TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: ARGENIS SALCEDO TABASCA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-10.195.276.

APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadanos LEOPOLDO MICETT CABELLO, CARLOS JOSÉ CAMPOS PUERTA, DARRIA ARCIA GIL, JUAN PABLO SALAZAR, JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ RODRIGUEZ y BARBARA PICCOLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-8.637.249, V- 9.277.169, V-14.431.495, V-14.124.304, V-13.865.621 y V-15.892.115 respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 50.974, 41.527, 98.464, 127.891, 115.651 y 115.794 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CASA HOGAR VIRGEN DE LA CHIQUINQUIRÁ C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 19 de febrero de 1998, bajo el Nº 16, Tomo 34-A-Pro., representada por su Directora ciudadana LENIS MARÍA CARCERES ABREU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 8.723.910.

APODERADO PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ G. VERGINE P., y SANTIAGO ZERPA, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.002.596 y V-7.198.587, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 59.135 y 33.895, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

CAUSA: Apelación en fecha 05 de junio de 2015, ejercida por la representación judicial del ciudadano ARGENIS SALCEDO TABASCA, parte actora, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de mayo de 2015, que declara sin lugar la cuestión previa opuesta, e inadmisible la demanda de resolución de contrato.

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-00671 (624)

CAPITULO I
NARRATIVA

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previo sorteo de ley de fecha veinticinco (25) de junio de dos mil quince (2015), efectuado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta contra la sentencia de fecha catorce (14) de mayo de dos mil quince (2015), proferida por el Juzgado Primero (1°) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar las cuestión previa opuesta, e inadmisible la demanda.
Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesto por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 24 de octubre de 2012.
En fecha primero (1º) de noviembre de dos mil doce (2012), el a quo admitió la demanda propuesta y ordenó el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil CASA HOGAR VIRGEN DE LA CHIQUINQUIRÁ, C.A., en la persona de representante legal, y directora ciudadana LENIS MARÍA CACERES ABREU, a los fines de que compareciera en juicio al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, asimismo se ordenó la apertura del cuaderno de medidas en virtud de las medidas de secuestro solicitada por la representación judicial de la parte actora.
Por auto de fecha catorce (14) de febrero de dos mil trece (2013), se acordó la suspensión del curso de la causa y ordenó librar oficio a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), mediante el cual solicitó información en cuanto si las disposiciones de la Ley de la cual vela dicha superintendencia, le son aplicables al presente caso y verificar de este modo si la acción debió o no cumplir con las formalidades de admisibilidad previstas en la Ley para el caso de que le sean aplicables las disposiciones señaladas.
En fecha diecinueve (19) de junio de dos mil trece (2013) el a quo declaró inadmisible la reforma de la demanda consignada por el apoderado judicial de la parte actora, abogado Leopoldo Micett, anteriormente identificado.
En fecha veintinueve (29) de julio de dos mil trece (2013) se libró el oficio con el Nº 2013-588, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), siendo recibido por dicha institución en fecha 06 de agosto de 2013.
En fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil trece (2013), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se recibió oficio Nº SUNAVI-CC-07, de fecha 21 de octubre de 2013, proveniente de la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante el cual sugirió al Juez de la causa realizar una inspección, en la cual pueda determinar si está realizando actos de comercio o si por el contrario, el inmueble sirve de asiento de vivienda. De comprobarse que el inmueble está destinado a comercio se aplicará lo establecido en el artículo 8 numeral 5, y quedará exceptuada del ámbito de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en vista de que la misma prioriza la protección del derecho humano.
Mediante auto del tribunal, de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil trece (2013), se acordó y libró compulsa a la parte demandada. En fecha diecisiete (17) de enero de dos mil catorce (2014) el Alguacil titular Williams Benitez, adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha veintiuno (21) de enero de dos mil catorce (2014), compareció la ciudadana LENIS MARÍA CACERES ABREU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 8.723.910, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Casa Hogar Virgen de la Chiquinquirá C.A., debidamente asistida por el abogado Álvaro Antonio Madriz Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.008, consignó escrito de contestación de la demanda, opuso cuestiones previas, de conformidad al artículo 346 numeral 8, del Código de Procedimiento Civil, consignó como recaudo la copia simple del acta de defunción de la ciudadana Juana De Jesús García, signada con el Nº 091, emanada del Registro Civil del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta. Seguidamente la parte actora se opuso a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 31 de enero de dos mil catorce (2014), el abogado Leopoldo Micett, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, así como la ciudadana LENIS MARÍA CACERES ABREU, antes identificada, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 150.430, ambas partes en el presente juicio, y consignaron escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron admitidas en fecha tres (03) de febrero de dos mil catorce (2014).
Asimismo, se evacuaron las pruebas testimoniales y la prueba de inspección ocular solicitada por la parte demandada.
Por auto del día seis (06) de febrero de dos mil catorce (2014), el tribunal de la causa, libró oficio Nº 2014-114, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), a fin de remitirle copia certificada de la inspección ocular practicada, a fin de que forme criterio en cuanto a las disposiciones que le son aplicables a la presente causa.
En fecha siete (07) de febrero de dos mil catorce (2014), el abogado Leopoldo Micett, plenamente identificado en autos, actuando en su carácter de apoderado actor, consignó escrito de alegatos mediante el cual manifiesta aclarar que el fin que persigue este procedimiento, es la desocupación inmediata de este fondo de comercio que funciona en la propiedad de su representado, a consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y no la desocupación inmediata o arbitraria de los pacientes. Que la parte demandada se está aprovechando de la condición que tienen las personas que son albergadas en su institución, a fin de contar con un escudo de protección para impedir la decisión justa a este caso.
El día treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014) el tribunal de la causa recibió oficio de fecha veinte (20) de marzo de dos mil catorce (2014), proveniente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), mediante la cual concluyó que el inmueble arrendado se encuentra en el marco legal establecido por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y se instó al ciudadano Argenis Salcedo Tabasca, ut supra identificado, a la apertura del procedimiento previo a la demanda, establecido en los artículos 94 al 96 de la Ley in comento, en concordancia con los artículos 5 al 10 del Decreto de Desalojo Arbitrario, a fin de cumplir con el procedimiento administrativo previa instancia judicial.
En fecha veintinueve (29) de abril de dos mil catorce (2014), el juzgado a quo dictó auto mediante el cual acordó la suspensión del presente juicio hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Luego a lo anterior y según las resultas obtenidas, este proceso continuará su curso.
Mediante diligencia de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil catorce (2014), la representación judicial de la parte actora, consignó original de la comunicación dirigida al ciudadano ARGENIS ENRIQUE SALCEDO TABASCA, de la decisión dictada en fecha 21 de agosto de 2014, por Dra. ANAHYS ROCHE, Consultora Jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en la que concluyó que el inmueble arrendado se encuentra exceptuado de la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en virtud de lo establecido en el artículo 8 numeral 3, y por tanto deberá reactivar el juicio que lleva el Juzgado sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto del tribunal de fecha quince (15) de octubre de dos mil catorce (2014), mediante el cual el Tribunal se abstiene de proveer la solicitud de la parte actora, en la que pide que se de continuidad al juicio, ordenó librar oficio al Presidente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), a fin de que unifique el criterio de la comunicación de fecha 21 de agosto de 2014, dirigida al ciudadano Argenis Salcedo Tabasca, y la comunicación Nº SUNAVI-CJ-16 de fecha 31 de marzo de 2014, emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
En fecha 23 de octubre de 2014, el apoderado de la parte actora, consignó comunicación Nº SUNAVI-DDE-2014-256, suscrito por el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), dirigida al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ratificando en todas sus partes la comunicación suscrita por la Abg. Anahys Roche, Directora de la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), y por último concluyó que el inmueble arrendado se encuentra exceptuado de la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en virtud de lo establecido en el artículo 8 numeral 3, y por tanto deberá reactivar el juicio que lleva el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil catorce (2014), se dictó auto ratificando auto de fecha 15 de octubre de 2014, mediante el cual se instó a la parte solicitante a consignar los fotostatos para la remisión del oficio acordado.
En fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014), el ciudadano ARGENIS SALCEDO TABASCA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-10.195.276, asistido por el abogado José Alberto Alonso Trías, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 230.478, y RECUSO al Dr. Luís Tomás León Sandoval, Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 82 ordinal 12 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, compareció el ciudadano Juez recusado y rindió su informe de recusación.
En fecha treinta (30) de octubre de dos mil catorce (2014), el Tribunal dicto auto mediante el cual, acordó y remitió el expediente con oficio Nº 793 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como, las copias certificadas con oficio Nº 2014-792 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esta misma fecha el expediente fue distribuido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta misma Circunscripción Judicial, quien seguirá conociendo la presente causa.
En fecha cuatro (04) de noviembre de dos mil catorce (2014), Se dictó auto mediante el cual, se le dio entrada al expediente.
En fecha cinco (05) de noviembre de dos mil catorce (2014), el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la reposición de la causa al estado en el cual fue paralizado el juicio.
En fecha doce (12) de noviembre de dos mil catorce (2014), Se dictó auto de abocamiento, se libró boleta de notificación a la parte demandada, y se acordó expedir copias certificadas solicitadas.
En fecha cuatro (4) de diciembre de dos mil catorce (2014), compareció la ciudadana Lenis Cáceres, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 8.723.910, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Casa Hogar Virgen de la Chiquinquirá C.A., debidamente asistida de abogado, y confirió poder a los abogados José G., Vergine P., y Santiago Zerpa, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedula de identidad Nº V-6.002.596 y V-7.198.587, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 59.135 y 33.895 respectivamente.
En fecha catorce (14) de enero de dos mil quince (2015), compareció el apoderado judicial de la parte actora, y solicitó que se reanude la causa dictando sentencia.
En fecha veintisiete (27) de enero de dos mil quince (2015), compareció el abogado Santiago Zerpa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y solicitó se libre nuevo oficio al SUNAVI, a fin de que practique una inspección judicial en la casa hogar. Seguidamente el apoderado judicial de la parte actora se opuso a lo solicitado por el demandado.
En fecha veinte (20) de febrero de dos mil quince (2015), ratificó diligencia de fecha 27-01-15, consignó carta aval de la Junta Comunal Amaranto.
Por auto del tribunal, de fecha cinco (5) de marzo de dos mil quince (2015), mediante el cual, el Tribunal negó la solicitud de la parte demandada, por extemporánea, en virtud de que el lapso de pruebas precluyó. Por último, solicitó cómputo al Juzgado Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Se libró oficio Nº 139-2015.-
En fecha trece (13) de marzo de dos mil quince (2015), se libró oficio Nº 162-2015, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), a fin de que fije una posición inequívoca en el presente inmueble, con el objeto de proseguir a la decisión en la presente causa. Seguidamente, en fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil quince (2015), se recibió oficio Nº SUNAVI-DDE-2015-197, proveniente del despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), mediante el cual informa que no comparte el criterio expuesto por el abogado FELIX MEDINA, anterior consultor jurídico de dicho Organismo, y ratificada en todo su tenor la opinión jurídica contenida en la comunicación de fecha 21 de agosto de 2014, procediendo el Tribunal a agregarlo a los autos, a fin de que surta los efectos legales pertinentes.
En fechas 13 y 14 de abril de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se dicte sentencia.
En fecha veinte (20) de abril de dos mil quince (2015), compareció el apoderado judicial de la parte demandada, anteriormente identificado, y consigo escrito de informes. Así mismo, sustituyó poder al abogado JOSÉ ORANGEL ASCANIO HIDALGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.074.
En fecha catorce (14) de mayo de dos mil quince (2015), el tribual a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa en la que declaró: Primero: Sin lugar la cuestión Previa opuesta. Segundo: Inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por el ciudadano Argenis Salcedo Tabasca contra la sociedad mercantil Casa Hogar Virgen de la Chiquinquirá C.A., al contrariar la disposición expresa del artículo 34 de la Ley Sustantiva, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Por su naturaleza no hubo condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil quince (2015), Compareció el apoderado judicial de la parte actora abogado Leopoldo Micett, plenamente identificado, y se dio por notificado de la sentencia dictada en fecha 14-05-2015, y apela de la misma, solicita la notificación de la parte demandada.
Cumplidas las formalidades de la notificación de la sentencia, el secretario de ese tribunal dejó constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintidós (22) de junio de dos mil quince (2015), el tribunal a quo oyó el recurso de apelación en ambos efectos, por lo ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con oficio Nº 334-2015.
Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley.
Mediante auto de fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015), se le dio entrada al expediente. Asimismo, en auto dictado en fecha tres (3) de julio del corriente año, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la precitada fecha para dictar sentencia en el presente expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
El día siete (07) de agosto de de dos mil quince (2015), los apoderados judiciales de ambas partes en el presente juicio consignaron los escritos de informes respectivo.
El día veintiuno (21) de septiembre de dos mil quince (2015), este Juzgado dictó auto de advirtiendo a las partes, que dentro de los sesenta (60) días continuos a partir de esta fecha, se dictará el fallo.

CAPITULO II
MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En su escrito libelar la representación de la actora expuso lo siguiente:
Que en fecha primero (1º) de Abril de dos mil ocho (2008) y según documento autenticado, su representado ciudadano Argenis Salcedo Tabasca en nombre y representación de la ciudadana Juana de Jesús García, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CASA HOGAR VIRGEN DE CHIQUINQUIRÁ, C.A., sobre un inmueble, para uso exclusivo de la casa hogar, situado en la Avenida Orinoco, entre Segunda Calle de Bello Monte de la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, casa quinta denominada “Elvira” distinguida con el Nº “2405”, fijándose un canon de arrendamiento de diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00) mensuales adelantados los primeros cinco (5) días de cada mes en el domicilio del arrendador.
Indica que la arrendataria, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, de 2012.
Además alega que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria, viola las siguientes disposiciones legales: el artículo 1.159, 1.160, 1.168, 1.261, 1.592, 1.594, 1.599, 1.579 del Código Civil Venezolano Vigente, los artículos 36, 47 y 286 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que siendo el arrendamiento un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, de conformidad con lo establecido en el artículo 1579 eiusdem. Indica que tanto doctrina como jurisprudencia están contestes en afirmar que los daños y perjuicios en el contrato de arrendamiento deben calcularse en una cantidad de dinero equivalente a la que hubiere recibido mensualmente el arrendador por concepto del canon de alquiler del inmueble y que éste no percibe por el incumplimiento de la arrendataria; igualmente indica, que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: “a” Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Indica que en virtud a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, procede a demandar a la sociedad mercantil CASA HOGAR VIRGEN DE CHIQUINQUIRÁ, C.A., por la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (1º) de Abril de dos mil ocho (2008), y en consecuencia entregue sin plazo y totalmente desocupado de bienes y personas el mencionado inmueble; que se le pague por concepto de indemnización por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y dejados de percibir, la cantidad de cuatrocientos sesenta y nueve mil ochenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 469.085,20), así como el pago de las costas y costos de este juicio, incluido los honorarios de abogados de conformidad con el artículo 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, solicita que se decrete la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, a los fines de garantizar las resultas del proceso.

En la contestación la representación de la demandada expuso lo siguiente:
En fecha veintiuno (21) de enero de dos mil catorce (2014) la demandada debidamente asistida de abogado, opuso cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el artículo 346 numeral 8 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el ciudadano Argenis Salcedo Tabasca, hasta el momento no ha demostrado su cualidad de heredero para poder actuar como demandante en el presente juicio, por cuanto la propietaria del inmueble es la ciudadana Juana de Jesús García (Fallecida), según acta de defunción Nº 091 emanada del Registro Civil del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta, en la que se dejó expresa constancia que la referida ciudadana no dejó hijos, y en caso de haber dejado algún testamento se hubiese mencionado en dicha acta. Seguidamente, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todo lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda.
Reconoció que no había cancelado los cánones de arrendamiento desde octubre de 2009 hasta la fecha de la consignación del presente escrito. Que el ciudadano Argenis Salcedo, se presentó en enero de 2010 en la Casa Hogar, con un poder presuntamente otorgado por la ciudadana Juana De Jesús García, (difunta) estando extinguido el mismo, en virtud del fallecimiento de la mencionada ciudadana. Que la parte demandada está dispuesta a cancelar los cánones de arrendamiento, pero debe el ciudadano Argenis Salcedo demostrar su condición de heredero, ya que en el libelo no consta su cualidad.
Por último, solicitó al Tribunal se declare la existencia de una cuestión perjudicial que debe resolverse en un proceso distinto, que se abstenga de decretar la medida de secuestro solicitada hasta tanto no haya sentencia definitivamente firme contra el inmueble objeto del presente litigio, se declare la falta de cualidad e interés del demandante para intentar y sostener el juicio en su contra y sea declara sin lugar la demanda, con especial condenatoria en costas.
Del escrito de alegatos presentado por la representación judicial de la parte actora ante la alzada

Indica que la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2015, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró inadmisible la demanda, porque dicha demanda fue contraria al artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, alegando que no se podía demandar la resolución del contrato por falta de pago porque el contrato no era verbal a tiempo indeterminado. Manifiesta que la Juez para decidir la inadmisibilidad de la demanda, no tomó en consideración el contrato de arrendamiento ni las clausulas en que se basó la misma, siendo un contrato acordado y suscrito entre las partes, a tiempo determinado y no un contrato verbal o a tiempo indeterminado, declarando inadmisible una demanda que fue admitida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, cumpliendo con los requisitos legales para ser admitida. Por último, solicitó se revoque la decisión dictada en fecha 14 de mayo de 2015, por el tribunal de la causa, y declare con lugar la demanda.

Del escrito de alegatos presentado por la representación judicial de la parte demandada ante la alzada

El apoderado judicial de la parte demanda en su escrito de informes en esta alzada, realizó una síntesis de los hechos procesales acontecidos en la presente causa, y concluyó que la parte actora carece de cualidad para sostener la presente acción, por cuanto no demostró en primer término ser el propietario del inmueble objeto de esta controversia. Manifestó haber comprobado suficientemente el uso y destino que se le ha dado al inmueble por parte de su representada, que es de carácter estrictamente social y comunitario.
Indicó que la insolvencia fue provocada de forma premeditada por el actor al no cumplir con su obligación de notificar a su representada del deceso de la arrendadora ciudadana Juana De Jesús García, dejándola en un estado de incertidumbre en relación a los pagos de los cánones de arrendamiento. Señala que el apoderado de la parte actora al demandar el desalojo del inmueble arrendado a su representada el cual deviene de un contrato a tiempo determinado fijo, con un período de vigencia de 7 años y 6 meses, a partir del 1º de abril de 2008 con vencimiento al 1º de octubre de 2015, violento lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, por lo que es inadmisible la presente acción, tal como lo indicó la recurrida en su sentencia dictada el 14 de mayo de 2015, por lo que solicitó a esta alzada declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y se confirme el fallo apelado.

De las pruebas aportadas por la parte actora

La parte actora presentó junto al libelo de demanda los siguientes medios probatorios:
• Copia certificada de instrumento poder otorgado por el ciudadano ARGENIS SALCEDO TABASCA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-10.195.276, a los abogados LEOPOLDO JOSÉ MICETT CABELLO, CARLOS JOSÉ CAMPOS PUERTA, DARRY ARCIA GIL, JUAN PABLO SALAZAR, JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ RODRIGUEZ y BARABARA PICCOLO, titulares de las cedula de identidad Nº V- 8.637.249, V-9.227.169, V-14.431.495, V- 13.865.621 Y V- 15.892.115 respectivamente. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad correspondiente, razón por la cual se tiene como fidedigna a su original, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Original del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ARGENIS SALCEDO TABASCA, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana Juana De Jesús García, titular de la cedula de identidad Nº V- 3.819.410, conforme a Poder Especial otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de enero de 2004, bajo el Nº 62, Tomo 01, de los libros de autenticaciones, con la sociedad mercantil CASA HOGAR VIRGEN DE LA CHIQUINQUIRÁ, C.A., en la persona de representante legal y directora ciudadana LENIS MARÍA CACERES ABREU. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil.

Posteriormente, la parte actora consignó:
• Copia certificada del testamento otorgado por la de cujus Juana de Jesús García, al ciudadano Argenis Salcedo Tabasca, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 19 de mayo de 2003, bajo el Nº 13, Tomo 01, protocolo Cuarto, y del de título de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, de fecha veinte (20) de octubre de mil novecientos noventa y siete (1997), protocolizado bajo el Nº 16, tomo 03, Protocolo Primero, del mencionado Registro Público. Los cuales tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil por tratarse de instrumentos públicos.

En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
• Promovió en este acto marcado con la letra “A” copia certificada del testamento otorgado por la de cujus Juana de Jesús García, al ciudadano Argenis Salcedo Tabascan, por la que considera que demuestra la cualidad de heredero de su representado.
• Promovió en este acto copia certificada del título de propiedad del inmueble objeto del presente juicio.
• Ratificó el contenido del contrato de arrendamiento consignado adjunto a su escrito libelar, el cual previamente se le otorgó valor probatorio.
• Promovió y hace valer en todas y cada una de sus partes los cánones insolutos de arrendamiento objeto de la presente demanda, a fin de demostrar la insolvencia por parte de la demandada, ya que en su escrito de contestación de la demanda reconoció su incumplimiento, lo que en derecho se determina como “A confesión de parte relevo de pruebas”.

De las pruebas aportadas por la parte demandada

Junto a la contestación la parte demandada consignó los siguientes medios probatorios:
• Marcado con la letra “A” copia simple del Acta de defunción de la de cujus ciudadana Juana De Jesús García, signada con el Nº 091, emanada del Registro Civil del Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta.
• Marcado con la letra “B” copia simple del Instrumento Poder Especial otorgado por la ciudadana Juana De Jesús García al ciudadano Argenis Salcedo Tabasca, ambos plenamente identificados, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de enero de 2004, bajo el Nº 62, Tomo 01, de los libros de autenticaciones. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil.
• Promovió los testimonios de los ciudadanos RAMÓN DEL VALLE CORNIELES, DOMINGO ANTONIO GARCÍA VILLALVA, MAUREIDA SOLANYE AGUILAR, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-647.694, V-16.618.198, V-6.277.409 respectivamente, quienes fueron interrogados por ambas partes en su oportunidad. Dichos testimonios sólo confirman la situación de hecho alegada por las partes y de la que ambas ya estaban contestes.
• Promovió prueba de Inspección judicial acordada a la casa hogar, estuvieron presentes ambas partes. Dicho medio de prueba no arroja mérito probatorio toda vez que la presente demanda se basa en el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios los artículos citados del Código Civil relativos al cumplimiento de los contratos.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha catorce (14) de mayo del año dos mil quince (2015), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Primero: Sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara el ciudadano ARGENIS SALCEDO TABASCA, contra la sociedad mercantil CASA HOGAR VIRGEN DE LA CHIQUINQUIRÁ, C.A., al contrariar la disposición expresa del artículo 34 de la Ley Sustantiva, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Por naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas, estableciendo en la motiva de su fallo:
….Omissis…
“… En el presente caso, el apoderado Judicial de la parte demandante pretende el desalojo del inmueble arrendado, bajo la modalidad de contrato a tiempo determinado fijo, de 7 años y seis meses, a partir del 1º de abril de 2008, que vencería el 1º de octubre de 2015, es decir, que aún para la presente fecha se encuentra vigente, lo cual contraria lo dispuesto en el artículo 34 de la citada Ley, resulta inadmisible cuando el contrato sea a tiempo determinado, la acción de desalojo solo es admisible cuando el contrato sea sin determinación de tiempo.
Así mismo, es conocido que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existe la acción de cumplimiento y la acción de resolución, y la `posibilidad de acumularlas, y el apoderado judicial de la parte demandante, presentó acertadamente escrito de reforma por resolución de contrato, el 3 de marzo de 2013, sin embargo el mismo fue declarado inadmisible, y firme al no haber ejercido recurso de apelación. Así se precisa.
En consecuencia, de los señalamientos antes expuestos debe este tribunal, declarar forzosamente INADMISIBLE la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuso el ciudadano Argenis Salcedo Tanbasca contra la sociedad mercantil Casa Hogar Virgen de la Chiquinquirá C.A., al contrariar la disposición expresa del artículo 34 de la sustantiva, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Resulta necesario para la resolución de la presente controversia establecer en primer término la admisibilidad de la acción planteada, toda vez que al tratarse de un punto de mero derecho la misma es fundamento para la validez del presente juicio pues como presupuesto procesal que es, impide su continuación si la acción invocada por la actora no es la que corresponde en el presente caso.
Así las cosas, se aprecia que la actora fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.168, 1.261, 13592, 1.594, 1.599 y 1.579 del Código Civil, 36, 47 y 286 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A tal efecto se puede observar que el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2 )mensualidades consecutivas…”

De otra parte, se observa que corre inserto a los folios 8 y 9 de la primera pieza del presente expediente, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la ciudadana Juana de Jesús García por intermedio de apoderado, contrato de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que por la presente demanda se pretende el desalojo, documento éste reconocido por ambas partes y por tanto surte pleno valor probatorio. En dicho instrumento se establece según se lee de la cláusula tercera, que el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, es decir por siete años y seis meses contados a partir del 1º de abril de 2008, de modo que para el momento de admisión de la presente demanda, es decir el día 1º de noviembre de 2012, el mismo se encontraba vigente.
Ahora bien, la citada norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente que sólo podrá demandarse o accionar el desalojo de un inmueble cuando se trate de contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, con lo cual es forzoso concluir que la declaratoria recurrida de inadmisibilidad es procedente, pues la acción correcta en el presente caso debe ser la de complimiento o resolución según sea el caso. Así se decide.
Finalmente es necesario acotar que la recurrida al declarar la inadmisibilidad de la presente acción perdía la posibilidad de calificar la procedencia de la cuestión previa opuesta, pues al ser inadmisible la demanda no puede nacer el proceso y por lo tanto, tampoco puede darse la posibilidad de resolver una defesa esgrimida en un juicio que no existe, en consecuencia, así será plasmado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 14 de mayo de 2015.

SEGUNDO: SE CONFIRMA con distinta motivación la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 14 de mayo de 2015. En consecuencia se declara inadmisible la presente demanda.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los catorce (14) días del mes de enero de 2016. Año 205º y 156º.
EL JUEZ,

VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.

LA SECRETARIA,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS.

En la misma fecha, siendo las 2:15 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2015-000671(624).-
LA SECRETARIA,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS.