TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP11-V-2013-001272

PARTE ACTORA: ciudadana BETTY CAROLINA MEJIA RAMOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 17.752.983.
PARTE DEMANDADA: ciudadana ILIANA ELENA ARGUINZONES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.259.395.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YENIFFER THAIS FUENTES TORRES, ARMANDO JESÚS ARAUJO MARÍN y ANA J. LUNA ZAMORA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 204.183, 204.317 y 18.917, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MORAIMA M. LOPEZ M., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.625.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción compra venta de inmueble.
SENTENCIA: Definitiva.
I
DESARROLLO DEL JUICIO
El escrito introductoria de la demanda fue presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 05/11/2013, correspondiendo a este Juzgado quien la admitió el 13/11/2013, por los trámites del juicio ordinario y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Una vez efectuados los trámites de citación personal de la parte demandada, siendo infructuosas tales gestiones, previa petición de la parte demandante, se acordó el emplazamiento mediante carteles ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, tal como se evidencia del auto de fecha 23/01/2014.
Mediante diligencia de fecha 27/01/2014, compareció al proceso la parte demandada, asistida de abogado y se dio por citada en la causa (art. 216 CPC), luego de lo cual procedió a otorgar poder apud acta a la abogada Moraima López. Dicha representación judicial en fecha 05/02/2014, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada.
El 13/02/2014, la representación judicial de la parte demandada, consignó cheque de gerencia ante el Tribunal por la suma de cuatrocientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 400.000,00), la cual se depositó en la cuenta corriente de este Juzgado a los fines de su resguardo de ley.
El 27/03/2014, la representación judicial demandante consignó de alegatos alusivos a la contestación de la demanda y en la misma fecha presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente mediante nota de secretaría de fecha 2 de abril de 2014.
El 02/04/2014, la apoderada de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual solicitó pronunciamiento con respecto a la admisión de las pruebas promovidas; por otra parte, requirió al Tribunal la notificación de la parte accionante con relación al dinero en custodia.
Por auto del 04/04/2014, se admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora y se libraron los oficios respectivos para su evacuación.
El 20/05/2014, la abogada Moraima López, en representación de la parte demandada, solicitó al Tribunal pronunciamiento sobre su escrito de pruebas consignado –según su dicho- en tiempo útil. En tal sentido, el Tribunal por auto expreso de fecha 03/06/2014, indicó a la apoderada judicial demandada que no cursaba ni en el expediente ni en el sistema Juris 2000, escrito de pruebas presentado por dicha representación.
Posteriormente, en fecha 12/06/2014, la apoderada judicial de la parte demandada manifestó al Tribunal que por error material consignó su escrito de promoción de pruebas en otro expediente, a saber, el AP11-V-2012-001272, solicitando a su vez el desglose del mismo. Dicho pedimento le fue acordado en fecha 17/06/2014.
Mediante escrito de fecha 25/06/2014, la representación judicial demandante se opuso a la admisión de las prueba presentadas por su antagonista jurídico, en virtud de considerarlas “extemporáneas”.
En fecha 30/06/2014, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de informes, luego de lo cual, en fecha 28/06/2014, el Tribunal ordenó la notificación de las partes con el propósito pronunciarse en cuanto a las pruebas promovidas por la demandada, siendo así la parte actora se dio por notificada en fecha 05/08/2014 y la parte demandada fue notificada en fecha 24/09/2014.
En fecha 07/10/2014, el Tribunal admitió parcialmente las pruebas de la parte demandada, en virtud de lo cual en fecha 14/10/2014, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso ordinario de apelación, el cual se oyó en un solo efecto conforme lo previsto en el artículo 291 del Código Procesal Civil, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Superior Sexto en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, quien previo el requerimiento al Tribunal a quo del cómputo de los días de despacho del lapso de promoción y evacuación de pruebas, procedió en fecha 07/10/2015, a dictar sentencia declarando con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y por consecuencia extemporáneo el escrito de pruebas promovido por la parte demandada y revocó el auto de admisión de las pruebas de fecha 07/10/2014 (folio 80 al 83 de la 2da pieza), que providenció las pruebas aportadas la proceso de manera extemporánea por la parte demandada.
Posteriormente, firme como se encontraba el referido fallo se ordenó la remisión de las actas correspondiente al recurso de apelación al Tribunal de la causa, quien lo agregó a los autos en fecha 11/11/2015.
El 08/12/2015, la parte demandante solicitó se procediese a dictar sentencia y por auto de fecha 25/01/2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte demandada, de conformidad con lo previsto en los artículo 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil. La notificación personal de la parte demandada resultó infructuosa, y en atención a ello, se ordenó que la misma se verificara por cartel en prensa, conforme a lo previsto en el artículo 233 del Código Procesal Civil; tal acto de comunicación se materializó en fecha 13 de abril de 2016.
Por medio de diligencia de fecha 06/06/2016, la parte demandada solicitó al Tribunal dicte sentencia en la causa.
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda, lo siguiente:
Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte actora:
Alegó que en fecha 02/05/2013, celebró contrato de opción compra-venta con la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, ut supra identificada, ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, tomo 17, con el fin de materializar la compra de un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un apartamento que forma parte del Edificio TORINO, situado en la ciudad de Caracas, en la Parroquia Altagracia, entre las Esquinas de Santa Bárbara y Tienda Honda, Municipio Libertador y una parte o derecho pro-indiviso en las cosas comunes del mismo Edificio igual al 4.2729% del total. El apartamento está distinguido con el Nº 6, situado en el segundo piso del edificio, signado con el código de catastro Nº 01-01-01-U01-002-047-006-000-002-006, en el frente y hacia el lado derecho, situándose en el vestíbulo del piso en el que se encuentra el apartamento y mirando hacia el norte y limita así: NORTE: Pared maestra del Edificio de por medio, la calle Este 5; SUR: Vestíbulo del mismo piso del edificio; OESTE: El apartamento Nº 5 del mismo piso y ESTE: Pared maestra de por medio, inmueble que es o fue de Manuel Heliodoro Narvarte, quedando comprendido además en el plano intermedio entre el apartamento Nº 10 del Tercer piso y el local “B” de la planta baja.
Que el referido inmueble es propiedad de la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, según se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01/09/2012, bajo el Nº 2012-1188, asiento registro Nº 01 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.1.2095, correspondiente al libro de folio real del año 2012.
Que ambas partes acordaron en el contrato de opción de compra-venta, en la cláusula segunda, que el monto de dicha venta sería por la cantidad de un millón cien mil bolívares sin céntimos (Bs. 1.100.000,00), cantidad que se pagaría de la siguiente manera: La cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), entregados en calidad de arras y que dicha cantidad fue pagada mediante dos (02) cheques de gerencia; uno por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), debitado de la cuenta de ahorro Nº 01050276412276007233 de fecha 24/04/2013, cheque de gerencia del banco mercantil Nº 84007233 y la cantidad de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00), debitado de la cuenta corriente Nº 0102-0104-700000022021 de fecha 25/04/2013, cheque de gerencia del banco de Venezuela No. 00606033. La cantidad restante, es decir, la suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno del Registro correspondiente y, según la cláusula segunda, ambas partes convinieron que para materializar la protocolización la negociación celebrada no superaría el lapso de noventa (90) días con prórroga de treinta (30) días calendario y que la cláusula cuarta estableció las penalidades que hubiera lugar si alguna de las partes incumplía en su obligación contraída en el contrato.
Que la parte demandada debía hacer entrega a la parte actora de la documentación del inmueble, con el propósito que la demandante tramitara un crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, lo cual no realizó la hoy accionanda en forma oportuna, en razón que –según su dicho- se encontraba de viaje. Ello trajo como consecuencia que se venciera el documento de opción compra venta para solicitar el crédito en cuestión.
Que en razón de los hechos antes narrados, ambas partes procedieron a celebrar un segundo contrato de opción a compra venta, en fecha 28/02/2013, ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el No. 15, tomo 22, en los mismos términos del anterior, contrato que tampoco se materializó por cuanto la propietaria no entregó la documentación requerida por la optante.
Que en fecha 27/06/2013, ambas partes de mutuo acuerdo procedieron a celebrar un tercer contrato ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el Nº 09, tomo 28, en los mismos términos que los anteriores, una vez la demandada Iliana Elena Arguinzones, entregó a la optante parte de la documentación requerida para materializar la venta acordada, la ciudadana Betty Carolina Mejía Ramos, se dirigió a la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para solicitar la certificación de gravamen del inmueble como requisito exigido por la entidad financiera y fue informada que sobre el inmueble en cuestión pesa un medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, la cual impide que se materialice la negociación pactada.
Que luego de comunicarse con la propietaria manifestándole su preocupación en vista de la medida que pesa sobre el inmueble objeto de contratación, la propietaria se ha negado en todo momento a realizar la devolución de las cantidades de dinero correspondientes, enviándole misivas por medio de las empresas de correspondencia grupo Zoom y Mrw, haciendo de su conocimiento que debe cumplir la obligación contractual, en vista que venció el lapso de cinco (05) días continuos contados luego del vencimiento del lapso del tercer y último contrato para la devolución de la cantidad de las arras y la indemnización por daños y perjuicios causados por la propietaria.
Que en vista al incumplimiento por parte de la propietaria, es por lo que procedió a demandarla ante este órgano jurisdiccional por el cumplimiento definitivo del contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes y como consecuencia el traslado de la titularidad del inmueble objeto de litigo conforme lo previsto en los artículos 1.160, 1.167, 1.211, 1.212, 1.257 y 1.264 del Código Civil.

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada
En el acto de litis contestación, la parte demanda por intermedio de su apoderada judicial procedió a admitir de manera expresa los siguientes hechos que forman parte de la pretensión de su antagonista jurídico:
Que es la propietaria del inmueble objeto de los contratos de compra venta que sustentan esta pretensión (folio 108), y por tener esa titularidad, suscribió con la parte demandante el contrato de opción de compra-venta de fecha 02/05/2013, suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 24, tomo 17 (folio 108 y su vuelto).
Que suscribió con la parte demandante el contrato de opción de compra-venta de fecha 28/05/2013, suscrita ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 15, tomo 22 (vuelto folio 108).
Que suscribió con la parte demandante el contrato de opción de compra-venta de fecha 27/06/2013, suscrita ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 09, tomo 28 (vuelto folio 108).
Que recibió de manos de la ciudadana Betty Carolina Mejia Ramos, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), por concepto de reserva para la compra venta definitiva de su apartamento (vuelto folio 108).
Con respecto a la opción de compra venta de fecha 02/05/2013, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes que no haya sido diligente en la entrega de los documentos solicitados por la demandante, ya que todos los convenios suscritos se firmaron en las fechas sugeridas por la optante por tener que entregar la documentación requerida para el supuesto crédito ante la entidad bancaria en un plazo no mayor a siete (07) días luego de su autenticación.
Por lo tanto, solicitó se desestime este comentario, por ser falso y vilipendioso y de ser necesario presentaría los testigos que estuvieron en la oportunidad que le entregó la carpeta con todos los recaudos exigidos a la demandante.
En cuanto a la opción de compra venta de fecha 28/05/2013, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes que nuevamente haya sido la causante que la demandante no le hayan aprobado el crédito hipotecario por no haberle entregado los recaudos que solicitó.
Que en el supuesto negado que esto hubiese sido así, llama la atención que haya firmado nueva opción de compra venta veintiséis (26) días después, sin tener la documentación requerida.
En cuanto a la opción de compra venta de fecha 27/06/2013, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, lo explanado por la demandante en su libelo, referido a la imposibilidad de materializar la venta en virtud a la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble objeto de contratación.
Alegó que siempre tuvo la disposición de entregarle a la demandante el dinero dado en calidad de arras según comunicación autentica efectuada por la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 04/10/2013, bajo el No. 15, tomo 47, donde le notificó además de manera pública sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar que fue posterior a las opciones de compra venta, además se manifestó en esa notificación su deseo de suscribir otro contrato de compra venta.
De acuerdo con todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe fundamentalmente a juzgar y decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada, con relación a la entrega de los documentos necesarios para la tramitación de créditos y por recaer sobre el inmueble objeto del presente juicio, una medida de prohibición de enajenar y gravar.
A tales efectos, visto que resulta deber ineludible de los Jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probatorios ofrecidos por las partes en el proceso.
III
DE LAS PRUEBAS

De las pruebas aportadas por la parte actora:
Consta del folio 09 al 23 en copia simple y del folio 36 al 56 en copia certificada, los contratos de opción de compra-venta con fecha 02/05/2013, 28/05/2013 y 27/06/2013, suscritos ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 24, tomo 17; No. 15, tomo 22 y No. 09, tomo 28 respectivamente, todos ellos suscritos entre las ciudadanas Betty Carolina Mejia Ramos (optante compradora) y Iliana Elena Arguinzones (propietaria-vendedora) el inmueble de marras. Los referidos convenios fueron reconocidos de manera expresa por la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda (folios 108 y su vuelto), situación que los releva de pruebas en el proceso, ya que no constituyen un hecho controvertido y como consecuencia de ello se le confieren pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Dichos instrumentos tienen como fin en el proceso una doble dualidad; en primer lugar, probar la existencia del derecho que se reclama en el escrito introductorio de la demanda (art. 1354 CC) y por otra parte, probar la existencia de las cláusulas contentivas del convenido que las partes suscribieron dentro del principio de autonomía y voluntad de contratación de las partes (art. 1.159 C.C).
Consta a los folios 24 y 25, copia simple del oficio signado con el No. 297-2013 de fecha 19/06/2013, proveniente del asunto AN33-X-2013-000018, emanado del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alusivo a la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble propiedad de la parte demandada. Al respecto, este Tribunal observa que se trata de una copia simple de instrumento público, es decir, un expediente llevado ante un tribunal, por lo tanto las actuaciones contentivas en la referida causa gozan del efecto jurídico que les confiere el artículo 1.357 del Código Civil, siendo así y en vista que la propia parte demandada trajo al proceso la copia simple del mismo instrumento según se evidencia de la lectura de los folios 123 y 124, se le atribuye valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.384 ibídem.
Consta a los folios 26 y 28, copia simple del cheque de gerencia número 84007233, girado contra la cuenta bancaria número 0105-0276-412276007233, del Banco Mercantil por el monto de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) y copia del cheque número 00606033, girado contra la cuenta bancaria número 01020104700000022021, del Banco de Venezuela por el monto de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00). En tal sentido, se aprecia que la propia parte demandada reconoció de manera expresa durante en el acto de contestación a la demanda, que recibió la cantidad de dinero por concepto de arras establecida entre las partes (cláusula segunda), razón por la cual se releva de prueba este hecho, toda vez no existe controversia alguna al respecto y se le aprecia como plena prueba a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código Procesal Civil, ya que se trata de copia simple de un instrumentos mercantil de índole privado. La declaración de la parte demandada durante el acto de contestación, adminiculada a las copias simples antes tasadas conllevan a este Juzgador a la convicción que la optante entregó a la propietaria vendedora la cantidad de dinero pactada en el contrato por concepto de arras.
Consta del folio 27 y 29 comprobantes de envió de los telegramas enviados por Zoon Internacional Services C.A. y Mrw de fecha 31/01/2013 y (ilegible) remitidos por la ciudadana Betty Carolina Mejía Ramos, a la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, con destino a la dirección del inmueble objeto de contratación, estos documentos no acompañan el contenido de las presuntas misivas o telegramas que la parte dice haber remitido, situación que sólo demuestra que se envió un telegrama por medio de encomienda, más no de que se trata o a que hace alusión su contenido, lo cual no aporta mayor elemento de prueba al proceso, siendo así se desechan por no aportar mayor de elemento de convicción al proceso.
Promovió el mérito favorable de aquellas actuaciones y documentos que le beneficien. En tal sentido, es criterio reiterado que el mérito de los autos no es una prueba per se, siendo obligación del Juez analizar cuanto material probatorio se haya producido en juicio y ceñirse a la verdad de lo alegado y probado en autos, sin necesidad que las partes así lo soliciten. Sin embargo, este Tribunal conforme al principio probatorio contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, analizara las probanzas aportadas por las partes para cumplir con este dispositivo de ley.
Consta del folio 189 al folio 392, copias certificadas del expediente signado con el No. AP31-V-2013-000834 y su respectivo cuaderno de medidas signado con el No. AN33-X-2013-000018, ambos emanados del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este legajo de copias certificadas se valorara de forma positiva conforme lo establecido el artículo 1.384 del Código Civil, toda vez que no fueron objeto de impugnación por parte de la abogada de la parte demandada, quien trajo al proceso algunos folios del mismo expediente. De su contenido se constata que el ciudadano Yonny Camilo Antunez Rodríguez, interpuso en fecha 30/05/2013, demanda por cumplimiento de contrato contra la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, en virtud que en fecha 08/02/2013, celebró un contrato de opción compra venta con la propietaria por el mismo inmueble sobre el cual versan los contratos objetos de este proceso. Hecho que deja al descubierto que la demandada propietaria suscribió un primer contrato de compra venta con el ciudadano Yonny Camilo Antuarez Rodríguez, en fecha 08/02/2013 (folios 200 al 206) el cual pretendió rescindir (sic) de manera unilateral siendo un contrato bilateral perfecto nacido del consenso y capacidad de contratación de las partes (art. 1.159 CC) y posteriormente en fecha 02/05/2013 (folios 09 al 12 y 36 al 41) suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana Betty Carolina Mejia Ramos, el cual posteriormente también pretendió rescindir (sic) de manera unilateral mediante la notificación extrajudicial que practicó la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04/10/2013, (un mes antes del vencimiento del lapso de 4 meses de vigencia del último contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 27/06/2013). Este hecho será analizado en profundidad al momento de dirimir el fondo de la controversia, con el propósito que sirva de indicio (art. 510 CPC) para la búsqueda de la verdad en el proceso y la resolución de este conflicto.

De las pruebas aportadas por la parte demandada.
Consta del folio 113 al folio 116 notificación extrajudicial efectuada por la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04/10/2013, a petición de la ciudadana Iliana Elena Arguinzones (demandada) a la ciudadana Betty Carolina Mejía Ramos, inserta bajo el No. 15, tomo 47, este documento no fue objetado en modo alguno por la defensa de la parte actora, en tal sentido no es ilegal. Sin embargo, es necesario señalar que se toma como indicio conforme lo establecido en artículo 510 del Código Procesal Civil, ya que no constituye un elemento de prueba contundente que evidencia que la parte demandada haya cumplido con la obligación que aquí se reclama, ya que la finalidad de esta notificación fue (según el entendido de la demandada) rescindir (sic) por esta vía y de manera bilateral un contrato de opción de compra venta sinalagmático perfecto que nació del acuerdo y capacidad de contratación de las partes, por tal motivo se adminiculara su contenido al fondo del asunto aquí debatido.
Esta notificación fue acompañada de copia simple del contrato de opción de compra venta de fecha 27 de junio de 2013, (folio 117 al 122), suscrito entre las partes; del oficio No. 297-2013 de fecha 19/06/2013, del expediente No. AN33-X-2013-000018, contentivo de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en el juicio que por cumplimiento de contrato interpuso el ciudadano Yonny Camilo Antuarez Rodriguez, contra la parte demandada en este juicio. Estos documentos gozan de pleno valor probatorio ya que fueron valorados positivamente con antelación al inicio de este capítulo, según lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Además, se acompañada al folio 125 copia simple de una carta misiva al parecer de índole privada que fue acompañada a la notificación extrajudicial dirigida presuntamente a la ciudadana Betty Carolina Mejia Ramos, para participarle: 1).- La culminación del contrato de opción de compra de fecha 28/05/2013; 2).- La no renovación del mismo; 3).- El decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de contrato y 4).- La devolución del dinero por concepto de arras. Sobre este documento cabe efectuar el siguiente señalamiento, no consta la firma de la notificada, (parte actora) en señal de su recepción y aceptación de su contenido, sólo una nota a lapicero que dice: “Se negó (sic) a firmar Caracas 4 de octubre de 2013 hora 11:05 a.m.”, este documento se tendrá como indicio en el proceso de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio 126 original de la planilla No. 57232598, de pago de servicio de mensajería Zoon International Services, C.A., dirigido por la ciudadana Betty Carolina Mejía Ramos a la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, que corresponde con la copia que riela al folio 27 promovida por la parte demandante adjunta al libelo. De su contenido sólo se aprecia que se emitió una comunicación entre las partes pero no su contenido, situación que dificulta la valoración objetiva de este documento, razón por la cual se desecha del proceso, ya que no aporta ningún elemento sustancial a fin de resolver el conflicto de fondo existente entre las partes.
Consta del folio 127 al folio 139, copias simples del expediente signado con el No. AP31-V-2013-000834, emanadas del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Yonny Camilo Antuarez Rodríguez, contra la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, las cuales gozan de pleno valor probatorio, ya que se trata de un instrumento público conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil.
Consta al folio 140 copia simple del boletín informativo del Colegio Unidad Virgen de Coromoto, adscrito al Ministerio de Educación, Cultura y Deporte, perteneciente a un menor de edad que por respecto de su condición de menor se omitirá su identificación, los hechos contenidos en este documento no tiene ninguna relación con la pretensión objeto de este litigio, razón por la cual es impertinente, aunado a que se trata de una copia simple de un documento privado, se debe desechar del proceso.
IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO
En el presente proceso se debe puntualizar que estamos ante una pretensión civil que nace de un contrato sinalagmático perfecto, que se formó de la voluntad de contratación de las partes (art. 1.159 CC), adicionalmente observamos que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitió de manera formal y expresa conforme lo previsto en los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil; a).- La titularidad del inmueble objeto de contratación; b).- La suscripción de los contratos sobre los cuales versa esta pretensión y siendo estos mismos documentos en los cuales basa la reclamación de su derecho (art. 1.354 CC) y c).- El haber recibido la cantidad de dinero (Bs. 4.00.000,00), por concepto de arras pactado en la cláusula segunda del último contrato, todos estos hechos, una vez analizados y adminiculados traen como consecuencia procesal que el quid del asunto a debatir radique únicamente en resolver, según las cláusulas pactadas, quien inejecutó su obligación derivada del último contrato de opción de compra venta.
Ahora bien, con respecto a la fuerza de los contratos el Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas. Sin embargo, el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
La doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Así, el Dr. José Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, llegó a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil), situación que pretendió la demandada Iliana Elena Arguinzones, mediante la notificación extrajudicial llevada a cabo por la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 04/10/2013, donde le manifestó a la optante: “Dejo sin efecto el Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha veintiocho (28) de mayo 2013. En Caracas a la fecha de su autenticación. (Vuelto folio 114). Situación que es contraria a derecho, ya que mal puede una de las partes dejar “sin efecto” de manera unilateral y menos por la vía de una simple notificación extrajudicial un convenio que debe ser resuelto por un Juez competente mediante un sentencia de mérito, amen de las propias partes que hayan intervenido en el negocio jurídico.
Cabe acotar que la conducta asumida por la demandada fue la misma con respecto al contrato de opción de compra venta que suscribió en fecha 08/02/2013 con el ciudadano Yonny Ca milo Antuarez Rodríguez, ya que prendió dejar sin efecto el mismo de manera unilateral (folios 200) y si bien este hecho se suscito en otra causa, no es menos cierto, que el contrato versó sobre el mismo inmueble, con tres meses de anticipación a la suscripción del primero contrato celebrado entre las partes procesales (02/05/2013).
De lo anterior podemos concluir que el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Ahora bien, es evidente que las partes tuvieron el interés de seguir con la contratación a pesar de los presuntos inconvenientes que se presentaron en el decurso de la firma de los tres contratos, ya que fueron suscritos de manera consecutiva, lo cual demuestra un ánimo de contratación interpartes, siendo así y tomando como partida el último contrato de fecha 27/06/2013 (folio 50 al 52), podemos observar que en su cláusula segunda se convino:

“…LA PROPIETARIA” otorga a la “LA OPTANTE”, con carácter de exclusivo Opción de Compra del Bien Inmueble anterior descrito en la cláusula primera, y “LA OPTANTE” se compromete a adquirirlo por el precio de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), monto que será pagado de la manera siguiente; cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) dado en reserva y el resto, es decir, SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), en el momento de la firma del Documento de finiquito, para lo cual las partes acuerdan un plazo no mayor de NOVENTA (90) DIAS CALENDARIO con prorroga a TREINTA (30) DÍAS CALENDARIO…”

Del contenido de la cláusula antes transcrita se evidencia que la parte demandante “LA OPTANTE”, cumplió con el pago inicial por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 4.00.000, 00) por concepto de arras, hecho que está suficientemente probado en autos y no es objeto de controversia entre las partes.
Por otra parte, se colige de la lectura detallada del contrato que “pareciera” no haberse pactado que la cantidad restante del precio de venta del inmueble, es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), sería pagado mediante la obtención de un crédito hipotecario por parte de la optante compradora, hecho que no fue delatada en modo alguno por la parte demandada, situación que generó cierta incertidumbre por parte de quien aquí decide y como consecuencia se analizó en detalle el contenido del escrito de contestación cuyo texto aglomeró los alegatos defensa y excepciones esgrimidas por la demandada. De allí se pudo deducir, que la accionada centró su defensa en negar haber incumplido con la entrega de los documentos necesarios para la aprobación del referido crédito, del cual hace alusión su antagonista jurídico en el libelo de la demanda.
Esta circunstancia, (la obtención del crédito como condicionamiento para el finiquito del contrato), toma mayor fuerza de las declaraciones de la propia parte demandada, extraídas del escrito litis contestación, donde expone: “…En cuanto a la opción de compra venta de fecha 02 de mayo de 2013, Niego, rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes lo referente a que mi representada no fue diligente en la entrega de toda la documentación solicitada por la demandante, debido a que precisamente se firmó en la fecha sugerida por la demandante por tener que entregar dicha documentación con fecha casi inmediata ante la supuesta entidad bancaria por donde tramitaría su crédito hipotecario (vuelto del folio 108 y 109) (…) En cuando a la opción de compra de venta de fecha 28 de mayo de 2013, Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, que nuevamente haya sido mi representada la causante de que a la demandante no le hayan aprobado el crédito hipotecario por no haberle entregado los recaudos solicitados…” (folio 109).
En este mismo orden de ideas, es necesario resaltar que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico (art. 1.133 CC), donde el esquema predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntad, ya que en principio la sola voluntad de la partes es suficiente para crear vínculos, hacer nacer obligaciones, transformarlas, modificarlos o extinguirlas, ya que en la esfera patrimonial la voluntad de las partes es ley, se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus interés, interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad, según el “principio de autonomía de la voluntad” contenida en el artículo 1.159 del Código Civil.
En el hilo de lo antes señalado, observamos del derecho sustantivo que la formación de un contrato se configura de la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: a).- La oferta y b).- La aceptación, luego se pasa a verificar los elementos constituidos de mismo contenidos en el artículo 1.141 ibídem; a).- Consentimiento de las partes; b).- Objeto que pueda ser materia de contrato; y c).- Causa licita, de la conjugación de estos elementos donde nace un contrato, que bien puede ser verbal, ya que la escrituración es un consecuencia posterior de su nacimiento, ya que el documento, no es otra cosa que una fuente de prueba y como tal es un instrumento en donde consta algo que constituye un esfuerzo intelectual sobre su contenido y su inscripción, que en modo alguno constituye un requisito para la existencia del contrato, porque de lo contrario no existiesen los contratos verbales.
En tal sentido el maestro Hernando Devis Echandía, sostiene: “…Para que exista un documento no se requiere que sea creado en el momento de ocurrir el hecho o acto que en él se representa, por ejemplo, el contrato o el suceso que se narra; esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando las partes simultáneamente celebran el contrato y lo documentan, o cuando se toma una fotografía; pero nada impide que se otorgue el documento con posterioridad a la celebración del contrato (cuando aquél no es requisito para la existencia jurídica de éste, sino un simple medio de prueba), o que se pinte un cuadro sobre un suceso pasado. También puede referirse el documento a un hecho futuro que se conviene en ejecutar…” Teoría General de la Prueba, Tomo II, 4ta Edición, Biblioteca Jurídica Dike, año 1993, pág. 487. Criterio que es consistente con las afirmaciones del maestro Francesco Carnelutti, quien aseveró: “…En el documento hay una declaración o una manifestación intelectual del hombre, la cual se constituye en el contenido, independiente del acto de creación del medio de representación. No obstante, no se debe soslayar que el documento es una cosa que contiene una manifestación simbólica del ser humano –escrito o representativo- y que ha sido creada por un acto…” (Carnelutti. F, año 1979, La Prueba Civil. Pág. 110). Subrayado del Tribunal.
En conclusión de todo lo antes señalado, este Tribunal considera que a pesar que las partes no escrituraron el condicionamiento del contrato a la espera de la obtención del crédito y este a su vez a la recaudación y posterior entrega de los documentos necesarios por parte de la propietaria vendedora del inmueble, que aquí decide, es del criterio que ambas partes si modificaron el contrato escrito de mutuo consenso en base al principio de voluntad de contratación (art. 1.159 CC), ya que de lo contrario la demandada fuese rechazado categóricamente este hecho, cosa que no sucedió y fuera aportado al proceso la contraprueba necesaria para desvirtuar el alegato constitutivo esbozado por la actora en su libelo (art. 506 CPC y 1.354 CC), trayendo esta inercia probatoria de la demandada consecuencias desfavorables en el proceso, ya que forzosamente llevan al Juez a la convicción que efectivamente se pactó esta condición verbal en el contrato y que al no rallar en el orden público, la ley o las buenas costumbres es valida en derecho y aplicable a las partes. Así se decide.-
En este orden, se desprende de autos que la parte demandada nada probó con respecto al cumplimiento respecto a la entrega de la documentación necesaria para la obtención del crédito, elemento condicionante para dar fiel cumplimiento al contrato en su cláusula segunda, por lo tanto este Tribunal considera que los hechos constitutivos invocados por el actor en la demanda deben ser probados, mientras que los hecho impeditivos, modificativos o extintivos o en general cualquiera que alegara el demandado debían ser acreditados en el juicio, ya que constituye el principio de la carga de la prueba en el proceso, lo cual no cumplió la demandada, ya que la simple alegación que existía una prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble no resuelve el contrato, porque al ser producto del un proceso pasado que se encuentra terminado, las partes pueden continuar con la negociación jurídica pactada y la simple alegación sin probanza que cumplió con la entrega de los recaudos no la exime de la obligación pactada en el contrato, por lo tanto este Tribunal considera que la parte demandada propietaria incumplió con la obligación contractual asumida e inejecutó su obligación de venta (art. 1.167 CC), al no suministrar los recaudos necesarios a la demandante optante para la obtención del crédito de hipotecario. Así se decide.
Ahora bien, existiendo plena prueba de los hechos alegados a favor de la ciudadana Betty Carolina Mejia Ramos, conforme lo dispuesto en el artículo 254 del Código Procesal Civil, en fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal, considera procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 27/06/2013, ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, bajo el No. 09, tomo 28, el cual tuvo por objeto la compra venta del inmueble propiedad de la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, constituido por un apartamento distinguido con el No. 06, segundo piso (2do) del edificio denominado TORINO, situado entre las Esquinas de Santa Bárbara y Tienda Honda, de la Parroquia Altagracias, Municipio Libertador, y respecto del cual debe ésta última, emitir el documento definitivo de venta, y la primera, pagar el monto restante de la venta, al momento de su protolización en la Oficina de Registro correspondiente, y en defecto de ello, la presente sentencia surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y previamente realice el pago del precio del saldo deudor en el Tribunal. Así se decide.
-V-
DECISIÓN
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta contenida en la demanda incoada por la ciudadana Betty Carolina Mejia Ramos, contra la ciudadana Iliana Elena Arguinzones, ambas partes plenamente identificadas en autos. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato en referencia autenticado el 27 de junio de 2013 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 09, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones y protocolizar el documento definitivo de la venta del inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio TORINO, situado en la ciudad de Caracas, en la Parroquia Altagracia, entre las Esquinas de Santa Bárbara y Tienda Honda, Municipio Libertador y una parte o derecho pro-indiviso en las cosas comunes del mismo Edificio igual al 4.2729% del total ante el Registro correspondiente, del inmueble. El apartamento está distinguido con el Nº 6, situado en el segundo piso del edificio, signado con el código de catastro Nº 01-01-01-U01-002-047-006-000-002-006, en el frente y hacia el lado derecho, situándose en el vestíbulo del piso en el que se encuentra el apartamento y mirando hacia el norte y limita así: NORTE: Pared maestra del Edificio de por medio, la calle Este 5; SUR: Vestíbulo del mismo piso del edificio; OESTE: El apartamento Nº 5 del mismo piso y ESTE: Pared maestra de por medio, inmueble que es o fue de Manuel Heliodoro Narvarte, quedando comprendido además en el plano intermedio entre el apartamento Nº 10 del Tercer piso y el local “B” de la planta baja.
Para el caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente, que la sentencia haga las veces de contrato no cumplido, según lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, quedando obligada la compradora, en este caso, a pagar el saldo del precio dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo
Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes del mes de julio de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE OCANTO

En la misma fecha, siendo las ______________________ se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE OCANTO