TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206° y 157°

DEMANDANTE: CARLOS LANDER ROTONDARO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 1.741.505.
APODERADOS
JUDICIALES: ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 19.882 y 145.922, respectivamente.

DEMANDADO: ANTONIO VELE GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.826.663.
APODERADOS
JUDICIALES: VÍCTOR BERVOETS BURELLI, FRANCISCO JAVIER HERNANDEZ SANTANA y HÉCTOR ALFREDO LUNAR ZAPATA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 17.495, 82.478 y 83.868, en el mismo orden.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001265

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 30 de noviembre de 2015, por los abogados VÍCTOR BERVOETS BURELLI y FRANCISCO JAVIER HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 26 de noviembre de 2015 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la falta de cualidad alegada y con lugar la pretensión de desalojo incoada en su contra, por el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO, ya identificado, en el expediente signado bajo el Nº AP31-V-2013-001730 (Nomenclatura del aludido Juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 7.12.2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 15.12.2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior Segundo, quien recibió las presentes actuaciones en fecha 8.1.2016. Por auto dictado en la fecha antes indicada, se le dió entrada al expediente y fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente, exclusive, para que las partes presentaran informes.
Posteriormente, en fecha 10.2.2016, la representación judicial de la parte actora procedió a consignar escrito de informes constante de tres (3) folios útiles, en donde alegó lo siguiente: 1) Que en su oportunidad solicitó que se le diera pleno valor probatorio a las comunicaciones de fecha 9.3.2010, por medio de las cuales le notificó al demandado que se fijó la fecha de entrega de los locales arrendados para el 31.8.2011 con la opción de extender el plazo de arrendamiento por seis (6) meses más y que el canon sería de ocho mil doce bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.012,71), notificación que el demandado recibió y aceptó; 2) Que en la oportunidad correspondiente solicitó que se le diera pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento suscrito el 18.1.2012 entre CARLOS LANDER ROTONDARO, en su propio nombre y en representación de la sucesión del de cujus CARLOS LANDER MÁRQUEZ y ANTONIO VELEZ GONZÁLEZ, por cuanto evidencia la configuración de una nueva relación contractual entre las partes demandante y demandado; 3) Que los depósitos efectuados por ANTONIO VELEZ GONZÁLEZ a favor de su representado correspondiente a los pagos del canon de arrendamiento desde el mes de enero hasta agosto del año 2012 acompañados al escrito libelar tienen peno valor probatorio; 4) Que el 1.9.2012 inició el lapso de prórroga legal de seis meses y el arrendatario continuó pagando los cánones y que vencido dicho lapso operó la tácita reconducción prevista en el articulo 1.600 del Código Civil; 5) Que “…la relación contractual que constituye el objeto material de la presente Acción de Desalojo, es necesariamente entre mi representado y el demandado ANTONIO VÉLEZ GONZÁLEZ, es verbal a tiempo indeterminado, dado la ocupación del inmueble y el pago de los sucesivos cánones de arrendamiento este último a favor de CARLOS LANDER ROTONDARO, y en consecuencia es procedente la Acción de Desalojo que por estar debidamente investido de la cualidad para ello.”; 6) Que en su oportunidad se invocó también el valor probatorio del Certificado de Solvencia de Sucesiones de fecha 16.7.2009 emitido por la División de Recaudos, Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, adscrita al Ministerio de Finanzas, que evidencia que su poderdante es miembro de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ; 7) Que CARLOS LANDER ROTONDARO obró en representación de los integrantes de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ; 8) Que en el presente juicio no se discute un derecho real sino de un acto de simple administración, para el cual está facultado cualquier coheredero; Por último, solicitó que sea declarado sin lugar el presente recurso de apelación y en consecuencia sea ratificada en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el juzgado de conocimiento.

Por su parte, en esa misma fecha (10.2.2016) la representación judicial de la parte accionada, consignó escrito de informes constante de seis (6) folios útiles, en donde alegó lo siguiente: 1) Que por tratarse de una comunidad sucesoral el interés y la cualidad reposa en la totalidad de los comuneros, quienes debieron integrar, en la presente controversia jurisdiccional, un litis-consorcio activo forzoso; 2) Que el actor no está revestido con la legitimidad o cualidad plena para el ejercicio de la acción propuesta debido a que cuando contrató con ANTONIO VELE GONZÁLEZ lo hizo en representación de los demás integrantes de la sucesión y no alegó dicha representación legal en juicio de manera expresa, siendo este último un requisito que reiteradamente ha exigido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el caso de la representación sin poder a que se contrae el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; 3) Que el demandado no incumplió el contrato de arrendamiento por haber cambiado el uso para el cual fueron destinados los dos locales comerciales dados en arriendo, por cuanto en el contrato solo se menciona genéricamente que el uso será para actividad comercial, de esta manera permite que sea desarrollada cualquier actividad referida al uso comercial; 4) Que el arrendatario no incumplió el pago de los cánones de arrendamiento, puesto que el aumento elevado y brusco del canon que realizó unilateralmente el demandante no tiene base legal y constituye un desacato a lo acordado contractualmente por las partes; 5) Que el juzgado de la causa incurrió en el vicio de inmotivación de la sentencia, debido a que no se pronunció sobre el alegato de la parte accionante de incumplimiento contractual por la modificación del uso de los locales por parte del accionado, incurriendo en silencio absoluto; y porque atribuyó la carga de la prueba al demandado de un hecho que fue alegado y no probado por la parte actora, configurando así el vicio de petición de principio.
Por último, solicitó que se declare con lugar el presente recurso de apelación y consecuentemente, se revoque el fallo declarándose improcedente la pretensión esbozada por la actora.

Por auto dictado en fecha 23.2.2016, esta Superioridad dejó constancia de que el lapso para presentar escrito de observaciones precluyó y ninguna de las partes hizo uso de su derecho; por lo que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 22 de febrero de ese mismo año, exclusive, el cual quedó diferido por treinta (30) días de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 6 de noviembre de 2013, por los abogados ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, apoderados judiciales del ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO, a través de la cual planteó los siguientes alegatos: 1) Que en fecha 15.4.2005 el ciudadano CARLOS LANDER MÁRQUEZ suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, por dos inmuebles distinguidos con los números 40 y 41, ubicados en el nivel 100 de la primera y segunda etapa del “Centro Parque Caracas”, en las Avenidas Este 0 y Este 2 con calle sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; 2) Que el arrendamiento tendría una duración de un año con prórrogas automáticas de un año salvo que cualquiera de las partes manifestara su opinión en contra con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al término inicial o cualquiera de las prórrogas; 3) Que en fecha 15.1.2009 el ciudadano CARLOS LANDER MÁRQUEZ mediante comunicación escrita manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato en su próximo vencimiento el día 15.4.2009 y en caso de que el arrendatario quisiera hacer uso de la prórroga legal de un año el canon sería ajustado en un treinta por ciento (30%); 4) Que el día 29.1.2009 falleció CARLOS LANDER MÁRQUEZ; 5) Que los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento forman parte de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ y que su representado es integrante de la misma; 6) Que el 9.3.2010 el demandante en representación de la sucesión envió dos comunicaciones escritas al arrendatario por las que le informó que el 31.8.2011 sería el plazo final de entrega de los inmuebles y que el canon sería de ocho mil doce bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.012,71) a partir del 15.4.2010; 7) Que el 18.1.2012 CARLOS LANDER ROTONDARO suscribió, en su propio nombre y en representación de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ, un nuevo contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ sobre los mismos inmuebles, configurándose así una nueva relación contractual entre el demandante y el demandado; 8) Que en ese nuevo contrato convinieron en que“…Vencido el plazo de duración del referido contrato y de la prórroga convenida hasta el 31 de diciembre de 2011, según la correspondencia de fecha 09 de marzo de 2010, las partes convenimos de mutuo y común acuerdo en prorrogar la vigencia del mismo hasta el día treinta (31) de agosto de 2012, como fecha de terminación del mismo”; de igual forma se conviene en la Cláusula Cuarta en lo siguiente: “El canon de arrendamiento de los locales 40 y 41 será la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, a partir del primero (01) de enero de 2012…”; 9) Que el 31.8.2012 venció el contrato de arrendamiento y el arrendatario hizo uso de la prórroga legal de seis (6) meses contados desde el 1.9.2012 hasta el 28.2.2013, respetando lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 10) Que vencida la prórroga legal el arrendatario continuó en el uso y goce de los inmuebles y cumpliendo con el pago del canon mensual de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) a favor de CARLOS LANDER ROTONDARO, operando así la tácita reconducción del contrato; 11) Que su poderdante solicitó notificación judicial en vía jurisdiccional el día 27.6.2013 y el 3.7.2013 fue notificado ANTONIO VELE GONZÁLEZ del aumento del canon de arrendamiento a veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) mensuales por cada inmueble a partir de la fecha de la notificación realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial; 12) Que el arrendatario incumplió con el pago del canon de arrendamiento de los meses julio, agosto y septiembre del año 2013, esto es un total de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales por los dos inmuebles, configurándose la causal de desalojo prevista en el articulo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 13) Que la cuantía de la demanda es de doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,00) que equivalen a mil ochocientas sesenta y nueve unidades tributarias (1.860 UT). Por último, solicitó la desocupación y entrega de los inmuebles arrendados en las mismas condiciones en las que los recibió el arrendatario, solventes en el pago de los servicios; el pago de la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de pago del canon adeudado correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2013, el pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales hasta la fecha de la entrega definitiva de los inmuebles por concepto de indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual de los mismos, y el pago de las costas del presente proceso.

La demanda in comemto aparece admitida por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha 12.11.2013, tramitada por la vía del procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demanda ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, a fin de que compareciera en ese juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.

En fecha 3.2.2014, el actor procedió a reformar la demanda mediante escrito constante de diez (10) folios útiles, en donde ratificó todos y cada uno de los argumentos expuestos precedentemente, y agregó que el arrendatario cambió el uso al que fue destinado los inmuebles según lo convenido por las partes en el contrato, alegó que desde el inicio de la relación contractual los dos inmuebles estuvieron destinados al ramo de la actividad de peluquería y que estaban unidos en una sola área común pero que el arrendatario construyó una pared divisoria entre los dos inmuebles, y el local 41 lo destinó al expendio de alimentos preparados; constituyendo ésta otra causal de desalojo prevista en el articulo 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y todo esto se evidencia de la Inspección Ocular evacuada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. También solicitó que el demandado fuese condenado a pagar la cantidad doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,00) por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre; más la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales hasta la fecha de la entrega definitiva de los inmuebles por concepto de indemnización compensatoria. La reforma de la demanda fue admitida por el a quo en auto de fecha 5.2.2014 ordenando el emplazamiento de la parte demanda ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, a fin de que compareciera en ese juzgado el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda y a su reforma.

Agotados los trámites de citación tanto personal como cartelaria del demandado, en fecha 5.8.2014 le fue designado defensor judicial en virtud de su incomparecencia a darse por citado.

Posteriormente, en fecha 30.9.2014 los apoderados judiciales del demandado el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, se dieron por citados mediante diligencia y consignaron poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital que les otorgó el demandado a los abogados VÍCTOR BERVOETS BURELLI, FRANCISCO JAVIER HERNÁNDEZ SANTANA y a HÉCTOR ALFREDO LUNAR ZAPATA. Luego, en fecha 2.10.2014, comparecieron los mencionados profesionales del derecho y consignaron escrito de contestación a la demanda (f. 199 al 202) constante de cuatro (4) folios útiles, donde alegaron lo siguiente: 1) La falta de cualidad activa de conformidad con lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir un litis-consorcio activo necesario por cuanto el arrendador del demandado ANTONIO VELE GONZÁLEZ está constituido por todos los integrantes de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ; 2) Que el actor actuó en representación de sus propios derechos e intereses y no invocó su carácter como representante legal de los integrantes de dicha sucesión de conformidad con lo dispuesto en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil; por todo lo anterior solicitó que sea declarada inadmisible la presente demanda; 3) Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado. Indicó que las partes nunca establecieron que los locales estuviesen destinados a alguna actividad comercial específica de manera exclusiva, por eso es que el arrendatario puede ejercer la actividad comercial de su preferencia; asimismo precisó que al tratarse de dos inmuebles distintos, son susceptibles de uso separado, y que no fue prohibido en el contrato el uso separado de los mismos ni fue condicionado ello a la aprobación y consentimiento expreso por parte del arrendador. Agregó que el demandado, ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ no está obligado a pagar un aumento elevado y brusco del canon a veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) mensuales por cada inmueble a partir de la notificación que en tal sentido se le hizo, debido a que el arrendador lo fijó unilateralmente incumpliendo con lo previsto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil y con lo que fue acordado contractualmente; 4) Que no se configuró ninguna de las causales de desalojo previstas en la legislación para que el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ sea condenado a desalojar los inmuebles ocupados por él en calidad de arrendatario; 5) Que la cuantía del juicio que estimó la parte demandante en el escrito libelar, no se ajusta a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la correcta estimación de cuantía es de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00).

El día 3.10.2014 mediante diligencia la representación judicial de la parte actora rechazó la cuestión previa opuesta por el demandado en el escrito de contestación a la demanda. Y por auto dictado en fecha 10.10.2014 el a quo estableció que el presente proceso sería regido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y acordó abrir una articulación probatoria de ocho (8) días de despacho conforme al referido decreto para promover e instruir pruebas a los fines de resolver la cuestión previa propuesta por la parte actora (f. 205 al 207).

El 13.10.2014 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y el 16.10.2014 mediante diligencia solicitó al juzgado de conocimiento que revocara por contrario imperio el auto de fecha 10.10.2014 y que continuara el proceso según lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Adjetivo Civil así como también que la cuestión previa fuera decidida en la sentencia de fondo. La representación judicial de la parte demandada por medio de diligencia el día 16.10.2014, solicitó que se anulara todo lo actuado y que se repusiera la causa al estado de fijarse la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar por cuanto en el escrito de contestación a la demanda incurrieron en un error de escritura al fundamentar la falta de cualidad del actor en el ordinal 11 del articulo 346 eiusdem dado que se trata de una defensa de fondo y no de una cuestión previa, así que la misma debe ser resuelta en la sentencia de fondo. Posteriormente, el 20.10.2014 la representación judicial de la parte actora nuevamente consignó escrito de promoción de pruebas.

Luego el 30.10.2014 el a quo difirió la oportunidad para dictar sentencia interlocutoria a los fines de pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta; por lo cual el 4.11.2014 dictó sentencia estableciendo que el procedimiento aplicable es el procedimiento oral, asimismo negó la reposición de la causa solicitada por la parte demandada y expuso que la audiencia preliminar sería fijada luego de la resolución de la cuestión previa, por lo que declaró sin lugar la cuestión previa considerando que no era necesario la conformación de un litis-consorcio activo necesario ya que el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO actuó en juicio en su condición de arrendador en nombre propio y en representación de la sucesión de su difunto padre CARLOS LANDER MARQUEZ y por tratarse de un acto de simple administración la presente acción puede ser ejercida de forma individual por cualquiera de los integrantes de la sucesión.

Los apoderados judiciales de la parte demandada apelaron de la sentencia interlocutoria proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial el día 5.11.2014.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 13.11.2014 por el referido tribunal, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley. Verificada la insaculación de causas el día 24.11.2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación al Juzgado Superior Cuarto de esta Circunscripción Judicial, quien recibió las presentes actuaciones en fecha 28.11.2014. Por auto dictado en la fecha antes indicada, se le dio entrada al expediente y fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente, exclusive, para que las partes presentaran informes.

El 18.12.2014 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes y el mismo día (18.12.2014) los apoderados de la parte demandada hicieron lo propio (f. 256 al 268).

Por auto de fecha 23.1.2015 fue designado juez provisorio del Juzgado Superior Cuarto de esta Circunscripción Judicial al Doctor OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGÜERO, y en fecha 19.2.2015 se abocó a la presenta causa y difirió la oportunidad de dictar sentencia conforme a lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente el 26.2.2015 procedió a dictar sentencia en la que declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por los abogados VÍCTOR BERVOETS BURELLI y FRANCISCO JAVIER HERNÁNDEZ en su condición de apoderados judiciales del ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, y anuló la sentencia estableciendo que en virtud del principio iura novit curia aún cuando la representación judicial del accionado en el escrito de contestación a la demanda fundamentó la defensa de la falta de cualidad activa en el precepto relativo a la cuestión previa de prohibición de ley de admitir la acción propuesta, el juez de primer grado debió advertir que se trata de una defensa de fondo y que por lo tanto debió ser resuelta con la sentencia definitiva; es por ello que el referido juzgado superior anuló la sentencia interlocutoria proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 4.11.2014 y repuso la causa al estado de que se continúe con la sustanciación del proceso.

El 28.4.2015 el abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL en representación judicial de la parte actora, solicitó que se fijara la oportunidad para la realización de la audiencia preliminar.

En fecha 29.4.2015 los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron diligencia mediante la cual solicitaron al juez del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se inhibiera de conocer la presente causa; por lo que el mismo día la Dra. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ, juez del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se inhibió en el presente asunto de conformidad con el numeral 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil por haber emitido opinión sobre la falta de cualidad en sentencia interlocutoria de fecha 4.11.2014.

Efectuado el sorteo de causas, debido a que las partes no se allanaron a la inhibición, correspondió conocer de la cuestión planteada al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sentencia definitivamente firme de fecha 1.7.2015 declaró con lugar la inhibición propuesta por la abogada ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ, y además ordenó que se le notificara a la misma y al juez del Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, siendo este último el tribunal al que se le asignó el conocimiento de la presente causa. El juez CARLOS MARTÍNEZ PERAZA se abocó a la misma y ordenó la notificación del demandado el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ para que una vez que apareciere constancia en el expediente de la notificación y transcurrido el lapso de tres días de despacho continuara el curso de la causa, notificación que se efectuó el día 30.9.2015 y constó en autos ese mismo día (f. 309).

Por auto fechado el 15 de octubre de 2015, el juzgado de conocimiento estableció que en el caso de marras la regulación aplicable sería el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que entró en vigencia el 23.5.2014, pero que, aunque la ley procesal es de aplicación inmediata una vez que entra en vigencia, no se aplicará dicho decreto al presente juicio por cuanto establece que el trámite sea realizado por el procedimiento oral y ello implicaría que el derecho que tienen las partes de promover pruebas ya feneció, es por eso que el a quo anuló el auto dictado el 10.10.2014 por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial e indicó, que el juicio se tramitaría conforme al articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 881 del Código Adjetivo Civil y que al día siguiente de la fecha en que se dictó ese auto, comenzaría a correr el lapso probatorio (f. 311 al 313).

Mediante escrito constante de diez (10) folios útiles, la representación judicial de la parte accionante promovió pruebas en la causa el 27.10.2015, asimismo, la representación judicial de la parte demandada hizo lo propio y consignó escrito de pruebas constante de dos (2) folios útiles el día 3.11.2015; las cuales aparecen admitidas por auto librado en fecha 5 de noviembre de 2015 por el a quo.

El 6.11.2015, la representación de la parte actora consignó escrito de Informes, constante de cinco (5) folios útiles (f. 327 al 331).

Así las cosas, se desprende de las actas procesales que en fecha 12 de noviembre de 2015, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, difirió la oportunidad para dictar sentencia, y en fecha 26 de noviembre de 2015 procedió a dictar sentencia definitiva en la cual declaró con lugar la presente acción.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

Se defieren al conocimiento de este Juzgado Superior las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, en contra de la decisión judicial definitiva que en fecha 26 de noviembre de 2015 dictó el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la falta de cualidad alegada y con lugar la pretensión de desalojo incoada en su contra, por el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO, ya identificado. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:

“PUNTO PREVIO
…es conveniente aclarar, que en el presente caso estamos en presencia de una acción derivada de un contrato de arrendamiento, por lo que dilucidar el derecho de propiedad resulta irrelevante, pues tales derechos difieren entre si. No obstante ello, se desprende de los documentos cursantes a los folios del 15 al 30 del presente expediente, que primeramente el ciudadano Carlos Lander Márquez, titular de la cédula de identidad Nº V-4.627, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Antonio Vele González, titular de la cédula de identidad Nº V-10.826.663, en fecha 13 de abril de 2005, y posteriormente celebró el ciudadano Antonio Vele González, contrato de arrendamiento con el hoy demandante ciudadano Carlos Lander González, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N! V-1.741.505, quien actuó en su carácter de arrendador y en representación de la sucesión de Carlos Lander Márquez, pues él también forma parte de la sucesión y por cuanto como se dijo anteriormente en el presente caso no se está discutiendo un derecho real de propiedad, sino un arrendamiento el cual puede ser ejercido por cualquiera de los comuneros, lo cual hace innecesario la constitución de un litis consorcio activo necesario para demandar, máxime cuando el hoy demandante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Antonio Vele González, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento cursante al folio 30 del presente expediente y dicho documento no fue impugnado en la oportunidad debida, por lo que se concluye que el ciudadano Carlos Lander Rotondaro, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-1.741.505, tiene cualidad para demandar y así se decide.
En el presente caso, este sentenciador observa que las partes han reconocido la existencia, y contenido de los contratos de arrendamiento, que sirven de fundamento tanto a la presente acción, para cuyos fines la parte actora, acompañó al libelo de la demanda contrato de arrendamiento en copia simple de fecha 15 de abril de 2005 cursante al folio 15 del presente expediente y contrato de arrendamiento privado de fecha 18 de enero de 2012, cursante al folio 30 del presente expediente, suscrito el primero por el ciudadano Carlos Lander Márquez, titular de la cédula de identidad N° 4.627 con el ciudadano Antonio Vele González, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.826.663 y el segundo suscrito por el ciudadano Carlos Lander Rotondaro, titular de la cédula de identidad Nº 1.741.505 con el ciudadano Antonio Vele González, antes identificado y los cuales tuvieron como objeto del contrato los locales identificados con los Nros 40 y 41, que forman parte del Centro Comercial Parque Caracas, situado entre las Avenidas Este 0 y Este 2, con calle Sur 21 Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando de esta forma fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dichos contratos tales como su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumieron en los referidos contratos locativos, por lo que de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se tiene como fidedigno respecto a su contenido y firma y hace plena prueba de los hechos jurídicos allí contenidos. Y así se decide.
De igual forma, quedó plenamente demostrada la relación jurídica que une a las partes en el presente juicio, pues la parte actora logró demostrar la existencia del vínculo jurídico a través de sendos contratos de arrendamiento privados
…omissis…
Y en el cual el arrendatario se comprometió a pagar el canon de arrendamiento en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), y luego existe en autos notificación mediante la cual, se le aumentó el canon de arrendamiento en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) mensuales, por cada local, la cual fue evacuado por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se dejó constancia de haber notificado a una ciudadana que manifestó ser la encargada del local de nombre Olvy Jiménez García, cédula de identidad N° 10.724
805, quien firmó el acta levantada por ese tribunal y a la cual se dio pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y así se decide.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al desalojo demandado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecidos en los contratos de arrendamiento, observa este Juzgador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar un hecho negativo del cumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
La parte actora, en su escrito libelar demandó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2014, a razón de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) por cada local comercial. De igual forma se observa del contrato de arrendamiento, del 18 de enero de 2012, especialmente de la cláusula Cuarta que el pago de los cánones se debía realizar a partir del primero de enero de 2013. Del mismo modo cabe determinar que no constan en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por la parte actora, en el sentido que el demandado incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los locales distinguidos con los números 40 y 41, que corresponden a los meses que van desde julio, agosto, septiembre y octubre de 2014, a razón de veinticinco mil bolívares por cada local comercial, lo cual alcanza a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), pues no consta en autos prueba que demuestre el pago de los cánones demandados como insolutos o el hecho extintivo de la obligación que se demanda, pues el demandado solo se limitó a atacar la cualidad de la parte actora y la cuantía a negar que daba los cánones de arrendamiento demandadas, más no aportó pruebas del pago o del hecho extintivo de la obligación.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, y por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho, que las obligaciones deben ser cumplidas exactamente como han sido contraídas, la demanda debe prosperar en derecho y ser declarada con lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la Republica y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara con Lugar la demanda que por DESALOJO sigue CARLOS LANDER ROTONDARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N! 7.741.505 contra el ciudadano Antonio Vele González, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 10.826.663. en consecuencia se condena a la parte demandad a entregar los locales distinguidos con los Nros 40 y 41, ubicados en el nivel 100 de la primera y segunda etapa del Centro Parque Caracas, situado en las Avenidas Este 0 y Este 2, con calle Sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador de Distrito Capital. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.00,00) correspondiente a los arrendamientos impagados de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2014, así como la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales hasta la entrega definitiva de los inmuebles como indemnización compensatoria. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”.

Ahora bien, corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes; así, la actora persigue el desalojo de los inmuebles identificados con los números 40 y 41, del nivel 100 de la Primera y Segunda etapa del “Centro Parque Caracas”, ubicados en las Avenidas Este 0 y Este 2 con Calle Sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales fueron dados en arrendamiento inicialmente en fecha 15 de abril de 2005 por el ciudadano CARLOS LANDER MÁRQUEZ al ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, arrendamiento que sería de un año, prorrogable por un año salvo que cualquiera de las partes manifestara su opinión en contrario con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al término inicial o cualquiera de las prórrogas, estableciendo un canon de arrendamiento por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 3.000.000,00) mensuales, que equivalen actualmente a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).

Asimismo, en el escrito libelar la parte actora indicó que el 15.1.2009 el arrendador CARLOS LANDER MÁRQUEZ manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato en su próximo vencimiento que sería el día 15.4.2009 y que en el caso de que el arrendatario quisiese hacer uso de la prórroga legal de un año el canon sería ajustado en un treinta por ciento (30%); alegó que el arrendador, el ciudadano CARLOS LANDER MÁRQUEZ falleció el día 29.1.2009, y que en fecha 9.3.2010 le envió dos comunicaciones escritas al arrendatario en representación de la sucesión del de cujus por las que le informó que el 31.8.2011 sería el plazo final de entrega de los inmuebles y que el canon sería de ocho mil doce bolívares fuertes con setenta y un céntimos (Bs. 8.012,71) a partir del 15.4.2010, que transcurridos dichos lapsos el demandante suscribió, en su propio nombre y en representación de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ, un nuevo contrato de arrendamiento el 18.1.2012 con el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, sobre los mismos inmuebles y que –a su entender- se configuró una nueva relación contractual entre el demandante y el demandado.

Indicó la parte accionante que en el contrato que celebró con el accionado el día 18.1.2012 convinieron en prorrogar la duración del arrendamiento hasta el día 31.8.2012 y que el canon sería de quince mil bolívares fuertes (Bs. 15.000,00), arguyó también que el contrato se venció en la mencionada fecha y el arrendatario hizo uso de la prórroga legal de seis (6) meses contados desde el 1.9.2012 hasta el 28.2.2013 y que posteriormente el mismo continuó en el uso y goce de los inmuebles y cumpliendo con el pago del canon mediante depósitos mensuales en la cuenta corriente número 0134-0366-08-3663050256 del Banco Banesco a nombre de CARLOS LANDER ROTONDARO, por lo que a su modo de ver se configuró la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

De igual manera alegó el demandante, que según el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la fijación del canon por el arrendamiento de los inmuebles en cuestión no se rige por la referida ley, por cuanto el permiso de habitabilidad de los locales fue otorgado en fecha 3.5.1988, y que siendo eso así solicitó notificación judicial dirigida al arrendatario para que se enterare de la fijación del nuevo canon mensual que sería de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs. 25.000,00) por cada inmueble pagaderos a partir de la fecha de la notificación que realizó el Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial el día 3.7.2013. Además, agregó que el arrendatario incumplió con el pago del canon de arrendamiento de ambos inmuebles desde julio de 2013, mes en que tuvo lugar la notificación judicial del aumento del canon, hasta el mes de octubre del mismo año, esto es, un total de doscientos mil bolívares fuertes (Bs. 200.000,00).

Arguyó el actor que el arrendatario cambió el uso destinado para los inmuebles según lo convenido por ellos en el contrato, alegó que desde el inicio de la relación contractual ambos inmuebles estuvieron destinados al ramo de la actividad comercial de peluquería y que estuvieron unidos por un área común, no obstante, el arrendatario los separó con la construcción de una pared divisoria para destinar el local 41 al expendio de alimentos preparados, todo ello consta de la inspección ocular evacuada por el Juzgado Sexto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial que se encuentra en el expediente; es así como –a su parecer- el arrendatario debe ser condenado al desalojo de los inmuebles por cuanto no solo incumplió la obligación de pagar el canon de arrendamiento de cuatro (4) meses, sino que también cambió el uso convenido para los inmuebles sin el consentimiento del arrendador.

En la litis contestatio, el demandante negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra. Solicitó que fuese declarada inadmisible por considerar la falta de cualidad activa, afirmó que existe un litis-consorcio activo necesario y que el mismo no se conformó en el presente juicio, debido a que por el fallecimiento del arrendador inicial, los inmuebles arrendados forman parte de la sucesión del de cujus y que el demandante es sólo uno de los sujetos integrantes de dicha sucesión; además alegó que la parte actora obró en representación de sus propios derechos e intereses y no invocó de manera expresa su carácter como representante legal de los herederos de la sucesión.

Asimismo, alegó el demandado que no es cierto que haya incumplido con sus obligaciones contractuales ya que en el contrato de arrendamiento no fue convenido específicamente el uso que se le daría a los inmuebles, siendo por ello que el arrendatario puede desplegar las actividades comerciales de su preferencia, y que además, se trata de dos inmuebles distintos, indicó que –a su entender- son totalmente susceptibles de ser usados por separado por lo que mal podría el arrendador prohibir o condicionar a su aprobación que el arrendatario los destine a una actividad comercial diferente a cada uno de los locales; y que tampoco incumplió con su obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento debido a que no está obligado a pagar un aumento del mismo de forma elevado y brusco fijado unilateralmente por el demandante y sin fundamento legal alguno para hacerlo, y en contravención a lo acordado en el contrato y lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Sustantivo Civil.

Adicionalmente, el accionado impugnó la cuantía estimada por el actor en el escrito libelar y estableció que la cuantía del presente juicio era de seiscientos mil bolívares fuertes (Bs. 600.000,00).

En los informes presentados en esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada ratificó lo alegado al contestar la demanda, e indicó que el fallo recurrido no se encontraba debidamente motivado, por no haberse pronunciado sobre el alegato de la parte accionante referido al incumplimiento contractual por la modificación del uso de los locales por parte del accionado, incurriendo en silencio absoluto y porque dio por demostrado un hecho que fue alegado por la parte actora pero que no probó e invirtió la carga de la prueba del mismo atribuyéndosela al demandado, configurándose así, según el formalizante, el vicio de petición de principio.

Por otro lado, los apoderados judiciales del actor en el escrito de informes consignado ante este Juzgado ratificaron las afirmaciones de hecho esgrimidas en la demanda y rechazaron el alegato dirigido a desvirtuar la falta de cualidad, aduciendo que en el presente juicio no se discute un derecho real sino de un acto de simple administración, para el cual esta facultado cualquier coheredero como lo es su representado.

Establecidos como han quedado los hechos controvertidos en este fallo judicial, le corresponde a este Juzgado analizar los siguientes puntos previos:

PUNTO PREVIO: Alega el demandado que la sentencia recurrida en apelación incurrió en inmotivación por silencio absoluto en el análisis una de las causales de desalojo alegadas y por incurrir en el vicio de petición de principio, y por ende en incumplimiento de lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, acarreando el efecto de nulidad de la decisión establecido en el artículo 244 eiusdem.

Al respecto, resulta menester indicar que la motivación debe ser entendida como el señalamiento de los diferentes motivos y argumentaciones que el juzgador ha tenido en cuenta para llegar a la conclusión y con ello, determinar la parte dispositiva de la sentencia. Esta parte de la decisión, que comprende la motivación, debe contener la exposición de las cuestiones de hecho, previa comprobación con las pruebas aportadas por las partes, para luego subsumirlas en el derecho, lo cual, luego del desarrollo lógico mental llevado por el juez, tomar una decisión. Cabe señalar a su vez, que nuestra legislación adopta de manera imperativa que la jurisdicción debe motivar y fundar los argumentos de hecho y de derecho en sus decisiones, a los fines de evitar arbitrariedades.

Pues bien, respecto al contenido de las decisiones judiciales, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse la misma debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias contenidas en el artículo 243 de nuestra Norma Adjetiva, el cual establece los requisitos formales que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y derecho de la desición.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la desición.”.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia tal como prescribe el artículo 244 eiusdem, cuando expresa:

“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”.

De lo anterior, se puede concluir que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita; debiendo indicar este sentenciador además que los requisitos de la sentencia contenidos en el artículo 243 eiusdem son de orden público, tal como ha sido manifestado mediante pacífica interpretación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien, los alegatos expuestos por la demandada en relación a este punto, se subsumen en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se delata el vicio de incongruencia negativa de la decisión, devenido en que la recurrida omite pronunciamiento sobre alegatos de fondo expuestos en la fase alegatoria. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que:

“…El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y las excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales del Derecho Procesal Civil…).
El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez dejará constancia motivada de ello.
De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de los pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita.”
.
Así las cosas se observa que el juzgador a quo efectivamente omitió resolver sobre el hecho alegado del incumplimiento contractual cometido por el arrendatario por haber modificado el uso pactado y la estructura de los inmuebles arrendados, constituyendo esto un auténtico vicio de incongruencia negativa, pues omitió pronunciamiento y dejó de resolver lo pretendido por el accionante quien solicitó en su escrito de reforma de demanda que se condenare al demandado por haber modificado el uso de los inmuebles y por no haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2013, alegato este último sobre el que sí se pronunció el juzgado de conocimiento. Por tal motivo, al no sentenciar conforme a lo alegado y demostrado en los autos, resulta suficiente esta circunstancia para que esta superioridad deba declarar la nulidad de la sentencia impugnada con base al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º y 5º del artículo 243 eiusdem, luego, declarada la nulidad del fallo, no es necesario analizar otros alegatos como motivo de nulidad, y conforme a lo previsto por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a dirimir el mérito del presente asunto. Así se establece.

PRIMERO: Corresponde, emitir pronunciamiento respecto a la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, formulada por la representación judicial de la parte demandada, por lo que considera pertinente este sentenciador citar el contenido el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“…En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobres las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Pues bien, según se desprende del artículo anterior, nuestra Ley adjetiva señala que las controversias que versen sobre contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, su cuantía deberá ser estimada de acuerdo a la suma que resulte de los cánones de arrendamiento de un año, esto es, doce meses.

En el caso de marras se observa que la estimación de la presente demanda se estableció por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), siendo esta estimación el resultado de sumar los cuatro cánones que se demandan. Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada alegó que dicha estimación no se encuentra conforme al artículo 36 del Código Adjetivo Civil y consideró que la cuantía real es por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), cantidad que resulta de multiplicar la cantidad pretendida mensualmente por concepto de canon de arrendamiento por doce meses.

Sobre este particular, este juzgador considera que el accionante erró al estimar la cuantía de la demanda por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), siendo que lo correcto era que la estimara en base a la norma ut supra transcrita, es decir, calculándola en base a doce cánones de arrendamiento, cuya monto resulta en seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00); razón por la cual, se modifica la estimación a la cuantía hecha por la parte actora, resultando procedente la impugnación realizada. Así se decide.

SEGUNDO: Despejado lo anterior, este Juzgado Superior pasa a pronunciarse con relación a la defensa perentoria de falta de cualidad activa alegada por la representación judicial de la parte demandada ANTONIO VELE GONZÁLEZ en contra del actor CARLOS LANDER ROTONDARO para intentar el presente juicio, basándose en la inexistencia de la conformación del litis-consorcio activo necesario y aunque el demandante actuó en representación de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ, no invocó de manera expresa dicha representación legal prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.

Este Tribunal al respecto observa:

Es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

Ab initio debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luis Loreto, se define como:

“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

En cuanto a la falta de cualidad o legitimación ad causam, resulta oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1207 de fecha 30 de septiembre de 2009, expediente Nº 08-0883, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en estos términos:

“…Ahora bien, en cuanto a la cualidad y a la consecuencia jurídica por su falta, esta Sala Constitucional sostuvo:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurídico jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional...”.

Por su parte, el autor patrio Ramón Alfredo Aguilar en su obra “La Cuestión de la Falta de Cualidad”, ha expresado lo siguiente:

“…Para nosotros, tener legitimación en la causa es ser la persona que conforme a la Ley puede conformar válidamente en condición de parte, la relación jurídico procesal (como actor, como demandado o como tercero), bien por existir una afirmada identidad entre dicha persona y los sujetos (activo o pasivo) de la relación jurídico sustancial objeto de la pretensión, o por haber afirmado un interés jurídico, cuando resulta suficiente tal afirmación, o bien por poseer esa persona una especial cualidad o condición que la ley exige o determina como suficiente para proponer o contradecir una determinada pretensión o seguir un determinado tipo de procedimiento…”

Así, al hilo de lo expuesto y luego de efectuado el análisis de los documentos probatorios pertinentes y aportados en este caso por el demandante, evidencia este Tribunal Superior la existencia de dos contratos de arrendamiento, el primero suscrito entre el ciudadano CARLOS LANDER MÁRQUEZ en su calidad de arrendador, con el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ en su calidad de arrendatario; y el segundo contrato de arrendamiento que renueva el primero, suscrito entre CARLOS LANDER ROTONDARO, en calidad de arrendador representante de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ, y el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ en su calidad de arrendatario; y en el que se estableció “…Nosotros, CARLOS LANDER ROTONDARO, mayor de edad y de este domicilio, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 1.741.505, procediendo en nombre y representación de la Sucesión de Carlos Lander Márquez, y que en lo adelante será denominado EL ARRENDADOR; y, ANTONIO VELE GONZALEZ, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 10.826.663, quien en lo adelante será denominado EL ARRENDATARIO, hemos convenido en lo siguiente: PRIMERA: EL ARRENDADOR dio en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, mediante contrato de arrendamiento celebrado el día 15 de abril de 2005, dos (2) locales comerciales identificados con los Nros. 40 y 41, que forman parte del Centro Comercial Parque Caracas, situado entre las Avenidas Este 0 y Este 2, con Calle Sur 21, Parroquia Candelaria, del Municipio Libertador…” lo cual evidencia la existencia de una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el proceso respecto a los bienes inmuebles antes referidos.

En este sentido, no puede la parte demandada pretender que se declare procedente la falta de cualidad de la parte actora, así como su falta de interés para actuar en el presente juicio; si bien es cierto que el arrendador inicial falleció; no lo es menos, que la propiedad de los inmuebles reposa ahora en cabeza de sus herederos y son estos quienes continúan las relaciones jurídicas activas y pasivas de su causante, por cuanto estos se subrogan en el lugar de aquel, es decir operó la subrogación arrendaticia mortis causa que se desprende de lo contenido en el artículo 1.603 del Código Civil que reza de la siguiente manera:

“Artículo 1.603°.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.

De tal manera, que ello no implica la conformación de un litis-consorcio activo necesario puesto que el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO suscribió el contrato y actuó en representación de la sucesión y aunado a ello en el presente juicio no se discute la propiedad de los referidos inmuebles, sino que se trata de un acto de simple administración susceptible de ser realizado por cualquiera de los comuneros, de lo cual se desprende que ambos partes poseen un interés jurídico actual respecto a la presente causa y los inmuebles disputados en la misma, por lo que resulta improcedente el alegato de falta de cualidad activa, y así se decide.

Dilucidado lo anterior y a los fines de dirimir el fondo de los asuntos que han quedado controvertidos respecto de los cuales se amerita solución judicial, corresponde en primer lugar a este Tribunal, analizar los medios de prueba aportados por las partes en la secuela del proceso. A saber:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la representación judicial de la accionante produjo las siguientes instrumentales:

• Marcada con la letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 15.4.2005 vinculante entre CARLOS LANDER MÁRQUEZ y ANTONIO VELE GONZÁLEZ sobre dos inmuebles distinguidos con los números 40 y 41, ubicados en el nivel 100 de la Primera y Segunda etapa del “Centro Parque Caracas”, en las Avenidas Este 0 y Este 2 con calle sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Respecto a esta instrumental, este Juzgado debe señalar que la misma ya fue valorada con anterioridad y se trata de un hecho admitido en juicio. Así se declara.
• Marcada con la letra “C”, copia simple de la comunicación de fecha 15.1.2009, dirigida al ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, en la el arrendador CARLOS LANDER MÁRQUEZ, notifica su voluntad de no prorrogar el arrendamiento a partir de su próxima fecha de vencimiento que sería el 5.4.2009 y que si el arrendatario quisiere hacer uso de la prórroga legal de un año el canon sería ajustado en un 30%, evidenciando que la misma fue recibida en fecha 16.1.2009. Al respecto, este Juzgado la aprecia, puesto que la misma no fue impugnada su valor en juicio. Así se declara.
• Marcada con la letra “D”, copia simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones emitido por el SENIAT el 26.5.2009 (f. 17 al 24), que evidencia que el ciudadano CARLOS VELE GONZALEZ falleció el día 29.5.2009, y que los inmuebles dados en arriendo son parte de esa sucesión. Dicha documental, no fue objeto de contradicción e impugnación, en consecuencia este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Igualmente consta esta documental en copia certificada con la notificación judicial solicitada por el actor, y por cuanto no fueron impugnados, este juzgador les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
• Marcada con la letra “E” y “F”, copia simple de las comunicaciones de fecha 9.3.2010, dirigidas al ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, en la que el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO en representación de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ, notifica que el 31.8.2011 sería el plazo final de entrega de los inmuebles; que el arrendatario tendría la opción de extender el arrendamiento por seis (6) meses más, y que el canon sería de ocho mil doce bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.012,71) a partir del 15.4.2010 y se ajustaría anualmente según el porcentaje fijado por el Banco Central de Venezuela hasta la entrega de los locales. Esta Superioridad los aprecia al no haber sido impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Marcada con la letra “G”, copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 18.1.2012 celebrado entre CARLOS LANDER ROTONDARO en representación de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ y ANTONIO VELE GONZÁLEZ sobre dos inmuebles distinguidos con los números 40 y 41, ubicados en el nivel 100 de la Primera y Segunda etapa del “Centro Parque Caracas” ubicado en las Avenidas Este 0 y Este 2 con calle sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Del mismo se evidencia que convinieron en prorrogar la vigencia del contrato inicial hasta el día 31.8.2012 y que el canon a pagar sería de quince mil bolívares fuertes (Bs. 15.000,00) mensualmente por cada local desde el 1.1.2012, el mismo no fue impugnado por la demanda quien lo hizo valer con base al principio de la comunidad de la prueba, motivo por el cual se valora a los efectos decisorios. Así se declara.
• Marcados con las letras “H”, originales y copias de depósitos bancarios realizados por el demandado a la cuenta del actor por concepto de pago de canon de arrendamiento, desde el mes de diciembre de 2012 hasta junio 2013 a razón de Bs. 15.000 cada uno; así como los recibos emitidos por el actor recibiendo el referido pago, y copias simples de los estados de cuenta del actor; todas estas documentales constante de ochenta (80) folios útiles, este Juzgador les otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando los pagos realizados por el demandado hasta el mes de junio de 2013. Así se declara.
• Marcado con la letra “J”, constante de 30 folios útiles, notificación realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de julio de 2013, dirigida al demandado. Respecto al referido aporte probatorio, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código Procedimiento Civil, y demuestra que la manifestación de voluntad emanada por el actor se hizo llegar a la parte demandada, notificándosele del incremento del canon de arrendamiento, ya que fue atendido el juzgado por una ciudadana que dijo ser y llamarse OLVY JIMÉNEZ quien firmó y aseveró ser la encargada de los locales comerciales arrendados. Así se declara.
• Copia simple de Cédula de Habitabilidad del inmueble objeto del presente juicio emanada del Concejo Municipal del Distrito Federal el 3.5.1988, copia simple del Certificado de Conformidad Definitivo del inmueble emanado del Cuerpo de Bomberos de fecha 11.4.1988, y copia simple del Permiso Sanitario de Habitabilidad emitido por el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social el día 9.3.1988, (f. 84 al 86) de los cuales se desprende que la Cédula de Habitabilidad o su equivalente es de fecha posterior al 2.1.1987 para inmuebles exentos de regulación del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios poara el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y por cuanto no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Asimismo, junto con el escrito de reforma de la demanda consignó:

• Constante de 19 folios útiles, original de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de enero de 2014 en los locales objeto de arrendamiento, dejando constancia que con el local Nº 40 funcionaba una peluquería y entre ambos locales se construyó una pared divisoria; que uno de los locales se encontraba funcionando como peluquería y que el otro local Nº 41 se encontraba en remodelación, con tres mesas y sillas, una campana de cocina y materiales de construcción y pintura. Este medio de prueba se aprecia a los efectos de la decisión de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra la remodelación que se realiza en dicho inmueble. Así se declara.

En la fase probatoria:
• Los apoderados judiciales del actor ratificaron el mérito favorable de autos, respecto a lo cual es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Hizo valer por comunidad de la prueba el contrato de arrendamiento de fecha 18.1.2012 celebrado entre CARLOS LANDER ROTONDARO en representación de la sucesión de CARLOS LANDER MÁRQUEZ, y ANTONIO VELE GONZÁLEZ sobre dos inmuebles distinguidos con los números 40 y 41, del nivel 100 de la Primera y Segunda etapa del “Centro Parque Caracas”, ubicados en las Avenidas Este 0 y Este 2 con calle sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; para lo cual, se ratifica lo analizado respecto a este medio de prueba. Y así se declara.

Ahora bien, realizado el trabajo valorativo de las pruebas aportadas por las partes en el presente caso, le corresponde a esta Alzada dilucidar el fondo del presente asunto, considerando oportuno indicar que, según lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de, una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, siendo que los mismos pueden ser a tiempo determinado o indeterminado.

En tal sentido, corresponde ahora a quien aquí decide pronunciarse con relación a las causales de desalojo invocadas por el actor, en razón de lo cual se analizará en primer lugar la causal contenida en el literal “d” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando el actor que la parte accionada cambió el uso para el cual el inmueble fue destinado y la causal de desalojo contenida en el literal “a” referida a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

Dispone el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus literales “a” y “d”, lo que a continuación se transcribe:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…omissis…
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador..”.

Así, con respecto al cambio de uso alegado, se observa que en el contrato de arrendamiento aportado al proceso como instrumento fundamental y que tiene por objeto los inmuebles cuyo desalojo se persigue, no aparece estipulado cuál sería el uso que se le daría a los mismos. Lo que conlleva a afirmar que el inquilino no dio un uso distinto al inmueble objeto de la relación locativa; por lo que no ha quedado plenamente demostrado en el sub examine el alegato de incumplimiento del contrato locativo por parte del arrendatario en cuanto a no cambiar el uso de los inmuebles que le fueron dados en arrendamiento, debido a que no fue estipulado un uso específico de los mismos en el contrato; motivo por el cual al no haber quedado demostrada la configuración de la causal prevista en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta improcedente el desalojo impetrado por este motivo. Así se decide.

Ahora bien, en cuanto a la causal de desalojo por falta de pago, la parte recurrente alegó en sus escritos presentados, que la misma no había incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento reclamados por el arrendador accionante, a saber, los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2013, debido a que fue aumentado de forma unilateral, elevada, brusca y en contravención a lo acordado contractualmente por las partes; y que es por ello que considera que el juzgado de conocimiento erró al establecer que el arrendatario debe acatar la decisión unilateral tomada por el demandante de aumentar el canon, puesto que ese aumento del 66,66% se realizó sin su consentimiento.

Con respecto a este punto, resulta necesario establecer que tanto el arrendatario como el arrendador tienen derecho a que se cumpla el contrato tal cual como fue celebrado, y se le de respeto a lo pactado en el mismo, ello en virtud del principio de la autonomía de la voluntad que rige la materia contractual; siendo que el legislador de 1982 se apegó fielmente a la corriente consensualista del contrato que venía tradicionalmente acogiéndose nuestro derecho, entonces, las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita; en virtud del cual el contrato y sus efectos jurídicos empiezan a materializarse una vez que las partes han llegado a un acuerdo en relación a un objeto posible, lícito, determinado o determinable y una causa lícita.

Así lo señala el maestro José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Serie Estudios, 61, quinta edición, Caracas – 2012:

“….Para el cristianismo el aspecto fundamental del problema jurídico está constituido por la ética y no por la técnica, por lo cual llega a la conclusión de que el mero pacto debe ser respetado en conciencia (Servanda est fides, pacta sunt servanda). Bajo la influencia del derecho canónico y cediendo al impulso de las necesidades del comercio, que iban haciendo cada vez más frecuente el uso del contrato, se llegó al fin a superar la tesis romana y a reconocer a los pacta nuda valor obligatorio. Loysel escribe en Francia para 1607 lo siguiente: “Se sujeta a los bueyes por los cuernos y al hombre por las palabras, y tanto vale una simple promesa o convenio como las estipulaciones del derecho romano…” (Página 18).
…omissis…
“…la mayoría de los contratos se perfeccionan mediante el simple acuerdo de las voluntades de las partes que intervienen en él, esto es, por su consenso, son pues “contratos consensuales”…omissis…El contrato se llama consensual cuando se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, ej.: el arrendamiento, la venta, el contrato de trabajo, etc…” (Páginas 40 y 41).

Con relación al consentimiento como elemento esencial del contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 99-044, con ponencia del Magistrado Suplente TULIO ÁLVAREZ LEDO, en fecha 17 de julio de 2002, expresó lo siguiente:

“….La doctrina define este concepto como la manifestación de la voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica. Esta manifestación puede ser expresa o tácita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia en cada caso la hace el Juez del mérito en forma soberana, de acuerdo con las normas que regulan el establecimiento de los hechos y de las pruebas…”

De este modo, tenemos que la relación arrendaticia genera una serie de derechos y obligaciones para ambos contratantes, siendo el pago del canon de arrendamiento la obligación por excelencia del arrendatario. Al respecto ha establecido la doctrina nacional de manera inveterada encabezada por el maestro José Mélich-Orsini, en su obra “El Pago”, Serie Estudios, 86, segunda edición, Caracas – 2010:

“…El contenido de la obligación representa, pues, el medio puesto a disposición del deudor para realizar el derecho del acreedor. El deudor está obligado a observar este comportamiento, no a garantizar el resultado. Pero tanto la exigencia de una satisfactoria diligencia del deudor en el cumplimiento de su obligación (art. 1270 C.C.) como la de la ejecución de ese deber según las pautas de la buena fe (art. 1160 C.C.) revelan la necesidad de atribuir al concepto de contenido de la obligación un más amplio significado que comprenda al lado de la ejecución personal de la prestación en su sentido estricto, también los deberes instrumentales accesorios de tal deber y aún la cooperación del acreedor necesaria para que el deudor pueda cumplir y liberarse de su obligación.”

Esta Superioridad, en búsqueda de la verdad como fin último de todo proceso jurisdiccional, ha revisado exhaustivamente el expediente de la presente controversia y considera necesario transcribir parte de las manifestaciones de voluntad contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendador CARLOS LANDER MÁRQUEZ y el arrendatario ANTONIO VELE GONZÁLEZ en fecha 15.4.2005 que reza así:

“…La pensión de arrendamiento será de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mensuales incluyendo el I.V.A., el pago se hará por mensualidades vencidas. Es entendido que anualmente la pensión será ajustada de acuerdo con la rata de inflación del Banco Central de Venezuela para el año anterior.”

En comunicación de fecha 9.3.2010 (f. 29) se acordó:

“(3) El canon de arrendamiento se ajustará anualmente según el porcentaje fijado por el Banco Central de Venezuela, igualmente se cancelará las cuotas de condominio de ambos locales como ha sido costumbre.”

Y en el acuerdo de fecha 18.1.2012 (f. 30) se expresó:
“el canon de arrendamiento de los locales 40 y 41 será la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bsf. 15.000) mensuales a partir del día primero (1ro.) de enero de 2012. Se mantiene lo convenido en el contrato de arrendamiento que las mensualidades por concepto de condominio (…) será a cargo del arrendatario”

En el caso de marras el canon mensual de arrendamiento por tratarse de un inmueble exento de regulación, debió haberse incrementado anualmente tomando como base de cálculo la variación reflejada en los Índices de Precios al Consumidor (IPC) Nacional, elaborados por el Banco Central de Venezuela, calculado sobre el canon del mes anterior al del inicio de la nueva anualidad, en consecuencia, no era necesario ni así lo establecieron las partes en el contrato que para la entrada en vigencia del canon de arrendamiento que las partes discutieran el nuevo canon, pues lejos de ello, las partes establecieron todos los parámetros necesarios para la fijación del mismo, tal como era costumbre hacerlo antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que recogió dicha practica y la convirtió en Ley en el artículo 14 del referido Decreto-Ley.

En relación a ello ha opinado el Dr. Roberto Hung Cavalieri en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, Ediciones Paredes, Caracas 2001 que:

“Esta figura novedosa de la norma, viene a cubrir la imperiosa necesidad de ajustar de manera equilibrada los intereses de las partes contratantes en la relación arrendaticia, ya que en esos contratos sobre inmuebles exentos de regulación en los casos de que no haya sido previsto el ajuste de los cánones de arrendamiento, y en los casos en que se haya dejado al libre arbitrio del arrendador su fijación como relación, la cual se evita con la antes citada norma.
…OMISIS…
Dispone la norma sometida a examen, que el ajuste será efectuado cada vez que haya transcurrido un (1) año, de la relación arrendaticia, por lo que en los casos en que sea aplicable el ajuste, el mismo será efectuado transcurridos como sean doce (12) meses desde que el arrendatario entró en posesión efectiva del inmueble en tal carácter de arrendatario y no por otro concepto, como podría ser de comodatario que luego es arrendatario”.

Precisamente, en torno al cálculo de la inflación, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a traves de decisión N° 576 dictada el 20 de marzo de 2006, Caso: “Teodoro de Jesús Colasante Segovia”, indicó que:
“…a juicio de esta Sala, los jueces no pueden, sin base alguna, declarar y reconocer que se está ante un estado inflacionario, cuando económicamente los organismos técnicos no lo han declarado, así como sus alcances y los índices generales de inflación por zonas geográficas. Conforme al artículo 318 Constitucional, corresponde al Banco Central de Venezuela lograr la estabilidad de precios y preservar el valor interno y externo de la unidad monetaria, por lo que coordina con el Ejecutivo el balance de la inflación (artículo 320 Constitucional), lo que unido a los artículos 50 y 90 de la Ley del Banco Central de Venezuela, corresponde a este ente establecer legalmente el manejo, y por tanto la determinación, de las tendencias inflacionarias.
Reconocido oficialmente por los órganos competentes y autónomos del Estado (Banco Central de Venezuela), la situación inflacionaria, aunado a que el fenómeno lo sufre toda la población, éste se convierte en un hecho notorio, más no la extensión y características del proceso inflacionario. Por ello, los índices inflacionarios variables deben ser determinados.
A juicio de la Sala, no pueden los órganos jurisdiccionales, sin declaratoria previa de los entes especializados, reconocer un estado inflacionario y sus consecuencias, sin conocer si se estaba ante un ajuste coyuntural de precios, un desequilibrio temporal en los mercados específicos (determinados productos), un brote especulativo, o un pasajero efecto de la relación del bolívar con monedas extranjeras. Ahora bien, reconocida la inflación, tal reconocimiento se convierte en un hecho notorio, ya que el mismo se incorpora a la cultura de la sociedad, pero no toda inflación desestabiliza económicamente y atenta contra el valor del dinero, siendo necesario –y ello a criterio del juez- que se concrete un daño económico, un deterioro del dinero, lo que puede ocurrir cuando el índice inflacionario supera el cinco por ciento (5%) anual.”

En la citada jurisprudencia, se determinó que cuando la inflación es reconocida oficialmente por los órganos competentes y autónomos del Estado se trata de un hecho notorio. Siendo así, tenemos que en el caso de marras la parte demandada pretende excusarse del pago señalando que la parte actora realizó motu proprio un aumento desproporcionado del canon de arrendamiento pretendiendo el pago de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) por cada uno de los dos inmuebles alusivos a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2013. En relación a ello como se ha observado en los párrafos precedentes la variable que debe observarse a objeto de determinar si el aumento cónsono o no con lo previsto convencional y legalmente es el Índice de Precios al Consumidor (IPC) el cual al ser un hecho notorio comunicacional, se debe determinar si lo que reclama la parte demandante es lo correcto o no.

Así tenemos que el contrato de arrendamiento fue celebrado en el año 2005 por un canon mensual por cada uno de los locales comerciales de tres millones de bolívares, ahora tres mil bolívares fuertes. Desde abril de 2005 hasta marzo de 2010 el canon de arrendamiento mensual pagado fue de tres millones de bolívares; en abril de 2010 el canon de arrendamiento fue aumentado de común acuerdo a ocho mil doce bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.012,71). Posteriormente, en enero de 2012 el arrendatario y el arrendador renovaron el contrato y aumentaron nuevamente el precio de arrendamiento a quince mil bolívares (Bs. 15.000,00); de ahí que, lo ajustado a lo establecido normativamente era que a partir del mes de enero del año 2013 se hiciere el ajuste a tenor de lo establecido por el Índice de Precios al Consumidor del Banco central de Venezuela.

Ahora bien, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela y el Instituto Nacional de Estadísticas, la inflación registrada del año 2012 fue de 20,1%, y la inflación registrada de los dos primeros trimestres del año 2013 fue de 25,8%.

Durante todo el año 2012 la inflación sufrida en el país fue de 20,1%, del cálculo realizado, el aumento pertinente producto del perjuicio económico ocasionado del 2012 debió haber sido de Bs. 3.015,00, lo que daría un total de Bs. 18.015,00 mensual a pagar a partir de enero 2013 por cada uno de los locales comerciales arrendados; por su parte, el arrendador el 3.7.2013 le notificó al arrendatario del aumento del 66,66%, que a partir de esa notificación el canon sería de Bs. 25.000,00 por cada inmueble dado en arriendo, resultando dicho aumento contrario a los parámetros inflacionarios sufridos durante el periodo de tiempo en cuestión.

Conforme a lo anterior, es claro que la parte demandada tiene razón al señalar que el aumento es espúreo e indebido. No obstante ello, como señaló esta superioridad anteriormente la obligación fundamental del arrendamiento es el pago y aún cuando en efecto es cierto que el monto del canon de arrendamiento que pretendió imponerle el arrendador no es el correcto, también es cierto que el arrendatario no trajo a los autos ningún comprobante de que haya realizado pago alguno, ni siquiera por el monto que venía sufragando, durante el periodo demandado alusivo al cumplimiento de su obligación contractual, dado que aun cuando el arrendatario no hubiese querido recibírselo lo pudo haber realizado como consignación inquilinaria ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios o en la forma pactada por las partes, de lo cual no consta en el presente expediente que haya realizado, razón por la cual es notoria plenamente su morosidad en el pago; es necesario acotar la interpretación jurisprudencial que ha hecho sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes Combienes, C.A., contra Nelson José Mendoza Linares, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez, expediente N° 031006, dejó establecido lo siguiente:

“…Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente expresan:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación.
…Las partes tienen por carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.
Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba y establecen con precisión que corresponden al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generen un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fu actor que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…” (Sent 30-11-2000, caso Seguros La Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negativa constituye una afirmación. Por consiguiente el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que esta expresando es que la cumplió, y por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente esta afirmando.” (Énfasis de esta Alzada)

Resultando procedente el desalojo por esta causal, al igual que el pago reclamado por los arrendamientos impagados de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre a razón de Bs. 18.015,00 c/u, más los que se sigan venciendo mensualmente conforme a dicho monto como indemnización compensatoria por la ocupación de los mismos. Así se declara.

Congruente con lo anterior, resulta forzoso para este Juzgado Superior, declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y por ende, declarar parcialmente con lugar la demanda que por desalojo intentara el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO, contra el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, tal como se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de esta fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 30 de noviembre de 2015, por los abogados VÍCTOR BERVOETS BURELLI y FRANCISCO JAVIER HERNANDEZ en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ, contra la sentencia dictada en fecha 26 de noviembre de 2015, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó anulada.

SEGUNDO: PARCIALMENTE HA LUGAR la demanda por DESALOJO impetrada por el ciudadano CARLOS LANDER ROTONDARO contra el ciudadano ANTONIO VELE GONZÁLEZ ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar y hacer entrega a la parte actora de los inmuebles identificados con los números 40 y 41, ubicados en el nivel 100 de la Primera y Segunda etapa del “Centro Parque Caracas”, en las Avenidas Este 0 y Este 2 con Calle Sur 21, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes.

TERCERO: Se condena al demandado ANTONIO VELE GONZÁLEZ a pagarle al actor CARLOS LANDER ROTONDARO los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2013 a razón de dieciocho mil bolívares con quince céntimos (Bs. 18.015,00) mensual por cada uno de los inmuebles dados en arriendo, y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva de los inmuebles conforme a dicho monto, todo ello, como indemnización compensatoria por la ocupación de los mismos.

CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo no se produce condenatoria en costas.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° Años de Independencia y 157° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los siete (7) días del mes de diciembre de (2016).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA ACC,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma data, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de trece (13) folios útiles.

LA SECRETARIA ACC,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

Expediente Nº AP71-R-2015-001265.
AMJ/SRR/GV