REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71-R-2016-000381 (9458) PARTE ACTORA: JUAN MARTIN ALEGRÍA YERDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.333.849. APODERADOS JUDICIALES: GUSTAVO MATA BORJAS, BERNARDO PRIWIN AGUERREVERE, ALBINO FERRERAS GARZA, CARMEN VERÓNICA CARREÑO FERMÍN, DAVID GONCALVES FERNÁNDEZ, NORKA MUJICA, MIRIAN GONZÁLEZ, JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA y CLAUDIO TUROLA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 122.494 y 137.782, respectivamente. PARTE DEMANDADA: TOMÁS OCHOA SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.287.309. APODERADOS JUDICIALES: EDUARDO TRUJILLO ARIZA, FRANCISCO JIMÉNEZ GIL y LUZ CHARME NUNES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 162.085, 98.526 y 100.388, en su mismo orden. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DECISION APELADA: AUTO DE FECHA 17 DE NOVIEMBRE DE 2015, DICTADO POR EL JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. -PRIMERO- Conoce de la presente causa esta Superioridad, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de parte demandante contra el auto dictado en fecha 17 de Noviembre de 2015, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró entre otras cosas lo siguiente: “En este orden de ideas, y según lo expuesto anteriormente resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional REVOCAR por contrario imperio el auto de fecha 12/08/2015, de conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de garantizar una tutela judicial y efectiva y garantizar el debido proceso. Asimismo en aras de garantizar el derecho a la vivienda, se ordena suspender la causa por ser el inmueble objeto de desalojo forzoso propiedad de un multiarrendador, hasta tanto conste en autos que la parte actora dio cumplimiento a la obligación establecida en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, anteriormente transcrita, la cual hace alusión al derecho que tiene el arrendatario que ante cualquier acto traslativo de la propiedad del inmueble, el mismo se le sea ofertado en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, de conformidad con lo establecido en el artículos 131 eiusdem. Cúmplase.-” Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución del expediente, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior, el cual fijó los lapsos legales que establecen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 25 de Abril de 2016. Fijada la oportunidad legal por esta Superioridad para que las partes presentaran sus informes respectivos, la parte actora hizo uso de ese derecho Alega la representación judicial de la parte demandante en su escrito de informes que en fecha 4 de febrero de 2010, su representación interpuso demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el señor TOMÁS OCHOA SUÁREZ, cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien admitió el 10 de febrero de 2010 y en el mismo acto emplazó a la parte demandada para que compareciera. Que se procedió a practicar la citación personal del demandado, pero ante la imposibilidad de efectuarla, el Tribunal libró cartel de citación el 23 de abril de 2010. Que en fecha 12 de julio de 2010, el ciudadano ROBERTO LÁZARO OCHOA ALVARADO, presentó mediante diligencia copia del certificado de defunción de su padre TOMÁS OCHOA SUÁREZ. Que el 7 de diciembre de 2010, solicitaron se libraran los edictos de citación de los herederos desconocidos del demandado. Que en fecha 8 de diciembre de 2010, el Tribunal ordenó la suspensión del curso de la causa, así como también el emplazamiento de los herederos desconocidos y la emisión de los edictos. Que el 14 de Junio de 2011, presentaron diligencia solicitando la suspensión de la causa hasta tanto no se tramite el procedimiento conciliatorio establecido en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Que en fecha 15 de junio de 2011, el Tribunal dicta un auto en el cual declaró la suspensión del juicio hasta que las partes acrediten haber cumplido con el procedimiento especial. Que el 8 de noviembre de 2011, presentaron diligencia solicitando al Tribunal la continuación del presente proceso en virtud de la sentencia de la Sala de Casación Civil del 1 de noviembre de 2011, que eliminó la necesidad del procedimiento administrativo a las causas que ya estuvieran en curso para el momento de entrada en vigencia de la Ley correspondiente. Que el 1 de febrero de 2012, el Tribunal dictó un auto ordenando la citación del ciudadano ROBERTO LÁZARO OCHOA ALVARADO, en su carácter de heredero conocido del demandado TOMAS OCHOA SUÁREZ y del Defensor Público que designara la Defensoría Pública, para que compareciera a la Audiencia de Mediación. Que el 27 de abril de 2012, solicitaron al Tribunal librara cartel de citación ante la imposibilidad de practicar la citación personal del heredero conocido, procediendo el A quo a librar el mismo el 8 de mayo de 2012. Que el 23 de julio de 2012, el Tribunal levantó un acta mediante la cual dejó constancia de haberse llevado a cabo la audiencia de mediación, en la cual solo compareció la parte actora, y se estableció la reposición de la causa al estado de designar un Defensor Público. Que el 10 de diciembre de 2012, la parte demandada a través de la Defensa Pública presentó escrito de contestación a la demanda. Que el 9 de enero de 2013, presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas el 23 de enero de 2013, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes. Que en fecha 4 de marzo de 2013, el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y condenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble y al pago de las costas procesales. Que no habiendo sido ejercido recurso alguno contra dicha sentencia, en fecha 1 de abril de 2013, se solicitó la ejecución de la misma. Que el 19 de enero de 2015, solicitaron al Tribunal reanudar la ejecución de la sentencia. Que el 3 de agosto de 2015, solicitaron la fijación de la oportunidad para la materialización de la ejecución forzosa de la sentencia. Que el 4 de agosto de 2015, el Tribunal negó el pedimento hasta tanto y en cuanto se reciba respuesta de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), en el sentido de la asignación de refugio a la parte demandada y ordenó librar nuevo oficio al SUNAVI. Que el 10 de agosto de 2015, apelaron del auto de fecha 4 de agosto de 2015. Que el 12 de agosto de 2015, el Tribunal dictó un auto donde revocó por contrario imperio el auto de fecha 4 de agosto de 2015 de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil y ordenó notificar al demandado para posteriormente fijar la fecha para el respectivo desalojo. Que el 17 de noviembre de 2015, el Tribunal A quo revocó por contrario imperio el auto del 12 de agosto de 2015, calificando a su representado como multiarrendador a la luz de lo dispuesto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y ordenó la suspensión de la causa hasta tanto conste en autos que la parte actora haya cumplido con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Quinta de la citada Ley, todo lo cual representa un error jurídico. Que en fecha 25 de febrero de 2016, esa representación se dio por notificada de la decisión y apeló de la misma. Que el 9 de marzo de 2016, el Tribunal A quo admitió la apelación en un solo efecto. Que la decisión apelada no tiene cabida en derecho, carece de todo sentido jurídico y debe ser revocada. Que como se evidencia de las copias certificadas que constituyen el expediente, el 4 de febrero de 2010, se inició el presente proceso cuya pretensión fue el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Que como fue afirmado en el libelo de la demanda, debidamente probado y posteriormente acogido por el juez de instancia, el contrato de arrendamiento venció en fecha 1 de noviembre de 2006, mientras que la prórroga legal feneció tres (3) años después en fecha 1 de noviembre de 2009. Que a partir de ese momento dejó de existir una relación de arrendamiento entre su mandante el señor TOMÁS OCHOA o sus herederos. Que la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece un supuesto de hecho en el cual aparecen como sujetos, arrendatarios y arrendadores, pero desde el 1 de noviembre de 2009, ni el señor TOMÁS OCHOA o sus herederos son arrendatarios, ni el señor JUAN ALEGRÍA es arrendador, por lo cual, dicha norma jurídica no es aplicable a los sujetos procesales de esta causa. Que la referida disposición transitoria en su deficiente redacción no plantea una obligación de venta a cargo de los arrendadores, ya que al remitir a la preferencia ofertiva, lo que establece es que, en caso de un hipotético acto traslativo de propiedad del inmueble, el arrendatario tendría derecho preferente a adquirirlo. Que el inmueble objeto del presente contrato, no puede ser vendido en forma individualizada, ya que el Edificio del cual forma parte, no se encuentra bajo régimen de propiedad horizontal. Que tampoco existe la intención de establecer tal régimen condominial, ni mucho menos existe la intención de enajenar el Edificio en forma global, por lo que desde ese punto de vista, dicha norma tampoco es aplicable a los sujetos procesales en esta causa. Que con la decisión del 17 de noviembre de 2015, el Tribunal A quo ha desconocido dos elementales principios jurídicos: la cosa juzgada y la irretroactividad de la ley. Que además lesiona gravemente la garantía de la tutela judicial efectiva de su mandante, quien luego de más de seis (6) años de proceso, ahora es sometido a la suspensión indefinida del mismo, hasta que cumpla con una disposición normativa no aplicable al presente caso, cuando lo correcto era continuar con la ejecución de la sentencia, en los términos de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por último, solicitó se revocara el auto recurrido, y se ordenara la continuación de la fase de ejecución de la sentencia hasta su definitiva conclusión con la entrega del inmueble a su legítimo propietario. -SEGUNDO- El presente litigio se reduce en determinar si se encuentra ajustado o no a derecho, el auto dictado por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de Noviembre de 2015, transcrito. Dentro del ordenamiento jurídico constitucional el derecho de acceso a la justicia y el derecho a la tutela judicial efectiva, en virtud de los cuales toda persona puede acceder a los órganos de la administración de justicia para obtener la tutela judicial efectiva de sus derechos e intereses, incluidos los colectivos o difusos, constituyen sin duda alguna la base sobre el cual se erige el Estado Democrático y de Justicia consagrado en nuestra Carta Magna. No obstante, el ejercicio de tales derechos no podría hacerse efectivo sin la existencia del debido proceso como una de las garantías fundamentales de mayor relevancia habida cuenta de que éste delimita el marco dentro del cual encuadra la totalidad de las garantías constitucionales del proceso cuya observancia asegura el respecto hacia los derechos esenciales del justiciable. En este sentido, es oportuno señalar, lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que señala: “Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando de cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.” Ahora bien, en relación a la figura jurídica de los multiarrendadores, es menester para esta Juzgadora de Alzada señalar la definición que de Multiarrendador y Pequeño Arrendador, señala la Ley especial en la materia, en su artículo 7, que el Multiarrendador es la persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas, y Pequeño Arrendador es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas. En este sentido, observa esta Superioridad que el Tribunal A quo en el auto recurrido ordenó suspender la causa por considerar que el inmueble objeto de desalojo forzoso es propiedad de un multiarrendador, hasta tanto constara en autos que la parte accionante había dado cumplimiento a la obligación establecida en el la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. Por su parte, en el escrito de informes presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandante, alegó entre otras cosas que la señalada Disposición Transitoria, establece un supuesto de hecho en el cual aparecen como sujetos, arrendatarios y arrendadores, pero que desde el 1 de noviembre de 2009, ni el señor TOMÁS OCHOA o sus herederos son arrendatarios, ni el señor JUAN ALEGRÍA es arrendador, por lo que esa norma jurídica no es aplicable a los sujetos procesales de esta causa. De manera pues, a juicio de esta Juzgadora de Alzada, tal argumento carece de asidero jurídico, toda vez que la presente causa aún no ha concluido. Si bien es cierto, hubo una sentencia definitivamente, no es menos cierto que la misma se encuentra en fase de ejecución, por lo que los sujetos procesales son el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA YERDI, en su condición de arrendador, y el ciudadano TOMÁS OCHOA SUÁREZ, o sus herederos, en su carácter de arrendatario, y así se deja establecido. Ahora bien, La representación judicial de la parte accionante en su escrito de informes presentado ante este Juzgado Superior arguyó la irretroactividad de la Ley, en virtud de que al pretender el Tribunal A quo aplicar a una relación jurídica iniciada y terminada bajo el imperio de una Ley de Arrendamientos Inmobiliarios anterior, los supuestos efectos de una Ley posterior, es violatorio de la garantía constitucional de irretroactividad de Ley prevista en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Al respecto esta Superioridad observa: El principio de irretroactividad de la Ley, tiene su fundamento en la necesidad de dar estabilidad al ordenamiento jurídico, pues sin el mencionado principio se presentarían confusiones sobre la oportunidad de regulación, de suerte que en muchas ocasiones con una conveniencia presente se regulaba una situación pasada, que resultaba exorbitante al sentido de la justicia, por falta de adecuación entre el supuesto de hecho y la consecuencia jurídica; dicho efecto retroactivo está prohibido por razones de orden público y seguridad jurídica. En el sistema legislativo venezolano, el principio de irretroactividad de las leyes es de jerarquía constitucional, el cual ha sido establecido en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de cuya norma se puede inferir que en Venezuela la aplicación de las disposiciones legislativas, entendida como ley en sentido formal o material, de forma retroactiva está prohibida por imperativo constitucional. Sólo se admite su aplicación con tales efectos hacia el pasado en aquellos casos mencionados en la misma norma. Sin embargo, la aplicación de esta técnica constitucional exige una revisión particular de los supuestos relacionados y sobre los cuales se ha pronunciado el Máximo Tribunal: “La consagración del principio de irretroactividad de la ley en el régimen jurídico venezolano, encuentra su justificación en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones ante la mutabilidad de aquél. “Toda ley nueva que no tenga fuerza retroactiva por expresa voluntad del legislador, por sí misma no extiende su autoridad sobre todo aquello que haya ya pasado en el momento en que empieza a estar en vigor”. (Pascuale Fiore. De la Irretroactividad e Interpretación de las Leyes). Explica el citado autor que “...no es condición indispensable para considerar como pasada una relación jurídica que sea anterior a la época en que se declaró vigente la nueva ley, puesto que ciertas relaciones jurídicas, que son efectos legales y consecuencias de un hecho jurídico anterior, aunque se desenvuelvan después de haberse puesto en vigor la ley nueva, deben estimarse como pasadas respecto a ésta, y a sus preceptos no pueden subordinarse las dichas relaciones.” Ahora bien, considera preciso esta Juzgadora de Alzada, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 1 de Noviembre de 2011, con ponencia conjunta de los Magistrados que componen esa Sala, estableció en relación a la interpretación, alcance y aplicación del articulado del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de Mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, que todos aquellos procesos de índole judicial o administrativo que se encontraren ya en curso para la fecha de entrada en vigencia del mencionado Decreto-Ley, a pesar de haber sido respectivamente suspendidos, debían continuar su curso sin dilación alguna hasta su fase de ejecución, para evitar que se presentase una paralización arbitrarias de dichos procedimientos y con ello que se genere a todas luces una situación anárquica aún más peligrosa que aquella que se pretende solventar. De manera pues, en consonancia con el referido criterio jurisprudencial, si bien es cierto que la presente causa se inició el 4 de febrero de 2010, tal como se evidencia al folio uno (1) del expediente, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, no es menos cierto que la presente causa entró en etapa de sentencia bajo la vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que el Tribunal A quo actuó ajustado a derecho al aplicar la Disposición Transitoria Quinta de la señalada Ley, toda vez que la Disposición Transitoria Primera de la Ley establece que: “Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.”, es decir, que en el presente caso deben aplicarse las normas que prevé la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Es menester señalar con respecto al hecho de que el accionante es multiarrendador, que ante este Juzgado Superior cursó el expediente signado con el Nº AP71-R-2015-000255 (9243) contentivo del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.333.849 contra la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.665.977. En este sentido, esta Juzgadora de Alzada concluye que el auto dictado por el Tribunal A quo en fecha 17 de noviembre de 2015, está ajustado a derecho, y como consecuencia de ello, el recurso de apelación ejercido por la parte demandada será declarado sin lugar en el dispositivo del presente fallo, y así se decide. -TERCERO- DISPOSITIVO Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCAMTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra el auto dictado en fecha 17 de Noviembre de 2015, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE CONFIRMA el auto recurrido con la imposición de las costas del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese, Déjese Copia Certificada y Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de Julio de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA NANCY ARAGOZA ARAGOZA. LA SECRETARIA. ENEIDA VASQUEZ En la misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA. ENEIDA VASQUEZ EXP. N° AP71-R-2016-000381 (9458) NAA/NBJ/Damaris.