Parte Actora: Alida Del Carmen Belandria Carrero, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-2.843.607, representada judicialmente por Diego Barboza Siri, Donatella Blumetti Chiorazzo, Lorena Morales Calderón, César Sánchez Medina y Juan Carlos Torres Guarape, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 59.715, 48.391, 49.039, 39.194 y 125.489, respectivamente; con domicilio procesal en Avenida Venezuela, Torre América, Piso 4, Oficina 403, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Parte Demandada: Luisa María Duque de Delgado, María Elizabeth Beuvrin Figoli y Eira Maritza García de Finol, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio titulares de la cédula de identidad Nros V-5.114.221, V-3.676.760 y 2.159.320, representada judicialmente por Andrés Eloy Arriojas Vásquez y Aixa Sánchez Esteves, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 23.455 y 23.454, respectivamente, con domicilio procesal en Calle Villaflor, Centro Profesional del Este, Piso 1, Oficina 15, Urbanización Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Motivo: Desalojo (Oficina) Sentencia: Definitiva Caso: AP31-V-2015-000945 I Antecedentes Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 14 de agosto de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, conforme al cual la ciudadana Alida Del Carmen Belandria Carrero, pretende de las ciudadanas Luisa María Duque de Delgado, María Elizabeth Beuvrin Figoli y Eira Maritza García de Finol, en el marco de lo previsto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un Inmueble identificado con el nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Por auto de fecha 17 de septiembre de 2015, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, al mismo tiempo se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las citaciones practicadas, a fin de que dieran contestación a la demanda. Mediante diligencia de fecha 1º de octubre del 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos a los fines de la elaboración de las compulsas e igualmente consignó los emolumentos respectivos, siendo librada dichas compulsa el día 7 de ese mismo mes y año. En fecha 29 de octubre del 2015, compareció el ciudadano Mario Díaz, en su condición de alguacil adscrito a esta sede Judicial, y dejó constancia mediante diligencias de haberse trasladado a la dirección del inmueble objeto de la demanda, a fin de gestionar la citación personal de las partes demandada, siendo infructuosa lograr la citación personal de las co-demandadas. El 6 de noviembre de 2014, previo requerimiento del apoderado judicial de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, librándose a tal efecto el correspondiente cartel. Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación, y ante la incomparecencia de la parte demandada, se le designó Defensor Ad-Litem, cuyo cargo recayó en la persona del abogado Miguel José Ángel Salazar, ordenándose la notificación de éste, a objeto de su aceptación o excusa y posterior juramentación. Seguido el procedimiento de ley, en fecha 1º de julio de 2016, compareció el abogado Andrés Eloy Arriojas Vásquez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dándose por citado en nombre de sus representadas, para lo cual consignó el instrumento poder que acreditó su representación. El 6 de julio de 2016, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, el demandado procedió a oponer las defensas de fondo y perentorias que consideró pertinentes, para enervar los hechos afirmados por la parte actora en su escrito libelar. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: II Síntesis de la Controversia Alega la representación judicial del demandante en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente: Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante Alega, que su representada adquirió la propiedad de la oficina distinguida con el nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de abril de 2015, estando en conocimiento que en el inmueble se encontraba funcionando un consultorio odontológico a cargo de las demandadas, quienes lo han venido ocupando en calidad de arrendatarias, subrogándose de este modo como nueva titular de la relación arrendaticia. Aduce, que dicha relación arrendaticia fue iniciada en su oportunidad de manera verbal con la ciudadana Maritza Julieta Ferrero de Huncal, antigua propietaria, y que por razones ajenas a su patrocinada se convirtió dicho contrato en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Alega, que al no concretarse ningún tipo de acuerdo con las demandadas para adquirir la propiedad de dicho inmueble, a pesar de que tuvieron la primera opción para llevar a cabo la negociación de compra venta, según consta de comunicación que en su oportunidad presentó la antigua propietaria, de fecha 19 de noviembre de 2013, y que posteriormente fue respondida el 3 de diciembre de ese mismo año, en la cual manifestaron su disconformidad con la oferta planteada, ello trajo como consecuencia que se acordara la venta con su representada, la cual le fue debidamente notificada. Afirma, que actualmente las demandadas se encuentran consignando los cánones de arrendamiento, equivalente a la cantidad de trece mil quinientos bolívares (Bs. 13.500,00) mensuales, desde el 13 de mayo de 2015, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), bajo el expediente Nº 2015-0181. Asevera, que actualmente su patrocinada se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble, debido a que como nueva propietaria no está interesada en seguir manteniendo la relación arrendaticia con las actuales ocupantes, ni con ningún otro tercero, y que el, mismo fue adquirido con la intención de ocuparlo y realizar en el mismo como su oficina para el ejercicio legal de su profesión de abogado. Finalmente, alega que esos motivos han llevado a su representada a demandar ante esta jurisdicción la desocupación íntegra del bien inmueble, así como al pago de las costas. Fundamentó su pretensión, en los artículos 26, 51, 253, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 33 y 34 (b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a estos hechos libelados, los abogados Andrés Eloy Arriojas Vásquez y Aixa Sánchez Esteves, en su condición de mandatarios judiciales de la parte demandada, proceden a contestar la demanda en los siguientes términos: Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el Derecho la pretensión de la parte demandante, por no ser ciertos los hechos invocados en el libelo de la demanda, ni el derecho en que se pretende fundamentar. Negaron por ser falso de toda falsedad que la accionante tenga algún derecho derivado de una relación arrendaticia para solicitar el desalojo del inmueble ocupado por sus representadas, como también por no ser cierto que necesite el inmueble para el ejercicio profesional. Aduce, que es falso que a sus representadas se les haya ofrecido en venta el inmueble, y que éstas no hayan llegado a un acuerdo para su compra venta. Alega, que la accionante incurre en contradicción, por cuanto manifiesta por un lado que la operación de compra venta le fue notificada a sus representadas en fecha 16 de diciembre de 2014, mientras que por otro lado afirma, que el referido inmueble lo adquirió en fecha posterior, esto es el 8 de abril de 2015. Manifiesta, que la compra venta de un inmueble arrendado en modo alguno implica la desocupación del mismo, visto que dicha operación no constituye causal de desalojo. Afirma, que los alegatos de la parte actora no se subsumen dentro de ninguna de las causales de desalojo establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que evidencia que es falso de toda falsedad que necesite el inmueble para el ejercicio de su profesión, visto que la principal razón esgrimida es que no está interesada en seguir manteniendo la relación arrendaticia con las ocupantes. Finalmente, alega que de aceptar como válidos los alegatos esgrimidos por la demandante traería como consecuencia una incertidumbre jurídica por cuanto cualquier propietario, valiéndose de supuestas ventas, podría a través de terceras personas solicitar la desocupación de un inmueble arrendado bajo el argumento de que el comprador requiere el inmueble para vivir o ejercer su profesión y sustraerse así de las normas de orden público previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. III Valoración de las Pruebas Ahora bien, de acuerdo con la verificación y confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza el Tribunal que el thema decidendum le impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho, de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, derivada de la necesidad de ocupar el inmueble. Por consiguiente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pasa esta juzgadora a hacer el análisis del material probatorio, y al respecto observa: Pruebas promovidas por la parte actora Promueve junto al libelo de la demanda original de documento poder otorgado por la ciudadana Alida Belandría Carrero, a los abogados Diego Barboza Siri, Donatella Blumetti Chiorazzo, Lorena Morales Calderón, César Sánchez Medina y Juan Carlos Torres Guarape, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1º de junio de 2015, inserto bajo el N° 51, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; del cual se desprende el carácter con el que actúan los apoderados judiciales de la parte actora, documento que es apreciado y valorado por esta juzgadora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece. Promueve Copia fotostática del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de abril de 2015, bajo el Nº 2015.232, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.113.9138 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, contentiva del documento de propiedad del inmueble objeto de la litis; documento que es valorado y apreciado por esta jurisdicente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece. Promueve Copia fotostática de la solicitud de notificación hecha ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, requerida por las ciudadanas Luisa María Duque de Delgado y Eira Maritza García de Finol, dirigida a la ciudadana Alida del Carmen Belandria Carrero, la cual fue realizada en fecha 26 de mayo de 2015, documento que es valorado y apreciado por esta jurisdicente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece. Promueve original de misiva de fecha 19 de noviembre de 2013, enviada por el ciudadano Pedro José Castillo, en representación de la ciudadana Maritza Julieta Ferrero de Huncal, dirigida a las ciudadanas Eira García, Luisa Duque y Elizabeth Beuvrin, la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con en el artículo 1.363 del Código Civil, ciudadana Maritza Julieta Ferrero de Huncal, dirigida a las ciudadanas Eira García, Luisa Duque y Elizabeth Beuvrin. Así se establece. Promueve original de misiva de fecha 3 de diciembre de 2013, enviada por las ciudadanas Eira García de Finol, Elizabeth Beuvrin y Luisa Duque, dirigida al ciudadano Pedro José Castillo, la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece. Durante la etapa probatoria, promueve sendas copia certificada del expediente signado con el Nº 2015-0181, expedida por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), donde aparecen como consignatarias las ciudadanas Eira García de Finol, Elizabeth Beuvrin y Luisa Duque, y como beneficiaria la ciudadana Alida del Carmen Belandria Carrero, documento que se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece. Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada Durante la etapa probatoria no tuvo actividad probatoria alguna. IV Motivaciones para Decidir En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados. En este mismo orden de ideas, observa este Tribunal que la representación judicial de la parte actora alega que su representada adquirió la propiedad de la oficina distinguida con el nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de abril de 2015, estando en conocimiento que en el inmueble se encontraba funcionando un consultorio odontológico a cargo de las demandadas, quienes lo han venido ocupando en calidad de arrendatarias, subrogándose de este modo como nueva titular de la relación arrendaticia. Lo cual en su condición de propietaria tiene la necesidad real y cierta de ocuparlo, con el objeto de destinarlo a una actividad comercial como oficina para el ejercicio legal de su profesión de abogado, y que es ello que demanda conforme al literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a las arrendatarias para que le haga entrega formal y real del referido inmueble, hecho éste que se resiste la accionada negando la afirmación que hace la demandante.- Así las cosas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- En este mismo orden de ideas observa igualmente el Tribunal, que el objeto de la demanda es la obtención del desalojo del inmueble fundamentándose en la causal prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual prevé: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:... b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado ,o el hijo adoptivo...” (Negrillas y cursivas del tribunal) Resulta pertinente traer a colación el comentario sostenido por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, páginas, 217 a la 219. “Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento de acuerdo con tres clases de necesitados: El Propietario, alguno de los parientes consanguíneos o el hijo adoptivo. En es este sentido para la procedencia del desalojo el beneficio del sujeto necesitado deben probarse: La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)”, pues de no ser así sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otro de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en orden económico sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hechos o circunstancias que en determinado momento se traducen por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o el hijo adoptivo, sino la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, en decisión del 22 de Octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y el cónyuge son los únicos accionistas…”. A criterio de esta juzgadora para que pueda prosperar la acción de desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble, deben probarse tres elementos que son concurrentes entre sí a saber: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito). b) La propiedad del solicitante del desalojo. c) La necesidad que tiene de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita.- Ahora bien, se desprende de lo alegado por las partes que la arrendataria, continúo pagando a la parte actora en la presente causa, los cánones de arrendamiento, y la parte demandada continuó ocupando el inmueble causando esto que se haya indeterminado el contrato de arrendamiento. En lo que respecta a la titularidad de la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, este Tribunal observa que la parte actora consignó a los autos documentos de propiedad, por el cual la ciudadana Maritza Julieta Ferrero de Huncal, da en venta a la ciudadana Alida Del Carmen Belandria Carrero, un inmueble destinado a oficina distinguida con el nº 15, ubicado en el primer piso del edificio Centro Profesional del Este, situado al final Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; de lo antes señalado se evidencia que la accionante demostró ser propietaria del inmueble objeto de la presente demanda cumpliéndose el segundo requisito para la procedencia del desalojo por necesidad.- Y así se decide.- En relación al tercer requisito como lo es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, la representación judicial de la parte actora señaló que su representada tiene la necesidad de ocuparlo por encontrarse relacionado a una actividad de uso profesional como oficina para el ejercicio legal de su profesión de abogado, y siendo que la parte demandada no aporto ningún medio probatorio a los fines de desvirtuar dicho alegato, es por lo que se debe tener como ciertas las afirmaciones hechas por la parte actora, en el sentido de tener la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda. Y así se decide.- Con base a las razones de hecho y de derecho anteriormente planteadas, es por lo que resulta forzoso para este juzgado concluir que habiéndose demostrado cada uno de los supuestos para la procedencia de la demanda de desalojo por necesidad, lo procedente es declarar con lugar la presente demanda de Desalojo, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.- V Dispositiva En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana Alida Del Carmen Belandria Carrero, contra las ciudadanas Luisa María Duque de Delgado, María Elizabeth Beuvrin Figoli y Eira Maritza García de Finol, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora, el siguiente inmueble: una oficina distinguida con el nº 15, piso 1 del edificio Centro Profesional del Este, ubicado en la parte Sur de la Calle Villaflor, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, que deberá computarse a partir del día siguiente a la notificación que se le haga, de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese y Publíquese Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. La Jueza, Abg. Damaris Ivone García. La Secretaria, Abg. Ivonne M. Contreras R. En la misma fecha siendo las 11:31 A.M., de la mañana se registró y publicó la anterior decisión. La Secretaria, Abg. Ivonne M. Contreras R.