TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE, italiana la primera de las nombrados y el segundo venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números E-844.090 y V-6.257.155, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EDITH HERNÁNDEZ SARABIA, TERESA HERRERA RÍSQUEZ, JONY DEL CARMEN ALVAREZ y DAVID HERNÁNDEZ ROJAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 616, 1.668, 72.046 y 123.254, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ROTEL SOUND, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de Marzo de 2005, bajo el Nº 9, Tomo 1054-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ÁNGEL DOMINGO FERNÁNDEZ y NELSON ADOLFO BANDRES RÍOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.907 y 162.963, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: AP31-V-2014-0011119

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se intenta la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO mediante escrito libelar presentado por la Abogada EDITH HERNÁNDEZ SARABIA, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE contra la empresa ROTEL SOUND, C.A., alegando que su representado según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de Junio de 2006, suscribió contrato de arrendamiento con la empresa ROTEL SOUND, C.A., sobre una casa quinta denominada “Cristo Rey”, ubicada en la avenida Las Casitas (también denominada Avenida Carabobo), Urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual la arrendataria se obligó a utilizarlo para la comercialización, fabricación, ensamblaje e instalación de equipos eléctricos y electrodomésticos; distribución, venta, importación y exportación de artículos de oficina, computación, limpieza general, mecánicos, electromecánicos, industriales, semi-industriales, maquinaria, equipos de producción industrial, mobiliarios de oficina, mercancías secas, así como su transporte, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Que en el contrato se estableció que su duración sería de un (1) año, contado a partir del 01/07/2006, por lo que vencía el 01/07/2007. Que el último contrato fue celebrado el 11 de Julio de 2011, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando establecido en su cláusula Quinta que su duración sería de un (1) año, contado a partir del 1/7/2011 y terminará el 1/7/2012, el cual podrá prorrogarse por los periodos sucesivos de un (1) año, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra, por escrito y con al menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo. Que el referido contrato no fue renovado, ya que sus representados en acatamiento a la señalada cláusula Quinta le manifestaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogarlo más el tiempo de duración del mismo, en fecha 30 de Abril de 2012, mediante notificación hecha al representante legal de la empresa, JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, a través de la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, a quien se le entregó copia del acta levantada pero dada su negativa a recibirla se procedió a fijar cartel en la entrada principal del inmueble, por lo tanto el 01 de Julio de 2012 comenzó a correr la prorroga legal contemplada en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por un lapso de Dos (2) años, siendo que la relación arrendaticia tuvo un lapso de seis (6) años, venciéndose el 1º de Julio de 2014. En razón a lo antes señalado siendo que se encuentra vencido el contrato y su prorroga legal, es por lo que procede a demandar a la empresa ROTEL SOUND, C.A., a fin de que de cumplimiento a la obligación que tiene de hacerle entrega del inmueble.

Por auto de fecha 17/09/2014, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la empresa ROTEL SOUND, C.A., en la persona de su presidente ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda. (Folios 91 y 92).-

Mediante diligencia de fecha 07/10/2014, el ciudadano LESTER SEQUERA, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación personal de la parte demandada. (Folio 96).

Según diligencia de fecha 10/10/2014, la parte actora consignó las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 27/10/2014.- (Folios 98 y 99).

Mediante diligencia de fecha 05/02/2015, el ciudadano JUAN GARCÍA, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada. (Folio 103).-

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada debidamente asistida por el Abogado NELSON ADOLFO BANDRES RÍOS, procedió a dar contestación la cual se trascribe lacónicamente:
Negó y rechazó que la casa sea de uso comercial, ya que aún cuando el contrato en la cláusula segunda establece el uso, el inmueble está constituido por una casa ubicada en una zona residencial de puras viviendas, no siendo un local comercial. Que al momento de recibir la casa ya habían personas viviendo allí en habitaciones, como es el caso del ciudadano JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, que se encontraba alquilado en una habitación desde el 8 de Marzo de 2004, por lo tanto desde el inicio el inmueble esta destinado para uso de vivienda familiar y no comercial. Promueve las testimoniales de los ciudadanos JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, WILSON JACINTO BERNARDO, RICARDO JOSÉ VILLAFRANCA CALDERÓN, JOHANN VANESA MOREN PADILLA y AMILCA MACHADO PEREIRA, razón por la cual solicita que se declare sin lugar la demanda, asimismo solicita la nulidad absoluta de la cláusula segunda del contrato.

Siendo el día 29/04/2015, oportunidad fijada para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, se anunció la misma en la forma de Ley compareciendo ambas partes, quienes hicieron sus alegatos respecto a la presente causa.-

En fecha 05 de Mayo de 2015, quedaron fijados los hechos de la controversia de la siguiente manera:

1. Quedó demostrada la relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por la casa quinta denominada “Cristo Rey” y el área de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la Avenida Las Casitas (también denominada Avenida Carabobo), de la urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, no solo en razón al contrato de arrendamiento consignado a los autos, sino en razón a la aceptación de dicho hecho por la parte demandada.
2. Quedó demostrada la notificación de no prorroga del contrato que le fue realizada al arrendatario, por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, ya que la parte demandada no tacho de falsa dicha notificación.
3. Corresponde a la parte actora demostrar, que el vencimiento el contrato y su prorroga legal.
4. Siendo que la parte demandada manifestó que el inmueble objeto del presente juicio se trata de un inmueble destinado a vivienda, y no destinado al uso comercial tal como lo establece el contrato, le corresponde a ésta demostrar dicho hecho.

Asimismo se apertura el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, fijando a su vez tres (3) días de despacho para la oposición y Tres (3) días de despacho para la admisión por parte del Tribunal.
Siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de éste derecho, ya que el escrito de pruebas presentado por el Abogado FRANKLIN DANIEL ORELLANA MONTERO, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano JULIO CESAR VALLACIS, no fueron admitidas en razón a la oposición formulada por el Apoderado Judicial de la parte actora, ya que el poder otorgado a dicho abogado, no lo faculta para representar a la persona jurídica demandada, no obstante, serán valoradas todas las pruebas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Consignó junto con su escrito libelar copias simple de los contratos de arrendamientos celebrados entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE y la empresa ROTEL SOUND, C.A., debidamente autenticados por ante las notarias Cuadragésima Quinta y Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursan insertas a los folios 14 al 72 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE y la empresa ROTEL SOUND, C.A.

2. Consignó junto con su escrito libelar copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE y la empresa ROTEL SOUND, C.A., debidamente autenticados en fecha 11/07/2011, por ante la notaria Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursan insertas a los folios 73 al 82 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichas copias certificadas no fueron tachadas durante la secuela del proceso, razón por la cual se le otorga valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE contra la empresa ROTEL SOUND, C.A., así como la fecha de vencimiento establecida para el día 01 de Julio de 2012.

3. Promovió el merito favorable de la Notificación practicada en fecha 30/04/2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual cursa inserta a los folios 83 al 87 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento no fue tachado durante la secuela del proceso, razón por la cual se le otorga valor probatorio, quedando demostrado que la parte demandada en fecha 30 de Abril de 2012, quedó notificada sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.

4. Consignó en el acto de mediación copia certificada de la Providencia administrativa número CJ-000148 de fecha Octubre de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que cursan insertas a los folios 148 al 153 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichas copias certificadas no fueron tachadas durante la secuela del proceso, razón por la cual se le otorga valor probatorio, quedando demostrado que fue anulado el Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda expedido en fecha 08 de Mayo de 2014, a través de la cual se hace constar la condición de arrendatario del ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, así como la improcedencia de la solicitud para la consignación temporal del canon de arrendamiento y la nulidad absoluta de la resolución Nº 0000980 de fecha 08 de Mayo de 2014.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1. Consignó junto con su escrito de contestación, copia simple del acta constitutiva de la Firma Mercantil ROTEL SOUND, C.A., las cuales cursan insertas a los folios 109 al 129 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrada la constitución de la Firma Mercantil ROTEL SOUND, C.A., así como el carácter de Presidente del ciudadano CESAR VILLACÍS ZAMORA.

Por auto de fecha 20/05/2015, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio, previa la notificación de las partes, no obstante, una vez notificada ambas partes y llegada la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral, este Tribunal por auto de fecha 04 de Diciembre de 2015, fue diferida la misma para las 10:00 a.m. del quinto día de despacho, asimismo la audiencia fue diferida por auto de fecha 14/12/2015 para el presente día.-

Llegada la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral, fue anunciado el acto en la forma de Ley, compareciendo ambas partes, por lo que se le procedió a concederle el derecho de palabra a la Apoderada Judicial de la parte actora, quien sucintamente expuso lo siguiente:

Que el demandado debía hacer entrega del inmueble en razón de la finalización del contrato de arrendamiento y su prorroga legal. Que en razón a la cláusula Quinta del contrato, so notificó al arrendatario sobre la no prorroga del contrato con Sesenta y Dos (62) días de anticipación. Que fueron consignados en el expediente los contratos de arrendamiento en copia simple y el último de los suscritos en copia certificada, sin que la parte demandada haya desconocido o tachado su validez, quedando demostrada la relación arrendaticia. Que la parte demandada acudió al sunavi y apertura un procedimiento de consignación, el cual fue anulado ya que no se trataba de un inmueble destinado a vivienda. Que la parte demandada miento al señalar que se trata de un inmueble destinado a vivienda, ya que la empresa demandada fue constituida en el año 2005 y la relación arrendaticia comenzó a regir a partir del 2006. Que la empresa demandada esta activa, tal como se evidencia de las dos actas por ella consignados, donde se traspasan acciones y se nombran directivos, las cueles fueron celebradas en los años 2005 y 2007. Que en razón a la carga de la prueba, hago valer los contratos de arrendamientos, la notificación practicada por notaría, así como la resolución del sunavi.

Luego le fue concedida la palabra al Abogado FRANKLIN DANIEL ORELLANA MONTERO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, quien expuso lo siguiente

Que si bien la parte demandada alega que se trata de un local comercial, ésta miente ya que se trata de un vien destinado a vivienda. Que el artículo 5 numeral 6º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que debe privar la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencia, ya que en la vivienda se encuentran diez (10) familias, y que antes de celebrarse el contrato ya se encontraban viviendo tres (3) familias. Que el propietario le exigió la figura jurídica para acceder a la firma del contrato. Que el procedimiento presentado por ante el sunavi, fue presentado fuera de la oportunidad legal, por lo que no puede otorgársele valor probatorio, ya que esta tenía conocimiento desde que fue notificada por el ente administrativo, y no en el transcurso de la presente causa como ella señala. Que el poder presentado en el juicio se trata no se trata de un poder especial, sino de un poder amplio en razón a su contenido. Que las pruebas promovidas fueron negadas en razón al poder que cursa a los autos, por lo que siendo un poder amplio debieron ser admitidas dentro de su oportunidad, por lo que solicita que sea considerada la prueba de inspección judicial, así como los testigos, por ser estos claves para demostrar lo alegado en el escrito de contestación. Que en la actualidad existe una meza técnica, en razón a la decisión de la Sala Constitucional de fecha 15 de Agosto de 2015, para resguardar los derechos de las personas que se encuentren en calidad de arrendatarios de inmuebles destinados a vivienda. Que denegarse la evacuación de las pruebas y dictarse una decisión contraria a mi representado, se daría un desalojo ilegal, por tratarse de un bien destinado a vivienda, lo cual daría como resultados una violación a la norma jurídica.

CAPITULO II
DE LA MOTIVA

Siendo la oportunidad para dictar el extenso del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, considera quien aquí decide que en primer lugar debe pronunciarse respecto a lo alegado por ambas partes, respecto a la destinación del inmueble objeto del presente juicio, es decir, si se trata de un inmueble destinado a vivienda o un local comercial.

Al respecto observa esta Juzgadora, que del contrato de arrendamiento se evidencia que el inmueble fue alquilado por una persona jurídica, en el cual se señala expresamente que sería destinado a la comercialización, fabricación, ensamblaje e instalación de equipos electrónicos y electrodomésticos, etc., es decir, el fin para el cual fue arrendado esta señalado inequívocamente en el contrato. Asimismo se pudo apreciar de las pruebas aportadas por la parte actora, que el arrendatario aperturo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, un procedimiento consignatario que guarda relación con el arrendamiento objeto de la presente causa, sin embargo, fue decretada la nulidad absoluta de la resolución Nº 0000980 de fecha 08 de Mayo de 2014, ya que el ente administrativo consideró que no se trataba de un bien inmueble destinado a vivienda.

Pero es el caso que la parte demandada, no trajo prueba alguna destinada a demostrar sus afirmaciones de hecho, es decir, que se trataba de un inmueble destinado a vivienda, aunado al hecho de que la parte demandada tenía la carga de presentar a los testigos por ella promovidos para que sean tomadas sus declaraciones en la audiencia de juicio; sin embargo, no fue presentado ningún testigo declarándose desierto el acto.

Respecto al documento poder consignado por el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS, otorgado al Abogado FRANKLIN DANIEL ORELLANA MONTERO, considera quien aquí decide que mal podría considerarse que el referido abogado está facultado para representar en el presente juicio a la persona jurídica demandada ROTEL SOUND, C.A., siendo que el poder fue otorgado por el referido ciudadano como persona natural y no en representación de la empresa, por lo tanto, el Tribunal no admitió la prueba de inspección judicial.

En cuanto a que el Tribunal considere necesario la evacuación de los testigos promovidos y la práctica de la inspección judicial, este Tribunal niega dicho pedimento ya que correspondía a la parte demandada la carga probatoria, la cual no puede ser suplida por el Tribunal en menoscabo de la parte actora, más aún cuando la parte demandada no trajo al juicio los testigos por el promovidos.

Ahora bien, observa quien aquí decide que el contrato de arrendamiento tenía como fecha de vencimiento el día 01/07/2012, pudiéndose prorrogar por periodos sucesivos de un (1) año, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra, por escrito y con al menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo, pero que en fecha 30 de Abril de 2012, mediante notificación hecha al representante legal de la empresa JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, a través de la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fue notificado sobre la no prorroga del contrato, comenzando a correr a partir del 01 de Julio de 2012 la prorroga legal contemplada en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por un lapso de Dos (2) años, siendo que la relación arrendaticia tenía un lapso de seis (6) años, venciéndose el 1º de Julio de 2014, sin que conste a los autos que el contrato se haya indeterminado, ni la parte demandada demostró durante la secuela del proceso, hecho alguno que desvirtué lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, por lo que no habiendo cumplido la parte demandada con su obligación de entregar el inmueble una vez vencido el contrato y su prorroga legal, es por lo que esta Juzgadora considera procedente la presente acción.- Así se decide.-

CAPITULO IV
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen los ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE contra la empresa ROTEL SOUND, C.A. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora la casa quinta denominada “Cristo Rey” y el área de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la Avenida Las Casitas (también denominada Avenida Carabobo), Urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Se condena en costas a la parte co-demandada JOSÉ FRANCISCO RAMOS HERNÁNDEZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días de enero de 2016. Años 205º y 156º.-
LA JUEZ

Dra. MARITZA J. BETANCOURT
EL SECRETARIO

Abg. DIEGO CAPPELLI

En esta misma fecha siendo las p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

Abg. DIEGO CAPPELLI

Exp. N° AP31-V-2014-001119
MJB/yul*