TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2015-000198
PARTE DEMANDANTE: GRUPO BELSU, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 4, Tomo 136-A-Cto, de fecha 18 de diciembre de 2007 y ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE, titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.069.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE: HAYDEE CONTRERAS, ALEJANDRO R. YEMES y ALEJANDRO YEMES NAVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.645, 37.117 y 77.209, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:

Ciudadano HENRY HERNAN LOPEZ ROBLES, titular de la cédula de identidad Nº V-15.149.722
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR TERAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.740
MOTIVO: DESALOJO

I
En la causa seguida por los abogados HAYDEE CONTRERAS, ALEJANDRO R. YEMES, y ALEJANDRO YEMES NAVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 12.645, 37.117 y 77.209, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales la sociedad mercantil Grupo Belsu, C.A., propietario-arrendador del inmueble objeto del juicio y del ciudadano Roberto Belleli del Monte, titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.069, en su carácter de arrendatario-subarrendador del mismo inmueble, en contra del ciudadano Henry López, titular de la cédula de identidad N° V-15.149.722, representado por el abogado Julio César Terán Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 82.740, se celebró en fecha tres (3) de diciembre de 2015, el debate oral y se produjo la decisión, conforme consta en el acta que en esa oportunidad se levanto. Ahora bien, estando en la oportunidad de publicar el fallo completo, conforme lo dispone el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a ello, advirtiendo que se hará sin narrativa en acatamiento de esa misma norma. A tal efecto tenemos:
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
La parte demandante sostiene que según documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2008, asentado bajo el Nº 68, Tomo 100 de los libros respectivos, la sociedad de comercio Grupo Belsu, C.A dio en arrendamiento el inmueble situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, al ciudadano Roberto Belleli Del Monte, titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.069. Que en virtud de la cláusula sexta de este contrato, el ciudadano Roberto Belleli Del Monte, en fecha 11 de abril de 2013, subarrendó al ciudadano Henry Hernán López Robles, según consta de documento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 11 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Que el ciudadano Henry Hernán López Robles, en su carácter de subarrendador incumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de subarrendamiento al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento relativos a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, igualmente, al dejar de cumplir la obligación que tiene de pagar el agua potable que surte la empresa Hidrocapital y además cambió el uso de inmueble objeto de litis de un bar restaurant a una discoteca, lo cual contraviene directamente con lo estipulado en las cláusulas de la relación arrendaticia. La parte demandada, en sus alegatos sostiene en síntesis que cumplió con la obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamiento mediante de transferencias bancarias realizadas por medio del banco Banesco a una cuenta de la cual es titular el ciudadano Roberto Belleli Del Monte. Alego además, que en virtud del contrato celebrado por las partes, el subarrendador autorizó al subarrendatario a ejercer en el local toda actividad concerniente y relacionada a un bar, restaurant, arepera, lonchería, pizzería, pastelería y cafetería y todas aquellas relacionadas con el objeto de la compañía, razón por la cual su representado obtuvo la licencia de expedido de licores, y que por lo tanto éste no cambio en modo alguno el destino para el cual es usado el local en cuestión, y que el subarrendador siempre ha tenido conocimiento de esta situación, razón por la cual mal podría en estos momentos desconocer la existencia de estos elementos.
II
PRUEBAS
Durante la causa las partes aportaron los siguientes elementos probatorios:
1. Documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 2008.44, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.45, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008.
2. Estatutos sociales de la empresa Grupo Belsu, C.A.
3. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2008, asentado bajo el Nº 68, Tomo 100 de los libros respectivos.
4. Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 11 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.
5. Inspección Ocular realizada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, realizada fecha 12 de septiembre de 2014.
6. Acta de audiencia de conciliación realizada en fecha 07 de noviembre de 2014, ante la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en el Procedimiento Administrativo Previo, signado bajo el Nº MC-0004/10-14.
7. Providencia Administrativa producida por la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en el Procedimiento Administrativo Previo, signado bajo el Nº MC-0004/10-14.
8. Reportes emitidos por la empresa de seguridad El Regimiento, C.A.
9. Notificación judicial realizada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el Nº AP31-S-2014-011226.
10. Notificación Judicial de fecha 25 de febrero de 2015, a través del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el Nº AP31-S-2015-000893.
11. Informe Técnico Nº DP-BAR-006-14, producido por la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, expediente SR-1055-2005.
12. Avisos de cobro de cánones insolutos.
13. Contrato de fecha 11 junio de 2004, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 02, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
14. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 26 de febrero de 2007, bajo el Nº 06, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
15. Contrato de fecha 22 de junio de 2009, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nº 47, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
16. Contrato celebrado en fecha 30 de septiembre de 2011 autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 135, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
17. Carta suscrita por el ciudadano Roberto Belleli en donde autoriza al ciudadano Henry Hernán López Robles, a ejercer en el local toda actividad concerniente a un bar, restaurante, arepera, lonchería, pizzería, pastelería y cafetería.
18. Copia simple de las transferencias bancarias relativas al pago del canon de subarrendamiento, de los meses que van desde el mes de agosto de 2014 hasta febrero de 2015.
19. Factura Nº 5726, de fecha 29 de julio de 2014, emitida por el ciudadano Roberto Belleli.
20. Las resultas de las inspecciones practicadas por este Juzgado en la tramitación del cuaderno de medidas.
21. Resultas de la prueba de informes remitida al Banco Banesco, Banco Universal, C.A.
22. Resultas de la prueba de informes relativa a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.
Durante la audiencia se recibieron las posiciones juradas que fueron absueltas por ambas partes. Igualmente el Tribunal en compañía de los representantes de las partes procedió a observar el video realizado durante la inspección Ocular realizada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, realizada fecha 12 de septiembre de 2014.
Adminiculando las pruebas y apreciándolas en su conjunto, se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlinica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Que dicha relación locativa se inició en fecha 11 de junio de 2004, mediante instrumento autenticado. Que las partes estipularon que el uso del local sería el de bar-restaurant al disponer: “3. El arrendatario se obliga a utilizar el Local arrendado únicamente para uso comercial, específicamente para explotar el ramo de BAR-RESTAURANT, comprometiéndose expresamente a no cambiar su destino, sin el previo consentimiento de EL ARRENDADOR que a tal efecto sea dado por escrito. El cambio de destino no autorizado por el Arrendador dará derecho a éste a exigir la Resolución inmediata del presente Contrato”. Que además se estipuló como prohibiciones sobre el uso del mismo en la cláusula 8 lo siguiente: “EL ARRENDATARIO se obliga a no utilizar como hospedaje el inmueble arrendado mediante este Contrato y a no permitir que familia o persona alguna se hospede ni temporal ni definitivamente dentro del mismo. Igualmente, EL ARRENDATARIO no realizará acciones que causen molestas a sus vecinos ni permitirán que terceras personas las realicen. Tomando en consideración que el local arrendado se encuentra adyacente a una Clínica Privada, EL ARRENDATARIO no realizará actividades que causen molestias o perturbaciones a los pacientes de la Clínica ni a los Médicos que laboran en los Consultorios (música, rumores, ruidos, olores, etc) EL ARRENDATARIO no podrá vender, no despacha, ni comercial venta de licores al detal en ninguna circunstancia o evento. Así mismo el ARRENDATARIO se compromete a no realizar ninguna actividad musical que perturbe a los pacientes de la clínica o que incomode a los médicos y demás profesionales que trabajen en dicha clínica. La falta de cumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de esta cláusula estipulada, será causa suficiente para EL SUBARRENDADOR pueda pedir su inmediata resolución, la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado de bienes y personas y el pago de los daños y perjuicios que por tal motivo se deriven, siendo por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, el pago de las costas y costos judiciales o de los gastos extrajudiciales y honorarios de abogado que se ocasionen”.
Igualmente, se establece que en el curso de la relación locativa el arrendatario destinó el local comercial arrendado a la explotación comercial de una discoteca que funcionó temporalmente en el mismo y se identificó como “LEVEL”. Este hecho que quedó demostrado con la inspección ocular realizada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, realizada fecha 12 de septiembre de 2014 y que fue reconocido por el accionado en el curso del procedimiento administrativo que se siguió previo a este juicio cuando en la misma manifestó: “…no se puede hacer diciendo mentira, porque en el escrito plantea el accionarte que hay una discoteca hablando de tiempo presente, lo cierto es que ya no existe, esa situación no se va dar más porque fue un error que hizo la hija de mi representado…”
Se establece también que el arrendatario realizó mediante transferencias bancarias los pagos de las pensiones de arrendamiento que se han señalado como insolutas.
III
MERITO
En el presente caso se pretende el desalojo de el inmueble situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlinica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual en su artículo 40 establece las causales de desalojo, destacándose para el presente caso las causales establecidas en los literales a, b y c, los cuales en su orden establecen: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o de (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a sus deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Ahora bien, en el caso sub iudice, en lo que respecta a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada cumplió fielmente con esta obligación contractual al haber efectuado las transferencias bancarias que cursan en autos acompañadas a la contestación de la demanda y que cursan del folio doscientos treinta y cuatro (234) al folio doscientos cuarenta y uno (241) de la pieza uno del expediente. Siendo así se establece que no se encuentran llenos los extremos de procedencia de la causal contenida en el literal a del artículo 40 del Decreto- Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que exige que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos y así se decide.
En lo relativo al cambio de destino del inmueble se tiene establecido que en el local arrendado funcionó temporalmente una discoteca, uso que además de no estar amparado en lo pactado en el contrato de arrendamiento, resultaba en una abierta inobservancia de la cláusula 8 del contrato y un uso abiertamente reñido con el destino natural del local pues se encuentra contiguo a un centro de salud en el cual se presta el servicio de hospitalización, esta circunstancia permite calificar que por una parte se ha hecho un uso no autorizado contractualmente, y por la otra, tal uso es contrario a las normas elementales de convivencia y solidaridad, así las cosas resulta claro que se encuentran llenos los extremos de procedencia de la causal de desalojo prevista en el literal b del artículo 40 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así se decide.
En cuanto la causal de desalojo relativa a la modificación del inmueble sin la autorización del arrendador. Se advierte que no existen pruebas suficientes que permitan establecer la situación que tenia el local al inicio del arrendamiento, para poder determinar que se han hecho variaciones al mismo. En razón de ello se estima que no se encuentran llenos los extremos para que proceda esa causal y así se decide.
Ahora bien en cuanto a la reconvención que ha propuesto alegando que el arrendatario el derecho preferente de ocupar el inmueble alegando que se encuentra en el supuesto para que le corresponda una prorroga legal de tres (3) años conforme a Decreto-Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Al respecto debe advertirse que el artículo 26 ejusdem prevé:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o mas, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Mas de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Mas de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Mas de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se consideran a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canones, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Ahora bien, la interpretación de esta norma debe ocurrir en armonía con la teoría general de los contratos basada en la fuerza de ley que estos tienen entre las partes, en el deber de las mismas de ejecutarlos de buena fe y en el derecho de resolverlos o exigir su ejecución judicialmente, cuando se produce el incumplimiento de un contrato bilateral. Estas circunstancias impiden que el arrendatario que se encuentre incurso en el incumplimiento del contrato tenga derecho a la prorroga legal. Así y siendo que como se estableció anteriormente en el presente caso el arrendatario incumplió el contrato al destinar el inmueble a un uso distinto del pactado y contrario al que por naturaleza puede ser propio del mismo, violando además los deberes de solidaridad y convivencia, se establece que el arrendatario no tiene derecho a la prorroga legal y así se decide.
IV
DECISIÓN
Con fundamento en los razonamientos que anteceden el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica y por la autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención intentada por la parte demandada en su escrito de contestación y como consecuencia de ello se condena a la demandada, a entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por el local situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.
Con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida.-
Regístrese y Publíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los siete (7) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria

Abg. Jerimy Uzcategui
En esta misma, se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Jerimy Uzcategui
VMDS/JU/Pedro.-
EXP. Nº AP31-V-2015-000198