REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, catorce de julio de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.177.026. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PEDRO ANTONIO BELLO Y MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.282 y 25.735, respectivamente. PARTE DEMANDADA: DECOLAMPARAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 1, Tomo 30-A-Pro y RAMON VASQUEZ PEREZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.144.026. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROMMEL ALFREDO SANCHEZ RODRIGUEZ, IGOR TANACHIAN, MIGUEL DE AZEVEDO Y JAIRO JESUS FERNANDEZ RIVERA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 48.204, 52.638, 43.995 y 36.282, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el abogado Pedro Antonio Bello Castillo, quien en su condición de apoderado judicial de Dionisio Rosendo Reyes Naranjo, demandó a la firma DECOLAMPARAS C.A y Ramón Vasquez Perez a la entrega de dos locales comerciales ubicados en la planta baja de la Casa quinta denominada GARBO, situada en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes exponiendo en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas: Que consta en dos contratos de arrendamiento celebrados en fecha 14 de diciembre de 2.011, con vigencia desde el día 1º de enero de 2.0012, cuyo término de duración se pactó en tres meses fijos, sobre los locales antes señalados, que el ciudadano Dionisio Rosendo Reyes Naranjo actuando en su condición de propietario dio en arrendamiento a DECOLAMPARAS C.A, representada por el ciudadano Ramón Vasquez Perez. Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato. Añadió que en años anteriores había existido una relación arrendaticia entre las partes que culminó con el disfrute de la prórroga legal de tres años, después de la cual se acordó la celebración de los aludidos contratos con vigencia desde el 1º de enero de 2.012 al 1º de abril de 2.012, así como el acuerdo de entrega de fecha 16 de julio de 2.012, donde la arrendataria ofreció entregar los locales para el día 30 de enero de 2.013, lo que no ha cumplido hasta la fecha. Que vencido el termino establecido el arrendador notificó a la arrendataria de su intención de vender el inmueble, ofreciéndoselo en venta, quien en respuesta envió al arrendador la comunicación fechada 16 de julio de 2.012 donde manifestó que su representada no estaba interesada en adquirir el inmueble y que se comprometía a tener totalmente desocupado de personas y bienes para el 30 de enero de 2.013 los locales arrendados. Señaló que tanto el termino contractual como el termino establecido en el convenio han vencido íntegramente y el ciudadano Ramón Vasquez Perez hasta la fecha no ha cumplido con la entrega de los locales comerciales como fue acordado, después de lo cual ha hecho múltiples ofrecimientos aludiendo a la falta de espacio donde llevar la mercancía, burlándose del compromiso suscrito y de la buena fe de su representado quien con el ánimo de evitar conflictos, ha esperado pacientemente la entrega convenida y lo que lo lleva a la activación del órgano jurisdiccional. Precisó que la presente demanda tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento y de convenio de entrega por vencimiento del término acordado para ello con los daños y perjuicios que recae solidariamente en la persona de Ramón Vasquez Pérez, quien autorizado por su cónyuge se constituyó en fiador y principal pagador. Que por esas razones es que acude a demandar como en efecto formalmente lo hace a DECOLAMPARAS C.A y a Ramón Vasquez Perez a la entrega del inmueble arrendador y al pago de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento. Por auto de fecha 25 de junio de 2.014 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas a cabalidad las obligaciones legales para instar la citación de la parte demandada, compareció el Alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de haber localizado al representante de la demandada quien a su vez también fue demandado, dejó expresa constancia de que este se negó a firmar la constancia de citación. En fecha 25 de febrero de 2.015 la Secretaria del Tribunal dejó expresa constancia de encontrarse cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de marzo de 2.015, compareció al proceso el abogado Rommel Alfredo Sanchez, consignó poder que acredita su representación y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de sus representados quien esgrimió en su defensa lo que a continuación se expone: Alegó que la presente demanda no debió admitirse por encontrarnos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, cuyas causales para intentar la resolución del contrato son las de desalojo que son de inepta acumulación con los contratos a tiempo determinado. Admitió la celebración de los contratos a los cuales alude la actora en el libelo, el canon de arrendamiento pactado y que ciertamente su representado se comprometió a entregar el inmueble para el día 30 de enero de 2.013, pero esgrimió en su defensa que una vez llegada esa fecha su representado pagó el canon de arrendamiento mediante depósito en la cuenta de la parte actora y no fue requerido a la entrega del inmueble, por lo que continuó ocupándolo hasta la fecha. Añadió que tan pacífica ha sido la ocupación que su representado sigue ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento mes a mes, tal es y fue la intención del arrendador de mantener la relación arrendaticia que posterior a la fecha de entrega acordada, su representado quedó en el goce y uso del inmueble, lo que se demuestra cuando en fecha 28 de febrero de 2.013 el arrendador emitió a nombre de su representado facturas o recibos de pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2.013. Que los montos de dinero antes señalados fueron depositados en el Banco Exterior en la cuenta propiedad del arrendador ciudadano Dionisio Reyes. Que de las facturas emanadas del arrendador es indudable que este tuvo la intención de continuar con el arriendo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, al manifestar y aceptar expresamente recibir los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2.013. Que se equivoca la parte actora al pretender el cumplimiento del contrato cuando ellos expresamente al emitir el recibo de pago de los meses de febrero y marzo de 2.013 por cánones de arrendamiento, indeterminaron el contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, es decir, al dejar a su representado en posesión del inmueble a partir del primero de abril de 2.012, ya el contrato se había indeterminado y se volvió a indeterminar con la aceptación del pago de los meses de febrero y marzo de 2.013 y sigue indeterminado por la aceptación posterior de los pagos que se le han venido efectuando mediante depósitos, aceptando con ello la renovación del contrato, pero sin fecha de terminación, por haberse indeterminado. Precisó que los contratos de fecha 14 de diciembre de 2.011 quedaron sin efecto, en lo que se refiere a su terminación, por haberse indeterminado, por lo que mal puede la actora exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento de su término cuando con su propia conducta lo indeterminó. Por esas razones solicitó se declare sin lugar la demanda incoada. Sostuvo que DECOLAMPARAS C.A; en su claro entender que ocupa el inmueble a título de arrendataria, siguió y ha seguido ocupándolo no sólo de forma pacífica, sino que se encuentra solvente en relación al pago de los cánones de arrendamiento conforme se evidencia de los depósitos realizados en la cuenta de la parte actora desde junio de 2.013 a febrero de 2.015 por los montos y fechas que se indican y los cuales promueve y opone a la actora. Que esas planillas sirven para demostrar que no sólo su representado está solvente sino que el dinero proveniente de dichos depósitos ha sido utilizado por el actor. Que la actora pretende fundamentar la presente demanda en el artículo 20 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que mal puede fundamentarse en una normativa inexistente al momento de contratar, sin embargo, tal disposición no es aplicable a su representado ni a esta relación arrendaticia, toda vez que el supuesto de la norma establece que finalizada la relación arrendaticia el arrendatario restituirá la posesión del inmueble al arrendador, pero como ha señalado, la relación no ha finalizado sino todo lo contrario, se encuentra vigente e indeterminada, por lo que no puede nacer obligación para su representada de entregar el inmueble ni para el arrendador el derecho de exigir su restitución. Que de pensarse lo contrario, es falso que el contrato este vencido, por cuanto el mismo se indeterminó y está mas vigente que nunca y si tal fuera el caso alega como defensa el contenido del artículo 3 del Decreto que establece que los derechos establecidos en esa Ley son irrenunciables y en razón de ello es nulo el acuerdo de fecha 16 de julio de 2.012 por que del mismo se evidencia la renuncia y menoscabo de sus derechos y la oferta de venta que le correspondía no cumplio con los requisitos establecidos en el artículo 38 del Decreto. Se opuso rotundamente al cobro o reclamo de daños y perjuicios toda vez que el fundamento para pretenderlos se basa en la falta de entrega del inmueble, que no obedeció a causas imputables a su representado, debido a la indeterminación del contrato por voluntad del arrendador. En fecha 13 de abril de 2.015 tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual acudieron las partes y expusieron lo que creyeron pertinente a sus alegaciones y defensas. En fecha 16 de abril de 2.015, el Tribunal realizó la fijación de los hechos. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes promovieron las que creyeron pertinentes a sus alegatos y defensas. Llegada la oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia oral, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, fue proferido el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho. Siendo esta la oportunidad procesal fijada por el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal procede a extender por escrito el fallo que a tales efectos fue dictado en la oportunidad fijada para la audiencia oral y en tal sentido observa: El Tribunal para pronunciarse observa: En lo que se refiere al fondo de la presente controversia observa el Tribunal que en el caso sub iudice, la acción pretendida por la parte actora de acuerdo con lo expresado textualmente por ella en el libelo de la demanda, se circunscribe a un cumplimiento de contrato de arrendamiento y convenio de entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término previsto para ello, de dos locales comerciales distinguidos con los números 1 y 2, ubicados en la planta baja de la casa-quinta denominada GARBO, situada en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, sustentada dicha acción en lo previsto en el literal g del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Respecto a este punto, observa el Tribunal que la mencionada norma, faculta a las partes a demandar el desalojo del inmueble cuando el plazo pactado en el contrato así como la prorroga legal que corresponda se encuentran vencidos y no ha habido acuerdo para su continuación; Ley cuya vigencia empezó a regir en fecha 23 de mayo de 2.014, de tal suerte que, dicha norma para la fecha de interposición de la demanda ya había entrado en vigencia y es la norma aplicable al presente caso a tenor de lo dispuesto en su artículo 1, por encontrarnos en presencia de un inmueble arrendado para ser destinado al uso comercial, siendo importante acotar que la acción contemplada en dicha norma es el Desalojo, a diferencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecía para casos análogos a este la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, sin embargo, debe señalarse que ambas acciones son consecuencia mediata una de la otra, porque cuando se demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal lo consecuencial es que se pida la entrega o desalojo del inmueble como ocurre igualmente en el desalojo, por tanto, la acción incoada es por desalojo y así expresamente se decide. Ahora bien, en lo que se refiere al fondo, expuso la actora en sustento de su pretensión que en fecha 14 de diciembre de 2.011, fueron suscritos dos contratos de arrendamiento sobre los locales antes señalados, cuyo término de duración se pactó en tres meses fijos desde el 1 de enero de 2.012 al 1 de abril de 2.012, sin prórrogas; pero que, con anterioridad había existido una relación arrendaticia entre las partes sobre los mismos locales que culminó con el disfrute de la prorroga legal de tres años, después de los cuales se acordó la celebración de los aludidos contratos, que una vez vencido el término contractualmente establecido, el arrendador notificó al arrendatario su intención de vender el inmueble, quien mediante comunicación de fecha 16 de julio de 2.012, manifestó no estar interesada en adquirirlo y ofreció entregar los locales el día 30 de enero de 2.013, lo que no hizo hasta la fecha de interposición de la demanda, lo que conlleva a la activación del órgano jurisdiccional para exigir el cumplimiento del contrato y del convenio de entrega por vencimiento del término acordado en el, con los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, hechos que fueron rechazados por la representación judicial de la parte demandada, quien admitió expresamente que ciertamente entre las partes se suscribieron los contratos a los que alude la actora en el libelo de la demanda, de tal suerte que no resultó controvertida la existencia del negocio jurídico que les vincula, ni pasó a formar parte de la controversia que el demandado se comprometió a entregar el inmueble en fecha 30 de enero de 2.013, quedando centrada su excepción en el argumento de que una vez llegado dicho plazo su representado no fue requerido a la entrega del inmueble y continuó ocupándolo de manera pacífica, pagando los cánones de arrendamiento mes a mes, tan es así que el arrendador emitió dos facturas a su nombre haciendo constar el pago de los meses de enero y febrero de 2.013 y los otros cánones fueron depositados en la cuenta del arrendador, por lo que en su opinión el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y continúa siéndolo pues este ha seguido aceptando el pago hasta febrero de 2.015, dando por aceptada la continuación del contrato, pero sin fecha de terminación. El Tribunal a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, observa que no resultó un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso, ni pasó a formar parte de lo controvertido que la parte demandada se comprometió a entregar completamente desocupado el inmueble objeto de la demanda para el día 30 de enero de 2.013, quedando centrado el thema decidendum en la permanencia del arrendatario en el inmueble con la anuencia del arrendador al haber aceptado el pago de los cánones de arrendamiento y permitir su ocupación pacífica lo que se traduce en la intención del arrendador de mantener la relación arrendaticia. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En ese sentido, es oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el caso sub iudice a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión, la parte actora aportó a los autos los contratos de arrendamiento cuya celebración no pasó a formar parte del mérito de la controversia y documento privado rielante al folio 18, no desconocido en forma alguna en su debida oportunidad procesal, de cuya lectura se constata la manifestación de voluntad de la parte demandada de no estar interesada en la adquisición del inmueble y de entregarlo completamente desocupado a la parte actora en fecha 30 de enero de 2.013, lo que permite inferir que ciertamente ante la oferta de venta efectuada por el arrendador y no estar interesado el arrendatario en adquirirlo, se acordó extinguir el contrato a partir de esa fecha, hecho que no resultó discutido al ser expresamente reconocido por la representación de la parte demandada en su contestación. Ahora bien, habiendo quedado demostrada en autos tanto la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso así como el acuerdo de finalización de la misma, las documentales aportadas por el demandado, que rielan en el expediente desde el folio 82 al folio 122, no producen efectos favorables a su excepción, en lo que a la continuación de relación por acuerdo entre las partes se refiere, pues de un análisis detallado a los depósitos bancarios, realizados en la cuenta del Banco Exterior, cuyo titular es Dionisio Rosendo Reyes Naranjo se determina que los mismos fueron efectuados sin su consentimiento, tal es el caso, que las facturas aportadas como emanadas de la parte actora, fueron expresamente desconocidas por su representación judicial, de tal suerte que al no accionarse el mecanismo procesal idóneo para determinar su autenticidad como lo es el cotejo, las mismas quedaron fuera del debate probatorio por tanto nada abonan a favor de la excepción de la demandada, aunado al hecho de que a partir del mes de agosto de 2.013 los depósitos fueron realizados en una cuenta distinta a la cuenta donde se venían efectuando tal y como se desprende de los informes rendidos por la entidad Bancaria requerida y tales documentales sólo demuestran la manifestación de voluntad de la demandada, siendo importante precisar que el contrato de arrendamiento por ser un contrato bilateral y consensual, para su perfeccionamiento o continuación requiere de la manifestación de voluntad de ambas partes, por tanto, al no constar en autos elementos probatorios que demuestren que ambas partes acordaron la continuación del contrato por que el arrendador aceptó el pago de los cánones de arrendamiento y adicionalmente se benefició de las sumas depositadas por ese concepto, es forzoso concluir que no existió tal acuerdo de renovación entre ellos. Así las cosas vale indicar que, el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que la voluntad de las partes en el presente proceso fue poner fin a la relación arrendaticia que les vinculaba, ha debido la parte demandada cumplir con lo pactado. Al respecto es preciso advertir que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; es decir, la buena fe, la equidad y el uso, vienen a conformar las fuentes de integración del contrato. En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, de tal manera que, si su obligación era entregar el inmueble para el día 30 de enero de 2.013, ha debido esta actuar apegada a lo acordado, por tanto la presente demanda debe prosperar en lo que a esta causal se refiere. En cuanto a los daños y perjuicios accionados, es forzoso para el Tribunal desechar tal pedimento, al no ser aportados a los autos, elementos demostrativos que al ser apreciados permitan al Tribunal determinar que ciertamente como fue afirmado, el incumplimiento de la negociación a la que se hace referencia en el libelo, fue directamente ocasionado por el retardo en la entrega del inmueble, pues de las documentales emanadas del Juzgado Quinto de Primera Instancia sólo se desprende la manifestación de voluntad de la actora donde señala además que entre las causas de resolución no sólo se encuentra la ocupación del inmueble sino una sobrevenida como lo es los trabajos de construcción de una parcela adyacente, aunado al aumento del índice inflacionario. En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por DIONISIO ROSENDO REYES NARANJO CONTRA DECOLAMPARAS C.A Y RAMON VASQUEZ PEREZ, en consecuencia se condena a la parte demandada a desalojar locales comerciales distinguidos con los números 1 y 2, ubicados en la planta baja de la casa-quinta denominada GARBO, situada en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. En cuanto a los daños y perjuicios reclamados este Tribunal los niega por no haber sido demostrados en autos. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condena en costas. Dada, firmada y Sellada en la sede del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días de julio de 2.016. 205º y 157º. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, En esta misma fecha y siendo las se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, EXP AP-V-2014-930.