TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 157º

ASUNTO: AP71-R-2016-000766
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9506
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de Noviembre de 1992, bajo el Nº 21, Tomo 94-A, con Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-30086142-2.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos PABLO SOLORZANO ESCALANTE y PILAR TRENARD, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 3.194 y 24.645, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal del Estado Miranda, en fecha 26 de Marzo de 1965, bajo el Nº 07, Tomo 18-A.
APODERADO DE LA DEMANDADA: Ciudadano RAMON ELOY URBAEZ OLIVERO, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 1.593.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DE FECHA 20 DE JULIO DE 2016, DICTADA POR EL JUZGADO TRIGESIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 29 de Abril de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), intentado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A. contra la Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 06 de Mayo de 2015, el A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la pretensión.
En fecha 28 de Mayo de 2015, el Abogado PABLO SOLORZANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó los fotostátos correspondientes para la elaboración de la compulsa y los emolumentos al Alguacil para la citación de la parte demandada.
En fecha 08 de Junio de 2015, el Tribunal A quo ordenó librar la respectiva compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 29 de Junio de 2015, el ciudadano JAIRO ALVAREZ, en su carácter de Alguacil del Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó la compulsa sin firmar, en virtud que le fue imposible practicar la citación. En fecha 27 de Julio de 2015, el abogado PABLO SOLORZANO ESCALANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por cartel de la parte demandada, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 31 del mismo mes y año, el Tribunal de la causa ordenó librar el solicitado cartel de citación.
En fecha 23 de Septiembre de 2015, el Abogado PABLO SOLORZANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó carteles de citación publicados en los diarios Últimas Noticias y el Nacional de fechas 08 y 11 de Septiembre de 2015, respectivamente. Asimismo, solicitó a la Secretaria la fijación del cartel respectivo.
En fecha 16 de Octubre de 2015, la ciudadana ADRIANA EIGLYN PLANAS, en su carácter de Secretaria del Tribunal A quo, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades exigidas en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de Noviembre de 2015, el abogado RAMON ELOY URBAEZ OLIVERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder que acredita su representación y se dio expresamente por citado.
En fecha 03 de Diciembre de 2015, el abogado RAMON ELOY URBAEZ OLIVERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, constante de cuatro (4) folios útiles y quince (15) anexos.
En fecha 17 de Diciembre de 2015, el Tribunal de la causa fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m., para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, todo ello de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 11 de Enero de 2016, siendo las 10: 00 a.m., tuvo lugar la Audiencia Preliminar con la comparecencia de los Abogados PABLO SOLORZANO ESCALANTE y PILAR TRENARD, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y el Abogado RAMON ELOY URBAEZ OLIVERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente, el Tribunal A quo instó a las partes a resolver la presente controversia mediante la conciliación o transacción entre sus representados. Acto seguido, los apoderados de las partes solicitaron al Tribunal suspendiera la presente causa por el lapso de quince (15) días de despacho, a los fines de llegar a un acuerdo amistoso, siendo acordada la suspensión por el A quo.
En fecha 05 de Febrero de 2016, el Tribunal de la causa procedió a la fijación de los hechos en la presente causa y límites de la controversia. Asimismo, en atención a lo dispuesto en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abrió la causa a pruebas por cinco (5) días de despacho siguientes, a los fines que las partes promovieran sus respectivas pruebas sobre el mérito de la causa.
En fecha 16 de Febrero de 2016, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Febrero de 2016, el Abogado PABLO SOLORZANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, hizo oposición a la prueba de testigos promovida por la representación judicial de la accionada.
En fecha 22 de Febrero de 2016, el abogado RAMON URBAEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, insistió en la promoción de la prueba testimonial.
En fecha 24 de Febrero de 2016, el tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 26 de Febrero de 2016, tuvo lugar el Acto de nombramiento de Expertos, con la comparecencia del Abogado RAMON ELOY URBAEZ OLIVERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien propuso como Experto al ciudadano DANIEL ANTONIO PÉREZ CARREÑO. El Tribunal A quo dejó constancia de la no comparecencia de la parte actora, procediendo a designar como Expertos tanto de la parte actora como del Tribunal a los ciudadanos CESAR JESUS RODRIGUEZ GANDICA y JOSE ANTONIO GOMEZ TOVAR.
En fecha 29 de Febrero de 2016, el ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA, en su carácter de Experto designado, se dio por notificado voluntariamente, aceptó el cargo y juro cumplirlo bien y fielmente. En fecha 29 de Febrero de 2016, el ciudadano JOSE ANTONIO GOMEZ TOVAR, en su carácter de experto designado, se dio por notificado voluntariamente, aceptó el cargo y juro cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 08 de Marzo de 2016, el ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA, en su carácter de Experto designado, notificó a las partes que la apertura de la experticia relacionada con la presente causa, sería realizada el 09 de Marzo de 2016, en la sede del Tribunal.
En fecha 09 de Marzo de 2016, los ciudadanos JOSE ANTONIO GOMEZ, DANIEL PEREZ y CESAR RODRIGUEZ, en su carácter de Expertos designados, dejaron constancia de la apertura de la experticia y notificaron a las partes el monto de los honorarios profesionales para cada experto.
En fecha 17 de Marzo de 2016, el Tribunal de la causa declaró desierto el acto de testigo de los ciudadanos WILMER RONDON HERNANDEZ, ALVARO GONZALEZ VEGA y JULIA HERNANDEZ SOSA.
En fecha 01 de Abril de 2016, los ciudadanos JOSE ANTONIO GOMEZ TOVAR, DANIEL PEREZ CARREÑO y CESAR RODRIGUEZ GANDICA, en su carácter de Expertos designados, consignaron el Informe Pericial.
En fecha 01 de Abril de 2016, el Tribunal de la causa declaró desierto el acto de testigo de los ciudadanos DOMINGO LUIS HERNANDEZ y ELIZABETH SERRA.
En fecha 25 de Abril de 2016, el Tribunal A quo acordó fijar el vigésimo octavo (28º) día de despacho siguiente, a las 10:30 a.m., para que tuviera lugar la audiencia de juicio en la presente causa, de conformidad con el último aparte del Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Julio de 2016, se llevó a efecto la audiencia de juicio, con la comparecencia de los Abogados PABLO SOLORZANO ESCALANTE y PILAR TRENARD, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y el abogado RAMON ELOY LAVO-BLANCO, C.A., quienes ratificaron el contenido de sus alegatos los cuales constan suficientemente en autos. Posteriormente, el Tribunal de la causa procedió a dictar el dispositivo del fallo, declarando con lugar la demanda de desalojo, dejando constancia que se procedería a la publicación del fallo dentro del plazo de diez (10) días de despacho siguientes a tal pronunciamiento.
En fecha 20 de Julio de 2016, el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso de la sentencia, en cuyo Dispositivo determinó lo siguiente:
“…VII DE LA DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas. Este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., contra sociedad de comercio (sic) TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO C.A., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión: PRIMERO: Se declara Con Lugar los literales “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el uso Comercial. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada sociedad de comercio TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO C.A., ya identificado, el desalojo y la entrega libre de bienes y personas del local comercial, identificado con el Nº 24, situado en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada…”

En fecha 22 de Julio de 2016, la representación judicial de la parte accionada ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva.
En fecha 28 de Julio de 2016, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que por distribución correspondiera, para que conociera de la misma.

ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 03 de Agosto de 2016, y en la misma fecha se le dio entrada y en la misma fecha fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el Artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al Artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, la parte demandante no hizo uso de ese derecho y la parte demandada, los presentó en fecha 10 de Octubre de 2016, constante de dos (2) folios útiles, con un (1) anexo.
Por su parte, la representación judicial de la accionante, presentó en fecha 20 de Octubre de 2016, escrito de observaciones constante de cuatro (4) folios útiles, sin anexos y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, pasa quien suscribe a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO
DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La representación judicial de la parte demandada y recurrente al momento de presentar sus Informes ante esta Instancia Superior invocó la reposición de la causa al estado que se celebre la Audiencia de Juicio al sostener que el A quo al momento de celebrarse la misma dicho Despacho se limitó a participarle a las partes que ya había tomado su decisión de declarar con lugar la demanda y que el fallo completo se incorporaría al expediente dentro de los diez (10), presentándoles el Acta que ya estaba elaborada para su firma y que de lo cual se puede observar que no hubo exposición oral de las partes, ni control, ni evacuación de las pruebas promovidas, obviándose el debate que se tenía que producir sobre la Inspección Judicial evacuada en autos, siendo ello cuestionado por la representación de su contraparte al considerar en su escrito de Observaciones que a la parte demandada se le respetó se derecho a la defensa y que suscribió el Acta sin ningún tipo de objeción, de lo cual observa esta Alzada:
Establecen los Artículos 14 y 206 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Artículo 14.- El Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa este en suspenso por algún motivo legal. Cuando este paralizada el Juez debe fijar un término para su reanudación que no podrá ser menor de diez días después de notificadas las partes o sus apoderados”
“Artículo 206.- Los Jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”

Asimismo en sentencia N° RC148 de la Sala de Casación Social del 7 de marzo de 2002, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el juicio de Milagros López contra el Banco de Venezuela, se estableció:
“Es criterio de esta Sala que, con vista de las disposiciones de la Constitución, por aplicación del principio finalista y en acatamiento a la orden de evitar reposiciones inútiles, no se declarara la nulidad de la sentencia recurrida si la deficiencia concreta que la afecta, no impide determinar el alcance subjetivo u objetivo de la cosa juzgada…En ese orden de ideas, la decisión de la Sala deberá considerar en forma previa … y antes de declarar la nulidad del fallo por defectos en su forma intrínseca, será necesario examinar si el mismo, a pesar de la deficiencia, alcanzó su fin, el cual no es otro que resolver la controversia con fuerza de cosa juzgada, posibilidad de ejecución y suficiente garantía para las partes…”

Tal criterio ha sido ratificado por las demás Salas del Máximo Tribunal, en el sentido que le está vedado al Juez declarar la reposición de la causa cuando ésta resulta a todas luces inútil.
En el presente caso, consta a los folios 179 al 180 del expediente, Acta levantada con motivo de la celebración de la Audiencia de Juicio en la presente causa, ante el Juzgado A quo en fecha 06 de Julio de 2016, debidamente constituido y con la presencia de los apoderados de ambas partes, donde si bien previa identificación de las mismas, se procedió a dar cuenta que dichas representaciones judiciales ratificaron el contenido de sus alegatos, los cuales constan suficientemente en autos, por lo que continuamente la Jueza procedió a dictar el dispositivo del fallo conforme el Artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, haciéndoles saber que el extenso sería agregado a las actas de acuerdo a lo establecido en el Artículo 877 eiusdem, cierto es también que de la misma existe constancia sobre la participación de las partes sin ningún tipo de limitación al ejercicio de sus derechos procesales, por el contrario se anunció el acto conforme a derecho, las partes se hicieron presentes, quienes ratificaron sus argumentos y defensas y fueron informados en forma oral sobre la decisión dictada, debiendo destacarse que conforme los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código Adjetivo Civil, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda y ordenar la reposición cuando se cumplieron todas las garantías procesales, carecería de razón, aunado al hecho cierto que el Acta del acto en cuestión fue debidamente suscrita, específicamente por el Abogado de la parte demandada y recurrente, sin ningún tipo de señalamiento respecto las pruebas, motivos por los cuales resulta forzoso declarar improcedente en derecho la reposición solicitada por esta última. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste Juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los Órganos Jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la Administración de la Justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su Obra Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro Texto Constitucional, en su Artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”

Así, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo Artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la Doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el Artículo 1.354 del Código Civil, el Principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Principio este, igualmente contenido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal, pues, el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad, decía una cosa no sólo sabia sino también santa. No obstante, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
En el mismo orden considera prudente destacarse, tal como lo ha señalado la Doctrina Judicial, que al dictarse sentencia debe el Juzgador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:
“Toda sentencia debe contener: 1° La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2° La indicación de las partes y de sus apoderados. 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula el fallo, conforme lo pauta el Artículo 244 eiusdem, al expresar:
“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”

Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste Juzgador Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, admitida esta en fecha 06 de Mayo de 2015, la representación accionante alegó:
Que consta de documento privado suscrito entre su representada y la Sociedad de Comercio TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., en su carácter de arrendataria del inmueble que consta en dicho documento.
Que el objeto del arrendamiento es el siguiente: un Local Comercial que forma parte de la Casa Quinta denominada QUERETANA, distinguido con el Nº 24, situada en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en dicho documento se estableció que el plazo de duración, era a plazo fijo de un (1) año sin posibilidad de prórroga, comenzando el 01 de Enero de 2013 y finalizando el 31 de Diciembre de 2013.
Que el contrato venció el 31 de Diciembre de 2013, sin necesidad de desahucio y asimismo comenzó el término de la prórroga legal para la entrega del inmueble, la cual empezó a correr el día 01 de Enero de 2014.
Que los principios que informan el derecho de usar la prórroga legal a favor del inquilino se encuentran inmersos en que, el arrendatario, esté solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.
Que en fecha 30 de Enero de 2015, esa representación judicial a través del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, practicó una Inspección Judicial en la que se designó como practico al Ingeniero CESAR JESÚS RODRÍGUEZ GANDICA.
Que en dicha inspección el Tribunal hizo constar que “…Igualmente se observan cables y tuberías para la canalización de corriente eléctrica adosada en partes del techo y las paredes internas del local”. “8- El Tribunal hace constar que el local no tiene ninguna salida de emergencia; no se observa sistema consta incendio, ni presuarización de aire, ni ventilación, así como tampoco señalización para caso de emergencia, la única puerta de entrada y salida es una reja de seguridad que se mantiene cerrada constantemente, en una de las habitaciones donde hay una cocina hay una pequeña bombonazas (sic) domestico conectada a la cocina”.
Que el arrendatario poniendo en grave peligro a sus empleados, al inmueble arrendado y a la vecindad, por el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, y al respecto señala, que el objeto de comercio al que se dedica el arrendatario, una lavandería, es notorio que la cantidad de tela de diferentes componentes que manipulan, son altamente inflamables y pueden causar un siniestro aunado a esto el grave deterioro en que mantienen el inmueble.
Que es por ello que se ven precisados a demandar a la Sociedad de Comercio TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., en base a lo dispuesto en los literales “C” e “I” del artículo 40 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.592, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, 40, literales C e I del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y 38 del Código de Procedimiento Civil.
Estimaron la cuantía de la demanda en la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00) equivalente a DIECINUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (19 U.T.).
Demandaron a la firma mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., para que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente:
1) En desalojar el inmueble constituido por un Local Comercial que forma parte de la Casa Quinta denominada QUERETANA, distinguida con el Nº 24, situada en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, libre de personas y bienes y en perfecto estado de conservación y limpieza.
2) En pagar por concepto de indemnización sustitutiva por el uso del inmueble la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00), por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble.
3) En pagar los costos y costas del presente juicio, incluyendo los honorarios profesionales.
Por último, solicitaron que la demanda fuese admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte la representación judicial de la demandada, se excepcionó al establecer en su escrito de contestación, lo siguiente:
Que no es cierto que su representada haya ocasionado deterioro alguno al inmueble arrendado como no sea el producido por su uso normal y por lo tanto no ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales.
Impugnó el contrato de arrendamiento producido por la parte actora por no estar ajustado a derecho, ya que incumple normas de orden público inquilinario establecidas en el Decreto Presidencial Nº 929 del 24 de Abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que dicho documento no reúne los requisitos legales necesarios para producir las consecuencias en juicio que pretende la parte actora.
Que tratándose de un contrato de arrendamiento sobre un local comercial que se rige por el decreto ya mencionado, debe adecuarse a la normativa contenida en el señalado texto legal, en cumplimiento a la Disposición Transitoria Primera.
Que dicho contrato incumple la obligación mencionada, su contenido no ha sido adecuado al Decreto, ni existe prueba alguna en autos que demuestre el cumplimiento de tal obligación.
Que si el documento fundamental de la demanda no reúne los requisitos del decreto no puede producir consecuencias legales en juicio, no puede ser apreciado por el Tribunal y debe ser desechado del proceso, declarando sin lugar la demanda.
Impugnó la inspección judicial producida por la parte actora como prueba de los supuestos deterioros atribuidos al arrendatario por no llenar los requisitos legales para tener validez en el presente juicio.
Que la inspección judicial no debe ser apreciada como elemento probatorio por el Tribunal por haber sido evacuada de manera individual con la sola presencia del interesado, sin la intervención de la otra parte contra quien pudiera oponerse dicha prueba.
Que una valoración plena de esta prueba no controlada por la contraparte, es violatoria del principio de igualdad procesal consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Que el Juez no puede dar por probado un hecho con la sola presentación en el juicio de una inspección judicial realizada extra litem, evacuada conforme a las previsiones del artículo 1.429 del Código Civil, no pudiendo constituir la plena prueba exigida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, para declarar con lugar la demanda.
Que mal podría otorgar el Tribunal valor probatorio a la inspección judicial, instrumento fundamental de la demanda, cuando la parte demandada no tuvo control de la misma, y así pidió fuese formalmente decidido declarando sin lugar la demanda.
Arguyó que no es cierto que su mandante haya ocasionado al inmueble arrendado deterioros mayores que los provenientes del uso normal.
Que no es cierto que haya incumplido sus obligaciones legales y contractuales, por lo que no se encuentra incursa en la causal de desalojo tipificada en el literal “I” del artículo 40 del tantas veces mencionado Decreto.
Que no es legalmente procedente el pago de una indemnización sustitutiva por el uso del inmueble.
Que la relación arrendaticia se inició mediante contrato plasmado en documento privado suscrito por MANUEL FERNANDES DA SILVA, como arrendatario, con ANGEL GUILLERMO PEREZ VELIZ, como arrendador, sobre un local comercial que forma parte de la planta baja de la casa-quinta “Queretana”, número 24, situada en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Federal, para destinarlo al establecimiento de una sucursal de la Lavandería Lavo-Blanco, suscrito el 01 de Septiembre de 1970, cuya cláusula quinta establece que el local es arrendado en buen estado y que el arrendatario se obliga a conservarlo en la misma forma.
Que el 01 de Octubre de 1983, RAFAEL ANTONIO PEREZ VELIZ dio en arrendamiento a MANUEL FERNANDES DA SILVA, el mismo inmueble con el mismo uso, el funcionamiento de una sucursal de la Lavandería Lavo-Blanco, cuya cláusula sexta estableció que el arrendatario se obliga a conservar el local arrendado en el mismo buen estado locativo en que lo recibe.
Que la relación arrendaticia continuó normalmente hasta que cinco (5) años después, el 01 de Octubre de 1988, mediante documento privado, se suscribe entre las mismas partes, sobre el mismo objeto y con igual uso un contrato de arrendamiento en cuya cláusula sexta se estableció que el arrendatario se obliga a conservar el local objeto del contrato en buen estado tal como lo recibe.
Que indudablemente que si para esa fecha el local se encontraba en buen estado es porque el arrendatario así lo había mantenido durante los cinco (5) años precedentes.
Que la relación arrendaticia continuó hasta que nueve (9) años después, se suscribe entre INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., y TINTORERA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., representada por el ciudadano MANUEL FERNANDES DA SILVA, un contrato de arredramiento vigente a partir del 01 de Enero de 2007, sobre el mismo inmueble, con igual uso, el funcionamiento de una sucursal de la Tintorería, contrato cuya cláusula tercera dispone que la arrendataria se compromete a entregar el inmueble al vencimiento del plazo en las misma buenas condiciones de mantenimiento en que lo recibe.
Que de acuerdo a documento privado, se suscribe contrato de arrendamiento vigente a partir del 01 de Enero de 2009, con identidad de partes, objeto y uso, cuya cláusula tercera dispone que la arrendataria se compromete a entregar el inmueble al vencimiento del plazo en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que lo recibe.
Que de acuerdo a documento privado, se suscribe otro contrato de arrendamiento vigente a partir del 01 de Enero de 2011, con identidad de partes, objeto y uso, cuya cláusula tercera dispone que la arrendataria se compromete a entregar el inmueble al vencimiento del plazo en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que lo recibe.
Que de acuerdo a documento privado, se suscribe un contrato de arrendamiento vigente a partir del 01 de Enero de 2013, con identidad de partes, objeto y uso, cuya cláusula tercera dispone que la arrendataria se compromete a entregar el inmueble al vencimiento del plazo en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que lo recibe.
Que queda probado que la arrendataria mantuvo en buen estado de conservación el local objeto de la relación arrendaticia desde el 01 de Septiembre de 1970 hasta el 01 de Enero de 2013, es decir durante cuarenta y dos (42) años y cuatro (4) meses ininterrumpidos.
Que el 30 de Enero de 2015, fue evacuada la inspección judicial impugnada, la cual ha servido de fundamento para la ilegal manipulación de la parte actora, por cuanto resulta incomprensible, que en una relación arrendaticia que implica una ocupación ininterrumpida durante cuarenta y cinco (45) años, desde el 01 de Septiembre de 1970 hasta el 01 de Septiembre de 2015 y en la cual durante los primeros cuarenta y dos (42) años, cuatro (4) meses, el arrendatario observó la conducta de un buen padre de familia, en el mantenimiento y conservación del buen estado del inmueble arrendado, le haya ocasionado deterioros durante la ocupación en los años 2013 y 2014, deterioros que al decir del actor son de tal gravedad que ameritan que el arrendatario sea sancionado con el desalojo del inmueble.
Que lo que si resulta lógico y comprensible es que después de una ocupación de cuarenta y cinco (45) años el inmueble presente deterioros producto de su obsolescencia normal y que por lo tanto no pueden ser atribuidos al arrendatario, como pretende la parte actora y mucho menos que tipifiquen una causal de desalojo.
Que desde el inicio de la relación arrendaticia el local comercial arrendado ha sido usado como una sucursal de la Tintorería Lavo-Blanco, es decir como una receptoría de ropa, no como lavandería propiamente dicha pues carece de las instalaciones y maquinarias destinadas a tal fin.
Que en el local solo hay un mostrador y colgadores de ropa, atendido por una empleada que trata con los clientes la recepción y entrega de la ropa y el cobro del servicio.
Que la ropa luego de recibida es enviada a la planta principal que cuenta con el personal, maquinarias, instalaciones e insumos apropiados para su lavado y planchado, la cual luego de procesa es devuelta a la sucursal para su entrega a los clientes.
Que el uso del local constituye una actividad totalmente inocua e inofensiva para el inmueble y no envuelve el riesgo y peligro de una lavandería, como maliciosamente sugiere la actora.
Que su poderdante no ha incurrido en violación del Decreto Presidencial 929 y que al contrario ha cumplido fielmente sus obligaciones legales y contractuales, y así pidió fuese declarado por el Tribunal declarando sin lugar la demanda.
Promovió de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil las testimoniales de los ciudadanos WILMER RONDON HERNANDEZ, ALVARO GONZALEZ VEGA, JULIA HERNANDEZ SOA, DOMINGO LUIS HERNANDEZ y ELIZABETH SERRA.
Por último, solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda en todas sus partes, condenado a la parte actora a pagar las costas y costos del juicio, incluyendo honorarios de abogado.
En este sentido corresponde a esta Superioridad analizar el material probatorio aportado a los autos por las partes, en la forma siguiente:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
PRUEBAS APORTADAS CON EL ESCRITO LIBELAR Y EN EL LAPSO PROBATORIO:
 Cursa a los folios 9 al 79 del expediente, NOTIFICACIÓN E INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRALITEM, evacuada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de Enero de 2015, a solicitud de la representación judicial de la parte actora, en el local comercial que forma parte de la Casa-Quinta denominada “Queretana”, distinguida con el Nº 24, situada en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde funciona en calidad de arrendataria la Sociedad de Comercio TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., contentivo del poder otorgado a los abogados de la parte actora (Fol. 13-17), contrato de arrendamientos suscrito entre las partes de autos (Fol. 18-19), registro mercantil y asambleas inherentes a la Empresa actora (Fol. 26-71), los cuales serán valorados y apreciados por separado en este fallo. La Inspección en comento fue impugnada por la representación de la parte demandada al considerar que no tiene validez en este juicio ya que fue evacuada de manera individual con la sola presencia de la parte interesada y cita sentencia N° 399 de fecha 30 de Noviembre de 2000, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, relativo al supuesto de control y contradicción probatorio, de lo cual debe observarse lo siguiente: En el referido acto dicho Juzgado dejó constancia de los siguientes particulares: “…(…) 1. El Tribunal hace constar que el mismo se encuentra en regular estado de conservación, se aprecia la existencia de dos (2) baños con lavamanos, pocetas y una ducha y se encuentra operativa actualmente. 2. El Tribunal hace constar que el inmueble en general se encuentra en regular estado de conservación. 3. El Tribunal deja constancia que se observan las paredes internas de regular a mal estado de conservación, se aprecia deterioro en la superficie del fondo de la pared del local objeto, se aprecian manchas de humedad y parte del piso en mal estado. 4. El Tribunal hace constar que se observan un piso de cerámica ubicado en la entrada del local y otro piso tipo granito lavado de color rojo, el cual se encuentra de regular a mal estado de conservación, se observa en el mismo pequeñas fisuras en la superficie de la misma. 5. El Tribunal hace constar que se observa los equipos sanitarios en regular estado de conservación y operativos igualmente los baños. 6. El Tribunal hace constar que se observa su estructura estable, se aprecia que no existe ningún tipo de asentamiento ni fisuras o grietas en la misma. 7. El Tribunal deja constancia que se observa que existe un área para la atención al público, y otra área para el depósito mercancía (ropa lavada) todas colgadas en estructura metálica; asimismo se aprecia la existencia de dos (2) habitaciones con sus respectivos mobiliario cama, mesita de noche, un armario pequeño, ventilador, cocina con todo su equipo, fregadero, cocina, nevera y dos (2) baños con sus respectivos equipos sanitarios, asimismo, hay un área destinada a recibo comedor ubicada dentro de la misma área del depósito de la ropa, en la misma se observa una mesa redonda con cuatro (4) sillas, dos (2) mecedoras y dos (2) poltronas, y (2) sofás (sic) y una nevera pequeña, una (1) biblioteca, una 81) lavadora, un (1) televisor, un (1) equipo de sonido, cuadros y objetos personales. Igualmente se observan cables y tuberías para la canalización de corriente eléctrica, adosada en partes del techo y las paredes internas del local. 8. El Tribunal hace constar que el local no tiene ninguna salida de emergencia; no se observa sistema contra incendio, ni presurización de aire, ni ventilación, así como tampoco señalización para casos de emergencia; la única puerta de entrada y salida es una reja de seguridad que se mantiene cerrada constantemente; en una de las habitaciones donde está la cocina hay una pequeña bombona de gas doméstico conectada a la cocina…”, a lo cual se adminiculan las graficas consignadas por los Expertos (Fol. 73-78). Ahora bien, establece el artículo 1.429 del Código Civil, que: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio o retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”. Por su parte, el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, señala que: “Artículo 936.- Cualquier Juez Civil es competente para instruir las justificaciones y diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho o algún derecho propio del interesado en ellas. El procedimiento se reducirá a acordar, el mismo día en que se promuevan, lo necesario para practicarlas; concluidas, se entregarán al solicitante sin decreto alguno” y el artículo 938 eiusdem determina que: “Artículo 938.- Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde se efectuará con asistencia de prácticos pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos periciales”. Refieren dichas normativas que para la evacuación de una prueba anticipada por retardo o por temor a que la prueba desaparezca, es necesario tomar en cuenta dos cosas: 1) Que si va a realizarse un futuro juicio debe haber una contraparte, que se le debe respetar el principio del control de la prueba lo cual es atinente directo del derecho a la defensa y por tanto se debería notificar a esa futura contraparte para que esté allí al momento de practicarse esa inspección, ya que las solicitudes de acuerdo al artículo 1.429 del Código Civil deben practicarse justo antes del juicio de mérito que la parte solicitante persigue. En este sentido, señala el Dr. JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”, Tomo II, Pág. 343, que: “…la otra cara del derecho de defensa en el campo del derecho probatorio es la del control de la prueba. Este considere en la oportunidad que deben tener las partes para concurrir a los actos de evacuación de los medios e igualmente tener la oportunidad para hacer las observaciones y reclamos que consideren necesarios (las oportunidades y actividades integran el principio de control de la prueba). La posibilidad de la presencia física de las partes en el acto de formación de la prueba, entendido éste como el momento en que el medio incorpora los hechos que a su vez traslada al proceso, es una garantía inherente al derecho a la defensa.” 2) Es exclusivamente para prevalecer en el tiempo la eficacia de una prueba que pudiera desaparecer o perderse lo cual hay que demostrar esa circunstancias para poder establecer el carácter de urgencia del acto solicitado no para dejar sentado circunstancias de ocupación y menos aún atinentes al derecho de propiedad. Al respecto establece el autor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo V, Págs. 603 y 604, referidos al artículo 938 del Código Adjetivo Civil, lo siguiente: “Según el artículo 1.429 del Código Civil, los reconocimientos judiciales sólo pueden preconstituirse antes del juicio al cual están instrumentalizados, con eficacia frente a terceros, cuando el estado pueda desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo; no en otra cosa consiste el perjuicio por retardo a que alude dicha disposición sustantiva”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1244, de fecha 20 de Octubre de 2004, con ponencia del Magistrado TULIO ALVAREZ LEDO, ha dejado sentado que: “…la inspección judicial es válida “…sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hecho que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo…” lo cual permite determinar la improcedencia de la inspección judicial para hacer constar la posesión que señala la parte solicitante, por lo cual se desestima dicho pedimento…”. Ahora bien, este Tribunal Superior en aplicación a la doctrina y criterios jurisprudenciales transcritos, los cuales son acogidos plenamente, considera que en la Inspección Judicial extra litem, promovida por la representación judicial de la parte accionante, no consta que el solicitante hubiere invocado la urgencia y el posible perjuicio en el que pudiera verse envuelto y que justifique una inspección judicial antes de un posible juicio con aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo y que requiere que se deje prueba de ellos, condiciones de procedencia, que en criterio del Máximo Tribunal de la República, no sólo debe ser alegada, sino probada, que es la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida. Finalmente, es importante señalar al solicitante, que la Inspección Extrajudicial está regulada en los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil, del cual se desprende que los presupuestos fácticos estipulados en los mismos, que se pretenden hacer constar sean de imposible o difícil acreditación mediante otro medio; en este sentido, la doctrina y la jurisprudencia patria ha sido reiterada en cuanto, a que este tipo de actuación tiene carácter de auxiliar o secundario, cuando en extremo no tenga otro medio para hacerlo; pero no tiene carácter supletorio, pues de existir otro medio idóneo con el cual se pueda obtener los resultados, por lo que es forzoso concluir que la inspección extrajudicial carece de valor probatorio, resultando procedente la impugnación realizada por la representación de la parte demandada. ASI SE DECIDE.
 Cursa a los folios 13 al 17 de expediente, PODER otorgado por la ciudadana MARGARITA ROSA GARCIA PARADA, en su carácter de Administradora de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., en fecha 15 de Diciembre de 2014, a sus abogados, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 01, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. ASI SE DECIDE.
 Consta a los folios 18 al 19 del expediente, ORIGINAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al cual se adminiculan los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO aportados por la representación de la parte demandada, que constan a folios 119 al 122, 123 al 124, 125 al 126 y 127 al 128 del expediente, todos suscritos entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., y la Sociedad de Comercio TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., cuyo objeto es el inmueble de autos constituido por un (1) local comercial que forma parte de la planta baja de la casa quinta denominada Queretana, distinguida con el Nº 24, situada en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. El primero de los mencionados contratos fue impugnado por la representación de la contraparte en la oportunidad de dar contestación a la demanda, bajo el argumento que el mismo incumple normas de orden público inquilinario establecidas en el Decreto Presidencial Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ahora bien, observa esta Superioridad que la representación judicial de la parte accionada, se limitó únicamente a realizar una simple impugnación del convenio en cuestión, no siendo ratificada tal impugnación en el lapso probatorio, ni ejerció ningún medio recursivo con el objeto de probar el desconocimiento del contrato, ni que haya intentado la nulidad del mismo por las razones antes explanadas, por lo que éste Juzgador los valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y tiene como cierto que la relación locativa suscrita entre las referidas Sociedades Mercantiles sobre el inmueble de marras, inicio en fecha 01 de Enero de 2007, por un lapso de un (1) año, que venció el 31 de Diciembre de 2007, la cual se prorrogó desde el 01 de Enero de 2009 al 31 de Diciembre de 2009, desde el 01 de Enero de 2011 al 31 de Diciembre de 2011 y desde el 01 de Enero de 2013 al 31 de Diciembre de 2013, con una cláusula donde se estableció que la arrendataria se comprometía a entregar al vencimiento del plazo fijo convenido, el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y funcionamiento en que declara recibirlo, observándose del mismo modo que al vencimiento del último de ellos operó la prorroga legal de dos (2) años que inicio el 01 de Enero de 2014 al 01 de Julio de 2016, resultando evidente que la misma se encuentra determinada en el tiempo. ASI SE DECIDE.
 Cursa a los folios 26 al 71 del expediente, COPIAS SIMPLES DE LAS ACTUACIONES, que cursan ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en el expediente 404052, que pertenece a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., y por cuanto no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este Tribunal las tiene como fidedignas y las valora conforme a lo previsto en los artículos 12, 429, 509 Y 510 del Código de Procedimiento, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como cierto que la referida Empresa se encuentra inscrita en el citado Registro Mercantil con fecha 26 de Noviembre de 1992, bajo el Nº 21, Tomo 94-A Sgdo., teniendo por objeto todo lo relativo a la compra, venta, inversión, enajenación y administración de todo tipo de bienes muebles e inmuebles y en general de cualquier otra actividad de libre comercio relacionada directa, indirecta o no con los objetivos enunciados sin más limitaciones que la ley exige, así como las diversas Asambleas de Socios relacionadas con su giro comercial. ASI SE DECIDE.
 Cursa a los folios 155 al 175 del expediente, INFORME PERICIAL emitido por los ciudadanos JOSE ANTONIO GOMEZ TOVAR, DANIEL PEREZ CARREÑO y CESAR RODRIGUEZ GANDICA, en su carácter de expertos designados, en virtud de la prueba de experticia promovida por la representación judicial de la parte actora, y la cual fue admitida por el Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Los referidos Expertos llegaron a la conclusión que: “(…) La presente comisión de expertos deja constancia que el Local comercial ubicado en la planta baja de la edificación situada sobre la parcela de terreno Nº 24, asentada en la Vereda Nº 60 de la urbanización Coronel Carlos Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, donde se encuentra operando la lavandería LAVO-BLANCO, se encuentra operativa todos sus servicios y de regular a mal estado de conservación, dentro del precitado local no se observan sistema de prevención o extinción contra incendio, así como tampoco un sistema de ventilación o una ventana que sirva para ventilar el propio local. En relación a las paredes y revestimiento se observan de regular a mal estado de conservación y mantenimiento, los pisos en regular estado de conservación y mantenimiento. Igualmente se observó la existencia de un dormitorio con una cocina a gas (operativa con bombona de gas) en regular a mal estado de conservación y mantenimiento. Por último se apreció el mal estado de conservación y mantenimiento del sistema de alimentación eléctrico y del estado de los equipos sanitarios y del toldo de la entrada del local objeto…”. Ahora bien, por cuanto la experticia no fue objetada por la contraparte en la oportunidad legal, este Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 451, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como cierto lo esgrimido por los expertos en su informe pericial, referente al regular a mal estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el bien inmueble objeto de la presente controversia. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS APORTADAS CON LA DILIGENCIA DE CITACIÓN Y CON LA CONTESTACIÓN
 Cursa a los folios 108 al 109 del expediente, PODER otorgado por el ciudadano JOSE FERNANDEZ GONCALVES, en su carácter de Gerente de la Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., en fecha 25 de Septiembre de 2015, a su abogado, ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador, bajo el Nº 23, Tomo 160 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. ASI SE DECIDE.
 Cursan a los folios 114 al 115, 116 al 117 y 118 del expediente, CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO suscritos en fecha 01 de Septiembre de 1970, 01 de Octubre de 1983 y 01 de Octubre de 1988, entre los ciudadanos ANGEL GUILLERMO PEREZ VELIZ y MANUEL FERNANDES DA SILVA; RAFAEL ANTONIO PÉREZ VÉLIZ y MANUEL FERNANDES DA SILVA y RAFAEL ANTONIO PÉREZ VÉLIZ y MANUEL FERNANDES DA SILVA, respectivamente y si bien los mismos versan sobre el inmueble de autos constituido por un (1) local comercial que forma parte de la planta baja de la casa quinta denominada Queretana, distinguida con el Nº 24, situada en la Vereda 60, Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una cláusula quinta en la cual se estableció que la arrendataria se obligaba a conservar, como un buen padre de familia la parte del inmueble arrendado, cierto es también que fueron suscritos por terceras personas en forma particular por consiguiente, quedan desechados del proceso. ASI SE DECIDE.
 Promovió las testimoniales de los ciudadanos WILMER RONDON HERNANDEZ, ALVARO GONZALEZ VEGA, JULIA HERNANDEZ SOSA, DOMINGO LUIS HERNANDEZ y ELIZABETH SERRA, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa y siendo la oportunidad para su evacuación, los actos fueron declarados desiertos en virtud de la incomparecencia de los referidos testigos, por lo tanto no hay prueba testimonial que valorar y apreciar a tales respectos. ASI SE ESTABLECE.

Analizado como ha sido el acervo probatorio aportado por las partes, procede este Juzgador de Alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia:
Según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente.
De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona solo consensus); siendo la misma no solemne ni formal (a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del Artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado.
Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que las partes están vinculadas mediante una relación arrendaticia, ya que ambas partes convinieron en que celebraron el contrato de arrendamiento del inmueble de marras.
De la revisión efectuada al contenido de los contratos celebrados y que cursan en autos, los cuales fueron apreciados por esta Superioridad en todo su contenido, se desprende que las partes convinieron que el tiempo de duración de los contratos sería de un (01) año fijo. En este sentido, observa este Juzgador de Alzada que en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento celebrado, el cual precluyó el 31 de Diciembre de 2013, las partes convinieron entre otras cosas, en que “…LA ARRENDATARIA” se comprometen a entregar al vencimiento del plazo fijo convenido, el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y de personas y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y funcionamiento en que declara recibirlo en este acto. En ningún caso y por ningún respecto operará la tácita reconducción de este contrato…”
Ahora bien, el Artículo 1.264 del Código Civil, prevé
“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En esta normativa está contenido el principio que rige los contratos, referido al cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.
De esta manera tenemos, el cumplimiento de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, así sea de una obligación que provenga de un convenio o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales.
En este sentido, el legislador supone que las partes al contraer una obligación pretenden que la misma se cumpla como fue pactada, y del modo en que fue contraída. En razón de ello, este Tribunal considera, que la obligación adquirida por la Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., era la de hacer entrega formal del inmueble dado en arrendamiento en las mismas condiciones en que fue recibido.
De acuerdo a lo indicado, observa esta Superioridad que conforme a la experticia realizada en el inmueble objeto del presente juicio, por los ciudadanos JOSE ANTONIO GOMEZ TOVAR, DANIEL PEREZ CARREÑO y CESAR RODRIGUEZ, en su carácter de expertos, la cual como ya se señaló tiene pleno valor probatorio, se evidencia que el inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la planta baja de la edificación situada sobre la parcela de terreno Nº 24, asentada en la Vereda Nº 60 de la Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, se encuentra de regular a mal estado de conservación y mantenimiento. ASI SE DECIDE.
Por consiguiente, de acuerdo al artículo 1.264 del Código Civil, ha quedado demostrado el incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento el inmueble de marras, incurriendo en las causales de desalojo previstas en los literales “c” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECIDE.
En otro orden de ideas, consta en autos que la representación judicial de la parte actora, demanda el pago de la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00), por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble, por concepto de indemnización sustitutiva por el uso del inmueble. Al respecto observa esta Superioridad, que el pago solicitado es improcedente toda vez que pretensión de la parte actora está dirigida al desalojo del inmueble, y la indemnización sustitutiva por el uso del inmueble solo procede en caso que se demande el cumplimiento de contrato, lo cual no es el caso de autos, por lo que este Juzgador niega el pago de la suma reclamada. ASI SE DECIDE.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN y PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es modificar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia Jurisdiccional.

DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada, Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., contra la Sentencia dictada oralmente en fecha 06 de Julio de 2016 y su extenso de fecha 20 del mismo mes y año.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAGENTIMAGA, C.A., contra la Sociedad Mercantil TINTORERIA Y LAVANDERIA LAVO-BLANCO, C.A., ambas partes ampliamente identificadas en la primera parte de este fallo, con fundamento en los Literales “c” e “i” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haberse negado por improcedente el pago de la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00), por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble, por concepto de indemnización sustitutiva por el uso del inmueble.
TERCERO: SE CONDENA a la Empresa demandada desalojar el inmueble arrendado y entregarlo a la parte demandante, constituido por un Local Comercial ubicado en la planta baja de la edificación situada sobre la parcela de terreno Nº 24, asentada en la Vereda Nº 60 de la Urbanización Delgado Chalbaud, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones de conservación en que fue recibido.
CUARTO: SE MODIFICA el fallo apelado, sin la imposición de costas, dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los Diecinueve (19) días del mes de Diciembre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las 03:15 p.m., previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado y al estar dentro de su lapso legal no se hace necesaria la notificación de las partes.
LA SECRETARIA.

ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER

JCVR/AMB/DCCM/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2016-000766
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9506