PARTE ACTORA: PARROQUIA INMACULADO CORAZÓN DE MARÍA DEL ROSAL, ubicado en el Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL ANGEL GALINDEZ, FEDERICA ALCALÁ, MARIO BRANCO, PAOLA BRANDO, DOMINGO MEDINA, MIGUEL LÓPEZ y PEDRO NIETO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059, 131.293, 128.661, 155.100 y 122.774, respectivamente. PARTE DEMANDADA: JESÚS SALVADOR HADDAD CASTAÑEDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.225.638. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES e ISABEL PÉREZ RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.317 y 112.009, respectivamente. MOTIVO: Apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 03 de diciembre de 2015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda que por desalojo, incoara la Parroquia Inmaculado Corazón de María del Rosal, contra el ciudadano Jesús Salvador Haddad Castañeda. EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000024 (707) I NARRATIVA Se inicia la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 20/02/2014 por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Tribunal Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 25/02/2014 por los trámites del procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la parte demandada, siendo librada al correspondiente compulsa en esa misma oportunidad. En fecha 14/04/2014, el ciudadano Keybel Rosales, alguacil adscrito al tribunal de la causa, consignó la compulsa librada a la parte demandada junto a su orden de comparecencia sin firmar, manifestando la imposibilidad de practicar la citación de la misma. Mediante diligencia de fecha 23/04/2014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 28/04/2014, librado a tal efecto el cartel de citación conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 25/06/2014, la secretaria del tribunal de la causa dejó constancia de haber fijado el cartel de citación dirigido a la parte demandada en el domicilio del mismo, igualmente dio cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 14/07/2014, el abogado Luis Ascanio Esteves, se dio por citado en la causa y consignó poder que acreditaba su representación. En fecha 16/07/2014, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda. Mediante sentencia interlocutoria de fecha 17/07/2014, el a quo declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el numeral primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 22/07/2014, la parte demandada presentó escrito de formalización de tacha, el cual fue ordenado desglosar y agregado al cuaderno de tacha a los fines de su tramitación, por auto dictado en fecha 11/08/2014. En fecha 23/07/2014, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Por auto de fecha 28/07/2014, el a quo admitió la reconvención propuesta por la parte demandada ordenando la notificación de las partes, siendo libradas las respectivas boletas en esa misma fecha. Mediante escrito de fecha 28/07/2014, la parte demandada señaló que manifestó que la actora no había subsanado debidamente las cuestiones previas opuestas. En fecha 30/07/2014, la parte actora presentó escrito de contestación de la tacha propuesta por la parte demandada, el cual fue ordenado desglosar y agregado al cuaderno de tacha a los fines de su tramitación, por auto dictado en fecha 11/08/2014. En fecha 01/08/2014, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas de tacha, el cual fue ordenado desglosar y agregado al cuaderno de tacha a los fines de su tramitación, por auto dictado en fecha 11/08/2014. Mediante diligencia de fecha 01/08/2014, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado. Mediante escrito de fecha 01/08/2014, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención planteada por la parte demandada. En fecha 06/08/2014, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. Mediante diligencia de fecha 06/08/2014, el apoderado judicial de la parte demandada manifestó que el escrito de contestación a la reconvención había sido presentado de forma extemporánea. En fecha 06/08/2014, el apoderado judicial de la demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Mediante escrito de fecha 08/08/2014 el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas presentadas por la actora. Por autos de fecha 11/08/2014, el a quo se pronunció en cuanto a las pruebas promovidas por las partes. Por auto de fecha 11/08/2014, el a quo ordenó abrir el cuaderno de tacha, a los fines de la sustanciación y tramitación de la incidencia planteada, y se ordenó desglosar y agregar en el mismo el escrito de formalización de tacha, escrito de contestación de la tacha y el escrito de promoción de pruebas de la tacha de conformidad con el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil. Mediante escrito de fecha 13/08/2014, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó al a quo admitiera las pruebas promovidas y fijara oportunidad para evacuar a los testigos promovidos mencionados en el referido escrito. Mediante acta de fecha 14/08/2014, oportunidad fijada por el a quo para que tuviere lugar la práctica de la inspección judicial promovida por la parte actora, se difirió la misma para el segundo día de despacho siguiente a esa oportunidad. Mediante auto de fecha 14/08/2014, el tribunal de la causa se pronunció respecto al escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora, presentado por la parte demandada. En fecha 14/08/2014, el a quo levantó actas con motivo de la práctica de la prueba testimonial promovida por la actora, de los ciudadanos Arnaldo Ron-Pedrique y Maritza Díaz Medina. Asimismo, se dejó constancia de la incomparecencia del ciudadano Guillermo Jaime. En fecha 23/09/2014, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Mediante diligencia de fecha 23/09/2014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la prórroga del lapso probatorio. Mediante actas de fecha 23/09/2014, se dejó constancia de la incomparecencia de los ciudadanas Avelina Noya de Suárez y Dolores Pombo de Santucci, testigos promovidos por la parte actora. Por auto de fecha 23/09/2014, el a quo libró boleta de intimación a la parte actora, adjunto a copias certificadas del escrito de pruebas y de su auto de admisión, con motivo de la prueba de exhibición promovida por la parte demandada. Asimismo, fueron librados los oficios a los organismos respectivos, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora, previa consignación de los fotostatos requeridos a tal fin. Por auto de fecha 23/09/2014, el tribunal de la causa se pronunció respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 24/09/2014, se levantó acta con motivo de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora y la parte demandada. En fecha 25/09/2014, la parte demandada presentó escrito de alegatos. En fecha 25/09/2014, se levantaron actas con motivo de la evacuación de testigos promovidos por la parte demandada. Por auto de fecha 25/09/2015, el a quo difirió la oportunidad para la evacuación de las ciudadanas María Elvira Macia Rodríguez y Dalit Joselyn La Torre Guzmán, promovidos por la parte demandada. En fecha 30/09/2014, se levantaron actas en virtud de la testimonial de la ciudadana María Elvira Macia Rodríguez y se declaró desierto el acto de declaración de la ciudadana Dalit Joselyn La Torre Guzmán. Mediante diligencia de fecha 03/10/2014, el alguacil adscrito al tribunal de la causa consignó sin firmar la boleta de intimación librada a la parte actora, con motivo de la prueba de exhibición promovida por la parte demandada. Por auto de fecha 06/10/2014, el a quo ordenó desglosar el escrito de presentado en fecha 01/10/2014 en el cual apelaron de la sentencia de fecha 30/09/2014 cursante en el cuaderno de tacha, y su incorporación en el referido cuaderno. En fecha 10/10/2014, la parte demandada presentó escrito de conclusiones. Por auto de fecha 24/11/2014, se ordenó agregar al expediente el oficio proveniente de la Alcaldía de Chacao, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora. Por auto de fecha 02/12/2014, se ordenó agregar al expediente el oficio proveniente de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora. Asimismo, se ordenó el cierre de la pieza, ya que se encontraba en estado voluminoso, por lo cual se ordenó la apertura de la pieza Nº II, siendo abierta la misma en esa misma fecha. Por autos de fechas 09/12/2014, 11/02/2015, fueron agregados al expediente las comunicaciones provenientes del Arzobispado de Caracas y de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, Por auto de fecha 24/11/2014, se ordenó agregar al expediente el oficio proveniente de la Alcaldía de Chacao, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora. Mediante diligencia de fecha 04/03/2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se dictare sentencia en la causa. Por auto de fecha 06/03/2015, el a quo le hizo saber a la parte actora que la causa se encontraba en espera de las resultas del cuaderno de tacha remitido en fecha 16/11/2014 mediante oficio dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión de fecha 30/09/2014. Mediantes diligencias de fechas 14/05/2015, 18/06/2015, 17/07/2015, 02/12/2015, la primera de ellas presentada por el apoderado judicial de la parte actora y las siguientes por la representación judicial de la parte demandada, solicitaron se dictare sentencia en la causa. En fecha 03/12/2015, el a quo dictó sentencia en la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo, incoare la Parroquia Inmaculado Corazón de María de El Rosal, contra el ciudadano Salvador Haddad Castañeda, condenando a la parte actora a desalojar el bien inmueble objeto del juicio, y de conformidad con el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedió a la parte demandada un plazo de 6 meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, así como la condenación en costas a la demandada. Por diligencias de fecha 10/12/2015, el apoderado judicial de la parte demandada y actora, se dieron por notificados del fallo definitivo. Asimismo, la parte demandada apeló de la misma. En fecha 14/12/2015, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito fundamentando la apelación ejercida. Mediante diligencia de fecha 14/12/2015, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se decretare la medida de secuestro sobre el inmueble anexo objeto del juicio. En fecha 16/12/2015, el tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria en la cual negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora. Por auto de fecha 11/01/2016, la Dra. Nelly Justo se abocó al conocimiento de la causa, en virtud de haber sido designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia como juez temporal. Asimismo, por auto de esa misma fecha, se oyó en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, siendo remitido la totalidad del expediente mediante oficio librado en esa misma oportunidad. Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley. Mediante nota de secretaría de fecha 19/01/2016 se le dio entrada al expediente. Asimismo, por auto de esa misma fecha se fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a los fines de dictar la correspondiente sentencia. En fecha 20/01/2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de formalización del recurso de apelación ejercido. El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de diciembre de 2015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda que por desalojo, incoara la Parroquia Inmaculado Corazón de María del Rosal, contra el ciudadano Jesús Salvador Haddad Castañeda, y en consecuencia, ordenó el desalojo del anexo de la Parroquia Inmaculado Corazón de María, que consta de dos plantas con su respectivo depósito, incluyendo áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, y le concedió al arrendatario un lapso de seis meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente demanda es intentada por los abogados Antonio Brando y Mario Brando, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Parroquia Inmaculado Corazón de María del Rosal, en virtud de los siguientes hechos: Que en fecha primero de mayo de 1988, su representada cedió en arrendamiento al señor Salvador Haddad Castañeda, un inmueble anexo a la Casa Parroquial de la Parroquial de la Parroquia Inmaculado Corazón de María, incluyendo las áreas de acceso integrado por una edificación de dos plantas (2) plantas. Que dicho contrato fue renovado el primero de enero de 2003. Que según sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 14 de octubre de 2011, en ocasión a la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento que instauró sus representados contra el hoy demandado, el referido contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, manteniendo plena vigencia y vigor el resto de las cláusulas que lo componen. Que en el contrato de arrendamiento se estableció que el uso del inmueble sería actividades que no fueran compatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica y de conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y la edificación cedida en arrendamiento. Que de acuerdo con la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal del Municipio Sucre vigente en el Municipio Chacao, a la Parroquia Sagrado Corazón de María se le asignó la zonificación SR (servicios religiosos) siendo dichas zonas reservadas para los usos vinculados a las actividades religiosas, tales como centros parroquiales y templos en general y en esta clase de zonas sólo se permite la construcción, reconstrucción o modificación de edificaciones para destinarlas a estas actividades. Que el arrendatario le ha estado dando un uso indebido al inmueble arrendado puesto que lo ha dedicado al funcionamiento de diversas empresas, tales como “Medicorp” la cual se presume trabaja con químicos posiblemente dañinos para la salud y cuya sede, según el portal web “Guía Venezuela” “Casigames C.A.” y “MLG Media C.A” entre otras, las cuales no se dedican a prestar ningún servicio religioso ni conexo a actividades de la iglesia. Que dicho incumplimiento se desprende de los documentos que acompañaron al escrito libelar y los cuales se mencionan a continuación: • Constancia de la carta enviada en fecha 28/06/2006 por la Dirección de Ingeniería Municipal de Chacao, dirigida a la Asociación de Vecinos de la Urbanización El Rosal (ASOROSAL) como respuesta a la solicitud de inspección que efectuó ASOROSAL sobre el inmueble objeto del juicio, debido a que los vecinos se encontraban preocupados por la empresa Medicorp podría estar haciendo uso de químicos tóxicos dentro del inmueble, lo cual podría perjudicar a la vecindad. Que en dicha carta la directora de Ingeniería Municipal deja constancia que no se permitió que el funcionario encargado de realizar la inspección accediera al inmueble, contraviniendo lo estipulado en el contrato de arrendamiento ni en la ordenanza de zonificación. • Actas procesales del expediente con motivo de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la hoy actora contra el demandado, ciudadano Jesús Salvador Haddad Castañeda, en el cual corren insertos comunicaciones emanadas de la entidad financiera Banesco C.A., Banco Universal, y de la empresa de telefonía Movilnet, C.A., de los cuales se constata que tanto la cuenta bancaria de la empresa Medicorp de Venezuela, C.A. como el servicio de telefonía con el que dicha empresa cuenta, se encuentran domiciliados en la dirección del inmueble arrendado, evidenciándose que la referida empresa opera en el inmueble objeto del juicio. • Inspección judicial practicada por el Tribunal Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (hoy Tribunal Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas) de la cual se constata que de las impresiones fotográficas tomadas, el inmueble dado en arrendamiento es utilizado como depósito de mercancía, dentro de las cuales se encontraban bebidas alcohólicas. • Expediente correspondiente a la inspección judicial que correspondió practicar al Juzgado Séptimo Municipio de esta Circunscripción Judicial (hoy Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas) en el cual consta que al momento del traslado para practicar la misma, y en vista que fue impedido el acceso al inmueble , se fijó una nueva oportunidad para realizar la inspección, siendo impedido nuevamente la entrada al inmueble, pero que en esa ocasión se encontraban aparcados en el estacionamiento del inmueble varios vehículos que tenían adheridas calcomanías de la empresa “MLG MEDIA C.A.” RIF: J-31192775-1 información contenida en las mismas, lo que hace presumir que la referida empresa también funciona en el inmueble. Que del referido expediente se evidencia que su representada ha sido coartada del derecho a inspeccionar el bien inmueble dado en arrendamiento, siendo ese medio el único en el cual el arrendador puede velar por el buen uso, estado y conservación de la cosa arrendada. Que en la demanda arriba referida, en el cual se demandó al ciudadano Jesús Salvador Haddad Castañeda por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la hoy actora, en el acto de contestación de la demanda y de la reconvención propuesta por él, confesó estar vinculado con la compañía Medicorp de Venezuela, C.A. que la referida empresa se dedicaba a la importación y venta al mayor de productos médicos, farmacéuticos y cosméticos, y que se encuentra utilizando el inmueble para el ejercicio de su libre profesión de administrador, es decir, para fines personales y comerciales y no para fines sociales o educativos. Que la parroquia, además de haber sido coartada de su derecho de constatar que el inmueble se encuentre en buen estado, en ningún momento ha sido siquiera notificada del hecho que las mencionadas empresas funcionarían en el inmueble arrendado, aunque evidentemente las mismas lo están haciendo, lo que en consecuencia, se traduce también en el incumplimiento flagrante a lo establecido en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, que estableció que sólo los traspasos, cesiones, subarrendamientos, etc, sólo podrán ser realizados con autorización escrita de la arrendadora, notificación ésta que nunca ha existido y por lo que su representada se encuentra inhabilitada también del ejercicio de la presente acción. Que por cuanto su representada no cuenta con el espacio físico suficiente que sirva como sede para impartir la cátedra de catecismo, toda vez que la demanda de alumnos que asiste a dichas clases ha ido en ascenso, llegando inclusive a un estado de hacinamiento en el espacio que hoy día se destina para ello, lo cual ha causado molestia e incomodidad entre el alumnado, siendo que es función de su representada procurar y lograr la expansión de la doctrina católica en la comunidad; así como también, en virtud que su representada tiene la intención de establecer un ambulatorio que sirva para ofrecer a la colectividad asistencia médica primaria y preventiva, es evidente, que el inmueble arrendado, tomando en cuenta que es parte integrante de la Casa Parroquial, sería el espacio idóneo y necesario para destinarlo para tales fines, por lo cual surge la necesidad de su representada el uso del mismo. Que en virtud de los incumplimientos y violaciones contractuales señaladas y a la necesidad existente, su representada tiene el derecho de ejercer la presente acción por desalojo, en razón a la negativa por parte del arrendatario de entregar el inmueble a su representante, quien ha hecho caso omiso a los múltiples requerimientos extrajudiciales que se le han hecho. Fundamenta su pretensión en el artículo 1159 y 1160 del Código Civil, en el artículo 62 de la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA CONTESTACIÓN Debidamente citada la demandada, en fecha 16-07-2014 presentó escrito de contestación a la demanda en el cual señaló que en el escrito libelar presentado por la parte actora, el ciudadano Gaspare Salerno dice actuar en su carácter de párroco de la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal, y en ningún momento dice actuar en su carácter de representante legal y declara que actúa suficientemente facultado por el nombramiento como párroco que le hiciere el Arzobispo de Caracas, Ignacio Antonio Cardenal Velasco García en fecha 27-06-2003 por un período de 6 años y de la autorización expresa que le hiciera el cardenal Arzobispo de Caracas Jorge Urosa Savino, en fecha 19-06-2008 donde consta documento privado licencia a incoar un litigio en nombre de la parroquia. Que el funcionario o notario que autorizó el acto sólo dejó constancia en la nota de documentación, de la existencia de la designación del párroco de fecha 27-06-2003, es decir, se omitió todo señalamiento de documento auténtico que acredite la representación de Gaspere Salerno como representante de la Parroquia Inmaculado Corazón de María de El Rosal, por lo que el instrumento poder no cumplió con lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Que como consecuencia de lo señalado, Gaspere Salerno carece de autorización para representar a la parroquia pues el nombramiento dado por el Arzobispo Cardenal Antonio Velasco García como párroco, venció el 26-06-2009 y el nombramiento fue otorgado por un periodo de 6 años a partir del 27-06-2009 para una administración temporal, por lo que carece de legitimación para representar a la arrendadora, además aduce que el ciudadano Gaspere Salerno no acreditó en juicio ni por ante el funcionario de la notaría, ninguna autorización auténtica para otorgar poder o acreditar su representación. En este sentido, impugnan y tachan de falso el poder de conformidad con el numeral tercero del artículo 1.380 del Código Civil, para demostrar así de forma directa la carencia de veracidad y para demostrar lo antes expuesto, ofrecieron como medios probatorios el nombramiento de fecha 27-06-2003 y la comunicación de fecha 19-06-2008 a Rino Gaspere. También arguye que la actora en su escrito libelar señaló que en fecha 01-05-1998 cedió en arrendamiento a su representado, un inmueble o una edificación anexa a la Casa Parroquial de la Parroquia Inmaculado Corazón de María, incluyendo las áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, sin especificar en que carácter cedía en arrendamiento el señalado inmueble; arrendador o como propietario, señalando además que dicho contrato fue renovado el primero de enero de 2003, el cual consigna junto al escrito de la demanda. Que según la parte actora el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado por efecto directo de la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 14-10-2011, con ocasión a una acción de resolución de contrato previa a la presente acción, que instauró la misma parte actora contra su representado. Que respecto a ese alegato, indica que la referida sentencia declaró la nulidad de todo lo actuado y en consecuencia, modificó el dispositivo de la sentencia dictada de fecha 14-03-2011 por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial que declaró sin lugar la demanda incoada por las mismas causales que el actual proceso y por consiguiente se declaró la nulidad del auto de admisión de fecha 15-12-2009 e inadmisible la demanda, y que posteriormente la Sala Civil se pronunció diciendo que la calificación de los contratos era atribución de los jueces de instancia y declaró sin lugar el recurso de casación. Que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció que el contrato de arrendamiento sería de 5 años contados a partir del 01-01-2003 y se prorrogaría por períodos iguales y consecutivos a menos que una de las partes manifestare a la otra, con acuse de recibo, lo contrario y por escrito, con antelación no menor a 6 meses al vencimiento del plazo original o de algún plazo prorrogado, y que siguiendo el mandato del artículo 4 del Código Civil, la cláusula establece literalmente la prórroga automática por períodos iguales y consecutivos, a menos que una de las partes manifieste a la otra lo contrario (la no renovación o no prórroga del contrato). Que la sentencia que invocó la parte actora establece erróneamente la necesidad de la notificación en ambos supuestos, tanto la voluntad de renovar como en el caso de no renovar, disminuyendo y menoscabando los derechos del arrendatario, en violación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que de la interpretación literal se evidencia que realmente lo que pactaron las partes fue las prórrogas automáticas por períodos iguales y consecutivos, a menos que exista la participación de no prorrogar con antelación no menos de 6 meses al vencimiento del plazo original o de algún plazo prorrogado, lo cual nunca sucedió, por lo que se violentaron normas de orden público al disminuir los derechos de los arrendatarios al convertir un contrato prorrogado por 5 años y así sucesivamente en un contrato a tiempo indeterminado, pues al calificar el contrato a tiempo indeterminado con la posibilidad de acogerse a la prórroga legal con vencimiento de la relación jurídica arrendaticia prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que la parte actora reconoce implícitamente esta interpretación errónea al afirmar que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por efectos de la sentencia del Juzgado Superior Octavo, por lo tanto sostenemos que lo que existe es una cosa juzgada aparente, por lo que solicitan la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Que la actora interpuso la acción de desalojo con fundamento en el uso indebido del inmueble arrendado, por incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes, básicamente por coartar el derecho a inspección, uso indebido y subarrendamiento lo cual rechazaron y contradijeron en forma alguna. Asimismo, negaron que su representado haya destinado el inmueble a un uso deshonesto, indebido, en contravención al contrato de arrendamiento o haya contravenido la conformidad de uso complementario concedido por las autoridades municipales o haya cedido el contrato de arrendamiento. Que la parte actora expresó que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento el uso del inmueble cedido sería única y exclusivamente para actividades que no fueran incompatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica y de conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y la edificación cedida en arrendamiento, que según lo establecido en la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal del Municipio Sucre, vigente en el Municipio Chacao, publicada en Gaceta Municipal, a la Parroquia Sagrado Corazón de María se le asignó la zonificación “SR” (servicios religiosos) y según el artículo 62 de la misma, las zonas SR se reservan para los usos vinculados a las actividades religiosas, tales como centros parroquiales y templos en general, permitiéndose la construcción, reconstrucción o modificación de las edificaciones destinadas para tales fines, omitiendo la actora acompañar al libelo de la demanda como documento fundamental la conformidad de uso correspondiente a la casa parroquial e igualmente la conformidad de uso complementario a la edificación anexa a la casa parroquial. Que la actora señala que el arrendatario le ha dado el uso indebido al inmueble, ya que ha dedicado dicho inmueble al uso de diversas empresas tales como MEDICORP, CASIGAMES C.A. y MLG MEDIA C.A., entre otras, las cuales no se dedican a prestar ningún servicio religioso ni conexo a dicha actividad. Negaron y contradijeron relación mercantil o de cualquier índole con las empresas CASIGAMES C.A. y MLG MEDIA C.A. y la sociedad mercantil empresa MEDICORP, no tiene sede social en Chacao, estado Miranda, hechos creados por la parte actora por mera imaginación o por mala fe, con el sólo objetivo de procurarse de elementos que no existen para desalojar a su representado, así como también señalaron que eran falsos los señalamientos tales como el depósito de sustancias químicas, bebidas alcohólicas, subarrendamientos a terceros por calcomanías en los vehículos, etc. Que el actor alegó que el mencionado incumplimiento se desprende de los documentos consignados junto a la demanda, lo cual negaron. Asimismo, impugnaron la carta enviada en fecha 28-06-2006 por la Dirección de Ingeniería Municipal de Chacao a la Asociación de Vecinos de la Urbanización El Rosal, como respuesta a la solicitud de inspección sobre dicho inmueble, en la que manifestaron que la misma no había podido ser practicada y las comunicaciones emanadas de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, y de la empresa de telefonía Molvinet, mediante las cuales se señalaban que tanto la cuenta bancaria de la empresa MEDICORP DE VENEZUELA como el servicio de telefonía con la que ésta cuenta, se encuentran domiciliados en la dirección del inmueble dado en arrendamiento al demandado, por cuanto no se evidenciaba ocupación alguna. Igualmente, aducen que la inspección judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio quedó sin efecto por la sentencia del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 14-10-2011, de la cual entre otras cosas se constata según la parte actora, especialmente de las impresiones fotográficas tomadas a tales efectos, que el inmueble dado en arrendamiento era utilizado como deposito de mercancía, dentro de los cuales se encontraban bebidas alcohólicas. Asimismo, impugnaron la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial presentada por la parte actora, por cuanto el tribunal no se constituyó en el inmueble objeto del presente juicio, señalando con la referida inspección que su representado había coartado el derecho de su poderdante en inspeccionar el inmueble, cuando no consta en forma alguna la previa notificación por parte del actor. Que la parte actora señaló que tiene la necesidad de ocupar el inmueble pues en la actualidad no cuenta con el espacio físico suficiente para impartir la cátedra de catecismo, toda vez que la demanda de alumnos que asiste a dichas clases ha sido en ascenso, llegando inclusive a un estado de hacinamiento, lo que no se corresponde con la realidad, cuando el actor ha venido arrendado otras áreas físicas a otras personas naturales y jurídicas. Que su representado es arrendatario desde el 01-05-1998 de un inmueble anexo a la casa parroquial cedido a la Parroquia Inmaculado Corazón de María de El Rosal, representada por el ciudadano Alberto Jorge Patiño de la Roza, pagando la suma de Bs.F. 1.500,00 mensuales. Que el contrato o los contratos fueron suscritos por Alberto Jorge Patiño de la Roza y no por el señor Gaspere Salerno, y no consta cesión alguna del último contrato del ciudadano Alberto Jorge Patiño de la Roza, al ciudadano Gaspere Salerno. En fecha 18-08-2003, se suscribió por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, un contrato de arrendamiento suscrito como arrendador por Alberto Jorge Patiño de la Roza a plazo fijo de 5 años contados a partir del 01-01-2003, y suponen que tenía la facultad para disponer en arrendamiento por más de 1 año, por un canon de arrendamiento de Bs. 2.300,00 mensual. Vencido el contrato de arrendamiento en fecha 31-12-2008, según la sentencia del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y de Tránsito, el citado contrato se convirtió a tiempo indeterminado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original y primigenio, muy especialmente por lo que se refiere al uso del inmueble. Que la relación jurídica arrendaticia había tenido una duración hasta la primera demanda por resolución de contrato de arrendamiento presentada en fecha 30-11-2009 de 11 años y 2 meses aproximadamente, lo que hace presumir el consentimiento aval y autorización por parte de la arrendadora durante más de 11 años previo a la presentación de la primera demanda infructuosa, que el uso dado al inmueble es compatible con la misión institucional de la iglesia católica en Venezuela, y que aun cuando el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, el conocimiento permanente que tenía el arrendador del uso del inmueble diferente al religioso, durante más de 11 años constituye el aval y el consentimiento del uso debido dado al inmueble por parte del arrendatario, lo que refuerza por el hecho de existir otros arrendatarios. Asimismo, aclara que la cosa arrendada es una edificación anexa e independiente a la casa parroquial de la Parroquia Inmaculada Corazón de María, incluyendo las áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, integrado por una edificación de 2 plantas. El objeto arrendado comprende igualmente un depósito ubicado en la planta inmediata inferior al apartamento, a nivel de la calzada. El depósito ocupa 300 mts2 aproximadamente y cuenta este espacio para una oficina, instalaciones sanitarias, acceso a la avenida Sojo mediante puerta metálica y acceso al estacionamiento y que está descrita en el acto administrativo municipal emanado de la Oficina Local de Planeamiento Urbano, de fecha 08-09-2000, en respuesta a la solicitud de conformidad de uso para la parcela Nº 207/16-030 por parte de Alberto Patiño de la Roza, en representación de la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal de la siguiente manera: “en el lindero Sur (de la edificación principal) existe un núcleo de oficinas administrativas y depósito el cual tiene dos (2) plantas y tiene acceso por la parte Este de la calle Sojo”. Que la directora de la oficina local del planeamiento urbano, concluyó que los usos descritos en el numeral 3 de la comunicación (que incluye el núcleo de oficinas administrativas y depósito) son compatibles y complementarios de la zonificación SR, razón por la cual se otorga la conformidad de uso al Complejo Parroquial Inmaculado Corazón de María y procede la arrendadora como consecuencia de la citada conformidad previa, a renovar el contrato de arrendamiento en fecha 18-08-2003, por lo tanto era evidente el acuerdo de voluntades y el consentimiento por parte de la arrendadora, como también evidencia la mala fe y temeridad de la acción interpuesta. Que por cuanto la competencia para determinar el uso del anexo ubicado en el lindero sur le corresponde a la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano, se evidenciaba la incompetencia del tribunal para su determinación así para dirimir el conflicto con relación a la ordenanza de zonificación de la urbanización El Rosal del Municipio Sucre, lo que hace la cuestión previa del numeral primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1, 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la falta de jurisdicción del juez y la ilegitimad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Respecto a la cuestión previa del ordinal primero, adujo que la determinación del uso del anexo ubicado en el lindero sur es competencia de la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano, siendo evidente la incompetencia del tribunal para su determinación, así para dirimir el conflicto con relación a la ordenanza de zonificación de la urbanización El Rosal. Asimismo, respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal segundo, señaló que en el libelo de la demanda no se especificó la condición en la que actúa el párroco temporal Gaspere Salerno o la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal, si es como arrendador o como propietaria, por cuanto el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda o el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se requiere forzosamente ser propietario del inmueble que se pretende desalojar, siendo la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento requisito de procedencia del desalojo es imprescindible, de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para actuar en juicio, y que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo, etc. Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicó que el poder no estaba debidamente otorgado y era insuficiente, pues el señor Gaspere Salerno, carecía de autorización vigente y auténtica para representar a la Parroquia Inmaculado Corazón de María, pues el nombramiento como párroco dado por el Arzobispo Antonio cardenal Velasco García, venció el 26-06-2009 y no lo facultaba para disponer de bienes de terceros o de la parroquia, incumpliendo con lo previsto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Que el documento privado señalado por el notario en la nota de autenticación del instrumento poder constituye simplemente un nombramiento temporal realizado por el Arzobispo de Caracas, Ignacio Antonio Cardenal Velasco García en fecha 27-06-2003, de conformidad con el artículo 522 del Código de Derecho Canónico para cumplir con los deberes de residencia, predicación, catequesis de niño y adultos, asistencia a los enfermos y gratuito ministerio de los pobres. El referido nombramiento fue otorgado por el período de 6 años a partir del 27-06-2003 hasta el 26-06-2009, para una administración temporal de la parroquia y no para actos que excede de la simple administración, como puede observarse del contenido del citado documento que cursa en autos, por lo tanto, al carecer el ciudadano Gaspere Salerno de facultades para disponer, carece igualmente de legitimad para representar en el juicio a la parroquia y de otorgar poderes en juicio. Y que en la señalada autorización temporal no le faculta para otorgar poderes en juicio, para intentar demandas, convenir, disponer de los bienes en litigio y transigir, pues dice la autorización que en lo que se refiere a la administración temporal deberá someterse a las disposiciones canónicas y leyes civiles y siempre con la debida licencia del ordinario. La supuesta autorización privada de fecha 19-06-2008 no fue exhibida al funcionario que autorizó el otorgamiento del poder ni es auténtica, y no faculta al ciudadano Gaspere Salerno para otorgar poderes en juicio ni disponer de derechos litigiosos, y está dirigido a Rino Salerno no a Gaspere Salerno, por lo que impugnan el instrumento poder de fecha 18-09-2008 así como la comunicación de fecha 27-06-2003 y de fecha 19-06-2008. Asimismo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la actora no acompañó al libelo de la demanda, el título de propiedad del inmueble como fundamento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la cesión del contrato de arrendamiento suscrito por Alberto José Patiño de la Rosa y la calificación del uso complementario del anexo a la casa parroquial solicitada por Alberto José Patiño de la Roza previa a la celebración del contrato de arrendamiento, y respondido por la oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano, y desconocieron la condición de propietaria del inmueble descrito en autos de la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal. Igualmente, señalaron que la actora no indicó el carácter con el que actúa la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal, pues se limitó a decir que la Parroquia cedió en arrendamiento al señor Salvador Haddad Castañeda, un inmueble anexo a la casa parroquial que es a quien menciona un inmueble anexo y no la casa parroquial que es a quien se le asignó la zonificación SR, y no indica si actúa en su condición de arrendadora o de propietaria. No acompañó al libelo de la demanda el contrato de arrendamiento de fecha 01-05-1998 el cual fue renovado el 01-01-2003 el cual se mantiene vigente hasta la fecha, y no acompañó cesión de los derechos como arrendador del párroco y representante legal de la parroquia a Gaspare Salerno, y no acompañó título de propiedad del anexo, y desconoce la titularidad del derecho de propiedad a nombre de la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal. Tampoco se indicó con precisión el objeto de la pretensión, pues por un lado dice que el uso del inmueble será única y exclusivamente para actividades que no fueran incompatibles con la misión institucional de la iglesia católica y no menciona cuáles son esas actividades. Tampoco indicó las presuntas actividades de la empresa MEDICORP, la cual se indica a la importación y venta al mayor de productos farmacéuticos, natural y cosméticos, con sede industrial en la calle La Paz Castillo S/N, Santa Lucía del Estado Miranda, según se evidencia de la patente, por lo que negaron y contradijeron que se haya dedicado en el inmueble arrendado al funcionario de la empresa Medicorp, y desconocieron interés o asociación alguna con las empresas CASIGAMES, C.A. y MLG MEDIA, C.A. no obstante aparentemente MLG MEDIA; C.A. funciona en un inmueble colindante con el anexo de la casa parroquial. Solicitan la citación de las empresas MEDICORP, CASIGAMES C.A. y MLG MEDIA, C.A., para verificar el lugar y las actividades que desempeñan en virtud del alegato de ilicitud de desempeño expuesto por el actor. También en cuanto a esa cuestión previa, referida a la acumulación incompatible de acciones legales, señalaron que la parte actora pretendía ejercer temerariamente la acción prevista en el artículo 102 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en defensa de la zonificación conjuntamente con la acción de desalojo, pues se pretenden concentrar pretensiones de indebida acumulación por ser contrarias entre sí, ya que no se puede demandar el desalojo y la acción con fundamento en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Opone la cuestión previa contenida en el ordinal décimo primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la parte actora pretende ejercer temerariamente la acción prevista en el artículo 102 de la Ley Orgánica Urbanística, en defensa de la zonificación conjuntamente con la acción de desalojo, ya que ocultó el contenido de la comunicación de la Oficina Local de Planeamiento Urbano de fecha 08-09-2000, que motivó la contratación por parte del párroco anterior Alberto Patiño de la Rosa, a suscribir el contrato de arrendamiento con su representado. Asimismo, aduce que la actora invocó falsamente que ha sido coartada de su derecho de inspeccionar el inmueble, el cual no fue previsto contractualmente, pues en ningún momento el arrendador ha hecho la notificación o el requerimiento de la ley para realizar inspección alguna, siendo totalmente ilegal la inspección ocular de fecha 10-02-2009, por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que la impugnaron, la cual no se realizó dentro del inmueble ocupado por nuestro representado y se pretende inducir en error al tribunal, al mencionar vehículos estacionados en la parte exterior del inmueble. Posteriormente, en el capítulo tercero del escrito de contestación, la representación judicial de la parte demandada pasa a realizar la contestación al fondo, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada por la actora, acotando que la actividad profesional independiente como administrador de su representado en el inmueble, constituye un uso autorizado por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y es compatible con la misión institucional de la iglesia católica, y en ningún momento se le ha negado al arrendador a inspeccionar la cosa arrendada. Impugnó la estimación de la demanda con base a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil por ser insuficiente, por lo que la estimó en 3.512,72 UT, es decir la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL CIENTO QUINCE BOLÍVARES (Bs. 446,115,44). Asimismo, opuso a falta de cualidad o de interés en el actor para intentar o para sostener el presente juicio, con base a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, mediante la cual el arrendador se eximió el problema de la zonificación y de los permisos desde el inicio de la relación arrendataria, dejando el problema de la obtención de los permisos al arrendatario, quien debería pagar los cánones convenidos en su totalidad, no obstante el arrendador solicitó una calificación de la zonificación del anexo previa la firma del segundo contrato y siendo conforme el uso así suscribió el actual contrato. Opuso la prescripción de la acción por incumplimiento del destino o uso distinto al uso de servicios religiosos, por cuanto han transcurrido más de 10 años de relación arrendaticia desde que se suscribió el primer contrato, siendo notorio el consentimiento del arrendador quien inclusive solicitó calificación de uso antes de suscribir el segundo contrato, ya que la relación se inició el 01-05-1998, dejando transcurrir más de 10 años sin haber ejercido acción alguna por incumplimiento de la cláusula del destino dado al inmueble y sin producirse hecho alguno de interrupción de esa prescripción durante los primeros 10 años de la relación arrendaticia. Procedió a reconvenir de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por los daños y perjuicios materiales y daños morales, derivados de la conducta fraudulenta y dolosa llevada a cabo en contra de su representado, por el ciudadano Gaspere Salerno, solicitando sea condenado al referido ciudadano al pago de los costos y costas procesales derivados del presente proceso, estimando el mismo en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 100.000,00). Por último, efectuó un resumen de lo alegado al inicio del escrito de contestación de la demanda, y señaló todas las pruebas aportadas por la actora, impugnando todas y cada una de las señaladas. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó: Marcado con el literal “A” copia simple y más adelante consignado en copia certificada del poder especial otorgado por el ciudadano Gaspere Salerno, en su carácter de párroco de la Parroquia Inmaculado Corazón de María de El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, a los abogados Antonio Brando, Irving Maurell, Miguel Ángel Galindez, Federica Alcalá, Mario Brando y Paola Brando, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 18-09-2008, bajo el Nº 21, Tomo 164, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Marcado con el literal “B” copia certificada del contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano Alberto José Patiño de la Roza, en su carácter de arrendador, con el ciudadano Jesús Salvador Haddad, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 2003, bajo el Nº 64, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. De su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) que el contrato fue suscrito entre el ciudadano Alberto José Patiño de la Roza y el ciudadano Jesús Salvador Haddad, (ii) que el objeto del contrato lo constituye un inmueble anexo a la Casa Parroquial de la Parroquia Inmaculado Corazón de María, incluyendo áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la avenida Sojo, Urbanización El Rosal del Municipio Chacao del estado Miranda, integrado por una edificación de dos (2) plantas. Igualmente, lo constituye un depósito ubicado en la planta inmediata inferior del apartamento, a nivel de la calzada, el cual cuenta con un espacio de 300 mts2 aproximadamente, y cuenta con un espacio para oficina, instalaciones sanitarias, acceso a la avenida Sojo mediante puerta metálica y acceso al estacionamiento, (iii) que el canon se estableció en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00) mensuales, equivalentes en la actualidad a DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00), (iv) que la duración del referido contrato se fijó en cinco (5) años, contados a partir del primero de enero de 2003, y se prorrogaría por períodos iguales y consecutivos a menos que una de las partes manifestare a la otra, con acuse de recibo, lo contrario y por escrito, con antelación no menor a 6 meses al vencimiento del plazo original o de algún plazo prorrogado. Se observa que el presente instrumento es copia certificada, el demandado impugnó todas las pruebas aportadas por la actora, no obstante tal impugnación general a juicio de este tribunal superior es temeraria y violatoria de lo dispuesto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, pues por una parte manifiesta ser arrendatario del inmueble objeto de éste contrato de arrendamiento y por otra impugna el contrato a pesar de reconocer haberlo firmado, por lo tanto este tribunal considera válido este instrumento público y por tanto cierto su contenido, del cual se extraerán los elementos de convicción que se señalarán más adelante. Marcado con el literal “C” copias certificadas del expediente contentivo de la acción por resolución de contrato de arrendamiento, incoado por la Parroquia Inmaculada Corazón de María de El Rosal, contra el ciudadano Salvador Haddad Castañeda, expedidas en fecha 18-06-2013 por el Juzgado Duodécimo de Municipio (hoy Tribunal Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas) de esta Circunscripción Judicial, contentivas del acta de inspección judicial practicada en fecha 18-06-2010, de las fotografías tomadas durante la práctica de dicha inspección, así como de la comunicaciones libradas por el Palacio Arzobispal del Caracas, Dirección Ejecutiva de Gestión Social del Municipio Chacao, de la Parroquia Inmaculado Corazón de María y sus anexos, entidad financiera Banesco, C.A., Banco Universal, Gerencia General de Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Ciencia, Tecnología e Industrias Intermedias, así como de la sentencia de fecha 14-10-2011 dictada por el Juzgado Superior Octavo de esta Circunscripción Judicial. Se observa que el presente instrumento es copia certificada, el demandado impugnó todas las pruebas aportadas por la actora, no obstante tal impugnación general a juicio de este tribunal superior es temeraria y violatoria de lo dispuesto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, pues por una parte reconoce la existencia de dicho juicio y por otra le da una interpretación distinta a lo ahí sucedido y decidido, por lo tanto este tribunal considera válido este instrumento público y en consecuencia cierto su contenido, del cual se extraerán los elementos de convicción que se señalarán más adelante. Marcado con el literal “D” impresión del mapa de ubicación de Medicorp de Venezuela, C.A. obtenido en la dirección web: www.guiavenezuela.com.ve, ubicado en la avenida Sojo, anexo al complejo parroquial El Rosal. Respecto a esta prueba, como ya se dijo, el demandado impugnó todos los medios probatorios, no obstante la presente no es un documento sino un señalamiento contenido en una página web, ello así se puede apreciar que por notoriedad elemental, al visitar la mencionada página web se observa que la empresa Medicorp está domiciliada en el anexo del complejo parroquial de El Rosal, Avenida Sojo, por lo tanto se establece que en efecto esa es la dirección física de la mencionada sociedad mercantil. Marcado con el literal “E” expediente identificado con el Nº AP31-S-2009-000112 del Juzgado Séptimo de Municipio (hoy Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas) de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la inspección judicial solicitada por la parte actora, practicada en el inmueble objeto del juicio. Se observa que la presente prueba fue evacuada extra litem, en este sentido la prueba de inspección extra litem se puede promover cuando exista peligro de que el estado o las circunstancias puedan desaparecer con el transcurso del tiempo (ex art. 1.429 Código Civil), por ello el artículo 813 del Código de Procedimiento Civil, instrumenta la evacuación de la misma y siendo que ésta inspección no fue evacuada cumpliendo los requisitos del Código de Procedimiento Civil, la misma debe ser desechada. En la etapa de promoción de pruebas, promovió los siguientes medios probatorios: Ratificó y reprodujo el mérito de los autos, y especialmente de cada una de las documentales que han sido precedentemente valoradas. Promovió prueba de inspección judicial sobre el bien inmueble objeto del juicio, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de dejar constancia de los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto que Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, Dirección de Gestión Social y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Chacao, Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela (CANTV), entidad financiera Banesco, C.A., Banco Universal, Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y al Arzobispado de Caracas, con el objeto que se sirvan informar sobre los particulares señalados en el escrito. Promovió prueba de confesión del demandado, conforme al artículo 1.401 del Código Civil. Promovió testimoniales de los ciudadanos Arnaldo Ron Pedrique, Maritza Díaz Medina, Guillermo Jaime, Avelina Noya de Suárez y Dolores De Santucci, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.657.146, V-6.246.856, V-3.231.941, V-934.867 y V-6.062.779, respectivamente. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada promovió: Prueba de exhibición de documento del acto administrativo municipal de fecha 08-09-2000, referido a la conformidad del uso del Complejo Parroquial Inmaculada Corazón de María, ubicado en el inmueble identificado con el Nº de catastro 150701U0100701630001000000, situado en la avenida Sojo con Avenida Sorocaima, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, y de la comunicación de fecha 02-08-2000 recibida por la oficina local del planeamiento urbano de la Alcaldía de Chacao del Estado Miranda. Estos medios probatorios serán analizados más adelante. PUNTO PREVIO: cuestiones previas opuestas por la parte demandada, ordinales 2º, 3º, 6º y 11º del Código de Procedimiento Civil. Se observa que el aquo desechó las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo así, a tenor de lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la decisión respecto a éstas cuestiones previas no tiene apelación, en consecuencia, no puede ser revisada dicha decisión y por tanto se declaran firmes. Por último, en cuanto a la cuestión previa número 11º, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la parte actora pretende ejercer temerariamente la acción prevista en el artículo 102 de la Ley Orgánica Urbanística, en defensa de la zonificación conjuntamente con la acción de desalojo, ya que ocultó el contenido de la comunicación de la Oficina Local de Planeamiento Urbano de fecha 08-09-2000, que motivó la contratación por parte del párroco anterior Alberto Patiño de la Rosa, a suscribir el contrato de arrendamiento con su representado. Se observa que no existe relación lógica entre el hecho denunciado y el presupuesto de la norma, pues es clara al establecer la prohibición de Ley o cuando sólo la permite en casos específicos, el hecho de que se invoque el artículo 102 de la Ley orgánica de Ordenación Urbanística no impide el ejercicio de la acción pues dicha norma sólo regula el cierre por denuncia de los vecinos o personas interesadas, de un establecimiento que viole las ordenanzas de zonificación, no siendo este el presente caso, sino un simple argumento de posición de la actora respecto a la condición del demandado, por lo tanto no puede inferirse que de él surja una prohibición en el ejercicio de la acción, en consecuencia se rechaza el mismo. DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 3 de diciembre de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva bajo los siguientes términos: “…Omissis… Para decidir se observa que de las probanzas aportadas y valoradas quedó demostrada en autos la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente proceso, que es el último de los contratos suscritos entre ellas y cuya naturaleza jurídica se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por las razones que se han dejado extendidas en el capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, pasando a formar parte del Thema decidendum el uso que se le está dando al inmueble, la cesión del mismo y la necesidad de ocuparlo. Ante esta circunstancia se hace necesario traer a colación la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado e inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Ahora bien, en lo que se refiere al destino dado al inmueble arrendado por parte del arrendatario es pertinente citar lo voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato, específicamente lo establecido en la cláusula cuarta que dispone: “ EL ARRENDATARIO” usará el inmueble objeto dado en arrendamiento sólo y exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la iglesia católica en Venezuela y en conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y edificación cedida en arrendamiento, correspondientes. En el entendido que la obtención y mantenimiento de permisos o autorizaciones que deban emanar de órganos de los poderes públicos, serán por la exclusiva cuenta y riesgo de EL ARRENDATARIO, quedando EL ARRENDADOR eximido de todo cargo de indemnizar o reparar daños ni perjuicios por actos de dichos órganos que impidan el uso por EL ARRENDADOR, quien deberá ajustarse a los usos permitidos y pagar los cánones convenidos, en su totalidad. Todo salvo pacto expreso en contrario”. Del análisis al texto de la cláusula anteriormente citada, se evidencia que el uso pactado para el inmueble dado en arrendamiento fue sólo y exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la Iglesia católica en Venezuela, que al ser adminiculada al Oficio 0-IS-10, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, con sus respectivos anexos dando respuesta a una prueba de informes promovida, a la cual este Juzgado le asigna pleno valor probatorio, permite determinar que la Zonificación que ampara a la Parcela donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente demanda es exclusivamente de Servicios Religiosos, situación que hace surgir la plena convicción en quien aquí decide, que el uso al cual está siendo destinado el inmueble arrendado, esto es, el desempeño de la actividad profesional de la parte demandada, resulta incompatible con las actividades destinadas exclusivamente a la prestación de servicios religiosos. Es cierto y en modo alguno se discute que la realización de actividades profesionales o de uso comercial que pueda desarrollar una determinada persona es perfectamente lícita, pero tampoco es menos cierto que la zonificación en la cual se encuentra el inmueble, excluye cualquier uso que no esté destinado a la realización de actividades de carácter religioso, lo que no se determina de las actas del expediente, pues de las inspecciones practicadas y valoradas plenamente se puede evidenciar que el inmueble objeto de la demanda, está siendo utilizado para la realización de actividades profesionales del demandado, hecho además que no resultó negado y en este sentido es forzoso desechar por improcedente lo aducido respecto que la actividad profesional independiente como administrador constituye un uso autorizado por la Legislación Nacional, pues como se ha señalado con anterioridad no es que dicha actividad sea ilegal sino que el uso al cual debe estar destinado el inmueble es exclusivamente para usos religiosos y comunitarios, que excluyen cualquier otro que no sea de esa naturaleza, de tal suerte que el estar utilizando el inmueble para fines personales si contraviene en gran medida la conformidad de uso que le fue otorgada por las autoridades competentes al inmueble objeto de la presente demanda y hace procedente la aplicación del literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que tutela el desalojo cuando el destino que se está dando al inmueble contraviene la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces. Así observa el Tribunal que contrario a lo que afirma la representación judicial de la parte demandada, de que de acuerdo con la comunicación de fecha 8 de septiembre de 2.000, la actividad que desarrolla su representado es perfectamente compatible con la actividad de la iglesia, lo único que se desprende de esa documental es que existe en el lindero sur un núcleo de oficinas y depósito, pero no hace referencia en modo alguno que el destino del mismo sea para la realización de actividades personales de alguien que no guarda relación alguna con las personas y actividades que se desarrollan en el complejo Parroquial. Respecto a la cesión del contrato sin consentimiento del arrendador, a las empresas CASIGAMES C.A, M.LG MEDIA C.A Y MEDICORP C.A, el tribunal observa que no consta en autos prueba alguna de cuyo análisis pudiera deducirse que ciertamente como lo afirmó la parte actora, el inmueble está sirviendo como sede de las citas firmas mercantiles, siendo importante precisar respecto a este punto que los hechos deben ser afirmados con apego a la verdad y no en base a suposiciones, por tanto, es forzoso desechar por improcedente lo aducido en este sentido. De la misma manera alegó la parte demandada en sustento de su pretensión que necesita el inmueble para impartir cátedra de catecismo. En función de la causal invocada en sustento del desalojo accionado, es importante acotar que para que se configure la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se precisa la concurrencia de varios extremos a saber: 1.- Como un primer aspecto, se requiere que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, situación fáctica que se configura en el caso de autos, tal y como se ha dejado establecido en el presente fallo. 2.- Otro aspecto que exige la norma es que quien tenga necesidad de usar el inmueble sea el propietario o un pariente consanguíneo de este. En este sentido observa el Tribunal que aportó la parte actora, copia fotostática certificada de documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Tomo 34-A, de fecha 30 de junio de 1.966, de cuyo texto se determina la condición de propietaria que ostenta la Parroquia Inmaculado Corazón de María sobre el inmueble que ha sido objeto de la presente demanda, con lo cual se tiene por cumplido el segundo aspecto de los exigidos por la norma. 3.- Un tercer requisito de procedencia está condicionado a que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar dado que la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. De esta manera, la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico ni caprichosas; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene éste de ocupar el inmueble. En tal sentido es oportuno traer a colación lo sostenido pro el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, donde señala: “… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. En el caso bajo examen constata el Tribunal de una evaluación a las probanzas aportadas, especialmente de las inspecciones judiciales ampliamente valoradas en el texto del presente fallo de las testimoniales rendidas, que ciertamente como lo afirma la parte actora, los espacios de la Parroquia Inmaculado Corazón de María, resultan insuficientes para la realización de actividades religiosas como lo es impartir clases de catecismo, pues en todo el recorrido realizado al complejo parroquial se pudo evidenciar que el mismo no cuenta con un espacio suficientemente amplio que sirva para el desarrollo de tales actividades, de tal suerte que bien podría el complejo parroquial contando con el anexo destinarlo a esos fines, por tanto, es forzoso para el Tribunal declarar la procedencia en derecho de la causal invocada y así expresamente se decide. Adicionalmente es pertinente señalar que de las actas procesales no se desprende la certeza de los alegatos esgrimidos respecto a que el uso al cual esta siendo destinado el inmueble haya sido aceptado y tolerado por la parte actora. Los razonamientos anteriormente efectuados, llevan al Tribunal la plena convicción de encontrarse cumplidos plenamente los supuestos fácticos de procedencia del desalojo fundado en las causales previstas en los literales b y d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide. II En virtud a la motivación expresada, este juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intento PARROQUIA INMACULADO CORAZON DE MARIA DE EL ROSAL contra SALVADOR HADDAD CASTAÑEDA: y condena a la parte demandada: PRIMERO: A desalojar el anexo la Parroquia Inmaculado Corazón de María, que consta de dos plantas, con su respectivo depósito incluyendo áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá concederse al arrendatario un plazo de seis meses para la entrega material del inmueble contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” CAPITULO II MOTIVA DE LA INCOMPETENCIA ART: 346.1 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Se aprecia que en fecha 17 de julio de 2014, el aquo resolvió lo atinente a esta defensa, declarándola sin lugar, de la revisión de las actas procesales no se evidencia que el demandado solicitara la regulación de la competencia, en consecuencia, la misma quedó firme y no sujeta a revisión por parte de esta alzada. Así se decide. DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA Conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la demandada impugnó la cuantía de la demanda, al respecto el aquo resolvió que la cuantía estimada de la demanda por considerarla insuficiente dado que en su criterio el contrato no es a tiempo indeterminado y por lo tanto, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 eiusdem, debe estimó la demanda en la cantidad de Bs. 446.115,44, equivalente a 3.512,72 unidades tributarias. Ahora bien, la impugnación a que hace referencia el mencionado artículo 38 del Código d Procedimiento Civil, es un recurso otorgado al demandado para ejercerlo sólo en el acto de contestación de la demanda y está dirigido a definir el cálculo correcto que de la cuantía se haya hecho conforme a los dispuesto en el Código de Procedimiento Civil. Conforme lo dispone el artículo 3 del código de trámites, el momento determinante de la cuantía es en la presentación de la demanda, de otra parte, la demanda en cuanto a su estimación, debe regirse por lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, no puede obedecer a estimaciones caprichosas de las partes, pues ello trae consecuencias para el futuro del proceso, como el cálculo de las costas por concepto de honorarios y el acceso a la casación. Ahora bien, en el presente caso conforme lo establece el artículo 36, existen dos formas de calcular la cuantía de una demanda que tenga que ver con la validez o continuación de una relación arrendaticia, ellas son: la primera cuando se trata de contratos a tiempo determinado, caso en el cual se calculará sumando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios; y la segundo cuando se trata de contrato a tiempo indeterminado, caso en el cual se calculará sumando las pensiones o cánones de un año. Así las cosas, en el presente caso la actora señala que el cálculo se hizo sobre la base de un contrato que a su decir, originalmente era a tiempo determinado y posteriormente, al haber permitido la ocupación del inmueble luego de su vencimiento, se convirtió en uno a tiempo indeterminado, luego tomando en cuenta tales hechos y considerando que el canon de arrendamiento es de Bs. 2.300,00, al multiplicar tal cantidad por un año arroja el monto estimado en el libelo de demanda, de modo que el actor dio cumplimiento a los dispuesto en el mencionado artículo 36 adjetivo según como expuso el caso. Pero resulta que el demandado sostiene algo distinto, es decir que con fundamento a lo alegado en la contestación 34, literales b, d y g; el artículo 62 de la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal; y los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.167 del Código Civil, sin explicar nada mas de donde obtiene el monto alegado de Bs. 446.115,44 para la estimación final de la demanda. No obstante ello, tratándose la competencia por la cuantía de materia de orden público por cuanto implica la asignación del juez natural al conocimiento de la causa, debe este tribunal analizar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento a fin de determinar como debió calcularse la estimación de la presente demanda. En efecto, se observa que a los folios 64 al 77, copia certificada de la sentencia proferida por el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta circunscripción Judicial, de fecha 14 de octubre de 2011, la cual en el juicio seguido por las mismas partes en este proceso, se declaró inadmisible esa demanda, por considerar que el contrato de arrendamiento, que es el mismo título que sirve de instrumento fundamental de la presente acción, es a tiempo indeterminado, por ello resulta indudable que al haberse dirimido la duda respecto a la duración del contrato mediante sentencia definitivamente firme, no cabe alegato alguno que pretende enervar el mismo, evidenciándose que es a tiempo indeterminado y por tanto, correcta la estimación hecha en el libelo. Así se decide. DE LA FALTA DE CUALIDAD Sostiene la demanda que la actora no tiene cualidad para intentar la presente demanda por cuanto en su decir, la actora no ha demostrado ser la titular de los derechos de propiedad sobre el anexo objeto del contrato de arrendamiento, por su parte el aquo desechó esta defensa por cuanto consideró que no es necesario ser propietario de un inmueble para darlo en arrendamiento, ya que es constante la jurisprudencia y la doctrina en coincidir que cuando el contrato de arrendamiento es celebrado por cuenta del propietario como un ejercicio del derecho de propiedad, se presume hehco por cuenta de él, la Ley no exige que el arrendador sea el propietario del inmueble, de hecho un poseedor legítimo en ejercicio de su posesión y como un acto posesorio, puede arrendar su posesión. Adicionalmente el artículo 1.167 del Código Civil establece le da potestad o derecho de acción al contratante para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, en consecuencia se desecha esta defensa. Así se decide. DE LA PRESCRIPCION Alega el demandado que la acción está prescrita por cuanto el actor ha tolerado la ocupación por parte del demandado por mas de diez años sin que objetara en modo alguno la actividad desplegada durante ese tiempo, por ello, al tratarse de una acción personal, en su criterio la misma está prescrita. A este respecto, coincide este tribunal superior en cuanto que los contratos de arrendamiento son de tracto sucesivo, ello implica que el arrendador si bien no podría demandar por un incumplimiento del arrendatario que se verificó hace mas de diez años, al tratarse como se dijo de un contrato de tracto sucesivo, la causal denunciada existe en todo momento y por lo tanto no puede invocarse prescripción pues la violación contractual denunciada está vigente mientras dure la vigencia del contrato. En consecuencia se desecha esta defensa. Así se decide. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA El presente proceso se inicia por demanda incoada la Parroquia Inmaculado Corazón de María, contra el ciudadano Jesús Salvador Haddad Castañeda por desalojo de un anexo a la casa parroquial Inmaculado Corazón de María, ubicada con frente a la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda. Expuso la actora en su libelo de demanda lo siguiente: Que en fecha 1º de mayo de 1.988, cedió en arrendamiento al ciudadano Salvador Haddad Castañeda un inmueble anexo a la casa parroquial Inmaculado Corazón de María, incluyendo las áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, integrado por una edificación de dos plantas, el cual fue renovado el 1º de enero de 2003. Que según sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2011, en la cual se intentó una acción de resolución de contrato de arrendamiento entre las partes del presente juicio el mencionado juzgado estableció que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado manteniendo plena vigencia y vigor el resto de las cláusulas que del mismo. Que de conformidad con lo establecido convencionalmente por las partes en la cláusula cuarta del contrato, el uso del inmueble cedido en arrendamiento sería única y exclusivamente para actividades que no fuesen incompatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica y de conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y la edificación cedida en arrendamiento. Por ello, de acuerdo con lo establecido en la ordenanza de zonificación de la urbanización El Rosal, a la Parroquia Sagrado Corazón de María se le asignó la zonificación SR (Servicios Religiosos) y según el artículo 62 las zonas SR, se reservan para usos vinculados a las actividades religiosas, tales como centros parroquiales y templos en general, no pudiéndole dar otro tipo de uso. Señalan que el demandado da un uso indebido al inmueble arrendado ya que en él funcionan diversas empresas, tales como las sociedades mercantiles MEDICORP, CASIGAMES .CA Y MLG MEDIA C.A, que no se dedican a prestar ningún servicio religioso ni conexo a las actividades de la iglesia, sino a actividades de índole mercantil, lo cual la faculta para ejercer la acción de desalojo prevista en el literal d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señalan que la inspección judicial extra litem efectuada al inmueble permitió constatar que es utilizado como depósito de mercancías incluso de bebidas alcohólicas, lo que constituye otra violación al contrato suscrito entre las partes. En otra inspección judicial extra litem realizada por el Juzgado Séptimo de Municipio, a pesar de que no se pudo acceder dentro del inmueble, se pudo dejar constancia que estaban aparcados en el estacionamiento del inmueble dado en arrendamiento, varios vehículos que tenían calcomanías de la sociedad mercantil MLG MEDIA C.A, lo que hace presumir que dicha empresa también funciona en el inmueble arrendado. Que adicionalmente se puede evidenciar que su representada se le ha impedido el derecho a inspeccionar el inmueble ya que en repetidas ocasiones ha intentado hacerlo y le ha negado, por ello consideran que el demandado incumple su obligación de permitir que la actora vele por el buen uso de la cosa arrendada. Afirman que el demandado en el juicio intentado en su contra ya mencionado, confesó estar vinculado a la firma MEDICORP DE VENEZUELA C.A, que se dedica a la importación y venta al mayor de productos médicos, farmacéuticos y cosméticos y que utiliza el inmueble para el ejercicio de su profesión de administrador, para fines personales y comerciales y no para fines sociales o educativos. Sostienen los apoderados actores que en ningún momento ha sido notificada que las empresas citadas operan en el inmueble arrendado, lo que implica incumplimiento de la cláusula octava del contrato, por lo cual se encuentra habilitada también para intentar el desalojo previsto en el literal g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De otra parte sostienen que su patrocinada no cuenta con un espacio físico suficiente que sirva como sede para impartir la cátedra de catecismo, ya que la demanda de cupos ha ido ascendiendo provocando una situación de hacinamiento que ha causado molestias entre el alumnado, siendo una de las primordiales funciones de su representada procurar y lograr la expansión de la doctrina católica en la comunidad y además de tener la intención de establecer un ambulatorio que sirva para ofrecer asistencia médica primaria a la comunidad y dicho inmueble por formar parte integrante de la casa parroquial, sería un espacio idóneo para destinarlo a tales fines, por lo cual surge la necesidad del uso del mismo, encontrándose la acción amparada en el literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todas las razones expresadas su representada tiene el derecho a ejercer la presente acción como consecuencia de la negativa del arrendatario de entregar el inmueble libre de personas y bienes, a pesar de los muchos requerimientos que se le han hecho y es por ello que demanda el desalojo del inmueble integrado por una edificación de dos plantas, anexo a la casa parroquial Sagrado Corazón de María, incluyendo áreas de acceso y garaje, que dan frente a la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal. Fundamentan su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.167, del Código Civil, 62 de la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en el acto de contestación a la demanda, expuso: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. Alegó que la actividad profesional independiente como administrador por parte de su representado en el inmueble constituye un uso autorizado por la Legislación Nacional, Estadal y Municipal en el Área Urbana, consentido y autorizado por más de diez años de ocupación por parte del arrendador y es compatible con la misión institucional de la Iglesia Católica, tal como se desprende del acto administrativo de fecha 8 de septiembre de 2000, emanado de la Oficina Local de Planeamiento Urbano, pues no es contrario al orden público ni a las buenas costumbres. Negó que su representado haya cedido o traspasado el contrato de arrendamiento, de igual forma negó la condición de arrendador y propietario del accionante. Que la cláusula cuarta del contrato suscrito establece que el arrendatario usará el inmueble para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la Iglesia católica y en conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana donde se ubica el inmueble dado en arrendamiento. Agrega que la actora para demostrar que hubo incumplimiento de la cláusula cuarta y octava del contrato, incorporó a los autos copia de comunicación privada dirigida al ciudadano Arnaldo Ron Pedrique, de donde se observa que el funcionario que realizó la inspección constató que el local se encontraba cerrado, por lo que procedió a fijar una copia del acta de la referida inspección en la cual se solicita a los representantes de la empresa Medicord dirigirse a esa dirección. Resalta que en la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial fue imposible practicar la citada actuación. Cita textualmente lo asentado en el acta levantada con motivo de la inspección practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de junio de 2010 y agrega que la misma quedó sin efecto debido a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Por último pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada. Visto lo anterior se aprecia que no está controvertida la relación contractual entre las partes, siendo controvertido el uso dado al inmueble y la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento y la presunta cesión del contrato a terceros sin el consentimiento expreso de la arrendadora. También fue negada relación alguna con las sociedades mercantiles CASIGAMES C.A, M.LG MEDIA C.A Y MEDICORP C.A. Copia fotostática certificada de inspección judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, instrumento que goza de pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, desestimándose lo aludido por la parte demandada respecto a que dicha prueba quedó sin efecto por la decisión dictada en fecha 14 de octubre de 2011, esta prueba es importante para la resolución de la litis por estar dirigida a determinar el uso al cual estaba siendo destinado el inmueble para el momento de constituirse el Tribunal en el inmueble objeto de la presente demanda, estando presente el ciudadano Salvador Haddad Castañeda, parte demandada en el presente proceso quien se encontraba asistido de abogado y manifestó a aquél tribunal que el inmueble es usado por él como vivienda y oficina y que el anexo que sirve como depósito se encuentra ocupado por un matrimonio que se encarga de su mantenimiento y que además en la oficina ejerce el su profesión de administrador de empresas, documento que resulta conveniente a los efectos de la determinación del uso al cual está siendo destinado el inmueble arrendado. Copia de comunicación de fecha 30 de junio de 2010 cuya valoración ya ha sido realizada supra. Copia fotostática certificada de comunicación de fecha 19 de junio de 2008, dirigida por el Cardenal Jorge Urosa Sabino, cuya valoración ha sido realizada supra. Comunicación de fecha 28 de junio de 2010, emanada de la Dirección Ejecutiva de Gestión Social de la Alcaldía de Chacao, que resulta impertinente a los efectos de demostrar los hechos controvertidos. Oficio 0-IS-10 emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, con sus respectivos anexos en el cual se da respuesta a la prueba de informes, se valora por cuanto la misma permite determinar que la zonificación asignada a la parcela donde está ubicado el inmueble objeto de la presente demanda es exclusivamente para servicios religiosos. Comunicación de fecha 12 de junio de 2006, emitida por el ciudadano Arnaldo Ron Pedrique en su condición de Presidente de la Asociación de Vecinos de la Urbanización El Rosal a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, de cuyo texto se determina la solicitud de una inspección a la empresa MEDICOR, sociedad Mercantil señalada como ocupante del inmueble por la parte actora, hecho que fue negado por la parte demandada. Copia fotostática certificada de Oficio Nº 0-IS-06 1068, de fecha 28 de junio de 2006, en respuesta a comunicación anterior, que no obstante haber sido impugnada por la demanda, este tribunal superior le asigna valor probatorio por no ser la impugnación la vía procesal idónea para enervar los efectos que la mencionada documental pueda aportar a los autos, ya que el demandado se limitó a hacer una impugnación genérica sin aportar elementos probatorios que enerven su contenido o validez. De la misma se evidencia que para el momento de practicarse la inspección al inmueble objeto de la demanda se encontraba cerrado. Comunicación de fecha 20 de septiembre de 2010, de cuyo texto se determina que la firma MEDICORP DE VENEZUELA C.A, posee una cuenta en el banco Banesco Banco Universal y la dirección señalada en la misma es el edificio anexo a la Parroquia Inmaculado Corazón de María. Copia fotostática certificada de sentencia de fecha 14 de octubre de 2011, dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, documental que resulta relevante a la litis por cuanto de la misma quedó establecido que la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, es la de ser un contrato que se convirtió por efectos de la tácita reconducción en un contrato a tiempo indeterminado y adquirió carácter de cosa Juzgada al quedar desechado el recurso de casación intentado en su contra, de modo que al existir pronunciamiento jurisdiccional con carácter de cosa juzgada en el cual se determinó que la naturaleza del contrato era a tiempo indeterminado, impide su revisión, en consecuencia, dada la naturaleza de inmutabilidad de la cosa juzgada, mal puede pretender el demandado sea alterado el contenido de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional que quedó definitivamente firme, en consecuencia se desecha esta defensa. Original de Inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual ya fue desechada. Del análisis de la testimonial rendida por el ciudadano Arnaldo Ron Pedrique, se observa que dicho ciudadano no incurrió en contradicciones en sus deposiciones de modo que no hay razones, conforme lo establecido en el artículo 508 del Código adjetivo para desechar sus afirmaciones, en lo atinente al conocimiento que tiene de la casa parroquial y las áreas que la conforman, las actividades que se realizan en la misma y las condiciones bajo las cuales se realizan, ya que por el cargo que desempeña es quien conoce y procesa las denuncias que formulan los vecinos, por ello la circunstancia de ser presidente de la Asociación de Vecinos no es suficiente prueba del interés que de acuerdo a lo dicho por el demandado tiene en el presente proceso y no haber prueba alguna que haga inferir tal circunstancia, es forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la tacha formulada. En cuanto a la testigo Maritza Diaz Medina este tribunal considera que dicha ciudadana no incurrió en contradicciones en sus deposiciones por lo tanto no hay razones para desechar esta testimonial en cuanto al conocimiento que tiene de la casa parroquial y las áreas que la conforman, así como sus actividades. En la prueba de inspección judicial evacuada en el inmueble objeto de la demanda se pudo constatar que el segundo nivel es usado por el demandado para fines personales, hecho que se desprende expresamente de lo observado en las habitaciones que se encuentran en el mencionado nivel, el aquo pudo constatar que en su interior además de materiales destinados al uso de oficinas, hay una cama, ropa, zapatos de caballero y otros enseres. Promovió prueba de informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, de cuyas resultas insertas al folio 473 se determina que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra en un área calificada como Servicios Religiosos, instrumento que resulta pertinente al mérito de la presente controversia, por cuanto en el mismo el organismo competente para determinar esto que es la Dirección de Ingeniería Municipal, señala la destinación que debe dársele al inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal vigente en el Municipio Chacao, publicada en Gaceta Oficial Nº 1979 de fecha 3 de marzo de 1.998.También se evidencia de la referida documental que el inmueble no pudo ser inspeccionado por las razones que allí aparecen expresadas. Promovió informes a la Dirección de Gestión Social y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Chacao, de cuyas resultas se obtuvo que la comunicación de fecha 23 de septiembre de 2004, no está en los archivos del citado ente, ni de la existencia de actos administrativos relacionados con el inmueble objeto de la demanda. Promovió informes a la Dirección de Gestión Social y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Chacao, de cuyas resultas se obtuvo que la comunicación de fecha 23 de septiembre de 2004, no reposa en los archivos del citado ente, ni la existencia de algún acto. Promovió informes a BANESCO cuya respuesta no ha sido remitida a este despacho. Promovió informes al SENIAT cuyas resultas no obran en autos. En lo que se refiere a la confesión invocada, se observa que a este respecto no hay afirmaciones por parte de la demandada en cuanto a su vinculación con las sociedades mercantiles MEDICORP CASIGAMES Y MLG MEDIA C.A. La demandada promovió la exhibición del documento de fecha 8 de septiembre de 2000, cuya evacuación no fue gestionada por la parte interesada, no habiendo prueba que valorar al respecto. En consecuencia se desecha. Las declaraciones testimoniales rendidas por los ciudadanos Yoly El Nachar El Asmar y Ricardo Ferrer Molleja, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desestimadas toda vez que la testigo hizo afirmaciones sobre hechos que el promovente nunca dijo, tales como que el demandado hace obras de beneficiencia; en cuanto al testigo Ricardo Ferrer este tribunal no puede otorgarle valor probatorio pues afirma por una parte conocer el complejo parroquial y las actividades ahí desplegadas y por tora alega no haber ido sino una sola vez a consultar sobre la inscripción de unos sobrinos paraqué hicieran catequesis. En consecuencia de todo lo anterior, se desechan estas testimoniales. Vista la forma y modo en que han quedado planteados los hechos durante el transcurso del presente proceso, se observa que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado e inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.” Ahora bien, en lo que respecta al destino dado al inmueble dado en arrendamiento es necesario, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar la voluntad de las partes expresada en el contrato, así, en cuanto a lo establecido en la cláusula cuarta que establece: “EL ARRENDATARIO” usará el inmueble objeto dado en arrendamiento sólo y exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la iglesia católica en Venezuela y en conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y edificación cedida en arrendamiento, correspondientes. En el entendido que la obtención y mantenimiento de permisos o autorizaciones que deban emanar de órganos de los poderes públicos, serán por la exclusiva cuenta y riesgo de EL ARRENDATARIO, quedando EL ARRENDADOR eximido de todo cargo de indemnizar o reparar daños ni perjuicios por actos de dichos órganos que impidan el uso por EL ARRENDADOR, quien deberá ajustarse a los usos permitidos y pagar los cánones convenidos, en su totalidad. Todo salvo pacto expreso en contrario”. Del texto de la cláusula anteriormente citada, es evidente que el uso pactado para el inmueble fue sólo para actividades que compatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica en Venezuela, y al ser este aspecto concatenado con el oficio 0-IS-10, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, y sus anexos, en el cual da respuesta a una prueba de informes promovida, y que se le asigna pleno valor probatorio, se puede establecer que la zonificación que ampara a la Parcela donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente demanda es exclusivamente de Servicios Religiosos, de modo que al ser la actividad desplegada por el demandado de índole comercial lo cual obviamente es incompatible con la misión religiosa institucional de la Iglesia Católica, aún cuando la actividad desplegada fuese lícita, al no ser compatible con lo acordado no solo en el contrato, sino con el uso asignado por la municipalidad a ese inmueble, hace surgir la convicción plena de que el demandado desplegó actividades violatorias a lo convenido contractualmente y en consecuencia encuadra con lo dispuesto en el artículo 34 inciso “d” de la entonces vigente Ley de Arrendamientos inmobiliarios. En cuanto a la alegada cesión del contrato sin consentimiento del arrendador, a las sociedades mercantiles CASIGAMES C.A, M.LG MEDIA C.A Y MEDICORP C.A, se observa que no existe elemento probatorio alguno que demuestre tal circunstancia y al no probarse este hecho el mismo debe ser desechado. Por los razonamientos anteriores este tribunal superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil concluye que se demostró el uso contrario a lo pactado en el contrato y en consecuencia violatorio del mismo y conforme a lo establecido en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide. CAPÍTULO III DISPOSITIVA En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Salvador hadad Castañeda, contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 3 de diciembre de 2015, en consecuencia se confirma el mencionado fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó la PARROQUIA INMACULADO CORAZON DE MARIA DE EL ROSAL contra el ciudadano SALVADOR HADDAD CASTAÑEDA: y en consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: A desalojar el anexo la Parroquia Inmaculado Corazón de María, que consta de dos plantas, con su respectivo depósito incluyendo áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda. De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá concederse al arrendatario un plazo de seis meses para la entrega material del inmueble contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ¡ Publíquese, regístrese y notifíquese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiún (21) días del mes de julio de 2016. Años 205º de la Independencia Nacional y 156º de la Federación. EL JUEZ (t), DR. VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES. LA SECRETARIA, Abg. MARÍA ELVIRA REIS. En la misma fecha, siendo las 2:00 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2016-000024. LA SECRETARIA, Abg. MARÍA ELVIRA REIS