REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, dieciséis de diciembre de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE ACTORA: VITO ROBERTO MIRTOLINI Y MAURO MIRTOLINI, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.978.620 y 6.565.031, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, LEONARDO ALCOSER Y PEDRO NIETO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 119.059, 128.661, 117.113 y 122.774, respectivamente. PARTE DEMANDADA: DICZXON MANUEL RONDON, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.352.151. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS CHACIN BENEDETTO, ROMULO CHACIN GARCIA Y ANTONIO GARCIA TAPIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 70.350, 29-482 Y 4.836, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio, por demanda presentada por el abogado ANTONIO BRANDO; quien actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos VITO ROBERTO MIRTOLINI Y MAURO MIRTOLINI, demandó a DICZXON MANUEL RONDON, al cumplimiento del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el Nº 5 del Edificio RIVIERA, situado en la Primera Avenida de la Urbanización Santa Eduvigis, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, exponiendo en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas: Señala que sus representados son legítimos propietarios del bien inmueble anteriormente señalado. Que en fecha 1 de julio de 2.005, dieron en arrendamiento a Diczxon Manuel Rondón el precitado inmueble. Que mediante sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio, se determinó que efectivamente sus representados mantuvieron una relación arrendaticia con el demandado cuyo objeto fue el inmueble antes señalado para uso exclusivo de vivienda. Que en dicha decisión el mencionado Tribunal, luego de haber analizado todo el cúmulo de pruebas aportadas determinó que por cuanto la relación arrendaticia que vinculó a las partes tenía una duración superior a cinco años para el momento que el arrendatario fue válidamente notificado del deseo de sus representados de no prorrogar el contrato, a saber en fecha 15 de febrero de 2.008- Que vencido como fue el lapso de la relación arrendaticia así como el lapso de prórroga legal, sin que el arrendatario diera cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, este por el contrario sigue ocupando el inmueble de manera arbitraria e ilegal pese a los reiterados requerimientos efectuados por sus mandantes. Adujo que el incumplimiento por parte del arrendatario en entregar el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, otorga el derecho a sus representados de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega material del inmueble de su propiedad y así piden al Tribunal sea declarado. Fundaron la pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592, respectivamente del Código Civil, 33, 38 literal d y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por auto de fecha 28 de septiembre de 2010, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada, por los trámites previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma aplicable para el momento de la interposición de la demanda. Visto que no se pudo lograr la citación personal de la parte demandada, el Tribunal previa solicitud de la parte actora, ordenó su citación por carteles, formalidad que fue cumplida a cabalidad por la representación judicial de la parte actora, compareciendo la parte demandada en la oportunidad establecida en los carteles, razón por la cual a solicitud de la parte actora se le designó defensor judicial, cargo que recayó en la Abogada Belkys Cottoni Dieppa, quien estando notificada de su designación compareció al proceso y juró cumplir bien y fielmente el cargo para el cual fue designada. En fecha 8 de abril de 2.011, compareció al proceso el Abogado Juan Carlos Chacín y teniendo facultades para ello, consignó instrumento poder que acredita su representación y se dio por citado en nombre de su representado. En fecha 12 de abril de 2.011, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda que se resume en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes. Adujo que es falso que la relación arrendaticia haya iniciado el 1 de julio de 2.015, ya que lo cierto es que dicha relación inició el 1 de julio de 2.002 con la firma de un contrato de arrendamiento entre la parte actora y su representado, el cual tuvo una duración hasta el 30 de junio de 2.003. Que posteriormente en el año 2004 se firmó otro contrato entre las partes con una duración hasta el 30 de junio de 2.005 y por último en fecha 1 de julio de 2.005 se firmó otro contrato el cual tuvo una duración hasta el 30 de junio de 2.006, manteniéndose su representado en la ocupación del inmueble por un lapso superior a cinco años. Admitió que el Juzgado 11 de Municipio dictó sentencia declarando que la relación arrendaticia inició en 2.002 y tenía un lapso superior a cinco años, sin embargo, sostiene que en dicha decisión la Juez dio un valor errado a la notificación, que no hace plena prueba, pues por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado no existe prorroga legal y por tanto, no existe causal de desalojo por que su defendido ha cumplido cabalmente sus obligaciones. Por otro lado expresa que de llegar a considerarse que el contrato es a tiempo determinado, le correspondería a su representado una prórroga legal de dos años, que a la fecha de la contestación no habían transcurrido dado que no se notificó válidamente el deseo de no prorrogar el contrato en base al argumento de que la notificación fue recibida por una persona de nombre IDA ZORAIDA RONDON, quien según ese documento se hizo presente, lo cual es falso totalmente, ya que si una persona se hubiese hecho presente debió por lógica firmar el acta que se levanto o en caso contrario el Tribunal lo hubiese señalado y suscribirían por ella dos testigos a ruego. Que se dice en dicha acta de manera mentirosa que el Tribunal entregó a la ciudadana antes mencionada boleta de notificación librada al demandado, lo cual es falso ya que al no haber firmado la persona que supuestamente la recibió no se puede decir que la recibió, por que sería causarle una terrible indefensión a esa persona, a quien se le está endilgando un hecho falso. Que en esa notificación se señalan otros hechos falsos como que la relación tenía tres años, cuando lo cierto es que tenía cinco años; que la prorroga legal era de un año cuando lo cierto es que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y además carece de la firma de la presunta notificada. Añadió que en el supuesto negado que se considere válida la notificación, la misma no cumple con lo dispuesto en la cláusula quinta de los contratos que señala que de no conseguirse a la arrendataria, podía fijarse en la puerta del inmueble constancia de la misma por vía de inspección judicial, lo que no ocurrió en el presente caso. Sostuvo que es falso que esté vencido el lapso de la relación arrendaticia, así como el lapso de la pretendida prórroga legal y por ello negó, rechazó y contradijo que su representado esté ocupando el inmueble de manera arbitraria y que deba cumplir con alguna obligación de entrega del inmueble. Que es falso que los arrendadores puedan solicitar el cumplimiento, ya que su representado ha cumplido con sus obligaciones principales. Señaló que quienes han incumplido el contrato son los arrendadores ya que además de incumplir la cláusula quinta referente a la notificación incumplieron la cláusula sexta donde se estableció el pago de una pensión de arrendamiento de doscientos veintiún bolívares fuertes, pero uno de los arrendadores le cobraba arbitraria e ilegalmente desde el comienzo de la relación arrendaticia además del monto establecido un sobre alquiler ilegal que variaba cada vez que se firmaba un nuevo contrato. Afirmó que durante el primer contrato su defendido pagó 241.533,22 por canon de arrendamiento mas el consumo de agua y aparte le cobraban la suma de doscientos noventa y ocho mil ciento cuarenta y ocho con setenta y ocho bolívares hoy doscientos noventa y ocho bolívares fuertes con quince céntimos, totalizando la suma de quinientos treinta y nueve bolívares fuertes con sesenta y ocho céntimos y como garantía de depósito la suma de 1.560, 000, oo). Detalló todos y cada uno de los meses que van desde junio de 2.002 hasta el mes de junio de 2.006, con los respectivos cánones de arrendamiento que le fueron cobrados por los arrendadores, concluyendo que desde julio de 2.002 a junio de 2.004 cobraron doscientos noventa y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares, desde julio de 2004 a junio de 2005 cobraron trescientos cincuenta y ocho mil ciento cuarenta y ocho con setenta y ocho y desde julio de 2.005 a junio de 2.006 cobraron cuatrocientos veintiocho mil ciento cuarenta y ocho con setenta y ocho. Precisó que a partir de julio de 2.006 el arrendador se negó a recibir el pago y su representado procedió como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a consignar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio. Expresó que al momento de firmar un nuevo contrato a su representado le hacían firmar doce letras de cambio para garantizar el pago del sobre alquiler ilegal y arbitrario y cuando iba a pagar se le entregaba la pestaña superior izquierda de cada letra de cambio como señal de pago del alquiler ilegal y arbitrario, no quedándole otro comprobante de ello. Añadió que el petitorio de la demanda se refiere de manera general a incumplimiento de obligaciones sin decirse cuales obligaciones ha incumplido su defendido y que el mismo ha cumplido fielmente todas sus obligaciones como lo son servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato y pagar puntualmente el canon de arrendamiento. Negó que su representado deba pagar costas y costos del proceso. En esa misma oportunidad la representación de la parte demandada reconvino a la parte actora en los siguientes términos: Que en los contratos de arrendamiento que consta en autos marcados A, B y C en su cláusula sexta se estableció que la pensión de arrendamiento era la suma de doscientos veintiún mil ochocientos cincuenta y un bolívares con veintidós céntimos, pero es el caso que el ciudadano Vito Roberto Mirtolini Sansone le cobraba a su representado desde el comienzo de la relación arrendaticia, además del monto establecido en el contrato un sobre alquiler arbitrario e ilegal de doscientos noventa y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares con setenta y ocho céntimos desde el 1 de junio de 2.002 al 30 de junio de 2.004 desde el 1 de julio de 2.004 al 30 de junio de 2.005 y posteriormente de seiscientos sesenta nueve mil seiscientos ochenta y dos bolívares desde el primero de julio de 2.005 hasta el 30 de junio de 2.006. Que posteriormente el arrendador, se negó a recibirle los pagos y su defendido procedió conforme a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley. Reconvino a la parte actora al reintegro de las sumas cobradas en exceso sobre el canon de arrendamiento desde el mes de junio de 2002 hasta el mes de junio de 2.006. Detalló todos y cada uno de los meses que van desde el mes de junio de 2.002 al mes de junio de 2.006 y los montos que por sobre alquileres señala que le fueron cobrados por el arrendador. Añadió que es importante señalar que la arrendadora le cobraba a su representado por separado el excedente o sobre alquiler de doscientos noventa y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 298.148,78) desde el primero de julio de 2.002 al 30 de junio de 2.004. De trescientos cincuenta y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares con setenta y ocho céntimos desde el primero de julio de 2.004 al 30 de junio de 2.005 y de cuatrocientos veintiocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares con setenta y ocho céntimos desde el primero de julio de 2.005 al 30 de junio de 2.006 y el monto que entregaba en cada contrato por concepto de depósito aumentaba, ya que se calculaba en función de lo que se le cobraba a su defendido. Luego a partir del mes de julio de 2.006 el arrendador se negó a recibir el pago y su defendido procedió conforme a la Ley. También señaló que cada vez que se firmaba un nuevo contrato, a su representado le hacían firmar doce letras de cambio para garantizar el pago del sobre alquiler desde el 1 de julio de 2.003 al 30 de junio de 2.004. Que al momento que su defendido iba a la administradora a pagar el canon y el sobre alquiler la administradora le entregaba un recibo por el pago del canon de arrendamiento y con respecto al sobre alquiler le entregaban la pestaña superior izquierda de cada letra como señal de pago, observándose que en alquna de ellas se puede leer un aparte del monto que se pagaba y el número de la letra, además de la fecha y parte del nombre de su defendido. Precisó que en total se le cobró a su defendido dieciséis mil quinientos noventa y un bolívares fuertes con veinte céntimos. Pidió al Tribunal que una vez dictada la decisión oficie al organismo regulador para la imposición de la sanción correspondiente. La parte actora reconvenida en su debida oportunidad procesal dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la parte demandada. Negó, que sus representados cobraran desde el mes de junio de 2.002 al mes de junio de 2.006 sobre alquiler arbitrario como de manera irresponsable lo señala el demandado. Señaló que la parte demandada ejerce una temeraria acción de reintegro de falsos sobre alquileres que dice haber pagado a sus representados, fundada en un legajo de copias simples de documentos privados que carecen de todo valor probatorio, así como en documentos que para nada vinculan a sus representados, los cuales desconoció e impugnó. Negó que sus representados tengan que devolver cantidad de dinero alguna a la parte demandada, alegó la prescripción de la acción de reintegro ejercida por el demandado, por haber transcurrido en exceso más de dos años desde el pago de los supuestos sobre alquileres desde el mes de junio de 2.002 al mes de junio de 2.006. Solicitó que la reconvención incoada sea declarada sin lugar. Abierto a pruebas el proceso sólo la parte demandada promovió las que consideró pertinentes a las defensas ejercidas, sin embargo, en virtud del principio de adquisición procesal este Juzgado procederá en su debida oportunidad a estimar y valorar todas cuantas hayan sido aportadas en el debate procesal. Los medios de prueba tienen el fin primordial de hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, por tanto, una vez recibido el acervo probatorio se impone su análisis en forma imperativa en virtud del principio de exhaustividad de la decisión. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: II En el caso de autos, cobra vital importancia la determinación de el eje central de la controversia en lo que se refiere al fondo de la demanda, pues la pretensión de la parte actora se circunscribe a obtener por parte de este órgano jurisdiccional una decisión favorable a su pretensión de cumplimiento de contrato, que se traduce en la obligación de hacer entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 51, piso 5, Edificio Riviera, Ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización Santa Eduvigis, Municipio Sucre del Estado Miranda, sustentada en el vencimiento del plazo de duración del contrato suscrito en fecha 1 de julio de 2005 y de su prorroga legal que de acuerdo con lo aducido en el libelo venció en fecha 1 de julio de 2010, en virtud de haber notificado a la parte demandada en febrero de 2.008, el desahucio. El thema decidendum, quedó circunscrito a determinar la procedencia en derecho del cumplimiento accionado por la parte actora reconvenida en base al vencimiento de la prórroga legal, por que la parte demandada reconviniente, esgrimió en su defensa en primer lugar que el contrato cuyo cumplimiento fue accionado se había transformado en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción y en segundo lugar adujo que la prorroga legal aún no había empezado a transcurrir al no habérsele notificado la manifestación de voluntad de la arrendadora de no continuar con el contrato, de tal suerte que pasaron a formar parte de lo controvertido la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento demanda la actora y el vencimiento de la prorroga legal, no pasando a formar parte de la controversia la celebración del negocio jurídico cuyo cumplimiento fue accionado. Partiendo de lo antes indicado es necesario establecer además, para poder atender a los límites de la presente decisión que también expresó la parte demandada reconviniente en sustento de su pretensión reconvencional que la parte actora desde el inicio de la relación arrendaticia, cobraba además del monto establecido en el contrato por canon de arrendamiento un sobre alquiler arbitrario e ilegal desde el año 2.002 al año 2006, fecha a partir de la cual se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y es por ello que procedió conforme al artículo 51 de la Ley, razón por la cual demanda el reintegro de los cánones pagados en exceso desde el año 2.002, fecha de inicio del contrato al año 2.006; hechos que fueron expresamente rechazados por la parte demandante reconvenida quien además de negar los hechos expuestos en sustento de la reconvención, alegó la prescripción de la acción para reclamar reintegro de la suma que de acuerdo con lo expresado cobrada en exceso por cánones de arrendamiento. Así se observa que, riela en autos original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de julio de 2.005, aportado en copia fotostática simple por la actora y en original por la parte demandada, el cual en virtud del principio de adquisición procesal es plenamente valorado por quien aquí decide, sin perjuicio de que la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso no pasó a formar parte de lo controvertido, de cuyo análisis se determina que la parte actora y la parte demandada se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento establecido por el plazo fijo de un año prorrogable automáticamente por períodos de un año, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, una de las partes notifica a la otra lo contrario, de lo que se puede deducir que la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, específicamente en su cláusula séptima, fue la de vincularse por el plazo fijo de un año, con prorrogas sucesivas de un año, a menos que alguna de las partes notificare su voluntad de no querer continuar con el arrendamiento, para lo cual debía notificar a la otra con un mes de anticipación por lo menos antes de la fecha fijada para el vencimiento del contrato, es decir, antes del 30 de junio de 2.006, o de cualquiera de sus prorrogas. Respecto al desahucio efectuado por la parte actora, sostiene la parte demandada que el mismo no fue válidamente efectuado, por que no fue firmado por la notificada y no se cumplió con lo establecido en la cláusula quinta del contrato, frente a cuya defensa observa el Tribunal que riela en autos notificación judicial Practicada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de febrero de 2.008, a la cual se le asigna pleno valor probatorio por tratarse de un medio de prueba conducente a la demostración de los hechos afirmados en el libelo, como lo es la notificación del desahucio, ser un instrumento que emana de un funcionario que da fe de las declaraciones en el contenidas y no haber sido accionado el mecanismo procesal idóneo para enervar los efectos que dicha instrumental produce, de cuya lectura se puede constatar que el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se constituyó en el apartamento distinguido con el Nº 51, ubicado en el piso 5 del Edificio Riviera, situado en la Urbanización Santa Eduvigis, Municipio Sucre, es decir el inmueble arrendado por la parte demandada y dejó expresa constancia que al llamado realizado a través del timbre ubicado en la puerta que da acceso al inmueble, se hizo presente una persona que se identificó como Ida Zoraida Rondón titular de la Cédula de Identidad Nº 2.229.483 quien manifestó ser la madre del demandado y a quien se le hizo entrega de la boleta de notificación y copia certificada del escrito de la solicitud, por tanto, este Tribunal da por sentado que la parte demandada, fue efectivamente notificada de la manifestación de voluntad de la parte actora de no renovar el contrato de arrendamiento a partir del día 30 de junio de 2.008, apreciándose así en todo su valor probatorio la actuación realizada por el Juez del Juzgado Décimo Séptimo, en primer lugar por tratarse de un funcionario que da fe de sus actuaciones, en segundo lugar por haber sido efectuada en el inmueble dado en arrendamiento, el cual está ocupado por la parte demandada en su condición de arrendatario, por haber sido atendido dicho funcionario por la madre del demandado y adicionalmente habérsele entregado la notificación con copia de la solicitud, razón por la cual debe tenerse por demostrado el desahucio del contrato a partir de la fecha de esa actuación. Respecto a este punto, es pertinente traer a colación lo dispuesto en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de diciembre de 2.006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz donde se dejó establecido lo siguiente: “ …en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el Juzgado de primera instancia, razón por la cual consideró que no había efectuado el desahucio. En cambio el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil. Al respecto la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que este pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla..” … En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prorroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del Tribunal de Primera Instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. Sin menoscabo de lo anterior, debe expresamente señalarse que en la cláusula quinta del negocio jurídico accionado, las partes dejaron establecido que el arrendador podía notificar también por vía judicial, como efectivamente lo hizo. Tal y como se viene señalando, estando el Tribunal en plena sintonía con el criterio jurisprudencial citado, la notificación del desahucio, por parte del Juzgado antes mencionado debe tenerse por realizada y en consecuencia debe tenerse por enterada a la parte demandada de la manifestación de voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato a partir del día 30 de junio de 2.008, por tanto, siendo contrato ley entre las partes y habiendo establecido las partes en la cláusula séptima, como condición el desahucio del contrato, con un mes de anticipación al vencimiento, este llegó a su vencimiento en esa fecha y una vez vencido el mismo, empezó a regir la prorroga legal que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de dos años; a contar desde el día 1 de julio de 2.008 con vencimiento el 1 de julio de 2.010, tal y como lo estableció la decisión dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 15 de junio de 2.010, documental que resulta relevante a la litis por cuanto en la misma quedó establecido que la prorroga legal que correspondía disfrutar a la parte demandada era de dos años que vencían el 1 de julio de 2.010, decisión adquirió carácter de cosa Juzgada al no ejercer la parte demandada recurso alguno en su contra, resultando a todas luces extemporánea la pretensión de enervar los efectos de la mencionada decisión en base a una serie de argumentaciones fácticas extemporáneas. De allí que no es posible enervar a través de los alegatos esgrimidos la decisión dictada, pues si la parte demandada estaba en desacuerdo con el criterio adoptado, ha debido ejercer en su momento los recursos que le otorga la Ley y no pretender que en este proceso obviando los mas elementales principios de inmutabilidad de la cosa juzgada, pase a pronunciarse nuevamente sobre los hechos allí dilucidados; en razón de lo antes expuesto este Juzgado, determina que la prorroga legal a la cual tenía derecho la parte demandada fue de dos años que vencieron el 1 de julio de 2.010, argumentos que se refuerzan con las copias fotostáticas simples de los contratos de arrendamiento aportados por la parte demandada de cuyo texto se evidencia la suscripción sucesiva entre las partes de contratos de arrendamientos sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda en los cuales se fue estableciendo que su duración sería por plazos fijos de un año, que no obstante tratarse de copia fotostáticas simples de documentos privado, no ha resultado discutido en el proceso que la relación arrendaticia entre las partes para la fecha de notificación del desahucio tenía una duración superior a cinco años, lo que permite inferir que inició con ese primer contrato suscrito en el año 2.002 que se fue prorrogando por plazos fijos de un año hasta la notificación del desahucio, por tanto, mal puede considerarse que en el caso de marras haya operado la aludida tacita reconducción y mucho menos que la notificación no haya sido válidamente efectuada. Así se decide. Ahora bien, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 38 precisa que en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario y durante ese lapso la relación se considera a tiempo determinado. Dentro de este contexto, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, de tal suerte que; fenecido el plazo de prórroga legal, surge para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, pues de no ser así está plenamente facultado el arrendador para exigirlo. En el caso sub iudice, observa quien aquí decide que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, una vez vencido el mismo en fecha 30 de junio de 2008, fecha en la cual venció la última prorroga concedida por la arrendadora tal y como se desprende de la voluntad de estas plasmada en el texto del instrumento suscrito por ellas; el primer día siguiente surgió para el arrendatario su derecho al beneficio de prórroga legal, que de acuerdo con el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 25 de octubre de 1.999, norma aplicable a la resolución de la presente causa por ser la Ley Vigente para la fecha de interposición de la demanda y para la fecha que la causa entró en etapa de decisión, fue de dos años; contados a partir de dicha fecha, es decir, dos años contados a partir del día 1 de julio de 2008, toda vez, que la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo una duración superior a cinco años, por tanto, al iniciarse el plazo en fecha 1 de julio de 2008, la prórroga legal venció el 1 de julio de 2010. Así se decide. En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, de tal manera que, si a partir del vencimiento de la prorroga legal surgió para el arrendatario la obligación de entregar el inmueble para el día 1 de julio de 2.010, ha debido actuar apegado a lo acordado y hacer entrega del mismo en esa fecha, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en este sentido. Así se decide. Por otro lado, es preciso aclarar, que el hecho de consignar ante tribunal no constituye prueba fehaciente de la existencia de los elementos constitutivos del contrato, que por tratarse de un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico. La consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador, la cual en el presente caso debía manifestarse a través del retiro de las consignaciones, con posterioridad al mes de julio de 2010, fecha en la cual venció la prórroga legal, para poder considerar que una vez vencida dicha prórroga se produjo la tácita reconducción del contrato. Así se decide. Siguiendo el Tribunal en orden a las pretensiones y defensas expuestas, observa que la parte demandada reconvino a la parte actora a devolver a su representado todas las sumas cobradas en exceso sobre los cánones que de acuerdo con sus afirmaciones fueron cobrados por la parte actora desde el inicio de la relación arrendaticia, esto es desde el mes de junio de 2.002 hasta el mes de junio de 2.006, afirmando que este hecho que se evidencia de los montos que entregaba a la arrendadora en la oportunidad de celebrarse cada contrato, el cual se calculaba en función a lo que se cobraría por sobre alquiler, frente a cuyas imputaciones la parte actora negó, rechazó y contradijo lo aducido en sus sustento y alegó la prescripción de la acción. En principio, es preciso aclarar, para la determinación del problema sometido al conocimiento de este Tribunal, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios distingue acerca de aquellos inmuebles destinados a vivienda, cuya regulación es obligatoria a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento. Así se observa que de acuerdo con lo dispuesto en el literal b del artículo 4, se excluyen a los efectos de fijación de cánones de arrendamiento los inmuebles destinados a vivienda cuya Cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1.987, es decir, que los inmuebles destinados a vivienda que deben ser sometidos a regulación, a los efectos de fijación del canon de arrendamiento, son aquellos cuya cédula de Habitabilidad sea anterior al año 1.987. Esta Circunstancia es de capital importancia, por que la obligación que la Ley impone al arrendador de reintegrar las sumas que haya recibido en exceso por cánones de arrendamiento, se refiere precisamente a aquellas sumas que excedan del canon fijado por el organismo regulador, es decir, a los inmuebles cuyo canon está sujeto a regulación. Ello es así, por que, para poder reclamar los efectos de ese sobre alquiler, debe existir una determinación por parte del órgano inquilinario que señale cual es el cánon máximo que puede fijarse en el contrato y es en relación a ese excedente, que se podrá hablar de un enriquecimiento sin causa, que es lo que denomina el autor Gilberto Guerrero Quintero, causa ilícita. En efecto, conforme al artículo 58 en los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por el órgano competente y de acuerdo con el 60 ejusdem el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde el inicio del contrato hasta la fecha de dictarse la regulación. Esta circunstancia, ha sido absolutamente silenciada por las partes, de tal modo, que no es posible determinar si los cánones de arrendamiento cobrados por el arrendador, han sido establecidos en contravención a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como consecuencia de ello incurrió el arrendador en un enriquecimiento ilícito al cobrar sumas superiores a la establecida por el órgano regulador. Ahora bien, aclarado lo anterior, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre la prescripción alegada por la parte actora, para lo cual se observa que la prescripción de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.592 del Código Civil es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley y ha sido definida de la siguiente manera: ” Modo de extinción de una obligación proveniente de una obligación jurídica preexistente, por la inercia del acreedor y el transcurso del tiempo.” En este aspecto se observa que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 62 de la Ley la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años. Esta disposición legal establece la pérdida del derecho que tiene el arrendatario de reclamar el exceso que ha pagado por concepto de cánones de arrendamiento, transcurridos dos años de haberse hecho exigibles, es decir, que para poder reclamar el reintegro de las sumas pagadas en exceso por concepto de sobrealquileres, es preciso que el mismo haya sido instado antes del vencimiento de los dos años que postula la norma, contados a partir de la fecha que se han hecho exigibles dichos cánones, que por tratarse el contrato de arrendamiento de un negocio de tracto sucesivo, deben ser computados a partir del día que dichos cánones se hicieron exigibles. Aplicando el anterior razonamiento al caso de autos, se puede observar con claridad meridiana que desde la fecha que se hizo exigible el último de los cánones cuyo reintegro peticiona la parte demandada reconviniente, esto es, desde el mes de junio de 2.006 al día 28 de septiembre de 2.010, fecha de admisión de la demanda, transcurrió sobradamente el lapso de dos años establecido en la Ley especial aplicable al presente caso, por tanto, las documentales aportadas al proceso por la parte demandada, ningún elemento favorable aportan a su pretensión de reintegro, por estar prescrita la acción para reclamarlo, de tal manera que mal puede demostrarse una pretensión cuando se perdió el derecho a accionarla por el transcurso del tiempo, la inactividad del arrendatario y la alegación por parte del interesado. Sin perjuicio de lo anterior se puede constatar que dichas documentales fueron desconocidas por la parte actora reconvenida en su debida oportunidad procesal y no activó la parte demandada el mecanismo procesal correspondiente para la demostración de su veracidad, de tal manera que, al haber sido alegada la prescripción de la acción para reclamar el reintegro y haber constatado el Tribunal que ciertamente desde la fecha que se hizo exigible el pago de cada uno de los cánones sobre cuyo exceso se pretende el reintegro, transcurrió el lapso establecido en la norma sin que conste en autos, elemento probatorio alguno de cuyo análisis pueda deducirse que con anterioridad a ese lapso la parte demandada reconviniente hizo uso de su derecho, teniéndose por cumplidos en el caso de autos las tres condiciones fundamentales señaladas por la doctrina para que opere la prescripción como lo son la inercia del acreedor, el transcurso del tiempo y la invocación de la prescripción por parte del interesado, por tanto, es forzoso para el Tribunal declarar prescrita la acción para reclamar el reintegro y como consecuencia de ello sin lugar la reconvención. Así se establece. III En virtud a los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentaron VITO ROBERTO MIRTOLINI Y MAURO MIRTOLINI contra DICZXON MANUEL RONDON Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN POR ESTAR PRESCRITA LA ACCIÓN, incoada por DIXZXON MANUEL RONDON CONTRA VITO ROBERTO MIRTOLINI Y MAURO MIRTOLINI, plenamente identificados en autos, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado el apartamento distinguido con el Nº 5 del Edificio RIVIERA, situado en la Primera Avenida de la Urbanización Santa Eduvigis, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Así se decide. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días de diciembre de dos mil dieciséis. Años 206° de la independencia y 157 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2010-003207.