REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, dieciocho de febrero de dos mil dieciséis 205º y 156º ASUNTO Nº AP31-V-2007-002556. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES Resolución de contrato de arrendamiento. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 08 de Mayo de 2986, bajo el Nº 02, tomo 36-A Pro. Representada en la causa por la abogada Libia Zuliris Espejo Sánchez, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.172, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de Septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 04, tomo 117 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 08 al 10 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de Abril de 2000, bajo el Nº 64, Tomo 86-A Sgdo. En su condición de arrendataria, y el ciudadano OSCAR ALBERTO NAPOLI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.966.980, en su condición de fiador solidario y principal pagador de las obligaciones de la arrendataria. Representados en la causa pro los abogados Enrique Alberto Guillen Niño, José Antonio Olivo Durán, Carmen Alicia Epalza Gelviz y Marianna García Rodríguez, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 59.631, 59.095, 118.032 y 124.520 respectivamente, según consta de instrumentos poderes otorgados por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fechas 17 de Enero de 2008, anotados bajo los Nºs 025, tomo 006 y Nº 26, tomo 06 de los libros de autenticaciones respectivamente y cursante a los folios 27 al 30 y 37 al 40 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de contrato de arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO NAPOLI, todos ampliamente identificados en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 30 de Noviembre de 2007, la parte actora incoó pretensión de resolución de contrato de arrendamiento en contra de sus demandados, argumentando, en síntesis: 1.- Que dio en arrendamiento a la demandada, sociedad Mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., un inmueble constituido por un local para pequeña industria artesanal y/o deposito distinguido con el nº 15, ubicado en el conjunto de locales edificados en la parcela distinguida con la letra “C” guión uno (Parcela C-1), situada en la carretera vieja Caracas-Minas de Baruta, en el sector próximo a la Urbanización Santa Inés, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, tal y como consta de contrato autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 05 de Junio de 2006, anotado bajo el Nº 46, Tomo 49 de los libros de autenticaciones; así como un puesto de estacionamiento para vehículos identificado con el mismo numero del local, este último con un canon de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) mensuales; equivalentes en la actualidad a cincuenta bolívares fuertes (50,00 Bs.). 2.- Que el tiempo de duración del contrato se convino en un (01) año fijo, contado a partir del 1º de Mayo de 2006, hasta el 30 de Abril de 2007, sin prorroga. 3.- Que el canon de arrendamiento por el local comercial se pactó en la suma de quinientos sesenta mil bolívares (560.000,00 Bs.) mensuales, equivalentes conforme a la conversión monetaria a la suma de quinientos sesenta bolívares (560,00 Bs.), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo el canon actual el de la suma de seiscientos sesenta y ocho mil seiscientos cuarenta y cinco bolívares (668.645,00 Bs.), actualmente correspondientes a la suma de seiscientos sesenta y ocho bolívares con sesenta y cuatro céntimos (668,64 Bs.) mensuales. 4.- Que el ciudadano Oscar Alberto Napoli, ya identificado, se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones asumidas por la arrendataria. 5.- Que existe una relación arrendaticia que data del año 2004, conforme al contrato de arrendamiento firmado en fecha 01 de Mayo de 2004, luego en fecha 01 de Mayo de 2005 y posteriormente el suscrito en fecha 01 de Mayo de 2006, por lo que era beneficiario de una prorroga legal de un (01) año, conforme al literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 6.- Que una vez venció el plazo de duración del arrendamiento, estando el arrendatario ocupando el inmueble arrendado, habiendo recibido la arrendadora el canon de arrendamiento correspondiente y no existiendo por parte del arrendatario manifestación expresa de no acogerse a la prorroga legal que prevé la ley, nació en su beneficio el uso de la prorroga legal, permaneciendo vigentes las mismas condiciones contractuales. 7.- Que la arrendataria del inmueble ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento pactados, adeudando a la arrendadora la suma de tres millones trescientos cuarenta y tres mil doscientos veinticinco bolívares (3.343.225,00 Bs.), equivalentes en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria, en la suma de tres mil trescientos cuarenta y tres bolívares con veintidós céntimos (3.343,22 Bs.), correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses de Junio a Octubre de 2007. 8.- Que en razón de tal incumplimiento procede a demandar a los co-demandados para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en: A.- La Resolución del contrato privado de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble constituido por un local para pequeña industria artesanal y/o deposito distinguido con el nº 15, ubicado en el conjunto de locales edificados en la parcela distinguida con la letra “C” guión uno (Parcela C-1), situada en la carretera vieja Caracas-Minas de Baruta, en el sector próximo a la Urbanización Santa Inés, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, así como un puesto de estacionamiento para vehículos identificado con el mismo numero del local, tal y como consta de contrato autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 05 de Junio de 2006, anotado bajo el Nº 46, Tomo 49 de los libros de autenticaciones; B.- Pagar la suma de tres millones trescientos cuarenta y tres mil doscientos veinticinco bolívares (3.343.225,00 Bs.), equivalentes en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria, en la suma de tres mil trescientos cuarenta y tres bolívares con veintidós céntimos (3.343,22 Bs.), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Junio a Octubre de 2007; más aquellos cánones de arrendamientos que se continuaren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; C.- Pagar la suma dineraria resultante de la indexación judicial de las cantidades condenadas a cancelar por concepto de daños y perjuicios; y D.- Pagar las costas y costos del juicio. 9.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1592, ordinal 1º, 1159 y 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de tres millones trescientos cuarenta y tres mil doscientos veinticinco bolívares (3.343.225,00 Bs.), equivalentes en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria, en la suma de tres mil trescientos cuarenta y tres bolívares con veintidós céntimos (3.343,22 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada, sociedad Mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., mediante escrito presentado en fecha 18 de enero de 2008, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando al efecto, grosso modo: 1.- Propuso tacha de falsedad del documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 05 de junio de 2006, bajo el Nº 46, tomo 49 de los libros de autenticaciones respectivo, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 438, 439 y 440 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los ordinales 1º y 5º del artículo 1380 del Código Civil. 2.- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, la pretensión intentada en su contra. 3.- Negó, rechazó y contradijo que en fecha 05 de julio de 2006, hubiese suscrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 46, tomo 49 de los libros de autenticaciones, pues el mismo nunca fue otorgado con lo que respecta a la arrendadora del inmueble, y siendo este el documento fundamental de la pretensión instaurada, al inexistir tal documental la causa debe ser declarada Sin Lugar. 4.- Que en fecha 21 de abril de 2005, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la arrendadora, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 41, tomo 24 de los libro de autenticaciones; sobre el bien inmueble objeto de controversia, con una duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de mayo de 2005 inclusive, hasta el 31 de abril de 2006, con un canon mensual de cuatrocientos noventa mil bolívares (490.000,00 Bs.) mensuales, actualmente equivalentes a la suma de cuatrocientos noventa bolívares (490,00 Bs.), por el arriendo del local y cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) mensuales, actualmente equivalentes a la suma de cincuenta bolívares (50,00 Bs.) mensuales, por el uso del estacionamiento. 5.- Que una vez llegado el vencimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento señalado, se le dejó en el inmueble con un incremento en la mensualidad de la suma de quinientos sesenta mil bolívares mensuales (560.000,00 Bs.), actualmente equivalentes a la suma de quinientos sesenta bolívares (560,00 Bs.) por el uso del local y cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) mensuales; actualmente la suma de cincuenta bolívares (50,00 Bs.) mensuales, por el uso del estacionamiento. Situación que continuó ocurriendo cuando en el mes de mayo de 2007, se le continuó dejando en posesión del inmueble arrendado con un nuevo incremento mutuo en el canon de arrendamiento, el cual paso a ser de la suma de seiscientos sesenta y ocho mil seiscientos cuarenta y cinco bolívares (668.645,00 Bs.) mensuales, equivalentes en la actualidad en la suma de seiscientos sesenta y ocho bolívares con sesenta y cuatro céntimos (668,64 Bs.) mensuales, por el uso del local, y la suma de cincuenta y nueve mil setecientos bolívares (59,700,00 Bs.) mensuales o su equivalente actual de cincuenta y nueve bolívares con setenta céntimos (59,70 Bs.) por el arrendamiento del estacionamiento. 6.- Que en vista en el hecho que se le dejó en posesión del inmueble arrendado, una vez vencido el plazo de duración o vigencia del mismo, la relación se convirtió de una relación a tiempo determinado a una relación arrendamiento sin determinación de tiempo o indeterminada; por lo que la pretensión a seguir no era la de resolución de contrato de arrendamiento sino la de desalojo conforme a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ley aplicable a la fecha de generación de los hechos. 7.- Negó, rechazó y contradijo que adeude los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio de 2007 a octubre de 2007, pues la suma correspondientes dichos cánones, fueron consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Jusdicial del Area Metropolitana de Caracas, tal y como se desprenderían de los recibos de depósitos del Banco Industrial de Venezuela que acompaña marcado “6”, razón por la cual debe ser declarada Sin Lugar la pretensión incoada. En fecha 18 de enero de 2008, el co-demandado, ciudadano Oscar Alberto Napoli, presentó escrito de contestación a la pretensión, alegando: 1.- Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho alegado, solicitando sea declarada Sin Lugar la misma. En estos términos quedó planteada la pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento incoada. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 30 de noviembre de 2007, la parte actora incoó pretensión de resolución de contrato de arrendamiento en contra de la demandada. Por auto de fecha 03 de diciembre de 2007, se admitió la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda. Mediante nota de secretaria de fecha 20 de diciembre de 2007, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación de la parte demandada. Mediante escrito presentado en fecha 18 de enero de 2007, las partes co-demandadas dieron contestación a la pretensión incoada en su contra. Mediante escrito presentado en fecha 31 de enero de 2008, la parte actora promovió pruebas en la causa; el cual resultó proveído por auto de fecha 06 de febrero de 2008. Por auto de fecha 08 de febrero de 2008, se acordó abrir cuaderno de tacha con el objeto de sustanciar y decidir la tacha incidental planteada por la demandada en su escrito de contestación. Por auto de fecha 08 de febrero de 2008, se acordó la prórroga del lapso de pruebas en la causa. En fecha 22 de febrero de 2008, se dio por recibido el expediente en este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la recusación interpuesta en contra de la juez que venia conociendo la causa. Por auto de fecha 21 de noviembre de 2014, se acordó negar el pedimento de la parte actora, en el sentido de dictar sentencia en el proceso, toda vez que no cursaba en autos decisión definitivamente firme en contra de la tacha incidental propuesta. -DEL CUADERNO DE TACHA: Por auto de fecha 08 de febrero de 2008, se abrió el cuaderno de tacha incidental en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 30 de enero de 2008, la parte demandada formalizó la tacha incidental propuesta en la causa. Mediante decisión de fecha 18 de febrero de 2008, se declaró inadmisible la tacha incidental propuesta en la causa. Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2008, la parte demandada procedió a ejercer recurso de apelación en contra del fallo de fecha 18 de febrero de 2008. Mediante decisión de fecha 16 de julio de 2014, el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, declaró sin Lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 28 de febrero de 2008 y confirmó el fallo apelado de fecha 18 de febrero de 2008. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone: -DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO- En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada argumentó que la relación arrendaticia que lo une con la parte actora, lo es en base a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como lo asevera la actora, lo cual deriva en la improcedencia de la acción de resolución del contrato de arrendamiento incoada sino en el desalojo conforme a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; toda vez que conforme a sus argumentos: (SIC)”…Una vez vencido el plazo de duración, es decir, llegado el 31 de abril de l 2006, a nuestra representada se le sigue dejando en el inmueble y de mutuo acuerdo se fija un canon mensual de quinientos sesenta mil bolívares (560.000,00 Bs.) ó quinientos sesenta bolívares fuertes (Bf. 560,00), de alquiler para el local y cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) Ó CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bf. 50,00) por el uso del estacionamiento, tal como se evidencia del original de las dos (02) facturas de pago de los meses de marzo y abril de 2007, que se acompañan marcadas con el número “4”. Asimismo en el mes de mayo de 2007, se le sigue dejando en el inmueble a nuestra poderdante y nuevamente de mutuo acuerdo las partes fijan un canon mensual de seiscientos sesenta y ocho mil seiscientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 668.645,00) ó seiscientos sesenta y ocho con sesenta y cinco bolívares fuertes (Bf. 668,65), de alquiler para el local y cincuenta mil setecientos bolívares (50.700,00 Bs.) ó cincuenta y nueve con setenta bolívares fuertes (Bf. 59,70) por el uso del estacionamiento, tal y como se evidencia del original de la factura de pago del mes de mayo de 2007 marcado con el número “5”, con lo cual se evidencia claramente que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, y no a tiempo determinado como lo afirma la parte demandante, por ende, la acción a seguir no era la de resolución de contrato de arrendamiento, sino la de desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así solicito sea declarado por este tribunal…”. (Fin de la cita textual). (Folios 35 y 36). Argumento que se analiza en los términos que siguen: Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Por otro lado, el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga automática de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). Si embargo y ante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción que consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo, tal y como lo dispone el artículo ya antes citado; a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. (aplicable al presente caso). 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo. Tacita reconducción que se contrapone con la denominada Prorroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo cual resulta aplicable al caso de autos por ser esta la normativa vigente al momento de la ocurrencia de los hechos que dan motivo a la pretensión de resolución incoada, dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Así las cosas, se evidencia de la propia pretensión de la parte actora, que ésta impetra al tribunal, la entrega del bien inmueble arrendado a la parte demandada, valiéndose para ello del presunto incumplimiento en el pago del arrendatario al pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes de junio a noviembre de 2007, valiéndose para ello del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 05 de junio de 2006, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, tomo 49 de los libros de autenticaciones; el cual si bien fue objeto de tacha incidental de falsedad por parte de la demandada; se le confiere toda su valoración probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, toda vez que conforme al fallo de fecha 18 de febrero de 2008, emitido por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, como el fallo de fecha 16 de julio de 2014, emitido por el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; quien conoció del recurso de apelación ejercido contra la decisión del Juzgado de Instancia, declararon inadmisible la tacha incidental de falsedad propuesta, conservando en consecuencia todos sus efectos probatorios en el proceso la señalada documental. Así pues, en la cláusula Cuarta del señalado contrato de arrendamiento, ambas partes pactaron en cuanto al término de duración: (SIC)”…CLAUSULA CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: la duración del presente contrato será de un (1) año fijo, sin prórroga contado a partir de la fecha 01 de Mayo de 2006, inclusive, hasta la fecha 30 de abril de 2007…”. (Fin de la cita textual). (Folio 45 del cuaderno de tacha). Con la salvedad que la relación arrendaticia dio inicio en fecha 21 de abril de 2005, conforme a contrato suscrito por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 41, tomo 24 de los libros de autenticaciones, cuya valoración probatoria se le confiere en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, y de cuya cláusula Cuarta se extrae: (SIC)”…CLAUSULA CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: la duración del presente contrato será de un (1) año fijo, sin prórroga contado a partir de la fecha 01 de Mayo de 2005, inclusive, hasta la fecha 31 de abril de 2006…”. (Fin de la cita textual). (Folio 55 cuaderno principal). Por lo que teniendo la relación arrendaticia una data de dos (02) años de duración; conforme a lo previsto en el artículo 38, literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prórroga legal de un (01) año, contado a partir del vencimiento de la duración del último de los contratos de arrendamiento suscritos, vale decir, el día 30 de abril de 2007, sin que se entienda que existió tacita reconducción de la relación arrendaticia por el hecho de seguir ocupando el arrendatario el inmueble con el subsiguiente pago del canon convenido por el arriendo, pues conforme a la parte in fine del mencionado artículo 38, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble se encuentra exento de regulación. En base a ello, puede observarse claramente que las partes al convenir una relación arrendaticia a tiempo fijo hasta el día 30 de abril de 2007, al día siguiente se dio inicio a la prórroga legal, por un espacio de un (01) año, lo que conllevaría a concluir que la misma vencía en fecha 30 de abril de 2007, período durante el cual el arrendatario se encuentra en la obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido o su aumento según sea el caso, sin que pudiera entenderse que tal extensión de duración por consecuencia de la prórroga legal, se corresponde con una racita reconducción de la relación, pues ese no ha sido el sentido dispuesto por el legislador en el propio artículo 38 ya reseñado. En consecuencia, resalta la inexistencia de la indeterminación en el tiempo de duración de la relación arrendaticia, pues se está en presencia en el caso de autos y a la fecha de la interposición y admisión de la pretensión, 30 de noviembre de 2007, de una relación con determinación de tiempo, cuya vigencia y por efecto de la prórroga legal se extendería hasta el día 30 de abril de 2008, por lo que al haber la parte actora incoado su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento antes del vencimiento de la prorroga legal, lo efectuó dentro de los términos dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, no pudiendo concluirse en derecho, que la pretensión procedente es la de desalojo, por no tratarse de una relación bajo un contrato verbal o tiempo indeterminado de duración, tal y como lo señala el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual resultaba aplicable al caso de marras a la fecha de ocurrencia de los hechos y bajo el imperio de la ley que debe observarse, razón por la cual se desecha el alegato de indeterminación de la relación arrendaticia formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 18 de enero de 2008. Así se decide. Decidida la naturaleza de la relación arrendaticia con una a tiempo determinada de duración, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, al análisis y decisión del fondo de l controversia que le es sometida a conocimiento y decisión, en los términos que siguen: Conforme a lo peticionado por la parte actora, su pretensión se resolución encuentra expresión ante el incumplimiento de la parte demandada en cuanto a los pagos de los arriendos correspondientes a los meses de junio a noviembre de 2007, cada uno a razón de seiscientos sesenta y ocho mil cuatrocientos cuarenta y cinco bolívares (668.645,00 Bs.), equivalentes en la actualidad a la suma de seiscientos sesenta y ocho bolívares con sesenta y cuatro céntimos (668,64 Bs.), por concepto del alquiler del local comercial. Estado de insolvencia que la parte demandada refutó categóricamente en su escrito de contestación a la pretensión, señalando estar solvente para con los mismos, los que vendría cancelando mediante el procedimiento de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº 2007-1431; resultando en consecuencia y con el objeto de determinar la validez o no de los pagos (consignaciones) efectuados, realizar las siguientes consideraciones: Establece el artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del primero (1) de enero de 2000, que resulta aplicable al caso de marras en virtud de ser la ley regulatoria de la materia en vigencia al momento de la ocurrencia de los hechos, lo siguiente: Articulo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.- (fin de la cita).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado).- Ahora bien, de la norma antes transcrita observa este Juzgado, que la intención del legislador patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas como en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. JUAN GARAY (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.- Ahora bien, tal consignación conforme se infiere del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento para el pago del alquiler. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación. Por su parte, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado. Así mismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sentido similar en el que se ha pronunciado el autor EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA (“El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”. Editorial Vadell Hermanos. Pág., 252); cuando señala que para que proceda este derecho de consignar el canon por ante un Juzgado de Municipio, es menester que el arrendador se haya rehusado y que de alguna manera haya impedido, expresa o tácitamente que se le haga el pago, “con lo cual inmediatamente nace en el patrimonio jurídico del arrendatario el derecho de hacer una consignación en un lapso de quince (15) días consecutivos al vencimiento de la mensualidad”. La consignación se efectuará por ante un Juzgado de Municipio de un Tribunal con competencia territorial, con relación al inmueble que una a las partes en el contrato. Así las cosas y sentado lo anterior como premisa base para determinar la tempestividad o extemporaneidad de las consignaciones realizadas por la demandada, observa éste Juzgado Décimo de Municipio que se estaría en presencia de un contrato verbal a tiempo determinado, tal y como se estableció en páginas que preceden al análisis de autos, por lo que la fecha de pago se pactó en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de junio de 2006 por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, tomo 49 de los libros de autenticaciones y valorado en el proceso conforme a lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil; para los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes, vale decir, por mensualidades vencidas, en el entendido a modo de ejemplo que el pago correspondientes al mes de enero se efectúa en el mes de febrero en sus primeros cinco (05) días y así sucesivamente, por lo que la consignación arrendaticia debía efectuarse dentro de los quince días siguientes al vencimiento del plazo para cancelar la mensualidad correspondiente, ello es, quince (15) días continuos siguientes contados a partir del vencimiento de los cinco (05) primeros días de cada mes (ejemplo: el mes de Enero debe pagarse mediante consignación hasta del 20 de Febrero), so pena de no ser considerada tempestiva la respectiva consignación arrendaticia, pero con la salvedad que puede haberse depositado en la cuenta del Tribunal de consignaciones, el monto o cantidad estipulada como canon de arrendamiento, dentro del lapso pero consignada en el expediente de consignaciones con posterioridad, caso en el cual debe considerarse solvente al arrendatario, pues así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso: (SIC)”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia… …Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera. O que los pagos y consignaciones se efectuaron en forma adelantada, como lo dispuso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 04 de Noviembre de 2.003, al expresar: (SIC)”…No obstante, ésta Sala considera que si bien las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas con anticipación, conforme al citado artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que persigue todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela… …Los argumentos expuestos hacen imperativo concluir que la sentencia objetada lesionó el derecho a la tutela judicial efectiva del accionante, al declarar el desalojo del inmueble, así como el pago de una indemnización equivalente a los cánones de arrendamiento “insolutos”, a pesar de haber determinado previamente el cumplimiento, aunque anticipado, de la obligación de cancelar las pensiones arrendaticias…”. Así se reitera. Resultando indispensable a los efectos de la decisión del asunto, tener en consideración que las consignaciones arrendaticias aportadas a la causa fueron efectuadas por la demandada en la causa, en el expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 2007-1431 (Folios 90 al 93) y a las cuales se le confieren valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en la forma que siguen: RELACION CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS AÑO 2007 MES CONSIGNADO FECHA CONSIGNACIÓN FECHA DEPÓSITO PLANILLA DEPOSITO TEMPESTIVA FOLIO JUNIO 17/09/2007 18/08/2007 1045225 no 62 y 92 JULIO 17/09/2007 18/08/2007 1045222 Si 63 y 92 AGOSTO 17/09/2007 10/09/2007 1045233 Si 64 y 92 SEPTIEMBRE 11/10/2007 08/10/2007 1015689 Si 65 y 93 OCTUBRE ---------------- 13/11/2007 1015693 Si 66 NOVIEMBRE ---------------- --------------- ----------- ------------ ---------- De todo lo cual se desprende que únicamente la parte demandada se encontraría en estado de insolvencia para con el mes de junio del año 2007, pues tanto su depósito en la cuenta del tribunal de consignación como su consignación ante aquel, resultaron realizadas fuera del lapso que señala el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haberse realizado pasado que fueron los quince (15) días siguientes al vencimiento de los cinco (05) primeros días del mes vencido (junio debía ser depositado y consignado en el mes de julio antes del día 20); pudiendo en consecuencia, considerarse en estado de solvencia a la parte demandada para los meses depositados y consignados correspondientes a Julio a Octubre de 2007, sin poder considerarse en estado de solvencia o insolvencia de la parte demandada para el mes de Noviembre de 2007, el que al momento de la interposición de la pretensión aún no se había vencido y en consecuencia carecía de exigencia su cobro; por lo que al no superar el número de cánones de arrendamiento exigidos por la norma (02 meses), resulta improcedente la pretensión de Resolución incoada. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Casacas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme lo dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Resolución de contrato de arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS C.A., y el ciudadano OSCAR ALBERTO NAPOLI, todos ampliamente identificados en el fallo. -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal previsto para ello en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta necesaria su notificación, cuya constancia en autos dará lugar al inicio de los plazos para la interposición de los recursos que hubieran ha lugar. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los dieciocho (18) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. EL SECRETARIO, RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha, siendo las nueve y treinta y cuatro minutos de la mañana (09:34 a.m.), se publicó y registro la anterior decisión, quedando anotada bajo el asiento Nº _______del Libro Diario del Juzgado. EL SECRETARIO, RHAZES I. GUANCHE M. NGC/RIGM/* 21 Páginas, 01 Pieza principal, 01 Cuaderno de Tacha Nº AN31-X-2008-000006, 01 Cuaderno de Medidas Nº AN31-X-2007-000080.