REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, Veintiocho (28) de julio de 2016 206º y 157º ASUNTO: AP11-V-2016-001018 Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CARLOS ALBERTO PERAZA, venezolano, mayos de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.833.267.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos NANCY HURTADO y ORLANDO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 27.425 y 29.490.- PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARGARITA BEATRIZ ROSADO CARRILLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.160.138.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos, apoderado judicial alguno.- MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO -I- NARRATIVA Se inició la presente causa, mediante escrito demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de julio de 2016, por el ciudadano ORLANDO RODRIGUEZ, quien actúa con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano CARLOS ALBERTO PERAZA, mediante la cual demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana MARGARITA BEATRIZ ROSADO CARRILLO, la cual luego de la distribución de Ley le correspondió conocer a éste Juzgado.- -II- MOTIVA Luego de verificada la presente acción, éste Tribunal pasa a emitir pronunciamiento sobre la admisión de la demanda, bajo las siguientes consideraciones: El artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes”.- Del análisis de la norma antes señalada, se desprende la facultad que tiene el Juez para revisar de oficio, sin que se requiera el impulso de las partes, a lo cual debe agregarse que el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (Artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, que no se limita sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso a lo largo de sus etapas, abarcando también la labor que debe realizar el Juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante; por lo que en aplicación de tal principio, conlleva a ésta Sentenciadora a efectuar un detenido estudio de la admisibilidad de la demanda, toda vez que podría encontrarse incursa dentro de los supuestos legales de inadmición, aún cuando la parte demandada dentro de sus defensas no lo señala, y en tal sentido, procede a verificar lo siguiente: La parte actora en su escrito de demanda, por medio de su apoderado judicial, para fundamentar su acción realizó las siguientes argumentaciones: Que, en fecha 7 de noviembre de 2014, su representado celebró un contrato de opción de compra venta sobre el siguiente bien inmueble: Constituido por un apartamento distinguido con el No. 44-A, situado en el piso 04 de la Torre A, la cual forma parte del Edificio Centro Residencial Salas, ubicado entre las esquinas de Salas y Caja de Agua, Jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, a favor de la ciudadana MARGARITA BEATRIZ ROSADO CARRILLO, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 57, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que su representado en todo momento pensó que la venta definitiva se iba a concretar, por ello aceptó entregarle a la oferida compradora, el inmueble para que lo tomara mientras duraba el tiempo establecido para la opción de compra-venta, en calidad de arrendamiento, por lo cual pagaría una mensualidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00). Que su representado se comprometió a vender el inmueble, y la oferida compradora se comprometió a comprarlo dentro de un plazo de ciento veinte (120) días, contados a partir de la autenticación del documento. Que después del 7 de marzo de 2015, la oferida compradora no dio señal de querer comprar el inmueble e incumpliendo las obligaciones asumidas en el contrato. Que la parte oferida incumplió el compromiso de pago y le manifestó que no había finiquitado la negociación por no tener recursos económicos, que iba terminar la negociación y que le iba a entregar el inmueble libre de personas y cosas. Que su representado se acoge a lo acordado en la cláusula sexta del contrato. Que la oferida compradora se comprometió por medio de documento privado a entregar el inmueble que se le dio en calidad de alquiler, y se negó a entregarlo, desconociendo el contenido y la manifestación de voluntad plasmada en el documento suscrito por las partes, pretendiendo olvidar el compromiso que asumió de entregar el inmueble a más tardar el 3 de junio de 2015. Que por todas esas razones de hecho y de derecho, procedieron a demandar por resolución de contrato de opción de compra-venta a la ciudadana MARGARITA BEATRIZ ROSADO CARRILLO, para que convenga o sea condenada al pago de: Primero: La cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de cláusula penal. Segundo: La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), correspondiente a veinte (20) meses que está viviendo en el inmueble y no cancela ningún canon de arrendamiento. Tercero: La corrección monetaria de las cantidades demandadas. Cuarto: Al pago de las costas procesales.- Ahora bien, de los alegatos narrados por el actor en su libelo, llama poderosamente la atención de quien decide, lo referente a que el demandante pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta que suscribió con la demandada, así como el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a veinte (20) meses en el cual ocupado el inmueble en cual se le entregó en calidad de alquiler, tal como se aprecia de los dichos plasmados en la demanda, en consecuencia, ésta administradora de justicia puede apreciar que nos encontramos ante una inepta acumulación de pretensiones, de igual manera puede concluir que el demandante debió agotar la vía administrativa antes de iniciar éste procedimiento, ya que se trata de un inmueble destinado a vivienda, en razón de ello ésta jurisdicente, como directora del proceso, le resulta oportuno proceder a analizar los requisitos de admisibilidad de la presente acción, tomando como base las siguientes consideraciones: En primer lugar, ésta Juzgadora considera oportuno señalar que: “La acción es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los Órganos Jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Siendo esta noción de medio a fin, la que permite deslindar al derecho de la acción, implícito en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, del derecho al libre acceso a los órganos de justicia, bajo el entendido que la acción persiste y debe persistir hasta el momento en el que sea dictada la sentencia correspondiente y la misma sea ejecutada, y como tal representa la misma un elemento de carácter instrumental mediante el cual el ciudadano accede al aparato jurisdiccional para obtener la satisfacción de una pretensión en ella inmersa. (Tendencias Actuales del Derecho Procesal, con presentación de los coordinadores JESÚS MARIA CASAL y MARIANA ZERPA MORLOY. Pág. 20).- En razón de lo que precede, éste Tribunal estima necesario hacer mención de los siguientes criterios jurisprudenciales: En Sentencia No. 3.584 del 6 de diciembre de 2005, caso Vera Bravo de Rodríguez y otros, dictada por la Sala Constitucional del Supremo Tribunal, en la cual expresó: “… La acumulación de acciones constituye materia de eminente orden público…”; por tanto es deber del juez proceder a la revisión de la misma, así no haya sido alegada por las partes contendientes.- En este mismo orden de ideas se ha pronunciado la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 00370, de fecha 07-06-2005, en la cual deja sentado entre otras cosas lo siguiente: “Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales y doctrinales, anteriormente transcritos al caso sub iudice se evidencia que el Juez de la recurrida al declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo, y al no haber permitido la acumulación de pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, esta garantizando lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil,…, por tanto el juez con tal actitud no subvierte el procedimiento ni tampoco incurre en violación al derecho a la defensa, ya que las normas procesales están revestidas del carácter de orden público y deben ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, por lo que el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones que garanticen el orden público, el derecho a la defensa y el debido proceso, por tanto la denuncia formulada es improcedente y así se decide…”.- De los criterios transcritos anteriormente se evidencia que el juez en defensa del orden público tiene la obligación de pronunciarse sobre todo aquello que atenta contra él, y más siendo las normas de procedimiento de orden público y por ende de estricta observancia para los jueces.- En sentencia de fecha 04 de abril del 2003 proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. No. 01-2891, caso M. Gallo en Amparo, se ratificó el criterio antes expuesto, expresando lo siguiente: “…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…”.- En atención a tales criterios y a la facultad que tiene el Juez para inadmitir aquellas causas que quebranten normas de orden público, no puede dejar pasar como desapercibido quien aquí juzga determinar si efectivamente la parte demandante en el caso de marras incurrió en una acumulación indebida de pretensiones. Al respecto, es de pasar analizar lo que estipula el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual estatuye: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…”.- Al respecto de dicho artículo, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No. AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se dejó sentado: “…esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa. Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”.- De la norma y del criterio jurisprudencial ut supra citados, a las cuales se acoge ésta Operadora de Justicia, se colige que toda acumulación de pretensiones efectuada en contravención a lo que dispone la Ley, debe ser considerada como una inepta acumulación de pretensiones, lo cual no puede darse en ningún caso en que se excluyan mutuamente los procedimientos o sean incompatibles entre sí, ya que ello constituye causal para inadmitir una demanda.- Dentro de este mismo contexto, es de señalar lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, que reza: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.- El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones, los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo, y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.- En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció: “…..Efectos de la resolución. La doctrina señala como efectos principales los siguientes: 1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.- 2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos: Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.- 3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”.- Por lo que es evidente que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, las cuales tienen procedimientos diferentes, y con el ejercicio de cada una, se produce un efecto diferente, es decir, el actor pretende que se declare la resolución del contrato de opción de compra-venta, lo cual traería como consecuencia, lo expresado por los juristas antes citados, un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se consideraría como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, las partes vuelven a la misma situación precontractual, entiéndase así, tiene efecto hacia el pasado; igualmente, pretende el actor el cumplimiento del aludido contrato, toda vez que solicita el pago de la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), correspondiente a veinte (20) meses que la demandada tiene viviendo en el inmueble y no cancela ningún canon de arrendamiento, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, No. 1618, expediente No. 03-2946, de fecha 18 de agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló: “…Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…”.- Con fundamento en el citado fallo jurisprudencial, el cual se acoge de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “contraria a derecho”. Así se decide.- Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, las cuales se aplican al presente caso de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y con vista en que la parte actora realizó la acumulación indebida de pretensiones al solicitar en el petitorio de la demanda tanto la resolución como el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta celebrado con la demandada por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 57, Tomo 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, lo cual realiza de manera simple, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios, por el contrario señala taxativamente que demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta, pero solicita es el cumplimiento del mismo, toda vez que solicita el pago de la “…cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), correspondiente a veinte (20) meses que está viviendo en el inmueble y no cancela ningún canon de arrendamiento”, de lo cual se evidencia claramente que lo pretendido por la parte actora, es pedir resolución y cumplimiento, lo cual es ciertamente una acumulación indebida, que la Ley Objetiva Civil, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en razón de ello, éste Tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro, toda vez que lo procedente sería demandar el cumplimiento junto con el pago de los daños y perjuicios, en consecuencia, al haberse verificado en autos la inepta acumulación inicial de pretensiones, resulta necesario declarar la inadmisibilidad de la misma, ya que se violan requisitos legales de orden público para la tramitación de ésta, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el merito del asunto debatido en el proceso. Así se decide.- En segundo lugar, como antes se señaló, la acción intentada por los accionantes es el cumplimiento y la resolución de un contrato de opción de compra-venta; sobre el siguiente bien: “Constituido por un apartamento distinguido con el No. 44-A situado en el piso 04 de la Torre A, la cual forma parte del Edificio Centro Residencial Salas, ubicado entre las esquinas de Salas y Caja de Agua, Jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital”, lo cual se podría traducir en entrega o desocupación del inmueble destinado a vivienda; por lo que para ésta Sentenciadora es oportuno advertir al demandante, lo siguiente: En cuanto a lo anteriormente expuesto, establece el artículo 94 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.- Por su parte, el artículo 96 de la misma Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se establece: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…”.- De la interpretación de tales normas, se desprende que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.- En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 4 de julio de 2012, número 00825, estableció: “De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.- De conformidad con la jurisprudencia antes señalada, la cual éste Tribunal acoge y aplica al presente asunto de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de procedimiento Civil, es por lo que considera ésta juzgadora que, siendo que lo pretendido por el demandante es el cumplimiento o la resolución del contrato de opción de compra-venta del siguiente bien: “Constituido por un apartamento distinguido con el No. 44-A situado en el piso 04 de la Torre A, la cual forma parte del Edificio Centro Residencial Salas, ubicado entre las esquinas de Salas y Caja de Agua, Jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital”; inmueble éste, que está destinado a vivienday que es objeto de una relación arrendaticia; en razón de ello, éste Tribunal insiste en advertir a la parte demandante, que antes de instaurar un proceso judicial, bien por cumplimiento o resolución de un contrato sobre un bien destinado a vivienda, debe acudir ante las instancias administrativas competentes, conforme a lo establecido en las normas analizadas ut supra, a lo cual quien están obligado al trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y no es, sino y una vez agotada dicha vía, podrá accionar ante la jurisdicción ordinaria para resolver su controversia. Así se decide.- Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que la que el Legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.- Expuesto lo anterior, quien se pronuncia luego de realizado el análisis precedente, considera necesario citar el fallo Jurisprudencial proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de julio de 2009, Exp. 2009-000039, Magistrado Ponente: Luís Antonio Ortíz Hernández, en donde se estableció lo siguiente: “…La prohibición de la ley de admitir la demanda, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. De igual forma el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, constituyen normas que prevén un supuesto análogo, “si es contrario a la ley, y prohibición de la ley”, dado que dichas normas señalan: Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: Ordinal 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. De donde se desprende con meridiana claridad que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala que será inadmisible la acción, entre otras causales, si es contraria a alguna disposición expresa de la ley, y el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, señala que se podrá oponer como cuestión previa, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Lo que determina que el Juez podrá declararlo in limine litis, en el momento de pronunciarse sobre la admisión de la demanda o de la acción, pero sí este no lo hace, el demandado podrá así oponerlo como una cuestión previa. Pero no imposibilita al Juez para actuar de oficio, como ya se explicó, al ser materia de orden público y estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, todo lo cual tiene actualmente un gran soporte constitucional, conforme a lo estatuido en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al establecer un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles; así como el debido proceso y el derecho a la defensa; y un proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia. (Omissis…) Ahora bien, el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al Juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al Juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la Ley Civil Adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta; asuntos estos previstos en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, susceptibles también de ser opuestos por la parte demandada como cuestiones previas. Es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del Juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado. Por ello, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos. (Énfasis del fallo citado).- Con fundamento en todas las consideraciones antes expuesta, así como se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, al haber demandado el cumplimiento y la resolución de un contrato de opción de compra-venta, le es forzoso para éste Tribunal declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA, por encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, pues el bien inmueble sobre el cual versa la presente controversia, está destinados a vivienda, y al haber en la demanda una indebida acumulación de pretensiones, ya que con la misma se pretende el cumplimiento y la resolución del contrato de opción de compra-venta, y así debe declarase en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.- -IV- DISPOSITIVA Por todos los razonamientos antes expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: Primero: INADMISIBLE la presente demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano CARLOS ALBERTO PERAZA, venezolano, mayos de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.833.267, contra la ciudadana MARGARITA BEATRIZ ROSADO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-17.160.138, por encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, pues el bien inmueble sobre el cual versa la presente controversia, está destinados a vivienda, y al haber en la demanda una indebida acumulación de pretensiones, ya que con la misma se pretende el cumplimiento y la resolución del contrato de opción de compra-venta.- Segundo: En virtud de lo antes decidido, no hay especial condenatoria en costas.- Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal.- Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.- LA JUEZ, LA SECRETARIA, Dra. MARITZA BETANCOURT. Abg. ISBEL QUINTERO. En esta misma fecha, siendo las 9:07 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.- LA SECRETARIA, ABG. ISBEL QUINTERO. ASUNTO: AP11-V-2016-001018 MB/GP/RB