TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2016-000630

PARTE ACTORA: URBANO ALBERTO VON FEDAK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.733.524.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUZ HELENA LOPEZ DE BRICEÑO y GILDA BRACHO BOSCAN, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 47.046 y 7.896, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.165.131.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROMANOS KABCHI CHEMOR, GAMAL KABCHI CURIEL, YASMIN KABCHI CURIEL, ELIO BURGUERA RINCON, ALLEN RIVAS CABALLERO y RAQUEL MACHADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 12.602, 58.496, 102.896, 104.733, 213.325 y 219.296, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.

- I -
NARRATIVA

ACTUACIONES PROCESALES
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 28 de junio de 2016, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue debidamente admitida por este Tribunal para ser tramitada por las normas del procedimiento breve, según consta de auto de fecha 06 de julio de 2016, en el cual se ordenó el emplazamiento de la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, antes identificada.
En fecha 11 de julio de 2016, previa solicitud de la representación judicial de la parte demandante, se dictó auto ordenando librar compulsa de citación a la parte demandada, ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, antes identificada, y se hizo entrega de la misma a la Oficina de Alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial, a los fines de la práctica de la citación ordenada.
En fecha 25 de julio de 2016, previa solicitud se dictó acordando el resguardo de los documentos presentados con el escrito libelar en fecha 28 de junio de 2016, con excepción del contrato de arrendamiento de fecha 29/05/2001, por cuanto el mismo corría inserto en copia simple en el expediente.
En fecha 27 de julio de 2016, compareció la abogada LUZ HELENA LOPEZ DE BRICEÑO, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de Reforma de Demanda, a los fines legales consiguientes.
En fecha 28 de julio de 2016, compareció el ciudadano Alguacil Eduard Segundo Pérez Volcanes y consignó por medio de diligencia, recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada, quien contestó la demanda en esa misma fecha.
En fecha 01 de agosto de 2016, se dictó auto admitiendo el escrito de reforma de la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, en contra la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO. Asimismo, en esa misma fecha la parte demandada y ratificó el escrito de contestación de demanda presentado el 28 de julio de 2016.
En fecha 03 de agosto de 2016, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de Contestación a la Reforma de la Demanda, a los fines legales consiguientes. Igualmente la representación judicial de la parte demandante, insistió en hacer valer el documento privado de fecha 09 de septiembre de 2013 así como el inventario anexo.
En fecha 08 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, promoviendo al efecto documentales y prueba de cotejo.
En fecha 09 de agosto de 2016, se dictó auto admitiendo el escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada LUZ HELENA LOPEZ DE BRICEÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 47.046, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 11 de agosto de 2016, siendo la fecha y hora fijada para el acto de nombramiento de expertos, se dejó constancia de la comparencia de la representación judicial de la parte actora, quien procedió a designar al ciudadano RAYMOND ORTA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-9.965.651, como experto grafotécnico. Asimismo, por cuanto la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno, el Tribunal procedió a designar a los ciudadanos LUIS ALFREDO PINTO OROPEZA e ITA MALK GUEDEZ DEL CASTILLO, en representación del Tribunal, a quienes se ordenó notificar mediante boleta.
En fecha 19 de septiembre de 2016, se dictó auto dejando sin efecto la designación del ciudadano ALFREDO PINTO y designó como experta grafotécnica a la ciudadana MARIA SANCHEZ MALDONADO.
En fecha 20 de septiembre de 2016, se dictó auto concediéndoles cinco (05) días de despacho a los expertos, para cumplir con el trabajo pericial, el cual se computaría una vez conste en autos la última de las notificaciones que de los expertos se haga. Asimismo en esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada, presento escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21 de septiembre de 2016, se dictó auto pronunciándose sobre las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, quien promovió a tal efecto, pruebas documentales, posiciones juradas e informes.
En fecha 23 de septiembre de 2016, se dictó auto negando la solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora, en relación a la inadmisión de las pruebas de la parte demandada por manifestar fueron presentadas a solo tres minutos de la conclusión del ultimo dia de despacho para presentarlas, negándose lo aludido por cuanto la causa se ha tramitado con estricto apego a la normativa legal correspondiente según la ley adjetiva civil, computándose los lapsos respectivos conforme al artículo 197 del Código de Procedimiento Civil y la jurisprudencia que sobre la materia es aplicable (Decisión de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 01 de febrero de 2001, Sentencia Nº 80).
En fecha 28 de septiembre de 2016, se dictó auto concediéndole quince (15) días de despacho, a los expertos para cumplir con el trabajo pericial, en cual se computara una vez conste en autos la última de las notificaciones que de los expertos se haga.
En fecha 29 de septiembre de 2016, compareció la abogada GILDA BRACHO, antes identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ratificando la impugnación realizada en fecha 21 de septiembre de 2016 y formalmente impugna y desconoce las pruebas promovidas en el escrito de fecha 16 de septiembre de 2014, por la parte demandada, de la cual este Tribunal declaró como no presentadas las impugnaciones realizadas y como consecuencia de ello igualmente declararse como no presentada la solicitud realizada por la parte demandada mediante diligencia de fecha 28/09/2016, ello en virtud de la imprecisión de la impugnación ejercida por la parte actora y la generalidad con que la parte demandada pretende probar la autenticidad de los instrumentos producidos por él según diligencia de fecha 28 de Septiembre de 2016. En este sentido se dicto auto de fecha 30 de septiembre de 2016, mediante el cual se declaró como no presentadas las impugnaciones y la solicitud de fecha 28 de septiembre de 2016, realizada por la parte demandada.
En fecha 04 de octubre de 2016, se dictó auto ordenando efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho trascurridos desde el 21 de septiembre de 2016 inclusive, fecha en la cual se admitieron las pruebas, hasta el día 29 de septiembre de 2016, inclusive. Asimismo, se ordenó oficiar a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), y a la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en cumplimiento con el auto de admisión de pruebas de fecha 21 de septiembre de 2016.
En fecha 11 de octubre de 2016, se dictó auto haciendo saber a la parte interesada que por cuanto faltan pruebas que evacuar, relativas a las resultas de la prueba de informes, así como las posiciones juradas y las mismas se juzgan necesarias en el presente juicio, acordó fijar para cumplir dichas diligencias el lapso de quince (15) días de despacho siguientes, a fin de recabar la información solicitada por ante los organismos correspondientes, así como la evacuación respectiva de la prueba de posiciones juradas.
En esa misma fecha 11 de octubre de 2016, los expertos grafotécnicos designados, consignaron dictamen pericial constante de diez (10) folios útiles y un (1) anexo, de la cual se desprende la conclusión técnica que existe identidad de producción con respecto a todas las firmas examinadas y en definitiva concluyen que la firma cuestionada corresponde a la firma autentica de la misma persona que se identificó como ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, quien suscribió los documentos indubitados.
En fecha 18 de octubre de 2016, se agrega a los autos las resultas de la prueba de informes requeridas a la Oficina de Control de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
En fecha 24 de octubre la parte demandada deja constancia de haber cancelado los emolumentos a la coordinación de Alguacilazgo a los fines de citar a la parte actora, con motivo de la prueba de posiciones juradas. Y en fecha 02 de noviembre del mismo año, solicita al Tribunal que en aras de hacer valer su derecho a la defensa se extienda el lapso probatorio a los fines de evacuar la prueba de posiciones juradas.
En fecha 03 de noviembre de 2016, el Tribunal extiende el lapso probatorio por quince (15) días de despacho.
En fecha 16 de noviembre de 2016 por auto se niega la solicitud realizada por la parte demandante en relación a dejar sin efecto el auto de fecha 03d e noviembre de 2016, el cual extendió el lapso de pruebas.
En fecha 21 de noviembre la parte accionante apela del auto de fecha 16 de noviembre de 2016, la cual fue negada por auto de fecha 22 del mismo mes y año.
En fecha 28 de noviembre de 2016, la parte demandante presentó escrito de conclusiones.
En fecha 28 de noviembre de 2016, el Tribunal por auto abrió el lapso para dicta sentencia, conforme a lo previsto en el articulo 890 del código de procedimiento civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Narra la representante judicial de la parte actora, que su representado es propietario del inmueble constituido por el Local de Oficina distinguido con el número Cuatrocientos Siete (No. 407) de la planta cuarto (4º) piso de Oficinas del Centro Comercial denominado “CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA”, con una superficie aproximada de OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (89,00 Mts2), ubicado éste en la Urbanización Santa Rosa de Lima, Calle A, B y Z, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, tal como consta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1987, bajo el Nº 07, tomo 32, Protocolo Primero.
Que su representado celebró un contrato de arrendamiento en fecha 01 de enero de 2012, con la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, supra identificada, bajo la modalidad de tiempo determinado, por el término fijo de seis (06) meses, es decir, hasta el día 31 de julio de 2012 y que podría ser prorrogado automáticamente por periodos adicionales de seis (06) meses, siempre que alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra por escrito con por lo menos treinta (30) días calendario de anticipación a su vencimiento, sobre su deseo de darlo por resuelto; que la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento mensual, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes y que la falta de pago de una sola mensualidad vencida daría lugar la resolución del contrato y haría perder a la arrendataria el beneficio del plazo; siendo el uso y destino del Local, única y exclusivamente para comercio, relacionados con la medicina estética. Obligándose a la arrendataria, el pago de los servicios públicos y privados, aseo, línea CANTV y funcionamiento de todas sus instalaciones, devolviéndolo solvente y en buen estado como lo recibió.
Alega que la arrendataria debía pagar la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) diarios, por concepto de Cláusula Penal por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato, además del canon de arrendamiento estipulado y de los gastos de cobranza a que hubiera lugar; que de documento privado consta que la relacion arrendaticia entre el arrendador y la arrendataria, se inició desde el mes de junio de 2001 y continuó de manera ininterrumpida hasta que de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en rescindir dicho contrato en fecha 04 de septiembre de 2013, obligándose la arrendataria a efectuar la entrega material real y efectiva en fecha 31 de enero de 2014.
Ahora bien, en la fecha estipulada la arrendataria no realizó la entrega del inmueble en la fecha convenida, en razón de lo cual, su representado interpretó que ésta haría uso de la prorroga que acuerda la Ley en forma facultativa para la arrendataria y obligatoria para el arrendador, la que de acuerdo a los plazos legalmente fijados sería de tres (03) años, a contar del 01 de febrero de 2014, por cuanto la relación arrendaticia se inició entre las partes el 01 de enero de 2001, es decir, que tenía una antigüedad de mas de diez (10) años; así como tampoco ha pagado los cánones de arrendamiento desde la fecha en que comenzó a correr la prorroga legal, debiendo hasta la presente fecha el canon de los meses que van desde febrero de 2014 a diciembre de 2014, de enero de 2015 a diciembre de 2015, y de enero de 2016 a junio de 2016, adeudando hasta la fecha veintinueve (29) cánones de arrendamiento, aún cuando en septiembre de 2014, se le inquirió el pago de los cánones insolutos a los fines de dar curso formal a una oferta de venta del inmueble, no obstante a ello, la inquilina hizo caso omiso a dicho requerimiento, así como a los diferentes requerimientos de entrega.
Concluye narrando, que habiendo resultado inútiles el infructuosas todas las diligencias y gestiones que se habían ido realizando para que en primer lugar cumpliera con el pago de los cánones, y en segundo lugar para lograr que cumpla con la obligación legal y contractual que tiene de efectuar la entrega material real y efectiva del inmueble, es por lo que acude a la vía judicial a solicitar el cumplimiento de dicha obligación y demanda la DESOCUPACION Y/O DESALOJO.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Narran los representantes judiciales de la parte demanda que reconocen por ser cierto que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el demandante, el cual se encuentra vigente, el 1º de junio de 2001, del Local arriba identificado, a fin de ejercer la actividad relacionada con la medicina estética, sin embargo, niegan rechazan y contradicen, que su representada adeude los cánones de arrendamiento desde febrero de 2014 hasta la presente fecha; así como, niegan, rechazan y contradicen que su representada haya suscrito con el arrendador una rescisión del contrato de arrendamiento en fecha 04 de septiembre de 2014, mediante el cual se obligaba a entregar el bien inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas el 31 de enero de 2014.
Alegan como no cierto que su representada haya dejado de pagar las mensualidades de arrendamiento esgrimidas de manera temeraria y falaz, toda vez que ha sido fiel cumplidora de todos los compromisos contractuales y legales, por consiguiente, resulta falso que haya incurrido en la mora alegada; arguye que como había sido costumbre durante lo trece (13) años de relación contractual, su mandante entregaba mensual y puntualmente, tal como fue pactado, un cheque a nombre del arrendador en las oficinas de éste, tras lo cual tiempo después le era entregado el recibo de pago correspondiente. Que frecuentemente, todos los años de relación los recibos de pago no eran entregados de forma inmediata al momento de entregar el cheque, toda vez que la persona encargada de recibir el pago era su secretaria, quien aducía que el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, se encontraba de viaje, por lo que podrían transcurrir meses sin que el recibo de pago le fuera entregado.
Continúan narrando que en febrero de 2014, se sorprendió su mandante al saber que los cheques entregados durante los últimos tres (03) meses, no habían sido cobrados sin explicación alguna, comunicando al propietario quien adujo que no había pasado nada, que averiguaría tal situación. Que posteriormente, su representada recibió una llamada telefónica del arrendador informándole, sin explicación ni razón legal alguna, que la relación había culminado y debía entregar inmediatamente el inmueble; ante este hecho, acudió inmediatamente ante el Tribunal correspondiente a realizar la consignación respectiva y es así como el 16 de mayo de 2014, aperturó el expediente Nº 2014-0169, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte arguyen, que desconocen el presunto documento de rescisión de contrato, tanto en su contenido como en su firma, toda vez que el mismo no fue suscrito en forma alguna por su mandante; que es de resaltar que de los hechos contradictorios ponen a su representada ante una suerte de indefección por la incongruencia en los alegatos del actor, donde pretenden imputarle a la arrendataria su decisión unilateral de rescindir el contrato y entregar el 31 de enero de 2014, pero se contradicen al señalar que estaba en vigencia la supuesta prorroga legal, ante tal situación la presente demanda debe ser declarada improcedente.
Concluyen en nombre de su representada en negar y desconocer el documento consignado a los folios 19, 20 y 21, identificados como INVENTARIO; así como el contenido y firma del documento consignado con la letra “D”, cursante al folio 22. Por todas las consideraciones esgrimidas y visto que no existe motivación alguna para la presente demanda de desalojo, por encontrarse nuestra mandante y su grupo familiar ocupando de manera legítima el inmueble en calidad de arrendatarios, solventes en todas y cada una de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento por lo que resulta Sin Lugar la demanda incoada y así solicitamos sea declarada por este Juzgado.

- II -
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA

PRUEBAS APORTADAS
1. Copias certificadas de poder otorgado por la parte actora a la abogada LUZ HELENA LOPEZ DE BRICEÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 47.046, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de junio de 2016, bajo el Nº 19, tomo 104, folios del 60 al 62, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, cursante a los folios 08 al 10 del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejerce la abogada en el presente juicio. Así se establece.
2. Copias certificadas del documento de propiedad del Local de Oficina distinguido con el número Cuatrocientos Siete (No. 407) de la planta cuarto (4º) piso de Oficinas del Centro Comercial denominado “CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA”, a nombre del ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.733.524. protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1987, bajo el Nº 7, tomo 32, Protocolo Primero, del año 1987, cursante a los folios 11 al 13 del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la titularidad de la parte actora con respecto a la propiedad del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.
3. Original del Contrato de Arrendamiento privado suscrito por el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK y la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, de fecha 01 de enero de 2012, sobre el inmueble objeto de litigio, cursante a los folios 14 al 18 del expediente. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del código civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa que vincula a las partes de este proceso. Así se establece.
4. Copia simple de documento identificado como “INVENTARIO Anexo A”, cursante al folio 19 del expediente. Esta prueba se desecha por ilegal, por ser contrario a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue impugnada por la parte demandada y al no estar aceptado por la parte, no se le puede otorgar pleno valor probatorio. Así se establece.
5. Copia simple de documento identificado como “INVENTARIO ANEXO ‘A’”, cursante a los folios 20 y 21 del expediente. Esta prueba se desecha por ilegal, por ser contrario a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue impugnada por la parte demandada y al no estar aceptado por la parte, no se le puede otorgar pleno valor probatorio. Así se establece.
6. Original de documento privado suscrito por el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK y la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, de fecha 04 de septiembre de 2013, cursante al folio 22 del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento fue desconocido por su contenido y firma por la parte demandada, por lo que fue objeto de experticia grafotécnica. Así se establece.
7. Original del Contrato de Arrendamiento privado suscrito por el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK y la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, de fecha 29 de mayo de 2001, sobre el inmueble objeto de litigio, cursante a los folios 23 al 27 del expediente. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del código civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa que vincula a las partes de este proceso, con inicio desde el 29 de mayo de 2001. Así se establece.
8. Copias certificadas de poder otorgado por la parte demandada a los abogados ROMANOS KABCHI CHEMOR, GAMAL KABCHI CURIEL, YASMIN KABCHI CURIEL, ELIO BURGUERA RINCON y ALLEN RIVAS CABALLERO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 12.602, 58.496, 102.896, 104.733 y 213.325, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de julio de 2016, bajo el Nº 7, tomo 125, folios del 26 al 29, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, cursante a los folios 55 al 56 el expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandante, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos las representaciones judiciales que ejercen los abogados en el presente juicio. Así se establece.
9. Comprobantes de Ingresos de Consignaciones, realizada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente signado bajo el Nº 2014-0169, realizados por la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, correspondientes a los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del proceso, correspondientes de los meses que van desde febrero de 2014 hasta julio de 2016, cursante a los folios 104 al 158 del expediente, a los cuales fueron promovidas de igual forma prueba de informes a la oficina antes mencionada. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del código civil y se aprecia como prueba de las consignaciones realizadas por la parte demandada por concepto de cánones de arrendamiento de la oficina objeto de la demanda, correspondiente a los meses antes mencionados. Así se establece.
10. Copia simple de comunicado privado suscrita por la ciudadana MARIA EUGENIA VILLEGAS, en su condición de representante del ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, dirigida a la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, de fecha 01 de septiembre de 2014, mediante el cual ofrece en venta el inmueble arrendado, en virtud de la preferencia ofertiva establecida según el articulo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cursante al folio 159 del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo tanto debe este Tribunal otorgarle pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la notificación a la arrendataria de la preferencia ofertiva para la compra del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.
11. Original del Documento suscrito por la ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, dirigido ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, en la persona de su representante ciudadana MARIA EUGENIA VILLEGAS, mediante la cual da respuesta a la oferta de venta del inmueble, efectuada mediante traslado de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 2014, cursante a los folios 160 al 163 del expediente. Esta instrumental se tiene como fidedigna conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como prueba de que la arrendataria contestó a la oferta de venta realizada por el arrendador. Así se establece.
12. Comunicado privado suscrito por la ciudadana MARIA EUGENIA VILLEGAS, en su condición de representante del ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, dirigida a la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, de fecha 29 de septiembre de 2014, mediante el cual corrobora la preferencia ofertiva y señala que verbalmente se le hizo saber que si tenía la intención de adquirir el inmueble debía estar solvente con los cánones de arrendamiento insolutos, es decir, desde febrero de 2014 a octubre de 2014, ambos meses incluidos, cursante al folio 164. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos que el arrendador mantuvo la intención de mantener la oferta de venta a la arrendataria, siempre y cuando estuviera solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
13. Prueba de informe a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), admitida por auto de fecha 21 de septiembre de 2016, con relación a que remitiera copias certificadas de la totalidad del expediente de consignaciones arrendaticias signado bajo la nomenclatura 2014-0169 e informara si la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, consigna mensualmente los depósitos en la cuenta bancaria destinada para tal fin. En este sentido se recibió oficio Nº CJ-704-2016, de fecha 11 de octubre de 2016,cursante a los folios 219 al 295 del expediente remitiendo las copias certificadas del referido expediente, con la relación de depósitos de los meses que van desde febrero de 2014 a septiembre de 2016, los cuales luego de su verificación coinciden con los cánones de arrendamiento que la parte actora reclama como insolventes, en consecuencia, logrando adminicular la citada prueba de informes con la documental aportada por la parte demandada, el Tribunal le concede pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículo 433 del código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrada la solvencia de la parte demandada con respecto a los cánones de arrendamiento reclamados por el demandante. Así se establece.
14. Prueba de cotejo, admitida en fecha 09 de agosto de 2016, con relación al reconocimiento del instrumento privado suscrito por el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK y la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, de fecha 04 de septiembre de 2013, referente a rescisión adelantada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, vigente para esa fecha, por lo que fueron designados los expertos grafotécnicos correspondientes. En este sentido, los expertos designados consignaron el dictamen grafotécnico en fecha 11 de octubre de 2016, resultado del cotejo practicado un hecho trascendental sobre la autoría de la firma de carácter cuestionado, exponiendo que del estudio a los documentos dubitados, como los indubitados, corresponde a la firma autentica de la misma persona, es decir, la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, quien de acuerdo al informe grafotécnico, fue la autora de todas las firmas analizadas. Razón por la cual quien decide le confiere al documento de fecha 04 de septiembre de 2013, pleno valor probatorio, la cual deberá tenerse como válida a tenor de lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, queda demostrada la autenticidad de dicho documento, surtiendo los efectos jurídicos que de él se desprenden, así como las obligaciones contraídas. Dada las resultas de la mencionada prueba de cotejo, debe condenarse en costas a la parte demandada, por no haber tenido éxito en la evacuacion de dicha probanza, a tenor de lo establecido en el articulo 276 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

- III -
MOTIVA

Previo a dirimir el fondo de la causa es relevante, definir el procedimiento y la norma aplicable al caso de autos, y en este sentido, a la luz de las nuevas legislaciones y considerando la materia sobre la cual versa esta demanda, es de suma relevancia tomar en cuenta el contenido de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 23 de mayo de 2014, bajo el Nro. 40.418, en el cual en su artículo 1º, relativo a su ámbito de aplicación, dispone lo siguiente:

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”.

Claramente, apreciamos que la intención de nuestro legislador con la citada Ley, fue al de regular los procedimientos en materia de arrendamiento inmobiliario de carácter comercial, sin embargo esa misma normativa jurídica hace mención a una exclusión legal determinante para identificar la legislación aplicable a los casos que deban ser estudiados de acuerdo a sus características, y en ese sentido el artículo 4º de la misma norma establece:

Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.

De acuerdo a lo anterior, las oficinas o los inmuebles destinados a funcionar como oficinas, quedan expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y tomando en cuenta que el objeto de esta causa es una oficina ubicada en un centro comercial, dicho inmueble no le es aplicable la legislación supra mencionada, debiendo regularse por la otrora normativa legal especial en materia de arrendamiento, la cual es la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nro. 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la cual esta aun vigente para los tipos de inmuebles que no entre dentro del ámbito de aplicación de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Verificado como ha quedado la legislación aplicable al presente caso, se procede a entrar a conocer el fondo del asunto.
Adminiculando los alegatos explanados por las partes y las probanzas valoradas anteriormente, concluimos que la representación judicial de la parte actora alega que su representado ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, es propietario de un inmueble constituido por el Local de Oficina distinguido con el número Cuatrocientos Siete (No. 407) de la planta cuarta (4º) piso de Oficinas del Centro Comercial denominado “CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA”, y que existe un contrato de arrendamiento entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el inmueble objeto de litigio, lo cual esta suficientemente demostrado en autos.
Respecto a la Cláusula Décima Sexta del Contrato, donde los particulares estipularon textualmente lo siguiente:

“La falta de pago de una (1) mensualidad vencida o el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas establecidas en este documento, resuelve de pleno derecho este contrato y hace perder a LA ARRENDATARIA, el beneficio del plazo, pudiendo EL ARRENDADOR o quien sus derechos presente, ocurrir a la vía judicial para la desocupación del inmueble. Son por cuenta de LA ARRENDATARIA todos los gastos judiciales, extrajudiciales y honorarios de abogados a que hubiere lugar, en todos los casos en que por atraso o por falta absoluta en los pagos o por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones estipuladas en este contrato se hiciese necesario utilizar sus servicios.”

Resulta forzoso para quien aquí decide, traer a colación el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

Colige este Tribunal, referente a la Cláusula Décima Sexta del Contrato, que no pueden las partes de común acuerdo disminuir algún derecho que la Ley concede al inquilino, ya que tal acuerdo sería nulo por contravenir el artículo antes trascrito y menoscabar los derechos del inquilino.
Ahora bien, conforme a lo alegado por la parte accionante en su libelo de demanda, en el presente caso estamos ante el ejercicio de la acción de desalojo del inmueble, a consecuencia de la falta de pago de los meses que van desde febrero de 2014 a diciembre de 2014, de enero de 2015 a diciembre de 2015, y de enero de 2016 a junio de 2016, adeudando hasta la fecha en que se interpuso la demanda, veintinueve (29) cuotas por cánones de arrendamiento, por lo que la presente causa queda delimitada a verificar la procedencia del desalojo por falta de pago de cánones arrendaticios.
En la acción con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”

Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado ya que el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento. En este orden de ideas acotamos que, La ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En referencia al primero de los supuestos establecidos en la norma, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este juzgador que la parte demanda reconoció la existencia de la relación de arrendamiento, que en virtud de que las partes no suscribieron acuerdo alguno luego de vencido el tiempo fijo de seis (06) meses, el referido contrato se convirtió a tiempo indeterminado, es decir dicho alegato queda fuera del contradictorio. Y así se establece.-
En cuanto a la segunda exigencia para la procedencia de la acción de desalojo, observa este Tribunal, que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, desde febrero de 2014 a diciembre de 2014, de enero de 2015 a diciembre de 2015, y de enero de 2016 a junio de 2016; por lo que, el principio general que rige en materia de la carga probatoria, derivado de las normas contenidas en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, postula que cada parte debe probar los hechos que afirma y complementa que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia; así que, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos, comprobantes de Ingresos de Consignaciones, realizada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente signado bajo el Nº 2014-0169, donde verificados los mismos, se evidencia que efectivamente la misma canceló los meses que se le imputan como insolventes, todos dentro del lapso que establece la ley.
Conforme con lo antes trascrito, se evidencia de todos los depósitos bancarios efectuados en la cuenta del Tribunal de consignaciones fueron efectuados dentro del lapso de 5 días de cada mes, y aunque el depósito de los meses enero de 2015, fue efectuado el 6 de enero de 2015, es decir, fuera de los 5 días establecidos anteriormente; así como enero de 2016 y junio de 2016, fueron efectuados con aproximadamente un (01) mes de anticipación, se debe establecer que el pago se efectuó y por ende se debe declarar que la arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento a que esta obligada en la relación locativa que la une con el actor. Y así se establece.-
En virtud de lo anterior, observa este Tribunal que no se cumplió con el segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo incoada como es la falta de pago de los cánones de arrendamiento, motivo por el cual la pretensión de la parte actora debe ser desechada por cuanto la parte demandada cumplió con su obligación y demostró el pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde febrero de 2014 a diciembre de 2014, de enero de 2015 a diciembre de 2015, y de enero de 2016 a junio de 2016. Así se decide.-
Por otro lado, no deja de apreciar este Tribunal las resultas de la prueba de cotejo, realizada en este procedimiento, la cual demostró la autenticidad de la firma de la demandada, ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, en el documento de fecha 04 de septiembre de 2013, lo que le otorga plena validez jurídica a dicho instrumento y al contenido del mismo, no obstante, si bien se aprecia la manifestación de voluntad de la arrendataria de rescindir del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, así como de la relación locativa que los une, con expreso compromiso de entregar el bien inmueble en fecha 31 de enero de 2014, no es menos cierto que en materia de arrendamiento opera la figura de la prorroga legal, la cual opera de pleno derecho para el arrendador, sin embargo, y a pesar de considerar como una obligación valida la contenida en el documento de rescisión de contrato de fecha 04 de septiembre de 2013, la presente demanda de desalojo fue fundamentada en la falta de pago de la arrendataria, lo cual no prosperó dada la demostración en autos de la solvencia de la accionada, debiendo en consecuencia, declarar la presente acción sin lugar en el dispositivo del fallo, y así debe ser declarado.

- IV -
DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado Vigésimo Cuarto (24º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la acción de DESALOJO que intentada por el ciudadano URBANO ALBERTO VON FEDAK, contra la ciudadana ALAMI ELIZABETH RIVERO FRANCO, ya identificados. Así se decide.
Por cuanto la parte actora resultó totalmente vencida en el presente juicio y la parte demandada no tuvo éxito en la prueba de cotejo, procede este Tribunal a resolver las costas a tenor de lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dos (02) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206 Años de la Independencia y 157 Años de la Federación.-
EL JUEZ,

Abg. AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

En la misma fecha 02 de diciembre de 2016, siendo las 10:40 am., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.
AFC/JU/Viviana*
ASUNTO: AP31-V-2016-000630