciones por la supuesta ausencia o falta de aire acondicionado, y que por ello la demandada-reconviniente, se haya visto en la necesidad de recortar su horario de trabajo hasta las 6:00 p.m., que la hora de trabajo de dicha Sociedad Mercantil sea la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1000,00), y que la falta de aire acondicionado cada día le ocasione a la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., una pérdida de dos (02) horas de trabajo, equivalentes a dos mil bolívares (Bs. 2.000,00). Negó, rechazó y contradijo que la supuesta ausencia de falta de aire acondicionado tiene trescientos treinta (330) dias, desde el 1º de julio de 2014, y que con ello se le hubiere generado a la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., una perdida que asciende a la suma de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 660.000,00).
Asimismo, en cuanto a la prohibición de entrada de trabajadores de la subarrendadora a los espacios subarrendados, negó, rechazó y contradijo que los trabajadores de su representada, hayan ingresado a los espacios subarrendados y tomado algunos bienes pertenecientes a la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y que se le hubiere exigido a la parte demandante-reconvenida prohibir esa supuesta mala practica.

III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS
Ahora bien, establecidos como han quedado los limites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas este Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
En este orden de ideas, este Juzgador procede a analizar los documentos presentados como fundamento de la demanda, todo ello en virtud del principio Dispositivo con el cual los Jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la litis; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio. De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.
En este mismo orden de ideas la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en el cual se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede este Juzgado a analizar y valorar los medios probatorios que fueron aportados al proceso, tanto por el actor como por el demandado:
Junto con el libelo de la demanda:
1. Copia certificada del Contrato de subarrendamiento inmobiliario celebrado entre la Sociedad Mercantil Inversiones Papelin 1, C.A. (la subarrendadora, anterior arrendataria del inmueble objeto de Desalojo) y la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., autenticado por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2003, quedando inserto bajo el Nº 14, tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2. Original del contrato de subarrendamiento inmobiliario celebrado entre la Sociedad Mercantil Inversiones Papelin 1, C.A. (la subarrendadora, anterior arrendataria del inmueble objeto de Desalojo) y la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., suscrito en fecha 1º de junio de 2009.
3. Original del contrato de subarrendamiento inmobiliario celebrado entre la Sociedad Mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. y la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., suscrito en fecha 1º de junio de 2010.
4. Original del contrato de subarrendamiento inmobiliario celebrado entre la Sociedad Mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. y la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., suscrito en fecha 1º de junio de 2011.
5. Original del contrato de subarrendamiento inmobiliario celebrado entre la Sociedad Mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A. y la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., suscrito en fecha 1º de junio de 2012.
Los documentos privados señalados en los anteriores numerales no fueron tachados, desconocidos ni impugnados por la parte demandada, caso contrario fueron expresamente reconocidos por la representación judicial de la parte demanda en su escrito de contestación, por lo que este Juzgador les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, y los aprecia por cuanto del mismo se desprende que la relación arrendaticia que regia el local comercial constituido por dos espacios con un área total de CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (467 m²) aproximadamente, uno ubicado en parte de la planta baja (PB) del Edificio WAO, y el otro espacio ubicado en parte de la mezzanina del mismo edificio, situado en la Avenida Andrés Galárraga de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, inició en el 21 de mayo de 2003, y que según la cláusula segunda del último de los contratos suscritos, finalizó en fecha 31 de diciembre de 2012. ASI SE ESTABLECE.
6. Consignaciones arrendaticias efectuadas por la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., en su carácter de subarrendatario, en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), Expediente Nº 2013-0087, correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2013.
Dicha documental no fue tachada, desconocida ni impugnada por la parte demandada, en razón de lo cual este Tribunal a tenor de lo establecido en los artículo 1360, 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo aprecia por cuanto de dicha documental se evidencia el pago efectuado por la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A. a favor de PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2013, a razon de veintinueve mil setecientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 29.764,00), por cada uno de esos meses..ASI SE ESTABLECE.

7. Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Área Metropolitana de Caracas registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, para el año 2013.
Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada. Ahora bien, considera este Juzgador que tal documental mal podría ser opuesta a la parte demandada, pues es un documento producido por la parte actora, en razón de lo cual debe ser desechado del cúmulo probatorio. ASI SE ESTABLECE.
En el lapso probatorio:
1. Copias certificadas de los pagos de los canones de arrendamiento, realizados por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), correspondientes a los pagos de los canoces desde el mes de septiembre de 2013, hasta el mes de octubre de 2015.
Dicha documental no fue tachada, desconocida ni impugnada por la parte demandada, en razón de lo cual este Tribunal a tenor de lo establecido en los artículo 1360, 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo aprecia por cuanto de dicha documental se evidencia el pago efectuado por la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A. a favor de PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses que a continuación se discriminan:
• De septiembre de 2013 a diciembre del año 2013, a razon de veintinueve mil setecientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 29.764,00) por cada uno de esos meses;
• De enero de 2014 a diciembre de 2014, a razon de cuarenta y un mil ciento dos bolivares con ochenta y seis céntimos (Bs. 41.102,86) por cada uno de esos meses;
• De enero de 2015 a mayo de 2015, a razon de sesenta y dos mil ciento cincuenta y nueve bolivares con treintay y nueve céntimos (Bs. 62.149,39) por cada uno de esos meses.
• De junio de 2015 a octubre de 2015, a razon de sesenta y cuatro mil trescientos diecisiete bolivares con tres céntimos (Bs. 64.317,03) por cada uno de esos meses.
Asimismo, la demandada consignó las cantidades que a continuación se señalan, por concepto de ajuste del Indice General de Precios al Consumidor:
• La diferencia de dieciocho mil quinientos setenta y dos bolivares con veintinueve céntimos (Bs. 18.572,29), correspondiente al Indice General de Precios al Consumidor anual del año 2013.
• La diferencia de diez mil setecientos ochenta y ocho bolívares con veintidos céntimos (Bs. 10.788, 22), correspondiente al Indice General de Precios al Consumidor anual del año 2014.
Con tales consignaciones se comprueba que la parte demandada Sociedad Mercantil, se encuentra solvente en el pago de los canones de arrendamiento demandados por la actora como insolutos.ASI SE ESTABLECE.
2. Consignación de dos (02) comunicaciones escritas, marcadas B-1 y B-2, emitidas por la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., dirigidas a la sociedad mercantil PAPELERIA LA NUBE AZUL, C.A., mediante las cuales se indica los daños ocasionados a las instalaciones que ocupa la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A.
Dichas documentales, no fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas por la parte actora, en consecuencia se les otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, y las aprecia por cuanto de las mismas se desprende que la parte demandada manifestó a la parte actora la ocurrencia de ciertas irregularidades estructurales dentro de las instalaciones del local comercial. ASI SE ESTABLECE.
3. Original del contrato de Seguros, constante de tres (03) folios utiles, contraido entre la sociedad mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., y la empresa de SEGUROS LA VITALICIA, S.A., que comprede desde la fecha 25 de mayo de 2015, hasta la fecha 25 de mayo de 2016.
Dicha documental no fue tachada, impugnada ni desconocida por la parte actora, en razón de los cual este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, le otorga valor probatorio y lo aprecia por cuanto de dicho documento se desprende que la parte demandada cumplio de forma extemporanea su obligación de constituir a favor del local comercial subarrendado la poliza de seguro a que se contrae la calusula octava literal c. ASI SE ESTABLECE.

4. Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Área Metropolitana de Caracas registrado y publicado por el Banco Central de Venezuela, para el año 2012, 2013 y 2014.
Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada. Ahora bien, considera este Juzgador que tal documental mal podría ser opuesta a la parte demandada, pues es un documento producido por la parte demandada, en razón de lo cual debe ser desechado del cúmulo probatorio. ASI SE ESTABLECE.
5. Inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 28 de septiembre de 2016, en la siguiente dirección: “Avenida Andrés Galárraga, Edificio Wao, Planta Baja, Urbanización Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda”, donde tiene su sede la empresa CENTRO DE COPIADO KOPIALO C.A.
Dicha inspección judicial no fue tachada, desconocida, ni impugnada, y es valorada y apreciada conforme a lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, por cuanto la misma constituye un documento público que hace plena fé, entre las partes como respecto a terceros, de los hechos que en ella deja constancia el Tribunal, se corrobora que en el local denominado CENTRO DE COPIADO KOPIALO C.A., se realiza la venta de muebles de oficina, línea blanca, alquiler de computación (video beam), cocina, aires acondicionados, puertas de baño, sillas de oficina, colchones, electrodomésticos, golosinas, bebidas varias, existe un congelador de helados EFE, una máquina de café NESCAFE, una nevera para productos PEPSI y otra para productos COCA COLA, así como también existe un centro de copiado. Y que al efecto, en dicho acto el ciudadano ALEXANDER HOMERO RODRIGUEZ MARQUEZ, Presidente de la prenombrada empresa, consignó dos documentos expedidos por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía de Chacao de fecha 02 de marzo de 2009, y otro de fecha 16 de Mayo de 2016, por medio de los cuales se autoriza a la empresa CENTRO DE COPIADO KOPIALO C.A., a realizar las siguientes actividades: comercialización al detal de muebles para el hogar y/o la oficina, comercialización al detal de tarjetas prepagadas de telefonía, servicio de expendio de alimentos y bebidas no alcohólicas, alquiler de equipos de computación, diseño gráfico, centro de copiado, servicio de impresiones digitales, así como comercialización de equipos de telefonía. Asimismo, se constató que en el local se encontraba en funcionamiento e instalado un solo sistema de aire acondicionado compuesto con dos (2) evaporadores y que dicho sistema presta servicio para tanto el área subarrendada como para la tienda principal denominada “Ofimania”. ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado observa:
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Así las cosas, este Tribunal observa que la doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler, conforme lo señala el autor Jesús Mogollón Castillo, en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5.
Igualmente, la autora Iraida Esther Ortega Carvajal, en su libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, define el contrato de arrendamiento, como un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Ahora bien, como quedo plenamente establecido las partes son contestes en la existencia
En tal sentido hechas las anteriores consideraciones, este Juzgador observa en cuanto a la pretensión del actor consistente en el Desalojo del bien inmueble subarrendado por vencimiento de la prorroga legal, que la relación arrendaticia finalizó en fecha 31 de diciembre de 2012, y que conforme al artículo 38, literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de vencimiento del contrato, concatenado con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, los cuales establecen como máximo un lapso de dos (02) años como prorroga legal a partir del vencimiento del contrato, tal y como de seguidas puede apreciarse de dichos artículos , a saber:
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…Omissis…
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años...”

Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial
“Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”

Por lo que adminiculando dichas normas con lo establecido en la cláusula segunda del último contrato suscrito por las partes, a saber:
“SEGUNDA: El presente contrato entrará en vigencia a partir de la fecha de suscripción del mismo por ambas partes hasta el 31/12/2012. Durante los quince (15) dias calendarios A la fecha de vencimiento del contrato, las partes manifestaran, por escrito, su interés de de prorrogarlo. LAS PARTES convienen de manera expresa que en ningún caso, operara la tacita reconducción en el presente contrato.”

Conforme a la cláusula anteriormente citada, las partes disponen como norma para su prorroga contractual, la obligación de participarse con quince días de antelación al vencimiento del contrato el interés de continuar con la relación arrendaticia. Ahora bien, no consta de las actas procesales que dicha notificación se haya practicado por alguna de las partes, teniendo ello como consecuencia, que los contratantes no tuvieron la intención de continuar con la relación arrendaticia, por lo que el mismo vencería al termino de la prorroga legal es decir, el 31 de diciembre de 2014, por lo que no puede considerarse la posibilidad de que se produjera una tácita reconducción del ultimo de los contratos suscritos; en consecuencia, debe prosperar la pretensión de la parte actora en cuanto al Desalojo del inmueble arrendado por vencimiento del termino contractual. ASI SE DECIDE.
En cuanto, a la falta de pago de los cánones de arrendamiento según se desprende de las pruebas aportadas al proceso, se colige que la parte demandada canceló por concepto de canon de arrendamiento por los meses correspondientes de enero a diciembre de 2014, la suma de cuarenta y un mil ciento dos bolivares con ochenta y seis céntimos (Bs. 41.102,86), por cada uno de ellos, y que con posterioridad, efectuó el pago de una diferencia de dieciocho mil quinientos setenta y dos bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 18.572,29), conforme al Índice General de Precios al Consumidor, por lo que considera quien decide que cumplió debidamente con el pago de las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento. ASI SE DECIDE.
En cuanto, al uso distinto dado al inmueble arrendado, del ultimo de los contratos suscritos, es decir, el suscrito entre el 01 de enero de 2012, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2012, y que mantuvo su vigencia durante la prorroga legal, se observa que el uso que debió darse al inmueble era para centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación; y contrario a ello de la inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 28 de septiembre de 2016, se desprende que la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO, C.A., lleva a cabo en el inmueble arrendado una serie de actividades económicas tales como comercialización al detal de muebles para el hogar y/o la oficina, comercialización al detal de tarjetas prepagadas de telefonía, expendio de alimentos de bebidas no alcohólicas, alquiler de equipos de computación; actividades económicas estas que contravienen a las permitidas contractualmente en el área arrendada la cual esta limitada a centro de copiado, impresión, encuadernación y plastificación. En consecuencia, debe ser declarada procedente la pretensión de la actora en virtud de la modificación del uso del área arrendada. ASI SE DECIDE.
En cuanto, a las demás obligaciones que le corresponden a la parte demandada, en lo que respecta a la obligación contenida en la cláusula cuarta, de suministrar un listado de la identificación de las personas que bajo su responsabilidad tengan acceso al local, así como a la falta de cumplimiento de la demandada a su obligación de contratación de una póliza de seguro que proteja al inmueble arrendado, tal como lo establece la cláusula octava, literal c, del ultimo contrato suscrito por las partes, no se evidencia que durante la vigencia del mismo se hubiere, suministrado la lista de las personas que bajo la responsabilidad de la subarrendataria tuvieran acceso al local, o que la demandada hubiera contratado a favor de la protección del inmueble póliza de seguro alguna, por lo que configuran dichas conductas un incumplimiento a las cláusulas contractuales en cuestión. ASI SE DECIDE.
Por otra, parte en virtud del anterior pronunciamiento queda a favor de la parte actora, las cantidades de dinero consignadas por la parte demandada en la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios, por concepto de indemnización de la ocupación del bien inmueble arrendado, y lo que se siga generando hasta que se produzca la entrega material y efectiva del mismo, con base al monto del ultimo canon de arrendamiento fijado por las partes. ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN
Vista la pretensión de que la parte actora-reconvenida cumpla con la obligación de suministrar a la parte demandada-reconviniente el servicio de aire acondicionado, conforme a lo evidenciado de la inspección judicial practicada, que el Tribunal dejó constancia de la existencia de un sistema de aire acondicionado el cual se encontraba en funcionamiento tanto para el centro comercial, como para el local comercial, con lo cual se desvirtúa la pretensión de la parte demandada-reconviniente. En cuanto al alegato de que algunos empleados de la parte actora-reconvenida ingresan al local a fin de tomar bienes de su propiedad, el Tribunal de la revisión de las actas procesales no evidencia prueba alguna que demuestre tales hechos, por lo que no ha de prosperar la reconvención demandada y en consecuencia, la misma debe ser declarada SIN LUGAR, en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoado por la Sociedad Mercantil PAPELERIA NUBE AZUL C.A. contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO C.A., quedando a favor de la parte actora, las cantidades de dinero consignadas por la parte demandada en la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios, por concepto de indemnización de la ocupación del bien inmueble arrendado, y lo que se siga generando hasta que se produzca la entrega material y efectiva del mismo, con base al monto del ultimo canon de arrendamiento fijado por las partes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO DE COPIADO KOPIALO C.A. contra la Sociedad Mercantil PAPELERIA NUBE AZUL C.A.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del bien inmueble arrendado libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que le fuera entregado al inicio de la relación arrendaticia.
CUARTO: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de octubre del año dos mil dieciseis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ,
EL SECRETARIO ACC,

CESAR HUMBERTO BELLO.
ENRIQUE GUERRA.

En esta misma fecha, siendo las 02:06 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACC,

ENRIQUE GUERRA.
ASUNTO: AP11-V-2015-000965.
CHB/EG/as.