TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

PODER JUDICIAL.
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: MAYRA ALEJANDRA REVOLLEDO HENRRIQUES y ORLANDO JOSE GUTIERREZ CORONA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 15.024.331 y 12.064.262, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ZOILA ROSA GARCÍA ARIAS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 61.660.

PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 10.278.625.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUILFREDO GONZALEZ SALAZAR y DELGIA MARINA SALAZAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 64.331 y 89.483, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE Nº: 12-0773 (Tribunal Itinerante).
EXPEDIENTE Nº: AH15-V-2008-000066 (Tribunal de la Causa).
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio por Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta en fecha veintiuno (21) de Mayo de dos mil ocho (2008).
Previa distribución, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto en fecha veintiocho (28) de Mayo de dos mil ocho (2008), mediante el cual ordenó formar el expediente.
El Tribunal de la causa en fecha dieciséis (16) de Junio de dos mil ocho (2008), admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, de conformidad con lo estipulado en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha once (11) de Julio de dos mil ocho (2008) compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó instrumento poder que acredita su representación.
La representación judicial de la parte demandada en fecha dieciocho (18) de Julio de dos mil ocho (2008), consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha doce (12) de Noviembre de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. La representación judicial de la parte actora en fecha diecinueve (19) de Noviembre de dos mil ocho (2008) consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas. El Tribunal de la causa dictó auto de fecha veintiséis (26) de Noviembre de dos mil ocho (2008) mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada y declaró inadmisibles las pruebas promovidas por la parte actora por ser extemporáneas.
En fecha quince (15) de Febrero del dos mil doce (2012) el Juzgado de la causa mediante oficio Número 0301, remitió el presente expediente para que la misma fuese asignada a los Juzgados de Municipio Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cumplimiento con la Resolución Número 0062-2011 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha treinta (30) de Noviembre del dos mil once (2011).
Previa distribución, este Juzgado le dio entrada a la presente causa en fecha dieciocho (18) de Abril del dos mil doce (2012).
Quien aquí decide, en fecha diecisiete (17) de Octubre del dos mil trece (2013), se avocó al conocimiento de la presente causa, en cumplimiento con las Resoluciones Números 2011-0062 de fecha treinta (30) de Noviembre de 2011 y 2012-0033 del veintiocho (28) de Noviembre de dos mil doce (2012), ambas dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha treinta (30) de Octubre de dos mil trece (2013), se dejó expresa constancia mediante nota de Secretaría de haberse cumplido con las formalidades de ley correspondientes a la notificación del avocamiento de la Juez mediante cartel único, debidamente publicado en la página web, en la sede de este Juzgado, así como en el diario Ultimas Noticias en esa misma fecha.
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alegó la parte actora que en fecha dieciocho (18) de Diciembre de dos mil siete (2007), suscribieron un contrato con el ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ, dicho contrato fue uno de opción de compra venta, el cual tenía como objetivo el compromiso bilateral de compra-venta de un inmueble que forma parte del Edificio Santa Ana de Coro, Número 1001, 10º piso, situado frente a la Avenida Panteón, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Federal (Distrito Capital). El precio de venta se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.320.000.000,00), de los cuales el accionado JUAN CARLOS PÉREZ, recibió de los demandantes la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), quedando un saldo deudor de DOSCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 270.000.000,00), pagaderos al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, según lo pautado en la clausula tercera del contrato. Se estableció un plazo de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días adicionales a petición de las partes, a partir de la firma del referido contrato de opción de compra-venta ante la Notaría Pública, para la protocolización definitiva en la Oficina Pública del Registro Subalterno respectivo, conforme a lo previsto en la clausula tercera del contrato, plazo el cual había vencido en fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008). El vendedor se había comprometido en la clausula sexta del contrato a entregar toda la documentación pertinente para la protocolización definitiva del documento de compra-venta, y de las solvencias requeridas a los fines de introducir el documento definitivo o en su defecto habilitar el mismo para la fecha señalada. En carta anexada a los autos constaba que se había indicado una nueva fecha, en virtud de la documentación extemporánea por tardía que entregó el vendedor y oportunamente había solicitado la parte demandante.
Alegó la representación judicial de la parte actora que el ciudadano JUAN CARLOS PEREZ, no había dicho nada acerca de la hipoteca que mantenía con la entidad bancaria del Banco Provincial, y tampoco lo dejó claramente establecido en el contrato de opción de compra venta, así como no se identificó en el contrato el estado civil del demandado, ya que el mismo salía como soltero, y el documento de propiedad aparece separado de cuerpos y bienes, circunstancias que alegó la demandante eran desconocidas para los mismos, situación que los colocó en estado de dependencia del vendedor para la obtención de dichos documentos, imposibilitando a su vez la presentación oportuna de todos los recaudos necesarios e indispensables para la venta definitiva del inmueble.
Alegó la representación judicial de la parte actora que el contrato había sido redactado por el abogado ALEJANDRO CHIRINOS, abogado de confianza del ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ, quien redactó cada una de las clausulas del contrato, y que no mencionó nada acerca de la hipoteca a favor del Banco Provincial, que mantenía para ese entonces el inmueble objeto de la negociación, con ello se había incumplido con la normativa civil vigente, que exigía que se debía indicar en el contrato la hipoteca que pesaba sobre el apartamento a favor del Banco Provincial, por cuanto hasta tanto no se hubiera liberado la misma, el vendedor no tenía propiedad alguna que le pertenezca, y por ende no podía disponer y enajenar, y así lo ratificaba los gravámenes presentados por la demandante. La clausula penal establecida en la clausula cuarta del contrato, en la cual se estableció una penalidad absoluta del cien por ciento (100%), en contrapartida con el sesenta por ciento (60%) establecido como penalidad al incumplimiento del vendedor, en contravención con lo establecido en al artículo 1.263 del Código Civil.
Como petitorio la parte actora solicitó:
PRIMERO: Según lo estipulado en el artículo 1.263 del Código Civil, lo cual implica devolver la cantidad entregada de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), como parte de pago, más otra cantidad igual por los daños y perjuicios causados como consecuencia de su incumplimiento, es decir, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) adicionales, cantidades que suman CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), equivalente a la estimación de la demanda.
Alegatos de la parte demandada:
Al momento de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte accionada entre otras adujo que es cierto que su representado suscribió un contrato de opción de compra-venta, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de Diciembre de dos mil ocho (2008), anotado bajo el Número 29, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina; el cual tenía como objeto el compromiso bilateral de compra-venta de un inmueble de su propiedad, pactando el precio en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 320.000,00), por el cual había recibido la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 50.000,00), quedando un saldo deudor de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 270.000,00), pagaderos al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, conforme a los pautado en la clausula tercera del contrato. Se estableció un plazo de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos adicionales, a petición de las partes, a partir de la firma del contrato de opción de compra venta, para la protocolización definitiva en la Oficina Pública de Registro correspondiente, conforme a la clausula tercera del contrato, que venció en fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008), el cual fue prorrogado en esa misma fecha mediante acuerdo privado, al no ser presentado ante el Notario Público, donde se concedió un plazo adicional y por una sola vez hasta el veinticinco (25) de Abril de dos mil ocho (2008).
Negó, rechazó y contradijo que la parte actora hayan recibido tardíamente toda la documentación pertinente para la protocolización definitiva del documento de compra venta, por cuanto la misma es exigida por la Oficina de Registro para su otorgamiento, la cual fue entregada oportunamente, a partir del mes de Enero de dos mil ocho (2008). Con respecto al acuerdo suscrito entre las partes en fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008), en la cual se concedió un plazo adicional y por una sola vez hasta la fecha del veinticinco (25) de Abril de dos mil ocho (2008), ya que es evidente en prueba consignada por la parte actora que con el acuse de recibo, la parte demandada le hizo entrega de los documentos solicitados, para los fines legales correspondientes, aunado a ello alegó que el Registro no recibe documentación si falta algún recaudo solicitado, siendo obligatorio entregar todos los documento necesarios.
Negó, rechazó y contradijo que no le haya dejado claro a la parte actora, sobre el gravámen hipotecario que presentaba el inmueble objeto de la negociación, ya que al momento de suscribir el contrato, se le participó de dicho hecho y se le hizo entrega de una copia del documento de propiedad donde se puedo evidenciar la hipoteca, ya que para el momento de autenticar el documento, se presentó un ejemplar del documento donde se evidenció: “El Notario hace constar que tuvo a la vista los siguientes recaudos: 1) Documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23-12-2003, anotado bajo el Nº 19, Tomo 17, Protocolo Primero.- correspondiente a la adquisición del bien objeto de la presente negociación”. Por lo cual la parte actora ha debido percatarse de la hipoteca en primer grado, ya que en fecha dos (02) de Enero de dos mil ocho (2008), cuando fue entregada la certificación de gravámenes por la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual había sido solicitada por la co-demandante MAYRA ALEJANDRA REVOLLEDO.
Negó, rechazó y contradijo que se negaba a cumplir con la venta final del inmueble, siendo dicha razón por la cual interpusieron la demanda, ya que la parte demandada había entregado oportunamente los recaudos necesarios exigidos por el Registro Público, para llevar a cabo la protocolización del documento de venta definitivo, con la sola excepción del certificado de registro de vivienda principal, que por exigencia del propio Registro se corrigió a la brevedad, consignándose en fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008), para que se procediera con el otorgamiento del documento de venta en fecha veintiocho (28) de Abril de dos mil ocho (2008), conforme se evidencia de planilla de cálculo de Servicio Autónomo Número A20801177, emitida por el Registro Público en fecha veintiuno (21) de Abril de dos mil ocho (2008), presentada por la ciudadana MAYRA ALEJANDRA FATIMA REVOLLEDO HENRRIQUES, en fecha veintitrés (23) de Abril de dos mil ocho (2008).
En relación a la clausula penal establecida en el contrato negó, rechazó y contradijo lo afirmado por la parte actora, por cuanto el contrato es Ley entre las partes acogiéndose a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil y las obligaciones que deben cumplirse tal como se contrajeron, por lo cual impugnó la cantidad solicitada por daños y perjuicios por exagerado e ilegal.
Como último punto expusieron que en vista de que la parte actora había habilitado para el día veintinueve (29) de Abril de dos mil ocho (2008), el traslado del Registro para la sede del Banco del Tesoro ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, planta baja del Edificio Edicampo, Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao, Distrito Capital, con lo cual se dejó constancia que había habido una fecha cierta para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato, por lo cual la parte demandada solicitó se oficiara al Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que diera respuesta sobre:
- Certificara quien pagó los derechos de Registro, mediante planilla Número A208001177, de fecha 23 de Abril de 2008.
- Certificara cuando y quién pagó los derechos de traslado del Registro hasta la sede del Banco del Tesoro y señalara el motivo por el cual no se había llegado a protocolizar el documento en esa oportunidad de ser posible consignando copia de la hoja de revisión de documentos de fecha 29 de Abril de 2008, llevados por dicho Registro Público.
Finalmente solicitó fuera declara sin lugar la demanda interpuesta en su contra.
II
MOTIVA
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
De las consignadas junto con el libelo de la demanda:
• Poder de representación judicial autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 28 de los Libros llevados por esa Notaría. Documento al cual se le concede pleno valor probatorio, demostrando la facultad de los abogados en este juicio, y así se decide.
• Copia certificada del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de Diciembre de dos mil siete (2007), bajo el Número 39, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y copia simple de las cédulas de los ciudadanos MAYRA ALEJANDRA FATIMA REVOLLEDO HENRRIQUES y ORLANDO JOSE GUTIERREZ CORONA. Documentos que demuestran lo pactado por las partes en el contrato objeto de la compra-venta del inmueble objeto del litigio; que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Carta enviada por la ciudadana MAYRA REVOLLEDO al ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ en fecha ocho (08) de Abril de dos mil ocho (2008). Documento que demuestra lo alegado por la parte actora de la solicitud de los documentos requeridos para la protocolización en el Registro Público; que fue impugnado por la parte demandada por ser copia simple y no tener una firma que avale que efectivamente el demandado recibió dicha comunicación; por lo antes expuesto dicha prueba se desecha del proceso, y así se decide.
• Documento de acuse de entrega de documentos de fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008). Documento que demuestra la entrega de los documentos requeridos, así como el plazo adicional pactado por las partes; instrumento que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Carta enviada por la ciudadana MAYRA REVOLLEDO al ciudadano JUAN CARLOS PEREZ en fecha veinticinco (25) de Abril de dos mil ocho (2008), el cual demuestra la fecha pactada para la firma definitiva para la venta del inmueble. Documento que fue impugnado por la parte demandada al no ser original y no contener alguna firma que avale que el demandado lo recibió, por lo cual se desecha del proceso, y así se decide.
• Hoja de formato emitida por el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en el cual corrobora los recaudos solicitados para proceder a verificar los documentos que deben ser presentados ante él para proceder al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta; en la cual se lee claramente que no se recibirían documentos si faltara alguno de los recaudos solicitados. Documento que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Certificado de Gravámen expedido por la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha dos (02) de Enero de dos mil ocho (2008); documento que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Documento de compra-venta entre los ciudadanos JUAN CARLOS PEREZ, MAYRA ALEJANDRA FATIMA REVOLLEDO HENRRIQUES y ORLANDO JOSÉ GUTIERREZ CORONA; instrumento que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

De las promovidas en el lapso probatorio: Consta a los folios de este expediente que la parte actora hizo uso de su derecho de promoción de pruebas, pudiéndose evidenciar igualmente que el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha veintiséis de Noviembre de dos mil ocho (2008) declaró inadmisibles por extemporáneas las pruebas promovidas por dicha parte; por lo cual este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse, y así se decide.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
De las consignadas junto con la contestación de la demanda:
• Copia simple del documento de compra venta del inmueble objeto del litigio, suscrito entre la ciudadana JANETTE MARIBEL BRICEÑO ALVAREZ y el ciudadano JUAN CARLOS PEREZ, debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de Diciembre de dos mil tres (2003), anotado bajo el Número 19, Tomo 17, Protocolo Primero; documento que demuestra que el citado ciudadano es el propietario del inmueble y se le concede pleno valor probatorio de conformidad con dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia de la planilla de cálculo de servicio autónomo de fecha veintitrés (23) de Abril de dos mil ocho (2008), instrumento presentado por la ciudadana MAYRA ALEJANDRA FATIMA REVOLLEDO HENRRIQUES, en la cual solicitó el monto adeudado de la hipoteca del inmueble; documento que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

De las promovidas en el lapso probatorio:
• Acuse de entrega de documentos de fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008); esta documental ya fue valorada por este Tribunal en el compendio de las pruebas aportadas por la parte actora, y así se decide.
• Hoja de formato emitida por el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en el cual corrobora los recaudos solicitados para proceder a verificar los documentos que deben ser presentados ante él para proceder al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta; esta prueba fue valorada por esta Instancia Jurisdiccional al momento de emitir la respectiva valoración de los instrumentos aportados por la parte accionante con su libelo, y así se decide.
• Copia de la planilla de cálculo de servicio autónomo de fecha veintitrés (23) de Abril de dos mil ocho (2008); ya este Tribunal emitió su pronunciamiento al respecto, y así se decide.
• Copia del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de Diciembre de dos mil siete (2007), bajo el Número 39, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; dicha prueba ya fue debidamente valorada por esta Instancia al momento de emitir pronunciamiento en relación a los recaudos promovidos por la parte actora junto al libelo de demanda, y así se decide.
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
Ahora bien, después de haberse realizado un análisis exhaustivo al material probatorio promovido por las partes en la litis, quien aquí decide pasa a dirimir el fondo del asunto; teniendo en cuenta que cursa dicha demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta en la cual la parte actora alegó que el ciudadano JUAN CARLOS PEREZ se había comprometido en la clausula sexta del contrato a entregar toda la documentación pertinente para la protocolización definitiva del documento de compra venta, así como las solvencias requeridas a los fines de introducir el documento definitivo o en su defecto habilitar el mismo para la fecha que habían señalado. La parte demandada en la contestación negó, rechazó y contradijo que no se hayan entregado los papeles pertinentes para la protocolización requerida, así como negó que él mismo no le haya dejado claro a la parte actora, sobre el gravamen hipotecario que presenta el inmueble objeto de este litigio.
De lo anteriormente trascrito, esta Juzgadora entra a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del contrato bilateral, para lo cual resulta obligatorio la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico civil del contrato, y que específicamente, definen el contrato bilateral. Establecen textualmente los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico.”; y el artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de la partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”.
Así tenemos, que según lo establecido en el artículo 1.474 eiudem: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compra-venta como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo, y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio. Es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para el vendedor y el comprador. Es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio y es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiente de ningún otro contrato. Para perfeccionarse la venta se necesitan tres elementos específicos, a saber: 1) El consentimiento que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado sentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma; 2) La cosa que por regla general, son objeto de compraventa, todas las cosas que se encuentren en el comercio; 3) El precio que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora el acto de voluntad legítimamente manifestado de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.
Ahora bien, dicho esto la normativa legal vigente impone el cumplimiento de determinadas obligaciones contractuales que le competen al vendedor, evidenciándose en autos que éste incumplió su deber, es decir de entregar el inmueble libre de gravámenes, ya que dichos trámites recae exclusivamente en el ciudadano JUAN CARLOS PEREZ, ya que éste es dueño del bien inmueble objeto de venta, quien debe por dicha cualidad tramitar ante los órganos administrativos correspondientes todo aquello que acarree el cumplimiento de las formalidades establecidas en la ley para poder otorgar el documento; y no siendo carga de los ciudadanos MAYRA ALEJANDRA FATIMA REVOLLEDO HENRRIQUES y ORLANDO JOSÉ GUTIERREZ CORONA, quienes son los compradores del bien inmueble. Como consecuencia de lo anterior, resulta evidente que la parte demandada no cumplió con su obligación, ya que existe una hipoteca de primer grado sobre el bien objeto de este litigio.
De lo narrado anteriormente, se concluye que la parte demandada, es decir, el vendedor tenía la obligación del saneamiento de la cosa vendida y la tradición de la misma, la cual se verificaría con la entrega al comprador del instrumento de propiedad del inmueble y ello contempla también las solvencias requeridas por la Oficina de Registro correspondiente, a los fines de que se cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble de marras ante el órgano competente.
Dicho lo anterior, esta Juzgadora trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 del Código Civil que a la letra dice lo que sigue: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.” Asimismo, los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, establecen textualmente lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” y “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”.
Ahora bien, dicho esto se observa en cuanto al cumplimiento de las obligaciones contractuales inherentes al vendedor éste incumplió, por cuanto se evidencia de los recaudos aportados a los autos, específicamente a la opción de compra venta la misma se realizaría en el plazo establecido por las partes, por lo que debe entenderse que la obligación consistió en la presentación del documento definitivo, lo cual no fue cumplido ya que el vendedor no cumplió con una de sus obligaciones como era la de liberar dicho inmueble de todo gravamen, evidenciándose que sobre el inmueble quedó constituida hipoteca de 1º , por lo que el vendedor no cumplió con la obligación dispuesta en el artículo 1.486 del Código Civil que a la letra dice lo que sigue: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.”. De lo anteriormente señalado, es imperioso para este Juzgado concluir que la parte demandada no aportó a los autos instrumentos que desmostrasen a esta Instancia Jurisdiccional que haya cumplido con la obligación que le impone la Ley, es decir, haber realizado los trámites correspondientes para obtener las solvencias respectivas así como la liberación del inmueble de todo gravamen y una vez en poder de los accionantes estos documentos poder llevar a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble ante la Oficina de Registro correspondiente, por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda interpuesta, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción por Cumplimiento de Contrato de compra-venta incoada por los ciudadanos MAYRA ALEJANDRA REVOLLEDO HENRRIQUES y ORLANDO JOSE GUTIERREZ CORONA contra el ciudadano JUAN CARLOS PEREZ, todos plenamente identificados al inicio del presente fallo.
SEGUNDO: En consecuencia SE ORDENA a la parte demandada a devolver a la parte actora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) que recibió al momento del suscribir el contrato de Opción de Compra-Venta; más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y REGISTRESE.
Déjese copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de Julio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ,

CELSA DIAZ VILLARROEL.
LA SECRETARIA,

MARÍA ELIZABETH NAVAS.
En esta misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a. m.), se registró, agregó y publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades de Ley.
LA SECRETARIA,

MARÍA ELIZABETH NAVAS.

Exp. Nº 12-0773.
CDV/MEN/nega