Fue iniciado el procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO AL USO COMERCIAL, firmado por los abogados Carlos Alberto Calanche Bogado e Irene Victoria Morillo López, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 105.148 y 115.784, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO, italiana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E- 175.421, en carácter de propietaria y arrendadora; contra el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, costarricense, mayor de edad y titular de la cédula de identidad números E- 81.438.628, fundamentados en los siguientes hechos:
Que su poderdante es propietaria de un inmueble de uso comercial, constituido por una casa tipo galpón y el terreno donde está edificada, ubicada en la Parroquia Candelaria, en el sector conocido como Sarría, entre las esquinas San Pedro y Lourdes, distinguida con el Nº 156, y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: casa que es o fue de Emiliano Cerezo, Sur: casa que es o fue de Margarita Rendón; Este: con fondo de la casa que es o fue de Justa López de Limonta y Oeste: a que da su frente, la citada calle pública de San Pedro Lourdes, jurisdicción del Municipio Libertador, del Distrito Capital; cuya propiedad consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del otrora Departamento Libertador del Distrito Federal, el 12 de febrero de 1976, bajo el Nº 29, Tomo 13, Protocolo Primero, y documento de aclaratoria protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 25 de mayo de 2011, bajo el Nº 10, folio 57, Tomo 14, Protocolo de Transcripción.
Que desde el año 2004, se encuentra arrendado por el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 20 de febrero de 2004, bajo el Nº 16, Tomo 22, así como sus respectivas renovaciones anuales; siendo el último contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 19 de marzo de 2012, bajo el Nº 35, Tomo 91, los cuales anexa marcados “C1” y “C2”.
Que desde el inicio de la relación arrendaticia, tal como se especificó en el contrato de arrendamiento, en dicho local ha funcionado una carpintería, actualmente la Carpintería Cristo Rey. Transcribió lo estipulado en las cláusulas cuarta y séptima del contrato.
Que el 25 de abril de 2012, su representada procedió a notificar al arrendatario a través de notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que al vencimiento del mismo, el 28 de febrero de 2013, comenzaría su lapso de prórroga legal de dos (2) años, establecida en la Ley. Que igualmente se le notificó sobre la intención de su mandante de vender el inmueble, cumpliendo con lo estipulado en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo al derecho de preferencia ofertiva; y por último se le notificó sobre su insolvencia con el servicio de aseo urbano y teléfono CANTV, por lo que se encontraba en claro incumplimiento de lo establecido en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, que anexan dicha notificación marcada “D”. Que la notificación auténtica fue recibida personalmente por el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, tal como consta de la nota levantada por la Notario en el cumplimiento de sus funciones.
Que posteriormente su representada recibió comunicación privada emanada del arrendatario, de fecha 9 de mayo de 2012, anexa marcada “E”, dando respuesta a la notificación de preferencia ofertiva indicando que sí estaba interesado en la adquisición del inmueble, pero por un precio y modalidad de pago distintas a la oferta plasmada en la notificación auténtica.
Que tal como le fue debidamente notificado al arrendatario, el 28 de febrero de 2013 venció el lapso contractual, por lo que comenzó a correr de pleno derecho su prórroga legal, correspondiéndole dos (2) años, por cuanto la relación arrendaticia comenzó en el año 2004 y finalizó en 2013, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal c), que era la normativa aplicable para ese momento.
Que en tal sentido, vencida como se encuentra la prórroga legal y a pesar de los intentos de su mandante para que el arrendatario le entregara el inmueble, libre de personas y cosas, sigue en posesión del mismo, por lo que se ven obligados a demandar al ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, por desalojo del inmueble de uso comercial.
Fundamentaron la demanda en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable para el momento de la notificación; artículo 1.594 del Código Civil y normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que por las razones de hecho y de derecho expuestos, en nombre de la ciudadana ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO, proceden a demandar al ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTE4S, para que convenga, o en su defecto sea condenado por el tribunal, en el DESALOJO del inmueble propiedad de su mandante, objeto del contrato de arrendamiento antes señalado, toda vez que el mismo se encuentra vencido al igual que la prórroga legal; y que en tal sentido se ordene la entrega del inmueble y se condene con costas procesales al demandado.
Seguidamente, como “Acción Subsidiaria”, expusieron que en el supuesto negado de que el tribunal no considerase procedente la demanda de desalojo de conformidad a lo dispuesto en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, subsidiariamente, de conformidad a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, demanda al ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal, por cumplimiento del contrato de arrendamiento antes señalado, toda vez que se encuentra vencido al igual que la prórroga legal; y en tal sentido ordene la entrega del inmueble al demandado, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió, restituyendo la posesión a su propietaria; y que sea condenado en costas procesales.
La demanda fue admitida por auto dictado el 16 de abril de 2015, y ordenada su tramitación y sustanciación por las disposiciones del procedimiento oral contenidas en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dentro del lapso previsto para contestar la demanda compareció el abogado William Alexander Cuberos Sánchez, en carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, y presentó escrito mediante el cual promovió cuestiones previas, fundamentado en lo siguiente.
Que estando en la oportunidad procesal correspondiente y actuando de conformidad a lo preceptuado en el artículo 346, numeral 11º del Código de Procedimiento Civil, opone dicha cuestión previa con base a los argumentos siguientes.
Que su mandante, el ciudadano RAMON ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, ocupa el bien inmueble objeto del presente juicio en su condición de arrendatario, dándole uso de vivienda y a su vez como taller de carpintería; que ese hecho es plenamente conocido por la parte actora, ya que la misma dio a su representado mediante contrato de arrendamiento verbal el primer piso de la casa, el 3 de abril de 2004 y existiendo un contrato de arrendamiento escrito por la planta baja, la cual es utilizada como taller de carpintería, tal como lo describe la parte actora en el libelo de demanda.
Que el referido inmueble es ocupado como vivienda por su mandante y su grupo familiar, conformado por su esposa la ciudadana OLGA NIXAIDA, titular de la cédula de identidad Nº 14.520.200, y sus menores hijos IGNACIO JOSE BARRENTES JIMENEZ y SANTIAGO ENRIQUE BARRANTES JIMENEZ, de ocho y seis años de edad, procreados durante el matrimonio civil contraído ante el Registro Civil de la Parroquia San Bernardino del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 21 de noviembre de 2013, según consta del acta de matrimonio Nº 127, emanada de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia San Bernardino.
Que lo dicho se evidencia de la inspección judicial realizada el 4 de marzo de 2016, evacuada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que anexa al escrito presentado; que en el primer particular se evidencia las personas que ocupan el inmueble; en el particular segundo que en el primer piso, que el juez identificó como mezzanina, se observó que está compuesta por dos (2) habitaciones, un (1) baño, dos (2) sillas, cocina lavandero; que en cuanto al particular tercero que en la misma planta identificada como mezzanina se observó camas, escaparate de madera, televisor, juego de comedor, recibo de muebles, cocina, nevera, lavadora, microondas, licuadora, utensilios de cocina, productos de aseo personal, femenino, masculino y de niños, computadora, documentos personales, prendas de vestir femeninas, masculinas y de niños.
Que dicho lo anterior, es necesario señalar lo estipulado en los artículos 1, 6, 91 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, que es la ley aplicable para los casos en que se encuentra inmerso un bien inmueble destinado a vivienda, tal como es el caso que nos ocupa, siendo necesario cumplir con los procedimientos establecidos en la misma, el primero de los cuales es el registro como arrendador del propietario del inmueble y posteriormente el previo a las demandas y tomando en consideración que dichas normas son de orden público, a su “humilde criterio” es procedente en derecho la cuestión previa alegada en este acto, ya que existe una prohibición expresa de admitir la acción propuesta por la parte actora, pues se está en presencia de un bien inmueble destinado a vivienda, para lo cual se hace necesario aplicar la ley especial, que en su artículo 6 expresa que las normas contenidas en ella son de orden público y de obligatorio cumplimiento y aplicación en todo el territorio de la República.
Que la parte actora pretende lograr el desalojo de todo el inmueble sin tomar en consideración el uso dado por su mandante del primer piso del mismo o mezzanina como lo identificó el juez al momento de la inspección judicial, el cual es de vivienda, pretendiendo desconocer los derechos como arrendatario bajo contrato de arrendamiento verbal que ostenta su mandante y actuando en total contravención a lo estipulado en la ley que regula la materia.
Solicitó que fuese declarada con lugar la cuestión previa opuesta y como consecuencia de ello, desechada la demanda y extinguido el proceso.
Dentro del lapso previsto para la contestación de las cuestiones previas, compareció el abogado Carlos Calanche, actuando como apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa promovida, señalando que es improcedente en vista de que el objeto del contrato que acompañaron como documento fundamental a la demanda indica claramente que es para uso comercial o industrial y que cualquier cambio en su uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por la arrendadora o por la persona que tenga su representación; y que igualmente el contrato indica que en el local funcionará una carpintería y por ello no existe prohibición legal que impida la admisión de la demanda y la cuestión previa no debe prosperar por temeraria y así solicita que sea declarado. Que impugna las copias simples de todos y cada uno de los anexos acompañados al escrito de cuestiones previas, además que no aportan nada al thema decidendum de la presente causa y así solicitan que sea declarado en la oportunidad correspondiente, que igualmente solicita que sea desechada la inspección ocular porque no fue objeto de control por esa representación judicial.
Para decidir la cuestión previa promovida, este juzgado observa que la demanda por desalojo fue fundamentada en la existencia de una relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO, como arrendadora y RAMÓN ENRIQUE BARRANTES como arrendatario, sobre una casa tipo galpón y el terreno donde está edificada, ubicada en la Parroquia Candelaria, en el sector conocido como Sarría, entre las esquinas San Pedro y Lourdes, distinguida con el Nº 156, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada al uso comercial y en la que ha funcionado una carpintería, actualmente la denominada Carpintería Cristo Rey, que comenzó en el año 2004 con la suscripción de un contrato ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 20 de febrero de 2004, bajo el Nº 16, Tomo 22, y cuyo último contrato de arrendamiento fue firmado por las partes el 19 de marzo de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas.
Ahora bien, ambos contratos fueron acompañados por la parte actora al interponer la demanda. El primero, en copia simple y el segundo en original y no fueron ni impugnados ni desconocidos por la parte demandada. En razón a ello, actuando de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal tiene al primero como fidedigno. En consecuencia, este tribunal aprecia ambas pruebas instrumentales con valor de plena prueba, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
En este sentido se observa que en las cláusulas primera y séptima del contrato de arrendamiento suscrito el 20 de febrero de 2004, establece las partes acordaron lo siguiente:
“PRIMERA: La ARRENDADORA da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien así lo recibe, un inmueble de su propiedad, constituido por una casa situada en la Calle Real de Sarría, entre las esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el número 156, Sector Sarría, Parroquia Candelaria, Caracas.”
SÉPTIMA: El ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado única y exclusivamente para uso comercial o industrial, y cualquier cambio en su uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por la ARRENDADORA o por la persona que tenga su representación. El ARRENDATARIO declara que en el local arrendado funcionará una Carpintería. Tampoco podrá el ARRENDATARIO ceder, ni traspasar, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato, ni confiar el inmueble arrendado al cuidado de otras personas, ni delegar en terceras personas la ocupación ni el cumplimiento de las obligaciones que contrae con la ARRENDADORA, ya que este contrato se celebra intuito personae, por lo que respecta al ARRENDATARIO. En consecuencia, quedan rigurosamente prohibidas las llamadas ventas de punto, traspaso de negocios, cobro de prima, cesión de llaves, etc.” (Subrayado del tribunal).
Y en el contrato de arrendamiento autenticado el 19 de marzo de 2012, celebrado entre las mismas partes, establecieron en las cláusulas primera y séptima, lo siguiente:
“PRIMERA: La ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien así lo recibe, un inmueble de su propiedad, constituido por una casa tipo galpón de uso comercial situada en la Calle Real de Sarría, entre las Esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el número 156, Sector Sarria, Parroquia Candelaria, Caracas.”
SÉPTIMA: El ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado única y exclusivamente para uso COMERCIAL o INDUSTRIAL, y cualquier cambio en su uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por LA ARRENDADORA o por la persona que tenga su representación. El ARRENDATARIO declara que en el Local arrendado funcionará una Carpintería. Tampoco podrá el ARRENDATARIO ceder, ni traspasar, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato, ni confiar EL INMUEBLE arrendado al cuidado de otras personas, ni delegar en terceras personas la ocupación ni el cumplimiento de las obligaciones que contrae con la ARRENDADORA, ya que este contrato se celebra intuito personae, por lo que respecta al ARRENDATARIO. En consecuencia, queda rigurosamente prohibidas las llamadas ventas de punto, traspaso de negocios, cobro de prima, cesión de llaves, etc.” (Subrayados del tribunal).
Se observa así que de acuerdo a los medios probatorios analizados, ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble a ser destinado al uso comercial, específicamente una carpintería, tal como lo afirmó la parte actora en el libelo.
Por su parte el demandado, produjo a los autos los siguientes medios probatorios:
- Original de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, a nombre de RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, C.I. E- 81.438.628, en condición de arrendatario de la vivienda Nº 156, tipo casa, uso vivienda, ubicada en la dirección “principal de sarria, sector Sarria, Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia Candelaria, impreso el 20 de abril de 2016; con la advertencia de que dicho certificado estará vigente hasta el 20/04/2017 y que podrá ser anulado en cualquier momento si se verifica que la información aportada es falsa y reticente, y se le multará con cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.), de conformidad a lo establecido en el artículo 146 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
- Copia de Registro de Información Fiscal (RIF), E814386280, a nombre de RAMÓN BARRANTES ALVARADO, inscrito el 22/11/1993, última fecha de actualización el 05/02/2016 y vencimiento el 05/02/2019, con domicilio fiscal en: Calle eral de Sarria, entre esquina San Pedro y esquina Lourdes, casa Nº 156, urbanización Sarria, Caracas, Distrito Capital; y copia de cédula de identidad expedida por la República Bolivariana de Venezuela, a nombre de RAMON ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, bajo el Nº E 81.438.628, en condición de extranjero residente, nacionalidad Costa Rica y profesión comerciante.
- Expediente original signado con el Nº AP31-S-2016-001331, formado por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 19 de febrero de 2016, contentivo de solicitud de inspección judicial interpuesta por el abogado William Alexander Cuberos Sánchez, actuando como apoderado judicial del ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, “en su condición de arrendatario de una casa ubicada en la Parroquia Candelaria, sector Sarrias, entre esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el Nº 156, bajo contrato de arrendamiento verbal…”, para que se dejase constancia de los siguientes particulares: “Primero: de las personas que se encuentren en el referido inmueble y el motivo por el cual se encuentran. Segundo: Dependencias de la casa objeto de la presente solicitud. Tercero: de los bienes que se encuentren en las diversas dependencias del inmueble. Cuarto: del uso dado al inmueble objeto de la presente solicitud.” Contiene acta levantada por dicho tribunal mediante la cual dejó constancia que se constituyó en la dirección solicitada y procedió a dejar constancia de los particulares solicitados y de lo siguiente: “En lo que se refiere al particular cuarto, se deja constancia que de acuerdo a lo manifestado y expuesto por el solicitante la planta baja es destinada para ser usada como taller de carpintería, mientras que la planta Mezzanina es usada por el solicitante para ser ocupada como su vivienda principal, conjuntamente con su conyuge (sic) e hijos”…
Ahora bien, este tribunal observa que los medios probatorios producidos por la parte demandada no desvirtúan los hechos afirmados y probados por la parte actora, en el sentido de que el inmueble constituido por una casa tipo galpón de uso comercial situada en la Calle Real de Sarría, entre las Esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el número 156, Sector Sarria, Parroquia Candelaria, Caracas, fue arrendado para el uso comercial, esto es para el funcionamiento de una carpintería, tal como lo dispusieron en la cláusula séptima de los contratos analizados, antes transcrita; además que no fue un hecho controvertido por la parte demandada.
En razón a ello, este tribunal considera que no existe prohibición expresa de ley para admitir la demanda interpuesta, pues para la admisión de la demanda no son aplicables las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como lo alegó la parte demandada. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la incidencia de cuestiones previas, todo de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el cuarto aparte del artículo 867 del mismo código.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil y visto que la presente causa se sigue por los trámites del procedimiento oral, este órgano jurisdiccional se permite declarar lo siguiente:
El artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, establece que si la parte demandante no subsana las cuestiones previas indicadas en el ordinal 2° del artículo 866, en el plazo de cinco días, o si contradice las cuestiones indicadas en el ordinal 3° del mismo artículo, se concederán ocho días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes y si las cuestiones o su contradicción se fundaren en hechos sobre los cuales no estuvieren de acuerdo las partes. Y dependiendo de la actitud de las partes, la misma norma establece dos (2) oportunidades para dictar la sentencia que resuelva las cuestiones previas.
En el presente proceso, el apoderado judicial de la parte actora presentó un escrito de contradicción de las cuestiones previas promovidas por su contraparte. Sin embargo, ninguna de las partes solicitó a este Tribunal apertura del lapso probatorio de ocho (8) días a que se refiere el artículo 867 eisdem, condición que debe ser concurrente con la otra condición de contradicción entre las partes, para que se abra dicho lapso para promover e instruir pruebas. Razón por la cual este órgano jurisdiccional considera que la decisión relativa a las cuestiones previas promovidas, debía ser dictada de conformidad a lo previsto en el segundo aparte del referido artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, esto es al octavo día de despacho siguiente al vencimiento de los cinco días de despacho que tenía la parte actora para subsanar y/o contradecir las cuestiones previas promovidas por su contraparte. Visto que la presente decisión es dictada fuera de la oportunidad indicada, se ordena su notificarla a las partes.
Dada, firmada y sellada a los siete (7) días del mes de julio de dos mil dieciséis (2016), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,


ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,



VIOLETA RICO CHAYEB


En esta misma fecha y siendo las (10:30) de la mañana, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,




VIOLETA RICO CH.


EXPEDIENTE Nº AP31-V-2015-000391.