TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 157º

ASUNTO: AP71-R-2016-000561
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9482
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-14.385.260.
APODERADOS DEL DEMANDANTE: Ciudadanos CARLOS AUGUSTO ALVAREZ PAZ y DANIEL JESUS FERNANDEZ ZAMBRANO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 48.830 y 38.807.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-4.245.736 y V-4.824.529, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: Ciudadanos SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, MORELLA IVON GONZALEZ MENDEZ y RAFAEL MUÑOZ SANCHEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 150.784, 39.571 y 46.658, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE MANDATO
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DE FECHA 11 DE ENERO DE 2016, DICTADA POR EL JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 05 de Junio de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), intentado por el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO contra los ciudadanos CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE MANDATO, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 13 de Junio de 2014, el A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones practicadas, a dar contestación a la pretensión.
En fecha 30 de Junio de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó que la citación de los demandados fuese efectuada en la persona de sus apoderados judiciales, abogados MARTIN ALEXANDER JIMENEZ MUJICA y JAIRO ANTONIO RODRIGUEZ BALZA, cuya representación y capacidad para darse por citados se evidencia del documento público que acompañó constante de tres (03) folios útiles.
En fecha 30 de Junio de 2014, el ciudadano JONATHAN RAMIREZ, en su carácter de parte actora, asistido por el abogado MILTON BARRIOS, otorgó poder apud acta al referido profesional del derecho.
En fecha 04 de Julio de 2014, el Tribunal A quo dejó constancia que no fueron expedidas las compulsas de citación por cuanto faltaba un (01) juego de fotostatos, e instó a la parte interesada a su consignación.
En fecha 09 de Julio de 2014, el abogado MILTON BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos requeridos a fin de que fuesen libradas las compulsas, y en esa misma fecha dejó constancia de haber cancelado los emolumentos para la práctica de la citación de los demandados.
En fecha 14 de Julio de 2014, el Tribunal de la causa dejó constancia de haber librado las compulsas de citación a la parte demandada.
En fecha 25 de Julio de 2014, el abogado MILTON BARRIOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la citación de los demandados en la persona de sus apoderados judiciales, para lo cual consignó poder otorgado a los abogados MARTIN ALEXANDER JIMENEZ MUJICA y JAIRO ANTONIO RODRIGUEZ BALZA. Siendo negado dicho pedimento por el Juzgado A quo, por auto de 3 fecha 31 de Julio de 2014 y señaló que las compulsas de citación de la parte demandada fueron libradas el 14 de Julio de 2014.
En fecha 06 de Agosto de 2014, el ciudadano HORACIO RAMOS, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó compulsas de citación sin firmar de los ciudadanos IVAN BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS.
En fechas 07 y 11 de Agosto de 2014, el abogado MILTON BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que el Tribunal de la causa, en fecha 13 de Agosto de 2014, acordó la citación por carteles de los demandados.
En fecha 24 de Septiembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó las publicaciones en prensa del cartel de citación y solicitó la fijación del cartel en el domicilio de la parte accionada. Por lo que en fecha 13 Octubre de 2014, la Secretaria del Tribunal A quo dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Noviembre de 2014, el abogado MILTON BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de Defensor Judicial a la parte demandada. Siendo proveído lo requerido por auto de fecha 11 de Noviembre de 2014, ordenándose la designación como defensor judicial de la parte demandada, a la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ.
En fecha 29 de Septiembre de 2015, el abogado SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó constante de dos (02) folios útiles instrumento poder que acredita su representación, y se dio expresamente por citado.
En fecha 30 de Septiembre de 2015, el abogado SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, constante de quince (15) folios útiles y dos (02) anexos.
En fecha 01 de Octubre de 2015, el Tribunal A quo de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente, para la contestación de la reconvención.
En fecha 08 de Octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas constante de nueve (09) folios útiles y siete (07) anexos.
En fecha 15 de Octubre de 2015, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 20 de Octubre de 2015, tuvo lugar el acto de exhibición de documentos, con la sola comparecencia de la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 26 de Octubre de 2015, el abogado SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, señaló que el 23 de Octubre de 2015, venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas, sin que la parte actora presentara prueba alguna.
En fecha 02 de Noviembre de 2015, el Tribunal A quo difirió el pronunciamiento de la sentencia para el décimo quinto (15º) día continuo, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de Noviembre de 2015, el Tribunal de la causa acordó la apertura del cuaderno de medidas a fin de emitir pronunciamiento con respecto a la medida solicitada por la parte demandada en el escrito de reconvención.
En fecha 30 de Noviembre de 2015, el abogado SCOTT GERARD VILCHES RINCONES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó los emolumentos necesarios para que fuese llevado el Oficio Nº 433-15 al Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
En fecha 11 de Enero de 2016, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó la sentencia, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“…IV DECISION En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1) SIN LUGAR, la demanda incoada por el ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO (sic), en contra de los ciudadanos IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, ambas partes suficientemente identificadas en encabezamiento de esta sentencia.
2) PARCIALMENTE CON LUGAR, la mutua peticiónformulada (sic) los ciudadanos IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, en contra del ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO (sic). En consecuencia, se condena a la parte demandante reconvenida a dar cumplimiento al contrato de compraventa anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción y autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 27 de Septiembre del 2013, anotado bajo el Nº 33, Tomo 172, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y, por ende, materializar en beneficio de los hoy demandados reconvinientes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra el inmueble que a continuación se describe: el lote de terreno secano ubicado en el sector denominado Caicaguana, jurisdicción del Municipio el Hatillo del estado Miranda No. Catastro No. 50038A, con un área de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMOS aproximadamente (180,23 m2), y de los siguientes linderos: Norte partiendo desde el punto 3-4 hasta el punto 4, en una línea recta que mide doce metros lineales con cuarenta y nueve decímetros lineales (12,49 mts) con terrenos que son o fueron del vendedor y vía de acceso, propiedad de EL VENDEDOR; Sur: del punto E-8 al punto E-19 en una línea recta que mide siete metros lineales con dieciocho centímetros lineales (7,18 mts) con la Av. La Cima; Este: del punto E-19 al punto E-10 en una línea curva de ocho metros con dieciséis decímetros lineales (8,16 mts) y el punto E-10 al punto 4 en una línea recta de nueve metros con cincuenta y ocho centímetros (9,58 mts); con vía de penetración propiedad promotora La Loma y la Av. La Cima, respectivamente y Oeste: con terrenos que son fueron de EL VENDEDOR, partiendo desde el 3-4 hasta el punto E-8, en un recorrido de quince metros lineales (15,00 mts), el cual, pertenece a “EL VENDEDOR” hoy accionante, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 13 de septiembre de 2013, bajo el Nº 2011-4886, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el Nº 243.13.19.1.3641 y correspondiente al libro de folio real del año 2011.
2.1) Para el caso que el hoy demandante reconvenido no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de titulo suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
3) Se condena a la parte demandante a pagar las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en este juicio, todo ello en conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 19 de Enero de 2016, el abogado SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A quo.
En fecha 9 de Marzo de 2016, el representante judicial de la parte demandada, solicitó la notificación de la parte actora.
En fecha 14 de Marzo de 2016, el Tribunal A quo acordó la notificación de la parte actora, de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de Abril de 2016, el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, en su carácter de parte actora, debidamente asistido por el abogado DANIEL JESUS FERNANDEZ ZAMBRANO, revocó el poder apud acta otorgado al profesional del derecho, ciudadano MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ. Igualmente, otorgó poder apud acta a los abogados CARLOS AUGUSTO ALVAREZ PAZ y DANIEL JESUS FERNANDEZ ZAMBRANO. Asimismo, se dio por notificado de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 11 de Enero de 2016.
En fecha 02 de Mayo de 2016, la representación judicial de la parte accionante ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva.
En fecha 23 de Mayo de 2016, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que por distribución correspondiera, para que conociera de la misma.

ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta Alzada obra el presente asunto, en razón que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 04 de Julio de 2016 y mediante decisión del 06 del referido mes y año, se declaró competente para conocer dicho recurso en razón de las nuevas competencias y una vez determinada la competencia de este despacho, se le dio entrada y en la misma fecha fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el Artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al Artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
En fecha 25 de Julio de 2016, el abogado DANIEL JESUS FERNANDEZ ZAMBRANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de formalización de la apelación, constante de cuatro (04) folios útiles y un (01) anexo, constante de ocho (08) folios útiles.
En providencia de fecha 25 de Julio de 2016, el Juez que suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, dejando a salvo las previsiones contenidas en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia.
En fecha 09 de Agosto de 2016, el abogado SCOTT VILCHEZ RINCONES, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, constante de nueve (09) folios útiles sin anexos.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Juzgador de Alzada a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste Juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los Órganos Jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su Artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”

Así, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo Artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el Artículo 1.354 del Código Civil, el Principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Principio este, igualmente contenido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal, pues, el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste Juzgador Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, admitida esta en fecha 13 de Junio de 2014, el accionante alegó:
Que en fecha 27 de Septiembre de 2013, suscribió con los demandados un contrato, en el cual se le confirió un mandato para la construcción de una casa sobre un lote de terreno de secano de su propiedad, el cual le vendería a los demandados una vez terminada la casa, según se aprecia en la cláusula segunda, y cuyas características se encuentran suficientemente especificadas en la cláusula primera del referido documento público.
Que dicha casa de acuerdo a la cláusula primera, debía tener una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados con tres centímetros cuadrados (120,03 mts2), conformada por tres (03) niveles, los cuales se describen en detalle en el documento. Manifiesta que a petición de los demandados y amparado en lo establecido en la cláusula cuarta del contrato la cual abrió la posibilidad de efectuar “mejoras y construcciones en el terreno”, hizo cambios y mejores importantes en la elaboración de la casa por cuenta de los demandados.
Indica que la casa que originalmente se contrató por un área aproximada de ciento veinte metros cuadrados con tres centímetros cuadrados (120,03 mts2) terminó resultando en una construcción de un área de ciento ochenta y cuatro metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (184,21 mts2), lo cual obviamente influyó en los costos de la construcción en un aumento importante. Que los demandados solicitaron la construcción adicional de una habitación y un baño en el primer nivel, asimismo solicitaron el empastado y encamisado de todas y cada una de las paredes que conforman la vivienda, todo lo cual influyó en el costo de la construcción. Finalmente, que los accionados solicitaron la construcción de un muro de contención en el lindero norte de la casa, el cual a pesar de no estar terminado en su totalidad, obviamente tiene un costo que no fue incluido en el contrato.
Que los motivos anteriores influyeron en que en la actualidad la casa aún en construcción no ha podido ser terminada, faltando por colocar puertas, ventanas, plomería, electricidad techo amachimbrado y tanque de agua.
Que durante el mes de Febrero de 2014, ocurrió una devaluación de la moneda, que disminuyó considerablemente el valor del dinero entregado en el mandato según la cláusula segunda, ya que los materiales necesarios para la construcción fueron en aumento y tal situación no fue prevista en el contrato.
Que en los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2014, la ciudad de Caracas fue objeto de disturbios, en especial la autopista Prados del Este, la cual es la vía de acceso principal al Municipio El Hatillo donde se encuentra la casa en construcción, así como otras vías de acceso como lo son las Urbanizaciones El Cafetal y Los Naranjos, siendo ésta situación un hecho público y notorio que ha traído como consecuencia, no solo la demora de los trabajos de construcción de la casa, sino además, ha influido en el aumento de los precios en materiales y mano de obra, ya que se ha visto obligado a pagar lo que le pidan por los materiales para no suspende los trabajos.
Que tal situación no pudo ser prevista al momento de celebrar el contrato, por lo que se constituye como un motivo de fuerza mayor. Que este motivo sería una causa imputable al demandado, ciudadano IVAN BALLESTEROS, quien durante dichos meses promovió de forma indiscriminada a través de su programa radial “Plomo Parejo” transmitido por la Emisora RCR 750 AM, y la red de Internet, la conformación de las guarimbas, al punto que su programa fue sacado del aire y se encuentra investigado por esos hechos, por lo que mal podría el referido ciudadano reclamar un incumplimiento del contrato cuando el mismo ha participado de la excepción.
Que el contrato cuya resolución se demanda, finalizó en fecha 27 de Abril de 2014, motivo por el cual el 14 de Mayo de 2014, propuso a los demandados mediante una correspondencia enviada vía electrónica, unas posibles soluciones amistosas para terminar con el contrato vencido y continuar con la negociación bajo nuevas condiciones.
Que los demandados nunca contestaron a dicha correspondencia de forma satisfactoria, por lo que según el texto de la misma, no estuvieron interesados en una solución amistosa.
Que el contrato en su cláusula quinta, establece una cláusula penal y el mecanismo para su aplicación y por lo tanto tomando en consideración que los demandados solicitaron la realización de mejoras y construcciones, lo cual era posible según la cláusula cuarta y que posteriormente se negaron a pagar dichas mejoras, lo cual se constituye por sí solo, en un incumplimiento a las obligaciones contractuales, pidió se declare la resolución del contrato y subsidiariamente se condene a los demandados a pagar los daños y perjuicios previamente acordados en la cláusula penal.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.263, 1.264 y 1.276 del Código Civil.
Pidió fuese declarada la resolución del contrato y subsidiariamente se condenara a los demandados, ciudadanos IVAN BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, en lo siguiente:
1) Al pago de los daños y perjuicios conforme a la cláusula penal del contrato.
2) Al pago de las costas, costos del proceso y los honorarios profesionales que se causen.
Por último, estimó el valor de la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), equivalentes a trescientas noventa y seis con ochenta y dos unidades tributarias (396,82 U.T.)

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte la representación judicial de los ciudadanos IVAN BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, se excepcionó al establecer en su escrito de contestación, lo siguiente:
Que el presente juicio versa sobre un contrato atípico a todas luces, por cuanto mediante el convenio celebrado por sus mandantes se convino la compra venta del terreno propiedad del vendedor-accionante y además se estableció la posibilidad de que eventualmente las partes pudieran convenir en la construcción de un inmueble, cuyas características y dimensiones aproximadas se establecían de antemano.
Que el accionante afirma que en fecha 27 de Septiembre de 2013, suscribió un documento público, en el cual, según él, se le confirió un mandato para la construcción de una casa sobre un lote de terreno secano de su propiedad. Que ante la maliciosa, fraudulenta e ilegal interpretación que el accionante le quiere hacer al contrato suscrito entre ambas partes, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de Septiembre de 2013, anotado bajo el Nª 33, Tomo 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, invoca dicho contrato en su totalidad, lo da por reproducido en su integridad y lo opone a la parte actora.
Que sobre la compra venta del terreno el demandante no hace mención alguna, hace caso omiso de la venta del terreno.
Manifiesta que el terreno era el único inmueble existente realmente para el momento de celebrarse el contrato. Que lo que se firmó el 27 de Septiembre de 2013, fue la venta del terreno, cuyo precio fue pagado íntegramente por sus mandantes.
Que lo referente a la construcción es otro aspecto al que se refiere el contrato medular de la acción, como se desprende de su lectura, se trataba de una edificación que podría realizarse o no; es decir, su construcción para el momento de suscribirse el contrato, era eventual.
Que en la cláusula cuarta se evidencia lo verdaderamente dado en opción al momento de suscribirse el contrato fue el terreno y que las construcciones futuras en dicho terreno podrían realizarlas el vendedor o los compradores, quienes quedaban autorizados por el vendedor para ello, aun antes de pagar el precio convenido.
Que pasado un tiempo de la compra venta del terreno, ambas partes se pusieron de acuerdo en que el vendedor ejecutara las construcciones, de acuerdo a las especificaciones y demás modalidades establecidas en el contrato, procediendo a hacer el pago integro del precio estipulado, lo que consta en cheques y recibos.
Que se acordó la construcción de una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa, construcciones éstas que no figuraban en el contrato original, los cuales fueron pactados verbalmente en la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 82.500,00) y fueron cancelados en su totalidad.
Que después de recibir el vendedor el pago total del precio y de las nuevas construcciones convenidas, es cuando comienza a no continuar con la ejecución de la edificación, alegando toda clase de excusas y subterfugios, al punto de no estar, a esta fecha, concluidos los trabajos acordados y ni siquiera ejecutados en un cincuenta por ciento (50%) de los mismos, tal como se evidencia de la inspección ocular evacuada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, con lo que se demuestra fehacientemente que no solo ha incumplido con sus obligaciones sino que le ha causado injustificadamente a sus mandantes daños y perjuicios.
Solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda presentada en contra de sus representados, con todos los pronunciamientos de ley.
DE LA RECONVENCIÓN
Arguyó con respecto a la reconvención propuesta que en fecha 27 de Septiembre de 2013, creyendo en la buena fe y transparencia del ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO, suscribieron ante la Notaria Pública Quinto del Municipio Chacao, documento de opción de compra venta, sobre un terreno secano propiedad del referido ciudadano y sobre el cual se construiría una casa, la cual quedó autenticada bajo el Nº 33, Tomo 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que se observa de la cláusula primera del contrato que el vendedor solo poseía derechos y era propietario del terreno secano, sobre el cual se construiría alguna casa, es decir, lo único cierto, tangible y real era la titularidad del terreno que daba en venta o en opción de venta.
Que en la cláusula segunda se estableció el precio de opción de venta que fue por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.590.000,00), la forma de pago y se estableció claramente que el último pago se realizaría al momento de la firma definitiva de la opción de compra ante el Registro respectivo.
Que sus mandantes cancelaron la totalidad del precio fijado, en los lapsos establecidos, mediante dos (02) cheques; el primero, cheque de gerencia Nº 3133169, de fecha 27 de Septiembre de 2013, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, de Banesco Banco Universal, debitado de la cuenta Nº 0134-0344-91-341007638, por la suma de DOS MILLONES QUINCE BOLIVARES (Bs. 2.000.015,00); y el segundo, cheque Nº 38509975, de la cuenta personal del ciudadano IVAN BALLESTEROS PEÑA, signada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, del Banco Venezolano de Crédito, de fecha 20 de Noviembre de 2013, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, por la suma de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 635.000,00).
Que aprovechando que no se había culminado la construcción, sus mandantes acordaron con el actor, la construcción de una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa, los cuales fueron convenidos en la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00), los cuales fueron cancelados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) como inicial, el cual se pagó con el cheque dado en fecha 20 de Noviembre de 2013, de la cuenta personal del ciudadano IVAN BALLESTEROS PEÑA, signada con el Nº 0104-0010-45-0100075865; y el saldo restante, es decir, la suma de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 37.500,00), los cuales fueron debidamente cancelados mediante cheque Nº 97509995, de la cuenta personal del ciudadano IVAN BALLESTEROS PEÑA, signada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, del Banco Venezolano de Crédito, de fecha 18 de Marzo de 2014, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO.
Que de la cláusula tercera se demuestra que lo que se estaba ofertando es el terreno propiedad del vendedor.
Que la opción de compra venta objeto del contrato que origina el presente juicio, es sobre el terreno.
Que como hasta el día de hoy han resultado totalmente infructuosas todas las gestiones que sus representados han realizado para que el ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO, cumpla con sus obligaciones estipuladas en el contrato de opción de compra venta, procedió a reconvenir al ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO, para que cumpla o para que a eso fuese condenado y para que en efecto protocolice la venta de terreno secano y termine de construir la casa sobre dicho terreno.
Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil, 881 y 888 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de Marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
Estimó la reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), lo que equivale a UN MIL CUATROCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.400 U.T.).
Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.
Por último, pidió que la reconvención fuese admitida y declarada con lugar, con sus demás pronunciamientos de Ley.
Por su parte, llegada la oportunidad para la contestación de la reconvención, la parte demandante reconvenida, a saber, ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, no compareció por si, ni a través de apoderado judicial alguno, a ejercer sus defensas al respecto en forma expresa, por consiguiente, es procedente traer a colación las previsiones contenidas en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y si bien se verifica el Primer (1er) requisito relativo a la falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de no contestar expresamente la pretensión, debe destacarse que el reconvenido, aún no está confeso; en razón que por ese hecho, el no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada; situación ante la cual debe tenerse claro que no se origina presunción alguna en su contra, conforme al concepto moderno de la contumacia establecido en Sentencia Nº 2448, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de Agosto de 2003, con Ponencia del Magistrado Dr. Jesús E. Cabrera Romero, en el expediente Nº 03-0209, reiterada por la misma Sala Constitucional, en Sentencia Nº 1480, de fecha 28 de Julio de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, en el expediente Nº 04-2940. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el está referida a que tiene la carga de probar que no son verdaderos los hechos alegados por su antagonista en la demanda y que la misma no sea contraria a derecho y así se decide.
Dilucidada la situación anterior, este Órgano Jurisdiccional Superior, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, en atención al Segundo (2º) requisito que exige el citado Artículo 362 eiusdem, en lo forma siguiente:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
 Consta a los folios 05 al 10 y 122 al 127 del expediente, copias certificadas y simples del contrato de opción a compra venta suscrito por el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, por una parte, y por la otra, los ciudadanos CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN BALLESTEROS PEÑA, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 27 de Septiembre de 2013, bajo el 33, Tomo 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual constituye el documento fundamental de la demanda y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil, aprecia que las partes pactaron la venta de un inmueble constituido por un terrero secano, con un área aproximada de ciento ochenta metros cuadrados con veintitrés centímetros cuadrados (180,23 mts2), ubicado en el sector denominado Caicaguana, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y la construcción de una casa con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados con tres centímetros cuadrados (120,03 mts2). ASÍ SE DECIDE.
 Consta al folio 11 del expediente reproducción impresa de correo electrónico enviado por el ciudadano JONATHAN RAMÍREZ a través de la dirección rol.cs_79@hotmail.com al correo elplomoparejo@gmail.com. Ahora bien, si bien dicha probanza no fue cuestionada por la contra parte, la misma no fue promovida conforme las estipulaciones contenidas en el Artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo que este Juzgado Superior la desecha del proceso. ASÍ SE DECIDE.
 Consta a los folios 12 y 13 del expediente, original comunicación enviada por el abogado MILTON BARRIOS al ciudadano IVAN BALLESTERO, de fecha 10 de mayo de 2014 y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal la valora como principio de prueba por escrito a tenor de lo dispuesto en los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363, 1.370 y 1.371 del Código Civil, ya que está dirigida por una de las partes a la otra en cuanto a hechos jurídicos relacionados con los puntos que se controvierten, y se aprecia de su contenido que la demandada le hizo saber a la demandante sobre los anticipos recibidos por esta última. ASÍ SE DECIDE.
 Consta a los folios 26 y 27 del expediente, copias simples del poder otorgado por los ciudadanos IVAN JOSÉ BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ de BALLETEROS, en fecha 10 de Septiembre de 2015, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 49, Tomo 80, Folios 161 hasta 163 de los libros llevados por esa Notaría, respectivamente a los abogados SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, MORELA IVON GONZÁLEZ MÉNDEZ y RAFAEL MUÑOZ SÁNCHEZ; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los Artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. ASÍ SE DECIDE.
 Durante la etapa probatoria, la representación judicial de la parte demandada, promovió las documentales que constan a los folios 98 al 106 y 171 al 178 del expediente, referentes a las copias simples del expediente signado con el Nº AP31-S-2014-003760 referido a la solicitud de titulo supletorio, presentada por el ciudadano JONATHAN HARRISON RAMÍREZ LOBO ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en vista a que a pesar de no haber sido cuestionado por la contraparte, surten su pleno derecho probatorio conforme lo estatuido en los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, presentó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial una solicitud de título supletorio sobre la casa quinta construida sobre el lote de terreno de su propiedad y que dicho título fue declarado improcedente en virtud de la oposición planteada por los ciudadanos IVAN BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS. ASÍ SE DECIDE.
 Consta a los folios 128 y 129, copias simples del cheque emitido por la entidad bancaria Banesco y recibo de fecha 27 de septiembre de 2013, dichas instrumentales se adminiculan con las copias simples de los folios 130 al 133, referentes a los cheques emitidos por el Banco Venezolano de Crédito y recibos de fecha 20 de noviembre de 2013 y 18 de Marzo de 2014 y finalmente recibo de fecha 28 de septiembre de 2013. En la etapa probatoria la representación de la parte demandada- reconviniente promovió la prueba de exhibición de los documentos, antes indicados, la cual fue debidamente admitida y ordenada su evacuación. En la oportunidad legal correspondiente para ello, no compareció al acto la parte actora ni por si no por medio de apoderado judicial alguno, por lo que este Juzgado los valora y los tiene como fidedignos de conformidad con lo establecido en los Artículo 429 y 436 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.364 y 1.368 y se tiene como cierto que el ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMÍREZ LOBO, declaró haber recibido de parte del ciudadano IVÁN JOSÉ BALLESTERO PEÑA, la cantidad de dos millones quince bolívares (Bs. 2.000.015,00), mediante cheque de gerencia Nº 3133169, emitido por la entidad bancaria Banesco. Igualmente, que el actor recibió por parte del demandado la cantidad de seiscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 635.000,00), mediante cheque Nº 38509975, girado por la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito, asimismo que recibió la cantidad de treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 37.500,00) mediante cheque Nº 97509995 girado por la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito y finalmente, que el demandante recibió por parte del demandado la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000.00), mediante cheque girado contra la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito distinguido con el Nº 20509958. ASÍ SE DECIDE.
 Consta a los folios 139 al 170 copias simples del expediente signado con el Nº AP31-S-2014-000468, correspondiente a la solicitud de inspección ocular presentada por los ciudadanos IVAN BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, ahora bien, a pesar que dicha prueba no fue cuestionada en forma alguna por la parte contraria, este Juzgado observa que al no haber sido practicada bajo los presupuestos procesales que pautan el artículo 938 eiusdem, en concordancia con los Artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil, que establecen que si lo que se pretende es dejar constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan, dicha inspección se efectuará con asistencia de prácticos y además que el perjuicio por retardo debe probarse, circunstancias que no quedaron demostradas en juicio, aunado al hecho que no hubo control de la prueba por parte del demandado, por lo que es forzoso para este Juzgado Superior desecharla del juicio. ASÍ SE DECIDE.
Analizado como ha sido el acervo probatorio, procede este Juzgador de Alzada a fin de pronunciarse sobre el fondo de la controversia y lo referente al Tercer (3er) y último requisito que exige el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, observa:
En el caso de autos, se desprende que la parte accionante demandó la resolución del contrato de mandato celebrado entre el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, por una parte y por la otra, los ciudadanos IVAN BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 27 de Septiembre de 2013, bajo el Nº 33, Tomo 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en virtud a que los demandados se negaron a pagar las mejoras realizadas convenidas en el cláusula cuarta del contrato y subsidiariamente se condene a los mismos al pago de los daños y perjuicios contenidos en la cláusula penal.
Ante tal situación, es importante precisar si el contrato objeto de la presente pretensión es un contrato de mandato o un contrato de opción de compra venta tal y como lo manifiestan los demandados, en virtud de ello, es necesario transcribir el contenido del mismo en el cual se estableció parcialmente lo siguiente:
“…PRIMERA: EL VENDEDOR es propietario de un lote de terreno secano, en el cual se construirá una casa, con una superficie aproximada de Ciento Veinte Metros Cuadrados con Tres Centímetros Cuadrados aproximadamente (120,03 M2) , el cual se encuentra ubicado en sector denominado Caicaguana, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, No. De Catastro No. 56038A. Los linderos, medidas y demás determinaciones del lote de terreno con un área de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON VEINTITRES CENTIMENTROS aproximadamente (180,23 m2) son los siguientes: Norte: partiendo desde el punto 3-4 hasta el punto 4, en una línea recta que mide doce metros lineales con cuarenta y nueve decímetros lineales (12,49 mts) con terrenos que son o fueron del vendedor y vía de acceso, propiedad de EL VENDEDOR; Sur: del punto E-8 al puntoE-19 en una línea recta que mide siete metros lineales con dieciocho centímetros lineales (7,18 mts) con la Av. La Cima; Este: del punto E-19 al punto E-10 en una línea curva de ocho metros con dieciséis decímetros lineales (8,16 mts) y el punto E-10 al punto 4 en línea recta de nueve metros con cincuenta y ocho centímetros (9,58 mts); con vía de penetración propiedad Promotora La Loma y Av. La Cima, respectivamente y Oeste: con terrenos que son o fueron de EL VENDEDOR, partiendo desde el punto 3-4 hasta el punto E-8, en un recorrido de Quince metros lineales (15,00 mts) , la cual estará conformada por tres (3) Niveles: Primer Nivel: con un área de Estacionamiento con columnas y suficiente distancia para maniobrar el vehículo con su terracota y área verde con grama tal como se presentó en maqueta, maletero y área social; Segundo Nivel: Sala-Comedor, un cuarto de lavandería y un baño, con un metraje de construcción de Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados con Cincuenta y Seis Centímetros (55.56 Mts); Tercer Nivel: una (1) habitación principal con un baño de 1,50 de ancho, vestier y dos (2) habitaciones con un (1) baño compartido; con un metraje de Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Cuarenta y Siete Centímetros (64,47 Mts). Todos los baños tendrán una medida de un Metro con cincuenta centímetros (1,50 mts), la parte de debajo de las escaleras de acceso a la casa tendrá un maletero el cual la compradora suministrará la puerta del mismo, más un Tanque de agua de cinco (5) Mil litros. La entrega de la vivienda será en un tiempo no mayor a siete (7) meses y se entregará pintada, frisada en obra gris y los baños sin piezas sanitarias, cerámicas y con sus puntos de tubería de luz y tomas. Los pisos del Segundo Nivel y Tercer Nivel serán entregados en obra gris con todas sus puertas y ventanas totalmente frisadas y pintadas. El cual pertenece a EL VENDEDOR, según consta en documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 13 de Septiembre de 2013, bajo el No. 2011.4886, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el No. 243.13.19.1.3641, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. SEGUNDA: El monto de la futura venta será la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 2.590.000,00) (sic), suma que será cancelada por LOS COMPRADORES en la siguiente forma: DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) (sic), al momento de la firma del presente documentos mediante Cheque de Gerencia Nos. 48453411 del Banco Banesco, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) en un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos después de la firma del presente documento y la cantidad restante es decir DOSCIENTOS NOVENTA MIL (sic) (Bs. 290.000,00) al momento de firma definitiva de la presente Opción-Compra ante el Registro respectivo. TERCERA: EL VENDEDOR garantizan (sic) a LOS COMPRADORES que para el momento de la protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta, EL INMUEBLE objeto de la presente Opción de Compra-Venta estará libre de Impuestos y Contribuciones, libre de todo gravamen, que nada se adeuda por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales…”.

Ahora bien, de las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la cosa objeto del contrato y en segundo lugar lo referente al precio de venta y a las modalidades de pago, lo que permite concluir que en el caso de autos, se esta en presencia de un contrato de opción de compra venta.
En este sentido, la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compra venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor VEGAS ROLANDO (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si lo contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático.
En el caso de autos, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
En este sentido, el artículo 1.159 del Código Civil, establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por su parte, el artículo 1.167 del citado Código, dispone:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian dos requisitos para la procedencia de la acción: 1) la existencia de un contrato bilateral y 2) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este sentido, a fin de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, observa este Juzgador de alzada en relación al primer requisito que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 27 de septiembre de 2013, bajo el Nº 33, Tomo 172 de los libros de autenticaciones correspondientes, suscrito entre las partes, por lo tanto tal y como se indicó con anterioridad, se tiene como cierta dicha relación contractual.
En lo que se refiere al segundo requisito, a saber, el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, en necesario precisar que de la documentación consignada junto al libelo de la demanda, no es posible para este Sentenciador, verificar el incumplimiento alegado, aunado al hecho que durante la oportunidad probatoria no logró demostrar fehacientemente los hechos constitutivos de su pretensión, ni tampoco que los accionados hayan incurrido en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, dado que no promovió prueba alguna. En virtud de lo anterior, este Juzgado Superior inevitablemente debe concluir que la pretensión objeto de estudio no debe prosperar al no estar ajustada a derecho, ya que no quedó demostrado en autos la falta de pago por parte de los demandados. ASI SE DECIDE.
Establecido lo anterior, corresponde a este Juzgador pronunciarse en relación a la reconvención propuesta por la parte demandada, en tal sentido, los demandados solicitaron el cumplimiento de contrato de opción de compra venta y en consecuencia, se ordene la protocolización de la venta del lote de terreno secano y termine la construcción de la casa.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación.
En virtud de ello, el Código Civil en su artículo 1.264, establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Esta norma constituye el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como anteriormente se indicó, los contratos en el derecho moderno son de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes y por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En este sentido, los demandados alegaron el pago de la totalidad del monto establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, es decir, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), en los lapsos pautados para ello, mediante dos (02) cheques; el primero, a través de cheque de gerencia Nº 3233169, de fecha 27 de Septiembre de 2013, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, por la suma de DOS MILLONES QUINCE BOLIVARES (Bs. 2.000.015,00) y el segundo cheque Nº 38509975, de la cuenta personal del ciudadano IVAN BALLESTEROS PEÑA, en el BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, de fecha 30 de Noviembre de 2013, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 635.000,00).
Ahora bien, conforme al principio de carga de la prueba al que se hizo referencia con anterioridad, en la cual se establece que el demandante tiene la carga de probar los hechos que alega y por su parte, el demandado deberá demostrar la excepción, es decir, el cumplimiento de la obligación demandada.
De manera pues, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el Artículo 1.354 del Código Civil y del acervo probatorio que cursa en autos, en los cuales destacan las copias simples de los recibos, así como las copias de los diferentes cheques entregados con la finalidad de demostrar el pago y que se tienen como ciertos en su contenido, conforme a lo establecido en el Artículo 436 del Código Adjetivo Civil, quedó plenamente evidenciado que la parte demandada, dio cabal cumplimiento con el pago de la venta en el lapso estipulado en la cláusula segunda del contrato objeto de la pretensión, por lo que es forzoso para este Juzgado de Alzada declarar procedente la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble, por parte del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, en lo que se refiere a la terminación de la construcción de la casa sobre el terreno, objeto de la opción, en la cláusula primera se estableció que el demandante construiría una casa y que la entrega de la vivienda sería en un lapso no mayor a siete (07) meses. Sin embargo, en el referido contrato si bien se estipularon las condiciones referentes al término de entrega y a la descripción de la casa, en el mismo no se realizó señalamiento alguno relacionado con las condiciones que debían cumplir las partes para la construcción de la casa en cuestión.
En base a lo anterior, este Juzgador considera que de la revisión efectuada al contrato en cuestión y al acervo probatorio consignado se desprende que en el caso de autos, no quedaron demostradas condiciones diferentes con las cuales se pueda verificar el incumplimiento por parte del demandante relacionado con la terminación de la casa, por lo que es forzoso para este Sentenciador declarar improcedente dicha petición. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, se infiere que en esta causa quedó establecido en autos que la parte demandante reconvenida no dio contestación a la reconvención en la oportunidad fijada para hacerlo, aunado a ello, no promovió prueba alguna dentro del proceso, sin embargo a pesar de que quedó demostrado que los demandados dieron cumplimiento a la obligación contraída en el contrato, la cual no era otra sino el pago establecido en el mismo, la petición referente a la terminación de la casa fue declarada improcedente, al no haberse demostrado las condiciones que presuntamente conllevaron al incumplimiento, lo que permite establece que la reconvención de autos, se encuentra ajustada a derecho en forma parcial, razón por la cual, no se verifica el cumplimiento concurrente de los tres (3) requisitos de procedencia para que obre la confesión ficta, prevista en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto la misma debe ser declarada sin lugar en el dispositivo de la decisión. ASÍ SE DECIDE FORMALMENTE.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la representación judicial de la parte demandante, SIN LUGAR LA CONFESIÓN FICTA de la parte actora, SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por la parte actora y PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la parte demandada y la consecuencia legal de dicha situación es confirmar el fallo recurrido con diferente motiva, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia Jurisdiccional.
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado DANIEL JESUS FERNANDEZ ZAMBRANO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante.
SEGUNDO: SIN LUGAR la confesión ficta del ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO, por no haberse configurado en forma concurrente los requisitos necesarios que pauta el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil para ello.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO incoada por el ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO contra los ciudadanos IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, ambas partes ampliamente identificadas en la primera parte de este fallo.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por los ciudadanos IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS. En consecuencia, se condena a la parte demandante reconvenida a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria ante la Pública Quinta del Municipio Chacao Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 27 de Septiembre del 2013, anotado bajo el Nº 33, Tomo 172, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y, por ende, materializar en beneficio de los hoy demandados reconvinientes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra el inmueble que a continuación se describe: el lote de terreno secano ubicado en el sector denominado Caicaguana, Jurisdicción del Municipio el Hatillo del Estado Miranda, No. de catastro No. 56038A, con una área de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON VENTITRES CENTIMOS aproximadamente (180,23 m2), y de los siguientes linderos: Norte: partiendo desde el punto 3-4 hasta el punto 4, en una línea recta que mide doce metros lineales con cuarenta y nueve decímetros lineales (12,49 mts) con terrenos que son o fueron del vendedor y vía de acceso, propiedad de EL VENDEDOR; Sur: del punto E-8 al punto E-19 en una línea recta que mide siete metros lineales con dieciocho centímetros lineales (7,18 mts) con la Av. La Cima; Este: del punto E-19 al punto E-10 en una línea curva de ocho metros con dieciséis decímetros lineales (8,16 mts) y el punto E-10 al punto 4 en una línea recta de nueve metros con cincuenta y ocho centímetros (9,58 mts); con vía de penetración propiedad promotora La Loma y la Av. La Cima, respectivamente y Oeste: con terrenos que son o fueron de EL VENDEDOR, partiendo desde el punto 3-4 hasta le punto E-8, en un recorrido de quince metros lineales (15,00 mts), el cual, pertenece a “EL VENDEDOR” hoy accionante, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 13 de septiembre de 2013, bajo el Nº 2011.4886, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el Nº 243.13.19.1.3641 y correspondiente al libro de folio real del año 2011.
QUINTO: Para el caso que el demandante, ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO, no cumpla voluntariamente con el dispositivo de este fallo, se establece que la presente decisión servirá de TITULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo cumplimiento de los tramites regístrales correspondientes.
SEXTO: Se CONFIRMA la sentencia apelada con diferente motiva, con la imposición de las costas del recurso de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de diciembre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER

JCVR/AMB/DCCM/PL-B.CA/IRIANA
ASUNTO: AP71-R-2016-000561
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9482