TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: T.T.V COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A, Nº de registro e información fiscal J-30453097-8, de este domicilio inscrita en el registro mercantil segundo de la circunscripción judicial del distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº56 tomo 23-A-sgdo en fecha 21 de enero de 1997, modificados sus estatutos en fecha 21 de mayo de 1999, bajo el Nº63, tomo 135-A-Sgdo, tal como consta en acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 13 de julio de 2012 bajo el Nº 34, tomo 177-A, representada por su director Juan Márquez Villalba, Venezolano de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 2.969.761.

APODERADOS JUDICIALES DELA PARTE ACTORA: Larry Jesús Cedeño Contreras, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.195.278.

PARTE DEMANDADA: Inversiones Total Loto, C.A, inscrita ante el registro mercantil VII de la circunscripción judicial del distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 2 de julio de 2004, bajo el Nº44 tomo 429-A-VII y modificado sus estatutos en fecha 6 de febrero de 2006, bajo el Nº 17, tomo 586-A-VII, 9 de mayo de 2006, bajo el Nº 57, tomo 609-A-VIII y 17 de agosto de 2006, bajo el Nº 63, tomo 647-A-VIII respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Emilia León y Gilberto Andrea inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro.35.336 y 37.053, respectivamente

MOTIVO: Recurso de apelación ejercida por la demandada contra el fallo definitivo dictado en fecha 21 de enero del 2016 por el Tribunal duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión incoada por la parte actora

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000121 (720)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Tribunal duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 05 de febrero del 2015, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca ante el tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la citación para que de contestación a la demanda por desalojo.
En fecha 11 de febrero del 2015, se recibió diligencia presentada por el abogado de la parte actora en la cual consigna copia simple para su certificación y se proceda a la citación del demandado, deja constancia del pago de los emolumentos.
Mediante auto de fecha 09 de marzo del 2015, el alguacil consigna la compulsa sin firmar por la parte demandada, ya que en las oportunidades que se trasladó al local comercial, no se encontraba en el mismo y por ello fue imposible practicar la citación.
El día 16 de marzo del 2015, el apoderado judicial de la parte actora consigna diligencia mediante la cual solicita el desglose de la citación y que la misma sea practicada por carteles con el traslado del secretario, en virtud de la negativa consignación realizada por el alguacil, posteriormente el 19 de marzo del mismo año el tribunal emite auto en la cual ordena librar cartel de citación respectivo el cual deberá ser publicado en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias en un intervalo de tres días entre uno y otro.
El 20 de abril del 2015, el Ciudadano Paulo Bruno Fernández representante de la sociedad mercantil Inversiones Total Loto, C.A, asistido por el abogado Gilberto Andrea, se da por notificado.
El 28 de abril del 2015, se recibe diligencia del apoderado de la parte actora en la cual consignó carteles de citación fijados en los diarios Ultimas Noticias y El Nacional.
El 07 de mayo del 2015, recibieron escrito del apoderado judicial de la parte demandada en la cual se da por notificado y se reserva el derecho a dar contestación a la demanda.
En fecha 18 de mayo del 2015, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación al fondo de la demanda.
Posteriormente en fecha 1º de junio del 2015 se recibió diligencia por parte del abogado de la parte actora en la cual consigna aclaratoria, expresa que no existe una litispendencia de la causa, y además se solicite al banco disipe las dudas sobre el cheque que expresan en la contestación de la demanda.
En fecha 01 de junio del 2015 se recibió diligencia del ciudadano Paulo Fernández en la cual otorgó poder apud acta a los abogados Maribel Hernández, Gilberto Andrea y Emilia de León.
En fecha 3 de junio del 2015, se fija el quinto (5) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la ultima notificación que se haga para que tenga lugar la audiencia preliminar.
El 20 de julio del 2015, se llevó a cabo la audiencia preliminar a la cual asistieron ambas partes a través de sus apoderados judiciales en la cual se ratifica todo lo contenido en el libelo de la demanda, y no se pudo llegar a una conciliación, procediendo los apoderados de la parte demandada a negar y contradecir lo alegado en el libelo de la demanda, asimismo el tribunal ordenó agregar al expediente el escrito consignado por la parte actora y las copias consignadas por la parte demandada.
En fecha 23 de julio del 2015, el tribunal lleva a cabo la fijación de los hechos de la causa y los límites de la controversia, y se abre la causa a pruebas por ocho (8) días de despacho siguientes a la fecha, a los fines de que las partes promuevan sus respectivas pruebas sobre la causa.
En fecha 27 de julio del 2015 el apoderado judicial de la parte actora presento diligencia mediante la cual ratificó todas y cada una de las pruebas promovidas en el libelo de la demanda, igualmente ratificó la prueba de informes solicitada en referencia al cheque de gerencia del banco Banesco.
En fecha 29 de julio del 2015 el tribunal de la causa emitió auto de corrección en cuanto a los días para la promoción de pruebas de acuerdo al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y fijo un lapso de cinco (5) días para que las partes promuevan las probanzas quedando modificado el lapso correspondiente.
Se recibe escrito con fecha 30 de julio del 2015, de los apoderados judiciales de la parte demandada en los cuales presentan de promoción de pruebas.
El 04 de agosto del 2015 el tribunal de la causa se pronuncia sobre las pruebas promovidas por las partes en la audiencia preliminar
El 07 de agosto del 2015, el tribunal emite pronunciamiento sobre las pruebas promovías en el libelo de la demanda presentadas por la parte actora.
El 17 de septiembre del 2015, el tribunal se pronuncia sobre la diligencia presentada por la parte actora en la cual consignó copia simple para ser anexado al oficio dirigido al Banco Banesco, el tribunal ordena librar oficio a los fines que informe acerca del particular contenido en el escrito de pruebas presentado por la parte actora, en esta misma fecha se remite el oficio Nº 6756-2015 dirigido al banco.
En fecha 22 de octubre del 2015, el tribunal emite auto en el cual se fija el trigésimo (30), día de despacho para que tenga lugar la audiencia oral.
En fecha 07 de enero del 2016, siendo la oportunidad pautada para que tenga lugar la audiencia o debate oral, en las cuales estuvieron presentes ambas partes asistidos de sus apoderados judiciales, en esta misma fecha se recibió en la URDD, el oficio proveniente de la entidad financiera Banesco Banca Universal, de fecha 25 de noviembre del 2015.
El 12 de enero del 2016, el tribunal acuerda agregar a los autos previa lectura del secretario el oficio emitido de Banesco Banco Universal.
En fecha 21 de enero del 2016, se emite sentencia de la presente causa en la cual se declara parcialmente con lugar la pretensión incoada por T.T.V COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A, representada por su director Juan Márquez Villalba.
Posteriormente el 22 de enero del 2016, se recibe diligencia de la apoderada de la parte demandada en la cual apela la sentencia del tribunal del 21/01/2016.
El 02 de febrero del 2016 el tribunal oye en ambos efectos la apelación interpuesta y ordena se remita el expediente a la URDD.
En fecha 12 de febrero del 2016, se recibe en este tribunal el expediente y se le da entrada anotándose en el libro de control de causas y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de los informes correspondientes.
El 11 de marzo del año en curso, la parte actora y la parte demandada presentaron sus respectivos escritos de informes.
En fecha 01 de abril del 2016, en vista de los escritos de informes presentados por las partes, y vencido el lapso para presentar sus observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, se fija lapso de sesenta días para dictar el fallo.
El 30 de mayo del 2016, vencido el lapso para dictar sentencia el tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difiere el acto de dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a partir de la fecha.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la parte actora, en virtud de los siguientes hechos:
Alegan que el fondo de comercio T.T.V Comunicaciones e informática C.A, es propietario de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B” que se encuentra dentro de un centro comercial del edificio Torre 997. ubicado entre las Esquinas de Pescador a Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son: Norte: local C Sur: local A, Este: Av. Este 10 que es su frente Oeste: jardín interior del edificio torre 997, que separa al centro comercial de la torre 997, inmueble constituido por una superficie total de ciento cinco metros cuadrados con cincuenta y dos decímetros cuadrados (105,52 M2), incluyendo la planta sótano, planta baja y planta mezzanina.
Es el caso que se celebró en fecha 26 de septiembre del 2006 un contrato de arrendamiento a la empresa Inversiones Total Loto C.A, en el cual se le arrendó una porción del inmueble constituido por un local comercial distinguido por la letra B-2, conformado por el anexo de la planta baja del local que se encuentra dentro del centro comercial del edificio torre 997, y cuyas medidas son de diez y siete metros cuadrados (17,00 M2) lo cual consta en la cláusula primera del contrato de arrendamiento que fue debidamente autenticado en fecha 26 de septiembre del año 2006.
Manifiestan que ha sobrevenido un incumplimiento de dicha clausula primera ya que el arrendatario de forma abusiva ha invadido y ha hecho uso indebido de un espacio que no le fue arrendado, como es el uso de la totalidad del espacio físico de la falta baja, uso indebido que ha ocurrido desde el mes de junio del 2012, tal como se evidencia en el contrato de arrendamiento, este fue celebrado sobre una porción del inmueble y no sobre su totalidad de la cual está haciendo uso sin la autorización del propietario al arrendatario, adicionalmente también hace un uso indebido de un área de treinta y cinco metros cuadrados con diez y siete decímetros (35,17 M2) constituida por un deposito que tampoco fue objeto de arrendamiento y que actualmente está siendo utilizado por la arrendataria tal como consta en la inspección judicial practicada por el juzgado quinto de municipio ordinario y ejecutor de medidas de la circunscripción judicial de área de caracas el 15 de octubre del año 2014, se estipuló la duración del contrato en un (1) año prorrogable por un lapso igual o inferior siempre y cuando las partes lo participare por escrito.
En tal sentido dicho contrato fue objeto de renovación por consenso de las partes durante cinco (5) años y seis meses, durante lo cual cumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, sin embargo dicha obligación fue cumplida hasta el mes de marzo del año 2012, momento en el cual dejó de pagar el canon de arrendamiento desde esa fecha y por ende configura el incumplimiento de la cláusula cuarta de contrato, hasta la fecha de la presentación de la demanda tiene un lapso de un año (1) y nueve (9) meses sin pagar el canon de arrendamiento, manifiesta que se le propuso a inversiones Total Loto, C.A la venta del inmueble y se les indicó de forma verbal que no se continuaría con la relación arrendaticia en virtud del ofrecimiento de venta propuesto, la cual fue aceptado por el representante legal de la empresa, sin embargo no se concretó la oferta de venta, sino por el contrario la empresa no pagó más los cánones de arrendamiento ni tampoco concretó la oferta de venta.
Alegan que el canon de arrendamiento fue estipulado por la cantidad de setecientos bolívares pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, el cual vino ajustándose progresivamente, siendo el ultimo canon pactado por la cantidad de un mil ochocientos sesenta bolívares, del incumplimiento del pago del canon desde el mes de abril del 2012 hasta la fecha, así como los que se continúen venciéndose, se adeuda la cantidad de treinta y nueve mil sesenta bolívares (36.060,00Bs.) así como las cantidades que continúen venciéndose.
Por ello, procede a demandar por desalojo en virtud de que el arrendatario se encuentra insolvente y moroso en el cumplimiento de su principal obligación, como lo es el pago del canon de arrendamiento, además por el uso indebido de un área el cual no fue estipulado en el contrato de arrendamiento, solicitando sea calculada la variación por inflación de los meses transcurridos en el uso indebido de los ochenta y ocho con cincuenta y dos metros cuadrados (88,52 M2) no contratados, de igual modo sea declarado con lugar el desalojo del inmueble libre de bienes y personas y el pago de los canon de arrendamiento vencidos más los que continúen venciéndose hasta la entrega del inmueble, y las costas y costos del presente juicio por desalojo.

DE LA CONTESTACIÓN

Durante el lapso de contestación de la demanda, la demandada presentó escrito de contestación de la demanda en el cual expone:
Sostiene que el demandante de mala fe ha ocultado el hecho de haber pactado la venta del inmueble del cual pretende el desalojo, razón por la cual incurre en fraude procesal, por lo cual se intentó una demanda por cumplimiento de contrato ante el juez Quinto de Primera Instancia en lo Civil de esta jurisdicción en el expediente Nº AP11-M-2015-000196, en dicho expediente reposa el original del contrato de compra venta del inmueble cuyo desalojo se solicita, siendo así que aquella causa genera una litispendencia y por razones de derecho deberá ser decidida aquella antes que ésta a los fines legales consiguientes.
Es el caso que en fecha 20 de julio del 2012, se firmó con el ciudadano Juan Márquez Villalba un documento de compra venta el cual se suscribió en conjunto con los otorgantes como un testigo de la negociación, en el cual se estableció de mutuo acuerdo las condiciones de pago, las cuales serían en primer lugar que el ciudadano Juan Villalba recibiría la cantidad de un millón cuarenta y ocho mil bolívares (1.048.000 Bs) el cual sería entregado con un cheque expedido al momento de la firma en la notaría de cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 Bs.), para pagar el saldo restante a través de la firma de 48 letras de cambio pagaderas mensualmente y consecutivas a fecha exacta de vencimiento y de la siguiente forma, un primer período de doce (12) meses a razón de doce mil bolívares cada una, el segundo período de doce meses a razón de trece mil bolívares cada una, el tercer período de doce meses en razón de catorce mil bolívares cada una y un cuarto período de doce meses a razón de quince mil bolívares cada una, siendo la fecha de vencimiento de la primera letra a los 30 días después de la protocolización del documento de compra venta.
En dicho acto el vendedor declara dejar sin efecto el pago de los cánones de arrendamiento, en ese acto se expidió cheque de gerencia de Nº 10202006972 girado contra Banesco Banco Universal a favor de Juan Márquez Villalba, siendo en este caso el vendedor el cual nunca se presentó a la firma del documento colocando siempre excusas, mientras fue recibiendo en efectivo las cantidades señalas en el contrato, pasados dos años el vendedor manifestó que no deseaba llegar a cabo la negociación y solicitó le fuera devuelto el inmueble.
Señalan que el hecho de haber entregado el inmueble de forma anticipada, otorgo certeza de la posesión legitima del inmueble, además que le dio al contrato una categoría superior al contrato preliminar como lo es la de contrato definitivo de compra-venta, siendo el contrato ley entre las partes está obligado a darle cumplimiento al mismo y en consecuencia a firmar el documento de propiedad en las condiciones descritas, es por tales motivos que niegan rechazan y contradicen todo lo que se afirma en el libelo de la demanda y en consecuencia como el contrato de arrendamiento había quedado sin efecto alguno la obligación de pagar el canon de arrendamiento constituye un fraude procesal.

PRUEBAS DEL PROCESO
Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Marcado con la letra “A”, copia certificada del registro de la sociedad mercantil T.T.V Comunicaciones e Informática C.A, donde se muestra el carácter de director de la empresa al ciudadano Juan Márquez Villalba. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio por tratarse de copia certificada de instrumento público, en consecuencia, demuestra la representación del ciudadano Juan Márquez, de la sociedad mercantil en referencia.
• Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento de propiedad protocolizado por ante la oficina subalterna del sexto circuito de registro del municipio Libertador en fecha 12 de agosto del año 1982 bajo el Nº 31, tomo 19 protocolo primero. De conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil, se demuestra con este documento público la propiedad del inmueble objeto del contrato.
• Signado con la letra “C”, Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de septiembre del año 2006, por ante la notaria 21º del municipio Libertador, bajo el Nº67, tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de trámites se le otorga valor probatorio, en consecuencia se demuestra la existencia de la relación contractual entre las partes.
• Marcado con la letra “D”, original de la inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de caracas, signada con el asunto Nº AP31-S-2014-006580. Se trata de inspección extra litem, en consecuencia se le otorga valor indiciario a la misma.
• Promovieron pruebas de informes en la cual solicitan ante los juzgados de municipio ordinario y ejecutor de medidas de la circunscripción judicial del área Metropolitana de Caracas informen si cursan consignaciones de canon de arrendamiento efectuados por la sociedad mercantil Inversiones Total Loto, C.A, en caso de ser afirmativo informar las fechas de inicio los montos depositados la fecha de depósito y si el dinero ha sido retirado por el ciudadano Juan Márquez Villalba. Esta prueba fue negada por el aquo, en consecuencia nada hay para valorar.

En la etapa de promoción de pruebas: ratificó todas y cada una de las pruebas promovidas y adjuntadas en el libelo de la demanda, e igualmente ratifica la prueba de informes solicitada en referencia al cheque de gerencia del Banco Banesco.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de contestación de la demanda la defensa presentó adjunto, acta de fecha 20 de julio del 2012 firmada por las partes y por el testigo de la reunión acordada para tratar sobre la compra-venta del local comercial además de copia del cheque de gerencia expedido a nombre de Juan Márquez Villalba.
En el escrito de promoción de pruebas: presentaron los siguientes medios probatorios:
• Copia certificada de actas procesales de la demanda de cumplimiento de contrato por el inmueble.
• Prueba de posiciones juradas de conformidad al Código de Procedimiento Civil, relativas al mecanismo de posiciones juradas a la parte demandante en el proceso con el fin primordial de obtener la confesión judicial, la cual fue apreciada y tomada en cuenta en la audiencia oral, de la cual este tribunal se pronunciará en la parte motiva.

DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA

En fecha 16 de septiembre del 2015 los apoderados judiciales de la parte actora presentaron informes en el cual se expresan que de forma cierta se suscribió un acta donde establecieron unas condiciones para llevar a cabo la venta, en la cual se le debían pagar la cantidad de cuatrocientos mil (Bs. 400.000.00) al momento de la autenticación, hecho el cual nunca se llevó a cabo y mucho menos se celebró el contrato de opción de compra venta por lo cual no se perfeccionó el contrato, dado que solo existió la intención mas no el perfeccionamiento del contrato, luego de llevarse a cabo la audiencia preliminar alegan que se logró demostrar que existe una deuda por cánones de arrendamiento insolutos y que es falso que existiera el compromiso de venta alegado por el demandante en su escrito, por tales motivos se obtuvo una sentencia favorable ordenándose el pago de los cánones insolutos.
En esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada presentó su escrito de informe en el cual señala: que la juez basa su decisión en argumentos contrarios a derecho, sin fundamento con prescindencia del análisis probatorio que no corresponde a lo alegado y probado en autos, la juez en la audiencia oral del 7 de enero del 2016, ignora totalmente las posiciones juradas y ni las menciona siendo obvio el silencio absoluto que operó en contra de los derechos de su representado lo cual hace nula la sentencia, la prueba de informes del Banco Banesco, la cual no fue agregada a los autos para la fecha de la audiencia sino que se evacuó posteriormente y no fue analizada por la juez, prueba que fue solicitada por la parte actora y que deja en claro la existencia de un pago por compra- venta tal como se estipula en el contrato.
La juez no analizó a las pruebas documentales aportadas, si bien las menciona no expresa su mérito probatorio en la sentencia puesto que se muestra “De la prueba y su valoración de las pruebas promovidas por la parte actora”. Las pruebas promovidas por la parte demandada simplemente fueron enumeradas pero no analizó ni le dio valor probatorio a cada una, siendo este hecho denunciado por cuanto una vez la prueba es incorporada al expediente pertenece al proceso, esto autoriza al juez a valorarla con independencia de quien las haya promovido.
En el escrito de contestación de la demanda se señaló que el demandante ha ocultado de mala fe el hecho de haber pactado la venta del inmueble del cual pretende desalojar a la demandada haciendo creer al juez que solo unía las partes un antiguo contrato de arrendamiento, razón por la cual se incurre en un fraude procesal, situación a la cual la juez hace silencio absoluto sin analizar tal circunstancia que además según las aseveraciones de la misma demandada queda probado ya que en un principio dice haber pactado de forma verbal y en las posiciones juradas expresa haber firmado un documento de compra-venta por el local comercial.
Por todas las razones expuestas solicitan sea declarada con lugar la apelación interpuesta.

CAPITULO II
MOTIVA
En fecha 21 de enero de 2016, el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia al fondo de la presente controversia, en dicho fallo, estableció lo siguiente:
“Que en el presente caso quedo controvertido el desalojo del Inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra B del Centro Comercial del Edificio Torre 997, ubicado entre las esquinas de Pescador a Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses de Abril de 2012 hasta Diciembre de 2014 a razón de Un Mil Ochocientos Sesenta Bolívares (BS.1.860,00) mas los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado como justa indemnización, hecho que quedo controvertido cuando la apoderada judicial de la parte demandada niega la existencia del contrato de arrendamiento por un (1) año, y que el mismo se haya renovado automáticamente, y que su representada haya dejado de pagar nueve (9) cánones de arrendamiento, pues ambas partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento, ya que se celebró un contrato preliminar de opción de compra venta, con entrega anticipada, donde su representado canceló, el precio de la venta de ese inmueble, asimismo señaló que existe una litis pendencia del presente caso con el juicio de cumplimiento del contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de esta demanda, por cuanto comprende la cesión de todos los derechos, incluida la posesión.-
Que este Tribunal para decidir trae a colación lo pactado por las partes en el punto nro.3 del contrato de fecha 20 de julio de 2012 la cual denominan acta convenio, en la cual se estableció lo siguiente:
“El Vendedor declara que deja sin efecto el pago de los cánones de arrendamiento pendiente hasta la fecha de la firma del documento de compra-venta o sea hasta el día 31/12/2012.”
Este tribunal para decidir aprecia en primer lugar que en el documento que denominan “acta convenio” se estableció que se suspendía el pago del canon de arrendamiento hasta el 31-12-2012, que era la fecha tope para suscribir el contrato de compra venta, tal y como se evidencia del punto Nro.3 de la referida acta, que riela al folio 132, y que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en virtud de que ambas partes reconocen la existencia de dicha documental, continuando con el análisis se evidencia que en ninguna parte de dicha acta se extinguió el contrato de arrendamiento y en consecuencia de ello la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento, toda vez que las partes suspendieron dicho pago hasta el 31-07-2012, es decir que si el contrato de compra venta no se suscribió para la referida fecha, el canon de arrendamiento debió continuar pagándose, vencida dicha suspensión, en virtud que en la referida acta convenio ambas partes se obligaban a suscribir el documento de compra venta en fecha 31-07-2012,se debe concluir que el acta convenio es un documento preparatorio de promesa de compra-venta, cuyos efectos no pueden equipararse a una documento de compra venta definitivo, en virtud de que en el mismo se establecieron ciertas condiciones que debían cumplirse a los fines de suscribir el documento de compraventa definitivo, y al no ocurrir dicha situación, toda vez que no fue presentado a los autos la firma del documento de compra venta definitivo, el tribunal debe concluir que el arrendatario no paso a ser propietario del inmueble objeto de la presente demanda, debiendo el arrendatario luego de la referida fecha seguir consignando el monto del canon de arrendamiento. Y Así se decide.-
Asimismo continuando con el análisis del caso in comento, se evidencia que en el presente caso la parte actora demanda los cánones de arrendamiento de los meses abril de 2012 hasta diciembre de 2014, que en efecto, el tribunal observa que los cánones de arrendamiento de los meses de abril de 2012 hasta julio de 2012 se encontraban condonados, en virtud del acuerdo llegado en el punto 3 del acta de fecha 20-07-2012, entonces al verificarse dicha situación la relación contractual continuo vigente pese a la existencia del contrato denominado Acta Convenio, ya que se evidencia de los hechos que la voluntad de los contratantes fue la de suspender el canon de arrendamiento hasta tanto se llevara a cabo la negociación de la compra venta definitiva. Y ASÍ SE DECIDE
Asimismo se aprecia que la parte actora solicita el pago en bolívares del exceso de los metros cuadrado usados y la variación estipulada en el contrato de la inflación de cada año, este Tribunal estima que no es competente para realizar dicho calculo, en virtud de que el órgano competente es el establecido en la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, motivo por el cual este Tribunal niega dicho pedimiento.- Y ASÍ SE DECIDE
En cuanto a lo alegado por la parte demandada relativo a la Litispendencia, este Tribunal para decidir dicho alegato, trae a colación criterio de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 2003-000022 con ponencia del Magistrado Alberto Martini Urdaneta de 10 de junio de 2003:
“…La doctrina venezolana ha señalado sobre esta figura lo siguiente:
El jurista ARMINIO BORJAS en “Comentarios al Código de Procedimiento Civil” (Tomo I, 5° Edición, Caracas, 1979, p.225):
“... una sola acción no puede ni debe ser motivo sino de un solo juicio, ... Para alegar la identidad de acciones se requieren los mismos extremos que para la cosa juzgada, pues ésta y la declinatoria por litis-pendencia son excepciones afines: las mismas partes obrando con iguales caracteres, y la misma cosa reclamada por una misma causa. Exceptioni rei judicatae affinis admodum est exceptio litis pendentis; adeoque Inter. Aesdem personas, de aedemare et ex eadem causa lis apud alium judicem caepta fuit agitare, dice el texto de Voet.
Las diversas autoridades judiciales ante las cuales se haya propuesto la misma acción han de ser igualmente competentes...
En coincidente sentido se pronuncia RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE en su “Código de Procedimiento Civil” (Tomo I, Caracas, 1995, p.244):
“La litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: sujetos, objeto y título, al punto que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces. ... La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas sino la duplicación del examen judicial sobre una misma litis”. (Negrilla y subrayado de esta juzgadora).
Y en sentencia dictada el 19 de julio de 2000 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 00047 con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez se dejó sentado lo siguiente:
“… A este respecto, en la obra titulada “Cuestiones Previas y otros temas de Derecho Procesal”, el Doctor Pedro Alid Zoppi, al respecto, dice:
“… Lo que importa destacar, pues, es el efecto contundente de la litispendencia, que es justificado porque se evita la multiplicidad de pleitos idénticos, que para el Código derogado permitía la acumulación, pero con más sensatez el nuevo Código siguiendo al italiano de 1942, determina como causa de extinción. Desde luego, en esto de la litispendencia el nuevo Código precisa que el proceso a extinguir es aquél en que hubo posterior citación o no la hubo, siendo por el artículo 61 el encargado de pronunciarla el Tribunal en que hubo citación posterior si las causas cursan en tribunales distintos y, desde luego, el mismo Tribunal sí conoce de ambos….
De la revisión minuciosa a las actas que conforman el presente expediente se evidencia, por una parte, al folio 120 existe comprobante de fecha 29 abril de 2015 se donde reciben demanda de cumplimiento de contrato presentada por el ciudadano Paulo Fernández Gomes en su carácter de Director de Representaciones Total Loto, C,.A en contra del ciudadano JUAN MARQUEZ VILLALVA y la Sociedad Mercantil TTV Comunicaciones E Informática C.A, que al decir del apoderado judicial de la parte demandada trata de una demanda de cumplimiento de contrato ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia Nro de expediente. AP11-M-2015-0000196, la cual fue admitida por auto del 19 de mayo de 2015, por el referido juzgado, así mismo se evidencia que en el presente caso se lleva demanda de Desalojo Por falta de pago.
Quien aquí decide debe verificar si efectivamente concurren los requisitos en ambas causas para la declaratoria de litispendencia, a saber, identidad de sujetos, identidad de objeto e identidad de título.
PRIMER REQUISITO (IDENTIDAD DE SUJETOS): En ambas causas concurren, por una parte, T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., representada por su Director JUAN MARQUEZ VILLALBA. e INVERSIONES TOTAL LOTO, C.A., que se evidencia, en criterio de quien decide, que se tratan de los mismos sujetos, Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO REQUISITO (IDENTIDAD DE OBJETO): En la presente causa en que se planteó la litispendencia el objeto lo constituye Una demanda de Desalojo por falta de pago y la causa que se sigue por ante el Tribunal Quinto de Primera Instancia es una demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de compraventa En el caso de marras no puede hablarse de que se trate de la misma causa presentada por ante el tribunal de Primera Instancia, motivo por el cual se debe concluir que no existe identidad de objetos. Y Así se decide.-
TERCER REQUISITO (IDENTIDAD DE TITULO): En cuanto al título o causa petendi, observa esta operadora de justicia, que en el presente juicio, el título en que se fundamenta la demanda es un contrato de arrendamiento; y en el Juicio que se sigue por ante el Tribunal Quinto de Primera Instancia la causa petendi el documento denominado Acta Convenio; todo lo cual evidencia que en el asunto bajo estudio no existe identidad del título. Y así se decide.-
En conclusión, en criterio de esta operadora de justicia y en virtud de los alegatos antes esgrimidos, no se configura la litispendencia, por cuanto a pesar de que existe identidad de sujetos, no existe identidad de objeto ni de título, siendo un requisito ineludible a los fines de la declaratoria de litispendencia que exige la triple identidad. Y Así se decide.”
Visto lo anterior, es menester pronunciarse previo al fondo, respecto al alegato de litispendencia esgrimido por el demandado en la contestación al fondo de la presente demanda.
Al respecto, se aprecia que el aquo desechó dicho argumento fundamentando su decisión en el hecho de que si bien existe identidad de sujetos, no existe identidad de objeto ni de título, de modo que resulta importante analizar éstos hechos.
En efecto, la litispendencia, según el vigente Código de Procedimiento Civil, requiere de la triple identidad mencionada en la recurrida, esto es, identidad de sujetos, objeto y título.
No obstante, la litispendencia, concebida como una forma de conexión entre causas, no puede ser analizada ligeramente, pues existen conexiones entre causas que influyen en la solución de cada caso y por ello la doctrina establece la litispendencia parcial cuando una causa contiene a otra, o la conexión genérica, que es cuando las causas tienen un común uno o dos de sus elementos.
En este caso, si bien la denuncia de litispendencia no contiene la triple identidad a que hace referencia el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, si puede establecerse identidad en cuanto a los sujetos y el objeto, (ex art. 52.1 código de trámites) pues las partes en ambos juicios son las mismas y el objeto de ambas demandas es el local comercial dado en arrendamiento, de modo que puede decirse con certeza, que existe en el presente caso conexión genérica entre ambas causas.
Ahora bien, no puede hablarse de acumulación con vista a la conexión genérica detectada, pues el artículo 81 ordinal 3º, impide la misma cuando los procedimientos sean incompatibles, por lo tanto, lo que corresponde en este caso es la prejudicialidad del juicio intentado por el aquí demandado, respecto al juicio intentado por la aquí actora, pues de determinarse en aquél juicio que el aquí demandado tiene derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, las consecuencias jurídicas en este juicio serían determinantes en la decisión a tomar, pues obviamente no se podría desalojar a quien mediante sentencia se declaró propietario de mismo inmueble que a su vez, está siendo arrendado mientras se dilucida la controversia.
En atención a lo antes expuesto, es oportuno invocar el artículo 257 constitucional, que establece que el proceso es instrumento fundamental para la realización de la justicia y en consecuencia, no puede el proceso subordinar la realización de la justicia en el caso planteado, y por ello debe entenderse que si bien la demandada no denunció la prejudicialidad como cuestión previa, dictar un fallo que resuelva la presente controversia sin que en el otro juicio se resuelva de forma definitiva quien es el propietario del inmueble, redundaría en la posibilidad de dictar fallos contradictorios que harían nugatorio del derecho de las partes. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 21 de enero de 2016, en consecuencia se revoca el mencionado fallo.

SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, y por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, se suspende la presente causa hasta tanto se resuelva la cuestión prejudicial detectada.

TERCERO: Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). A 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.

En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm, se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2016-000121 (720).
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.