TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 3 de febrero de 2016
205° y 156°

Parte Actora: Camen Elisa Chacón Avedaño, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad nº V- 6.097.705; representada judicialmente por los profesionales del derecho Víctor Manuel Teppa Heriquez y Mindi De Oliveira, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 13.831 y 97.907, respectivamente; sin domicilio procesal acreditado en autos.

Parte Demandada: Pedro María Ortiz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-3.405.121 y de este domicilio; representado judicialmente por el profesional del derecho Eduardo José Gutiérrez, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 124.609; con domicilio procesal en: Centro Comercial City Market, Nivel Oficinas, Piso 6, Oficina 604, situado en la Avenida Abraham Lincoln, entre Calle Villaflor y Unión, Sabana Grande, Caracas.

Motivo: Desalojo

Sentencia: Definitiva

Caso: AP71-R-2015-000823

I
Antecedentes

Conoce esta alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de julio de 2015, por el abogado Eduardo José Gutiérrez, en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, ciudadano Pedro María Ortiz, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de julio de 2015, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que resolvió declarar con lugar la pretensión de desalojo incoada por la parte actora, ciudadana Carmen Elisa Chacón Avendaño.
Cabe considerar, que el presente juicio se inició mediante libelo suscrito en fecha 3 de noviembre de 2014, por el abogado Hugo Dam Suárez, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Carmen Elisa Chacón Avendaño, contra el ciudadano Pedro María Ortiz, pretendiendo el desalojo de un inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico B-403, el cual se encuentra ubicado en el Nivel Feria del Centro Comercial City Market Bazar, situado en la avenida Abraham Lincoln, entre las calles Unión y Villaflor, Sabana Grande, Caracas.
Por auto de fecha 4 de noviembre de 2014, el Tribunal de primera instancia admitió la demanda ordenando su trámite por el procedimiento oral, previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidos los trámites tendientes a la citación personal de la parte demandada, la cual resultó infructuosa, por auto de fecha 13 de febrero de 2015, el Tribunal a quo ordenó la citación por carteles conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 8 de abril de 2015, el abogado Eduardo José Gutiérrez se dio por citado en nombre de la parte demandada, exhibiendo poder que acredita su representación.
Luego, en fecha 11 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 1º de junio de 2015, el Tribunal a quo fijó los limites de la controversia.
Durante la fase probatoria, ninguna de las partes ofreció medios de pruebas distintos a los consignados junto al libelo de la demanda
Seguidamente, en fecha 9 de julio de 2015, tuvo lugar la celebración de la audiencia oral; en esta misma oportunidad, el Tribunal a quo produjo la decisión contra la cual se recurre, en cuya parte dispositiva resolvió declarar con lugar la pretensión de desalojo bajo examen.
Contra dicho fallo, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 17 de julio de 2015, siendo oído en ambos efectos por auto de fecha 20 de julio de 2015, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y realizada la insaculación de Ley, resultó conocedor, este Juzgado Superior.
Recibidas las actas en esta Alzada, y previa las correcciones realizadas por el Tribunal de primera instancia, en fecha 28 de septiembre de 2015, este Tribunal de Alzada fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes.
En fecha 27 de octubre de 2015, se recibió escrito de alegatos presentado por la representación judicial de la parte actora; y en fecha 30 del mismo mes y año, siendo la oportunidad para el acto de informes, la representación judicial de la parte demandada hizo lo propio.
Por auto de fecha 9 de diciembre de 2015, quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra, concediéndole a las partes tres (3) días de despacho de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Síntesis de la Controversia
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión de desalojo postulada en la demanda, alegó fundamentalmente los siguientes hechos:
Alegatos formulados por la parte actora
Adujo, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico B-403, ubicado en el Nivel Feria del Centro Comercial City Market Bazar, situado en la avenida Abraham Lincoln, entre las calles Unión y Villaflor, Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Caracas.
Manifestó, que en fecha 21 de marzo de 2012, las partes de la relación procesal celebraron un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, con una duración de un (1) año fijo contados a partir del día veintiuno (21) de marzo de 2012; pero que llegada la fecha de vencimiento, mediante documento autenticado de fecha 22 de junio de 2013, acordaron una prorroga legal hasta el 22 de septiembre de 2013, y a título gracioso con una extensión hasta el 15 de enero de 2014; y finalmente, que mediante documento privado suscrito en fecha 6 de marzo de 2014, igualmente acordaron prorrogar “el citado contrato de arrendamiento (…) con vigencia a partir de la fecha 01 de Marzo al 15 de Octubre de 2014, ambas inclusive”, con un canon de dos mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 2.125) mensuales, iguales y consecutivos.
Alegó, que fue convenio de las partes que finalizado el término del contrato, el arrendatario debería entregar el inmueble libre de bienes y personas, y en las mismas perfectas condiciones en que se le entregó; caso contrario, por cualquiera de las causas establecidas en la cláusula vigésima tercera contractual o si fuera declarado por sentencia firme, quedaría obligado a pagar una cláusula penal en compensación por los daños y perjuicios ocasionados y sin que su representada tenga que probarlo, todo conforme a lo previsto en cláusula vigésima segunda.
Afirmó, que el arrendatario no se ha dignado a devolver el inmueble pese a las múltiples gestiones que han resultado nugatorias; siendo este el motivo por el cual ejerce la acción para que el demandado en su carácter de arrendatario convenga, “con motivo del contrato de arrendamiento, suscrito y celebrado entre las partes, en fecha Veintiuno (21) de Marzo de 2012, antes identificado marcado con la letra “B” y sus respectivas prorrogas, identificadas con las letras “C” y “D”, respectivamente, por Desalojo.
Fundamentó la pretensión, en los artículos 22, 40 y 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
Alegatos formulados por la parte demandada
Impugnó la estimación de la demanda considerándola exigua, por cuanto –a su decir- se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y por tanto tiene aplicación lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Adujo, que ciertamente la relación arrendaticia entre las partes inició a través de un contrato a termino fijo de un (1) año, y que el acuerdo que las partes denominaron prorroga legal no era necesario, toda vez que la prórroga legal opera de pleno derecho, es decir por imperio de la Ley, máxime cuando las estipulaciones contenidas en la ley especial que rige la materia goza de lo que se denomina orden público arrendaticio. Que, lo que debe entenderse de la cláusula tercera del instrumento acompañado al libelo marcado “C”, es que se estableció una verdadera prorroga convencional entre las partes “suscribientes” del referido acuerdo, que disponía que el arrendatario entregaría el local el 15 enero 2014; y en consecuencia, habiéndose culminado el tiempo del contrato más su prorroga legal, y además una prórroga convencional, la relación arrendaticia quedaba en el orden de la indeterminación temporal del contrato.
Indicó, que la arrendadora no accionó por ninguna vía jurídica al termino de la relación contractual, es decir en fecha 15 de enero de 2014; lo que hizo fue dejar en el goce pacifico de la cosa a su representado, y por cuanto necesitaba el dinero del canon de arrendamiento, es que le propone a su representado celebrar un nuevo negocio jurídico de forma privado fechado 5 marzo de 2014, el cual reconoce en su contenido y firma, lo que constituye novación de la relación arrendaticia por un plazo que abarcaría desde el 1º de marzo de 2014, hasta el 15 de octubre de 2014, feneciendo la primigenia relación arrendaticia y por tanto no se evidencia del último de los contratos suscritos por las partes que su representado deba pagar lo referente a las cuotas condominiales, siendo esta obligación exclusivamente del propietario arrendador.
Que en virtud de lo antes expresado, estamos en presencia de un verdadero nuevo contrato de arrendamiento con la consecuente novación de la relación locativa, por lo que le nacía a su representado una verdadera prorroga legal; por tanto, al encontrarnos bajo un régimen jurídico especial y visto que la prorroga legal es imperativa, considera que la presente demanda “debe ser declarada como No Propuesta por disposición expresa de la Ley, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que la Acción Propuesta estando en vigencia la Prórroga Legal que le correspondía a su representado que se deriva del instrumento privado que se firmara en fecha 05-03-2014, donde se estipuló que la relación arrendaticia que se iniciaba a través de ese instrumento tendría una duración desde 01-03-2014 hasta el 15-10-2014, es improponible…”; en tal sentido, adujo que debía dejarse transcurrir ese lapso obligatorio para el arrendador.
En esta perspectiva, llegada la oportunidad para decidir la controversia ante el Tribunal de primer grado, el mismo analizó los planteamientos expuestos por las partes y en el fallo contra el cual se recurre proferido en fecha 9 de julio de 2015, hizo el siguiente pronunciamiento:
“ (…) 1- PRORROGA LEGAL: …En el caso bajo análisis, el hecho mismo de documentar además de unos pagos y fechas, el termino de entrega del inmueble, no constituye por completo la voluntad expresada en el contrato originario, de un (01) año, más la prorroga correspondiente brindada por imperio de la norma. Pero analicemos las expresiones manifestadas por las mismas partes: Documento-Convenio autenticado de fecha 12/06/2013, dice: … “el presente convenio de “PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA”… las partes resolvieron no prorrogarlo, y convinieron en celebrar la presente Prorroga Legal…El presente convenio de PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA … tendrá una duración de seis (06) meses fijos…”. Se evidencia de la lectura, que las partes en todo momento se refirieron a una prorroga que llamaron legal, y en ningún momento crearon un documento aislado del contrato originario. En tal sentido, se desprende de la lectura del Documento-Convennio autenticado de fecha 12/06/2013, que la voluntad de las partes fue organizarse, preavisarse y prepararse para el fin de su relación, siendo éste último inequívocamente la documentación de la prórroga legal del contrato originario. En conclusión, la prórroga legal se inicia ope legis, pero no es óbice para que las partes con el fin de prever malos entendidos, la documenten, inclusive adicionándoles condiciones y términos que no afecten el esquema originario. En este caso, al haberla documentado siempre la llamaron prorroga legal y que haya sido más larga de lo que la ley establece tampoco desdice de su existencia (…) 3. NOVACIÓN: Por cuanto este juzgado procedió a analizar en la naturaleza del contrato, y determino (sic) que se trataba de una convención a tiempo fijo, la cual culminó inclusive en su prorroga legal, es de suponerse que no existe novación, por cuanto esta figura comporta la finalización de una relación contractual y el nacimiento de otra, lo cual no tiene ni la más estrecha relación con el presente caso.
DISPOSITIVO
“(…) Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la república y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el libelo de la Demanda y tal sentido condena y ordena:
1- A la parte demandada Pedro María Ortiz, a darle cumplimiento a la cláusula segunda del contrato recogido en el documento autenticado ante la Notaria Publica Vigésima Segunda de caracas, inserto bajo el Nº 06, Tomo 26, de fecha 21/03/2012, al documento prorrogativo autenticado ante la misma Notaria, inserto bajo el Nº 20, tomo 30, de fecha 12/06/2013, y al documento privado entre las partes de fecha 06/03/2014, consecuencia la parte demandante CARMEN ELISA CHACON AVENDAÑO, un (01) inmuebles como local Nº B-403, Nivel feria, del Centro Comercial City Market, Avenida Abraham Lincoln, Sabana Grande, Caracas, objeto de esta demanda, de 8,50 m2, completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió.
2-. A la parte demandada que debe pagar a la parte demandada, la cantidad de Bs 9.000, por concepto de Costa del juicio, lo cual equivale al 30% del valor de lo litigado (Bs. 30.000). Cúmplase. Publíquese y regístrese. (…)”

Contra el referido fallo, la representación judicial del arrendatario, ciudadano Pedro María Ortiz, ejerció recurso procesal de apelación; siendo este el motivo por el cual se defiere a esta Superioridad el conocimiento del asunto debatido.
Pues bien, de acuerdo con todo lo antes expresado, resulta evidente que el meollo del asunto debatido se circunscribe a verificar si se cumplen los presupuestos para estimar favorablemente la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora, fundamentada en que la parte demandada incumplió con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, una vez vencido el término del contrato de arrendamiento accionado, en particular de acuerdo con lo convenido en el instrumento privado suscrito en fecha 6 de marzo de 2014.
Argumento que es rebatido por la representación judicial de la parte demandada, sosteniendo que se produjo novación de la relación arrendaticia y por tanto la demanda fue presentada estando en vigencia el término de la prorroga legal, que es un derecho irrenunciable, de orden público, de lo cual asevera que sea “improponible”.
Desde esta perspectiva, el Tribunal observa:
III
Motivaciones para decidir
Antes de examinar el merito de la controversia, advierte esta Superioridad que la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, impugnó la estimación de la demanda con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que se trata de una relación arrendaticia tiempo indeterminado y por tanto tiene aplicación la norma contenida en el artículo 36 eiusdem.
Pues bien, conforme lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora tiene la carga de estimar la demanda, salvo en los casos en que no puede hacerlo como las que se refieren al estado y capacidad de las personas; consagra igualmente la norma in comento un derecho de impugnación cuando la estimación sea insuficiente o exagerada, y cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda.
En tal sentido, cabe considerar que la estimación de la demanda produce importantes efectos procesales no solo en atención a los recursos, sino también en cuanto al límite máximo de los honorarios profesionales de abogados ante una eventual condenatoria en costas. Nuestra jurisprudencia suprema al tratar el punto sobre la admisibilidad del recurso de casación en orden de la cuantía, ha interpretado el antes citado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo que si el actor no estima la demanda y el demandado nada alega al respecto, la demanda queda sin cuantía a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación.
Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal de Justicia en sentencia nº 12 de fecha 17 de febrero de 2000, expediente 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Velez, señaló:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.
Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece…”.

En el caso de marras, se observa que la representación judicial de la parte demandada omitió señalar un hecho nuevo que probar, a los fines de establecer la fijación del valor de lo demandado; esto determina sin lugar a dudas que deba desestimarse la impugnación bajo análisis. En todo caso y a mayor abundamiento, resulta contradictorio que dicha representación judicial sostenga, por una parte, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, lo que –a su decir- determina la aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, para luego sostener que cuando se interpuso la acción estaba vigente la prorroga legal. Todo esto conduce a declarar improcedente la impugnación bajo examen; así se decide.-
Ahora bien, no es un hecho controvertido que la ciudadana Carmen Elisa Chacón Avendaño es propietaria de un inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico B-403, ubicado en el Nivel Feria del Centro Comercial City Market Bazar, situado en la avenida Abraham Lincoln, entre las calles Unión y Villaflor, Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Caracas; tal como consta en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de diciembre de 2009, anotado bajo el nº 2009. 1643, asiento Registral 01 del inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.2374, que se aprecia conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil.
Tampoco es un hecho controvertido, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública 22ª de Caracas en fecha 21 de marzo de 2012, bajo el nº 06, tomo 26 de los libros respectivos; y que mediante documento autenticado ante la misa Notaría en fecha 12 de junio de 2013, bajo el nº 20, tomo 30 de los libros respectivos, celebraron un convenio al que calificaron como prorroga legal. Estos instrumentos se tienen fidedignos conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecian en concordancia con las normas de los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, reputándose idóneos para demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes del litigio, así como sus términos y modalidades.
Del mismo modo, se aprecia el instrumento privado de fecha “cinco (06)” de marzo de 2014, que contiene la declaración de voluntad de las partes en conflicto respecto a la permanencia en el inmueble por parte del arrendatario Pedro María Ortíz hasta el 15 de octubre de 2014, fecha en la cual deberá entregarlo libere de bienes y personas, quien además pagó en dicho acto los cánones de alquiler correspondiente a los meses de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, a razón de Bs. 2.125,00. Dicho instrumento se tiene legalmente reconocido conforme a lo previsto en los artículos 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del Código Procesal Civil.
Del acervo probatorio ex ante examinado, deduce este juzgador que las partes están vinculados en una relación arrendaticia sin solución de continuidad, inicialmente pactada por el término fijo de un (1) año contado a partir del 21 de marzo de 2012. Vencido este plazo de duración inicial, estando vigente el lapso de seis (6) meses de prorroga legal que correspondía disfrutar al arrendatario conforme lo previsto en el 38 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, la arrendadora no solo convino con el arrendatario en concederle dicho plazo de prorroga legal, sino que adicionalmente permitió al arrendatario continuar en posesión de la cosa arrendada hasta el 15 de enero de 2014, y éste además se comprometió a pagar una suma de Bs. 10.800,00 como contraprestación por el uso.
Pero luego en el instrumento privado legalmente reconocido, suscrito en fecha “cinco (06)” de marzo de 2014, nuevamente la arrendadora convino con el arrendatario en permitirle la continuación en la posesión de la cosa arrendada hasta el 15 de octubre de 2014.
Desde este punto de vista, a juicio de quien aquí juzga, no cabe dudas que las partes del presente litigio celebraron tres (3) contratos de arrendamiento de la misma relación arrendaticia, para lo cual se advierte que la relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen ésta lucro o no, y mediante un precio como contraprestación.
De tal manera que, independientemente de la calificación de “prorroga legal” que las partes dieron al contrato autenticado en fecha 12 de junio de 2013, teniendo en cuenta el propósito e intención de las partes contratantes, así como la exigencia de la ley, la verdad y la buena fe, para este juzgador quedó suficientemente demostrado que estamos en presencia de una renovación del contrato por voluntad de las partes y no de la propia Ley, para lo cual se advierte que conforme a la norma del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Es decir, que forma parte de la soberanía de los jueces de instancia, la interpretación de los contratos, y aún la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción.
La anterior determinación se patentiza, no solo por el hecho de haberse extendido el plazo para la entrega del inmueble por parte del arrendatario en primer lugar hasta la fecha 15 de enero de 2014, que superaba el plazo de prorroga legal como quedó dicho ut supra; sino que luego, se extendió hasta la fecha 15 de octubre de 2014, y todo esto mediante el pagó de un precio como contraprestación. Fijémonos por ejemplo, que en el instrumento privado de fecha “cinco (06)” de marzo de 2014, el arrendatario pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2014, siendo que en el anterior contrato mal denominado “prorroga legal”, las partes habían convenido el 15 de enero de 2014, como fecha tope para la entrega del inmueble.
Es importante señalar, que la materia que rige la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables (Vid. artículo 3 del vigente Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la inteligencia del artículo 26 del mencionado instrumento legal expresa que al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos superiores de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico.
Dicho esto, visto que en el último de los contratos suscritos por las partes, aportado junto al escrito libelar, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad estipularon que el arrendatario debió entregar el inmueble en fecha 15 de octubre de 2014; y tomando en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración superior a un (1) año y menor de cinco (5) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogó obligatoriamente por voluntad de la Ley por el término de un (1) año, el cual venció el día 15 de octubre de 2015; sin que pueda estimarse que por el solo hecho de haberse celebrado un contrato denominado “prorroga legal”, y luego suscrito otro de manera privada, se haya producido la indeterminación del mismo.
Desde otro punto de vista, tampoco estamos en presencia de la novación del contrato de arrendamiento, pues esta figura jurídica como medio de extinción de obligaciones, requiere no solo una obligación precedente que se sustituye por la nueva; una obligación nueva que extingue la anterior; sino también la intención de novar (animus novandi) y de allí que a tenor de lo previsto en el artículo 1.315 del código Civil “no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente del acto”. Pero además, se puede acotar que ella se produce cuando se extingue una obligación precedente, remplazándola por una nueva, por lo que aunque las partes hayan decidido extender el plazo inicial del contrato, estableciendo incluso modificaciones en el canon, ello no determina la extinción o reemplazo de la relación arrendaticia. Dicho con otras palabras, se trata de varios contratos de una misma relación arrendaticia sin solución de continuidad, pues la novación requiere un cambio sustancial en la obligación, como puede ser un cambio que recaiga sobre los sujetos de la misma (cambio de arrendador o arrendatario), o sobre el objeto (cambio del inmueble arrendado) lo que no ha ocurrido en el caso de autos.
Entonces, es a partir del 15 de octubre de 2015, cuando se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes exigirle que cumpla con tal obligación, pues es cierto que a partir de dicha fecha cuando le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra la arrendataria contumaz.
En efecto, cabe traer a colación el precepto contenido en el artículo 40 literal “G” del Decreto Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a tenor del cual se establece como casual de desalojo “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. (…). De allí que, es una vez vencido el contrato sin que exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, lo que incluye lógicamente el plazo de prorroga legal, cuando puede acudirse a la jurisdicción en tutela de los derechos derivados del contrato.
Como puede verse, en el presente caso la demanda se interpuso en fecha 3 de noviembre de 2014, estando aun vigente el plazo de la prorroga legal ex artículo 26 del referido instrumento legal; ergo, forzosamente esta Superioridad debe declarar improcedente la pretensión de desalojo planteada en esta demanda, pues los hechos constitutivos que le sirven de fundamento no se subsumen en las normas jurídico positivas que regula la institución del arrendamiento inmobiliario de naturaleza comercial, para lo cual se destacada que conforme al artículo 6 del tantas veces referido Decreto Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerán, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley; 2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley; 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley; y 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. Agrega este Tribunal de Alzada, que incluso por reglas de hermenéutica, las normas de derecho común ceden ante esta normativa especial; así se establece.-
Finalmente, no puede pasar por alto que el Juez del Tribunal a quo no cumplió con lo establecido en el artículo 876 de Código de Procedimiento Civil, en pronunciar oralmente en la audiencia su decisión expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho; para luego extender por escrito el fallo completo ex artículo 877 eiusdem; por lo que se le hace un llamado de atención para en lo adelante cumpla con el procedimiento legalmente establecido.
En virtud de las anteriores consideraciones, debe esta Alzada declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de julio de 2015, por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva proferida en fecha 9 de julio de 2015, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se revoca en toda y cada una de sus partes, lo cual se hará constar de forma precisa en el dispositivo del presente fallo; así se decide.-
IV
Dispositivo
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de julio de 2015, por el abogado Eduardo José Gutiérrez en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, Pedro María Ortiz, en contra de la sentencia proferida en fecha 9 de julio de 2015, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de julio de 2015, en los términos expuestos en el presente fallo.
TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana Carmen Elisa Chacón Avendaño contra Pedro María Ortiz, ambas partes ut supra identificadas.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora.

Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los tres (3) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En esta misma fecha siendo las ________________ , se registro y público la anterior sentencia.

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García