REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintitrés de febrero de dos mil dieciséis
205º y 157º
ASUNTO: AP31-V-2014-000067
DEMANDANTE: REPRESENTACIONES PEREZ CAAMAÑO, C.A. inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 14 de enero de 1991, bajo el N° 41, Tomo 8-A, representada en el presente juicio, por los abogados Mairy J. Díaz, María E. Arenas y Jorge L. Ochoa, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 68.093, 26.518 y 159.899, respectivamente.
DEMANDADA: SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 17 de Noviembre de 1997, bajo el No. 16, Tomo 168-A, representados en el presente juicio por los abogados Máximo N. Febres Siso y Edgar Peña Cobos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 33.335 y 18.722, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO CONTRATO ARRENDATICIO
Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 20 de enero de 2014; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 27 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve en armonía con las disposiciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que en fecha 25 de junio de 2008, su mandante dio en arrendamiento a la empresa SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., un inmueble para ser utilizado para la prestación de servicios médicos asistenciales, denominado quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador.
2.- Que al finalizar el contrato, y al estar solvente la arrendataria con sus obligaciones, comenzó a correr el lapso de dos años que le correspondían por prórroga legal, que vencieron el 15 de junio de 2013.
3.- Que dado que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, consistente en la entrega de inmueble ya identificado y en el pago de la suma de Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 217.477,14), por concepto de indemnización por el uso del inmueble desde el 15 de junio de 2013 al 15 de Diciembre de 2013, calculados cada mes en Bolívares Treinta y Seis Mil Doscientos Cuarenta y Seis con Diecinueve Céntimos (Bs. 36.246,19) más IVA.
Agotados los trámites para lograr la citación de la demandada, a través de escrito de fecha 19 de octubre de 2015, se hizo presente el abogado en ejercicio Máximo Febres Siso, ya identificado, en su condición de apoderado de la demandada, y consignó instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 21 de octubre de 2015, dicha representación judicial, presentó escrito, mediante el cual dio opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda de desalojo de inmuebles arrendados por tiempo indeterminado, solo son admisibles cuando las mismas tengan como fundamento cualesquiera de las causales taxativas enumeradas en dicha disposición; y que la demandante, no apoyó su demanda en ninguna de tales causales. Reiterando que se está en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo.
Al fondo –igualmente- alegó que el contrato que la vincula con la demandante se indeterminó en el tiempo.
Que ante la negativa del arrendador a recibir el pago de los cánones, los mismos fueron realizados por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del área metropolitana de Caracas.
Impugnó la cuantía de la demanda, por insuficiente, señalando que la cuantía correcta, es de Doscientos Ochenta y Nueve Mil Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 289.815).
Se admitieron los siguientes hechos:
1.- Que su patrocinada y la empresa actora celebraron un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25/06/2008, por el inmueble denominado Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, para ser utilizado para la prestación de servicios médicos asistenciales.
2.- Que el último canon acordado fue de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Uno Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25).
3.- Que el contrato fue pactado por tres años fijos desde el 15 de junio de 2008 al 15 de junio de 2011.
4.- Que a partir del vencimiento, comenzó a correr la prorroga legal, la cual –señala- es de un año y no de dos, la cual finalizó el 15 de junio de 2012, continuando a partir de esa fecha, ocupando el inmueble. Alegando que los contratos tienen por objeto, inmueble distintos, aunque se relacionan con la quinta Regina.
Rechazó, negó y contradijo, que el tiempo de prorroga legal sea de dos años sino de uno.; que la demandada esté obligada a entregar el inmueble.
Abierta la causa a pruebas, la representación de la demandada, promovió documentales e informes a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. Por su parte, la actora promovió documentales, igualmente admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.
A pesar del llamado de las partes a la conciliación, la misma no fue posible, tal como se hizo constar en acta de fecha 13 de Noviembre de 2015.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora de un inmueble para ser utilizado para la prestación de servicios médicos asistenciales, denominado quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de junio de 2008, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle el inmueble identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.
Adujo la actora que la demandada en su carácter de arrendataria, ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 15 de junio de 2013, fecha en la cual venció el lapso legal de dos (2) años que le correspondía, en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 15 de junio de 2011, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive.
Pretensión que fue rechazada, negada y contradicha por la representación judicial de la demandada, señalando su improcedencia en derecho.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, previo al estudio de las defensas que por orden procesal corresponde, a saber:
DE LA CUESTION PREVIA:
Opuso igualmente la representación judicial del codemandado, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda.”
El ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera, se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir, por ejemplo, el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; y la segunda, alude a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su admisión a algún requisito o condición que no se ha cumplido.
Es de hacer notar, que la representación judicial de la parte demandada aún cuando al oponer la cuestión previa bajo análisis, no señaló de forma expresa a cuál de los supuestos previstos en la norma se está refiriendo, a la prohibición absoluta de admitir la acción incoada o a la prohibición relativa, es decir, al segundo de los supuestos antes indicados, determina este Despacho que invoca el último de los citados, ya que hace referencia a que la acción de desalojo sólo puede incoarse por las causas señaladas en la norma especial, y que la actora no cumplió con tal requerimiento.
Dicho lo anterior, determina este Despacho del libelo de demanda, que la acción incoada es la de Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento; acción que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código de Civil, resulta válido su ejercicio, vale decir, que la misma está expresamente autorizada por el ordenamiento. Aunado a ello, tratándose la acción derivada de una relación arrendaticia, al juicio en estudio, le resultan aplicables las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido al uso del inmueble, dentro de las cuales se plantea igualmente, no solo la acción en referencia sino el trámite de sustanciación a seguir.
De modo pues que el fundamento utilizado por la parte demandada para sustentar la cuestión previa contenida en el citado ordinal 11º, no se corresponde con la prohibición de admitir la acción, regulada en el ya mencionado artículo; y tratándose en el caso bajo estudio, de una acción de cumplimiento, ampliamente regulada en el ordenamiento jurídico, debe concluirse que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta a todas luces improcedente en derecho, motivo por el cual se declara sin lugar y así se declara.
No debe pasar por alto este Tribunal, dejar sentado que una cosa es que la acción esté consagrada en el ordenamiento y por ende sea tutelada; y otra muy distinta, es que durante el trámite de la misma, se demuestre, fáctica y jurídicamente, su improcedencia en derecho. Establecimiento que se realiza, en virtud de que de los hechos en los cuales se fundamenta la cuestión previa en análisis, que lejos de corresponderse al fundamento válido procesal para sustentar la prohibición de ley, se circunscribe a un elemento defensivo que debe ser alegado y resuelto en fondo.
DEL FONDO:
Dada la defensa esgrimida por la parte demandada, resulta determinante a los fines de entrar a resolver la misma, precisar –previamente- si la relación arrendaticia que vincula a las partes, es determinada –como lo afirma- la demandante; o si por el contrario, se encuentra indeterminada en el tiempo, como lo sostiene la empresa demandada:
Al libelo de la demanda, la representación actora, acompañó los siguientes documentos:
1.- Marcado “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, el 25/06/2008, bajo el No. 39, Tomo 144, a través del cual se constata que, efectivamente en dicha fecha se autenticó el contrato en el cual la actora dio en arrendamiento a la demandada, el siguiente inmueble: “casa quinta identificada con el nombre de “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, con un plazo de duración de “tres (3) años fijos contados a partir del día quince (15) de junio de 2008.”.
2.- Marcado “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública 35º de Caracas, el 13/06/2005, bajo el No. 32, Tomo 51, a través del cual se determina que, efectivamente en dicha fecha se autenticó el contrato en el cual la actora dio en arrendamiento a la demandada, el siguiente inmueble: “planta alta de la casa No. 17-13, denominada “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, con un plazo de duración de “tres (3) años contados a partir del día quince (15) de junio de 2005.”.
3.- Marcado “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública 35º de Caracas, el 19/07/2006, bajo el No. 30, Tomo 81, a través del cual se determina que, efectivamente en dicha fecha se autenticó el contrato en el cual la actora dio en arrendamiento a la demandada, el siguiente inmueble: “planta baja de la casa No. 17-13, denominada “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, con un plazo de duración de “dos (2) años contados a partir del día quince (15) de junio de 2006.”.
Abierta la causa a pruebas, la demandada produjo los siguientes instrumentos:
1.- Facturas expedidas por la empresa actora, a favor de la demandada, por concepto de los cánones arrendaticios de los meses transcurridos desde junio de 2012 a Diciembre de 2012; y de enero a junio de 2013. Todo ello a los fines de demostrar que, vencida la prorroga legal que según su dicho es de un (1) año, la arrendadora continuó pagando la contraprestación, indeterminándose así el contrato.
2.- Informe proveniente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del cual se establece, la existencia de un expediente abierto a solicitud de la demandada en su condición de arrendataria, quien efectúa consignaciones a favor de la actora, de un canon de Veintitrés Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Veintitrés Céntimos (Bs. 23.668,23), desde el 09/08/2013.
Analizados los contratos celebrados y el resto de las documentales aportadas, a los fines de precisar la naturaleza de la relación jurídica que vincula a las partes, determina este órgano, que la voluntad contractual fue la de unirse bajo un arrendamiento con determinación en el tiempo; quedando debidamente probado que la relación bajo estudio se inició el 13 de junio de 2005, con el primer contrato celebrado.
Ahora bien, la defensa esgrimida por la demandada, relativa a que los tres contratos celebrados, son independientes, debido a que tienen objetos distintos, pues en el primero de los suscritos, se cedió la planta alta, que el segundo de los contratos, tiene por objeto la planta baja del mismo inmueble QUINTA REGINA, y el tercero, el inmueble completo; y que conforme a tal circunstancia, no se aplica la prorroga legal de dos (2) sino de un (1) año, debe necesariamente señalar este Tribunal, que la prueba documental traída a los autos, patentiza que la relación locativa que une a las partes, inició –como se dijo- el 13/06/2005, y desde el cual integraron el objeto al inmueble completo, identificado como “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, pero en ningún caso, puede afirmarse que se tratan de contratos distintos, por cuanto el inmueble arrendado es uno distinto o diferente del otro; por el contrario, los tres se concentran y forman parte de un todo que es la ya mencionada quinta.
Sin embargo, lo que precisa el tiempo que por prórroga legal asiste a la demandada solvente en sus obligaciones, es –como lo expresa el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- el tiempo de la relación arrendaticia; y en este caso, la misma comenzó el 13/06/2005, y terminó –contractualmente- el 15/06/2011; y a partir de dicha fecha, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de dos (2) años contemplado en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el 15 de junio de 2013; finalizados ambos lapsos, correspondía a la demandada realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto contractual como legal.
No obstante ello, la demandada alega la indeterminación del contrato, aduciendo que tal indeterminación, se demuestra con las facturas de pago de cánones arrendaticios, que acompañó a su escrito de pruebas, de cuyo estudio se evidencia que tales pagos fueron realizados durante el período fijo de la relación, es decir, con anterioridad a su vencimiento el 15 de junio de 2013; y no –como lo sostiene el promovente- que se corresponden a meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, y así se establece.
De modo pues, que luego de realizarse el análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.
Establecida la naturaleza determinada del contrato de arrendamiento, este Tribunal pasa a resolver, la impugnación de la cuantía propuesta por la representación de la demandada, en los términos siguientes:
La representación judicial de la parte actora, a través de la demanda presentada, intenta acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la cual estimó en la cantidad de Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 217.477,14); suma que pretende sea condenado al demandado, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, desde el 15/06/2013 al 15/12/2013, calculado cada mes o período en Treinta y Seis Mil Doscientos Cuarenta y Seis Bolívares (Bs. 36.246,19) más IVA.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, impugnó la cuantía de la demanda por insuficiente, aduciendo que la misma, ha debido estimarse en la cantidad de Doscientos Ochenta y Nueve Mil Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 289.815,50), señalando que, el contrato por ser a tiempo indeterminado, el valor se determina en sumar los cánones de un año, por lo que multiplicada la suma de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25) por 12, arroja la cantidad citada de Doscientos Ochenta y Nueve Mil Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 289.815,50).
Como quiera que en autos, se discute sobre la validez o continuación de un arrendamiento que es determinado en el tiempo, a tenor de lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. En este caso, al pretender la actora, una indemnización por el uso del inmueble, con posterioridad al vencimiento del contrato, cabe declarar que es la suma de dinero pretendida, vale decir, Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 217.477,14) la que determina el valor de la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, siendo dicha suma la cuantía correcta; independientemente de su procedencia o no en derecho, la cual será analizada al fondo, y así se establece.
Resuelta como ha quedado dicha impugnación, y reiterando que, habiendo vencido el lapso de dos (2) años correspondientes a la prórroga legal, el 15 de junio de 2013, la demandada como arrendataria, tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, el día 16 del citado mes y año, de acuerdo al contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Entrega que en el caso de autos, no fue demostrada, por el contrario, la parte demandada en todo caso, afirmó mantenerse en el mismo en tal carácter –afirmando a su favor la indeterminación del contrato, defensa previamente analizada y que no logró demostrarse-, motivo por el cual, la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, en cuanto a la exigencia de entrega del inmueble, resulta procedente en derecho y así se establece.
Observa este órgano que la parte actora, además de la entrega declarada procedente en derecho; reclama una suma de dinero –por indemnización por el uso del inmueble- desde el 15/06/2013 al 15/12/2013, calculando cada mes en la cantidad de Treinta y Seis Mil Doscientos Cuarenta y Seis Bolívares (Bs. 36.246,19) más IVA.
En cuanto a dicho pedimento, si bien de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, resulta válido en derecho, reclamar el cumplimiento del contrato más los daños y perjuicios a que hubiere lugar; habiéndose efectivamente demostrado que la demandada no cumplió oportunamente con su obligación de entrega del inmueble, este Tribunal declara que resulta procedente dicha indemnización, durante el periodo exigido (15/06/2013 al 15/12/2013), a razón de la cantidad que por concepto de canon quedó demostrada en autos, esta es, a razón por mes de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25), y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa REPRESENTACIONES PEREZ CAAMAÑO, C.A. contra la sociedad SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., ambas identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia existente entre dichas empresas; y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento, denominado quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador; y al pago de la suma de a razón por mes de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25), por cada mes transcurrido a partir del 15 de junio de 2013 al 15 de diciembre de 2013, ambos inclusive, como indemnización.
Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal establecida, se ordena su notificación a las partes.
Igualmente, al constatarse que el inmueble cuya entrega fue ordenada, está destinado a la prestación de servicios médicos asistenciales, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, ordena la notificación del presente fallo, a la Procuraduría General de la República, remitiéndosele, copia certificada de la presente decisión.
Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y a la PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA; y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de 2016
La Juez,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,
Abg. Wineiska Delgado Parra
En esta misma fecha, 23 de febrero de 2016, siendo las 2.25 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,
Abg. Wineiska Delgado Parra
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