TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de febrero de 2016
205º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2016-000219

PARTE ACTORA: NELSON BELLON, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. E-82.027.844.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JANKO EUGENIO SVARC BERGER y ORLANDO ANTONIO LAGOS VILLAMIZAR, inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogados bajo los Nos. 26.503 y 27.617, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARÍA MILAGROS FAUSTINA SANCHEZ DE MIGUEL, española, mayor de edad y titular de la Cédula de identidad No. E-810.826
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (ARRENDAMIENTO VIVIENDA PRINCIPAL)

I

En fecha 23 de febrero de 2016 se recibió la presente demanda incoada por NELSON BELLON, representado por el abogado ORLANDO ANTONIO LAGOS VILLAMIZAR contra MARÍA MILAGROS FAUSTINA SANCHEZ DE MIGUEL, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole previo sorteo de ley conocer de la presente causa a este Juzgado.

La parte actora alega que le fue dado en arrendamiento un inmueble “apartamento” distinguido con el N° 56, con un área de ciento ocho metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (108,54 M-2) y su estacionamiento distinguido con el N° 70, ubicado en la planta 5, que forma parte del Edificio “Residencias VVZ”, situado en la Avenida Sorocaima, entre Av. Venezuela y la AV. Tamanaco, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos aparecen identificados de manera expresa en el libelo de demanda, mediante contrato de arrendamiento celebrado el día 3 de junio de 2009, otorgado por ante el Notario Publico Trigésimo Noveno, inserto bajo el N°. 78, Tomo 66 y su prorroga de fecha 8 de junio de 2013, suscrito entre su persona y por la arrendataria propietaria ciudadana MARÍA MILAGROS FAUSTINA SANCHEZ DE MIGUEL. Asimismo expresa que de acuerdo a la cláusula segunda de dicho contrato la mencionada arrendadora que comprometió a que la duración del mismo sería por un (1) año fijo y el mismo sería prorrogable por periodos iguales de un (1) año, en las mismas condiciones y bajo las Leyes que regulan la materia. El caso es que la mencionada ciudadana en fechas 21 de octubre, 18 de noviembre y 3 de diciembre de 2015, así como 3 de febrero de 2016, ha ido a su ligar de trabajo y decir que no le paga alquileres, recibos de condominio de dicho apartamento amenazando el desalojo del mismo. Ahora bien, visto el incumpliendo de dicho contrato es por lo que demanda a la arrendataria y propietaria ciudadana MARÍA MILAGROS FAUSTINA SANCHEZ DE MIGUEL para que sea condenada al cumplimiento de contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2009 y su prorroga de 8 de junio de 2013.

II

Ahora bien, habiéndose dado entrada al expediente y ordenado la anotación del mismo en el Libro de Causas respectivo, estando en esta primera etapa del proceso se considera oportuno y pertinente pasar a realizar un análisis de procedencia dirigido a la admisión de la demanda, a saber:

El artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y el mismo dispone:

“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal)

Estas normas según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento:

“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…”(Resaltado del tribunal)

De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:

“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal)

Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:

“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...” (Resaltado del tribunal)

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, que el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional.

En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo y ASÍ SE DECLARA.

Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide, y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.

En el caso bajo análisis se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente ya que solo consta la apertura de expediente ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda.

Nuestro máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de estas acciones especialísimas se encuentra condicionado por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”. (Resaltado del Tribunal)

III

En consecuencia, por las razones expuestas, especialmente la normativa dirigida a esta materia y la jurisprudencia transcrita, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano NELSON BELLON contra MARÍA MILAGROS FAUSTINA SANCHEZ DE MIGUEL, ambas partes identificadas.

Dada la naturaleza de esta decisión, no hay condenatoria en costas

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 29 de febrero de 2016. 205º y 157º.

EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 12:31 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2016-000219