TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EX. Nº AP71-R-2015.000672

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA MASAY, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 14 de abril de 1.978, bajo el Nº 22, Tomo 43-A.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RICARDO SAYEGH ALLUP, MARIA JOSEFINA PIOL PUPPIO, MARY CARMEN CIANCIARULO MILLAN, MAIGUALIDA NARANJO BARRIOS y VICTOR ALBERTO PINARES LOAYZA, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 4.655, 26.729, 66.621, 27.329, y 178.156, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-11.670.581.-

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN LAILEN VALERO BOLÍVAR y CESAR AUGUSTO VALERO BOLIVAR, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 93.721 y 148.174, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Suben las actuaciones a esta Alzada, en virtud de las apelaciones interpuestas por el abogado VICTOR PINARES LOAYZA, apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., en fecha 26 de mayo de 2015 y 05 de junio de 2015, la Primera, en contra de la sentencia definitiva dictada el 17 de marzo de 2015, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., contra el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, y la segunda, en contra de la Decisión Interlocutoria contentiva de la Aclaratoria de la sentencia definitiva, dictada en fecha 03 de junio de 2015, por el mencionado Juzgado, las cuales fueron ratificadas en diferentes oportunidades por la representación judicial de la parte actora.
Cumplida la insaculación de ley, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 01 de julio de 2015 (f. 227, p2), dio por recibido el expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente.
El 21 de septiembre de 2015, tanto la representación judicial de la parte demandada (f. 228-234), como la representación judicial de la parte actora (f. 235-251 p2), presentaron escritos de informes.
En fecha 01 de octubre de 2015, ambas partes, actora (f. 257-264, p.2), y demandada (f. 252-256, p.2), presentaron sus respectivos escritos de observaciones.-
Por auto del 05 de octubre de 2015, se advirtió que la presente causa, entró en terminó para dictar sentencia, y por auto de fecha 30 de noviembre de 2015, la misma fue diferida para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes.
Estando dentro de la oportunidad legal, éste Tribunal Superior pasa a decidir, con arreglo a las siguientes consideraciones:

II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, a través de demanda interpuesta ante la Unidad de Recepción y Distribución Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de marzo de 2013 (f. 3-12, p1), por el abogado VICTOR PINARES, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., contra el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, la cual fue admitida mediante auto de fecha 22 de marzo de 2013, (f. 31-32 p1), ordenándose el emplazamiento del demandado, para la contestación de la demanda.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación de la parte demandada, en fecha 06 de junio de 2013, (f. 54-60 p1), la abogada CARMEN LAILEN VALERO BOLIVAR, apoderada judicial del demandado, presentó escrito contentivo de la contestación a la demanda y propuso Reconvención de la demanda, en contra de la parte demandante, Reconvención ésta, que fue admitida por el Tribunal de la causa, el día 10 de junio de 2013 (f. 61 p.1), y contestada dicha reconvención por la parte actora, en fecha 19 de junio de 2013 (f. 63-71, p1).
Durante el lapso probatorio, ambas partes, actora (f. 78-82, p1) y demandada (f.84-87, p.1), presentaron escritos contentivos de sus respectivas pruebas; Habiendo hecho oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, la representación judicial de la parte actora, en fecha 23 de julio de 2013 (f.162-167 p1).
El Tribunal de la causa, en fecha 30 de julio de 2013, (f.168-175 p1), emitió pronunciamiento sobre la oposición formulada por la parte demandada reconviniente, en contra de la admisión de las pruebas de la parte actora reconvenida, declarando parcialmente con lugar dicha oposición, y en esa misma fecha por auto separado, emitió pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas promovidas tanto por la parte actora, como por la parte demandada (f. 172-175, p1).
El 06 de agosto de 2013, (f.177, p1) la apoderada judicial parte demandada apeló de la decisión interlocutoria dictada por el A quo el 30 de julio de 2013, la cual fue oída en un solo efecto, mediante auto de fecha 14 de agosto de 2013 (f. 183 p1), correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de caracas, quien dictó su correspondiente decisión el día 12 de diciembre de 2013, declarando con lugar dicha apelación (f. 426-445, p1), admitiendo el A quo posteriormente a ello, en fecha 29 de enero de 2014 (f. 458-451, p1), las pruebas promovidas por la parte demandada reconvincente contenida en su respectivo escrito de pruebas en el Capítulo I numerales 2, 3 y 5; Capítulo III numeral 1, Capitulo IV.
El 13 de febrero de 2014, (f.458-459 p1), la Juez A quo planteó su inhibición de seguir conociendo sobre la presente causa, remitiendo las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y el conocimiento de la Inhibición al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Area Metropolitana de caracas quien declaró sin lugar dicha Inhibición, en fecha 10 de marzo de 2014 (f. 66-69, p2), y posteriormente remitió el expediente al Tribunal de la causa para la continuación del procedimiento.
En fecha 28 de marzo de 2014, (f. 23-40 p2), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes, y la representación judicial de la parte demandada, lo hizo el 12 de junio de 2014, (f.98-103 p2).
El día 17 de marzo de 2015, (f.163-180 p.2) el Tribunal a-quo dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoado por ADMINISTRADORA MASAY, C. A., contra TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, ello, en virtud de no haberse acordado todo lo solicitado en la demanda.
Habiéndose cumplido con los trámites relativos a la notificación de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 04 de abril de 2015, (f.186-191 p.2), solicitó al A quo, aclaratoria de la sentencia dictada el 17.03.2015, la cual fue resuelta por decisión de fecha 03 de junio de 2015 (f.194-201 p.2), siendo apeladas por la representación judicial de la parte actora, tanto la sentencia definitiva el 26 de mayo de 2015, como su respectiva aclaratoria, en fecha 26 de mayo de 2015, siendo oídos en ambos efectos dichos recursos, mediante auto dictado el 16 de junio de 2015 (f. 221, p2), ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la causa, a ésta Alzada.-

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1.- De la trabazón de la litis.-
*Alegatos de la representación judicial de la parte accionante:

• Que su representada, en fecha 18 de mayo del año 2012, firmo contrato de opción a compra-venta sobre el inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una casa-quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el Nº 74, de nombre «SAN DUNGA», situada en la Urbanización San Bernardino, sección Anauco Arriba, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, al ciudadano TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, titular de la cédula de identidad Nº 11.670.581; Que la propiedad del referido inmueble se evidencia de Acta de Remate del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha catorce (14) de de [sic] Diciembre de 2007, Expediente No. 02-8179; Que en dicho contrato de opción a compra-venta se fijó el precio por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) que el opcionante se obligo a cancelar al momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro respectiva; Que el plazo convenido para la celebración del contrato definitivo de venta, fue de noventa (90) días continuos, contados a partir del otorgamiento de dicho documento, es decir, el día 18 de mayo de 2012, y a su decir, vencía el 15 de agosto de 2012, y que vencido dicho plazo, hasta la fecha de interposición de la demanda, han transcurrido DOSCIENTOS SIETE DIAS (207 días) y han sido inútiles los esfuerzos que su representada ha hecho para finiquitar la negociación en cuestión, así como los realizados por el abogado LUIS MAGO, quien gestionó la venta para llevar a cabo la protocolización del documento, por lo que, señala, que la única razón real que ha podido comprobar es que el opcionante, carecía del capital para poder cumplir con su obligación de pago en el periodo establecido; Que se convino además, que el opcionante solo podía tomar posesión del inmueble cuando fuera otorgado el documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de Registro respectivo, y se le entregaría una llave del inmueble a fin de que éste pudiera tomar medidas del mismo y/o de sus dependencias, con la finalidad de solicitar presupuestos, pero que en ningún caso podía ocuparlo, lo cual violó flagrantemente, ya que se mudó a vivir a la casa, y botó a la persona que la cuidaba, ciudadano WILIAN MORENO, apropiándose de los bienes del señor Moreno que se encontraban en la habitación que él ocupaba con la finalidad antes indicada, y que por todo ello, acude a fin de demandar, al ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En comprar el inmueble de autos; SEGUNDO: Que conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato, el periodo para ejecutar la compra, venció el día quince (15) de Agosto del 2012; TERCERO: Que como consecuencia de la violación de la Cláusula Tercera, le ha causado daños a su representada por concepto de intereses sobre el capital dejado de percibir, desde la fecha en que debió llevarse a cabo la venta como periodo máximo o sea a partir del día 15 de agosto de 2012, hasta la fecha que se haga efectivamente la compra del inmueble, para lo cual solicitó una experticia complementaria al fallo a fin de determinar el monto con exactitud. CUARTO: Que como consecuencia de la violación de la Cláusula Tercera mencionada, le ha causado daños a su representada por concepto de la indexación de la moneda como consecuencia del ajuste cambiario, desde la fecha en que debió llevarse a cabo la venta como periodo máximo o sea a partir del día quince 15 de agosto de 2012, hasta la fecha que se haga efectivamente la compra del inmueble de autos, para lo cual solicitó una experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar el monto con exactitud; QUINTO: Que ha violado la Cláusula Quinta del contrato de autos, al haber abusivamente tomado posesión del inmueble; SEXTO: Que como consecuencia de la violación de la cláusula Quinta, compense por concepto de daños y perjuicios, por el uso indebido del inmueble con la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs.20.000,00), contados a partir del 1º de junio del año 2012, hasta que se otorgue realmente el documento definitivo de compra-venta; SEPTIMA: Demandó el pago del valor del inmueble, es decir, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1500.000,00); OCTAVA: Que la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,oo) ha quedado a beneficio de la actora de acuerdo con lo convenido en la Cláusula Sexta del contrato suscrito entre las partes; NOVENA: Que como consecuencia de lo solicitado en el pedimento anterior, quede a favor del demandado una cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), que le será reintegrada en su totalidad con sus intereses e indexación a lo cual convino y solicitó que conjuntamente con el fallo se ordene una experticia complementaria para que lo determine, una vez que se compense cualquier suma de dinero resultante a favor de mi mandante como consecuencia del fallo dictado. DECIMA: En pagar las costas y costos que cauce el presente procedimiento hasta su definitiva y total terminación, incluyendo honorarios de abogados, estimando su demanda en TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,oo), fundamentando la misma en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, del código civil, y en las cláusulas contractuales segunda, tercera, quinta y séptima.

**Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada reconvenida, en el escrito de contestación a la demanda y Reconvención:

• Que su representada en fecha 18 de Mayo de 2012, celebró contrato de Opción de Compra-venta con la parte demandante, por el inmueble anteriormente identificado, estableciéndose el precio en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,00) según lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato, y que mi mandante se obligó a cancelar al momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Respectiva; Que el plazo que se convino para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa fue de noventa (90) días continuos contados a partir del otorgamiento del referido documento, que fue el día 18 de mayo del año 2012, venciéndose el plazo máximo convenido el día 15 de Agosto del año 2012, según lo establecido en la cláusula tercera del aludido contrato; Entre otros alegatos y Defensas, negó, rechazó y contradijo lo siguiente: que su representado se haya negado a cumplir con su obligación de pagar el precio de la venta, que la parte demandante haya realizado inútiles esfuerzos para finiquitar la negociación en cuestión conforme a los términos acordados y que el abogado LUIS MAGO, persona que gestiono la venta haya realizado esfuerzos personales inútiles para llevar a cabo la protocolización del documento, también negó la aseveración que realizó el apoderado de la parte actora al asegurar que su mandante carecía del capital para poder cumplir con su obligación en el período establecido, y que su mandante haya violado lo convenido en la cláusula quinta haciendo un uso indebido del inmueble, ya que desde que se mudaron a la vivienda, la parte actora en todo momento tuvo conocimiento de estos hechos, conviniendo en ellos desde el principio de la negociación; Categóricamente negó, rechazó y contradijo, que su mandante haya amenazado y menos aún con algún tipo de armas violentas a ninguna persona y menos al ciudadano WILIAN ROMERO, ni a vecinos de la zona; En cuanto a los petitorios del demandante, señaló que, Primero, su mandante siempre ha tenido la intención de comprar el inmueble objeto de esta demanda y la voluntad de cumplir de buena fe con su obligación de pagar el precio; Se opuso totalmente a que su poderdante haya violado la cláusula tercera, así como a la petición de la parte actora, de que su mandante cancele suma de dinero alguna por concepto de intereses sobre el capital dejado de percibir y de indexación de la moneda como consecuencia del ajuste cambiario, a que su mandante compense a la actora por concepto de daños y perjuicios, por el uso indebido del inmueble contados a partir del primero de junio del 2012, hasta que se otorgue realmente el documento definitivo de compra-venta, ya que a su decir, dicho petitorio resulta totalmente fuera de derecho e ilegal, por cuanto no puede unilateralmente la parte actora colocar una suma compensatoria aleatoria por un supuesto incumplimiento del contrato, cuando en el mismo contrato fue establecida la penalidad pecuniaria que debiera operar en caso de un supuesto incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato; Se opuso igualmente, a que su mandante cancele a la actora, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,00), por cuanto al momento de la firma de la opción de compra, su mandante le hizo entrega al actor de la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), la cual entró en el patrimonio del vendedor, por cuanto su mandante sólo debía cancelar al momento de protocolizar la venta definitiva la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00), y asimismo se opuso, a que quede a beneficio de la actora, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) según lo convenido en la cláusula sexta, por cuanto su mandante no ha incumplido con las cláusulas segunda, tercera, quinta y séptima, del contrato suscrito; Que llegado el momento para que se venciera el plazo establecido en el documento para que tuviera lugar la firma del documento de venta definitivo, momento en el cual su mandante debía pagar el precio, se comunicó en repetidas oportunidades con el abogado LUIS MAGO, para que el indicara la fecha en la que debía llevarse a cabo el cumplimiento de las obligaciones pendientes, teniendo siempre como respuesta que no se preocupara que ellos lo llamaban, que el señor dueño de la administradora estaba de viaje y no podía ir a firmar, que tuviera paciencia que ellos se comunicarían con él; hasta que a finales del mes de enero su representado se volvió a comunicar con el abogado LUIS MAGO para exigirle el cumplimiento de la obligación del vendedor, pues le urgía pagar el resto del precio y tener ya la propiedad de su casa y éste le comunicó que el precio de la casa había subido y que ahora debía pagar la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,00), en sustitución de los SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00) que restaban del precio establecido para la venta, por cuanto el dólar había subido y el precio de la venta también. De igual manera, la parte accionada, propuso Reconvención de la demanda de cumplimiento de contrato en contra de la demandante sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., Estimó su demanda de reconvención en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) correspondientes a 14.000 unidades tributarias, solicitando que dicha reconvención sea admitida y declarada CON LUGAR en la definitiva.

2.- De la Reconvención.-

A.- Alegatos de la parte demandada reconviniente.

• La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, propuso Reconvención de la demanda, para que la demandante sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., en su carácter de vendedora, y por intermedio de la acción de Cumplimiento de Contrato, cumpla o en su defecto el Tribunal la condene, a: Que le otorgue a la demandada, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo instrumento de propiedad sobre el inmueble antes identificado, o de lo contrario, sirva la sentencia emanada del Tribunal en su oportunidad, como título de propiedad y se ordene el registro de la misma ante el Registro Inmobiliario correspondiente de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Que la actora reconvenida acepte o de lo contrario se obligada a aceptar la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.700.000,00) consignada en OFERTA REAL mediante expediente Nº AP31-V-2013-000343, cursante por ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; Que cancele la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,00) a favor del demandado reconveniente, a los fines de cubrir los daños y perjuicios causados por la parte actora reconvenida en virtud del incumplimiento manifiesto del contrato de opción de compra venta y conforme a lo establecido en la cláusula sexta; Que pague los costos y costas del presente juicio hasta su definitiva terminación; Que pague los honorarios profesionales calculados al 25% de la suma demandada según lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. Estimó su demanda de reconvención por cumplimiento de contrato, en la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) lo que corresponde a 14.000 unidades tributarias, solicitando que dicha reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho por los tramites del Procedimiento Ordinario, y que en la definitiva sea declarada CON LUGAR.

B.- Alegatos formulados por la representación judicial de la parte actora respecto a la Contestación de la Reconvención propuesta por la parte demandada

• Rechazó, negó y contradijo la pretendida Reconvención intentada en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho, alegando que son falsos los primeros y que no le asiste a la parte demandada los derechos que reclama mediante el escrito de contestación de la demanda; Rechazó, negó y contradigo la argumentación planteada en autos por la parte demandada reconviniente, cuando afirma que dentro de las obligaciones contractuales, se encontraba la obligación de su poderdante de hacer la entrega de la cosa vendida y por ende en otorgarle por ante el registro respectivamente el documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, ya que la obligación era del demandado y no de su representada, de procurar el registro del documento, así como cubrir los gastos y hacer todo lo necesario para que el Registrador fijara la fecha de otorgamiento, con lo cual a su decir, el opcionante violó la cláusula tercera de dicho contrato, porque desde el vencimiento del plazo convenido, hasta la fecha de interposición de la demanda, el demandado, no ha dado cumplimiento a su obligación de pago contraída en el período establecido, a pesar de los esfuerzos realizados por su representada para finiquitar la negociación conforme a los términos acordados; De igual manera, rechazo y contradijo que su representada deba cancelar a la demandada la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,00) por concepto de daños y perjuicios, y por todo ello, solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta.

C.- Aportaciones probatorias:
1) De los recaudos aportadas en autos por la parte demandante reconvenida.

• Copia Certificada del Documento Poder(. F. 13-15, P.1), que otorga el ciudadano RICARDO SAYEGH ALLUP, titular de la cédula de identidad Nº 3.139.556, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), y estado Miranda, en fecha 14 de abril de 1.978, bajo el Nº 22, Tomo 43-A, a los abogados RICARDO SAYEGH ALLUP, MARIA JOSEFINA PIOL PUPPIO, MARY CARMEN CIANCIARULO MILLAN, MAIGUALIDA NARANJO BARRIOS y VICTOR ALBERTO PINARES LOAYZA, Autenticado en fecha 11 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 4, Tomo 57, observa este Tribunal de Alzada, que el documento bajo análisis trata de un documento público autorizado con las formalidades de Ley, el cual fue reconocido en autos por la parte demandada reconviniente, por lo cual no forma parte de los hechos controvertidos en este proceso, y en consecuencia, éste merece todo su valor probatorio conforme a lo pautado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

• Copia certificada del documento contentivo del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la empresa demandante, sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C.A., (f. 17-25, p.1), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), y estado Miranda, en fecha 14 de abril de 1.978, bajo el Nº 22, Tomo 43-A.- Al respecto se observa, que la referida copia certificada, no fue objeto de tacha, ni impugnación alguna, por la representación judicial de la parte demandada, y por cuanto el mismo trata de un documento autenticado, que merece fe pública, desprendiéndose de él, la constitución de la persona jurídica demandante reconvenida en este proceso, este Tribunal Superior Primero, le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

• Copia certificada del contrato de opción de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C.A., y el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, sobre el inmueble constituido por una Casa Quinta, y el terreno donde está construida, distinguida con el Nº 74, de nombre “SAN DUNGA”, situada en la Urbanización San Bernardino, Sección Arauco Arriba en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se encuentra autenticado en fecha 18 de mayo de 2012, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría. Al respecto observa esta Superioridad, que el documento bajo análisis trata de un documento público autorizado con las formalidades de Ley, el cual no fue tachado, impugnado, ni desconocido, por el contrario, éste fue reconocido por la parte demandada reconviniente, y en tal sentido, considera esta Juzgadora, que dicho documento, hace plena fe de su contenido, y merece todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

• En su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante reconvenida, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, promovió la confesión de la parte demandada reconvenida, alegando su representante judicial, que su mandante se vio en la obligación de realizar una oferta real, ante el Tribunal Duodécimo de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), con lo que, considera el demandante reconvenido, que la parte demandada reconvincente, confiesa y acepta, que con el procedimiento de oferta real, incumplió con las obligaciones contractuales contraídas frente a su representado, al haber realizado la misma, doscientos ocho (208) días después de vencido el plazo establecido en el contrato. Al respecto observa esta Superioridad, que la prueba de confesión aquí promovida, tiene ingerencia directa sobre lo principal del fondo de lo debatido, motivo por el cual, esta Alzada hará el pronunciamiento respectivo, en la oportunidad correspondiente.

• Promovió igualmente la parte actora, en la oportunidad probatoria, las testimoniales de los ciudadanos Wiliam Moreno, venezolano, mayor de edad, titular d la cédula de identidad Nº V.-22.902.970, observándose que en la oportunidad correspondiente, que éste no compareció al respectivo acto, declarándose desierto el mismo; ciudadano Arnaldo Félix Paredes Aguani, venezolano, mayor de edad, titular d la cédula de identidad Nº V.-6.908.037 (f. 250-251, p1), declarando que el demandado reconviniente se mudó al inmueble de autos, en la primera quincena del mes de agosto de 2012, y que ello le consta, porque vive al lado del referido inmueble, y trabaja en su casa donde permanece todo el tiempo. Observa esta Superioridad, que los hechos declarados por el mencionado testigo, fueron reconocidos por la parte demandada reconvenida, motivo por el cual, los mismos no forman parte de los hechos controvertidos en el este juicio, y por tal razón, dicha declaración se desecha. ASI SE DECIDE.

• Promovió igualmente la declaración testimonial del ciudadano Luis Ramón Mago (f. 252.254, p.1), venezolano, mayor de edad, titular d la cédula de identidad Nº V.-5.976.125, quien entre otras respuestas, declaro en la oportunidad correspondiente declaró conocer al demandado reconvincente, que fue intermediario para vender el inmueble de autos, que sobre dicho inmueble se realizo una operación de compra venta que tenia como plazo final el 15 de agosto de 2012, y que expresamente prohibía al demandado reconvincente realizar reparaciones en el inmueble, así como que este ocupara el mismo, hasta que se realizara la venta por ante la Oficina de registro correspondiente, que el demandado le había manifestado que para la fecha establecida no disponía del dinero para pagar y cumplir con su obligación. Al respecto, se puede observar de las actas procesales, que la declaración del testigo antes mencionada, no fue tachada por la parte demandada reconvincente, y por cuanto dicho testigo fue conteste en sus dichos, sin que se aprecia contradicción alguna en su declaración, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.

• En cuanto a las Posiciones Juradas, promovidas por la parte accionante reconvenida, observa esta Juzgadora, que las mismas fueron admitidas por el Tribunal A quo, también se aprecia que estas no fueron evacuadas, y en tal razón, este Tribunal desecha dicha prueba ASI SE DECIDE.

2) De los recaudos aportadas en autos por la representación judicial de la parte demandada reconviniente

• Promovió Copia certificada del expediente identificado con el Nº AP31-V-2013-000343 (f. 88-144, p1), de la nomenclatura del Juzgado Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de Oferta Real que realizara el ciudadano TITO DE JESUS ZAPAQTA ZAPATA, a favor de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., por la cantidad de SETENCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), , que a su decir corresponden a la suma adeudada, para garantizar el cumplimiento de su obligación como comprador de pagar el precio, en virtud del incumplimiento del vendedor de cumplir con las obligaciones que se habían contraído en el contrato de opción de compra venta. al respecto, puede apreciar esta Juzgadora, que en dicha oferta real, no se observa pronunciamiento alguno sobre la validez o no de la misma, aunado a que, también se aprecia, que la misma fue interpuesta el 11 de marzo de 2013, siendo que en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, se convino que el plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas, era de noventa días continuos contados a partir de la firma de dicho documento, es decir, a partir del 18 de mayo de 2012, venciéndose el plazo convenido el día 15 de agosto de 2012, todo ello, según la cláusula tercera del referido contrato, por todo lo cual, considera quien aquí juzga, que dicha oferta Oferta Real, fue realizada extemporáneamente por tardía, esto es, fuera del lapso de los noventa (90) días convenidos en dicho contrato para tramitación del documento definitivo de la compra venta del referido inmueble, y en consecuencia, no aporta elemento de convicción alguno para desvirtuar la pretensión del demandante respecto a la falta del pago de la cantidad debida, dentro del lapso de noventa (90) días continuos, por lo que forzoso es para esta Alzada desechar la oferta real promovida por la parte demandada reconvincente y ASI SE DECIDE.-

• Promovió igualmente dos (2) comunicaciones que se encuentran en la copia certificada del expediente de oferta real, ya que, según su decir, los originales, se encuentran en el expediente original de dicha Oferta Real realizada a la parte demandante reconvenida, enviadas por parte del Escritorio Jurídico RIBAN 5048 C. A., a través de su apoderado abogado ANGEL ABRAHAM RINCON AGUANA, dirigida a la ADMINISTRADORA MASAY, C.A., en fechas 14 de enero de 2013 y 28 de enero de 2013, con las cuales pretende la actora demostrar que realizó las gestiones para cumplir con sus obligaciones como un buen padre de familia al estar dispuesto a pagar el precio y poder recibir el documento protocolizado de la venta pactada. Se observa que dichas comunicaciones fueron enviadas por el ciudadano ANGEL ABRAHAM RINCON AGUANA, por lo que, necesario es, que al tratarse de un documento privado, la parte que lo promueve debe promover su ratificación en juicio, lo cual no se aprecia en autos, ello conforme lo parta el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que, también se aprecia que dichas comunicaciones bajo análisis fueron enviadas en el mes de enero de 2013, y la fecha establecido en el contrato de marras, establecida para el tramite de la firma del documento definitivo de venta, fue acordada entre las partes para dentro de los noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de dicho contrato, apreciándose que, dicho lapso vencía el 15 de agosto de 2012, por lo que es evidente que dichas comunicaciones fueron enviadas fuera de dicho lapso, configurándose con ello, el incumplimiento del demandado de cumplir con su obligación dentro del lapso convenido, y en consecuencia, dichas comunicaciones no pueden ser valoradas a su favor, motivo por el cual, este Tribunal Superior las desecha de conformidad con lo dispuesto en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-

• Promovió Poder que se encuentra en la copia certificada del expediente de oferta real, ya que, según su decir, los originales, se encuentran en el expediente original de dicha Oferta Real otorga el demandado reconvincente ciudadano TITO DE JESUS NZAPATA ZAPATA, a los abogados TOMÁS ENRIQUE BANDRES CASTELLANOS Y ÁNGEL ABRAHAM RINCÓN AGUANA. En cuanto a este documento, observa esta Superioridad, que el mismo trata de un documento público el cual debe ser valorado como tal, no obstante, también se aprecia, que del mismo, no emana elemento de convicción alguno que desvirtué la pretensión del demandante reconvenido, motivo por el cual, el mismo se desecha y ASI SE DECIDE.-

• Promovió treinta (30) fotografías, a su decir, del inmueble objeto de la presente demanda, con las cuales pretende demostrarla fecha en que el demandado reconvincente tomó posesión del inmueble y el estado en que se encontraba la casa al momento de iniciarse la relación contractual, que el mismo requería de reparaciones urgentes, así como el señor WILLIAM MORENO, habitando y haciendo reparaciones en el mencionado inmueble. Observa quien aquí sentencia, que el referido medio probatorio, fue admitido por el Juez A quo, salvo su apreciación o no en la definitiva, más en su sentencia definitiva, el mencionado Juzgador, declaró que “las mismas no tienen pertinencia en la causa que nos ocupa en virtud de que en la presente causa lo que se discute, es el cumplimiento del contrato de marras, (la obligación de pago por el inmueble y su posterior registro), por lo que no aporta relevancia si fueron llevados a cabo las reparaciones o no del inmueble en discusión”. Así pues, considera esta Juzgadora, si bien es cierto, éstas constituyen un medio de prueba libre, de ellas no se puede apreciar, la relación existente entre el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el demandado reconvincente, esto es, específicamente, la relación existente entre los hechos controvertidos en el presente proceso, que sirvan para la resolución de la presente controversia, razón por la cual, las mismas se desechan ASI SE DECIDE.-

• Con la finalidad de probar los hechos relacionados con la situación en la que el demandado reconviniente pasó a habitar el inmueble de autos, y la relación que tenia con el ciudadano WILLIAM MORENO, promovió las declaraciones testimoniales de los siguiente testigos:

1. ciudadano DANIEL MACHADO SIERRA, titular de la cédula de identidad Nº V.-23.625.300, apreciándose que dicho acto fue declarado desierto, al no haber comparecido el mencionado testigo, en consecuencia, se desecha dicha prueba. ASI SE DECIDE.-

2. ciudadano MILCIADES ELÍAS MACHADO SIERRA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 27.496.032, aprecia esta Superioridad que de la declaración testimonial, no se aprecia alegato o prueba alguna que desvirtúe el incumplimiento del demandado de sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta demandado, por lo que, esta Juzgadora, evidencia que dicha declaración no aporta elemento de convicción alguno sobre lo principal de lo debatido, y en consecuencia, se desecha dicha declaración y ASI SE DECIDE.-

3. ciudadanos GIL AUGUSTO CONTRERAS y JORGE LUÍS CUELLO REVEROL, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-6.777.955, y V- 16.889.594, respectivamente. Se observa que dichos actos fueron declarados desiertos, al no haber comparecido los mencionados testigos, en consecuencia, se desecha dicha prueba. ASI SE DECIDE.-

4. ciudadana ISMAR AMELIA ÁLVAREZ SALAZAR, titular de la cédula de identidad Nº V.-16.472.773. Observa esta Juzgadora, que la declaración de dicha testigo, sólo se ciernen sobre los trabajos que efectuó el señor William Moreno, la situación de violencia ocurrida entre este y su señora, así como la relación de trabajo que este sostenía con la Administradora Masay C.A., lo cual, a juicio de quien aquí sentencia, no está relacionado con la principal de lo debatido en este proceso, por lo que, dicha declaración se considera impertinente, y en consecuencia, se desecha la misma ASI SE DECIDE.

• Promovió igualmente la parte demandada reconviniente, la prueba de Informes al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, a los fines de que informe sobe cuáles son los requisitos para la protocolización de un documento definitivo de venta, de cuyas resultas se observa, que el mencionado Registro informó que dichos requisitos son 1. Copia del registro de Información Fiscal (RIF), 2. Cedula Catastral del inmueble, 3. Solvencia Municipal, 4. Solvencia de Servicios Públicos, 5. Copia del instrumento financiero que sirve de medio de pago del negocio jurídico, 6. Planilla forma 33 emitida por el Servicio nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria 8SENIAT) y 7. Solvencia del seguro Social o constancia de no afiliado en caso de persona jurídica, Al respecto, se observa, que la finalidad con la cual fue promovida, no hace prueba determinante que destruya la prensión del demandante, en especial el alegado incumplimiento del demandado, respecto a las obligaciones de pago contraídas en el contrato de marras, razón esta que conlleva a esta Superioridad a desechas la presente prueba bajo análisis y ASI SE DECIDE.-

• Promovió la prueba de Informes a la Agencia del Banco de Venezuela, ubicada en la Avenida universidad Esquina de Sociedad, Parroquia Altagracia, Caracas, Distrito Capital, persigue con esta prueba, el demandado reconvenido, que el cheque identificado con el Nº 00017387, estaba a nombre de RICARDO SAYEGH ALLUP, emitido por esa Agencia Bancaria en fecha 16 de mayo de 2012, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo), que el accionante lo recibio a su entera y cabal satisfacción al momento de hacer la negociación inicial en nombre de la compañía que representa. Al respecto esta Juzgadora considera, que la prueba de informes bajo análisis no forma parte de los hechos controvertidos en el procese proceso, y en tal razón nada aporta para probar que el demandado reconvenido haya cumplido con la obligación de pago pendiente convenida en el referido contrato de opción de compra venta, razón por la cual, la misma se desecha y ASI SE DECIDE.-

• Promovió de igual forma la parte accionada reconviniente, la Inspección Judicial al inmueble constituido por una casa quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el Nº 74, de nombre «SAN DUNGA», situada en la Urbanización San Bernardino, sección Anauco Arriba, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la finalidad de demostrar quienes son las personas que habitan dicho inmueble, su estado de mantenimiento, así como si en el mismo se encuentran objetos personales del ciudadano WILLIAM MORENO. Al respecto se observa, que dicha Inspección judicial fue practicada el día 05 de mayo de 2014, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a través de la cual, fueron evacuados los particulares promovidos, con los que, no pudo destruir el demandado re3conviniebte, la pretensión del demandante reconvenido, es decir, no pudo demostrar con esta prueba, que hubiese cumplido con las obligaciones de pago contraída en el contrato de opción de compra, cuyo cumplimiento se demanda, y en consecuencia, la presente prueba bajo análisis se desecha y ASI SE DECIDE.-

IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Sostiene la parte actora que en fecha 18 de mayo de 2012, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito capital, suscribió un contrato de opción compra-venta con el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, sobre el inmueble constituido por una casa quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el Nº 74, de nombre «SAN DUNGA», situada en la Urbanización San Bernardino, sección Anauco Arriba, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en dicho contrato se fijó el precio por la cantidad de UN MILLON QUI9NIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) que serian cancelados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva, que el plazo que se convino para el otorgamiento definitivo de la compra venta fue de noventa (90) días continuos contados a partir del otorgamiento del susodicho contrato, que según su decir, vencían el 18 de agosto de 2012, que el opcionante sólo podía tomar posesión del inmueble cuando fuera otorgado el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro respectivo, que se le entregó una llave del inmueble a los solos fines de tomar medidas del inmueble y/o dependencias del mismo con la finalidad de solicitar presupuestos, como lo establece la cláusula quinta, y que, todos los gastos que se ocasionaran como consecuencia de dicha negociación serian por cuanta del opcionante, como lo expresa la cláusula séptima, y que, por cuanto el demandado reconvincente, incumplió con las obligaciones asumidas en dicho contrato, es por lo que procedió a ejercer la presente acción.

El demandado en la oportunidad de contestar la demanda, propuso Reconvención de la demanda, para que la parte demandante sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., en su carácter de vendedora, le otorgara ante el Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo documento de propiedad sobre el inmueble de autos, o de lo contrario, le sirviera la sentencia emanada del Tribunal en su oportunidad, como título de propiedad, y, que se ordenara el registro de la misma ante el Registro Inmobiliario correspondiente conforme lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera, reconvino en que la actora reconvenida aceptara o fuera obligada a aceptar la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.700.000,00) consignada en OFERTA REAL mediante expediente Nº AP31-V-2013-000343, cursante por ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; A cancelar la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,00) a favor del demandado reconveniente, a los fines de cubrir los daños y perjuicios causados por la parte actora reconvenida en virtud del incumplimiento manifiesto del contrato de opción de compra venta y conforme a lo establecido en la cláusula sexta; A pagar los costos y costas del presente juicio hasta su definitiva terminación; Que pague los honorarios profesionales calculados al 25% de la suma demandada según lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil

Ahora bien, expuestos como han sido los alegatos en la presente causa y valoradas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
*De los Contratos
En relación a los contratos, establece nuestro Código Civil en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

**De las actas procesales.
Es pues, fundamentada la acción de cumplimiento de contrato por causas imputables al ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, en no cumplir con el contrato de opción de compra venta de fecha 18 de mayo de 2012, durante el lapso convenido en dicho contrato, es decir, dentro de los noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del referido contrato de opción de compra venta, los cuales vencían el 15 de agosto de 2012, a decir del demandante reconvenido.
Se desprenden de los autos que fueron admitidas y evacuadas las pruebas promovidas por ambas partes en este proceso, correspondiéndole al demandado reconviniente, demostrar su cumplimiento del pago de la cantidad debida al demandante reconvenido, así como el cumplimiento de todas las cláusulas establecidas en el contrato de autos.

Al respecto, se observa que, no se evidencia de las actas procesales cursantes en el expediente, que el demandado reconviniente ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, haya cumplido dentro del lapso establecido en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, es decir, que haya cumplido con el pago de los SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), que debía cancelar al vendedor, en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, por el contrario, solo se aprecia que éste realizó las gestiones tendientes al pago de dicha cantidad a través de una solicitud de oferta real, ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el mes de enero del año, 2013, es decir, que ya habían transcurrido mas de cuatro meses, desde la fecha del vencimiento del lapso establecido en el contrato, es decir, desde el 15 de agosto de 2012, y al no existir prueba del pago aludido dentro de la oportunidad convenida contractualmente, queda demostrado que el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, no cumplió con su obligación de pago, así como también incumplió con lo convenido en el referido documento, al mudarse al inmueble, sin la expresa autorización o consentimiento del propietario vendedor, violando así la cláusula quinta del referido contrato, ya que las llaves le fueron entregadas a los solos fines de solicitar presupuesto, motivo por el cual se configura por parte del demandado reconviniente el incumplimiento del contrato de opción de compra venta demandado.
Es de observar igualmente, que la parte demandada reconviniente, no logró probar durante la secuela del proceso, las pretensiones demandadas en su escrito de reconvención, ya que de sus argumentos, defensas y medios probatorios, nada aportaron a los autos para demostrar que el incumplimiento devino del demandante reconvenido, pues solo quedó demostrado que entregó al actor la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), lo cual fue aceptado por el demandante, lo cual no constituye un hecho controvertido en el proceso, por el contrario, la parte actora si demostró que el incumplimiento devenía del demandado, quien había incumplido con las disposiciones convenidas en las cláusulas segunda, tercera y quinta del contrato de opción de compra venta, celebrado entre ellos, es decir, no logró probar que haya cumplido dentro del lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta, que lo fue, el 18 de mayo de 2012, venciendo dicho lapso el 15 de agosto de 2012. Respecto a lo alegado por el demandado reconviniente, solicitando le fuera recibida la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que adeuda por el precio del inmueble, esta Alzada hará su pronunciamiento mas adelante. En consecuencia, respecto a los demás pedimentos contenidos en el escrito de reconvención planteado por el demandado reconvenido, esta Alzada considera que los mismos no prosperan por cuanto éste no pudo demostrar durante la secuela del juicio, que haya sido el demandante reconvenido quien dio lugar al incumplimiento del referido contrato de opción de compra venta, y por estas razones, considera esta Superioridad, que la reconvención planteada en los autos, debe declararse SIN LUGAR. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, se desprende de autos, que ambas partes, están contestes, en que el demandado dio un pago inicial de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, por lo que, ante el argumento del actor en su libelo, donde demanda el pago del valor del inmueble en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (1.500.000,00), correspondiente al total del precio de venta pactado en el contrato de autos, lo cual le debe quedar en beneficio a titulo de única indemnización por los daños y perjuicios que le ocasionó el incumplimiento del demandado, al no haberse llevado a cabo la operación de compra venta del inmueble objeto del contrato, tal como lo establece la cláusula sexta del mismo, es decir, una cantidad equivalente al 40% del dinero entregado, resultando la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,OO), y reintegrarle al opcionante demandado, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL (480.000,00). Al respecto esta Juzgadora de Alzada observa, que como lo que persigue la parte actora es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, es decir, la compra del inmueble de autos, resulta inoficioso acordar lo peticionado en este punto, como lo es, acordar el reintegro solicitado al demandado, por lo que, el demandado ha de pagar a la parte actora, la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.020.000,oo), que comprende, la cantidad del saldo restante por pagar, es decir, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), más TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos por las partes en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, por el incumplimiento del demandado. En cuanto a los daños y perjuicios por el uso indebido del inmueble, que debe pagar el demandado al demandante en la cantidad de VIENTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) mensuales, observa esta Superioridad, que en la referida cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, no se estipuló indemnización alguna a razón de la mencionada cantidad, por lo cual dicho pedimento queda desechado por improcedente. ASI SE DECIDE.
Con respecto a la indexación solicitada por la parte demandante, observa este Tribunal Superior, que en virtud del incumplimiento por parte del demandado, de las cláusulas contractuales, ésta es procedente, y en consecuencia, se ordena experticia complementaria del fallo sobre la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.020.000,oo), correspondiente a la cantidad debida por el demandado al demandante, la cual deberá practicarse a partir del día 15 de agosto de 2012 (exclusive), fecha en la cual venció el lapso para que el demandado cumpliera con la convenido en el contrato de opción de compra venta, hasta que se haga efectiva la venta definitiva del inmueble de autos, ante la Oficina de Registro correspondiente. ASI SE DECIDE.-
Por todo lo anteriormente expuesto, concluye quien aquí sentencia, que el demandado no logró probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que lo ajustado a derecho es declarar la procedencia parcial de la acción interpuesta por la parte demandante, resultando procedente las apelaciones interpuestas por el abogado VICTOR PINARES LOAYZA, apoderado de la parte actora en fecha 26 de mayo de 2015 y 05 de junio de 2015, contra la sentencia definitiva dictada el 17 de marzo de 2015, y contra la Decisión Interlocutoria contentiva de la Aclaratoria de la sentencia definitiva, de fecha 03 de junio de 2015, ambas dictadas por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ASI SE DECIDE.-

V. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR las apelaciones interpuestas por el abogado VICTOR PINARES LOAYZA, apoderado de la parte actora en fecha 26 de mayo de 2015 y 05 de junio de 2015, contra la sentencia definitiva dictada el 17 de marzo de 2015, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., contra el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, y contra la Decisión Interlocutoria contentiva de la Aclaratoria de la sentencia definitiva, dictada en fecha 03 de junio de 2015, ambas dictadas por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentara en fecha 13 de marzo de 2013, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MASAY, C. A., contra el ciudadano TITO DE JESUS ZAPATA ZAPATA, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, esta sentencia producirá los efectos del documento definitivo de venta, por lo cual deberá insertarse ante el Registro Inmobiliario respectivo, una vez haya pagado el demandado a la parte actora, la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (1.020.000,00), que comprende la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), más la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos por las partes en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta.
TERCERO: Se ordena la venta del siguiente inmueble: “casa-quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el Nº 74, de nombre «SAN DUNGA», situada en la Urbanización San Bernardino, sección Anauco Arriba, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital”, al ciudadano TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.670.581.-
CUARTO: Se acuerda la indexación monetaria solicitada por la parte actora sobre la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (1.020.000,00), por concepto del capital adeudado más la suma de la cantidad correspondiente a la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del referido contrato, calculada desde el 15 de agosto de 2012, plazo establecido por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva, hasta que se haga efectiva la compra de dicho inmueble y se otorgue el documento definitivo de venta del mismo, en función del Indice de Precios al Consumidor en el Area Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del presente fallo, con la designación de un sólo perito, de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: No hay expresa condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión, por haber sido declarada parcialmente con lugar la demanda

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MAP/damaris
Exp. N° AP71-R-2015-000672
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia Civil