TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO AP71-R-2015-000382

PARTE ACTORA: ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.882.337.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANDREINA SOLORZANO y MARITZA GARCIA DUQUE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 55.321 y 48.190, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bilbao, España, y titular de la cédula de identidad Nº V-12.851.192.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados EDGAR LUCENA, MERCEDES BENGUINI y ROSANGELA DE MATTEO, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 127.440, 24.956 y 66.820, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

I.- ACTUACIONES ANTES ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 17 de marzo de 2015, (f. 21, p. II), por la apoderada judicial de la parte demandada abogada MERCEDES BENGUIGUI, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de febrero de 2015 (f. 04-15, p. I), proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declara Con Lugar la pretensión contenida en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, contra la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA.
Previa insaculación legal efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (f. 26, p. II), correspondió el conocimiento a este Juzgado Superior, quien por auto dictado en fecha 21 de abril de 2015 (f. 27, p. II), dio por recibido el presente expediente, y fijó el trámite de Ley para su sustanciación ante ésta Alzada.
En fecha 25 de mayo de 2015, tanto la representación judicial de la parte actora (f. 29-46), como la de la parte demandada (f. 48-63), presentaron sus respectivos escritos de Informes. En esa misma fecha (25.05.2015), el ciudadano CRISTIAN ALEJANDRO EPUYAO MEDINA, en su carácter de apoderado del ciudadano JAVIER LOPEZ VALLEJO, y asistido por el abogado GABRIEL RAMON ACHE A., presentó escrito contentivo de demanda de Tercería (f. 64-67, p. II), el cual, según lo ordenado mediante auto dictado por esta Alzada en fecha 28 de mayo de 2015 (f. 74, p. II), fue desglosado de autos, abriéndose en consecuencia, cuaderno separado, a los fines del trámite de la tercería planteada.-
Por auto de fecha 10 de junio de 2015, este Tribunal dejó constancia que la causa entró en término para decidir.
A los fines de dictar sentencia, este Tribunal Superior Primero, pasa a hacerlo en base a los siguientes términos:

II. BREVE RELACION DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante libelo de demanda presentado por las abogadas ANDREINA SOLORZANO y MARITZA GARCIA DUQUE, apoderadas judiciales de la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, contra la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, en fecha 19 de septiembre de 2013, (f. 3-16, p. I), por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, quien la admitió en fecha 09 de octubre de 2013 (f. 83-84, p. I), habiendo sido reformada dicha demanda por la parte actora, mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2013 (f. 101-115, p. I), y admitida por auto de fecha 29 de octubre de 2013 (f. 116-117, p. I), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el acto de contestación a la demanda.
En fecha 19 de junio de 2014 (f. 221-237, p. I), la parte demandada, dio contestación a la demanda.
En la oportunidad probatoria, tanto la parte demandada (f. 364-368, p. I) , como la parte actora (f. 370-375, p. II), presentaron sus respectivos escritos de pruebas, habiéndose opuesto la parte accionante, a las pruebas promovidas por la parte demandada (f. 378-375), por lo que, el Tribunal A quo, por auto fechado 29 de julio de 2014 (f. 386.392, p. I), resolvió dicha oposición admitiendo salvo su apreciación en la definitiva las pruebas procedentes, y desechó las que consideró impertinentes.
Durante el lapso de Informes ambas partes presentaron sus escritos respectivos.
En fecha 13 de febrero de 2015 (f. 4-15, p. II), el Tribunal de la causa, dictó sentencia definitiva, declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA LUCENA, contra la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, condenando a la parte demandada a realizar la tradición del inmueble objeto del contrato y otorgar el título de propiedad correspondiente, y asimismo, ordenó a la parte actora a pagarle a los codemandados la diferencia en el precio del contrato, a saber, la cantidad de seiscientos cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 658.000,00). De igual forma, se condenó en costas a la parte demandada por resultar vencida en la causa.
Dicha decisión fue apelada por la parte demandada en fecha 17 de marzo de 2015 (f. 21, p. II), y oída en ambos efectos por ante el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 25 de marzo de 2015 (f. 23, p. II), siendo remitidas las actuaciones a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, correspondiéndole a este Juzgado Superior Primero conocer del presente recurso de apelación.

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada contra la decisión proferida el 13 de febrero de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta intentada por la ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA LUCENA, contra la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, sustentada en el incumplimiento por parte de la demandada en la entrega de las solvencias requeridas para la protocolización del documento de compra venta definitivo.

2.- De la trabazón de la litis.-

• Alegatos de las partes:

a. Alegatos de la representación judicial de la parte actora:
• Que la demandada, a través de su apoderado ciudadano EDGAR GUILLERMO LUCENA, firmó con su representada, documento de opción de compraventa, para la adquisición del inmueble constituido por el apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el quinto (5to) piso, del Edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, denominado “EDIFICIO ISKIAQ”, situado en la Avenida Bogotá Manzana “M”, de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2013, bajo el Nº 03, Tomo 9, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; Que de acuerdo a la cláusula Tercera del referido documento, el precio de venta fue por la cantidad de NOVECIENTOS CUERANTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,oo); Que su representada al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta, pagó la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 282.000,oo), y que el saldo restante, la cantidad de
SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 658.000,00), sería pagado en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro respectivo; Que el 20 de marzo de 2013, su representada presentó la solicitud de Crédito Hipotecario por Recursos Propios, por ante la Agencia del Banco Mercantil ubicado en el Centro Comercial Macaracuay Plaza, con todos los recaudos exigidos por la entidad bancaria, incluso la certificación de gravámenes por diez (10) años, que le había entregado el apoderado de la demandada, siendo que la entidad bancaria lo requería por veinte (20) años, correspondiéndole su tramitación al promitente vendedor, y en fecha 23 de julio de 2013, la Institución Bancaria, le notificó a su apoderada, la aprobación de dicho crédito hipotecario, lo cual, inmediatamente la actora, en varias oportunidades procedió a notificarle vía telefónica al apoderado de la demandada, para que le enviara los requisitos exigidos por la Oficina de Registro respectiva, como son: 1) original y copia de la solvencia de Hidrocapital vigente; 2) Original y copia de la Solvencia de Derecho de Frente; Original y copia de la Cédula Catastral; 4) Original y copia del Registro de Vivienda Principal; Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) comprador y vendedor, para proceder a la protocolización de la venta definitiva del referido inmueble, sin que el mencionado apoderado atendiera dichas llamadas, no pudiendo obtener respuesta del apoderado de la demandada, ni la entrega de la documentación requerida; Que el 24 de agosto de 2013, su apoderado recibió un correo electrónico por parte del apoderado de la demandada, abogado EDGAR GUILLERMO LUCENA, mediante el cual le indicaba, que habiendo pasado los lapsos establecidos en el contrato de opción de compra firmado el 13 de marzo de 2013, consistentes en noventa (90) días continuos, prorrogables por sesenta (60) días más, le prescribió la obligación contractual sobre el mencionado inmueble, y puso a su disposición la suma entregada por la demandante como contraprestación por derecho de exclusividad sobre dicho inmueble, solicitándole le indicara un número de cuenta para transferirle dicha suma, por lo que, la accionante, se comunicó con la demandada vía telefónica, la cual le indicó, según su decir, que ya no se iba a celebrar ninguna compra venta y que además dicho apartamento ya se encontraba en negociación con otras personas, ante lo cual, su mandante interpuso denuncia ante Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en contra del apoderado de la demandada, con el objeto de llegar a una conciliación y que éstos dieran cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado; Que al pagar su mandante parte del precio de la venta del inmueble anteriormente descrito, el documento otorgado el 13 de marzo de 2013, constituye un verdadero documento de OPCION DE COMPRA VENTA; Que su mandante dio cumplimiento a cada una de sus obligaciones contractuales en el tiempo pactado, y ante el incumplimiento por parte de la demandada, a través de su apoderado, en vista de todo el tiempo que ha transcurrido, sin que se haya logrado la firma definitiva del documento de venta, alega, que es evidente los daños y perjuicios que se ha ocasionado a su representada, y por esas razones, procede a ejercer la presente acción en contra de la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a que declare que el referido contrato es un documento de OPCION DE COMPRA VENTA, y se le obligue a otorgar a su representada el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente en las mismas condiciones contenidas en dicho contrato, especialmente lo contenido en la cláusula segunda, y como consecuencia de lo anterior, efectúe la tradición legal a su poderdante del inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas y en perfecto estado de mantenimiento, que en su defecto, la decisión sirva como título de propiedad de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y se condene a la demandada al pago de las costas y costos del proceso. Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.143, 1.155, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.270, 1.274, 1.479, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil, estimando la misma en la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,oo).-

b. De la parte demandada:
• En su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados en el libelo de la demanda, y alegó que el apoderado de la demandada, EDGAR GUILLERMO LUCENA, suscribió un documento de OPCION DE COMPRA VENTA con la demandante LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, el 13 de marzo de 2013, el cual tenía por objeto el inmueble identificado en autos, fijándose el precio de venta en la cantidad de NOVECIENTOS CUERANTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,oo), con un lapso de duración de noventa (90) días continuos, prorrogables por sesenta (60) días más, contados a partir de que la promitente vendedora todos y cada uno de los recaudos y papeles necesarios y pertinentes que requiera el banco, en el cual se realizará la tramitación del crédito con respecto a la Ley de Política Habitacional a fin de obtener el préstamo; que le entregó los recaudos en fecha 13 de marzo de 2013, y que la promitente compradora le entregó la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 282.000,oo), en la fecha de otorgamiento del documento de opción de compra venta, autenticado en fecha 13 de marzo de 2013; Que la actora no prueba que en fecha 20 de marzo de 2013, hizo entrega a la Institución Financiera de los recaudos ara ser adquirente de un crédito hipotecario; Que la demandada hizo entrega a la demandante de todos los recaudos necesarios; Que la actora estaba haciendo trámites para solicitar dicho crédito a través del Banco Bicentenario, y no a través del Banco Mercantil; Que cuando se le entregó a la accionante la certificación de gravámenes por los últimos diez (10) años, se encontraba dentro de los parámetros exigidos en los recaudos bancarios de los diez (10) años de la certificación de gravámenes; Ratificó que en fecha 13 de marzo de 2013, suscripción del documento de opción, se le hizo entrega de la documentación pertinente, copia del título de propiedad, copia del documento de condominio, original del cédula catastral, original de solvencia de derecho de frente, original del solvencia de Hidrocapital, original de solvencia de Imau, original de vivienda principal, copias de las cédulas de identidad de la vendedora y su apoderado, copias de los Registros de Información Fiscal, original de la Certificación de Gravámenes y del instrumento Poder; Negó, rechazó y contradijo el alegato de la demandante referido a que ella agilizó el trámite de la entrega de los recaudos, que ya habían sido entregados por su representada; Que cuando se envió vía correo electrónico la lista de los recaudos solicitados por el Banco, se le indicó que la certificación de gravámenes fuera por diez (10) años, y que nunca se le señaló que fuera por veinte (20) años; Negó, rechazó y contradijo, el alegato de la actora, relativo a que después que el Banco Mercantil le comunicó que el crédito había sido aprobado, ella llamó a su representada vía telefónica, a los fines de que le envíe los requisitos para protocolizar el documento; Que hasta el 26 de agosto de 2013, es que la actora se entera de que el crédito le había sido aprobado, ya que ella se encontraba fuera del país desde el 08 de agosto de 2013, hasta el 27 de agosto de 2013, por lo que niega que haya sido notificado vía telefónica, ya que las partes se comunican, es por vía de correo electrónico; Que en fecha 07 de agosto de 2013, la demandante, antes de salir de viaje, le envió un correo electrónico a su representada informándole que el banco le aprobó el crédito hipotecario, y que por cuanto la actora regresaba el 27 de agosto, ésta no optó en tiempo oportuno por el inmueble; negó, rechazó y contradijo, que la actora haya cumplido a cabalidad con lo establecido en el contrato de opción de compra venta, y que su representada no ha causado daños y perjuicios, ya que el incumplimiento proviene de la actora promitente compradora, al dejar vencer los lapsos establecidos en el documento de opción de compra venta y no notificar que había que formalizar la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, por lo que no habiendo cumplido la promitente vendedora con su obligación dentro de los lapsos fijados por las partes, vencido ese lapso, sin que la aceptación se haya producido no existiendo prueba en contrario, la promitente vendedora debe quedar liberada de su promesa de vender contenida en la oferta, y por ello, pidió al Tribunal se declare sin lugar la demanda interpuesta en contra de su representada, por la actora, condenándola en costas por la acción propuesta”.
Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones. ASI SE DECLARA.

3.- Aportaciones probatorias.

3.1. De las pruebas promovidas por la parte actora:

• Original del documento Poder (f. 17-26), que otorga la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.882.337, a las abogadas ANDREINA SOLORZANO PALACIOS y MARITZA GARCIA DUQUE, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.321 y 48.190, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 2013, bajo el Nº 47, Tomo 154, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría. Observa esta Juzgadora, que el mencionado documento, no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga su valor probatorio y ASI SE DECIDE.-

• Original de documento contentivo del contrato de opción de compra venta (f. 29-31, p. I), celebrado entre la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA (promitente vendedora) titular de la cédula de identidad Nº V- 12.851.192, a través de su apoderado ciudadano EDGAR GUILLERMO LUCENA, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.417.911, y la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA (promitente compradora), titular de la cédula de identidad Nº V- 12.882.337, sobre el inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el Nº 22, ubicado en el Quinto piso, del Edificio bajo régimen de propiedad horizontal, denominado Edificio ISKIA, ubicado en la Avenida Bogotá, Manzana “M” de la Urbanización Los caobos, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el número de Catastro 05-16-10-01-0-05-22”. Dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2013, bajo el N° 03, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, éste documento fue reconocido y consignado igualmente en autos en copia simple por la parte demandada (f. 238-243, p. I), por lo que éste Tribunal, le otorga todo su valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

• Copia simple del documento Poder (f. 32-38, P. I), que confiere la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.851.192, al abogado EDGAR GUILLERMO LUCENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.440, registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de marzo de 2013, bajo el Nº 32, folio 241, tomo 8, Protocolo de Trascripción. Dicha copia simple, no fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada, quien por el contrario, lo trajo a los autos en copia certificada (f. 209-213, p. I), motivo por el cual, considera esta Superioridad, que dicha copia simple, es copia fidedigna de su original, y en consecuencia, de acuerdo a lo pautado en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y 1.359 del Código Civil, se le otorga todo valor probatorio. ASI SE DECLARA.-

• Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble de autos, mediante el cual los ciudadanos MANUEL RODRIGUEZ HERNANDEZ y ANGELICA TORRES ZERPA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.413.955 y V- 6.375.858, respectivamente, le venden a la demandada LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, el apartamento distinguido con el Nº 22, ubicado en la Planta Quinto (5) piso, del Edificio bajo régimen de propiedad horizontal, denominado “Edificio ISKIA”, situado en la Avenida Bogotá, Manzana “M” de la Urbanización Los caobos, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el número de Catastro 05-16-10-01-0-05-22. Dicho documento se encuentra protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de noviembre de 2005, bajo el Nº 321 37, tomo 18, protocolo Primero. Observa esta Juzgadora, que dicho documento fue reconocido por la parte demandada y de igual forma, traído a los autos por ésta en copia simple (f. 248-257, p. I), por lo que, este Tribunal Superior le otorga su valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

• Copia fotostática simple del documento de condominio del Edificio ISKIA, el cual se encuentra bajo el Régimen de Propiedad Horizontal (f. 49-63), y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha 17 de agosto de 2000, bajo el Nº 16, Tomo 9, Protocolo Primero. Observa esta Juzgado, que dicho documento trata de una copia simple de un documento público, la cual no fue impugnado, tachada, ni desconocida, por la representación judicial de la parte demandada, considera esta Superioridad, que la misma hace fe de su contenido, por lo que de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, se le otorga todo su valor probatorio y ASI SE DECLARA.-

• Documentos contentivos de: i) Original de Certificación de Gravamen (f. 64-65), identificada con el Nº de trámite 215.2013.1.3889, de fecha 11 de marzo de 2013, y ii) copia simple de Certificación de Gravamen (f. 66-67), identificada con el Nº de trámite 215.2013.1.4133, de fecha 18 de marzo de 2013, ambas emanadas del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante las cuales se Certifica, que no han sido comunicadas a ése Registro Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, ni Embargos que versen sobre el inmueble de autos, durante los últimos diez (10) años, ni durante los últimos veinte (20) años, respecto al primer y segundo documento, respectivamente.
Observa esta Juzgadora, que ambas partes reconocieron la certificación de gravamen por los últimos diez (10) años. Ahora bien, por cuanto los documentos aquí analizados tratan de documentos públicos que han sido autorizados con las solemnidades de Ley, y la parte demandada no impugnó, ni tachó la certificación de gravamen de los últimos veinte (20) años, este Tribunal les otorga todo su valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, ASI SE DECIDE.-

• Documento contentivo de la comunicación de fecha 26 de agosto de 2013 (f. 68), emanada de la entidad bancaria Mercantil, Banco Universal C.A., dirigida a la ciudadana HERRERA LUCENA LAURA CONCEPCION, parte actora en este proceso, informándole la aprobación del Crédito Hipotecario por ella solicitado.
Observa esta Superioridad que la prueba bajo análisis, trata de un documento privado, emanado de un tercero ajeno al presente proceso, motivo por el cual, el mismo de acuerdo a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no ocurrió en el presente caso, por lo que, forzoso es para esta Juzgadora desechar el mismo y ASI SE DECIDE.-

• Documento que a decir de la parte actora, contiene el documento definitivo de venta por el Banco Mercantil (f. 69-76), el cual fue visado por la abogada Claudia Y. Bernal S. inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 99.406, con sello húmedo de la entidad bancaria Mercantil C.A., Banco Universal, Gerencia Legal de Contratos Bancarios.
De la prueba antes indicada se desprende, que la misma emana de un tercero que no es parte en este proceso, por lo cual, a los fines de otorgarle validez, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificada mediante la prueba testimonial, lo cual no consta en autos, de allí que, lo procedente en derecho es desechar la misma, y ASI SE DECIDE.-

• Copia fotostática de planilla donde aparecen indicados una serie de documentos (f. 77), que a decir de la actora, corresponde a los requisitos solicitados por el Registro Subalterno para la Protocolización del documento definitivo de venta.
De la prueba bajo análisis se puede apreciar, que la misma no contiene la identificación ni la firma de persona u órgano emisor alguno, requisitos indispensables para que la misma pueda surtir algún efecto, y en razón de ello, esta Superioridad, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, desecha la misma y ASI SE DECIDE.-

• Copia simple de la Impresión de correo de fecha 24 de agosto de 2013 (f. 78), enviado a través de correo electrónico guilleryjoha@gmail.com por el ciudadano Edgar Guillermo Lucena, a Laura Herrera Lucena a través del correo electrónico lauraherreral@gmail.com. Observa esta Superioridad, que dicha prueba, no cumple con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en virtud de que no fue certificada la firma electrónica de quien emana, motivo por el cual se desecha dicha prueba, y ASI SE DECLARA.-

• Escrito contentivo Denuncia de fecha 03 de septiembre de 2013 (f. f. 79-81), interpuesta por la ciudadana LAURA C. HERRERA LUCENA, en contra del ciudadano EDGAR LUCENA, como apoderado legal de la demandada ciudadana LUDIWIG LUCENA, en fecha 03 de septiembre de 2013, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), y comprobante de recepción de dicha Denuncia Nº DTC-DEN-006258-2013, de la misma fecha 03.09.2013 (f. 82), y por cuanto los mencionados elementos probatorios tratan de documentos administrativos, ésta Juzgadora se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y le torga su valor probatorio, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASI SE DECLARA.

• Promovió igualmente la accionante, la prueba de informes a las Agencias de la entidad bancaria Mercantil, Banco Universal C.A., ubicadas en el Centro Comercial Macaracuay Plaza y en la Avenida Andrés Bello, ambas de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa, y de sus resultas se desprende lo siguiente: i) que la demandante presentó ante dicha institución bancaria una solicitud de Crédito Hipotecario por recursos propios; ii) que la demandante consignó todos los recaudos exigidos por dicha entidad financiera; iii) que entre los recaudos consignó una certificación de gravámenes por veinte (20) años; iv) que el 23 de julio de 2013, le fue aprobado a la ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA, demandante el crédito hipotecario solicitado para la adquisición del inmueble objeto del presente proceso.
Se observa de las resultas de la referida prueba de informes, que las mismas se encuentran directamente relacionadas con lo principal de lo debatido en este proceso, por lo que, éste Tribunal las valora en todo su contenido de acuerdo a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Asimismo promovió la parte actora, la prueba de Informes, dirigida al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), la cual fue admitida por el A quo, sin embargo de las actas cursantes en autos, no se desprende las resultas de dicha prueba, por lo que nada ha de pronunciarse al respecto esta Juzgadora. ASI SE DECIDE.

3.2) de las pruebas de la parte demandada.
La parte demandada, trajo a los autos una serie de elementos probatorios, sobre los cuales la parte actora realizó oposición respecto algunos de ellos, procediendo el Tribunal de la causa a resolver dicha oposición por auto de fecha 29 de julio de 2014 (f. 386-392), por lo que, en cuanto a la procedencia o no de dichas pruebas, procede esta Juzgadora a emitir el correspondiente pronunciamiento, de la siguiente manera:
• Copia fotostática simple del contrato de opción de compraventa (f. 238-243, p. I) suscrito entre el ciudadano EDGAR GUILLERMO LUCENA, actuando como apoderado de la ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, denominada en dicho contrato como PROMITENTE VENDERORA, y la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, como PROMITENTE COMPRADORA. Observa ésta Superioridad, que el presente documento producido y promovido por la parte demandada, fue reconocido por ambas partes en el presente proceso, aunado a que, el mismo, ya fue valorado por esta Alzada, en la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por la parte actora, por lo que al respecto, en nada ha de pronunciarse este Tribunal Superior Primero, y ASI SE DECIDE.-

• Copia simple de Impresión de correo electrónico remitido por ciudadana Laura Herrera Lucena (f. 244, p. I), a través de la cuenta de correo electrónico lauraherreral@gmail.com, de fecha 27 de junio de 2012, mediante el cual alega la parte demandada, la actora le envió los requisitos para el crédito del Banco Bicentenario (f. 245-247, p. I), a la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, al correo electrónico ludiwingl@gmail.com, de fecha 27 de junio de 2012. Observa esta Juzgadora, que la prueba que aquí se analiza, no cumple con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en virtud de que no fue certificada la firma electrónica de quien emana. ASI SE DECIDE.-

• Copia fotostática simple del documento contentivo del título de propiedad del inmueble de autos (f. 248-257, p. I), protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de noviembre del 2005, anotado bajo el Nº 37, Tomo 18, Protocolo Primero. Observa esta Juzgadora, que el referido documento de propiedad, ya fue valorado con las pruebas promovidas por la parte actora, motivo por el cual, al respecto en nada tiene que pronunciarse, este Alzada. ASI SE DECLARA.-
• Copia fotostática simple de la certificación de gravámenes (f. 258-259), expedida por la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de marzo del 2013. Este Tribunal Superior Primero observa, que la prueba bajo análisis, ya fue valorada con las pruebas promovidas por la parte actora, y por tal razón, al respecto en nada ha de pronunciarse, esta Superioridad. ASI SE DECIDE.-

• Copia simple de requisitos solicitados para la obtención de crédito hipotecario Adquisición de Vivienda Principal-Ley de Régimen Prestacional de Viviendas y Hábitat (f. 260-265, p. I), emanados del Banco Mercantil, Banco Universal a través de la página Web que aparece al pie de dicha copia identificada como www.bancomercantil.com. Se observa que dicha copia fotostática, no aparece suscrita por persona alguna, ni sellada por dicha Institución Bancaria, por lo que la misma, no cumple con los requisitos necesarios para ser susceptible de valoración alguna, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, lo ajustado a derecho es, desechar la misma, y ASI SE DECLARA.-

• Copia simple de Impresión del correo electrónico (f. 266, p. I), remitido por ciudadana Laura Herrera Lucena, a través de la cuenta de correo electrónico lauraherreral@gmail.com, de fecha 07 de agosto de 2015, a la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, a la cuenta de correo electrónico ludiwingl@gmail.com, mediante el cual alega la parte demandada, que la actora le informa en dicho correo, que en el mes de agosto de 2013, el documento de compra venta, aún no había sido redactado por el banco, y que es, hasta finales de ése mes, que supuestamente se lo entregan. Observa esta Superioridad, que la prueba que aquí se analiza, trata de las contenidas en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 4.
“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
Al respecto observa esta Juzgadora, no se evidencia de los autos que la parte actora haya impugnado, tachado, ni desconocido la prueba bajo análisis, la cual, está considerada como Prueba Libre, es decir, aquellas permitidas por la Ley, por lo que a juicio de quien aquí Juzga, ésta debe ser valorada y así se hace, en todo su contenido conforme al artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónica, y 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECLARA.

• Copia certificada del expediente contentivo de la Solicitud de Oferta Real, identificado con el Nº AP31-V-2013-001467, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (f. 267-359, p. I). Observa esta Superioridad, que dicha probanza, trata de una copia simple de un documento contentivo del expediente emanado de un órgano jurisdiccional, el cual, merece fe pública, y al no haber sido impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandante, este Tribunal la considera fidedigna de su original, de acuerdo a lo pautado en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio, sólo como instrumento público, ello, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, ya que dicha probanza no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos principales debatidos en el presente proceso. ASI SE DECIDE.-

• Promovió igualmente la parte demandada, la prueba de informes, al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., ubicado en la Avenida Francisco Solano, Residencias Solano, Planta Baja, Caracas. Al respecto observa esta Juzgadora, mediante las resultas de dicha prueba (f. 425, p. I), se informó, que ante la mencionada entidad bancaria, no existe expediente por solicitud de crédito presentado por la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, para la adquisición de vivienda. Ahora bien, es de observar, que la parte demandada en su escrito de pruebas, no indica la finalidad que tiene la prueba promovida, aunado a que, no encuentra esta Superioridad, relación alguna con lo principal de lo debatido en este proceso, ya que la parte actora de manera reiterada ha manifestado tanto en su libelo como en las demás actuaciones a las cuales ha hecho referencia, que el Crédito Hipotecario ha sido solicitado ante el Banco Mercantil, y no ante el Banco Bicentenario, y en consecuencia se desecha la misma, en razón de su impertinencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE DECIDE.-

• Prueba de Informes al Banco Mercantil, ubicado en la siguiente dirección: Avenida El Lago, Edificio Banco Mercantil, Banco Hipotecario. Se observa, que de las resultas de dicha prueba (f. 413, p. I), se informó, que la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, consignó ante la Agencia ubicada en el Centro Comercial Macaracuay Plaza, una solicitud de crédito hipotecario por recursos propios, para la adquisición del inmueble propiedad de la demandada. Observa ésta Superioridad, que la presente probanza guarda relación con los hechos controvertidos en el presente proceso, aun cuando la parte demandada en su escrito de pruebas, no indica la finalidad de la prueba, se puede apreciar que la misma guarda relación con los hechos controvertidos en el presente proceso, motivo por el cual, esta sentenciadora, le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil y con la sana crítica. ASI SE DECIDE.-

4.- del mérito de la causa
Del Incumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta

Vistos los alegatos presentados por las partes y las probanzas aportadas a los autos, de seguidas procede este Tribunal Superior a pronunciarse acerca del mérito de la controversia planteada en éste proceso judicial, en los siguientes términos:

A través de la presente demanda, persigue la parte actora ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribió con la ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, que tiene por objeto un inmueble constituido por el apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el quinto (5to) piso, del Edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, denominado “EDIFICIO ISKIA”, situado en la Avenida Bogotá Manzana “M”, de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el sentido de que ante el incumplimiento de la demandada, se le obligue, a otorgarle el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente en las mismas condiciones contenidas en el contrato celebrado entre ellos en fecha 13 de marzo de 2013, y como consecuencia de lo anterior, le efectúe la tradición legal del inmueble objeto de dicho contrato, libre de bienes y personas y en perfecto estado de mantenimiento, o que en su defecto, la decisión que se dicte sirva como título de propiedad.-

Ahora bien, antes de entrar a analizar el contrato en cuestión, primeramente fijaremos los límites en que ha quedado trabada la litis, y en ese sentido, tenemos por un lado, que el incumplimiento alegado por la actora se basa en que la demandada no dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales, al no haber tenido la intención real de venderle el inmueble de autos, no atender sus llamadas ante la aprobación del crédito hipotecario que le fue otorgado, ni entregar la documentación requerida para la venta definitiva del inmueble, para que de esa manera transcurriera el lapso establecido en la cláusula primera del contrato de opción de compra celebrado entre ellas.

Por su parte, la representación judicial de la parte accionada, negó y rechazó los alegatos señalados por a parte actora en su libelo de demanda, y asimismo señaló que la accionante no probó que le haya entregado a la Institución Financiera los recaudos para ser adquirente de un crédito hipotecario, que ella estaba haciendo trámites para solicitar un crédito a través del Banco Bicentenario, y no a través del Banco Mercantil, y negó que después que el Banco Mercantil le aprobó el crédito a la actora, ésta llamó a su representada vía telefónica, para que le enviara los requisitos para protocolizar el documento, y lo que hizo fue enviar un correo electrónico a su representada informándole que el banco le aprobó el crédito hipotecario, y por cuanto la accionante se encontraba de viaje, y regresaba el 27 de agosto, ésta no optó en tiempo oportuno por el inmueble, por lo que ante el incumplimiento de la actora, su representada no le causó daños y perjuicios, y por ello, vencidos los lapsos fijados por las partes, sin que la aceptación se haya producido, la vendedora quedó liberada de su promesa de vender el referido inmueble.-

Es de observar, a criterio de ésta Superioridad, que lo primordial en este caso es determinar, primeramente si ha habido mala intención o no de parte de la demandada ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, en no haber dado cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de opción de compra venta celebrado con la demandante ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, específicamente en lo convenido en la cláusula Primera de dicho contrato.

En este sentido, la actora indicó que al no cumplir la demandada con su obligación de entregar los recaudos necesarios, le ocasionó daños y perjuicios al no haberse logrado la firma definitiva del documento de venta, necesaria para la protocolización del mismo, y por esas razones, intentó la presente acción.

Ante ello, este Tribunal observa:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

En atención a las normas citadas, y en base al Principio Procesal Probatorio de la Carga de la Prueba, corresponde al actor, probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados (teoría de la carga de la prueba), la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
El Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº RC.00799 Expediente Nº 09-430 de fecha 16/12/2009, estableció lo siguiente:
(...)En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor. En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos. Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico. En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya. No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo. Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78). De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.)”.

Así las cosas, observa esta Juzgadora, que la cláusula Primera del contrato de autos expresa textualmente:
“LA PROMITENTE VENDEDORA concede a LA PROMITENTE COMPRADORA, Noventa (90) días calendarios continuos, prorrogables por sesenta (60) días más contados a partir de que LA PROMINENTE VENDEDORA entregue todos y cada uno de los recaudos y papeles necesarios y pertinentes que requiera el banco, en el cual se realizará la tramitación del crédito con respecto a la Ley Política Habitacional, a fin de obtener el préstamo para la adquisición del inmueble objeto de la presente OPCIÓN A COMPRA, para finiquitar la venta acordada en el Registro correspondiente dentro de dicho lapso” (negrillas y subrayado de esta Alzada).

Ante tales hechos, debe resaltar ésta Alzada, que la contradicción de la demandada, se basó en el argumento de que le había entregado a la actora los recaudos necesarios para la obtención del crédito hipotecario, que la opción de compra venta comienza a partir de la entrega de la recaudos, lo cual según su decir, se verificó el día de la firma del documento de opción de compra, esto es, el 13 de marzo de 2013, por lo que, alegó, la demandante, no optó oportunamente para adquirir el inmueble de autos.
Es pues, el objeto de la presente acción, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre ella, por la demandada, ciudadana LUDIWID YOHYRATT LUCENA, y la accionante LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, fundamentada en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, los cuales establecen:
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”

De la norma antes transcrita, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos.
A este respecto, considera esta Juzgadora que lo único que exige la norma transcrita es que en un contrato bilateral, esto es, un contrato donde las partes asumen recíprocas obligaciones, basta con que una de las partes haya incumplido, para que a la contraria, le nazca el derecho a reclamar judicialmente, la ejecución o la resolución, según el caso; y, le otorga además, en cualquiera de las acciones que elija, la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios, si procedieren.
Se contrae el presente recurso de Apelación que hiciera la parte actora de la decisión proferida en fecha 13 de noviembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declarara Con Lugar la pretensión contenida en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, contra la ciudadana LUDIWID YOHYRATT LUCENA.

De allí que, para resolver se observa:
Establece el artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En relación a la norma ut supra, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, Exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:
“Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

Así pues, en el presente caso, no queda duda que las partes han admitido la suscripción del contrato de opción de compraventa del inmueble de autos, quedando sólo a discernir si la accionante no optó oportunamente para adquirir dicho inmueble, dentro del lapso establecido en la cláusula Primera de dicho contrato, o si la demandada entregó a la parte actora los requisitos exigidos por la Oficina de Registro respectiva, es decir, las solvencias vigentes del inmueble en referencia, para protocolizar el correspondiente documento definitivo de venta.
Para ello conviene precisar esta Superioridad, sobre el valor del contrato de opción de compraventa y las modalidades a que puede estar sujeto su conversión en contrato definitivo.

a.- Del contrato de opción a compra.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio.
Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
De allí que, este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue.

* El Objeto.
El objeto fue la venta de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el quinto (5to) piso, del Edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, denominado “EDIFICIO ISKIA”, situado en la Avenida Bogotá Manzana “M”, de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

El inmueble objeto de la negociación pertenece al ciudadano LUDIWIG YOHYRATT LUCENA - la promitente vendedora-, según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de noviembre de 2005, anotado bajo el Nº 37, Tomo 18, Protocolo Primero.
Luego, está claramente determinado el objeto del contrato, esto es la venta del inmueble antes identificado. ASI SE DECLARA.-

** El precio.
El precio del inmueble, se estableció en el documento contentivo de la opción de compra venta, de fecha 13.03.2013, en la cantidad de se estableció en NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (940.000.000,oo), de los cuales la compradora ha pagado la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 282.000,oo), tal como se evidencia de la cláusula cuarto del referido contrato de opción de compra venta. Quiere decir, que la parte actora ha cumplido con sus obligaciones dinerarias, es decir, pagar el precio en los términos convenidos. ASI SE DECLARA.-

*** Término.
En el contrato cuyo cumplimiento aquí se acciona, las partes acordaron un término de Noventa (90) días calendarios continuos, prorrogables por sesenta (60) días más, contados a partir de que LA PROMITENTE VENDEDORA entregue todos y cada uno de los recaudos y papeles necesarios y pertinentes que requiera el banco, en el cual se realizará la tramitación del crédito con respecto a la Ley de Política Habitacional, a fin de obtener el préstamo para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra, para finiquitar la venta acordada en el Registro correspondiente dentro de dicho lapso.
Alegado el incumplimiento del contrato debido a que la demandada no le envió todos los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Respectiva, es decir, las solvencias del inmueble, necesarias para protocolizar el documento definitivo de venta, la demandada se ha excepcionado alegando que la accionante, no optó oportunamente para adquirir dicho inmueble, pues el lapso para adquirir dicho inmueble comenzó el día 13 de marzo de 2013, y culminó el 13 de agosto de 2013, ya que ella, le entregó a la demandante los documentos requeridos, en la oportunidad de la celebración del referido contrato de opción de compra venta.

Ahora bien, puede apreciar esta Juzgadora, que en el presente asunto, las partes acordaron en la Cláusula Primera de dicho contrato de Opción de Compra Venta, que la Promitente vendedora, concedería a la Promitente Compradora, noventa (90) días calendarios continuos, prorrogables por sesenta (60) días más contados a partir de que la Promitente Vendedora entregara todos y cada uno de los recaudos y papeles necesarios y pertinentes que requiera el banco, en el cual se realizará la tramitación del crédito con respecto a la Ley de Política Habitacional, a fin de obtener el préstamo para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra, para finiquitar la venta acordada en el Registro correspondiente dentro de dicho lapso.
Considera esta Superioridad, que la preinsertada cláusula contractual contiene una modalidad mediante la cual la parte demandada, no puede excepcionarse de su cumplimiento, pues las Oficinas Registrales, exigen para la protocolización de documentos, las solvencias necesarias para perfeccionar la compra venta de inmuebles, siendo éstos requisitos exigibles en este caso, al Promitente Vendedor, no pudiendo éste escudarse en su conducta negligente y alegar que entregó la documentación necesaria el día de la celebración del contrato de marras, pues, no se evidencia ni del aludido contrato, ni en las actas de este expediente, que se haya realizado la entrega de los mencionados documentos, y se dice que negligente, dado que las gestiones debían iniciarse una vez que es aprobado el crédito hipotecario otorgado a la demandante, esto es, el día 23 de julio de 2013, tal como lo indica las resultas de la prueba de informes emanada del Banco Mercantil Banco Universal, en su comunicación de fecha 21 de agosto de 2014, cursante al folio 413, de la pieza I, del presente expediente, y dicha aprobación hubiere sido comunicada a la Promitente Vendedora para que ésta efectuara la entrega de la documentación necesaria, y así comenzara a transcurrir el lapso establecido en la supra mencionada Cláusula Primera de dicho contrato, lo que le fue informado a la parte demandada a través de correo electrónico de fecha 07 de agosto de 2015, (f. 266), que le enviara ciudadana Laura Herrera Lucena, a través de la cuenta de correo electrónico lauraherreral@gmail.com, a la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, a la cuenta de correo electrónico ludiwingl@gmail.com, el cual, la misma parte demandada trajo a los autos, razón por la cual, esta Juzgadora le otorgó todo su valor probatorio.-
De las circunstancias anteriormente señaladas, concluye esta Superioridad, que la demandada LUDIWID JOHYRATT LUCENA, tuvo conocimiento de la aprobación del crédito hipotecario otorgado a la accionante LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, dentro del lapso establecido en el referido contrato de opción de compra venta, pues el contrato fue celebrado en fecha 13 de marzo de 2013, los noventa días vencieron el 13 de junio de 2013, y la prórroga de sesenta (60) días se venció el 13 de agosto de 2013; Que el crédito hipotecario fue aprobado el 23 de julio de 2013, y la demandada quedó en conocimiento de ello, el día 07 de agosto de 2015, todo ello, dentro del referido lapso contractualmente pactado; Que una vez en conocimiento de la aprobación de dicho crédito, la demandada estaba obligada a entregar a la demandante, la documentación necesaria para que la actora realizara ante la Oficina de Registro respectivo, las gestiones necesarias para la protocolización del Documento Definitivo de Venta, a los fines su perfeccionamiento. ASI SE DECLARA.
Entonces al ver burlada su buena fe contractual, tiene razón la parte actora en venir ante la Autoridad Judicial a que, ante la conducta poco diligente de la demandada, se le otorgue el título definitivo de compraventa del inmueble objeto de la litis, y al cual optaron en un contrato cuya existencia ha sido admitida por la partes. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, considera ésta Superioridad, que la demandada no logró demostrar a tenor de lo previsto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.334 del Código Civil, que habían cumplido con sus obligaciones contractuales convenidas en las cláusulas Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito en las ciudadanas LUDIWID JOHYRATT LUCENA, como promitente vendedora, y la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, como promitente compradora, por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, es decir, que la demandada le otorgue el documento definitivo de venta ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente, en las mismas condiciones contenidas en dicho contrato, especialmente lo contenido en la cláusula Segunda, motivo por el cual lo reclamado por la parte accionante en su libelo de demanda debe prosperar en derecho y ASI SE DECIDE.-
En virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí decide, que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 13 de febrero de 2015, por el Juzgado Segundo de Primea Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, resulta IMPROCEDENTE, y ASI SE DECLARA
Luego, se impone declarar la procedencia de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y autorizar a la parte actora, para que, a costa de la demandada, realice ante las autoridades correspondientes las gestiones a que haya menester para la obtención de la documentación necesaria a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta. ASI SE DECIDE.

V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 17 de marzo de 2015, por la abogada MERCEDES BENGUIGUI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, contra la decisión dictada el 13 de febrero de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoara la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, en contra de la ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA.-
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sigue la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, contra la ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, ambas anteriormente identificadas a los autos. En consecuencia, se ordena a la ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, proceda a escriturar a nombre de la ciudadana LAURA CONCEPCION HERRERA LUCENA, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.882.337, y protocolizar el documento Definitivo de Venta del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el quinto (5to) piso, del Edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, denominado “EDIFICIO ISKIA”, situado en la Avenida Bogotá Manzana “M”, de la Urbanización Los Caobos en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el número de Catastro 05-16-10-01-0-05-22, el cual tiene un área aproximada de setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (75,58 mts2), y consta de las siguientes dependencias: Sala-comedor, dos (2) habitaciones, dos (2) baños, cocina y lavadero. Su acceso es por la parte Norte. Sus linderos son los siguientes: NORTE: Con pasillo y escalera del edificio; SUR: Con fachada Sur del edificio; este: Con fachada Este del edificio; Y OESTE: Con el apartamento Nº 21. Le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de comunidad de propietarios de TRES ENTEROS CON CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y TRES DIEZ MILESIMAS POR CIENTO (3,5793%). Dicho inmueble le pertenece a la ciudadana LUDIWID JOHYRATT LUCENA, según consta de documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23 de noviembre de 2.005, anotado bajo el Nº 37, Tomo 18, Protocolo Primero, el cual debe ser entregado a la demandante LAURA CONCEPCION HERERA LUCENA, una vez realizada la tradición legal, libre de todo gravamen, solvente en todos sus impuestos municipales y estadales, así como los servicios públicos, condominio y cuotas extraordinarias de la edificación.
Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000), de los cuales la demandante dio en arras la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 282.000,oo), y que el saldo que debe pagar la parte demandante al momento de la protocolización del documento de venta, es la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 658.000,oo). Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en las costas a la parte demandada, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente en el juicio principal y en la reconvención propuesta.
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y Bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, A los quince (15) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.-

En la misma fecha siendo las 11:30 de la mañana, se dictó y publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.-

IPB/MAP/dámaris
Exp. Nº AP71-R-2015-000382
Cump.Contrato Opción Compra Venta/Definitiva
Materia: Civil