REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 206º y 157º EXP. Nº AP71-R-2016-000684 (9497). ASUNTO: “DESALOJO” (LOCAL COMERCIAL). TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA. “VISTOS” CON INFORMES DE AMBAS PARTES, Y OBSERVASIONES DE LA DEMANDADA A LOS DE SU CONTRAPARTE. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS- PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano EZEQUIEL ZAMORA MATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.286.436, representado en este proceso por los abogados: Gladys Mata de Zamora y David Alejandro Zamora Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.734 y 247.112, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Constituida por la empresa EL CHEF DE LAS AREPAS 3000, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 2011, bajo el Nº 43, Tomo 55-A-Sgdo. Representada en este proceso por el abogado: Oswaldo Antonio Matos Montilva, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.041. -II- DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA Se inicia la presente demanda, por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de agosto de 2015, correspondiendo el conocimiento de la misma al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto de fecha 06 de agosto de 2015, el Juzgado a quo admitió la demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, El Chef de las Arepas 3000, C.A., para que compareciera ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su debida citación, a fin que diera contestación a la demanda propuesta en su contra. En fecha 10 de agosto de 2015, la apoderada judicial de la parte demandante consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y dejó constancia de la cancelación de los emolumentos necesarios, por lo que el Tribunal proveyó lo requerido por auto de fecha 11 del mismo mes y año. Mediante diligencia consignada por el alguacil del Circuito Judicial de Municipio, en fecha 07 de octubre de 2015, dejó constancia que hizo entrega de la compulsa librada al ciudadano Alfredo Antonio Brea, en su condición de director de la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A., parte demandada y que el mismo se negó a firmar el recibo. En fecha 02 de noviembre de 2015, compareció el abogado Oswaldo Matos, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación de la demanda. En fecha 16 de noviembre de 2015, el referido apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se oficiara a la Administradora Serdeco, C.A., y a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a fin de que dejara constancia que el servicio objeto del presente desalojo no acumula deuda alguna por concepto de aseo urbano, relleno sanitario y energía eléctrica. En virtud de ello, el Tribunal de la causa, por auto de fecha 17 del mismo mes y año, negó lo requerido por cuanto no era la oportunidad para promover pruebas. Por auto de fecha 02 de diciembre de 2015, el Tribunal a quo, fijó de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código Adjetivo Civil, el quinto (5to) día de despacho siguiente a las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), a fin de que tuviese lugar la audiencia preliminar. En fecha 15 de diciembre de 2015, siendo la oportunidad pautada tuvo lugar la audiencia preliminar, a la misma comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandante, abogados David Alejandro Zamora Rodríguez y Gladys Bibiana Mata Zamora y el ciudadano Alfredo Antonio Brea, en su condición de director de la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A., debidamente asistido por el abogado Oswaldo Antonio Matos Montilva. En auto de fecha 08 de enero de 2016, el Juzgado a quo, realizó la fijación de los hechos y de conformidad con lo estipulado en el artículo 868 del Código Adjetivo Civil, se declaró abierta a pruebas la causa por un lapso de cinco (5) días de despacho. En fechas 13 y 15 de enero de 2016, tanto la representación judicial de la parte actora como la de la parte demandada, consignaron escritos de promoción de pruebas. Siendo admitidas las mismas por auto de fecha 18 de enero de 2016. Por auto de fecha 24 de febrero de 2016, el Tribunal de la causa fijó el trigésimo (30º) día de despacho siguiente a dicha fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar el debate oral dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03 de mayo de 2016, siendo la oportunidad fijada para ello, el Tribunal a quo acordó diferir la audiencia de juicio durante diez (10) días de despacho, en virtud a que no constaba en autos las resultas del oficio enviado a la Administradora Serdeco, C.A. En fecha 07 de junio de 2016, tuvo lugar la audiencia de juicio, al mismo comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandante, abogados David Alejandro Zamora Rodríguez y Gladys Bibiana Mata Zamora, igualmente se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada, ni por si no por medio de apoderado judicial alguno. Efectuada la referida audiencia, el Juzgado de causa dictó el dispositivo de la decisión en que declaró con lugar la demanda de desalojo y en consecuencia, se ordenó a la parte demandada a desalojar el local comercial objeto de la pretensión, indicando que el texto completo del fallo sería publicado dentro de diez (10) días de despacho. En fecha 20 de junio de 2016, fue publicado el extenso del fallo (F. 151 al 156), en cuyo contenido se estableció lo siguiente: “…Siendo esta la oportunidad procesal fijada por el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal procede a extender por escrito el fallo que a tales efectos fue dictado en la oportunidad fijada para la audiencia oral y en tal sentido observa: En lo que se refiere al fondo de la presente controversia observa el Tribunal que en el caso sub iudice, la acción pretendida por la parte actora ha sido el desalojo del (sic) un local comercial distinguido con los números 2-1, ubicado en el Centro Comercial Las Danielas, situado en la carretera Vieja Caracas Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual fue arrendado inicialmente a la parte demandada mediante contrato suscrito en fecha 21 de marzo de 2011, basándose en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, esto es, según lo afirmado por el actor, por haber incurrido la arrendataria en violación e incumplimiento de la cláusula sexta del contrato que les vincula, al separar el pago del servicio de aseo urbano del pago del servicio de electricidad, los cuales debían ser realizados en una misma factura y adicionalmente a ello adeudar la suma de veinticuatro mil trescientos noventa y seis con noventa y siete céntimos de bolívar fuerte, por concepto de aseo urbano; hechos que fueron expresamente rechazados por la representación judicial de la parte demandada, quien negó rechazó y contradijo la pretensión interpuesta en contra de su representada y esgrimió en su defensa encontrarse solvente en el pago de los citados servicios. (...)...Ahora bien, en el caso sub iudice a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida observa el Tribunal que riela a los folios 15 al 19 documento autenticado en fecha 21 de marzo de 2011, de cuyo texto se desprende la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, el cual es ley entre las partes. Respecto a la cláusula sexta del mencionado contrato, que fue denunciada como incumplida y es el motivo por el cual ha sido accionado el desalojo, observa el Tribunal que de acuerdo con la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, la arrendataria se obligó a pagar el servicio de aseo urbano a partir de su firma, es decir a partir del 10 de marzo de 2011, conjuntamente con el servicio de electricidad, comprometiéndose además a entregar al vencimiento del contrato las respectivas solvencias. Así las cosas vale indicar que el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que la voluntad de las partes en el presente proceso fue la de que el servicio de electricidad y servicio de aseo se paguen en una misma oportunidad y de manera consecutiva, estando vedado al arrendatario pagar dichos servicios en forma separada. En este mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; es decir, la buena fe, la equidad y el uso, vienen a conformar las fuentes de integración del contrato, de tal manera que, si la obligación de la parte demandada era pagar el servicio de electricidad y el servicio de aseo urbano juntos, ha debido esta actuar apegada a lo acordado en el contrato y no como lo hizo pagando separadamente ambos servicios, con el agravante de que el pago correspondiente al servicio aseo fue efectuado después que tuvo conocimiento de la demanda incoada en su contra, como se desprende de las documentales aportadas, que no obstante no haber sido ratificadas, el Tribunal les asigna valor y las mismas no producen efectos liberatorios a su favor por no haber sido realizadas de la forma pactada y en su debida oportunidad, pues como se desprende de las actas procesales, para el momento que fue interpuesta la presente demanda, el incumplimiento ya se había verificado, pues el pago correspondiente a aseo fue efectuado en forma acumulativa en fecha 28 de octubre de 2015, evidenciándose de tal circunstancia que ciertamente el incumplimiento que dio lugar a la interposición de la demanda fue la separación del pago de los servicios y la falta de pago del servicio de aseo desde el mes de octubre de 2011, por tanto la presente demanda debe prosperar. (...)...declara: CON LUGAR la demanda incoada por EZEQUIEL ZAMORA MATA, contra EL CHEF DE LAS AREPAS 3000, C.A. Así se decide. En consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo accionado y como consecuencia de ello deberá entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con los números 2-1, ubicado en el Centro Comercial Las Danielas, situado en la Carretera Vieja Caracas Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del estado Miranda. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida...” (Cita textual). En fecha 27 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Oswaldo Antonio Matos Montilva, apeló de la decisión dictada por el Juzgado de la causa y en fecha 08 de julio del mismo año, el Tribunal oyó la apelación interpuesta y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. - DE LAS ACTUACIONES ANTE LA ALZADA- En fecha 21 de julio de 2016 (F.176), fue recibido en este Superior Noveno, procedente de la Unidad de Distribución, el presente expediente al que se le dio entrada de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, se fijaron los lapsos legales a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fechas 26 y 27 de septiembre de 2016, la apoderada judicial de la parte actora, abogada Gladys Mata de Zamora y el abogado Oswaldo Antonio Matos Montilva, presentaron escritos de informes, con sus respectivos alegatos. -III- -ANTECEDENTES- DE LA DEMANDA: Mediante libelo de demanda presentado por la abogada Gladys Mata de Zamora, actuando como apoderada judicial del ciudadano Ezequiel Zamora Mata, interpuso demanda de desalojo contra la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A., alegando para ello, grosso modo, lo siguiente: Que, su mandante celebró contrato de arrendamiento con la referida empresa en fecha 21 de marzo de 2011, sobre el bien inmueble constituido por el local comercial signado 2-1, situado en el Centro Comercial Las Danielas, ubicado en las Minas de Baruta y el Boyero del Municipio Sucre del Estado Miranda, por un lapso de un (1) año fijo. Que habiéndose vencido el término del contrato en cuestión y la prórroga legal correspondiente, la arrendataria permaneció ocupando el aludido bien inmueble. Señala que la arrendataria incumplió el contrato de arrendamiento suscrito con su mandante, toda vez que hasta el día 15 de julio de 2015, no ha cancelado los gastos a que se comprometió en el contrato de arrendamiento pagar de forma conjunta y no por separado, como así lo hizo, los servicio de aseo urbano y de electricidad del mencionado bien inmueble. Indicó que dicha disposición fue acordada en la cláusula sexta del contrato donde fue expresamente convenido por las partes que los dos servicios (aseo urbano y luz eléctrica), debían ser cancelados por la arrendataria de forma conjunta, incumpliendo con su obligación, tal y como se desprende de las copias de las facturas emitidas por la Administradora Serdeco, C.A., incumpliendo así con dicha cláusula contractual, además se mantuvo sin entregar las copias de las facturas debidamente canceladas como era su obligación contractual. Manifiesta que en la cláusula décima tercera del contrato las partes acordaron que el incumplimiento de algunas de las obligaciones allí adquiridas daría lugar a solicitar su resolución, así como a exigir los daños y perjuicios y la aplicación de la cláusula penal. Que es por las razones expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.614 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, que acude por ante esta autoridad jurisdiccional para demandar en desalojo a la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A., a fin que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a desalojar el local comercial, supra descrito, que le fuera arrendado, en virtud de no haber dado estricto cumplimiento a lo expresamente convenido en la cláusula sexta del contrato arrendamiento suscrito por las partes. Asimismo solicitó la condenatoria en costas de la empresa accionada y por último, estimó la demanda propuesta en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00). DE LA CONTESTACIÓN: Efectuadas las diligencias pertinentes para lograr la citación de la sociedad mercantil demandada, en fecha 02 de noviembre de 2015 (F.45-104), el abogado Oswaldo Antonio Matos Montilva, actuando como su apoderado judicial, consignó escrito de contestación de la demanda, acompañado de anexos, en el que negó, contradijo y rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta contra su mandante. En tal sentido, alegó en defensa de su representada que la presente acción deviene en inadmisible por falta de interés jurídico actual, toda vez que esta acción no logra objetivo jurídico alguno y en aras de la economía procesal. Asimismo, alegó que la actora “...pretender invocar una norma jurídica inexistente, para establecer el incumplimiento en el contrato de arrendamiento con el que pretende y suscriben la acción de desalojo iniciada...”. Acto seguido agrega, que “...en nuestra Legislación no existe con vigente, la Ley de Alquileres de Locales Comerciales que invoca la parte actora en su libelo de demanda...”, por lo que el incumplimiento que la parte actora pretende establecer por parte de la demandada contraría lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en donde se regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que quien afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En este contexto, afirma que su mandante, El Chef de las Arepas 3000, C.A., ha cancelado todas y cada de sus obligaciones por concepto de aseo urbano y relleno sanitario, desde la firma del contrato de arrendamiento ocurrido en fecha 21 de marzo de 2011 y ha entregado los respectivos comprobantes de pago en su oportunidad a la ciudadana Gladys Mata de Zamora, quien actúa en su carácter de apoderada judicial del demandante, Ezequiel Zamora Mata. Asimismo, sostiene que constituye una práctica usual y común de la representante judicial de la parte actora suscribir contratos de arrendamiento en nombre de su representado, donde en la cláusula sexta de los contratos que suscriben, ésta reconoce que el servicio de aseo urbano se encuentra en reclamo para la fecha de celebración de los mismos, instando a los arrendadores, en cada caso, a celebrar un nuevo contrato para la prestación de tales servicios públicos. A tales efectos acompañó, entre otro, a su escrito de contestación marcado con la letra “B”, un ejemplar de contrato de arrendamiento que suscribiera la representante judicial del aquí demandante con un tercero que no es parte en este proceso, como lo es la ciudadana Sara Coromoto Jorge Álviares, C.I. Nº 6.340.142. De igual manera, alegó que la parte actora pretende con simple copias que se acompañan a la demanda el establecimiento del incumplimiento de una obligación que no existe, ya que los servicios que se dicen incumplidos en el libelo han sido cancelados por su mandante, El Chef de las Arepas 3000, C.A. Asimismo, como hecho extintivo de la obligación que se dice incumplida en la demanda, alegó que mediante contrato de suministro de energía eléctrica celebrado en fecha 18 de octubre de 2011, que acompaña al escrito de contestación marcado “D”, de donde se inicia la responsabilidad del contrato de los servicios por los conceptos anexos aseo urbano y relleno sanitario y sin eludir que previo a la celebración del contrato de servicios se cancelaron los correspondientes desde la fecha que se suscribió el contrato de arrendamiento, así como en el cuadro que anexa marcados con las letras “E” y “F”, existe una diferencia entre lo pagado por la empresa El Chef de las Arepas 3000, C.A., para dar por certeza que ésta última si dio cumplimiento a su obligación de pago cierto a la cuenta contrato que suscribió, de donde se deja plena prueba de que no se adeuda nada por ningún concepto el servicio prestado. Igualmente, solicitó al a-quo oficiar lo conducente a la Administradora Serdeco, C.A., “...a los fines de dejar constancia y plena prueba que el servicio no tiene deuda alguna por los conceptos Aseo Urbano, Relleno Sanitario y Energía Eléctrica, durante los cuatro (04) años de la relación que se deriva del contrato de arrendamiento. Y que la deuda existente es decir la suma de Ocho Mil Setecientos Ochenta y Cinco con 48/100 (Bs. 8.785,48), obedece a incumplimiento del dueño del local, previos a la celebración del contrato de arrendamiento por parte de mi mandante cuya fecha de celebración es 18 de marzo del año 2011...”. Finalmente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta, toda vez que, a su decir, no existe en autos elementos de convicción que conlleve al establecimiento de incumplimiento alguno del contrato de arrendamiento, en los términos pretendidos en el libelo. Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente causa, se observa: -IV- -MÉRITO DEL ASUNTO- Debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión del accionante dirigida a que se ordene el desalojo y la entrega del local comercial distinguido con el número 2-1, situado en el Centro Comercial Las Danielas, ubicado en la carretera vieja Caracas-Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del Estado Miranda, como consecuencia de haber incumplido la demandada-arrendataria, la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento que suscribieran en fecha 21 de marzo de 2011, sobre el citado bien, ante la Notaría Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 03, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Tal incumplimiento, refiere el actor en su libelo, consistió en no haber realizado de la forma pactada y en su debida oportunidad, los pagos correspondientes al aseo urbano, lo cual debía cancelar de manera conjunta junto al servicio eléctrico y no de forma separada como lo hizo. Todo ello con fundamento en el artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.614 y 1.264 del Código Civil. Por otra parte, la demandada en la contestación de la demanda admitió la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con su antagonista sobre el bien inmueble objeto de litis, así como en su indeterminación y por ende, en todo lo convenido en cada una de las cláusulas que lo componen. En tal sentido, admite como cierto lo expresamente acordado en las cláusulas sexta y décima tercera del contrato en cuestión. En cuanto al hecho no admitido, refiere que es falso que deba cantidad de dinero alguna por concepto de servicio de aseo urbano del local comercial que le fuera arrendado, toda vez que, rotundamente afirma, tales servicios los canceló como se demuestra de las pruebas documentales que consignó a los autos. Asimismo, alegó que la representante judicial del actor al momento de suscribir contratos de arrendamiento en nombre de su representado, en la cláusula sexta de los contratos que suscriben, ésta reconoce que el servicio de aseo urbano se encuentra en reclamo para la fecha de celebración de los mismos, instando a los arrendadores, en cada caso, a celebrar un nuevo contrato para la prestación de tales servicios públicos. A tales efectos consignó documentales que así lo demuestran. Por tanto, negó que haya dejado de pagar al demandante de la forma pactada y en su debida oportunidad, los recibos correspondientes al servicio de aseo urbano. Fijados como han quedado los hechos controvertidos, de seguida y previo al análisis y valoración que ha de hacerse a las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes litigantes, estima quien aquí sentencia referirse a lo siguiente: El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. En este contexto, establece el artículo 1.354 del Código Civil en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Estas reglas, en opinión es este Juzgador constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse, que quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Efectuadas las anteriores precisiones, de necesario señalamiento por parte de este Tribunal de Alzada a los fines de lograr un mayor entendimiento del fallo que aquí se dicta, de seguida, se procederá al análisis y valoración del acervo probatorio aportados por las partes dentro de este proceso. De lo que se observa: Conjuntamente con el escrito libelar la actora acompañó las siguientes documentales: 1) Copia fotostática simple de instrumento poder que le fuera otorgado a la abogada Gladys Mata de Zamora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 13.734 (F.5-8), por el demandante de autos, Ezequiel Zamora Mata, a los fines de su representación judicial dentro de este proceso. Ahora bien, el referido poder no fue impugnado en ninguna forma por la demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la que se le otorga el valor probatorio conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se aprecia como demostrativa de las facultades expresas que le fueran otorgadas a la mencionada abogada para actuar como apoderada judicial de la parte actora de autos. Y así se decide. 2) Copia fotostática de documento protocolizado en fecha 16 de abril de 1991 (F.9-12), ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 9, Protocolo Primero. Conforme a la lectura efectuada a esta prueba se observa que la misma se corresponde con el documento mediante el cual la parte actora adquiere en propiedad el bien inmueble objeto de litis, vale decir, el local comercial distinguido con el número 2-1, situado en el Centro Comercial Las Danielas, ubicado en la carretera vieja Caracas-Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del estado Miranda. Ahora bien, la prueba en cuestión no fue atacada en ninguna forma por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la que se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1.384 del Código Civil y se aprecia como demostrativa del derecho de propiedad que ostenta el actor, Ezequiel Zamora Mata, sobre el aludido local comercial. Y así se decide. 3) Original y copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes aquí litigantes, en fecha 21 de marzo de 2011 (F.14-19 y 55-65), ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 03, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Ahora bien, la existencia de este documento fue expresamente admitido por la empresa accionada en la contestación a la demanda, razón por la cual no existe contravención alguna en cuanto a su veracidad, siendo apreciado por esta Alzada conforme a las previsiones establecidas en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Luego, del contenido del referido medio de prueba se observa que las partes allí contratantes convinieron, expresamente, entre otros, en las cláusulas “SEXTA” y “DÉCIMA TERCERA”, lo siguiente: “...SEXTA: LA ARRENDATARIA, se obliga a pagar los servicios, tales como ASEO URBANO, que comienza para ella a partir de la firma del presente Contrato por ante la Notaría correspondiente 18 de marzo del 2011. HASTA la fecha del vencimiento del lapso fijo y en caso de la prórroga legal, hasta vencerse ésta. (Este servicio se encuentra en RECLAMO) El servicio de electricidad deberá pedirlo a nombre de LA ARRENDATARIA, sin que se pueda separar el aseo urbano de la electricidad, debe pagarse juntos. Al terminar el Contrato por cualquier causa, deben solventarlos y mandar a retirar la electricidad, y entregar a LA ARRENDADORA, la solvencia que le corresponda por estos servicios. Cuando se establezca el Condominio, La Arrendataria, deberá pagar la parte que le corresponda mensualmente, salvo en caso excepcionales que le corresponda al propietario, en cuanto a lo concerniente al servicio de agua, deberá pagarla cuando se establezca su pago. En la actualidad no se paga este servicio y está sin determinar de donde procede su consumo, encontrándose todo el Centro Comercial Las Danielas, en estas condiciones, sin responsabilidad de los propietarios de los locales, los cuales estamos exentos de responsabilidad alguna. LA ARRENDATARIA, libera a mi representado de la responsabilidad de tramitación de patente y solvencia de aseo urbano, (por cuanto éste último se encuentra en reclamo). Existe en el local los servicios de gas, pero tal como se le explicó a los representantes de La Arrendataria, por haber estado el Local, primero cerrado sin utilizar este servicio, y luego estaba una peluquería, tampoco se utilizó este servicio, por tanto estamos reclamando la cantidad que han pretendido cobrar. De manera que este servicio si LA ARRENDATARIA, lo toma debe pagarlo a partir de que haga uso de ello, y tener sus bombonas de gas, en caso de que se lo suspendan, ya que no nos responsabilizamos peste (sic) servicio. El arrendamiento del local no contempla dicho servicio. El estacionamiento de vehículos, es solo para ser utilizado para uso del Local y se está esperando las asignaciones de los mismos por parte de la Juez de Paz. NO FORMA PARTE DE ESTE ARRENDAMIENTO EL LOCAL POR ASIGNARSE...” (Resaltado de este Tribunal Superior Noveno). “...DÉCIMA TERCERA: LA ARRENDATARIA, acepta que por cualquier violación a una cualquiera de las cláusulas de este Contrato de Arrendamiento, dará lugar a su Resolución y a exigir los daños y perjuicios y la aplicación de la cláusula penal...” 4) Copias fotostáticas simples de recibos de consumo eléctrico emanados de la empresa ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. (F.20-26), emitidos en fecha 14 de julio de 2015, correspondiente al local comercial signado 2-1, ubicado en el Centro Comercial Las Danielas, parroquia Las Minas, Municipio Baruta del Estado Miranda, en cuyos recibos se señala como “interlocutor comercial” a la sociedad de comercio aquí demandada, El Chef de las Arepas 3000, C.A. Dichos recibos se adminiculan con los recibos de pago emanados de la referida empresa ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., que cursan a los folios 76 al 103, consignados por la parte demandada durante la oportunidad probatoria y los mismos se valoran como documentos administrativos de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil y de ellos se aprecia que la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3.000, C.A., tiene a través del contrato Nº 100002160921, el servicio de energía eléctrica y aseo urbano y que adeudaba por dicho concepto desde el año 2011 al 2015, la cantidad de Bs. 24.396,97 y que dicha deuda fue cancelada el 28 de Octubre de 2015. Y así se decide. 5) Produjo la actora de igual manera copia fotostática simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil demandada, El Chef de las Arepas 3000, C.A. (F.27-35), de cuya lectura se desprende que la señalada empresa fue registrada ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Metropolitano y Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 2011, bajo el Nº 43, Tomo 55-A Sgdo. Ahora bien, este medio de prueba al no haber sido atacado en ninguna forma dentro de este proceso conserva el valor probatorio que le asigna el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se aprecia como demostrativa de la constitución que como compañía anónima ostenta la empresa mercantil aquí demandada. Y así se decide. Por su parte, la empresa accionada produjo dentro de este proceso las siguientes pruebas documentales: 1) Original de instrumento poder que fuera otorgado por la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A. (F.53-54), al abogado Oswaldo Antonio Matos Montilva, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.041, a fin de su representación judicial dentro de este proceso. Este poder no fue atacado en ninguna forma por la actora en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual se valora conforme a las previsiones contenidas en los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se aprecia como demostrativo de las facultades expresa que posee el mencionado abogado para representar judicialmente en esta causa a dicha sociedad mercantil. Y así se decide. 2) Copia certificada del contrato de arrendamiento que fuera suscrito por la parte demandante y la ciudadana Sara Coromoto Jorge Álvarez, en fecha 30 de octubre de 2015 (F.66-71), ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Barita del Estado Mirnada, el cual quedó anotado bajo el Nº 59, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Ahora bien, no obstante constituir la prueba en estudio un documento público en los términos que refieren los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, la misma se desecha del proceso por emanar de un tercero que no guarda relación con el presente juicio y al no arrojar elementos de convicción que permitan dilucidar la presente controversia. Y así se decide. 3) Marcado “D” (F.72), produjo copia fotostática simple de “CONTRATO POR SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA” suscrito entre la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A., y la empresa CORPOELEC, empresa Eléctrica Socialista, a fin de suministrarle el servicio de luz eléctrica al local comercial que le fuera arrendado por la actora. Este documento no fue atacado en forma alguna por el accionante en la oportunidad legal establecida para ello, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la referida prueba se tiene como fidedigna de su original. Ahora bien, de su contenido se aprecia que tal solicitud de energía eléctrica fue realizada por la demandada al ente prestatario de dicho servicio en fecha 18 de octubre de 2011, lo que quiere decir, que es a partir de la referida fecha que nació el contrato nuevo por ese servicio de luz eléctrica entre la empresa contratante y el proveedor del mismo, no obstante haber convenido las partes aquí litigantes la obligación de pago por parte de la arrendataria (empresa accionada), de tal servicio, a partir de la firma del contrato de arrendamiento que los une, esto fue: desde el día 18 de marzo de 2011. Y así se decide. 4) Marcado con la letra “E” (F.73-75), produjo copia fotostática simple de relación de deuda y pago presuntamente correspondiente al local comercial objeto de litis, por concepto de aseo urbano y relleno sanitario, donde se hace una descripción detallada desde la fecha 18 de octubre de 2011, hasta la fecha 04 de marzo de 2015, de tales conceptos. Ahora bien, de la prueba en estudio se observa que no presenta sello y firma de validación alguna, es decir, se trata de una copia fotostática simple donde se hace una relación de una deuda y el pago de la misma sin que se observe cuál es el bien inmueble titular de la misma. De manera pues que, al tratarse de una copia fotostática simple que carece de firma y sello alguno la misma no cumple con las prerrogativas establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para tenerla como fidedigna de su original y en este sentido, su promoción en esta causa se encuentra limitada al no corresponderse con el tipo de pruebas que pueden ser traídas al proceso en copia fotostática simple, trayendo como consecuencia su desestimación, y por ende no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se decide. 5) De igual manera promovió la demandada prueba de informes, a fin de que se oficiara a la Administradora Serdeco C.A., e informara si la parte demandada acumulaba alguna deuda por los conceptos de aseo urbano, relleno sanitario y energía eléctrica. Ahora bien, dicha probanza fue admitida por el Juzgado a quo, en fecha 18 de enero de 2016 (F.123-124). Luego de ello compareció en fecha 15 de febrero de 2016 (F.125-126), el representante judicial de la demandada y consignó los fotostatos necesarios para el libramiento del oficio respectivo lo cual fue debidamente proveído por el a-quo al día inmediato siguiente a la consignación de dichas copias, es decir, el 16 de febrero de 2016 (F.127). En fecha 03 de mayo de 2016, el Tribunal de la causa difirió la celebración de la audiencia de juicio, en virtud a que no constaba las resultas de la prueba de informes y en esa misma oportunidad ratificó el oficio librado, concediendo para su respuesta cinco (05) días hábiles. De lo anterior, se observa que transcurrió un lapso de tiempo suficiente sin que la parte consignara las copias requeridas para librar el oficio, asimismo que el mismo fue ratificado con posterioridad y de las actas se evidencia que no riela resulta alguna relacionado con el mismo, lo que permite concluir que la parte promoverte no dio el impulso procesal correspondiente a dicha probanza, por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento que realizar en relación a ella. Y así se decide. Ahora bien, de acuerdo al análisis que se ha efectuado del acervo probatorio producido dentro de este proceso por las partes litigantes, ha quedado suficientemente demostrado para este Tribunal de Alzada, la obligación que tenía la sociedad mercantil demandada, El Chef de las Arepas 3000, C.A., en pagar los servicios correspondientes al aseo urbano y relleno sanitario del local comercial que le fuera arrendado, a partir del día 21 de marzo de 2011, lo cual, quedó estipulado en la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento accionado, por lo que debió proceder a su pago de manera conjunta y no por separado como lo hizo. En efecto, con las pruebas supra analizadas y valoradas quedó demostrado que los pagos por tales servicios los realizó la empresa demandada de forma separada y fuera de la oportunidad en que acordaron las partes se hiciera, esto fue, a partir de la fecha en que suscribieron el contrato de arrendamiento que las une (21 de marzo de 2011), y no como lo hizo en fecha 28 de octubre de 2015, posterior, incluso, de la interposición de la presente demanda. De lo anterior se observa, que tal manera de proceder no hace más que revelar el incumplimiento contractual por parte de la demandada a una obligación de pago que adquirió de forma expresa, sin que se evidencie de autos la demostración de excepción alguna que la justifique actuar de la manera como lo hizo al no pagar en la forma y oportunidad acordada los servicios atribuidos al local comercial signado bajo el Nº “2-1”, supra identificado y correspondientes al aseo urbano y relleno sanitario. Y así se decide. Por tanto, debe decirse que en el presente caso ha quedado demostrado la irregularidad en el pago de tales servicios por parte de la sociedad mercantil El Chef de las Arepas 3000, C.A., y por ende, la falta de cumplimiento por parte de dicha empresa de la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento que suscribió con el actor en fecha 21 de marzo de 2011, sobre el bien inmueble objeto de litis. En este sentido, el artículo 1.264 del Código Civil, dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Así, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. Adicionalmente, cabe advertir, que así como el pago, acorde a las directrices del derecho común, no libera al deudor por el hecho de efectuarse, sino cumple con los requisitos de validez, de igual manera el pago que efectuó de manera extemporánea la demandada (posterior a la fecha de interposición de la presente demanda), no la libera por la simple circunstancia de realizarse, a menos que se haya efectuado conforme a lo que expresamente acordaron las partes en la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento que las une, cosa que, como ha quedado demostrado, no lo hizo. Por tanto, al haber dejado de pagar la demandada, El Chef de las Arepas 3000, C.A., los servicios correspondientes al aseo urbano y relleno sanitario del local comercial que le fuera arrendado, a partir del día 21 de marzo de 2011, la acción de desalojo interpuesta a tenor de lo establecido en la letra “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, PROCEDE EN DERECHO, por lo que este Tribunal de Alzada confirma en todas y cada una de sus partes el fallo proferido por el a-quo en fecha 07 de junio de 2016 (F.136-130), cuyo texto completo de dicho fallo fue extendido por escrito en estos autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 20 de junio de 2016 (F.151-156), en la que se ordenó de manera expresa, positiva y precisa -en su dispositivo- a la empresa demandada desalojar y hacer entrega a la parte actora, el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número “2-1”, ubicado en el Centro Comercial Las Danielas, situado en la carretera Vieja Caracas-Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del estado Miranda. Y así expresamente lo decide este Superior. Respecto al alegato que expuso la representación judicial de la parte demandada-apelante, abogado Oswaldo Matos, en el escrito de informes consignado en este Superior y referido el mismo a que en la recurrida existe el vicio de silencio de pruebas al no haber esperado la juez a-quo las resultas de la pruebas de informes promovida por su mandante y que afirma tiene influencia determinante en la suerte del presente procedimiento, se observa de la lectura pormenorizada e individualizada que efectuó este Juzgador del texto íntegro de la sentencia recurrida se evidencia, que en la misma la Juez a-quo estimó y consideró todos y cada uno de los medios probatorios que produjeron las partes dentro de este proceso, haciendo la valoración y apreciación respectiva de cada una de las pruebas aportadas para concluir en la declaratoria con lugar de la pretensión interpuesta. Con relación a que la Juez a-quo haya incurrido en un presunto vicio de silencio de pruebas por haber decidido la causa sin esperar las resultas de la prueba de informes promovida, debe observar esta Alzada que tal y como se indicó con anterioridad, la parte promoverte no dio el impulso correspondiente a la prueba de informes promovidas, aunado al hecho que quedó demostrado con las pruebas documentales supra analizadas y valoradas, que la parte demandada procedió a pagar los recibos adeudados a la empresa Administradora Serdeco, C.A., en fecha 28 de octubre de 2015, es decir, con posterioridad incluso a la admisión de la demanda, por lo que a juicio de este Juzgador las resultas de dicha prueba de informes no puede considerarse determinante en la suerte del proceso, tal y como lo alega la representación judicial de la parte demandada, dado que la obligación de pago adquirida en el contrato fue desde la firma del mismo y por lo tanto considera este Juzgador que dicho alegato debe declarase improcedente. Y así se decide. Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR la apelación presentada por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda de desalojo y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia Jurisdiccional. -V- -DISPOSITIVO- En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 27 de junio de 2016 (F.163-167), por el abogado Oswaldo Antonio Matos Montilva, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 07 de junio de 2016 y cuyo extenso por escrito fue publicado en fecha 20 del referido mes y año, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano EZEQUIEL ZAMORA MATA contra la sociedad mercantil EL CHEF DE LAS AREPAS 3000, C.A., plenamente identificados en el encabezado de la presente decisión, por cuanto quedó plenamente verificado el pago tardío de las obligaciones contenidas en el ordinal sexto del contrato de arrendamiento. TERCERO: En consecuencia, SE CONFIRMA EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES la referida decisión apelada. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la Alzada a la parte apelante. Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los veintiún (21) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 155° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS ABG. AURORA MONTERO BOUTCHER En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, ABG. AURORA MONTERO BOUTCHER JCVR/AMB/Ernesto.- EXP. N°. AP71-R-2016-000684 (9497). UNA (01) PIEZA; 16 PÁGS.