Fue iniciado este procedimiento mediante libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, presentado por el ciudadano MANUEL NUNES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.961.666, en carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 15 de enero de 1971, bajo el Nº 9, Tomo 25-A, asistido por los abogados VICTORIA M. MARIANI y GERMAN R. ORTIZ M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 106.377 y 220.335, en carácter de arrendadora de un inmueble de naturaleza comercial, ubicado en el edificio FEDERAL, avenida San Martín, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan, Caracas, Distrito Capital, ubicado en la planta baja, signado con el Nº 4 y con una superficie de ciento noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta y un centímetros (195,51 mts2), aproximadamente; contra el ciudadano CHAN SUEN CHING, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 19.558.915, en carácter de arrendatario.
Admitida la demanda fue ordenada su tramitación por el procedimiento oral, previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Luego de realizar distintos trámites de citación de la parte demandada sin resultados positivos, a petición de la parte actora le fue designada como defensora judicial la abogada BLENDY BARRIOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 137.290, quien luego de ser citada aceptó el cargo, prestó el juramento de ley y dentro del lapso de contestación de la demanda y también lo hizo tempestivamente el abogado Leobardo Subero Rodríguez, apoderado judicial designado por el demandado. Posteriormente fue celebrada la audiencia preliminar, con la asistencia de los apoderados judiciales de ambas partes.
Actuando de conformidad a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el veintinueve (29) de febrero de 2016, este juzgado dictó decisión por la cual realizó la fijación de los hechos y los límites de la controversia, en atención a los alegatos expuestos por las partes en cada oportunidad correspondiente y en la oportunidad de celebración de la audiencia preliminar, de la siguiente forma:
…“Para establecer los hechos controvertidos, este juzgado observa que la relación arrendaticia alegada en el libelo fue admitida por la parte demandada, así como el monto del canon de arrendamiento. Entonces el mérito de la controversia queda circunscrito en que la parte actora afirma que el demandado le adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de 2014, que debía pagar de conformidad a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que también fue reconocido por el demandado; mientras que este afirmó que está solvente en dicho pago, en razón de los hechos expuestos.
Entonces, de conformidad a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a cada una de las partes probar sus afirmaciones de hecho, de acuerdo a lo expuesto tanto en el libelo como en la contestación y especialmente los hechos controvertidos y/o los hechos nuevos alegados por la parte demandada.”
Durante la celebración del debate oral, ambas partes realizaron sus exposiciones, tal como consta en las actas que anteceden.
Ahora bien, la parte actora afirmó que el 1º de abril de 2011, la ciudadana CONCEPCIÓN DE NUNES en representación de INVESIONES FATIMA C.A., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano CHAN SUEN CHING, sobre el inmueble antes identificado, con duración de dos (2) años, que pero de manera verbal decidieron seguir manteniendo la relación arrendaticia convirtiéndose así en una relación a tiempo indeterminado con las mismas cláusulas establecidas en el contrato inicialmente celebrado, donde la arrendataria convino en pagar la cantidad de CUATRO MIL TRECIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 5.631,74), y para la actualidad el canon de arrendamiento es la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 5.631,74) y hasta la fecha el arrendatario ha realizado los pagos de manera defectuosa y poco constante, atrasándose en diversas oportunidades e incurriendo con ello en la violación de la cláusula Nº 2 del contrato y adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2014, en violación de la cláusula Nº 3.
Mientras que la parte demandada, representada por su apoderado judicial reconoció que el monto del canon de arrendamiento es de CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 5.631,79), y que el doce por ciento (12%) por concepto de Impuestos al Valor Agregado (I.V.A), finalmente el monto que pagaba su representado era de SEIS MIL TRESCIENTOS SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 6.307,61) y que es falso que su representado haya dejado de pagar los dos cánones de arrendamiento alegados por la parte actora, habida cuenta que tal como lo señala expresamente la Cláusula Segunda del referido contrato, el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días contados a partir del inicio de cada mes y sin embargo, la actora venía cobrando por adelantado, como se evidencia en las últimas tres (3) facturas que le emitió por concepto de pago de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, que anexa marcados con la letra “B”.
Agregó que ceñidos a la letra de lo expresamente convenido en dicho contrato, su representado se mantuvo solvente en los meses que señala la actora que se le adeuda, ya que en el año 2014, el mes de enero de 2014, debía pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días del mes de febrero de 2014; el mes de febrero de 2014, debía pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días del mes de marzo de 2014, y el mes de marzo de 2014, debía pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días de abril de 2014, el mes de abril de 2014, debía pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días de mayo de 2014, sin embargo la actora de manera maliciosa le emitía a su representado las facturas por adelantado. Que además la actora acostumbró a los arrendatarios a ir al edificio a cobrarles, dejó de ir a cobrar los cánones de arrendamiento como normalmente lo hacía para con ello, de manera maliciosa hacerlos incurrir en insolvencia, tal como ocurrió con todos los arrendatarios del edificio que después de haber transcurrido dos (2) meses sin que se presentara el cobrador en el edificio, se enteran de la boca del mismo representante de la actora que estaban demandados, tal como de las testimoniales que para tales efectos promoverá a los ciudadanos ALEJANDRO DAMIAN DIAZ AVILA y FRANCISCO JOSE PEREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V- 14.163.956 y V- 6.066.971, respectivamente; así como de las demandas, admisión de demandas, reformas y admisión de reformas, y sentencias perención y homologación 4º, 17º y 24º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que para tales efectos anexa en copias simples marcados con las letras “C”, “D”,y “E”, que demuestran que la actora actúo con una evidente mala fe, al pretender hacer incurrir deliberadamente en insolvencia a todos los arrendatarios, para luego interponer temerarias demandas.
Y en el caso de su representado no fue la excepción ya que se enteró que había sido demandado, después de dos meses y de ser citado junto con el resto de los arrendatarios para dizque regularizar su situación con los contratos de arrendamiento y aumentarle el canon de arrendamiento, so pena de ser desalojados mediante las demandas interpuestas, cuyas supuestas insolvencias en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, en caso de su representado a los meses de abril y mayo de 2014, fueron dolosamente hechas con mala intención, como es utilizar esa acción como medio de presión para hacerlo suscribir un nuevo contrato bajo los términos y condiciones de la actora, razón por la cual su poderdante no tuvo otra alternativa que acudir a la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI), a consignar los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes, en virtud de que la arrendadora no se presentó durante esos dos meses a cobrar, así como tampoco quiso recibirle el pago del canon de arrendamiento tal como se puede evidenciar en los recibos de consignaciones que su representado ha ido realizando por ante la OCCAI en el presente expediente, en el cual se observa su ánimo, voluntad y prepósito de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento contractualmente pactado en dicho contrato, anexa en copia simple dichos recibos marcados con la letra “F”.
Para resolver el tema controvertido este tribunal procede a analizar los medios probatorios producidos en el expediente. Se observa que la parte actora promovió:
- Copia simple del contrato de arrendamiento alegado, autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de agosto de 2011, inserta bajo el Nº 47, Tomo 82. Por cuanto fue reconocido por la parte demandada este tribunal aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, pues se le tiene como fidedigna de su original conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido se observa que fue celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA, C.A., como arrendadora y el ciudadano CHANG SUEN CHING, como arrendatario, sobre el local comercial antes identificado.
En la cláusula tercera, invocada por la demandante, los contratantes acordaron lo siguiente:
“La falta de pago de dos (2) mensualidades dará facultad a la parte arrendadora para solicitar la inmediata resolución del Contrato y la entrega del bien dado en arrendamiento, libre de personas y cosas. Los gastos que ello ocasione serán cancelados por la parte ARRENDATARIA.”
Y en la cláusula segunda, invocada por la parte demandada acordaron lo siguiente:
…“EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar por mensualidades vencidas los cinco (05) primeros días contados a partir del inicio de cada mes.” …
Al contestar la demanda, el apoderado judicial del demandado produjo los medios probatorios que se relacionan seguidamente. La apoderada judicial de la parte demandada manifestó que se oponía a que fuesen valoradas las anteriores pruebas documentales marcadas “B”, “C”, “D” y “E”, las cuales impugna porque son impertinentes y no tienen nada que ver con los hechos controvertidos. Al respecto se declara que es el tribunal quien debe determinar si la prueba es impertinente o no. En consecuencia, no tiene efecto jurídico alguno la impugnación realizada. Así se declara.
- Marcados “B”, ocho (8) recibos de cobro en original, emitidos en papel formato de INVERSIONES FÁTIMA, C.A., a nombre de CHANG SUEN CHUNG, de los cuales cuatro (4) son por consumo de agua (de fechas 31-12-2013, 31-01-2014, 28-02-2014 y 31-03-2014) y cuatro (4) con iguales fechas por concepto de pago de alquiler de los meses de diciembre 2013, enero 2014, febrero 2014 y marzo 2014, del local Nº 4 PB, avenida San Martin, edificio Federal. Por cuanto no fueron desconocidos en contenido y firma por la parte a quienes fueron opuestas, este tribunal aprecia las declaraciones y hechos contenidos en ellos con valor de plena prueba, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, en concordancia con el artículo 1.359, todos del Código Civil. De acuerdo a la afirmado por la parte demandada, se pretende que este tribunal llegue a una conclusión diferente a la expresada en dichos recibos de pago, adminiculada con lo establecido en la cláusula segunda del contrato respecto a que el pago del canon de arrendamiento debía ser realizado por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Dichos recibos de pago serán valorados en adminiculación con los demás medios probatorios promovidos por las partes.
- Marcados “C”, copia de libelo de demanda interpuesta por Manuel Funes, como director gerente de INVERSIONES FATIMA, C.A., contra ASOCIACIÓN CIVIL IGLESIA MINISTERIO UNIDOS EN CRISTO, por DESALOJO de un inmueble de naturaleza comercial ubicado en el edificio FEDERAL, avenida San Martin, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas, ubicado en la planta alta y signado con el Nº 2, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo 2014; con auto de admisión dictado el 29 de septiembre de 2014, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y sentencia interlocutoria dictada por el mismo tribunal el 13 de noviembre de 2014, mediante la cual declara perimida la instancia , por haber transcurrido mas de 30 días luego de la admisión de la demanda sin que existiese constancia en autos de que la parte actora hubiese impulsado la citación de la demandada.
- Marcados “D”, copia de libelo de demanda interpuesta por Manuel Funes, como director gerente de INVERSIONES FATIMA, C.A., contra el ciudadano ALEJANDRO DAMIÁN DÍAZ DÁVILA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENO, de un inmueble de naturaleza comercial ubicado en el edificio FEDERAL, avenida San Martin, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas, ubicado en la planta alta y signado con el Nº 3, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo 2014; con auto de admisión dictado el 26 de junio de 2014, por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; escrito de reforma de la demanda a DESALOJO; auto de admisión de la reforma, dictado el 31 de julio de 2014 por el mismo tribunal; y sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada el 2 de noviembre de 2014, mediante la cual declaró homologada la transacción presentada por la parte actora y firmada ante una Notaría Pública.
- Marcados “E”, copia de libelo de demanda interpuesta por Manuel Funes, como director gerente de INVERSIONES FATIMA, C.A., contra la ciudadana YESENIA JOSEFINA GONZÁLEZ RESTREPO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENO, de un inmueble de naturaleza comercial ubicado en el edificio FEDERAL, avenida San Martin, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas, ubicado en la planta alta y signado con el Nº 1, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo 2014; con auto de admisión dictado el 25 de junio de 2014, por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; escrito de reforma de la demanda a DESALOJO; auto de admisión de la reforma, dictado el 4 de agosto de 2014 por el mismo tribunal; y sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada el 21 de enero de 2015, mediante la cual declaró homologado el desistimiento del procedimiento presentado por la parte actora el 16 de enero de 2015.
Por cuanto las copias de los medios probatorios relacionados como marcados “C”, “D” y “E” no fueron impugnados de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les tiene como fidedignas y se les aprecia y valora como instrumentos públicos judiciales, pues si bien el libelo de demanda es de carácter privado el auto de admisión les da certeza de que fue interpuesta la demanda respectiva.
Se observa así que todas las demandas están relacionadas con locales comerciales ubicados en el mismo edificio del caso que nos ocupa, casi en los mismos términos de la presente demanda y se imputó a los demandados como arrendatarios la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo 2014 a la ASOCIACIÓN CIVIL IGLESIA MINISTERIO UNIDOS EN CRISTO; de enero, febrero, marzo, abril y mayo 2014 al ciudadano ALEJANDRO DAMIÁN DÍAZ DÁVILA; y por los meses de abril y mayo 2014, la ciudadana YESENIA JOSEFINA GONZÁLEZ RESTREPO. La primera referida, formada bajo el expediente Nº AP31-V-2014-001348 fue declarada perimida por falta de impulso procesal y en los otros dos expedientes (AP31-V-2014-000946 y AP31-V-2014-000952) fueron terminados por transacción y desistimiento, respectivamente.
- Marcado “F”, copia de actuaciones realizadas en expediente Nº 2014-0235, por consignaciones arrendaticias realizadas en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a favor de INVERSIONES FÁTIMA, a partir del 16 de julio de 2014, por el ciudadano SUEN CHING CHAN, por el inmueble local Nº 4, planta baja del edificio Federal, situado en la avenida San Martin, esquina del Empedrado, Municipio Libertador, Distrito Capital, con comprobantes de ingreso de consignaciones por la cantidad de (Bs. 25.230,16), depositada el 16/7/2014, por el período desde el 1º de abril al 31 de julio de 2014 y por meses subsiguientes. Por cuanto se trata de actuaciones realizadas ante el órgano judicialmente asignado para recibir las consignaciones que no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal las tiene como fidedignas y las aprecia con valor de plena prueba.
Durante el lapso probatorio, la apoderada judicial de la parte actora promovió:
- Prueba de informes dirigida al Banco Exterior, ubicada en la avenida Arturo Michelena, calle Méndez, Edificio Banco Exterior, Santa Mónica, Municipio Libertador, Distrito Capital, para que informase: 1) Si la cuenta Nº 01150065053000422829, pertenece a la empresa IMPORTADORA TAI, C.A., representada por el ciudadano CHAN SUEN CHING, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-19.558.915; 2) Si de dicha cuenta se emitieron los cheques Nº 82195484 y Nº 82195496, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES FATIMA, C.A., cuyo número de cuenta corriente es 01150028520280013694; y 3) la fecha exacta de la emisión de los referidos cheques. El 21 de abril de 2016, este tribunal recibió la prueba de informes requerida, mediante la cual BANCO EXTERIOR, C.A. respondió que efectivamente la cuenta señalada pertenece a la empresa IMPORTADORA TAI C.A.; que efectivamente con fecha 17 de marzo de 2014 se emitió cheque Nº 82195484, a nombre de INVERSIONES FATIMA, C.A., por la cantidad de (Bs. 6.757,55) con cargo a la cuenta Nº 01150065053000422829, perteneciente a IMPORTADORA TAI C.A., y fue presentado para su cobro y pagado el 18 de marzo de 2014; y que efectivamente con fecha 19 de mayo de 2014 se emitió el cheque Nº 82195496, a nombre de INVERSIONTE FÁTIMA C.A., por la cantidad de (Bs. 6,557,54) con cargo a la misma cuenta a cargo de IMPORTADORA TAI C.A., presentado para su cobro y pagado el 20 de mayo de 2014.
Dicha prueba fue promovida con la finalidad de desmentir los alegatos de la parte demandada, referente a que el arrendatario pagaba por adelantado los cánones de arrendamiento y evidenciar la negligencia del demandado en el cumplimiento de su obligación, ya que pagaba con retraso y no por adelantado como lo expresa en su escrito de contestación.
Del análisis de las actuaciones realizadas en expediente Nº 2014-0235, por consignaciones arrendaticias realizadas en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a favor de INVERSIONES FÁTIMA, a partir del 16 de julio de 2014, por el ciudadano SUEN CHING CHAN, se interpreta que al acudir a realizar las consignaciones de cánones de arrendamiento la parte propia parte demandada expresó que los pagos correspondían al período comprendido desde el 1º de abril al 31 de julio de 2014, con lo cual queda reconocido que no había pagado a la arrendadora los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo 2014, que fueron los señalados como no pagados.
Ahora bien, de acuerdo a lo expresado en el contrato de arrendamiento, el arrendatario debía pagar por mensualidades vencidas el canon de arrendamiento. Y de la misma forma debe proceder cuando la arrendadora se niega a recibir el pago. En este sentido tenemos que el pago del mes de abril 2014 debía realizarlo dentro de los primeros cinco (5) días del mes de mayo 2014 y el del mes de mayo 2014 dentro de los primeros cinco (5) días del mes de junio de 2014. Con lo cual en principio debe concluirse que cuando el demandado acudió a consignar dicho pago ya estaría incurso en insolvencia de dos (2) cánones consecutivos de arrendamiento, lo cual es causal de desalojo.
Al respecto, la parte demandada afirmó que dicha insolvencia se debió a hecho imputable a su arrendadora. No obstante ello, las pruebas promovidas en el expediente, antes analizadas no son suficientes para demostrar el dolo imputado a la parte actora. En consecuencia, este tribunal declara procedente la demanda de desalojo, de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en concordancia con el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano CHAN SUEN CHING. En consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble de naturaleza comercial, ubicado en el edificio FEDERAL, avenida San Martín, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan, Caracas, Distrito Capital, ubicado en la planta baja, signado con el Nº 4 y con una superficie de ciento noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta y un centímetros (195,51 mts2), aproximadamente, libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada, debido a que resultó totalmente vencida en el procedimiento, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es extendido dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veintinueve (29) días del mes de julio de dos mil catorce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 206º año de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,



ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,



VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:45) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,



VIOLETA RICO CHAYEB


EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-000950.