TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2015-001350

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D C.A., inscrita ente el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, el 28 de febrero de 1991, bajo el Nº 36, Tomo 676-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.000.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2006, anotado bajo el Nº 55, Tomo 1300-A y ultima asamblea firmada el dia 26 de septiembre de 2011, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 35, Tomo 285-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ, BEATRIZ LOPEZ CASTELLANOS y EDGAR RAFAEL BARON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 27.385, 7.955 y 44.851, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.

- I -
NARRATIVA

ACTUACIONES PROCESALES
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 20 de noviembre de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento al Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 02 de diciembre de 2015, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio oral, ordenandose el emplazamiento de la empresa PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., antes identificada. Librándose la respectiva compulsa en fecha 15 de diciembre de 2015, previa solicitud y consignación de fotostatos, de la representación judicial de la parte demandante.
En fecha 15 de enero de 2016, comparece el Alguacil adscrito a ese Circuito Judicial y manifestó mediante diligencia haber hecho entrega de la compulsa en manos del Director de la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., ciudadano ION HENRY PERVILHAC, extranjero de nacionalidad Norteamericana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº E-81.353.501, y se negó a firmar. Librándose boleta de notificación en fecha 27 de enero de 2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de febrero de 2016, la secretaria de esa Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaría de haberse trasladado a la dirección de la demandada, y haber entregado en manos del Director de la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., el cartel de notificación y de haberse cumplidos con las formalidades relativas a la citación, a tenor de lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de febrero de 2016, se dictó auto ordenando nuevamente la notificación de la parte demandada, en virtud que por error material involuntario en el cartel de notificación, se estableció un lapso de cinco (5) días de despacho para la contestación de la demanda, siendo lo correcto veinte (20) días de despacho.
En fecha 11 de febrero de 2016, se levantó acta de inhibición en virtud de las declaraciones por parte de la representación judicial de la parte actora, ordenándose en fecha 16 de febrero de 2016, la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, a fin de su distribución; asignándose su conocimiento al Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 01 de marzo de 2016, le dio entrada.
En fecha 11 de abril de 2016, compareció por ante ese Juzgado la abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.000, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora y entre sus argumentaciones recusó a la Juez de ese Despacho.
En fecha 12 de abril de 2016, se levantó acta de recusación en virtud de las argumentaciones por parte de la representación judicial de la parte actora. Ordenándose en fecha 13 de abril de 2016, la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, a fin de su distribución; asignándose su conocimiento a este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto dictado en fecha 09 de mayo de 2016, le dio entrada.
En fecha 24 de mayo de 2016, previa solicitud de la parte interesada se dictó auto ordenando librar boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de mayo de 2016, la secretaria de este Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaría de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada y hacer entrega de la boleta de notificación en manos del asistente del Director de la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., ciudadano ION HENRY PERVILHAC, y con ello dar cumplimiento con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de julio de 2016, compareció el abogado LEONARDO VILORIA, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 27.385, apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de demanda.
En fecha 12 de julio de 2016, se dictó auto fijando oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual tuvo lugar en fecha 21 de julio de 2016, compareciendo a dicho acto la representación judicial de ambas partes.
En fecha 26 de julio de 2016, se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa, y se admitieron las pruebas promovidas por las partes por auto de fecha 10 de agosto de 2016.
En fecha 28 de octubre de 2016, se dictó auto fijando oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Oral en la presente causa el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente al de hoy a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
En fecha 05 de diciembre de 2016, tuvo lugar al audiencia de juicio en el presente proceso, en el cual se hicieron presente las representaciones judiciales de ambas partes, y luego de realizar el debate oral, quien suscribe al momento de leer el dispositivo del fallo, conforme a lo previsto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, declaró parcialmente con lugar la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Narran los representantes judiciales de la parte actora, que su representada suscribió en fecha 10 de octubre de 2006 un contrato de arrendamiento con la empresa PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., por el período de cinco años fijos, el cual comenzó en fecha 01 de octubre de 2006; posteriormente en fecha 24 de noviembre de 2011, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, el cual se estableció como fecha de inicio el 01 de octubre de 2011, por un período de dos años fijos. Que dichos contratos de arrendamiento tuvieron por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial, identificado con la letra y número PB-L07, el cual tiene un área aproximada de 69 metros cuadrados mas un área descubierta de 124,25 metros cuadrados, ubicado en la Planta Baja del edificio Terrazas Plazas, en la Urbanización Terrazas de Club Hípico, Sector BW, en la Avenida Las Repúblicas con Avenida América y Calle B-3, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que el canon pactado en el último de los contratos fue de VEINTICINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 25.000,00), el cual para octubre de 2014, las partes de mutuo acuerdo fijaron como canon de arrendamiento en CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 59.481,87), siendo éste el último pagado por el arrendador.
Sigue alegando que el contrato terminó en fecha 30 de septiembre de 2013, comenzando la prorroga legal en fecha 01 de octubre de 2013 y terminó el 30 de septiembre de 2015, tal como se constata del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Concluye alegando que por las consideraciones antes formuladas, demanda el desalojo del inmueble fundamentando su pretensión de conformidad con lo establecido en el artículo 40, ordinal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; al pago por efecto de retardo en la entrega del inmueble fundamentando su pretensión de a tenor lo previsto en el artículo 22, ordinal “3” ejusdem, la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 1.982,72), correspondiente al canon diario, mas la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 991,37), equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon diario vigente a la terminación del contrato, por cada día de atraso en la entrega del local comercial hasta la entrega del inmueble, a razón de un canon mensual de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 59.481,87); la corrección monetaria de las cantidades demandadas, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo que se dicte en la presente causa.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Narra la representación judicial de la parte demandada como punto previo que entre conversaciones entre la arrendadora y su representada, transcurrieron, sin que en efecto mediara de parte y parte un compromiso formal de renovación, extensión y/o prorroga parcial de la relación locativa de autos, habida cuenta que se solicitó y acordó diferir la entrega, a mas tardar para el día 15 de febrero de 2016, quedando por concretar un aumento que no llegó a determinarse por la excesiva pretensión de la arrendadora y por la poca actividad que mi representada estaba desarrollando. Es por ello, que habiendo agotado las diligencias y ante la negativa de la arrendadora de recibir la renta causada sin el incremento por ella pretendido, como tampoco su disposición de recibir el inmueble, en fecha 12 de febrero del presente año, procedieron a retirar todos los bienes muebles propiedad de su mandante, y habiéndolo desocupado de bienes y personas procedieron igualmente al retiro de su fachada debidamente personalizada y en su lugar se colocó una división de Dry Wall, tal como existía al momento en que recibieron el inmueble.
Sigue arguyendo, que tal retiro de bienes y personas fue del conocimiento general y particularmente del señor FERNANDO DI GERONIMO, en su condición de Directivo de la arrendadora, originando un infeliz término de la relación contractual, tal y como está previsto en la citada estipulación, quedando pendiente la renta causada y el porcentaje adicional por concepto de la sanción aplicable como consecuencia del retardo de la entrega; por lo que a los efectos de honrar la contraprestación arrendaticia fijada como canon en el contrato y la sanción aplicable de conformidad con la Ley, comparecieron por ante la Oficina Competente en Materia de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, a tales fines.
Alega, que el retiro de los bienes propiedad de su mandante sin impedimento alguno, constituyó un hecho público que trajo como consecuencia un tácito finiquito, ya que conforme a la contratación nunca hubo una formal entrega de llaves.
Niega, rechaza y contradice que su representado sea pasivo de esta acción y mucho menos que esté obligado a entregar un inmueble que no posee, tal como lo expresó anteriormente fue desocupado en fecha 12 de febrero de 2016; niega, rechaza y contradice que su mandante esté obligada a pagar corrección monetaria alguna ya que conforme al contrato, ya existe una penalización de conformidad con la Ley, por lo que su mandante nada adeuda por ningún concepto a quien fuera su arrendadora hasta el día 12 de febrero de 2016.

- II -
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA APORTADOS AL PROCESO

CON EL LIBELO DE DEMANDA
1. Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 33, Tomo 158, de fecha 24 de noviembre de 2011, entre la Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D, C.A. con la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., sobre el inmueble identificado como: Local comercial, identificado con la letra y número PB-L07, ubicado en la Planta Baja del edificio Terrazas Plazas, en la Urbanización Terrazas de Club Hípico, Sector BW, en la Avenida Las Repúblicas con Avenida América y Calle B-3, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cursante a los folios 12 al 20. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa que vincula a las partes de este proceso. Así se establece.
2. Copia certificada de poder otorgado por la Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D, C.A. parte accionante, a la abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.000, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 03 de noviembre de 2015, bajo el Nº 46, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, cursante a los folios 22 y 23. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejerce dicha abogada en el presente juicio. Así se establece.
3. Copias simples de los estatutos de la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., protocolizado por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 07 de abril de 2006, bajo el Nº 55, tomo 1300-A, del año 2006, cursante a los folios 39 al 49. Estas instrumentales se valoran conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y a la norma contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia jurídica, debidamente registrada, de la Sociedad Mercantil que funge en el proceso como parte actora. Así se establece.
4. Copia simple del Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., cursante al folio 49. a dicha instrumental se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil y a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto constituye un documento administrativo con carácter de documento publico, por emanar de un órgano del Estado y del cual se desprende el domicilio fiscal de la empresa demandada, así como su debida inscripción ante el órgano recaudador de impuestos. Así se establece.

CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA
5. Copia certificada de poder otorgado por la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A. a los abogados LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ, BEATRIZ LOPEZ CASTELLANO y EDGAR RAFAEL BARON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 27.385, 7.955 y 44.851, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 2015, bajo el Nº 018, Tomo 0484, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, cursante a los folios 88 al 91. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejercen los abogados antes señalados en el presente juicio. Así se establece.
6. Copias simples del expediente llevado por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, signado bajo el Nº AP31-V-2015-001292 (nomenclatura interna de ese Tribunal), en el juicio que por Cumplimiento de Contrato interpuso la Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D, C.A. contra la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A, cursante a los folios 92 al 119. Al respecto, quien aquí decide observa que las mismas fueron objeto de impugnación por parte de la accionante, no siendo ratificada dicha documental por el promovente, debiendo al efecto desechar dicha prueba. Así se establece.
7. Facturas emitidas por la Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D, C.A., Nº 00-013874, 00-013984 y 00-014090, de fechas 03-agosto-2015, 31-agosto-2015 y 30-septiembre-2015, a nombre de la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2015, pagados y con sello húmedo el cual se lee: “PRORROGA LEGAL”, folios 120 al 123. Al respecto, quien aquí decide observa que las referidas facturas no fueron impugnadas por la parte demandante, por lo que se tienen como fidedignas y surten pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, demostrando el pago realizado por la empresa arrendataria por concepto de canon de arrendamiento. Así se establece.
8. Comprobante de Ingresos de Consignaciones, realizada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente signado bajo el Nº 2016-0079, realizados por la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., relativa a la cláusula penal establecida en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, correspondiente a los meses del 01 de octubre de 2015 hasta el 29 de febrero de 2016. Estas instrumentales fueron objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la parte demandante, sin que la representación judicial de la parte demandada, haya ratificado los mencionados medios de prueba, con la consignación de las copias certificadas, motivo por el cual se desechan las mencionadas instrumentales. Al respecto este Tribunal, hace la acotación que en relación a la consignación de la cantidad consignada en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), por el demandada, tal hecho en las audiencias de realizadas en el proceso, resultó ser un hecho aceptado por las partes, por tanto, este sentenciador al momento de motivar su fallo, en relación a este punto hará la valoración correspondiente conforme a derecho. Así se establece.
En el lapso de promoción de pruebas, fue promovido por la parte demandada, prueba de posiciones juradas y prueba de informes, las cuales debían ser evacuadas en su oportunidad procesal, sin embargo no fueron debidamente impulsadas para lograr su evacuación, por tanto, nada tiene este Tribunal que pronunciarse al respecto. Así se establece.

- III -
MOTIVA

Adminiculando las probanzas, continuando con la motivación de presente fallo, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

“(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)”.

La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.”

En ese orden de ideas, previo a pasar a dirimir el fondo de la causa y analizar como el material probatorio presentado en juicio aporta elementos para resolver la controversia, debe este Tribunal revisar con antelación la procedencia de la acción, es decir, que nos encontremos frente a la acción idónea, para tutelar los derechos que se alegaron en el libelo de demanda, y mas aun, cuando han sido probadas las defensas explanados por la parte accionada, en su escrito de contestación de demanda.
En este sentido debemos atender inicialmente que nos encontramos frente una acción judicial intentada por Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D C.A., antes identificada, en el cual demandan por DESALOJO, a la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., teniendo como objeto del presente juicio un inmueble constituido por un local comercial, identificado con la letra y número PB-L07, el cual tiene un área aproximada de 69 metros cuadrados mas un área descubierta de 124,25 metros cuadrados, ubicado en la Planta Baja del edificio Terrazas Plazas, en la Urbanización Terrazas de Club Hípico, Sector BW, en la Avenida Las Repúblicas con Avenida América y Calle B-3, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
La acción propuesta versa sobre el desalojo que deviene por el vencimiento del contrato de arrendamiento, en la cual el procedimiento aplicable a las acciones de esta naturaleza, es el regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, causal “g”.
Es importante destacar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellas adquiridas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, los cuales señalan textualmente lo siguiente:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En el caso de marras, concluimos que la representación judicial de la parte actora alega que la última relación locativa entre su representada y la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., tuvo una duración de dos (2) años fijos, según su cláusula tercera del contrato, la cual inició en fecha 01 de octubre de 2011, y feneció el 30 de septiembre de 2013; que por su relación arrendaticia y de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le correspondía una prorroga legal de dos (2) años, la cual finalizó el 30 de septiembre de 2015.
Establecen las cláusulas décima novena y vigésima tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente:

“CLAUSULA DECIMA NOVENA: CLAUSULA PENAL.-
Las partes convienen en forma expresa que si a la finalización de la duración del presente contrato o de la prorroga legal a la cual se hubiere acogido, LA ARRENDATARIA no hiciere entrega del local comercial arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, y en las condiciones estipuladas en este contrato, pagará a LA ARRENDADORA, a titulo de cláusula penal, una cantidad equivalente al doble del último canon diario vigente a la terminación del contrato por cada día de atraso en la entrega del local comercial.

(…) CLAUSULA VIGESIMA TERCERA: FINIQUITO.-
LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA suscribirán a la terminación del presente, un documento por medio del cual se otorguen mutuo finiquito; oportunidad en la cual, LA ARRENDATARIA podrá retirar todo el mobiliario que le pertenezca y que se encuentre para ese momento en el local comercial objeto de este arrendamiento.”

Previo a cualquier pronunciamiento y tal como se señaló anteriormente este Tribunal debe regirse por la Ley, por lo tanto respecto a la cláusula penal debe tutelarse a tenor de lo establecido en el ordinal 3º del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual reza lo siguiente:

“Articulo 22: Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
(…) 3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento mas una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto. La cantidad resultante a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.”

De la norma antes trascrita y el caso de marras, se colige que la demandada no hizo entrega del inmueble en la oportunidad correspondiente, y su representante legal en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice que su mandante “esté obligada a pagar corrección monetaria alguna ya que conforme al contrato, que tiene fuerza de ley entre las partes, ya existe una penalización de conformidad con la Ley”.
En lo referente al finiquito establecido en la cláusula vigésima tercera del contrato, la representación judicial de la parte demandada alega que “(…) la no aceptación de la renta y la sanción pecuniaria, así como la desocupación del inmueble y retiro de los bienes propiedad de su mandante sin impedimento alguno, constituyó un hecho publico que trajo como consecuencia un tácito finiquito, (...)”; ante tal alegato, debido a que la parte demandada decidió desalojar el local en fecha 12 de febrero de 2016, este Tribunal hace saber a la parte accionada, que no existe el supuesto finiquito tácito al que hace mención, ello en virtud que el contrato de arrendamiento establece expresamente en su cláusula vigésima tercera, que las partes de mutuo acuerdo convinieron que suscribirían a la terminación del contrato, un documento por medio del cual otorgaría finiquito y solo así podría retirar la demandada todo el mobiliario que le perteneciere y que se encontrara para ese momento en el local comercial, situación ésta que no ocurrió en el caso de autos, y tampoco fue demostrado por ningún medio de prueba que tal acto de finiquitar el contrato de arrendamiento se haya realizado.
En consecuencia, debe concluir este Tribunal tal como lo establece la Ley, - Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas –, y en respeto a la voluntad de las partes expuesta en el contrato, debe ceñirse a lo establecido en el contrato suscrito por las partes en fecha 24 de noviembre de 2011, por lo que concluye que el finiquito de la relación locativa debe prosperar tal como lo establecieron consentidamente las partes, por tanto resulta forzoso colegir que el inmueble objeto de la presente acción no ha sido entregado por la parte demandada, conforme lo pactado por las partes. Así se establece.-
En otro orden de ideas, la representación de la parte demandada alegó que su representada luego de desalojar el inmueble dado en arrendamiento, compareció por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a consignar el respectivo monto por la sanción aplicable de conformidad con la Ley y la parte demandante alega que esa oficina está solamente calificada para recibir cánones de arrendamiento y que entre otras cosas es incompetente para recibir ese dinero.
Al respecto, se detiene este sentenciador en este punto, para hacer una aclaratoria de relevancia. Como bien se expresó en el capitulo referido a la pruebas aportadas al proceso, ordinal 8, quien suscribe desechó la prueba documental referida al comprobante de ingresos de consignaciones, realizada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente signado bajo el Nº 2016-0079, realizados por la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA, C.A., correspondiente a los meses del 01 de octubre de 2015 hasta el 29 de febrero de 2016, por cuanto dicha probanza fue objeto de impugnación por parte de la accionante, no siendo ratificada por el promovente de la prueba, de acuerdo a lo establecido en la norma adjetiva civil, pese a ello, si bien es cierto que el sentenciador debe ajustarse a lo alegado y probado en autos, debiendo las partes aportar los medios de pruebas necesarios para el debate a que haya lugar, respetando la normativa adjetiva que reglamente la forma en que deben incluirse las pruebas al proceso y como deben ser impugnadas en caso que así sea, no es menos cierto, que en toda acción judicial debe prevaler un principio que en regla general va a dirigir la convicción del juez con respecto a la controversia, siendo este principio el de inmediación, mediante el cual el Juez en los debates que se hagan dentro del procedimiento y el contacto directo con los medios pruebas, pueda determinar con certeza la veracidad de las mismas y hacerse un criterio integral del alcance de los medios aportados al proceso; y en este sentido, no dejó de apreciar este juzgador en las audiencias que presenció, que la consignación que realizara el demandado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el cual señala que consignó tanto canon de arrendamiento como penalización, fue un hecho que fue ampliamente debatido, siendo aceptado por la parte demandante que dicha consignación fue ciertamente realizada, y alegando a tal efecto que dicha oficina esta dispuesta exclusivamente para consignaciones de cánones de arrendamiento y no para otros conceptos, como lo son penalizaciones por retardo en la entrega de inmueble, como lo es el caso de autos. Motivo por el cual este Sentenciador, ante tal controversia pasa a dirimirla y resolverla conforme a contraposiciones de las partes plasmadas en las audiencias acaecidas en el proceso, con el único fin de buscar la verdad y abarcar todas las aristas legales que este juicio contiene.
Ahora bien, si bien es cierto la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), es la encargada de recibir el pago por concepto de cánones de arrendamiento, no es menos cierto que el monto consignado deviene del pago de una canon arrendaticio aumentado como consecuencia de la penalización pactada por las partes en el contrato de arrendamiento, y por disposición de la Ley el órgano jurisdiccional pone a disposición de los arrendatarios dicha oficina, competente en materia de arrendamiento de uso comercial, para presentar los pagos en caso en que los arrendadores no acepten el pago realizado por el arrendatario y siendo que la demandada realizó el pago de la penalización correspondiente a los días que van desde el 01 de octubre de 2015 hasta el día 29 de febrero de 2016 y dicha suma de dinero no fue impugnada por parte de la demandante, en consecuencia, este Tribunal declara procedente la consignación del monto correspondiente a la penalización en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), correspondiente a los meses antes señalados, debiendo la parte actora retirar dichos montos de la oficina mencionada, por concepto de pago de cánones y penalización, arriba señalados. Así se establece.
En concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, vistas las consideraciones expresadas por este Tribunal, principalmente bajo el hecho ya analizado que el demandado no ha dado formal entrega al bien inmueble arrendado, y por haber sido así solicitado en el libelo de la demanda, debe condenarse a la parte accionada a pagar la suma de dinero producida por la cláusula penal que se comprometió en el contrato de arrendamiento antes analizado, computada a partir del día 01 de marzo de 2016 y las que se sigan causando hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, en base al monto que corresponde por la cláusula penal, a tenor de lo establecido en el ordinal 3º del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así queda establecido.
Por ultimo, solicitó la parte demandante, la indexación de los montos reclamadas, y al respecto es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte depósito. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
En este sentido, considerando como se enunció anteriormente que el arrendatario no ha entregado el inmueble conforme lo estipulado en el contrato de arrendamiento, mal puede este Tribunal acordar el pago de indemnización alguna, debido que el monto que debe cancelar el demandado, corresponde a una obligación de tracto sucesivo que deviene del pago de canon de arrendamiento mas la indemnización pactada en el contrato, lo que acordar la indexación solicitada correspondería a acordar el pago de una doble penalización, lo que debe a todas luces evitar este Tribunal. Así se decide.

- IV -
DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMANTE CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, incoara la Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D C.A., contra la Sociedad Mercantil PORTAFOLIO DE LA SIERRA C.A., plenamente identificadas en el texto del presente fallo. Así se decide.-
SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble constituido por un local comercial, identificado con la letra y número PB-L07, el cual tiene un área aproximada de 69 metros cuadrados mas un área descubierta de 124,25 metros cuadrados, ubicado en la Planta Baja del edificio Terrazas Plazas, en la Urbanización Terrazas de Club Hípico, Sector BW, en la Avenida Las Repúblicas con Avenida América y Calle B-3, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, a la parte demandante, Sociedad Mercantil CORPORACION 34-D C.A., libre de bienes y personas, en las mismas condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Así se decide.-
TERCERO: Se ordena el pago por concepto Cláusula Penal, a tenor de lo establecido en el ordinal 3º del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a razón del último canon establecido, el cual fue por la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 59.481,87), a partir del día 01 de marzo de 2016, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.-
CUARTO: Téngase como validos los pagos realizados por la parte demandada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), debiendo retirar dichos montos por concepto de pago de cánon y penalización correspondiente a los meses de 01 de octubre de 2015 hasta el día 29 de febrero de 2016. Y así se decide.-
QUINTO: No hay condenatoria en constas dado el dictamen del presente fallo, conforme a lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiún (21) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206 Años de la Independencia y 157 Años de la Federación.
EL JUEZ,

Abg. AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

En esta misma fecha, 21 de diciembre de 2016, siendo la 1:10 pm., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

AFC/JU/Viviana*
ASUNTO: AP31-V-2015-001350