REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Tribunal Vigésimo Tercero de Municiono Ordinario y Ejecutor
De Medidas de la Circunscripción Judicial
Del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Veinte (20) de Diciembre de Dos Mil Dieciséis (2016)
206º y 157º
ASUNTO: AP31-V-2015-000175.-
PARTE ACTORA: ORGANIZACIÓN PAFI C.A., sociedad de comercio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1994, bajo el número 47, Tomo 198-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Jhonathan R. Perales Morales y Mariel Meléndez, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.029 y 178.198, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, KARINA LORENZO PENAS, LUIS ALBERTO LORENZO PENAS y MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, venezolanos los tres primeros, y de nacionalidad española la última, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-13.137.286, V-14.035.086, V-14.744.642 y E-936.656, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Alcides Giménez Pino, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 26.591.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES [Sentencia Definitiva].
-I-
DE LA NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 23 de febrero de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Jhonathan R. Perales Morales y Mariel Meléndez, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad de comercio ORGANIZACIÒN PAFI C.A., contra los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, por acción de Cobro de Bolívares.
En fecha 26 de febrero de 2015, este Juzgado admitió la demanda, por no ser contraria a derecho, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la ley, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, anteriormente identificados, para que comparecieran al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos la práctica de la última citación que de los demandados se haga, a fin de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 16 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas, e igualmente canceló los emolumentos al alguacil de este circuito judicial.
En fecha 27 de marzo de 2015, este Tribunal, mediante nota de secretaria dejó constancia de haberse librados las compulsas de citación.
En fecha 18 de mayo de 2015, el ciudadano Armando Duque, actuando en su carácter de alguacil titular de este Circuito Judicial, consignó compulsas de citación sin firmar, en virtud de no haber localizado a los demandados.
Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandada solicitó la citación por carteles y en fecha 28 de marzo de 2015, este Juzgado libro el referido cartel de citación a los demandados.
En fecha 26 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte actora retiró el cartel de citación y seguidamente en fecha 13 de junio de 2016, dicha representación judicial consignó las publicaciones en prensa de los carteles de citación.
En fecha 09 de noviembre de 2016, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haber fijado el cartel de citación dando así cabal cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente en fecha 14 de noviembre de 2016, el abogado Alcides Jiménez, actuando en su carácter de apoderado judicial de los demandados se dio por citado en nombre de su representada.
En fecha 16 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 17 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito procedió a reformar la presente demanda.
En fecha 30 de noviembre de 2016, este Juzgado, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenándose la exhibición de los originales descritos en el escrito de promoción de pruebas, para lo cual se ordenó la intimación de la parte actora para que compareciera bajo apercibimiento a los fines de exhibir dichos instrumentos. Asimismo, se fijó oportunidad para la evacuación de la Inspección Judicial promovida.
Seguidamente en fecha 01 de diciembre de 2016, este Juzgado, llevo acabo la inspección judicial.
En fecha 01 de diciembre de 2016, tuvo lugar la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte demandada, tal como se evidencia del acta que riela de los folios 183 al 184 del expediente.
Siendo la oportunidad de decidir, este Juzgado pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
-II-
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
En el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
Que su mandante posee la cualidad de Administradora de condominio de las Residencias Linery, situada entre las calles Sucre y Mis Encantos, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, según consta y se deduce del Acta de Asamblea General Ordinaria de copropietarios del mencionado edificio, celebrada en fecha cinco (05) de diciembre de 2013, la cual riela anexa al libelo marcada con la letra “C”. Y que su mandante ha sido plenamente facultada por la Junta de Condominio para ejercer la presente acción en beneficio de la comunidad de copropietarios, viéndose así cubiertos los extremos consagrados en el artículo 20, literal “e” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, autorización que se acompaña marcada con la letra “D”.
Que el edificio Residencias Linery fue enajenado bajo el régimen establecido en la Ley de Propiedad Horizontal mediante Documento de Condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (actual Registro Público del Primer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda), en fecha veintiuno (21) de enero de 1977, quedando anotado bajo el Nº 05, Tomo 16, Protocolo Primero.
Que los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, anteriormente identificados, adquirieron el derecho real de propiedad sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales signados con las letras L y M, sometido al régimen de Propiedad Horizontal perteneciente a las Residencias Linery, copropiedad esta que consta para el primero de ellos en documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (actual Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda), en fecha tres (03) de junio de 1992, anotado bajo el Nº 46, Tomo 19, Protocolo Primero, y el resto de los ciudadanos en su carácter de cohedereros de LUIS LORENZO MONTENEGRO, quien falleció ab-intestato, y fuera venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.301.011, según se evidencia en Declaración Sucesoral, contenida en el Formulario para Autoliquidación sobre Sucesiones Forma H-96-07 Nº 0057809, expediente Nº 99660, de fecha cuatro (04) de Marzo de 1999, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Que el inmueble en cuestión se encuentra alinderado de la forma siguiente: Norte: con patio común del edificio; Sur: por donde da su frente con fallada exterior sur del edificio; Este: Con rampa de entrada al local sotano; y Oeste: con local comercial con la letra “K”, area de circulación del edificio, pasillo libre para lectura de medidores y patio comun del edifcio, posee una superficie de ciento noventa< y seis metros cuadrados (196 M2). Le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de 10.3141%, según consta en Documento de Condominio previamente mencionado, donde además se establece, en concordancia a los preceptos estatuidos en la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación que surge sobre todos y cada uno de los copropietarios de un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal de contribuir con los pagos del condominio, para el buen y normal desenvolvimiento de las actividades de la comunidad.
Que es el caso que su mandante, en su condición de administradora de la prenombrada Residencia, previa aprobación de la Junta de Condominio y/o de la comunidad de copropietarios, según el caso, ha efectuado una serie de erogaciones dirigidas a la conservación, reparación, pago de servicios y mejoras de las cosas comunes, así como todas aquellas tendientes a la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad de copropietarios, todo ello según consta en recibos, liquidaciones o planillas de condominio hechas llegar por su mandante oportunamente a los copropietarios de las Residencias Linery, indicando el detalles de las cuotas correspondientes a gastos comunes y no comunes con previsión a lo consagrado en la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio, y el Reglamento Interno en caso de haberlo, así como a los acuerdos alcanzados por la comunidad de copropietarios en atención a la Ley de Propiedad Horizontal y el respectivo Contrato de Administración.
Que los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, anteriormente identificados, en su condición de copropietarios de un inmueble constituida por un sótano, por mandato expreso de las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Documento de Condominio respectivo, deben pagar hasta por el monto de la alícuota correspondiente al inmueble de su propiedad, lo que le corresponda de estos gastos. Es el caso que a pesar de haber intentado amistosamente lograr el pago de las cuotas de condominio por parte de los mencionados ciudadanos, estos adeudan a su mandante, en condición de administradora de condominio del prenombrado edificio y representante de la comunidad de copropietarios en atención a lo preceptuado en el artículo 20, literal “e” ejusdem, por concepto de recibos de condominio vencidos correspondientes al inmueble de su propiedad, la cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 104.348,63), monto que corresponde a la suma de la deuda que posee el local comercial, durante los mes de febrero del año 2014 hasta el mes de enero del año 2015, como se evidencia de los recibos consignados en original, con el carácter que les otorga expresamente la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 14, único aparte.
Que en el ordenamiento jurídico venezolano se encuentra regulado de manera especial el régimen correspondiente a la comunidad de copropietarios de un inmueble enajenado por unidades de apartamentos y/o locales, tal regulación se encuentra en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, siendo aplicables las estipulaciones consagradas en el Código Civil, en el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio.
Que de conformidad con lo consagrado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la administración de los inmuebles que trata dicha Ley le corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. El artículo 12 de dicha Ley establece que los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos; en tal sentido, el artículo 7 ejusdem señala que “a cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo” constituyendo estas el módulo para determinar la participación tanto en los derechos y cargas de cada uno de los copropietarios.
Citaron lo establecido en los artículos 11, 12, 14, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la Ley impone al propietario de un inmueble, en su condición de tal, el deber jurídico de contribuir, según la proporción que le corresponda, en el pago de los gastos generados con ocasión a lo preceptuado en el artículo 11 de la Ley objeto de estudio, y a su vez, atribuye al administrador de un inmueble, la facultad de exigir el pago de la respectiva contribución en beneficio de la comunidad de copropietarios, constituyendo la obligación del propietario moroso, un crédito con privilegio especial aplicable sobre bienes muebles.
Que el literal “b” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal consagra la obligación del administrador de recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponde en los gastos y expensas comunes; así mismo el literal “e” del prenombrado artículo señala que le corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogado o bien otorgando el correspondiente poder, para lo cual deberá estar apropiadamente autorizado por la Junta de Condominio.
Que en lo que respecta a los efectos principales de las obligaciones civiles consagrados en el ordenamiento jurídico venezolano, los preceptos aplicables al caso en concreto se encuentran estatuidos, entre otros, en los artículos 1.264, 1.269, 1.271, 1.273 y 1.277 del Código Civil.
Que por otra parte, el artículo 1.291 del Código Civil consagra que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque esta fuere divisible, tal norma jurídica coincide con lo estipulado en el artículo 1.252 el cual menciona que “aún cuando la obligación sea divisible, debe cumplirse entre deudor y acreedor como si fuera indivisible”, el pago debe hacerse en atención a lo preceptuado en el artículo 1.295 ejusdem, en el lugar fijado por el contrato, o en el domicilio del deudor, y que finalmente en atención a lo consagrado en el artículo 1.297 del mismo texto legal, los gastos del pago son de cuenta del deudor.
Con base a los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, y debido a los infructuosas que han resultado todas las gestiones extrajudiciales tendientes a lograr el cobro de la suma adeudada, en nombre de su mandante, procedieron a demandar, como en efecto formalmente lo hicieron, a los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, en su carácter de copropietarios de un inmueble constituido por los locales comerciales signados con los letras “L y M” de las Residencias Linery, por vía de la acción de Cobro de Bolívares, para que por la fuerza de ello convengan en pagar, o en su defecto, sean condenados por el Tribunal en el pago de las siguientes cantidades:
o PRIMERO: La cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 104.348,63), monto total que por concepto de cuotas de condominio vencidos y no pagados adeuda el inmueble y corresponde a las planillas de condominio emitidas desde Febrero de 2014 hasta el mes de Enero de 2015, ambos inclusive; recibos que incluyen a su vez los intereses moratorios vencidos por causa de la tardanza en el pago, calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual.
o SEGUNDO: El pago de las cuotas que por concepto de condominio se sigan venciendo con sus respectivos intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, hasta la total y definitiva cancelación de la deuda, tomando en consideración que la obligación cuyo pago aquí se reclama constituyen obligaciones de tracto sucesivo.
o TERCERO: Solicitaron al Tribunal se sirva realizar la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades demandadas.
o CUARTO: Al pago de las costas y costos procesales que se causen con motivo del presente juicio hasta su definitiva y total conclusión, incluyendo los honorarios profesionales.
La representación judicial de la parte actora estima su demanda en la cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.104.348,63), y su equivalente en unidades tributarias que corresponde a la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTIÚN CON SETENTA Y CUATRO Unidades Tributarias (858,99 UT)
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada, en su debida oportunidad legal procedió a dar contestación a la demanda, alegando lo siguiente:
En primer lugar, rechazó, negó y contradijo que sus mandantes le deban al Administrador del Condominio del Edificio Linery, la cantidad de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 104.348,63) por concepto de cuotas del condominio correspondiente a los Locales signados con las letras “L y M”, ubicados en la planta baja del Edificio Linery, situado en la Calle Sucre, cruce con Mis Encantos de Chacao, cuotas de condominio referidas al mes de Febrero 2014 hasta el mes de Enero 2015, ambos inclusive.
Asimismo alegó que el Administrador de una comunidad tiene como función, centro o columna vertebral de su actividad, contabilizar los gastos previamente analizados y examinados, determinando cuáles son comunes a todos los propietarios y cuales son comunes solo a parte de ellos, con el propósito de recaudar la contribución proporcional que corresponde a cada uno, mediante un recibo de condominio, a fin de mantener, reparar y mejorar las cosas comunes. Que para que el pago de dicho recibo de condominio sea exigible a los miembros de la Comunidad de Propietarios es necesario que las partidas que lo integran estén causadas lícitamente, es decir, que su origen y naturaleza sean legales, por estar tratadas como un gasto común por la ley, el Documento de Condominio o las demás leyes que tengan injerencia en la existencia y mantenimiento de la edificación.
Que es necesario que la obligación de condominio que se reclama en cada recibo sea válida, es decir, que no sea nula o anulable, bien porque sea equívoca en su valor cuantitativo o bien porque a quien se reclama o dirija su cobro no sea el deudor obligado a realizar ese pago. Y que en razón de ello, es necesario examinar si las obligaciones de condominio, contenidas en los cuestionados recibos de condominio y cuyo pago que se reclaman a los propietarios de los Local comerciales signados con las letras “L y M” ubicados en la planta baja del Edificio Linery son válidas por autorizarlas la Ley de Propiedad Horizontal, de aplicación general y obligatoria, la cual establece en su artículo 11, lo que se considera como gasto y discrimina los que son comunes a todos los propietarios o solo a una parte de ellos y los que por consenso son comunes a todos. En efecto, el citado artículo dispone que son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco (75%), por lo menos, de los propietarios; y c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Que precisamente en este punto, contenido en el literal “c” del citado Artículo 11, que el Documento de Condominio se equipara con la Ley, de aplicación particular y obligatoria para la comunidad de propietarios del Edificio Linery, mismo que determina cuál o cuales son los gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos y también determina cuales son causados lícitamente para el mantenimiento, conservación, reparación y mejoras con rango a la comunidad de propietarios del Edificio Linery.
Invocó en beneficio de los demandados y propietarios de los locales comerciales signados con las letras “L y M”, lo establecido en la Cláusula Séptima del Documento de Condominio, que discrimina exactamente cuáles son las cargas comunes a la Comunidad de Propietarios Residentes en contraposición a la Comunidad de Propietarios de los Locales de Comercio y Sótano del Edificio Linery, a saber:
“SÉPTIMA: Son cosas o bienes comunes a todos esos apartamentos: A) El terreno donde está construido el edificio “Linery” y que le corresponde; B) Los cimientos, bases, fundaciones y estructuras, sus elementos, pasillos, escaleras y en general las vías de acceso, comunicación y salida; C) Las instalaciones centrales o generales de electricidad, servicio telefónico, aguas blancas, sus depósitos, el sistema de bombeo, aguas negras y servidas, sistema de drenaje, recolección de basura y demás servicios similares; D) El departamento de conserjería; E) En general, todos los elementos necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación del edificio y las instalaciones para el servicio y beneficios comunes”
Que como puede observarse, esta estipulación se ubica dentro del texto del Documento de Condominio exactamente después de la descripción de los cincuenta y ocho (58) apartamentos que conforman las doce (12) plantas tipo de apartamentos para vivienda, determina con exactitud las cosas comunes a esos apartamentos, alude específicamente a la Comunidad de Propietarios Residentes y como consecuencia, responsabiliza o compromete a éstos la conservación de dichas cosas comunes.
Que dentro de la morfología, estructura o configuración del Edificio Linery, los locales comerciales signados con las letras “L y M” no se comunica con la parte residencial, está totalmente separado y, en razón de ello, coexisten dentro de la Comunidad de Propietarios dos categorías, a saber: La Comunidad de Propietarios de los Residentes de los apartamentos para vivienda que conforman las doce (12) Plantas Tipo y la Comunidad de Propietarios de los Locales de Comercio y el Sótano, ajenos totalmente a la parte residencial.
Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada procedió a impugnar y desconocer los recibos de condominio cuyo pago demanda la parte actora, por incluir una serie de partidas que no constituyen un gasto común, como por ejemplo, las relacionadas con el mantenimiento de los ascensores, con el servicio de agua, la cual debería ser cobrada de acuerdo al consumo, productos de limpieza, materiales eléctricos, sistema de cámaras y control de acceso a la parte residencial del edificio, llaves de acceso al edificio, entre otros, así como aquellas partidas que fueron aprobadas mediante una asamblea de propietarios que no contó con el quórum establecido en la Cláusula Décima Séptima del Documento de Condominio.
Hizo especial mención la representación judicial de la parte demandada con respecto al cobro de intereses moratorios, alegando que los mismos son acumulados y cargados al cobro dentro de los gastos no comunes de cada recibo, lo cual es ilegal, por cuanto al no haber estipulación especial en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Documento de Condominio, debe aplicarse supletoriamente lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, que establece que el interés legal es del tres por ciento (3%) anual.
Finalmente, la representación judicial de la parte demandada alegó a manera de conclusión que el Administrador de Condominio del Edificio Linery no se percató de la forma inusual de la Edificación y produjo recibos de condominio sin haber realizado un análisis y examen de los gastos para poder establecer claramente cuáles son las reparaciones o mejoras comunes a todos los propietarios y cuales son comunes solo a parte de ellos, de lo contrario estaría cobrando ilegal e injustamente a los propietarios por servicios y objetos que no utilizan.
En la debida oportunidad legal para promover pruebas la parte actora no promovió probanza alguna; Asimismo, la parte demandada en su debida oportunidad consigno escrito ratificando las pruebas aportadas con el escrito de contestación a la demanda.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompaño el libelo de la demanda con las siguientes probanzas:
Marcada “C”, (folios 11 y 12) Acta de Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias Linery, en copia simple, levantada el 05 de diciembre de 2013, en la cual se evidencia que la parte actora es la Administradora de condominio de las Residencias Linery, situada entre las calles Sucre y Mis Encantos, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda. Con respecto a dicha documental se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió su exhibición, de conformidad con lo establecido en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se evidencia que el Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar dicha exhibición una vez constara en autos la intimación de la parte demanda. En consecuencia, este Juzgado, visto que no hubo oposición al mismo, tiene como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el citado artículo 436 ejusdem, a los fines de acreditar que mediante dicha acta los propietarios del edificio Residencias Linery realizaron varios acuerdos y asimismo aprobaron varias partidas sin que se verificase el quórum requerido por el artículo 11 de la Ley Orgánica de Propiedad Horizontal, así como lo establecido en las Cláusulas Décima Séptima y Décima Novena del Documento de Condominio del Edificio Residencias Linary. Así se decide.
Marcada “D”, (folio 13) original de comunicación suscrita por la Junta de Condominio del Edificio Residencias Linary, mediante la cual se autoriza a la parte actora, sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI C.A., conforme al artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, para ejercer la presente acción. Con respecto a dicha documental, se evidencia que la misma no fue desconocida ni impugnada, por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Marcada “E”, (folios 14 al16) copia simple del documento de venta celebrado entre el ciudadano ESTEBAN ORTIZ DE ZARATE Y ORTUONDO y los ciudadanos LUIS LORENZO MONTENEGRO Y ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, sobre un inmueble constituido por un sótano ubicado en el Edificio Residencias Linary, cuyos linderos y medidas constan suficientemente en dicho documento. Con respecto a dicha documental, se aprecia que la misma no fue impugnada ni desconocida por la contraparte, por lo que en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el ciudadano ANTONIO LORENZO MONTENEGRO es copropietario del local Sótano ubicado en el Edificio Residencias Linary, en virtud de la venta antes señalada, y así se decide.
Marcado con la letra “F” (folios 17 al 24), Copia simple del Formulario para Autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones correspondiente a la Sucesión Luis Lorenzo Montenegro, donde se evidencia que dicha sucesión está integrada por los ciudadanos MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS. Con respecto a dicha documental, se aprecia que la misma no fue impugnada ni desconocida por la contraparte, por lo que en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que los ciudadanos antes mencionados son copropietarios del local Sótano ubicado en el Edificio Residencias Linary, en su condición de herederos del ciudadano LUIS LORENZO MONTENEGRO, y así se decide.
Marcados con la letra “G” (folio 25 al 36), planillas originales de condominio generadas por el local sótano del edificio Residencias Linery, perteneciente a los demandados, correspondiente a los meses que van desde Febrero del 2014 hasta Enero del 2015. Con respecto a dichas planillas, observa este Sentenciador que la representación judicial de la parte demandada las impugnó y desconoció en la oportunidad de dar contestación a la demanda. No obstante, este Tribunal forzosamente debe hacer referencia a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que “Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador de inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”, por lo que en consecuencia, se desecha tal impugnación y se les confiere pleno valor probatorio a dichas planillas de condominio, por cuanto las mismas tienen fuerza ejecutiva, apreciándose que las mismas se encuentran vencidas e insolutas. Así se decide.
En la etapa probatoria la representación judicial de la parte actora no promovió prueba alguna.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada acompaño el escrito de contestación con los siguientes documentos:
Marcada “C”, (folios 120 al 121) Acta de Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias Linery, en copia simple, levantada el 05 de diciembre de 2013, en la cual se evidencia que la parte actora es la Administradora de condominio de las Residencias Linery, situada entre las calles Sucre y Mis Encantos, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda. Con respecto a dicha documental, se evidencia que la misma ya fue analizada por esta Juzgado anteriormente, por cuanto fue promovida por la representación judicial de la parte actora junto con el libelo de la demanda, por lo que sería repetitivo volver a analizarla. Así se decide.
Marcada “C”, (folios 123 al 129) copia simple del Documento de Condominio del Edificio Linary, el cual fue debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 1977, y quedó registrado bajo el número 5, Folio 14, Tomo 16, Protocolo Primero. Con respecto a dicha documental, se evidencia que la misma no fue impugnada ni desconocida por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el edificio Residencias Linary se encuentra constituido por una Planta Sótano, Una Planta Baja, y Cincuenta y Ocho (58) apartamentos ubicados en Doce Plantas.
Marcada “D” folios (130 al 131) tres fotografías correspondientes al exterior del edificio Residencias Linary. Dicha probanza es apreciada y valorada por esta servidora como indicio de conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma. a los fines de acreditar que tanto los locales comerciales ubicados en dicho inmueble, así como la Planta Sótano, no tienen comunicación física con el edificio. ASI SE DECLARA.-
Marcada “F,H,IJ.K,L-1, L-2, L,.M,N, MN.O,PQ”, (FOLIOS 132 AL 143)copia simple de la factura número 003988, de fecha 24 de febrero de 2014, emitida por la empresa CERRAJERIA REPARADORA C.A., Por cuanto el presente recibo es emanado de un tercero y no fue ratificado en la oportunidad correspondiente conforme al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma ASI SE DECLARA.-
Con respecto a la prueba de inspección Judicial solicitada en el escrito de la parte demandada prueba, se evidencia cursante a los folios (183 al 184) que la misma fue evacuada en fecha 1 de diciembre de 2016. Esta Juzgadora aprecia dicha prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que loa locales “L y M” del Edificio Linery, no tienen acceso a la parte del mismo destinada a vivienda, ni tampoco a las instalaciones internas del mismo.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Con la presente acción, la parte actora pretende el pago de la suma de CIENTO CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 104.348,63), por parte de los ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luís Alberto Lorenzo Penas, propietarios de los locales “ L y M” , ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Linery, descrito con anterioridad, que corresponde a los recibos de condominio adeudados como insolutos generados por dicho inmueble correspondientes a los meses que van desde Febrero de 2014 a enero de 2015, incluidos los intereses de mora, así como las cuotas que se sigan venciendo con sus respectivos intereses de mora y por último, la corrección monetaria y el pago de las costas y costos procesales.
A los fines de demostrar sus alegatos, trae a los autos como documentos fundamentales los recibos de condominio correspondientes a dichos meses los cuales se encuentran vencidos, y a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio conforme al artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo referente a los gastos comunes. Trajo también a los autos el documento de propiedad del inmueble identificado en marras, con el cual demostró la propiedad de la parte demandada, sobre dicho inmueble y consecuencialmente la obligación propter rem de contribuir con los gastos comunes del edificio del cual forma parte el inmueble. Asimismo, trajo a los autos el contrato de servicios administrativos suscrito con la Comunidad de Propietarios de las Residencias Linery, demostrando así su carácter de administradora y, por último la autorización a que se refiere el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, documentos estos a los cuales se les otorgó valor probatorio y, con lo cual dio cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo con su carga procesal; no habiéndolo hecho la parte demandada en el presente juicio por cuanto la misma se limitó a negar, rechazar y contradecir la demandada, y no aportó prueba alguna al proceso que desvirtuara lo alegado por la parte actora, es decir, no demostró el cumplimiento de su obligación, la cual era el pago de las cuotas de condominio generadas por los gastos comunes y demandadas insolutas, tal y como lo establece el Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala lo siguiente: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el articulo 7º le hayan sido atribuidos. (…)”.
Ahora bien, esta Juzgadora al hacer un análisis exhaustivo a todas y cada una de las planillas liquidadas por la administradora, pudo observar que en todas las planillas, aparecen montos de deudas por concepto de intereses de mora calculados al uno por ciento (1%) mensual, como expresamente lo señala cada planilla liquidada, lo que los hace superiores a la rata legal que prevé el artículo 1.746 del Código Civil, cual es el 3% anual, razón por la cual deberán desglosarse de cada planilla los intereses y se ordenará calcularse por separado, Y ASI SE DECIDE.
Establecida como quedó la obligación de la parte demandada de pagar las cuotas de condominio que se generaron desde el mes de Febrero de 2014 al mes de Enero de 2015, ambas inclusive, así como los intereses generados por mora a la rata del 1% mensual, para la determinación del monto de estas se deben restar además, de todas y cada una de las planillas liquidadas, los otros gastos de cobranzas no comunes. En virtud de todo lo anterior, del cálculo efectuado de los gastos comunes, que se desprenden de los recibos de condominio, deben excluirse los siguientes gastos:
Sum. Inst. Cilindro y 29 duplicados de llaves factura 3988 Bs. 2.156,00
Sum e Inst Cerradura/Cilindro c/ Copias llaves, factura 3958 Bs. 7.207,20
Manten. Ascensores Bs. 1.288,00
Agua Hidrocapital Bs. 5.893,00
Fotoc. Gastos 02/2014 Bs. 125,00
Compra Bolsas p/ Basura F-6456 Bs. 3.494,00
Productos Limpieza Bs. 972,57
Agua Hidrocapital Bs. 7.945,00
Manten. Ascensores Bs.1.288,00
Trabajos Albañilería y Pintura Cuarto Maq. Asc Bs. 18.000,00
Rep. Sist. Contacto C Ch. Bs. 1.008,00
Compra productos de limpieza F-6456 Bs. 972,57
Compra materiales eléctricos C. Ch Bs. 972,12
Artículos de ferretería C Ch Bs. 198,00
Transporte material C Ch Bs. 500,00
Compra de pintura, bombillos, arena y otros Bs. 16.617,48
Compra artículos oficina C.Ch Bs. 867,19
Compra sellos RAF S.R.L. C.Ch Bs. 1478,40
Fotoc Gastos 03/2014 Bs. 125,00
Gastos Fotocopias y Papeleria C. CH Bs. 185,98
Agua Hidrocapital Bs. 6.543,60
Manten. Ascensores Bs. 1.288,00
Trabajos electricidad y sum material Bs. 8.670,00
Reparación ascensores Bs. 30.650,00
Apertura y rep. Cilindro puerta principal Bs. 1.232,00
Transporte de material C.CH Bs. 300,00
Agua Hidrocapital Bs. 6.777,30
Manten Ascensores Bs. 1.288,00
Fabricación de Reja R-112 Bs. 3.500,00
Programación 3 llaves p/pyuerta ppal Bs. 5.208,00
Guantes y llave chorro c.ch Bs. 273,00
Sum materiales electricos c.ch Bs.6.447,92
Fotocopias e impresiones c.ch Bs. 725,00
Instalac. Camaras CCTV 1/6 Bs. 238,51
Agua Hidrocapital Bs. 6.777,30
Manten Ascensores Bs. 1.856,40
Arreglo fórmica de pared asc y cambio Bs. 3.920,00
Compra artículos de ferretería c.ch Bs.7.982,00
Compra señales en acrilico y polietileno Bs. 1.668,80
Mesa de computadora camaras de seg. Bs. 2.500,00
Fotoc gastos mes 06/2014 Bs. 135,00
Transporte C.Ch Bs.600,00
Sum. 10 llaves p/sist control acceso Bs. 3.610,00
Instalac. Cámaras CCTV 1/6 Bs. 330,93
Agua Hidrocapital Bs. 6.677,30
Manten. Ascensores Bs. 1.856,40
Cambio de tubería aptos para derecha ½ Bs. 35.000,00
Sum e inst rele p/ascensor Bs. 1.544,00
Compra productos de limpieza c.ch Bs. 2.000,00
Compra artículos de ferretería C.Ch Bs. 2.688,00
Compra lijas 3M C.Ch Bs. 1.500,00
Transporte material C.Ch Bs. 1.800,00
Compras varias C.Ch Bs. 520,00
Fotocopias gastos 07/2014 Bs.135,00
Instalaciones camaras CCTV 2/6 Bs. 330,93
Agua Hidrocapital Bs. 7.712,00
Manten. Ascensores Bs.1.856,40
Cambia tubería aptos parte derecha 2/2 Bs. 35.000
Reparacion puerta ascensor F-2897 Bs. 4.726,40
Compra productos de limpieza F-6629 Bs. 1.832,90
Compra de bolsas p/basura F-6629 Bs. 3.292,80
Compr fondo minio herreria c.ch Bs. 1.200,00
Foto digital, papel bond, fotocopias c.ch Bs. 2.178,99
Fotocopias gastos 08/2014 Bs. 135,00
Instalac camaras CCTV 3/6 Bs. 330,93
Agua Hidrocapital Bs. 7.794,75
Manten. Ascensores Bs. 1.856,40
Compra productos de limpieza c.ch Bs. 30,91
Compra articulos de ferretería Bs. 989,00
Articulos varios c.ch Bs. 1.800,00
Destapadores C.Ch Bs. 900,00
Fotoc gastos mes 09/2014 Bs. 165,00
Impresión a color C.Ch Bs. 160,00
Transporte de material c.ch Bs. 800
Instalac camras CCTV 4/6 Bs. 330,93
Agua Hidrocapital Bs. 8.062,65
Manten. Ascensores Bs. 1.856,40
Reparac e inst lamparas de pasillos Bs. 21.220,00
Copias de llaves C.Ch Bs. 600,00
Revestimiento C.Ch Bs. 800,00
Compra bolsas p/basura Bs. 107,00
Compra articulos de ferretería Bs. 1.600,0
Compra llave manguera Bs. 330,00
Fotoc impresión, ploteo plano y papeleria C.Ch Bs. 1.213,00
Fotocopias gastos mes 10 Bs. 330,93
Agua Hidrocapital Bs. 8.732,40
Manten Ascensores Bs. 1.856,40
Trabajos de plomería destapado de medidores de agua Bs. 18.960,00
Sum. E inst juegos de rodamientos p/maq. Asc Bs. 20.944,00
Compra productos de limpieza Bs. 3.387,10
Compra de bolsas p/basura Bs. 3.662,40
Sum. Materiales pintura c.ch Bs. 2.300,00
Compra de llave batea, rueda carretilla c.ch Bs. 4.800,00
Sum. Fondo metal c.ch Bs. 2.000,00
10 copias c.ch Bs. 300,00
Fotocopias gastos mes 11/2014 Bs.165,00
Agua Hidrocapital Bs. 8.732,00
Manten. Ascensores Bs. 1.856,40
Sum. E instalacion bombillos y balastros Bs. 14.240,00
Sum. e instalacion juegos rodamiento p/maq asc Bs. 20.944,00
Fotocopias gastos mes 12-2014 Bs. 165,00
Agua Hidrocapital Bs. 10.097,55
Agua Hidrocapital mes 12/2014 Bs. 7.370,00
Manten. Ascensores Bs. 1.856,40
Fotocopias gastos 01/2015 Bs.165,00
Como consecuencia de lo anterior, y a los fines de determinar con exactitud el monto que deberán pagar los demandados por concepto de los recibos de condominio correspondientes desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de enero de 2015, ambos inclusive, se ordena la realización de una experticia complementario del fallo, mes a mes por un solo perito, quien deberá excluir de cada recibo los gastos no comunes descritos anteriormente.
Por último, con respecto al alegato de la demandada consistente que en la Ley de Propiedad Horizontal no se autoriza en ninguno de sus artículos el cobro de intereses de mora, sobre el saldo adeudado de las cantidades reclamadas, este Tribunal observa que nuestro Código Civil, establece en el caso de aquellas obligaciones de tracto sucesivo, que tienen por objeto una suma dineraria, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento del pago será el cobro de intereses legales, a la tasa del 3% anual a partir del día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida (Arts. 1.277 y 1.746 C.C.) de manera tal, que en el marco legal de nuestra ley sustantiva civil sí se establece este tipo de cobro legal de intereses en el caso de inejecución en el cumplimiento de la obligación que tiene cada co-propietario que conforma la comunidad, con respecto a su aporte para el mantenimiento, conservación y reparación de las áreas comunes de un edificio que está sometido al régimen de propiedad horizontal, tomando en consideración que la falta de pago oportuno de este aporte, obra en detrimento de los demás propietarios de la comunidad, los cuales han cumplido cabalmente con su obligación establecida en el documento de condominio en base a la alícuota fijada a su inmueble.
Al respecto, observa el Tribunal que luego de revisar los recibos de condominio se puedo constar que efectivamente en cada uno se está cobrando un interés de mora que excede el 3% anual, siendo tal situación contraria a la ley, ya que no consta en autos que las partes hayan acordado un interés mayor, razón por la cual este Tribunal acuerda disminuir el pago de los interés de mora al 3% anual en cada recibo, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo, mes a mes por un solo perito, quien deberá excluir de cada recibo la partida de “interés de mora” y calcular el mismo al 3% anual desde la fecha de expedición de cada recibo que va desde el mes de Febrero de 2014, hasta el mes de Enero de 2015, mes a mes, hasta la fecha de publicación del presente fallo.
Ahora bien, tomando en consideración que la parte demandada no suministró prueba alguna de haber pagado las cuotas condominales contenidas en las planillas de liquidaciones de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2014 y Enero de 2015, conforme los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, situación jurídica que conlleva a declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demandada, en consecuencia . Así se decide.-
-III-
DECISIÓN
Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI C.A., en su carácter de administradora del condominio del Edificio Residencias Linari; contra los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, en carácter de propietarios del Locales comerciales signados con la letras L y M, de dicho Conjunto Residencial. En consecuencia, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora:
PRIMERO: El capital adeudado por concepto sobre los recibos de condominio que van desde el mes de Febrero de 2014, hasta el mes de Enero de 2015, monto que será determinado a través de la práctica de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá realizarse individualmente, mediante un único perito, el cual deberá excluir de cada planilla de condominio los gastos no comunes señalados anteriormente.
SEGUNDO: Los intereses moratorios convencionales, calculados sobre el monto del capital adeudado, desde la fecha del vencimiento de cada una de las planillas de liquidación por cada mes señalado, a la rata del tres por ciento (3%) anual, cantidad que será calculada mediante una experticia complementaria del fallo, mes a mes por un solo perito, quien deberá excluir de cada recibo la partida de “intereses de mora” y calcular el mismo al 3% anual desde la fecha de expedición de cada recibo que va desde el mes de Febrero de 2014, hasta el mes de Enero de 2015, mes a mes, hasta la fecha en que quede definitivamente firme esta sentencia.
TERCERO: No hay condenatoria en costas, por cuanto no hay vencimiento total.
Al haber sido publicada la presente decisión fuera de los lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de Diciembre de Dos Mil Diecisiete (2016). 206º y 157º.
La Juez,
Abg. Irene Grisanti Cano
La Secretaria,
Abg. Jenny Schotborgh
En esta misma fecha, siendo las 1:40 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Jenny Schotborgh
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