TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 14 de diciembre de 2016
205° y 156°

PARTE ACTORA: ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.591.746.

APODERADAS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, LISBET REBECA MORET SOTO y SANDRA GREYS SANCHEZ BRIONES, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 72.062, 36.157 y 107.355, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.195.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 107.278

MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)

ASUNTO: AP31-V-2016-000286

DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 05 de abril de 2016, el cual previa distribución de Ley fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a éste Juzgado Trigésimo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo recibido el 06 de abril de 2016.
En fecha 07 de abril de 2016 se admitió la presente demanda, contenida en el artículo 101 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503 de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 12 de noviembre de 2011, presentada por las abogadas JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, LISBET REBECA MORET SOTO y SANDRA GREYS SANCHEZ BRIONES, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 72.062, 36.157 y 107.355, respectivamente, en su carácter de apoderadas judicial de la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.591.746, y se ordeno emplazar a la parte demandada, ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.195, para que compareciera por ante la Sede de este Tribunal, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) del 5to día de despacho, siguiente contado a partir de que conste en el expediente su citación, a objeto de llevar a efecto la audiencia de mediación.
En fecha 14 de abril de 2016, comparecieron las abogadas JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, LISBET REBECA MORET SOTO, plenamente identificadas, mediante la cual consignaron los fotostatos necesarios a los fines de que se libre compulsa de citación de la parte demandada.
En fecha 14 de junio de 2016, compareció el ciudadano Douglas Vejar Bastidas, en su carácter de Alguacil de este Juzgado, consignando las resultas de la citación negativa.
En fecha 15 de junio de 2016, compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora antes identificadas, mediante la cual solicito el desglose de la compulsa y consignó una nueva dirección a los fines de la citación de la parte demandada.
En fecha 17 de junio de 2016, se dicto auto ordenado el desglose de la compulsa de citación de conformidad con los artículos 345 y 218 del Código de procedimiento
En fecha 08 de julio de 2016, compareció el ciudadano Douglas Vejar Bastidas, en su carácter de Alguacil de este Juzgado, consignando las resultas positiva de la citación de la parte demandada ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.195.
En fecha 15 de julio de 2016, hora y fecha para que tuviera lugar la audiencia de mediación conforme a lo dispuesto en el articulo 103 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, compareciendo la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.591.746 (parte actora) y su Apoderada Judicial Abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 72.062 y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.195 (parte demandada) asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 107.278.
En fecha 28 de julio de 2016, se recibió del ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, anteriormente identificados, escrito de contestación de la demanda oponiendo cuestiones previas, proponiendo reconvención de la demanda y consignando recaudos.
En fecha 29 de julio de 2016, se dicto auto negando la reconvención de propuesta por la parte demandada
En fecha 02 de agosto de 2016, compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora antes identificadas, mediante la cual consiga escrito de alegato, en esa misma fecha consigno diligencia sustituyendo poder a los ciudadanos OMAR ALBERTO MENDOZA SEVILLA y JUAN FRANCISCO COLMENARES TORREALBA inscritos en el Inpreabogado bajo los números 66.393 y 74.693, respectivamente.
En fecha cinco (05) de agosto de 2016, compareció el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, antes identificados, mediante la cual solicita computo.
En fecha cinco (05) de agosto de 2016, se dicto sentencia interlocutoria declarando sin lugar las cuestiones previa del ordinal 1º del articulo 346 de Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada.
En fecha ocho (08) de agosto de 2016, se dicto auto ordenado realizar el computo por secretaria solicitado por la parte demandada.
En fecha ocho (08) de agosto de 2016, compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ante identificada, mediante la cual solicita copia certificada. Y computo.
En fecha nueve (09) de agosto de 2016, se dicto auto ordenado realizar el computo por secretaria y expedir las copias certificadas solicitadas por la parte actora.
En fecha diez (10) de agosto de 2016, compareció el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO solicitando el recuso de Regulación de Competencia.
En fecha diez (10) de agosto de 2016 compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora antes identificadas, mediante la cual solicita copia certificada y computo.
En fecha once (11) de agosto de 2016, se dicto auto ordenado expedir las copias certificadas solicitadas por la parte actora.
En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2016, se ordenó abrir cuaderno separado de Regulación de Competencia, agregar el recurso ejercido, abrir el cuaderno de medidas y se ordenó la remisión del mismo mediante oficio Nº 361-2016 al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que el Juzgado que resultara sorteado conociera el Recurso ejercido por la parte demandada. .
En fecha 20 de septiembre de 2016, se dicto auto de fijación de los hechos.
En fecha veintitrés (23) de septiembre de 2016, compareció el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, solicitando copias certificadas.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2016, se dicto auto ordenado expedir las copias certificadas solicitadas por la parte demandada.
En fecha veintinueve (29) de septiembre de 2016 compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora antes identificada, mediante la cual solicita copia certificadas.
En fecha treinta (30) de septiembre de 2016, compareció el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, antes identificado, retirando las copias certificadas solicitadas y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha treinta (30) de septiembre de 2016, compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ante identificada, mediante la cual consigna escrito de promoción de pruebas y recaudos.
En fecha tres (03) de octubre de 2016, se dicto auto ordenado expedir las copias certificadas solicitada por la parte actora.
En fecha cuatro (04) de octubre de 2016, compareció el Abogado JUAN COLMENARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 74.693, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora retirando las copias certificadas solicitadas.
En fecha cinco (05) de octubre de 2016, compareció la abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora antes identificada, mediante la cual consigna escrito de oposición a las pruebas consignadas por la parte demandada.
En fecha once (11) de octubre de 2016, se dicto auto de admisión de pruebas, ordenando oficiar al Servicio Nacional Integrado de administración Aduanera Tributaria (SENIAT), al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, y se fijo para el día 15to de despacho .a las 10:30 p.m., para la inspección judicial promovida, por la parte actora.
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2016, compareció la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, en su carácter de parte actora asistida por el Abogado JUAN COLMENARES, antes identificado y consigna tres (03) juego de copia simples a los fines de dar impulso a las pruebas de informe.
En fecha veinte (20) de octubre de 2016, se dicto auto, negando el pedimento efectuado por la parte actora en fecha 17 de octubre de 2016.
En fecha veinticuatro (24) de octubre de 2016, compareció el ciudadano Douglas Vejar Bastidas, en su carácter de Alguacil de este Juzgado, consignando los oficios Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria (SENIAT), al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, debidamente firmados y sellados.
En fecha nueve (09) de noviembre de 2016, hora y fecha para que tuvo lugar el traslado de la Inspección Judicial, designando experto fotógrafo.
E fecha 18 de Noviembre de 2016, se recibió, se recibió cuaderno de Regulación de Competencia, proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Area Metropolitana de Caracas.
En fecha 22 de Noviembre de 2016, se agregaron las resultas de los movimientos migratorios de los ciudadanos ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO y MIGUEL ÁNGEL MÁRQUEZ GARCÍA, proveniente del Servicio Nacional Integrado de administración Aduanera Tributaria (SENIAT).
En fecha 22 de Noviembre de 2016, se le dio entrada al Cuaderno de Regulación de Competencia, donde la Alza declaro sin lugar dicho Recurso.
En fecha 09 de diciembre de 2016 se dicto auto fijando la audiencia de juicio, para el Segundo (2º) día de despacho
.
II
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA:

1.- Que es propietaria de un apartamento distinguido con el Nº 5, ubicada en la primera planta del edificio denominado HEL-ANTOJO, ubicado en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Que en fecha 21 de enero de 2011, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-11.559.195.
3.-, Que realizó la notificación judicial de dar por resuelto el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 02 de agosto de 2011, y una vez que la parte demandada tuvo conocimiento de la misma se negó a recibirla.
4.-, Que realizo los tramites Administrativos previos por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
5.-, Que tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, de que su hijo ocupe el inmueble que le pertenece.
II
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA
1.-Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho y que se declare sin lugar la presente demanda, opone la falta de Competencia por la materia.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

Trovándose la litis de la siguiente manera:
Que la parte actora suscribió un contrato con el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, y que cumplió con el procedimiento administrativo por ante el SUNAVI, por lo cual demando por desalojo, donde la parte demandada rechazó y negó los hechos narrados por la parte actora en su escrito libelar y opone la falta de Competencia por la materia.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Promueve las siguientes documentales
1.-) Dos Contratos de arrendamiento, marcados con la letra A y B, que fueron consignados con escrito de contestación de la demanda suscritos por las partes de fecha 25 de febrero de 2010 y de fecha 21 de enero de 2011 donde se demuestra la relación arrendaticia entre la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, en su carácter de parte actora y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada y por ser un documento emanado por un funcionario Publico, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide.
2.-) Notificación debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 02 de agosto de 2011, el cual fue consignado, esta prueba tiene como objeto el dar por terminada la relación arrendaticia, por ser un documento emanado por un funcionario Publico, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide
3.-) Con referencia a las pruebas documentales, marcada con la letra “D”, “E”, “F” y “G”, el cual quiere demostrar la promesa de opción de compra venta (verbal) del inmueble objeto del presente litigio, así como sus pagos y obligaciones inherentes para obtener la venta definitiva del mismo. Al respecto este Tribunal por auto de fecha 11 de octubre de 2016, las desecho por impertinentes. Y así se acordó.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

promueve documentales
1.-) consigno copia certificada del Poder, debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda , en fecha 30 de abril de 2015, inserto bajo el Nº 07, Tomo 33. Donde se acredita la representación judicial de la abogada actuante y por ser un documento emanado por un funcionario Publico, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide .
2.-) copia certificada del documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante el Registro Publico del Subalterno del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capita, bajo el Nº 22, Protocolo Primero, Tomo 4, Tercer Trimestre de fecha 12 julio de 2001, donde se evidencia que la actora es la propietaria del mismo, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide
3.-) Original del ultimo Contrato de arrendamiento suscritos por las partes en fecha 21 de enero de 2011, autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capita, bajo el Nº 37, Tomo 04, donde se demuestra la relación arrendaticia entre la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, en su carácter de parte actora y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada y por ser un documento emanado por un funcionario Publico, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide .
4.-) copia certificada del acta de nacimiento del ciudadano Miguel Angel Márquez García, de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 17.401.021, expedida por la Prefectura del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el acta Nº 1.023, donde se demuestra la consanguinidad que existe entre la mandante el ciudadano antes identificado. actuante y por ser un documento emanado por un funcionario Publico, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide .
5.-) Notificación debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 02 de agosto de 2011, el cual fue consignado, esta prueba tiene como objeto el dar por terminada la relación arrendaticia, por ser un documento emanado por un funcionario Publico, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide
6.-) copia certificada de la sentencia dictada por ante el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde declaro desistido el procedimiento. Mediante dicha prueba se demuestra que se venció el lapso de los noventa días para interponer dicha demanda. Este Tribunal vista que la presente demanda fue interpuesta, en fecha 05 de abril de 2015, evidenciándose que han transcurrido noventa días le otorga valor probatorio conforme al del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
7.-) expediente administrativo signado MC-00825/12/12, emanado por la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) mediante la cual dicto en fecha 25 de abril de 2015, providencia Administrativo, donde se habilita la vía Judicial. Es Tribunal le otorga todo el valor probatorio de conformidad con el articulo 94 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
8.-) acta de nacimiento de la menor emanada por el Notario Publico del Estado de la Florida, donde se demuestra que es la hija del ciudadano Miguel Ángel Márquez García y de la ciudadana Angélica María Navas y que la niña nació el día 28 de mayo de 2015 en los estados Unidos de América, acta de matrimonio del ciudadano Miguel Ángel Márquez García con la ciudadana Angélica María Navas, emanada del Estado de la Florida donde se quiere demostrar que el hijo de la actora se encuentra casado y con hija, este Tribunal observa que si bien es cierto que el hijo de la parte actora ciudadano Miguel Angel Márquez García, se encuentra casado y con una hija, esta prueba no da argumentos alguno que demuestre la convivencia con la esposa ciudadana Angélica María Navas y la hija, y en consecuencia tampoco quedo demostrada la necesidad de la vivienda, objeto del litigio, ya que las misma residen en los Estados Unidos de América, es por lo que este Juzgado las desecha .- Y así se decide
9.-) Promovió pruebas de informes, solicitando se oficie a SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), con esta prueba se quiere demostrar los datos migratorio de la parte actora ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO y del ciudadano MIGUEL ÁNGEL MÁRQUEZ GARCÍA, antes identificado. Evidenciándose en los movimientos que, desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la presente fecha se encontraban ambos en Venezuela, asimismo se evidencia de los movimientos migratorios la entrada y salida de Venezuela del ciudadano Miguel Ángel Márquez García a varias parte del Continente, menos al país donde se encuentra residenciadas su esposa y su hija. Prueba que ratifica la no convivencia del ciudadano MIGUEL ÁNGEL MÁRQUEZ GARCÍA con la ciudadana ANGÉLICA MARÍA NAVAS y su menor hija. Por lo que esta Juzgadora le da todo el valor probatorio de conformidad con el articulo 1357 del Código Civil..- Y así se decide
10.-) Promovió prueba de inspección judicial, a los fines de que este Tribunal se trasladara y constituyeran en el apartamento ubicada en la avenida Monte Sacro, Residencias Cunaviche, piso 4, apartamento 42, urbanización Colinas de Bello Monte de esta ciudad de Caracas, para dejar constancia sobre los puntos señalados en el referido escrito, trasladándose el Tribunal procediendo a levantar acta en fecha 09 de noviembre de 2016, compareciendo la Abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora antes identificada, así mismo se dejo constancia que no compareció la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, compareciendo el experto fotógrafo designado, donde se dejo constancia que en el referido inmueble viven seis (6) personas, y que consta de tres (03) habitaciones, que en la habitación donde duerme el ciudadano Miguel Ángel Márquez García, es un espacio para una sola persona. Ahora bien este Juzgadora observa que analizada la inspección y las fotografías aportadas por el fotógrafo experto, no se demuestra que halla hacinamiento del grupo familiar, ahora bien:
Para que la prueba de inspección judicial sea pertinente, hace necesario saber su objeto, esto lo ha establecido la sentencia dictada en fecha 12.02.2004, de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado Ponente Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, Fisco Nacional en Apelación, Exp Nº 01.0928, S. Nº 0099, lo siguiente:
“…tal medio de prueba precede respecto a personas, cosas, documentos, o situaciones fácticas que no sean susceptibles de comprobar por otros medios y que sean de interés para la decisión de la causa, vale decir, que guarden relación directa o indirecta con el fondo controvertido en el proceso; por estos motivos debe precisarse de forma clara y de fácil comprensión cuál será el objeto de la prueba, toda vez que sólo de esta forma podrá el juez decidir si la misma resulta o no pertinente…”;
.De lo antes expuesto, esta Juzgadora llega a la conclusión de que Inspección realizada por ante este Juzgado, no aportó argumentos claros y precisos para demostrar la necesidad de ocupar el inmueble objeto de litigio,- Por la razones antes expuesta este Juzgado la desecha. Y así se decide

VI
MOTIVACION PARA DECIDIR:

Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir,
“la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:

“sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria (sic) o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”

Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem lo siguiente:
“…el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados e esta ley…” (sic)

Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En éste sentido, observa esta Tribunal que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio de arrendamiento para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato.

Ahora bien la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta Juzgadora debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de (sic) los Arrendamientos de Vivienda señala:

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.-

Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada (sic), deben probarse tres (03) requisitos:

“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.

“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”

“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.

Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”

Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar

“Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
(Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia .1588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:

1) Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtué la alegada necesidad

En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, era invocar la necesidad de su hijo. La causal segunda de desocupación (Artículo 91. Numeral “2”), se refiere a la necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que de las pruebas consignadas por la parte actora, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca Caracas 1996. (Pág. 38). En el caso sub lite, está probado plenamente el vinculo (sic) consanguíneo a través de partida de nacimiento, que es hijo del actor, partida esta de nacimiento que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para su hijo, por lo cual, habiendo alegado el actor que su hijo es mayor de edad, que se encuentra casado y tiene una hija, menor de edad, necesita hacer su vida independiente, lo que hace acreedor al derecho de habitar una vivienda cómoda, que le proporcione en su entrono privacidad con su pareja y menor hija, Esta representa una situación de hecho de debió ser probada para ser apreciada por el Juzgador es decir, debió haberse alegado y probado la situación de su hijo. Circunstancia ésta que tampoco fue probada. No es menos cierto que es requisito para que proceda el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el hecho de que el hijo tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble lo cual no consta en autos, ya que se demuestra que la esposa y la hija se encuentra viviendo fuera del país. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSÉ LU/
ÍS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica (sic). Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181).
En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000).

Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría.

Ahora bien aplicando la norma transcrita al presente causa donde el actor expresó la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad y siendo que de las pruebas aportadas nó logró demostrar la necesidad del inmueble distinguido con el Nº 5, ubicada en la primera planta del edificio denominado HEL-ANTOJO, en la avenida Ventuari, de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, arrendado al ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO en su carácter de parte demandada, entendiendo esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley, concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara improcedente la acción de desalojo artículo 91 literal 2, del Decreto para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se declara sin lugar , y así se establece.
En fecha 13 de Diciembre de 2016, día y hora fijada para la audiencia de juicio, encontrándose presente la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.591.746, y su apoderada judicial Abogada JANETH COROMOTO DIAZ MALDONADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 72.062, (parte Actora). y el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.195 (parte demandada) asistido por el Abogado JASON RAFAEL RODRIGUEZ GALLARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 107.278, donde solo ratificaron el contenido de sus escritos, sin aportar ningún elemento nuevo al juicio. En este estado el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 115 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, procedió a dictar la dispositiva del fallo. Declarando Sin lugar la demanda de Desalojo fundamentada en el artículo 91, literal 2 ejusdem y se reservó el lapso de tres (3) días de despacho siguientes para publicar el fallo en su integridad de conformidad con el articulo 121 ejusdem

VII
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo fundamentada en el artículo 91, literal 2, del Decreto para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda intentada por la ciudadana ELBA THAIS COROMOTO GARCIA ALONSO, contra el ciudadano JHONNY DE LA CRUZ FARFAN PIÑANGO

SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada en la Sala del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

DRA. MARIA CECILIA CONDE MONTEVERDE

LA SECRETARIA TITULAR

ABG. ADRIANA EIGLYN PLANAS.

En la misma fecha, siendo las : p.m. se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº____del Libro Diario de éste Juzgado.
LA SECRETARIA TITULAR

ABG. ADRIANA EIGLYN PLANAS
MCCM/
ASUNTO: AP31-V-2016-000286