TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiuno de enero de dos mil dieciséis
205º y 156º
ASUNTO: AP31-V-2015-000070
PARTE ACTORA: T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 1997, bajo el Nº 56, Tomo 23-A-Sgdo y modificado sus estatutos en fecha 21 de mayo de 1999, bajo el Nº 63, Tomo 135-A-Sgdo, modificados sus estatutos en fecha 21 de mayo de 1999, bajo el Nro. 63, Tomo 135-A Sgdo, tal como consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 13 de julio de 2012, bajo en Nº 34, Tomo 177-A., representada por su Director JUAN MARQUEZ VILLALBA, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.969.761.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: LARRY JESUS CEDEÑO CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 195.278.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES TOTAL LOTO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 2 de julio de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 429-A-VII y modificado sus estatutos en fecha 6 de febrero de 2006, bajo el Nº 17, Tomo 586-A-VII, 9 de mayo de 2006, bajo el Nº 57, Tomo 609-A-VIII y 17 de agosto de 2006, bajo en Nº 63, Tomo 647-A-VIII, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EMILIA LEON Y GILBERTO ANDREA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 35.336 y 37.063, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Alega la parte actora, que en fecha 26 de septiembre de 2006, celebró contratos de arrendamiento con la empresa INVERSIONES LOTO C.A., representada por el ciudadano PAULO BRUNO FERNANDES GOMES, por una porción del inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B-2”, conformado por el anexo de la planta baja del local que se encuentra dentro del centro comercial del Edificio TORRE 997, ubicado entre las esquinas de Pescador a Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, del Distrito Capital, cuya medida es de diecisiete metros cuadrados (17m2), tal y como consta en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por la Notaría Vigésima Primera del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el No. 67, tomo 36, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Manifestó igualmente que el demandado de manera abusiva ha invadido y ha hecho uso indebido de un espacio que no le fue arrendado, como es el uso de la totalidad del espacio físico de la planta baja, uso indebido que ha ocurrido desde el mes de junio de 2012, por lo que se ha aprovechado de un espacio que no le fue arrendado por su representada.
Que la demandada hizo uso de la totalidad del local constituida por una superficie de ciento cinco metros cuadrados (105,52 m2), sin la debida autorización del propietario, adicionalmente también está haciendo uso de un área de treinta y cinco metros cuadrados con diecisiete (35,17 m2), constituido por un depósito, que tampoco fue objeto de arrendamiento y que actualmente está haciendo utilizado por la arrendataria, tal y como se evidencia de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de octubre de 2014. Que la duración del contrato sería de un año prorrogable por un lapso igual o inferior, siempre y cuando una de las partes participare a la otra por escrito sus deseos de no prorrogarlo, tal y como se estableció en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento. Que dicho contrato fue objeto de renovación automática por consenso entra las partes, y durante cinco año y seis meses, el arrendatario cumplió la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, la misma fue cumplida hasta el mes de marzo de 2012, dejando de cancelar el canon de arrendamiento desde esa fecha incumpliendo con lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento desde el mes de abril de 2012 hasta la presente fecha, por lo que tiene un lapso de un (1) año y nueve (9) meses sin cancelar el canon de arrendamiento. Destacando que le hizo su representada una propuesta de venta a la demandada y se les indicó en forma verbal, que no se continuaría con la relación arrendaticia, en virtud del ofrecimiento de venta propuesta, y que la misma fue aceptada por el representante legal de la empresa demandada, en modo alguno se procedió a las inicio a la negociación, sino que en virtud el ofrecimiento de venta hecha no canceló nunca mas el canon de arrendamiento, pero que tampoco concretó la oferta de venta, con lo que se ha configurado una mora en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del año 2012.
Dicho canon fue pactado al principio por la cantidad de setecientos mil bolívares mensuales (Bs. 700.000, 00), pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, canon que vino ajustándose progresivamente, siendo el último canon pactado en la cantidad de un mil ochocientos sesenta bolívares (Bs.1.860,00), dejando de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2012 hasta diciembre de 2014, es por ello que demanda a la empresa Inversiones LOTO, C.A., para que desaloje el inmueble objeto de la presente controversia, al pago de la suma de sesenta y un mil trescientos ochenta bolívares, por concepto de cánones de arrendamiento adeudados y correspondientes a los meses de abril 2012 hasta diciembre de 2014, a razón de un mil ochocientos sesenta bolívares (Bs.1.860,00), más los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado, como justa indemnización por el uso del local comercial arrendado, de igual manera el cálculo en bolívares del exceso de los metros cuadrados usados y la variación estipulada en el contrato de inflación de cada año, y las costas del juicio.
Consignó pruebas documentales, promovió testigos, prueba de informes, estimó la demanda en la cantidad de un mil ochocientos sesenta bolívares (Bs.1.860,00).
En fecha 5 de febrero de 2015, este Tribunal dictó auto mediante el cual se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo del año dos mil catorce (2014). Se ordenó emplazar a la demandada, en la persona de su Director, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO siguiente a que conste en autos la práctica de su citación, y diera contestación a la demanda.
En fecha 11 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte actora solicita se libre compulsa de citación a la parte demandada, por auto de fecha 19 de febrero de 2015, se libró compulsa de citación a la parte demandada
Que en fecha 09 de marzo de 2015, el alguacil dejo constancia de haberse trasladado a la dirección del demandado dejando constancia de que no logro la citación en virtud de que al momento de producirse la `practica de la citación no se encontraba el representante de la empresa.-
Que en fecha 16 de marzo de 2015 el apoderado actor solicitó la citación por carteles en virtud de la negativa del alguacil
Que en fecha 19 de marzo de 2015 se liberó cartel de citación a la nombre de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cartel que fue retirado para su publicación mediante diligencia de fecha 07 de abril de 2015.-
Que en fecha 20 de abril de 2015 comparece el ciudadano Paulo Bruno Fernández representada por la sociedad Mercantil Inversiones Total Loto, C.A donde se da por citado de la presente demanda y se reserva el derecho de dar contestación a la demanda.-
Que en fecha 7 de mayo de 2015 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda y al respecto señaló que el demandante ha ocultado de mala fe el hecho de haber pactado la venta del inmueble del cual pretende Desalojar razón por la cual incurre en fraude procesal, es por lo cual que intento demanda de Cumplimiento de Contrato ante el Juez Quinto de Primera Instancia en lo Civil de ésta jurisdicción expediente Ap11-m-2015-0000196 , ya que en dicho expediente reposa original del contrato de compra venta del inmueble cuyo desalojo aquí se pide siendo que por dicha consecuencia aquella causa genera listispendencia y por razones de Derecho deberá ser decidida aquella antes de esta s los fines legales consiguientes.-
Que es el caso que la demandante miente, ya que la verdad es que en fecha 20 de julio de 2012 firmó con el ciudadano Juan Márquez Villalba, un documento privado de compra venta redactado por DEOCLE JOSE VILORIA, el cual suscribió conjuntamente con los otorgantes como un testigo de la negociación.
Que es el caso que preparo el cheque de Gerencia número 10202006972 Girado contra Banesco Banco Universal a favor de Juan Márquez Villalba plenamente identificado, el cual entregó al vendedor, quien nunca se presentó a la firma del documento al que hace referencia el documento, siempre dado excusas banales que si hoy no que mañana puede ser que no hace falta firmar mas nada y mientras fue recibido en efectivo las cantidades señaladas en el contrato pasados ya mas de dos años de repente y buenas a primeras el ciudadano Juan Márquez Villalva manifestó que no deseaba llevar a cabo la negociación y por supuesto yo le manifestó que eso no era correcto ya que había recibido el monto de la cantidad allí expresada (Contrato) a lo que el manifestó que al no estar interesado en la negociación yo debía entregarle con inmueble, que el Ciudadano Juan Márquez Villalva y a la Entidad Mercantil Compañía TTV Comunicación e Informática, C.A representada por el referido ciudadano son solidariamente responsable y están obligados a cumplir con el contrato señalado y que en consecuencia deben firmar mi documento de propiedad en las condiciones descritas en el contrato bilateral, ya que la negociación debe cumplirse tal y como fue pactada.-
Asimismo señaló que según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia el hecho que se le haya entregado el inmueble de forma anticipada no solo se le otorgó con toda certeza la posesión legitima del inmueble, sino que a su vez le otorgó al contrato mismo otra categoría superior al contrato preliminar como lo es la de Contrato Definitivo de Compra.-
Que señala que su representada ha optado por pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta porque entre otras razones ha realizado inversión en dicho inmueble y lo ha cuidado con autentico animo de dueño, pues esa era la condición
Que como consecuencia de los hechos antes expuestos negó rechazó y contradijo todo cuando se afirma en el libelo de la demanda, que existe contrato de arrendamiento vigente y muchos menos prorrogable por un año y que el mismo se haya renovado automáticamente, y que se haya dejado de pagar el canon de arrendamiento alguno pues ambas partes lo dejaron sin efecto al celebraran un contrato preliminar de compra venta con entrega anticipada del inmueble en el cual se han cancelado cuantiosas sumas de dinero que forman parte del precio de la compra venta antes aludida amén de que en ese mismo contrato se deja sin efecto la obligación de pagar cánones de arrendamiento, por tanto negó rechazó y contradijo que cantidad de dinero por concepto de alquilar toda vez que el inmueble fue negociado y el demandante a esta fecha ha recibido en dinero en efectivo casi la totalidad del precio fijado en contrato preliminar de compra venta, negó rechazo y contradijo que haya hecho uso indebido del inmueble y que haya invadido espacios de la demandada toda vez que de inquilino paso a propietario.-
Asimismo señala que niega rechaza y contradice que el contrato tuviera una duración de un año toda vez que el último contrato firmado perseguía la venta del inmueble en donde se dejaba de manera expresa sin efecto la obligación de pagar cánones de arrendamiento, es por lo cual negó rechazo y contradijo que adeude cantidad alguna por concepto de arrendamiento y mucho menos nueve meses, asimismo negó, rechazó y contradijo que se haya realizado un contrato verbal de compra venta toda vez que se hizo de forma escrito y ante un testigo, es por ello que negó rechazo y contradijo que se haya fijado un canon de arrendamiento por la cantidad de Un Mil Ochocientos Sesenta Bolívares, ni mucho menos por la Cantidad de Setecientos Mil Bolívares, toda vez que quedo sin efecto contrato de arrendamiento por haberse celebrado por escrito y en forma expresa contrato preliminar de compra venta con entrega anticipada del inmueble, es por ello que negó rechazo y contradijo que no haya cumplido el pago de cantidades fijadas como precio de la compra venta ya que se le pago de forma religiosa y consecutiva mes a mes las cantidades estipuladas las cuales recibió en dinero en efectivo, razón por la cual y como consecuencia de dicho contrato, razón por la cual y como consecuencia de dicho contrato ya había quedado sin efecto la obligación de pagar el canon de arrendamiento por lo cuál mal puede judicialmente su p su pago pues constituye un fraude procesal evidente, negó rechazo y contradijo que hay invadido espacio alguno puesto que según la negociación de contrato preliminar esas áreas le pertenecen.-

Por diligencia de fecha 01 de junio de 2015, el ciudadano Juan Márquez Villalba, en su condición de Director de la empresa accionante, asistido por el abogado Larry Cedeño, identificados al inicio de la presente sentencia, aclaró al Tribunal que la demanda a que hace referencia el director de la empresa demandada fue interpuesta el 29 de abril de 2015, por cumplimiento de contrato y la presente demanda fue interpuesta en fecha 02 de febrero de 2015, por que aclara al Tribunal que no hay litispendencia. Y que en referencia al cheque de gerencia No. 02006972, del Banco Banesco por cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000) con un simple requerimiento de oficio que se haga a dicha entidad financiera, e indiquen si ese cheque fue cobrado y quien lo cobró.
En fecha primero (1°) de junio de 2015, compareció el ciudadano Paulo Bruno Fernández Gomes, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 26.989.635, en su condición de Director de la empresa demandada, otorgó poder apud acta a los abogados Gilberto Andrea González Y Emilia De León Alonso de Andrea.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 3 de junio de 2015, se fijó el quinto el quinto (5º) día despacho siguiente a la constancia en auto de la ultima notificación que se practicara, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que se llevara a cabo la realización de la Audiencia Preliminar en la presente causa. Notificados como se encontraron las partes en el juicio, el día 20 de julio de 2015 se realizó la audiencia preliminar en el presente juicio, consignado la parte actora escrito complementario, constante de tres (3) folios útiles. De igual manera la parte demandada consignó copia certificada de la demanda interpuesta por su representada por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, de esta misma Circunscripción Judicial, signado con el No. AP11-M-2015-000196 y se ordenó notificar a las partes del auto, en tal sentido la parte actora se dio por notificado del auto y solicitó se notificara a la parte demandada Inversiones Total Loto, C.A en su condición de Director de la entidad Mercantil.-
En fecha 30 de junio se dictó auto mediante el cual el Tribunal ordenó la notificación dirigida a la Sociedad Mercantil Inversiones Total Loto, en la persona de Paulo Bruno Fernández Gomes, haciéndole saber que se fijo al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en auto de su notificación a las diez (10:00 a.m) para llevar a cabo la realización de la audiencia preliminar, en esa misma fecha se libro boleta de notificación.-
Que en fecha 08 de julio de 2015, el alguacil Cristian O. Delgado P. dejo constancia que al momento de practicar la notificación fue atendido por el ciudadano Claudio Hernández, quien dijo ser hermano del ciudadano Paulo Bruno Fernández Gomes, por lo que recibió y firmó copia de la misma.
Que fecha 20 de julio de 2015 se llevo a cabo la audiencia Preliminar en el presente juicio de Desalojo, de conformidad con lo establecido el artículo 868 del Código De Procedimiento Civil dejando constancia de la comparecencia de las partes, asimismo se deja constancia que el Tribunal haría la fijación de los hechos por auto razonado.-,
En fecha 23 de julio de 2015, Se dictó auto por medio del cual se fijaron los límites de la controversia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil; y se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco días de despacho siguientes al de hoy, a los fines que las partes promuevan sus respectivas pruebas sobre el mérito de la causa en el presente.
Mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2015, el Director de la empresa accionante, asistido de abogado, ratificó la prueba de informes promovida en el libelo de demanda.
En fecha 29 de julio de 2015 el tribunal dictó auto mediante el cual el lapso de pruebas siendo el correcto cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan las que consideren pertinentes.-
En fecha 30 de julio de 2015, se recibió escrito de promoción de pruebas, constante de tres (3) folios útiles presentado por el ciudadano Paulo Fernández en su condición de Director de la empresa demandada, asistido por la abogada Maribel Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.346.-
En fecha 09 de agosto de 2015, se dictó auto mediante el cual con vista a las pruebas consignadas por la representación de la parte actora y demandada respectivamente; el Tribunal ordenó agregarlas a los autos, previa lectura por Secretaría. Admitió las pruebas documentales por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, Respecto a la prueba de informes promovida por la parte actora, se ordenó oficiar a Banesco, Banco Universal, a fin que informe a este Tribunal acerca del particular contenido en el escrito de pruebas presentado por la parte actora, el cual se ordena remitir anexo al oficio en copia certificada. Asimismo a los fines de la evacuación de las pruebas de Posiciones Juradas contenidas en el Capítulo Segundo del escrito presentado por la parte demandada, se admitió y las mismas fueron evacuadas en la audiencia oral correspondiente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. Se ordenó librar Boleta de Intimación. Respecto a la prueba de Experticia Grafotécnica, contenida en el Capitulo III del escrito presentado por la parte demandada, este Tribunal negó su admisión, en virtud de que en la misma la parte promovente no expresa el fin para la cual fue promovida, ni llena los extremos exigidos en el articulo 451 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se le hizo saber a las partes que el lapso para la evacuación de pruebas sería de treinta (30) días de despacho.-
En fecha 7 de agosto de 2015, se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió las pruebas documentales por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva; respecto a la prueba de Testigos, promovida en el Capitulo III, se admitieron las mismas, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva; y las mismas se evacuaron en la audiencia oral correspondiente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Por último, la parte actora por intermedio de su abogado asistente, en el capítulo Tercero, promueve prueba de informes, y con vista a los términos en los cuales ha sido promovida la prueba consagrada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, negó su admisión. Librándose oficio a la entidad financiera Banesco Banco Universal.
En fecha 28 de septiembre de 2015, el alguacil Jesús Rangel consignó por medio de diligencia, boleta debidamente firmada por la parte demandada. Asimismo en fecha 19/10/2015, el Alguacil Eduard Pérez, por medio de diligencia consignó firmado y sellado oficio Nº 6756-2015, como prueba de haber entregado otro ejemplar del mismo tenor en la sede de su destinatario, BANESCO BANCO UNIVERSAL.
En fecha 22 de octubre de 2015, mediante auto este Tribunal fijó la oportunidad para la Audiencia De Juicio en la presente causa, para el día treinta (30) de despacho, siguiente al de hoy, a las 10:00 de la mañana, para que tenga lugar el acto. Todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de enero de 2016, siendo las 10:00 de la mañana, se llevó a cabo la audiencia oral y pública, se dejó constancia que se dejará un registro de vídeo a través de un equipo de grabación. Asimismo se deja constancia que el juez procedió a dictar en forma oral el dispositivo del fallo.-
Mediante auto dictado en fecha 12/01/2016, se dio recibido el Oficio S/N, de fecha 25 de noviembre del 2015, proveniente de BANESCO BANCO UNIVERSAL, mediante el cual informan a este Tribunal que en fecha 31/08/2012, emitieron un cheque de gerencia No 02006972, por Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000, 00), a nombre del ciudadano JUAN MARQUEZ VILLALBES, se ordenó agregarlo a los autos.
Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia definitiva, esta Instancia lo hace en los siguientes términos de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil:

II
DE LA PRUEBA Y SU VALORACIÓN
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1.- Copia certificada del Registro Mercantil de la entidad de trabajo T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 1997, bajo el Nº 56, Tomo 23-A-Sgdo y modificado sus estatutos en fecha 21 de mayo de 1999, bajo el Nº 63, Tomo 135-A-Sgdo, tal como consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 13 de julio de 2012, bajo en Nº 34, Tomo 177-A.
2.- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “B-2”, conformado por el anexo de la planta baja del local que se encuentra dentro del centro comercial del Edificio TORRE 997, ubicado entre las esquinas de Pescador a Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, del Distrito Capital, a nombre de T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., debidamente inscrito por ante EL Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de octubre de 1999, bajo el nro. 28 folio 134 tomo 3 del Protocolo Primero.-
3.- Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Juan Marques Villalba y Paulo Bruno Fernández Gomes, ambos en representación de las sociedades mercantiles, T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A. y INVERCIONES TOTAL LOTO, C.A. plenamente identificados, debidamente autenticado bajo la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 26 de septiembre de 2006 anotado bajo el Nro 67 Tomo 36 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.-
4.- Inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
1.-copia simple del contrato privado de compra venta entre los ciudadanos JUAN MARQUEZ VILLALBA Y PAULO BRUNO FERNANDES, en representación de la actora y demandada respectivamente, suscrito en fecha 20/07/2012, el cual se encuentra en copia certificada al folio ciento setenta y nueve (179).
2.-Copia simple del cheque de gerencia No. 02006972, de librado por Banesco Banco Universal, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000, 00), a nombre del ciudadano JUAN MARQUEZ VILLALBE, el cual cursa al folio ciento ochenta (180) en copia certificada.-
3.- Copia certificadas emanadas del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. (f. 159 al 185).

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Que en el presente caso quedo controvertido el desalojo del Inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra B del Centro Comercial del Edificio Torre 997, ubicado entre las esquinas de Pescador a Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses de Abril de 2012 hasta Diciembre de 2014 a razón de Un Mil Ochocientos Sesenta Bolívares (BS.1.860,00) mas los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado como justa indemnización, hecho que quedo controvertido cuando la apoderada judicial de la parte demandada niega la existencia del contrato de arrendamiento por un (1) año, y que el mismo se haya renovado automáticamente, y que su representada haya dejado de pagar nueve (9) cánones de arrendamiento, pues ambas partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento, ya que se celebró un contrato preliminar de opción de compra venta, con entrega anticipada, donde su representado canceló, el precio de la venta de ese inmueble, asimismo señaló que existe una litis pendencia del presente caso con el juicio de cumplimiento del contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de esta demanda, por cuanto comprende la cesión de todos los derechos, incluida la posesión.-
Que este Tribunal para decidir trae a colación lo pactado por las partes en el punto nro.3 del contrato de fecha 20 de julio de 2012 la cual denominan acta convenio, en la cual se estableció lo siguiente:
“El Vendedor declara que deja sin efecto el pago de los cánones de arrendamiento pendiente hasta la fecha de la firma del documento de compra-venta o sea hasta el día 31/12/2012.”
Este tribunal para decidir aprecia en primer lugar que en el documento que denominan “acta convenio” se estableció que se suspendía el pago del canon de arrendamiento hasta el 31-12-2012, que era la fecha tope para suscribir el contrato de compra venta, tal y como se evidencia del punto Nro.3 de la referida acta, que riela al folio 132, y que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en virtud de que ambas partes reconocen la existencia de dicha documental, continuando con el análisis se evidencia que en ninguna parte de dicha acta se extinguió el contrato de arrendamiento y en consecuencia de ello la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento, toda vez que las partes suspendieron dicho pago hasta el 31-07-2012, es decir que si el contrato de compra venta no se suscribió para la referida fecha, el canon de arrendamiento debió continuar pagándose, vencida dicha suspensión, en virtud que en la referida acta convenio ambas partes se obligaban a suscribir el documento de compra venta en fecha 31-07-2012,se debe concluir que el acta convenio es un documento preparatorio de promesa de compra-venta, cuyos efectos no pueden equipararse a una documento de compra venta definitivo, en virtud de que en el mismo se establecieron ciertas condiciones que debían cumplirse a los fines de suscribir el documento de compraventa definitivo, y al no ocurrir dicha situación, toda vez que no fue presentado a los autos la firma del documento de compra venta definitivo, el tribunal debe concluir que el arrendatario no paso a ser propietario del inmueble objeto de la presente demanda, debiendo el arrendatario luego de la referida fecha seguir consignando el monto del canon de arrendamiento. Y Así se decide.-
Asimismo continuando con el análisis del caso in comento, se evidencia que en el presente caso la parte actora demanda los cánones de arrendamiento de los meses abril de 2012 hasta diciembre de 2014, que en efecto, el tribunal observa que los cánones de arrendamiento de los meses de abril de 2012 hasta julio de 2012 se encontraban condonados, en virtud del acuerdo llegado en el punto 3 del acta de fecha 20-07-2012, entonces al verificarse dicha situación la relación contractual continuo vigente pese a la existencia del contrato denominado Acta Convenio, ya que se evidencia de los hechos que la voluntad de los contratantes fue la de suspender el canon de arrendamiento hasta tanto se llevara a cabo la negociación de la compra venta definitiva. Y ASÍ SE DECIDE
Asimismo se aprecia que la parte actora solicita el pago en bolívares del exceso de los metros cuadrado usados y la variación estipulada en el contrato de la inflación de cada año, este Tribunal estima que no es competente para realizar dicho calculo, en virtud de que el órgano competente es el establecido en la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, motivo por el cual este Tribunal niega dicho pedimiento.- Y ASÍ SE DECIDE
En cuanto a lo alegado por la parte demandada relativo a la Litispendencia, este Tribunal para decidir dicho alegato, trae a colación criterio de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 2003-000022 con ponencia del Magistrado Alberto Martini Urdaneta de 10 de junio de 2003:
“…La doctrina venezolana ha señalado sobre esta figura lo siguiente:
El jurista ARMINIO BORJAS en “Comentarios al Código de Procedimiento Civil” (Tomo I, 5° Edición, Caracas, 1979, p.225):
“... una sola acción no puede ni debe ser motivo sino de un solo juicio, ... Para alegar la identidad de acciones se requieren los mismos extremos que para la cosa juzgada, pues ésta y la declinatoria por litis-pendencia son excepciones afines: las mismas partes obrando con iguales caracteres, y la misma cosa reclamada por una misma causa. Exceptioni rei judicatae affinis admodum est exceptio litis pendentis; adeoque Inter. Aesdem personas, de aedemare et ex eadem causa lis apud alium judicem caepta fuit agitare, dice el texto de Voet.
Las diversas autoridades judiciales ante las cuales se haya propuesto la misma acción han de ser igualmente competentes...
En coincidente sentido se pronuncia RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE en su “Código de Procedimiento Civil” (Tomo I, Caracas, 1995, p.244):
“La litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: sujetos, objeto y título, al punto que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces. ... La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas sino la duplicación del examen judicial sobre una misma litis”. (Negrilla y subrayado de esta juzgadora).
Y en sentencia dictada el 19 de julio de 2000 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 00047 con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez se dejó sentado lo siguiente:
“… A este respecto, en la obra titulada “Cuestiones Previas y otros temas de Derecho Procesal”, el Doctor Pedro Alid Zoppi, al respecto, dice:
“… Lo que importa destacar, pues, es el efecto contundente de la litispendencia, que es justificado porque se evita la multiplicidad de pleitos idénticos, que para el Código derogado permitía la acumulación, pero con más sensatez el nuevo Código siguiendo al italiano de 1942, determina como causa de extinción. Desde luego, en esto de la litispendencia el nuevo Código precisa que el proceso a extinguir es aquél en que hubo posterior citación o no la hubo, siendo por el artículo 61 el encargado de pronunciarla el Tribunal en que hubo citación posterior si las causas cursan en tribunales distintos y, desde luego, el mismo Tribunal sí conoce de ambos….
De la revisión minuciosa a las actas que conforman el presente expediente se evidencia, por una parte, al folio 120 existe comprobante de fecha 29 abril de 2015 se donde reciben demanda de cumplimiento de contrato presentada por el ciudadano Paulo Fernández Gomes en su carácter de Director de Representaciones Total Loto, C,.A en contra del ciudadano JUAN MARQUEZ VILLALVA y la Sociedad Mercantil TTV Comunicaciones E Informática C.A, que al decir del apoderado judicial de la parte demandada trata de una demanda de cumplimiento de contrato ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia Nro de expediente. AP11-M-2015-0000196, la cual fue admitida por auto del 19 de mayo de 2015, por el referido juzgado, así mismo se evidencia que en el presente caso se lleva demanda de Desalojo Por falta de pago.
Quien aquí decide debe verificar si efectivamente concurren los requisitos en ambas causas para la declaratoria de litispendencia, a saber, identidad de sujetos, identidad de objeto e identidad de título.
PRIMER REQUISITO (IDENTIDAD DE SUJETOS): En ambas causas concurren, por una parte, T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., T.T.V. COMUNICACIONES E INFORMATICA C.A., representada por su Director JUAN MARQUEZ VILLALBA. e INVERSIONES TOTAL LOTO, C.A., que se evidencia, en criterio de quien decide, que se tratan de los mismos sujetos, Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO REQUISITO (IDENTIDAD DE OBJETO): En la presente causa en que se planteó la litispendencia el objeto lo constituye Una demanda de Desalojo por falta de pago y la causa que se sigue por ante el Tribunal Quinto de Primera Instancia es una demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de compraventa En el caso de marras no puede hablarse de que se trate de la misma causa presentada por ante el tribunal de Primera Instancia, motivo por el cual se debe concluir que no existe identidad de objetos. Y Así se decide.-
TERCER REQUISITO (IDENTIDAD DE TITULO): En cuanto al título o causa petendi, observa esta operadora de justicia, que en el presente juicio, el título en que se fundamenta la demanda es un contrato de arrendamiento; y en el Juicio que se sigue por ante el Tribunal Quinto de Primera Instancia la causa petendi el documento denominado Acta Convenio; todo lo cual evidencia que en el asunto bajo estudio no existe identidad del título. Y así se decide.-
En conclusión, en criterio de esta operadora de justicia y en virtud de los alegatos antes esgrimidos, no se configura la litispendencia, por cuanto a pesar de que existe identidad de sujetos, no existe identidad de objeto ni de título, siendo un requisito ineludible a los fines de la declaratoria de litispendencia que exige la triple identidad. Y Así se decide.-

IV
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que confiere la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara el Ciudadano Juan Márquez Villalba en su carácter de Director de la Empresa T.T.V.COMUNICACIONES E INFORMATICA, C.A en contra la SOCIEDAD TOTAL LOTO, C.A Representada por el ciudadano PAULO BRUNO FERNANDEZ GOMEZ, ya identificados al inicio del fallo en consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: Hacer entrega del inmueble constituido por un (01) local Comercial del Edificio Torre 997, ubicado entre las esquinas de Pescador a Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, del Distrito Capital, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: Se condena al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2012 hasta el Diciembre de 2014, y los meses que se sigan venciendo hasta que el presente fallo quede firme, a razón de Un Mil Ochocientos Sesenta Bolívares (Bs. 1.860,00) cada uno.-
TERCERO. Se niega el cálculo en Bolívares del exceso de los metros cuadrados usados y la variación estipulada en el contrato de la inflación de cada año, en virtud de lo establecido en la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.-
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiuno (21) días del mes de enero del año DOS MIL DIECISEIS (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ
ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
LA SECRETARIA
ABG. VICTORIA AGUILAR
En la misma fecha se publicó el presente fallo,
LA SECRETARIA
ABG. VICTORIA AGUILAR