TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente AP31-V-2014-000817
(Sentencia Definitiva)

I

DEMANDANTE: JHONATHAN RAMIREZ LOBO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V-14.385.260

DEMANDADO: CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad V-4.245.736 y V-4.824.529 respectivamente

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: la parte actora no tiene apoderado judicial constituido en autos, estuvoasistida en este juicio por abogado MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 68.453.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:los abogados SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, MORELLA IVON GONZALEZ MENDEZ y RAFAEL MUÑOZ SANCHEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 150.784, 39.571 y 46.658 respectivamente.

ASUNTO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE MANDATO.

II

Se dio inicio al presente juicio mediante demanda interpuesta por el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-14.385.260, quien se encuentra debidamente asistido por el profesional del derecho MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 68.453. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos:

Que por documento público de fecha veintisiete (27) de Septiembre del 2013, los ciudadanos CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, le confirieron un mandato para la construcción de una casa sobre un lote de terreno de terreno de secano de su propiedad (del accionante) la cual le vendería a los hoy demandados una vez que estuviera terminada, tal y como afirma, se aprecia de la clausula segunda de esa contratación, aduciéndose, que esa casa tendría una superficie aproximada de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS CON TRES CENTIMETROS CUADRADOS (120,03 M2), conformada por tres (03) niveles, cuyas características se especifican en la clausula primera de ese documento.

Aducen los accionantes, que a petición de los hoy demandados, y amparado en la cláusula CUARTA del referido contrato, hizo cambios y mejoras importantes en la elaboración de la casa, detallándose esas mejoras de la siguiente manera:

“En primer lugar: la casa que originalmente se contrató por un área aproximada de (120,03m2) termino (sic) resultando en una construcción de un área de ciento ochenta y cuatro con veintiún metros cuadrados (184,21m2) lo cual obviamente influyó en los costos de la construcción en un aumento importante. En segundo lugar: los demandados solicitaron la construcción adicional de una habitación y un baño en el primer nivel, lo cual obviamente influyo (sic) en el costo de la construcción; En tercer: los demandados solicitaron el empastado y encamisado de todas y cada una de las paredes que conforman la vivienda, siendo que en el contrato se había acordado la entrega en obra gris; tal situación obviamente tuvo un costo adicional a lo establecido en el contrato; y por ultimo; los demandados solicitaron la construcción de un muro de contención en el lindero norte de la casa, el cual a pesar de no estar terminado en su totalidad , obviamente tiene un costo que no fue incluido en el contrato.”

Que los motivos antes expuestos influyeron para que en la actualidad la casa aún en construcción no haya podido ser terminada, “faltando por colocar puertas, ventanas, plomería, electricidadtecho amachimbrado y tanque de agua “

Que adicionalmente, durante el mes de febrero del presente año ocurrió una devaluación oficial en la moneda que disminuyó considerablemente el valor del dinero entregado en el mandato por los ciudadanos ya descritos para la construcción de la casa, ya que los materiales de construcción subieron de precio; que esa situación se presenta como un hecho público y notorio que no fue previsto en el contrato; que así mismo, para los meses de Febrero, Marzo y Abril la ciudad de Caracas fue objeto de guarimbas y trancas, especialmente la Autopista Prados del Este, imposibilitando el acceso para poder realizar los trabajos de construcción, lo cual, a su decir, ha traído como consecuencia no sólo la demora de los trabajos de construcción de la casa, sino además, ha influido en el aumento de los precios en material y mano de obra. Que tal situación no pudo ser prevista al momento de la celebración del contrato, por lo que aduce, se constituye como un motivo de fuerza mayor, señalándose adicionalmente, que ese motivo es una casa imputable al demandado Iván Ballesteros , “…quien durante dichos meses promovió de forma indiscriminada a través de su programa radial “Plomo parejo” transmitido por la emisora RCR 750 am. y la red de internet, la conformación de dichas guarimbas (…) Mal podría Ivan Ballesteros reclamar un incumplimiento del contrato cuando el mismo ha participado de la excepción. ”

El accionante alega, que para la fecha del veintisiete (27) de Abril del 2014 había finalizado el contrato realizado entre las partes, y que para la fecha del catorce (14) de mayo del 2014, le había propuesto a los ciudadanos ya descritos, mediante correspondencia marcada “B” enviada vía electrónica,posibles soluciones amistosa para terminar el vencido contrato y continuar bajo nuevas condiciones, pero, que es el caso, que los demandados no contestaron a dicha correspondencia de forma satisfactoria por lo que según el texto de la misma no estuvieron interesados en esa solución amistosa.

Adujo, que el contrato en su clausula QUINTA, establece una cláusula penal y el mecanismo para su aplicación; que tomando en consideración que los demandados solicitaron la realización de mejoras y construcciones, lo cual era posible según la cláusula CUARTA, posteriormente se negaron a pagar dichas mejoras las cuales, aduce, se discriminaron según se observa en la correspondencia anexa “B”, invocándose ese circunstancia como incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Que de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1159 , 1160, 1699, 1700 y 1701 del Código Civil, se puede concluir la obligación que tenían los demandados de reembolsar y pagar los gastos por concepto de mejoras y construcciones amparados por la clausula cuarta del contrato, afirmándose que a tenor del articulo 1.167 del Código Civil, tiene derecho de solicitar la Resolución del Contrato ante ese incumplimiento de la demandada.

Que igualmente, a tenor del articulo 1.276 del Código Civil, tiene derecho al pago de la cláusula penal prevista en el contrato.

Que es por esos motivos por lo que en el petitorio de la demanda pide los siguiente: “se DECLARE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO suscrito entre las partes y anexo a la demanda como documento fundamental y subsidiariamente condene a los demandados CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN BALLESTEROS PEÑA, en lo siguiente :

1.-El pago de los daños y perjuicios conforme a la cláusula penal del contrato.
2.-Al pago de la costas, costos del proceso y los honorarios profesionales que se causen”.

III

En fecha Trece (13) de Junio del 2014, el Tribunal admitió la demanda, a través de los trámites que establece el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil, acordando el emplazamiento de los ciudadanos CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS e IVAN BALLESTEROS PEÑA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad V-4.245.736 y V-4.824.529 respectivamente, para que comparecieran el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda instaurada en su contra.

En fecha Veintinueve (29) de Septiembre del 2015, compareció el profesional del derecho SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 150.764, y se dio por citado en nombre de los co-demandados de autos, consignando instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas del Municipio Libertador, de fecha diez (10) de Septiembre de 2015 anotado bajo el Nº 49, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria.

En fecha Treinta (30) de Septiembre del 2015, el aludido profesional del derecho, con el carácter preanotado,presentó escrito contentivo de la contestación, oportunidad en la cual desplegó la siguiente actividad defensiva: Adujo, que el compromiso que sirve a la demandante como fundamento de su acción no se trata de una oferta simple sino de una promesa de contratar aceptada; que lo que se firmó el día 27 de Septiembre del 2013, no fue un contrato de mandato, sino LA VENTA DEL TERRENO cuyo precio (fijado en la cláusula Segunda del Contrato) fue pagado íntegramente por los esposos Ballesteros, y que además, en ese contrato se estableció la posibilidad de que eventualmente las partes pudieran convenir la construcción de un inmueble cuyas características y dimensiones aproximadas se establecían de antemano; que en efecto hubo acuerdo con el vendedor para que ejecutara las construcciones de acuerdo a las especificaciones y demás modalidades establecidas en el contrato, y que esas construcciones fueron pagadas; que las construcciones adicionales pactadas, fueron estimadas verbalmente en la cantidad de Ochenta y Dos Mil Quinientos Quince Bolívares (Bs. 82.500,00), y que estas tambien fueron canceladas en su totalidad. Que es el vendedor el que no cumplió con la total ejecución de la edificación al punto de no haber concluido ni tan siquiera el cincuenta por ciento (50%) de las mismas, con lo que le ha causado además, cuantiosos e injustificados daños a sus clientes.

En el Capitulo IV del libelo, la parte demandada reconviene a la parte actora con fundamento en los artículos 1159,1160, 1166 y 1167 del Código Civil; 881 y 888 del Código de Procedimiento Civil vigente,

“…para que cumpla o para que a sea condenado por este Tribunal, en que protocolice la venta del lote de terreno secano antes objeto del mismo contrato accionado y termine de construir la casa sobre dicho terreno, y en caso de que el demandante-reconvenido no le de cumplimiento a la misma, se tenga como justo titulo sobre el terreno secano y las construcciones en el realizadas, cuyos linderos y especificaciones están contenidas en el contrato de opción de compra venta que mediante esta acción se pide su cumplimiento y se ordene su protocolización por ante la Oficina de Registro Publico respectivo.

La mutua petición propuesta por el apoderado judicial de los accionados fue admitida por este Tribunal según auto del 01 de octubre de 2015, sin que se evidencie de estas actuaciones la consignación de escrito contentivo de la contestación a la misma, de parte del accionante reconvenido. Así mismo, consta que únicamente la parte demandada promovió pruebas en este juicio.

Así, mediante escrito presentado en fecha Ocho (08) de Octubre del 2015, el abogado SCOTT GERARD VILCHEZ RINCONES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, promovió las siguientes pruebas:

En el capitulo identificado I DOCUMENTALES, la parte demandada promovió, de conformidad el artículo 429 del Código de Procedimiento, los siguientes documentos:

En el literal a) promovió en seis (06) folios útiles marcados con la letra “A” “copia del documento de OPCION DE COMPRA VENTA sobre un terreno secano y sobre el cual se construirá una casa, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 27 de Septiembre del 2013, anotado bajo el Nº 33, Tomo 172, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, mediante el cual el vendedor JONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO les dio en venta un terreno de su propiedad a los ciudadanos IVAN BALLESTEROS y CARMEN BEATRIZ BENITES DE BALLESTEROS. La aludida prueba fue promovida con el objeto de demostrar, “que lo que se firmo el día 27 de Septiembre del 2013 FUE LA VENTA DEL TERRENO, y no fue ningún mandato de construcción como falaz e infundadamente pretende hacer ver el demandante-reconvenido”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora siendo, que por el contrario, ese instrumento fue acompañado al escrito libelar como fundamental de la demanda, lo que impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el literal b), promovió la parte demandada en dos (02) folios útiles, marcados con la letra con letra “B” los documentos siguientes: 1.- Copia de la Emisión del Cheque de Gerencia Nº 3233169 de fecha 27 de Septiembre del 2013, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, de Banesco Banco Universal, Sucursal Cubo Negro debitado en la cuenta Nº 0134-0344-91-341007638 por la cantidad de DOS MILLOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 2.000.015,00), el cual fue pagado por el señor IVAN JOSE BALLESTEROS. 2.- Copia del Recibo de Pago de fecha 27 de Septiembre del 2013, debidamente suscrito y entregado por el ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO, y en el cual declaró recibir del señor IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, la cantidad de DOS MILLONES QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.000.015,00) mediante cheque de gerencia de la entidad bancaria BANESCO distinguido con el Nº 3233169 por concepto de inicial del terreno y la vivienda que se alude en el documento de opción de compra-venta firmado en esta misma fecha por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, el cual quedo anotado bajo el Nº 33, Tomo 172 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho notarial.

La prueba fue promovida con el objeto de demostrar “…que los demandados-reconvenientes cancelaron en la fecha convenida, el pago acordado como monto inicial de la OPCION DE COMPRA VENTA del terreno y de la vivienda que allí se menciona”.

Sobre el particular, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, pues las señaladas documentales no encajan en el supuesto normativo a que se contrae el contenido del primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En efecto: la referida norma permite la incorporación a la causa de copias simples, fotocopias u otro tipo de reproducciones, siempre y cuando versen sobre documentos públicos o documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos por las partes, lo que, indiscutiblemente, no es el caso de autos, cuya circunstancia, además, no es indicativa que las documentales promovidas por la representación judicial de la parte demandada deban ser aceptadas por la parte a que le fueran opuestas. En ese sentido, se hace necesario traer a colación la doctrina sustentada por nuestra Casación al tratar casos similares como el que nos ocupa:

(omissis) “…Sobre ese punto, en sentencia N° 00139 de fecha 4 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A. c/ Seguros La Seguridad C.A., esta Sala señaló lo siguiente:
“... El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.
En interpretación de esta norma, la Sala ha precisado que sólo puede producirse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados. En este sentido, se pronunció la Sala, en sentencia No. 228 de fecha 9 de agosto de 1991, caso: Julio Cesar Antunez contra Pietro MaccaquanZanin y Otras, en la cual estableció:
“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.
El citado artículo 429 reproduce, en su parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, y el cual fue interpretado por la sala en fallo de fecha 17 de febrero de 1977, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Estas opiniones, con respaldo, por lo demás, en la doctrina universal, siguen vigentes con respecto a las copias, porque si ellas fueren desconocidas, el cotejo será complejo, ya que a los peritos calígrafos deberán trabajar con fotografías de la firma, de difícil reconocimiento debido a las distorsiones que las mismas contienen. Este rigor doctrinario, exigido para el original y firma autógrafa del documento privado, es el que reproduce, de manera indirecta, el citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al exigir que la copia fotostática lo sea del instrumento privado reconocido o autenticado...”.
Asimismo, en decisión No. 469 de fecha 16 de diciembre de 1992, Caso: Asociación La Maralla contra Proyectos Dinámicos El Morro, C.A., la Sala dejó sentado:
“...Al tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la prueba por escrito, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.
Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador.
Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación (sic) o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte).
A juicio de este Supremo Tribunal, la fotocopia bajo examen no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia...”.
De igual forma, en sentencia Nº 16 de fecha 9 de febrero de 1994, caso: Daniel Ruiz y Otra c/ Ernesto Alejandro Zapata, la Sala estableció:
“...Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento...”.
En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples”.
Es claro, que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.
En cuanto al documento público y al documento privado, en sentencia N° 0140 de fecha 7 de marzo de 2002, caso: César Ovalles Villafañe c/ Victoriana Méndez de González, la Sala dejó sentado que:
“... el documento público está definido en el artículo 1.357 del Código Civil, como aquel que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
De conformidad con la referida norma, el documento público es el que ha nacido bajo la autoridad del funcionario competente para darle fe pública. Su autenticidad debe existir desde el propio instante de su formación. Ningún acto posterior puede convertir a un documento privado en documento público.
En consecuencia, el documento privado y posteriormente reconocido por el tercero ante otro juez distinto del que conoce del juicio en el que se pretende verter efectos probatorios, no constituye un documento público, pues no se formó bajo la autoridad de un funcionario competente para darle fé pública, y la autenticidad le fue otorgada mediante un acto posterior…”.
De allí que, el documento público o auténtico es aquel que se forma ante un funcionario público que tiene potestad para darle fe pública. El documento privado es todo acto suscrito entre las partes sin la intervención de un funcionario público.
Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la solicitud de crédito habitacional presentada por las partes al Banco de Occidente, reproduce un documento privado simple, el cual no se formó y ni fue firmado en presencia de un funcionario público, por el contrario, se trata de un formulario de solicitud de crédito, el cual fue rellenado y luego depositado en un Banco, sin que exista certeza legal de su autoría.
Esa es la razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada. Al respecto la recurrida dejó sentado:
“…Respecto a los recaudos presentados ante una institución bancaria en cinco (5) folios, el primero de ellos es una lista de recaudos o requisitos a cumplir y/o llenar. Los restantes contienen información relativa al grupo familiar que ocuparía la vivienda, ingresos y egresos, referencias comerciales y bancarias y sí se observa la firma conjunta de las partes, no obstante, se evidencia que es una copia fotostática y en las mismas no aparece sello húmedo ni troquelado y tampoco firma autorizada que ponga en evidencia que fue recibido en la institución bancaria…”.
De la precedente trascripción parcial de la sentencia se desprende que el juez superior no le dio valor a la solicitud de crédito habitacional presentada por las partes ante el Banco de Occidente (uno de los recaudos presentados ante la mencionada institución), porque es una copia fotostática de documento, en la que no aparece sello húmedo, troquelado ni firma autorizada que demuestre que fue recibido por el Banco de Occidente.
Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características.
Por esas razones, la Sala declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12, 507, 509 del Código de Procedimiento Civil, 1.360, 1.363, 1.368, 1.370, 1.400, 1.401 y 1.402 del Código Civil. Así se establece…” (Sentencia Nº RC-00259 DICTADA en fecha 19 de mayo de 2005 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de JESUS ENRIQUE GUTIERREZ FLORES contra CARMEN NOHELIA CONTRERAS).

En consecuencia, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo establecido por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se juzga la manifiesta improcedencia del medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, constituido por las documentales arriba especificadas, cuyos argumentos, de idéntico contenido, se extienden y aplican a las copias fotostáticas promovidas en el literalc) relativas al Cheque identificado Nº 38509975, de la cuenta personal del ciudadano Iván José Ballesteros Peña, signada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 635.000,00), a favor del ciudadano JHONATHAN RAMIREZ LOBO; las copias fotostáticas promovidas en el literal d)relativa alCheque de Gerencia Nº 975099995, emitido por el Banco Venezolano de Crédito, de la cuenta personal del ciudadano Iván José Ballesteros Peña, singada con el Nº 0134-0010-45-0100075865 a favor del ciudadano JHONATHAN RAMIREZ LOBO, por la cantidad de Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 37.000,00); así como, las copias fotostáticas del recibo de pago de fecha 28 de Septiembre del 2013, debidamente suscrito y entregado por el ciudadano JHONATAN HARRINSON RAMIREZ LOBO, y en el cual declaró recibir del señor IVA JOSE BALLESTEROS PEÑA, la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000,00) mediante cheque girado contra la entidad Bancaria BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, distinguido con el Cheque Nº 20509958, por concepto de PAGO DEL DOCUMENTO DE OPCION COMPRA VENTA, promovido en el literal e).

En tal sentido, las señaladas probanzas deben ser excluidas del presente debate procesal. Así se decide.

En el literal f), promovió la parte demandada reconviniente, “… solicitud de Inspección Ocular tramitada por el Juzgado Décimo Cuarto (14º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de este mismo Circuito Judicial signada con el expediente Nº AP31-S-2014-4681, y practicada en fecha 31 del mes de julio del año 2.014 por la ingeniero REINA CAMACHO, titular de la cédula de identidad Nº 6.440.054 con el Informe Técnico de la misma.La aludida prueba fue promovida con el objeto de demostrar, que “… a esa fecha el ciudadano JHONATAN HARRINSON RAMIREZ LOBO no solo había incumplido con sus obligaciones convenidas en el contrato de opción de compra venta, sino que no había concluido los trabajos acordados y además que le ha causado injustificadamente a nuestros clientes cuantiosos e importantes daños y perjuicios, de los cuales nos reservaremos las acciones legales a ejecutar a tal fin.

Al respecto, es de señalarse que en torno a la inspección judicial extra proceso realizada sin oírse a la contraparte, la Sala de Casación Civil, ha dejado sentado, que es admisible siempre y cuando se trate de constar “ … el estado o circunstancia que pueda desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo” , conforme a lo establecido en el articulo 1.429 Código Civil (St. N. º 367 del 15 de Noviembre de 2000), es decir, cuando el retardo en la espera del juicio, sea prudencial. También ha estimado, que no es necesaria su ratificación o reproducción a posteriori en el juicio, pues, existe una inmediación del Juez o Jueza que aprecia de visu el estado de la situación del hecho. Empero, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado, que la inspección judicial realizada inaudita altera pars, impone su reproducción en el juicio, ello, para permitir su control a posteriori demostrando que el estado de cosas fijado se modificó o desapareció (Art. 1429 Código Civil), al comparar el estado fijado por la inspección intralitem con lo que se asentó en el acta de la inspección extra litem, excepción hecha, a que por máximas de experiencia se conozca que los cambios, indudablemente se producirían. (St. N. º 1237/2000 del 24 de Octubre de 2000).

Siendo así,este tribunal observa, que en el caso de autos, la parte demandada promovente no promovió inspección judicial dentro de este juicio que le permita a esta juzgadora efectuar una comparación entre la situación de hecho que pretendía ser fijada de manera anticipada a través de la prueba de inspección promovida, y la situación fáctica existente para el momento de la tramitación del proceso, por lo que al no habérsele permitido a la parte contraria el control de esa probanza no puede esta juzgadora otorgarle ningún valor probatorio a dicha inspección ocular, motivo por el cual queda desechada del proceso. Y así se establece.

En el literal g) promovió la parte demandada, “la solicitud de Titulo Supletorio interpuesto por el ciudadano JHONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO en fecha 08 de mayo del 2014 por ante el Juzgado Vigésimo Tercero (23º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de este mismo Circuito Judicial signado con el expediente Nº AP31-S-2014-003760 en el cual fraudulentamente señalo; “Sobre un lote de terreno secano de mi propiedad (QUE YA HABIA VENDIDO PREVIAMENTE A MIS PODERDANTES) el cual se encuentra ubicado en el sector denominado Caicaguana, en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, numero de catastro 56040, que tiene una superficie (omisis), he construido progresivamente con dinero de mi propio peculio, un inmueble constituido por una casa-quinta (olvido el dinero que les fue cancelados por mis mandantes al comprarle el terrero y pagarle las construcciones que efectuó a medias) conformada por tres(03) niveles…”Adicionalmente señala el promovente, que en dicha solicitud de Titulo Supletorio puede leerse la sentencia judicial que recayó sobre la mencionaba solicitud de fecha 22 de enero el 2015 declarándola IMPROCEDENTE por las razones en ella expuestas. La señalada probanza fue promovida con el objeto de demostrar, que “…el vendedor, obviando deliberadamente que el dinero dado por mis mandantes era para comprarle el terreno y para construir una casa quinta sobre el mismo, ha pretendido incumplir por todos los medios con el contrato suscrito entre las partes, el punto de tomar atajos reñidos con la ley, la justicia y la moral, como queda evidenciado.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demanda no fue objetado en la forma de ley por la parte demandante lo que impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el CAPITULOII, identificado,EXHIBICION DE DOCUMENTOS, la parte demandada reconviniente promovió de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la EXHIBICION de los siguientes documentos: 1) Recibo de pago de fecha 27 de Septiembre del 2013 debidamente suscrito y entregado por el ciudadano JHONATAN HARRISON RAMIREZ LOBO y en el cual declaro recibir del señor IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA la cantidad de DOS MILLONES QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000.015.00) mediante Cheque de Gerencia de la entidad Bancaria BANESCO distinguido con el Nº 3233169, por concepto de inicial de terreno y la vivienda que se alude en el documento de opción de compra venta firmado en esta fecha por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, el cual quedo anotado bajo el Nº 33, Tomo 172 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho notarial. Este documento lo promovimos en copa marcado con la letra “B” en el presente escrito de pruebas; 2) Recibo de Pago de fecha 20 de Noviembre del 2013, debidamente suscrito y entregado por el ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMIREZ y en el cual declaró recibir del señor IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 650.000,00) mediante cheque girado contra la entidad Bancaria BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, distinguido con el Cheque Nº 38509975, por los siguientes conceptos; 1-Saldo deudor de la venta del inmueble por Bs. 590.000,00; 2-Pago adicional para la construcción de la habitación y baño de la domestica (no previsto en el precio de la venta) por Bs. 35.000,00 y 3- Pago adicional para la construcción de la dependencia sanitaria del área social (no previsto en el precio de la venta). Este documento lo promovimos en copia marcado con la letra “C” en el presente escrito de pruebas; 3) Recibo de Pago de fecha 18 de Marzo del 2014 debidamente suscrito y entregado por el ciudadano JHONATAN HARRINSON RAMIREZ y en el cual declaro recibir del señor IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA, la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 37.500,00) mediante cheque girado contra la entidad Bancaria BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, distinguido con el Cheque Nº 97509995, por los siguientes conceptos; 1-Pago adicional para compra de dos (2) sanitarios (no previsto en el precio de la venta) por Bs. 10.000,00 y 2- 50% para la construcción del sobre piso en los tres (03) niveles de la casa (no previsto en el precio de la venta) por Bs. 27.500,00). Este documento lo promovimos en copia marcado con la letra “D” en el presente escrito de pruebas.4) Recibo de Pago de fecha 28 de Septiembre del 2013, debidamente suscrito y entregado por el ciudadano JHONATAN HARRINSON RAMIREZ y en el cual declaro recibir del señor IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000.00) mediante cheque girado contra la entidad Bancaria BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, distinguido con el Cheque Nº 20509958 por concepto de PAGO DEL DOCUMENTO DE OPCION DE COMPRA VENTA del terreno y la vivienda que se alude en el documento de opción de compra venta firmado el 27 de septiembre del 2013 por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, el cual quedo anotado bajo el Nº 33, Tomo 172 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho notarial. Este documento lo promovimos en copia marcado con la letra “E” en el presente escrito de pruebas.”

Providenciada la aludida probanza en la forma que consta en auto de fecha 15 de octubre de 2015, el Veinte (20) de Octubre del 2015 tuvo lugar el acto de Exhibición respectivo, oportunidad en la cual, se dejó constanciaque únicamente hizo acto de presencia la parte demandada, lo que en principio, debería propiciar que este tribunal tenga como exacto el contenido de los señalados documentos a tenor de lo dispuesto en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, debe apreciarse que los instrumentos cuya exhibición se solicitan se refiere a recibos de pago cuyos originales deben obrar en poder de quien alega haber realizado esos pagos, esto es, en poder de los hoy accionados reconvinientes, pues, constituye máxima de experiencia, que el que paga se hace proveer de su acreedor de una constancia del pago efectuado, por lo que se presume que esa prueba jamás pudo quedar en poder de quien recibe el pago, esto es, jamás pudo quedar en poder del hoy accionante reconvenido, y para que la exhibición de la misma hubiera propiciado las consecuencia a que alude el señalado articulo ha debido la parte promovente acompañar un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que se instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario, a tenor de lo que dispone el articulo 436 citado, circunstancia esta que como se ha explicado, no se evidencia de autos. En consecuencia, al no haberse demostrado esa circunstancia, a través de cualquier otro medio probatorio, los señalados instrumentos no merecen fe, motivo por el cual, quedan desechados del proceso. Así se decide .

IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V

Para enervar las pretensiones del actor, el apoderado judicial de la parte demandada expresó en su escrito del 30 de septiembre de 2015, las razones de hecho y de derecho que le asisten a sus patrocinados para oponerse a las pretensiones del actor y, entre otras consideraciones, adujo lo siguiente:

“Ciudadana Juez, es obligado comenzar dejando claro que el compromiso que sirve a la demandante como fundamento de su acción no se trata de una oferta simple sino de una promesa de contratar aceptada. Es decir, no es una oferta simple de venta, hay un verdadero contrato.
De acuerdo con la teoría de los contratos, hay que resaltar que la autonomía de la voluntad de las partes desempeña un papel fundamental. La autonomía de la voluntad permite que las partes pacten una regulación negocial diferente de la estipulada en la ley siempre y cuando su alejamiento de esta no suponga un desplazamiento de las normas imperativas que configuran el negocio jurídico base. Por otro lado dentro de los contratos atípicos o innominados, nos encontramos con una voluntad contractual que no encuentra asiento en ningún contrato nominado o típico, creado por ello un negocio jurídico o contrato nuevo.

(… omisis…)

El presente juicio versa sobre un contrato atípico a todas luces, por cuanto mediante el contrato celebrado por nuestro mandante SE CONVINO LA COMPRAVENTA DEL TERRENO propiedad del vendedor-accionante y ADEMAS SE ESTABLECIO LA POSIBLIDAD DE QUE EVENTUALMENTE LAS PARTES PUDIERAN CONVENIR LA CONSTRUCCION DE UN INMUEBLE CUYAS CARACTERISTICAS Y DIMENSIONES APROXMIADAS SE ESTABLECIAN DE ANTEMANO.
Pero dejar claro esto, no solo es lo importante sino que también lo trascendente y fundamental en el caso que nos ocupa, es que gira en torno a la correcta interpretación del contrato celebrado, de acuerdo a los principios esenciales de justicia y equidad, indispensables para el fortalecimiento de un sistema jurídico, sin dejar de mencionar a dos principios indispensables en todo contrato como son la buena fe y la confianza.

(… omisis… )

La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse el arbitrio o capricho de uno de los contratantes, y mucho menos cuando esas consideraciones son falsas y esas interpretaciones apartadas en toda razón jurídica.
En efecto, el accionante afirma que en fecha 27 de Septiembre del 2013 suscribió un documento público contrato, el cual anexó como documento fundamental a la demanda marcado con la letra “A” en el cual, según el se le confirió un mandato para la construcción de una casa sobre un lote de terreno secano a su propiedad.
Ante tal malisiosa (sic) fraudulenta e ilegal, interpretación que el accionante le quiere hacer al contrato suscrito entre ambas partes, el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacaco del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre del 2013, anotado bajo el Nº 33, Tomo 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, invocamos dicho contrato en su totalidad, lo doy aquí por reproducido en su integridad y lo opongo a la parte actora.

(… omisis… )

Sin embargo sus esfuerzos por ocultar esa venta son en vano, porque el mismo documento que él señala como el instrumento fundamental de su demanda es elocuente y contundente en cuanto al terreno vendido, detallándose en el mismo su ubicación, características, medidas, datos de Registro y demás especificaciones.
En efecto en el documento acompañado por el accionante como fundamento de su acción se lee textualmente en su cláusula TERCERA lo siguiente:
“TERCERA: EL VENDEDOR garantiza a LOS COMPRADORES que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta EL INMUEBLE objeto de la presente opción de Compra-Venta estará libre de impuesto y contribuciones, libre de todo gravamen, que nada se adeuda por concepto de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales.
Y resulta que EL TERRENO ERA EL UNICO INMUEBLE EXISTENTE REALMENTE PARA EL MOMENTO DE CELEBRARSE EL CONTRATO suscrito entre Ramírez Lobo e Ivan Ballesteros y Carmen Beatriz de Ballesteros. Lo demás, es decir, la construcción de una edificación, con las características que se especifica en la cláusula primera, era una eventualidad. Podía o no construirse.
De manera que lo que se firmó el día 27 de Septiembre del 2013 FUE LA VENTA DEL TERRENO, cuyo precio (fijado en la cláusula Segunda del Contrato) fue pagado íntegramente por los esposos Ballesteros, como lo demostraremos en su oportunidad legal. Y así solicitamos sea declarado por este digno Tribunal.

(… omisis… )

Lo referente a la construcción es otro aspecto al que se refiere el contrato medular de la acción intentada. Como se desprende de su lectura, se trataba de una edificación que podría realizarse o no. Es decir, su construcción, para el momento de suscribirse el contrato, era eventual tanto es así que en la Cláusula Cuarta del contrato textualmente se lee:
CUARTA: EL VENDEDORautoriza a LOS COMPRADORES a realizar mejoras y construcciones en el terreno dado en opción y en caso de no materializarse la venta definitiva (es decir, que los compradores no pagaran el precio convenido en la forma estipulada, cosa que efectivamente sucedió), deberá cancelar a LOS COMPRADORES, todo el dinero de los gastos realizados por este”
Esta cláusula Cuarta ratifica claramente que, en primer lugar lo verdaderamente dado en opción al momento de suscribirse el contrato fue EL TERRENO, y en segundo termino, que la construcciones futuras en dicho terreno podrían realizarlas el vendedor o los compradores, quienes quedaban autorizados por el vendedor para ello, aun antes de pagar el precio convenido.
Efectivamente pasado un tiempo de la compra-venta del terreno, ambas partes se pusieron de acuerdo en que el vendedor ejecutara las construcciones, de acuerdo a las especificaciones y demás modalidades establecidas en el contrato, procediendo a hacer el pago INTEGRO del precio estipulado, lo que consta en cheques y recibos lo que oportunamente demostraremos.
Asimismo, se acordó la construcción de una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa (construcciones estas que no figuraban en el contrato original), los cuales fueron pactados verbalmente en la cantidad de Ochenta y Dos Mil Quinientos Quince Bolívares (Bs. 82.500,00), y fueron cancelados en su totalidad. Dicho pago consta en cheques y recibo, lo que demostraremos en su oportunidad legal.
Pero en ese momento precisamente, después de recibir el vendedor el pago TOTAL del precio y de las nuevas construcciones convenidas, cuando el vendedor comienza a no continuar con la ejecución de la edificación, alegando toda clase de excusas y subterfugios, al punto de no estar, a esta fecha, concluidos los trabajos acordados y ni siquiera ejecutados en un cincuenta por ciento (50%) de los mismos, tal como se evidencia en Inspección Ocular conocida por el Juzgado Décimo Cuarto (14) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de este mismo circuito judicial, signado con el expediente Nº AP31-S-2014-004681, y practicada en fecha 31 del mes de julio del año 2014, por la ingeniero REINA CAMACHO titular de la cedula de identidad V-6.440.054 e inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 77.256, con lo que se evidencia fehacientemente que no solo ha incumplido con sus obligaciones convenidas sino que le ha causado injustificadamente a nuestros clientes cuantiosos e importantes daños y perjuicios, de los cuales nos reservaremos las acciones legales a ejecutar a tal fin. Nos permitiremos acompañar copia de la mencionada Inspección Ocular, en su oportunidad legal.

En el Capitulo VI del señalado escrito de contestación, la parte demandadaformula una mutua petición contra la parte actora, indicando a tal fin lo siguiente:

“… mis representados CARMEN BEATRIZ BENITES DE BALLESTEROS e IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA iniciaron conversaciones con el ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-14.385.260 motivados a un aviso inmobiliario publicado en la pagina Web “Mercado Libre-Categoría Inmuebles” signada con los números 412645799 y 420822780, sobre la oferta de un proyecto habitacional a construirse en la localidad de El Bosque de la Lagunita, del Municipio El Hatillo, en el Estado Miranda, obteniendo comunicación con el anunciante a traves del numero telefónico registrado en la publicación singado con el Nº 0414-2509394, y quien se identifico como el ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO, presentándose como el constructor de la obra y quien posteriormente, les remitió desde su correo electrónico personal ( HYPERLINK "mailto:rol.cs_79@hotmail.com" rol.cs_79@hotmail.com), al correo del señor IVAN BALLESTERO (elplomoparejo@hotmail.com) distinguido como el asunto: FW Proyecto de Vivienda Colinas de Caicaguana, las condiciones generales de dicha oferta, así como los planos del inmueble que adquirirían.
Una vez analizada la oferta realizada y creyendo en la buena fe y transparencia mostrada por el precitado ciudadano; en fecha 27 de septiembre del año 2013, suscribieron por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, documento de OPCION DE COMPRA VENTA, sobre un terreno secano propiedad del ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO y sobre el cual se construiría una casa, la cual quedo autenticada bajo el Nº 33, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Este contrato lo acompaño marcado como “Anexo A” y lo invoco a su totalidad, lo doy aquí por reproducido en su integridad y lo opongo a la parte demandada.
Como se puede observar ciudadana Juez, de la simple lectura de la cláusula ante transcrita, EL VENDEDOR solo poseía derechos y era propietario del terreno secano, sobre el cual se construiría alguna casa; es decir, lo único cierto, tangible y real era la titularidad del terreno que daba en venta o en opción de venta.
Por su parte, en la segunda cláusula se lee textualmente que:
“SEGUNDA: El monto de la futura venta será la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 2.590.000,00), suma que será cancelada por LOS COMPRADORES en la siguiente forma: DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) al momento de la firma del presente documento mediante cheque de gerencia Nº 48453411 del Banco Banesco; la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,00) en un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos después de la firma del presente documento, y la cantidad restante es decir DOSCIENTOS NOVENTA MIL (Bs.290.000.00) al momento de la firma definitiva de la presente opción-compra ante el registro respectivo”
Como se aprecia, en la señalada cláusula se estableció el precio (en la cual por cierto, no sabemos si de manera deliberada o no, o si fue por un error de trascripción, existen discrepancias en los montos señalados), de la opción de venta fue por DOS MILLONES QUINIETOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.590.000,00), la forma de pago, y se establece claramente que el último pago se realizara el momento de la firma definitiva de la presente opción de compra ante el registro respectivo.
Ciudadana Juez, en el presente caso mis mandantes cancelaron la totalidad del precio fijado, en los lapsos establecidos, mediante dos (2) cheques. El primero, Cheque de Gerencia Nº 3233169, de fecha 27 de septiembre del 2013, a favor del ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO , de Banesco Banco Universal, Sucursal Cubo Negro, debitado en la Cuenta Nº 0134-0344-91-341007638 por la cantidad de DOS MILLONES QUINCE BOLIVARES (Bs. 2.000.015,00); y el Segundo Cheque Nº 38509975, de la cuenta personal del ciudadano Iban José Ballesteros Peña, singada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, del Banco Venezolano de Crédito, Oficina del El Paraíso, de fecha 30 de noviembre del 2013, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 635.000,00).
Ahora bien, aprovechando que no se había culminado la construcción, mis mandantes acordaron con el señor JHONATAN RAMIREZ LOBO, la construcción de una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa, los cuales fueron convenidos en la cantidad de ochenta y dos mil quinientos quince bolívares (Bs. 82.500,00), los cuales fueron cancelados de la siguiente manera: La cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Quince Bolívares (Bs. 45.000.00) como inicial, el cual se pago con el cheque dado en fecha 20 de noviembre del 2013 (Cheque Nº 38509975, de la cuenta personal del ciudadano Iván José Ballesteros Peña, signada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, del Banco Venezolano de Crédito, Oficina El Paraíso, por Bs. 635.000,00; el cual comprendía Bs. 590.000,00 de los pagos acordados en el contrato y los Bs. 45.000,00 referente a la inicial de las construcciones adicionales) y el saldo restante, es decir, la suma de treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 37.500,00), los cuales fueron debidamente cancelados mediante cheque Nº 97509995, de la cuenta personal del ciudadano Iván José Ballesteros Peña, singada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, del Banco Venezolano de Crédito, Oficina El paraíso, de fecha 18 de Marzo del 2014, a favor del ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO, por la cantidad de Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 37.500,00).
Así mismo la cláusula tercera del contrato de opción de compra señala
“TERCERA: EL VENDEDOR garantiza a LOS COMPRADORES que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, EL INMUEBLE objeto de la presente opción de compra venta estará libre de impuestos y contribuciones, libre de todo gravamen, que nada se adeuda por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales.
Esta cláusula demuestra que lo que se estaba ofertando es el terrero propiedad de EL VENDEDOR
Por otro lado, la cuarta cláusula del contrato de compra venta estipula lo siguiente:
“CUARTA: EL VENDEDOR autoriza a los COMPRADORES a realizar mejores y construcciones en el terreno dado en opción y en caso de no materializarse la venta definitiva, deberá cancelar a LOS COMPRADORES, todo el dinero de los gastos realizados por este.”
Como se aprecia fehacientemente, la opción de compra-venta objeto de contrato que origina el presente expediente, es sobre el TERRENO. Y así solicitamos sea declarado por este Tribunal
Pues bien ciudadana juez, como hasta el día de hoy han resultado totalmente infructuosas todas las gestiones que mis representados han realizado para que el ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO ya identificado plenamente, cumpla con sus obligaciones estipulados en el contrato de opción de compra venta, acudo ante su competente autoridad para reconvenir, como en efecto reconvenimos al ciudadano JONATHAN HARRISON RAMIREZ LOBO, antes identificado, para que cumpla o para que a sea condenado por este Tribunal, y para que en efecto nos protocolice la venta del lote de terreno secano y termine de construir la casa sobre dicho terreno.
Fundamentamos jurídicamente la presente acción e los artículos 1159,1160, 1166 y 1167 del Código Civil; 881 y 888 del Código de Procedimiento Civil vigente; y el articulo 2 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia,

Para decidir el tribunal observa.

La pretensión sometida al conocimiento de este tribunal, esta dirigida a obtener una declaratoria judicial encaminada que se considere la terminación del contrato suscrito en fecha 27 de septiembre de 2013, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, inserto bajo el no. 33, tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, “…por medio del cual se me confirió un mandato para la construcción de una casa sobre un lote de terreno de secano de mi propiedad…” para lo cual, se indicó como fundamento de esa pretensión, que “los demandados solicitaron la realización de mejoras y construcciones, lo cual era posible según la clausula CUARTA, y que posteriormente se negaron a pagar dichas mejoras (…) lo cual se constituye por si solo en un incumplimiento a las obligaciones contractuales…” Adicionalmente alegó el accionante, que en virtud que los compradores solicitaron obras adicionales que ampliaron el área de construcción originalmente pactada, y que debido al aumento de los materiales en virtud de la inflación, y debido a los disturbios ocurridos en la ciudad de Caracas durante los meses de febrero, marzo y abril de 2012, no ha podidoconcluiren su totalidad la casa; que esos hechos no pudieron ser previstos en el contrato por lo que se erigen en un motivo de fuerza mayor, invocándose el último de ellos como una causa imputable al demandado Iván Ballesteros, por haber promovido esos disturbios en su programa radial “Plomo Parejo “.
La parte demanda, a través de su apoderado judicial se defiende, y en la oportunidad de la contestación a la demanda adujo que en realidad el contrato accionado no es un contrato de mandato, sino que es un contrato atípico por medio del cual se convino la compraventa de un terreno propiedad del accionantecuyo precio fijado en la clausula segunda del contrato fue pagado íntegramente por los esposos Ballesteros; que a su vez, en el aludido contrato se estableció la posibilidad de que eventualmente las partes pudieran convenir la construcción de un inmueble cuyas características y dimensiones aproximadas quedaron establecidas de antemano en ese documento; que la ejecución de esas construcciones fueron efectivamente acordadas entre ellos y pagadas íntegramente al vendedor ejecutante de las mismas, por el precio estipulado; que igualmente fueron pactadas las obras adicionales consistentes en la construcción una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa de servicio, estas últimas pactadas en la cantidad de Ochenta y dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 82.500.oo), las que aduce, fueron igualmente pagadas en su totalidad; que el hoy accionante es el que ha incumplido con el contrato, que al recibir los pagos del precio de las construcciones convenidas no continuó con la ejecución de la edificación al punto de no estar ejecutados ni el 50% de esos trabajos; que es por esos motivos por los que demanda por vía reconvencional para que el demandante reconvenido les protocolice la venta del terreno secano y termine de construir la casa sobre dicho terreno.
Trabada la litis en la forma que antecede, debe apreciarse en primer lugar, que la acción resolutoria, invocada expresamente por la parte actora, se halla prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone que ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello’, lo que obliga a tener presente que estamos ante una de las formas autorizadas por nuestro ordenamiento jurídico como causa válida para exigir la terminación de un contrato en curso, cuando se compruebe que una de las partes contratantes no ejecuta la obligación a su cargo, pues:

(omissis) “…por principio general, la declaración judicial de la resolución del contrato sinalagmático comporta su finalización, obrando retroactivamente de tal modo, que los contratantes vuelven a la situación en que se encontraban antes de su celebración, surgiendo en ellas el deber de restituir recíprocamente las prestaciones recibidas con ocasión a las obligaciones que de él han emergido. De allí que la doctrina afirme que la resolución genera efectos liberatorios en los que respecta a las prestaciones que no han sido cumplidas por las partes, y recuperatorios, en lo que atañe a la devolución de las prestaciones entregadas con ocasión a la relación obligacionista. …” (Sentencia nº 450, de fecha 19 de mayo de 2.010, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de IRAIS PAREDES PARRA).

En ese sentido, cabe apuntar que las partes de la presente relación jurídica litigiosa no discuten estar vinculadas a través del contrato que consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, inserto bajo el no. 33, tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en el entendido, que ambas partes reconocen estar vinculadas a través del señalado documento identificado como Opción de Compraventa, en relación con el inmueble constituido por el “… lote de terreno secano, en el cual se construiría una casa con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados con tres céntimos cuadrados aproximadamente (120,03 m2) el cual se encuentra ubicado en el sector denominado Caicaguana, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda Nº de catastro Nº 56038”. Esto implica considerar, en los términos expresados por el artículo 1.579 del Código Civil, que estamos en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, con lo que se entiende que las partes son las llamadas a definir las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que debe considerarse el inicio y conclusión del contrato de su interés, lo cual es derivación del principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual ‘Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley’.

Siendo esto así, es de señalar que, la parte actora invocó en su libelo, que del instrumento antes indicado se deriva la existencia de un contrato de mandato por medio del cual los hoy accionados le confirieron “un mandato para la construcción de una casa sobre le lote de terreno secano de su propiedad, la cual vendería a los demandados una vez terminada según se aprecia en la clausula segunda”.

Ahora bien, una de las discrepancias suscitadas entre las partes en este juicio radica en la verdadera naturaleza del contrato accionado y cuales son las obligaciones que derivan del mismo, en sentido, que la parte demandada cuestionó que de ese instrumento se derive el contrato de mandato que fundamenta la demanda, de allí, que se hace impretermitible resolver en primer lugar ese asunto. En tal sentido, debe observarse, que la cláusula SEGUNDA antes indicada por el accionante, es del tenor siguiente :

“SEGUNDA: El monto de la futura venta será la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 2.590.000,00), suma que será cancelada por LOS COMPRADORES en la siguiente forma: DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) al momento de la firma del presente documento mediante cheque de gerencia Nº 48453411 del Banco Banesco; la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,00) en un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos después de la firma del presente documento, y la cantidad restante es decir DOSCIENTOS NOVENTA MIL (Bs.290.000.00) al momento de la firma definitiva de la presente opción-compra ante el registro respectivo.”

De la lectura de esa cláusula no se desprende, en principio, la existencia del contrato de mandato a que alude la demanda, pues, si nos atenemos a la literal redacción de esa manifestación contractual la misma fija los términos en que se ejecutaría “la presente opción a compra-venta ante el registro respectivo”, indicándose las modalidades de pago atinentes a esa contratación, sin que se desprenda de los términos de esa cláusula manifestación alguna de las partes sobre el encargo al hoy accionante, de realizar “una casa sobre un lote de terreno de secano de mi propiedad ...”. Por el contrario, del contenido íntegro de ese contrato, se evidencia que las partes superponen dos contratos de índole y naturaleza distinta, expuestos de forma tan ambigua y deficiente, que, a prima facie no se identifican separadamente el uno del otro, por cuyo motivo, este tribunal, a tenor de lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe desentrañar el verdadero sentido y alcance de ese contrato, ateniéndose este tribunal al propósito y a la intención de las partes y teniendo en miras las exigencias de la Ley, la verdad y de la buena fe.
En tal sentido, debe apreciarse en primer lugar, que las partes hoy en conflicto identificaron el Contrato a que alude la demanda, como un contrato de Opción de Compra-Venta, identificándose sus otorgantescomo VENDEDORES y COMPRADORES respectivamente, y en el que, según se advierte de la cláusula ‘CUARTA’, el objeto de esa negociación lo era ´el lote de terreno dado en opción´, siendo el único lote de terreno allí especificado, el lote de terreno secano identificado en la clausula PRIMERA de esa contratación, esto es, el lote de terreno secano ubicado en el sector denominado Caicaguana, jurisdicción del Municipio el Hatillo del estado Miranda, no. Catastro No. 50038A, con una área de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON VENTITRES CENTIMOS aproximadamente (180,23 m2), y de los siguientes linderos: Norte partiendo desde el punto 3-4 hasta el punto 4, en una línea recta que mide doce metros lineales con cuarenta y nueve decímetros lineales (12,49 mts) con terrenos que son o fueron del vendedor y vía de acceso, propiedad de EL VENDEDOR; Sur: del punto E-8 al punto E-19 en una línea recta que mide siete metros lineales con dieciocho centímetros lineales (7,18 mts) con la Av. La Cima; Este: del punto E-19 al punto E-10 en una línea curva de ocho metros con dieciséis decímetros lineales (8,16 mts) y el punto E-10 al punto 4 en una línea recta de nueve metros con cincuenta y ocho centímetros (9, 58 mts); con vía de penetración propiedad promotora La Loma y la Av. La Cima, respectivamente y Oeste: con terrenos que son o fueron de EL VENDEDOR, partiendo desde el 3-4 hasta le punto E-8, en un recorrido de quince metros lineales (15,00 mts), el cual, según las especificaciones de esa clausula, pertenece a “EL VENDEDOR” hoy accionante, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 13 de septiembre de 2013, bajo el Nº 2011,4886, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el Nº 243.13.19.1.3641 y correspondiente al libro de folio real del año 2011.
Asi mismo, en la CLAUSULA SEGUNDA de esa contratación se estipuló el precio convenido para esa operación, especificándose,que:“El monto de la futura venta será la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 2.590.000,00),suma que será cancelada por LOS COMPRADORES en la siguiente forma: DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) al momento de la firma del presente documento mediante cheque de gerencia Nº 48453411 del Banco Banesco; la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,00) en un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos después de la firma del presente documento, y la cantidad restante es decir, DOSCIENTOS NOVENTA MIL (Bs.290.000.00) al momento de la firma definitiva de la presente opción-compra ante el registro respectivo.”
Ahora bien, si las partes contratantes, hoy en litigio, le imprimieron a esa negociación entre ellas celebrada el carácter o la denominación de una opción de compraventa, tal como se infiere del título impreso en la mencionada convención, ello entraña considerar, de un lado, el elemento eminentemente consensual que informa a la nombrada convención para la conformación del elemento de causa necesario querido por las partes en función de la fuerza obligatoria del contrato a que alude el artículo 1.159 del Código Civil; y, por el otro, que la referida convención o pacto opcional queda, en rigor, sometida al imperio de la ley por remisión que hace el artículo 1.140 eiusdem.

En el sentido expuesto, es de señalar, de acuerdo a sólidos principios y doctrinarios elaborados sobre la materia, que las llamadas promesas de venta constituyen una operación sumamente usual en el tráfico inmobiliario para facilitar la compra y venta de inmuebles, lo que de suyo implicaría considerar, en principio, que la promesa de venta es un ante-contrato por virtud del cual el deudor obtiene el derecho de adquirir la cosa cuando mejor lo estime conveniente; no obstante, debe tenerse en consideración que la promesa de venta equivale a la venta propiamente dicha cuando del texto mismo del contrato se infiera la existencia concurrente del consentimiento recíproco libremente manifestado por las dos partes sobre la cosa y el precio, lo que resulta perfectamente aplicable al presente caso en el que, a juicio de esta Juzgadora, no existe tal opción, sino una promesa sinalagmática de vender y comprar. Esta situación se verifica cuando un propietario promete vender su bien mediante un precio determinado, y aquél a quien se ha dirigido la promesa se compromete, por su parte, a comprarlo en el precio establecido. De allí que esa doble promesa equivale a la venta real, ya que cada uno de los contratantes se ha obligado el uno con relación al otro, es decir, el uno a vender y el otro a comprar, y esto es precisamente lo que aconteció en el caso sometido a la consideración de este Tribunal. Por ello, poco importa a los fines indicados la denominación originaria que los contratantes le hubieren querido imprimir al acuerdo de voluntades que les involucra, referida a una pretendida opción, pues desde el mismo momento en que esa doble conformidad existe y se materializa en el tiempo y el espacio, la venta se perfecciona por el simple consentimiento expresado por las partes contratantes, sin que por ello deba concedérsele especial relevancia a las modalidades derivadas del léxico utilizado por las partes contratantes, todo lo cual nos remite inmediatamente al precepto contenido en el artículo 1.474 del Código Civil, conforme al cual la venta es definida por el legislador como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, y en este último supuesto, dispone el artículo 1.527 eiusdem que la obligación de pago inherente al comprador se ha de verificar en el día y en el lugar determinados en el contrato, y, a falta de estipulación, el pago debe efectuarse en el lugar y en la época en que deba hacerse la tradición.

Al ser esto así, se observa, que el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente opuso al respecto una mutua petición en contra de la parte actora, alegando que el precio estipulado para esa operación de compraventa se estableció en la clausula SEGUNDA del contrato en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.590.000,oo), y que a pesar que existe una discrepancia en los montos señalados en esa cláusula, sus mandantes

“… cancelaron la totalidad del precio fijado, en los lapsos establecido, mediante mediante dos (2) cheques. El primero, Cheque de Gerencia Nº 3233169, de fecha 27 de septiembre del 2013, a favor del ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO, de Banesco Banco Universal, Sucursal Cubo Negro, debitado en la Cuenta Nº 0134-0344-91-341007638 por la cantidad de DOS MILLONES QUINCE BOLIVARES (Bs. 2.000.015,00); y el Segundo Cheque Nº 38509975, de la cuenta personal del ciudadano Iban José Ballesteros Peña, singada con el Nº 0104-0010-45-0100075865, del Banco Venezolano de Crédito, Oficina del El Paraíso, de fecha 30 de noviembre del 2013, a favor del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 635.000,00)”.

Ahora bien, esas afirmaciones quedaron admitidas en virtud, que admitida la demanda reconvencional en fecha 01 de octubre de 2015, la parte actora reconvenida no concurrió a formular su contestación en el término que establece el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, quedando confesa la parte actora reconvenida respecto a la pretensión de los codemandados reconvinientes para que se le reconozca la titularidad raíz de ese bien, y se proceda a la protocolización del mismo, siendo que esa petición no resulta contraria a derecho y nada probó el demandante reconviniente que le favoreciera.
En consecuencia, los hoy demandados cumplieron a cabalidad su principal obligación de pagar el precio estipulado para la adquisición del terreno secano antes identificado, propiedad del vendedor hoy accionante, en el lapso estipulado en la clausula SEGUNDA de esa contratación, por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES(Bs. 2.000.015,00), ya que a pesar de la discrepancia entre el monto en letras y el monto en números indicado en esa cláusula, es evidente, que la cantidad indicada en números es la cantidad correcta debido a las características y medidas del lote de terreno objeto de esa operación, siendo que la cantidad que aparece indicada en letras resulta irrisoria a tales fines, todo lo cual determina la procedencia de la demanda reconvencional iniciadora de las presentes actuaciones respecto de esa petición en concreto formulada . Así se establece.
En segundo lugar, debe apreciarse, que tal y como se desprende del contenido de la clausula PRIMERA de ese contrato, las partes construirían una casa en ese lote de terreno, y que tal situación fue estipulada de manera eventual, tal y como se desprende de la literal redacción de esa cláusula, en los siguientes términos :

“ EL VENDEDOR es propietario de un lote de terreno secano, en el cual se construirá una casa con una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados con tres céntimos cuadrados aproximadamente (120,03 m2) ), (…) la cual estará conformada por tres (3) Niveles: Primer Nivel: con un área de estacionamiento con columnas y suficiente distancia para maniobrar el vehiculo con terracota y área verde con grama tal como se presento en maqueta, maletero y área social; Segundo Nivel: Sala-Comedor, Cocina, un cuarto de lavandería y un baño con un metraje de construcción de cincuenta y cinco metros cuadrados con cincuenta y seis centímetros (55, 56 mts); Tercer Nivel: una (01) habitación principal con un baño con 1,50 de ancho, vestir y (2) habitación con un baño compartido; con un metraje de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros (64,47 mts). Todos los baños tendrá una medida de un metro con cincuenta centímetros (1,50 mts), la parte de debajo de las escaleras de acceso a la casa tendrá una maletero el cual la comprador suministrara la puerta del mismo, mas un tanque de agua de cinco (5) mil litros”.

Así mismo, se desprende de esa misma cláusula PRIMERA, que la entrega de esa vivienda se haría, “… en un tiempo no mayor de siete (7) meses y se entregará pintada, frisada en obra gris y los baños sin piezas sanitarias, cerámica y con sus punto de tubería de luz y tomas. Los pisos del Segundo Nivel y tercer nivel serán entregados en obra gris con todas sus puertas y ventanas totalmente frisadas y pintadas”
Esa eventualidad dimanada del hecho cierto, de no haberse previsto en ese contrato a cargo de cual de las partes involucradas en esa negociación estaba asignada esa construcción, ya que, del contenido de la clausula CUARTAsólo se desprende la expresa autorización emanada del “VENDEDOR” a “LOS COMPRADORES”, para que estos pudieran realizar mejoras y construcciones en el terreno dado en opción, pero, sin que tampoco de ella se desprenda que esas construcciones o mejoras estuvieran a cargo del hoy accionante. Empero, tal elemento de duda queda despejado si nos atenemos al contenido de las afirmaciones expuestas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, cuando afirma, que :

“Efectivamente pasado un tiempo de la compra-venta del terreno, ambas partes se pusieron de acuerdo en que el vendedor ejecutara las construcciones, de acuerdo a las especificaciones y demás modalidades establecidas en el contrato, procediendo a hacer el pago INTEGRO del precio estipulado, lo que consta en cheques y recibos lo que oportunamente demostraremos.

Asimismo, se acordó la construcción de una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa (construcciones estas que no figuraban en el contrato original), los cuales fueron pactados verbalmente en la cantidad de Ochenta y Dos Mil Quinientos Quince Bolívares (Bs. 82.500,00), y fueron cancelados en su totalidad. Dicho pago consta en cheques y recibo, lo que demostraremos en su oportunidad legal.

Tales afirmaciones imponen considerar, que la proyectada construcción de la vivienda a que hace referencia el contrato se verificó entre las partes, en el tiempo y en el espacio, y aún cuando tampoco se evidencia del texto del libelo ni el de la contestación si el monto de esas mejoras estuvo circunscrito al monto indicado para la operación contenida en la cláusula SEGUNDA, antes citada, o si ese monto se fijó posteriormente, lo cierto del caso, es que,la construcción de la casa estuvo a cargo del hoy accionante en los términos previstos tanto en la PRIMERA como en la SEGUNDA clausulas, conformándose entre las partes hoy contendientes la existencia de un verdadero contrato de mandato para la construcción de la casa antes indicada, en el que el mandatario, a tenor del articulo 1.699 del Código Civil, tiene derecho a ser reembolsado por el mandante en los avances y los gastos que hubiere hecho para la ejecución de ese encargo.
Ahora bien, no se desprende de los términos de la demanda, que la parte actora denuncie incumplimiento contractual respecto del reembolso de las mejoras acordadas en la clausula PRIMERA, esto es, respecto de la construcción de la casa, sino respecto a las obras adicionales construidas a la misma, y que fueron especificadas en el libelo con el siguiente detalle:

“En primer lugar: la casa que originalmente se contrató por un área aproximada de (120,03m2) termino (sic) resultando en una construcción de un área de ciento ochenta y cuatro con veintiún metros cuadrados (184,21m2) lo cual obviamente influyó en los costos de la construcción en un aumento importante. En segundo lugar: los demandados solicitaron la construcción adicional de una habitación y un baño en el primer nivel, lo cual obviamente influyo (sic) en el costo de la construcción; En tercer: los demandados solicitaron el empastado y encamisado de todas y cada una de las paredes que conforman la vivienda, siendo que en el contrato se había acordado la entrega en obra gris; tal situación obviamente tuvo un costo adicional a lo establecido en el contrato; y por ultimo; los demandados solicitaron la construcción de un muro de contención en el lindero norte de la casa, el cual a pesar de no estar terminado en su totalidad , obviamente tiene un costo que no fue incluido en el contrato.”

En tal sentido, es de precisar, que es sobre el reembolso de esos avances y gastosen que la parte actora sustenta su demanda resolutoria, atribuyéndole a los hoy demandados, haberse negado “…a pagar dichas mejoras las cuales se discriminaron según se observa en la correspondencia marcada “B”.
Al respecto, la parte demandada reconviniente aceptó el acuerdo formalizado entre ellos sobre esas construcciones adicionales pero limitadas a “…la construcción de una habitación y un baño adicional en el área de servicio y un baño para el área social, ambos en el primer nivel de la casa(…) los cuales fueron pactados verbalmente en la cantidad de Ochenta y Dos Mil Quinientos Quince Bolívares (Bs. 82.500,oo)”, aduciendo, que ese monto fue cancelado en su totalidad y que es el hoy accionante el que ha incumplido con el contrato, indicándose, que al recibir los pagos del precio de las construcciones convenidas no continuó con la ejecución de la edificación al punto de no estar ejecutados ni el 50% de esos trabajos. Al respecto, debe indicarse, que siendo esa afirmación una excepción, de acuerdo a las reglas de distribución de las cargas probatorias la contienda procesal se desplaza de la pretensión a las razones que la enervan debiendo demostrar los demandados esa excepción, a tenor del articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, ha de tomarse en cuenta, que si bien es cierto, la demanda principal se fundamenta en el presunto incumplimiento de los hoy accionados respecto al reembolso del valor de las construcciones ejecutadas en virtud del mandato invocado, la parte actora no fue prolija en señalar cuál es el monto al cual ascienden las construcciones que debieron ser objeto de ese reembolso por parte de los demandados, y aún cuando, la única indicación que existe en el libelo al respecto es que dichas mejoras “se discriminaron según se observan en la correspondencia anexa “B”, es menester precisar que, para que ese hecho quede sometido a su demostración en autos debe haber sido alegado en el libelo, y en tal sentido, no se desprende que esa indicación sea expresa en ese escrito, pues, no existe mención alguna del monto que la parte actora invirtió en la ejecución de esas obras, así como, tampoco indicó el monto al que asciende el mayor valor adquirido por la obra fuera de las previsiones contractuales producto de la inflación que invoca. Ello se erige como fundamental para la resolución de este asunto,pues,esa especificación tiene por objeto que la parte demandada conozca cual es el incumplimiento que se le atribuye con el fin de que ésta pueda formular sus respectivas alegaciones, ya de lo contrario,su defensa estaría limitada a rebatir hechos no conocidos, como en efecto ocurrió en autos, imposibilitándose también a esta juzgadora emitir una sentencia congruente con las alegaciones de autos, pues, no existe manera de determinar la correspondencia de los montos que la parte demandada alega haber pagado, con los montos exigidos por el accionante al no haber sido indicados por éste en el libelo, resultando además evidente, que con ello se le cercenó el derecho a la defensa de la parte demandada. De esto se colige, que al no constar en el libelo de la demanda la estimación del monto cuyo reembolso se le imputa como insatisfecho a la parte demanda, ni haber solicitado la parte actora su determinación por expertos, la acción propuesta carece de objeto. En consecuencia, con vista a la inobservancia en la que incurrió la parte demandante reconvenida, lo cual constituye un requisito esencial para la estructuración de su pretensión, no puede esta juzgadora proferir una decisión de condena en perjuicio de la parte accionada, lo cual por si sólo permite desestimar la demanda iniciadora de estas actuaciones. Así se decide.
Ahora bien, en la demanda reconvencional formulada por la parte demandada al accionante, peticionan los demandados reconvinientes, que el ciudadano JONATHAN HARRINSON RAMIREZ LOBO cumpla o sea condenado por este tribunal para que ´nos protocolice la venta del lote de terreno secano y termine de construir la casa sobre dicho terreno. La primera de esas peticiones quedó establecida en la forma especificada en renglones anteriores, pero respecto de la segunda de esas peticiones el tribunal observa, que la parte demandada reconviniente omitió indicar en esa mutua petición, cuales eran las construcciones que el accionante reconvenido debía terminar de construir, pues no se evidencia de ese escrito que hubiera indicado cuáles eran las obras no construidas por éste, resultándole aplicable a esta omisión los mismos razonamientos vertidos respecto a la omisión de la parte actora en indicar en su escrito libelar los montos en que fundamentó el incumplimiento contractual de los demandados, pues, en este caso, se desprende también indefensión para la parte demandante reconvenida al no conocer exactamente cuál es la pretensión reconvencional de los demandados, por lo que esa petición no queda amparada por la falta de contestación del demandante reconvenido a esa mutua petición, resultando improcedente la misma. Así se decide.-

VI
DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1) SIN LUGAR, la demanda incoada por el ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO, en contra de los ciudadanos IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia.
2)PARCIALMENTE CON LUGAR, la mutua peticiónformulada los ciudadanos IVAN JOSE BALLESTEROS PEÑA y CARMEN BEATRIZ BENITEZ DE BALLESTEROS, en contra del ciudadano JHONATAN RAMIREZ LOBO. En consecuencia, se condena a la parte demandante reconvenida a dar cumplimiento al contrato de compraventa anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción y autenticadopor ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 27 de Septiembre del 2013, anotado bajo el Nº 33, Tomo 172, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y, por ende, materializar en beneficio de los hoy demandados reconvinientes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra el inmueble que a continuación se describe: el lote de terreno secano ubicado en el sector denominado Caicaguana, jurisdicción del Municipio el Hatillo del estado Miranda, no. Catastro No. 50038A, con una área de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON VENTITRES CENTIMOS aproximadamente (180,23 m2), y de los siguientes linderos: Norte partiendo desde el punto 3-4 hasta el punto 4, en una línea recta que mide doce metros lineales con cuarenta y nueve decímetros lineales (12,49 mts) con terrenos que son o fueron del vendedor y vía de acceso, propiedad de EL VENDEDOR; Sur: del punto E-8 al punto E-19 en una línea recta que mide siete metros lineales con dieciocho centímetros lineales (7,18 mts) con la Av. La Cima; Este: del punto E-19 al punto E-10 en una línea curva de ocho metros con dieciséis decímetros lineales (8,16 mts) y el punto E-10 al punto 4 en una línea recta de nueve metros con cincuenta y ocho centímetros (9, 58 mts); con vía de penetración propiedad promotora La Loma y la Av. La Cima, respectivamente y Oeste: con terrenos que son o fueron de EL VENDEDOR, partiendo desde el 3-4 hasta le punto E-8, en un recorrido de quince metros lineales (15,00 mts), el cual, pertenece a “EL VENDEDOR” hoy accionante, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 13 de septiembre de 2013, bajo el Nº 2011,4886, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el Nº 243.13.19.1.3641 y correspondiente al libro de folio real del año 2011.
2.1) Para elcaso que el hoy demandante reconvenido no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
3) Se condena a la parte demandante a pagar las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en este juicio, todo ello en conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, y Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de Enero de 2015. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Juez,

Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria,

Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 2 pm., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. DILCIA MONTENEGRO

MAGC/DM/Humberto
Exp. Nº AP31-V-2014-00081