TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Ciudadana MARÍA DE LA CRUZ SANCHEZ DE FERREIRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.354.209.
ABOGADA ASISITENTE
DE LA PARTE ACTORA: LEYMA PORRAS, abogada en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 93.573.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano PATRICIO DEL CARMEN VIVAS MORALES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.648.164.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR VALOR FERNANDEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 137.204.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2012-000852

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana MARÍA DE LA CRUZ SÁNCHEZ DE FERREIRA, debidamente asistida por el abogado FRANCISCO JIMÉNEZ GIL, en contra del ciudadano PATRICIO DEL CARMEN VIVAS MORALES, identificados en la parte inicial del presente fallo.
En fecha 21 de mayo de 2012, se admitió la demanda por el procedimiento breve ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los efectos de que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a dicha data, a los fines de que diera contestación a la demanda.
Consecutivamente, previa consignación de los emolumentos y los fotostátos necesarios, en fecha 20 de junio de 2012, se libró compulsa dirigida a la parte demandada, cuyo resultado fue negativo conforme a la diligencia consignada el día 27 de junio de 2012 por el Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial.
Posteriormente, vista la imposibilidad de la citación personal de la parte demandada, compareció en fecha 29 de enero de 2013, el apoderado de la actora y solicitó la citación de la misma mediante carteles, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyo pedimento fue proveído en fecha 30 de enero de 2013, siendo retirado, publicado y posteriormente consignado el día 18 de abril de 2013, y en este sentido la Secretaria de este Despacho el día 18 de junio de ese mismo año dejó constancia de haber cumplido las formalidades correspondientes.
Sucesivamente, la parte demandada compareció en fecha 12 de julio de 2013, procediendo a contestar la demanda.
En fecha 30 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y el 16 de septiembre de 2013, presento escrito de conclusiones.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

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Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este sentenciador trae a colación lo establecido por la parte actora, en su escrito libelar, en el que alegó:
Que en fecha 13 de septiembre de 2002, su representada suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado junto con su esposo, el de cujus ciudadano José C. Ferreira de Meneses Pinto, con el ciudadano Patricio del Carmen Vivas Morales, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésimo Séptima del Municipio Libertador de Distrito Federal, anotado bajo el N° 6, Tomo 38, sobre el inmueble constituido por un local comercial, destinado a dicho uso, identificado con el numero uno (1) de la planta baja (PB) del Edificio Roteca, ubicado en la Avenida México frente al Liceo Andrés Bello, Parroquia Candelaria de la Ciudad de Caracas. Que la propiedad del inmueble en cuestión consta de instrumento protocolizado en fecha 7 de abril de 1981, por ante la entonces Oficina Subalterna de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 14, Tomo 30, Protocolo Primero. Que fue adquirido por el ciudadano JOSÉ C. FERRERIRA DE MENESES PINTO bajo el régimen de comunidad conyugal con la demandante MARÍA DE LA CRUZ SÁNCHEZ DE FERREIRA, existiendo dicho vínculo matrimonial desde el 27 de junio de 1973, según se evidencia de acta de matrimonio. Que el ciudadano JOSÉ C. FERRERIRA DE MENESES falleció el 12 de abril de 2006, conforme consta en acta de defunción. Que consta en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento antes identificado, así como de carta de fecha de 2 de septiembre de 2002, suscrita por el ciudadano PATRICIO DEL CARMEN VIVAS MORALES; que el uso convenido para el inmueble arrendado fue mercantil, concretamente para el funcionamiento de un Salón de Belleza. Dicho uso se ha mantenido durante toda la relación. Que fue establecido entre las partes que el contrato sería a tiempo determinado, con duración de un (01) año de calendario teniendo su inicio el 15 de septiembre de 2002, de conformidad con la cláusula tercera. Igualmente, fue establecido que el mismo sería objeto de prorrogas automáticas por iguales períodos de un (01) año, si cualquiera de las partes no manifestaba su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia. El contrato fue objeto de varias prórrogas, finalizando la última de ellas el 14 de septiembre de 2008, y comenzando desde entonces el decurso de la prórroga legal, la cual a la fecha de la interposición de la presente demanda ha fenecido. Que el canon de arrendamiento inicialmente pactado, conforme a la cláusula segunda del contrato fue de seiscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 650,00). Dicho canon fue objeto de incrementos durante la relación arrendaticia, siendo el canon estipulado desde la mensualidad de septiembre de 2008, la cantidad de mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 1.500) y el último canon en vigor desde septiembre de 2009 hasta el final de la prórroga legal fue de dos mil cien bolívares (Bs.F. 2.100). Que conforme a la cláusula décima segunda del contrato suscrito entre las partes, el arrendatario se obligó a pagar al arrendador una tarifa como abono para el servicio de agua potable, por la cantidad de veinte bolívares fuertes mensuales (Bs.F. 20), pudiendo sufrir incrementos dicha cantidad a través del tiempo. Así las cosas, mediante notificación de fecha 1° de julio de 2005, dicho monto se estableció en cuarenta bolívares fuertes mensuales (Bs.F. 40), pagaderos a partir del mes de septiembre de 2005; siendo dicho concepto desde el mes de septiembre 2007 por la cantidad de cincuenta bolívares mensuales (Bs.F. 50). Que es pacto expreso entre las partes, según la cláusula vigésima tercera del contrato, un recargo de dos coma cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 2,50), por cada día de retraso en el pago de cánones de arrendamiento, por concepto de cláusula penal a resarcir el retardo en el pago. Que del mismo modo, fue establecido en la cláusula tercera del contrato, que el retardo en la entrega por parte del arrendatario al arrendador del inmueble por finalización del contrato, generaría una indemnización a favor del arrendador, a razón de cien bolívares fuertes (Bs.F. 100), por cada día de retraso en la devolución del inmueble, luego de la oportunidad convenida y/o legalmente establecida. Que también fue previsto en las cláusula tercera del contrato de arrendamiento que cualquier comunicación o notificación dirigida al arrendatario que se efectúe en el local arrendado y recibida por familiar y/o dependiente del arrendatario es válida y con plenos efectos. Que Mediante comunicación de fecha 15 de julio de 2008, le fue expresamente comunicado al arrendatario la voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento de la última renovación. Que tal manifestación de voluntad por parte del arrendador fue ratificada mediante notificación judicial efectuada en fecha 9 de septiembre de 2008, por la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que así las cosas desde el 15 de septiembre de 2008 comenzó el decurso de la prórroga legal de dos (2) años, la cual tuvo su vencimiento el 14 de septiembre de 2010. Que el arrendatario ha incumplido con el pago del servicio de agua. Asimismo alega que el demandado desde el inicio del decurso de la prórroga legal efectuó los pagos de mensualidades en forma tardía e incompleta. Que ha incurrido en la indemnización por retraso en la entrega del inmueble, siendo que la prórroga legal feneció en el caso concreto en fecha 14 de septiembre de 2010, por ende, desde entonces ha finalizado la legítima detentación del inmueble por parte del arrendatario. Que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble. Que por todo ello es que demanda el cumplimiento del contrato y pago de daños de daños y perjuicios, en virtud de ello solicita el pago de la cantidad de Bs.F. 84.270, por concepto de servicio del agua, cánones insólitos, indemnizaciones, intereses legales y corrección monetaria, con corte al 30 de abril de 2012; al pago de los montos que se sigan causando por tales conceptos hasta él cumplimiento efectivo por parte del arrendatario de sus obligaciones derivadas del contrato; a la entrega y/o devolución del inmueble arrendado libre de bienes y cosas, así como en buen de estado de mantenimiento y conservación; y la cantidad de Bs.F 25.280 por concepto de honorarios profesionales judiciales de abogados.

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En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, alegando lo siguiente:
Alega la parte demandada la falta de cualidad actividad e interés jurídico procesal en la persona de la demandante, arguyendo que su representado otorgó contrato de arrendamiento de local comercial objeto de la demanda, pero con él ciudadano José C. Ferreira De Meneses Pinto, y no con la ciudadana María De la Cruz Sánchez De Ferreira, quien alega ser esposa del arrendador antes identificado, aduciendo que dicho ciudadano falleció. Que observa de los documentos anexos a la demanda, que se encuentra una partida de defunción del arrendador; así mismo consta un acta de matrimonio del arrendador con la hoy demandante, en la cual indica no se posee identificación de los mismos. Que no presenta la parte actora ningún documento que la declare única y universal heredera del arrendador ni una declaración sucesoral, donde a la vez y en todo caso, la “Legitimatio ad causam”, la tendría la sucesión de José Crispin Ferreira De Meneses Pinto, además con un número de R.I.F que la identifique como tal. Que de acuerdo a los alegatos antes expuestos considera que la accionante no es la misma persona que muestra el contrato de arrendamiento como arrendadora por lo tanto, aduce que no puede pretender la demandante tener la “Legitimatio ad causam” sin ningún título que la acredite como tal.
Asimismo alega que la inepta acumulación de pretensiones alegando que la accionante pretende demandar la desocupación del inmueble o cumplimiento del contrato por expiración del termino por él supuesto cumplimiento de la prórroga legal, conforme a los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero lógicamente, también pretende simulando una pretensión subsidiaria el desalojo del inmueble conforme al artículo 34 literal a) de la referida ley.
Con respecto al fondo de la controversia alegó que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes la presente demanda, en razón de no ser ciertos los hechos alegados por la actora y por ser improcedente la pretensión jurídica reclamada. Que niega rechaza y contradice que el canon de arrendamiento haya variado de Bs. 650,00 mensual para el año 2002, a Bs 2100,00 para el año 2009, pues indica que ni el arrendador ni cualquier otra persona legitimada para ella le presento la regulación del canon de arrendamiento, indicando que dicho inmueble está sujeto a regulación, según lo previsto en el articulo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Que niega, rechaza y contradice que haya sido notificado para que de conformidad con la cláusula tercera del contrato, se considerara finiquitado el mismo, alegando que desconoce la notificación que riela en autos y a la persona que supuestamente la recibió. Que el supuesto que el arrendador o quien dice detentar en título de arrendadora, no notificó un mes antes de finalizar una de las prórrogas, tal y como lo establece el contrato, pues indica que se hizo seis (6) días antes de finalizar la prórroga por lo que considera que operó la nueva prórroga o se indeterminó el contrato. Que niega, rechaza y contradice que deba las cantidades señaladas en el libelo de demanda como servicio de agua, cánones de arrendamientos, intereses, indemnizaciones y corrección monetaria. Que por las razones antes expuestas sea declarada con lugar la falta de interés activa e interés procesal, en la persona de la demandante; con lugar la inepta acumulación de pretensiones y por último sea declarada sin lugar la demanda

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Seguidamente, este Tribunal debe pasar a analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, cumpliendo así con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para luego proferir la decisión correspondiente con relación a la procedencia o no de la pretensión procesal.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Documento Original de Contrato de Arrendamiento (Folios 17 al 22), suscrito entre los ciudadanos José C. Ferreira De Meneses Pinto y Patricio del Carmen Vivas Morales, sobre el inmueble objeto del presente juicio, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de septiembre de 2002, inserto bajo el N° 6, Tomo 38; documento publico el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo tanto, este tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Copia simple de Documento de Propiedad del inmueble objeto del presente juicio (Folios 20 al 32) a nombre del ciudadano José Crispin Ferreira de Meneses, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 7 de abril de 1981, bajo el N° 14, Tomo 30, Protocolo 1º. El referido documento público no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo tanto este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Copia simple de Acta de Matrimonio (Folio 33) de los ciudadanos JOSE CRISPIN FERREIRA DE MENESES y MARIA DE LA CRUZ SANCHEZ ROBLES, celebrado por ante la Jefatura Civil de la Parroquia San Juan, signada con el N°243, de fecha 27 de junio de 1963; la cual es valorada por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
• Copia simple de Acta de Defunción (Folio 34) del ciudadano JOSE CRISPIN FERREIRA DE MENESES PINTO, signada con el N° 497, de fecha 13 de abril de 2006, emitida por ante la Jefatura Civil de la Parroquia San José del Municipio Libertador, en la cual se dejó constancia que el referido ciudadano falleció a causa de sepsis punto de partida, infección urinaria y respiratoria, y que está casado con la ciudadana María de la Cruz Sánchez Ferreira. Dicha acta es valorada por este juzgador, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
• Copia simple de misiva de fecha 15 de julio de 2008 (Folio 35), mediante la cual la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, le informa al ciudadano Patricio Vivas Morales, el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado, así como su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. El referido documento se adminicula con la Notificación realizada en fecha 09-09-2008 por la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital;
• Copia simple de misiva de fecha 30 de julio de 2009 (Folios 36 y 37), enviada mediante el servicio de encomienda MRW, al ciudadano Patricio Vivas Morales, por parte de la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, por la cual se le informo sobre los pagos irregulares de los cánones de arrendamiento, asimismo la empresa de correspondencia dejó constancia que se trasladó en fecha 6/08/2009, a los fines de practicar dicha notificación, pero que la persona que recibió el documento se negó a firma. El referido instrumento se valora conforme al artículo 443 del Código Civil, al no haber sido tachado por la parte demandada;
• Copias simples de misiva de fechas 01 julio de 2005 y 25 de julio 2007 (Folios 38 y 39), respectivamente, mediante las cuales el ciudadano José C Ferreira y la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, en su orden le informaron al ciudadano Patricio Vivas Morales, sobre el aumento que para fecha se había acordado con respecto al inmueble arrendado. Las mencionados instrumentos privados se valoran conforme al artículo 443 del Código Civil, al no haber sido tachado por la accionada;
• Original de Notificación de no prórroga (Folios 40 y 41), realizada por la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de septiembre de 2008, al ciudadano Patricio Vivas Morales, en la dirección del inmueble arrendado, a los fines de notificarle que la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que comenzaría a transcurrir el lapso de prórroga legal de dos años, por cuanto el tiempo de la relación arrendaticia era mayor de cinco (5) años pero menor de 10 años, ello conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se le otorgó una prórroga legal de dos años; documento al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Copia simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones del de cujus José C. Ferreira de Meneses Pinto (Folios 119 al 124), formulario para la liquidación de impuestos sobre sucesiones, emitido por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 20 de diciembre de 2006, donde aparece como representante legal la ciudadana María de la Cruz de Ferreira. Dicho instrumento se es valorado por este jurisdicente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Copia simple de la Partida de Nacimiento de los ciudadanos DULCE MARIA y LEONARDO MIGUEL (Folios 125 y 126), de la cual se colige que sus padres son el ciudadano José C Ferreira y la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, las cuales se valoran por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
• Copia simple de poder general otorgado por la ciudadana Dulce Maria Ferreira Sánchez a la ciudadana María de la Cruz de Ferreira (Folios 127 al 130), autenticado por ante la Notaria Publica Vigésimo Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de julio de 2008, quedando inserto bajo el N° 48, Tomo 130; documento público el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo tanto, este tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Autorización de fecha 1 de julio de 2008 (Folio 131) emitida por el ciudadano Leonardo Miguel Ferreira Sánchez a la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, para que en su nombre lo representa y asista en todos los trámites con motivo al fallecimiento de su padre José C Ferreira, la cual se adminicula con Prueba testimonial (Folios 142 y 143) evacuada el 12 de agosto de 2013 por este Órgano Jurisdiccional, mediante la cual el ciudadano LEONARDO MIGUEL FERREIRA SANCHEZ (C.I. V-18.933.738) reconoció su firma que aparece estampada en el referido instrumento y ratifico el contenido del mismo, por lo que se valora conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Instrumento Poder Otorgado (Folios 103 al 106) por el demandado, ciudadano Patricio Vivas Morales al abogado Héctor Valor Fernández, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 137.204, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de junio de 2013, quedando inserto bajo el N° 26, Tomo 27; documento del cual se colige el carácter del apoderado judicial del demandado; por lo tanto es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. Sin embargo, de la revisión de las actas procesales se deriva que el referido profesional del derecho renunció al poder otorgado por la parte actora (Folio 178).

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Concordando los alegatos de ambas partes, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, observa el Tribunal que en el caso bajo estudio, la parte actora aduce que en fecha 13 de septiembre de 2002 fue suscrito contrato de arrendamiento junto con su esposo, el de cujus José C Ferreira, con el ciudadano Patricio del Carmen Vivas Morales, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésimo Séptima del Municipio Libertador de Distrito Federal, anotado bajo el N° 6, Tomo 38, sobre el inmueble constituido por un local comercial, destinado a dicho uso, identificado con el número uno (1) de la planta baja (PB) del Edificio Roteca, ubicado en la Avenida México frente al Liceo Andrés Bello, Parroquia Candelaria de la ciudad de Caracas. Que la duración del mismo era de un (1) año, contado a partir del 15 de septiembre de 2002, el cual sería prorrogado automáticamente por periodos iguales, si cualquiera de las partes no manifestaba su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia. Que el contrato fue objeto de varias prórrogas, finalizando la última de ellas el 14 de septiembre de 2008, y que desde entonces comenzó el decurso de la prórroga legal. Que conforme a la cláusula décima segunda del contrato suscrito entre las partes, el arrendatario se obligó a pagar al arrendador una tarifa como abono para el servicio de agua potable. Que es pacto expreso entre las partes, según la cláusula vigésima tercera del contrato, un recargo de dos coma cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 2,50), por cada día de retraso en el pago de cánones de arrendamiento, por concepto de cláusula penal a resarcir el retardo en el pago. Que del mismo modo, fue establecido en la cláusula tercera del contrato, que el retardo en la entrega por parte del arrendatario al arrendador del inmueble por finalización del contrato, generaría una indemnización a favor del arrendador, a razón de cien bolívares fuertes (Bs.F. 100), por cada día de retraso en la devolución del inmueble. Que fue previsto en las cláusula tercera del contrato de arrendamiento que cualquier comunicación o notificación dirigida al arrendatario que se efectúe en el local arrendado y recibida por familiar y/o dependiente del arrendatario es válida y con plenos efectos. Que mediante comunicación de fecha 15 de julio de 2008, le fue expresamente comunicado al arrendatario la voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento de la última renovación. Que tal manifestación de voluntad por parte del arrendador fue ratificada mediante notificación judicial realizada en fecha 09/10/2008, por la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que así las cosas el 15 de septiembre de 2008, comenzó el decurso de la prórroga legal de dos (2) años, la cual tuvo su vencimiento el 14 de septiembre de 2010. Que el arrendatario ha incumplido con el pago del servicio de agua. Asimismo alega que el demandado desde el inicio del decurso de la prórroga legal efectuó los pagos de mensualidades en forma tardía e incompleta. Que ha incurrido en la indemnización por retraso en la entrega del inmueble siendo que la prórroga legal feneció en el caso concreto en fecha 14 de septiembre de 2010, por ende, desde entonces ha finalizado la legítima detentación del inmueble por parte del arrendatario. Que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble. Que por todo ello es que lo demanda cumplimiento del contrato, en virtud del incumplimiento de sus obligaciones respecto al pago del servicio del agua, cánones insolutos, indemnizaciones, intereses legales y corrección monetaria, lo cual asciende a la cantidad de 84.270 Bs.F, con corte al 30 de abril de 2012; al pago de los montos que se sigan causando por tales conceptos hasta él cumplimiento efectivo por parte del arrendatario de sus obligaciones derivadas del contrato; a la entrega y/o devolución del inmueble arrendado libre de bienes y cosas, así como en buen de estado de mantenimiento y conservación; y la cantidad de Bs.F 25.280 por concepto de honorarios profesionales judiciales de abogados.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte actora opuso como cuestión previa la falta de cualidad actividad e interés jurídico procesal en la persona de la demandante, arguyendo que su representado otorgó contrato de arrendamiento de local comercial objeto de la demanda, pero con él ciudadano José C. Ferreira De Meneses Pinto, y no con la ciudadana María De la Cruz Sánchez De Ferreira, quien alega ser esposa del arrendador antes identificado, aduciendo que dicho ciudadano falleció. Asimismo, alega que la inepta acumulación de pretensiones alegando que la accionante pretende demandar la desocupación del inmueble o cumplimiento del contrato por expiración del termino por él supuesto cumplimiento de la prórroga legal, conforme a los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero lógicamente, también pretende simulando una pretensión subsidiaria el desalojo del inmueble conforme al artículo 34 literal a de la referida ley. Con respecto al fondo de la controversia alegó que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes la presente demanda, en razón de no ser ciertos los hechos alegados por la actora y por ser improcedente la pretensión jurídica reclamada. Que niega rechaza y contradice que el canon de arrendamiento haya variado de Bs 650,00 mensual para el año 2002, a Bs 2100,00 para el año 2009, pues indica que ni el arrendador ni cualquier otra persona legitimada para ella le presento el canon de arrendamiento, indicando que dicho inmueble está sujeto a regulación. Que niega, rechaza y contradice que haya sido notificado para que de conformidad con la cláusula tercera del contrato, se considerara finiquitado el mismo, alegando que desconoce la notificación que riela en autos y a la persona que supuestamente la recibió. Que el supuesto que el arrendador o quien dice detentar en título de arrendadora, no notifico un mes antes de finalizar una de las prórrogas, tal y como lo establece el contrato pues indica que se hizo seis días antes de finalizar la prórroga por lo que considera que operó la nueva prórroga y se indeterminó el contrato. Que niega, rechaza y contradice que deba las cantidades señaladas en el libelo de demanda como servicio de agua, cánones de arrendamientos, interés, indemnizaciones y corrección monetaria. Que por las razones antes expuestas sea declarada con lugar la falta de interés activa e interés procesal, en la persona de la demandante; con lugar la inepta acumulación de pretensiones y por ultimo sea declarada sin lugar la demanda .-
Ahora bien, se deriva de la contestación de la demanda que el apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta cualidad actividad e interés jurídico procesal en la persona de la demandante, al considerar que suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de juicio con él ciudadano José C. Ferreira De Meneses Pinto, y no con la ciudadana María De la Cruz Sánchez De Ferreira, quien alega ser esposa del arrendador, en virtud que dicho ciudadano falleció, pues considera que de los documentos consignados por la actora no se demuestra dicha cualidad.
Al respecto observa este juzgador, que la parte actora acompaño a su escrito libelar, copia simple de acta de matrimonio de los ciudadanos JOSE CRISPIN FERREIRA DE MENESES y MARIA DE LA CRUZ SANCHEZ ROBLES, celebrado por ante la Jefatura Civil de la Parroquia San Juan, signada con el N° 243, de fecha 27 de junio de 1963; copia simple de acta de defunción del ciudadano JOSE CRISPIN FERREIRA, signada con el N° 497, de fecha 13 de abril de 2006, emitida por ante la Jefatura Civil de la Parroquia San José del Municipio Libertador, en la cual se dejó constancia que el referido ciudadano falleció a causa de sepsis punto de partida, infección urinaria y respiratoria y que está casado con la ciudadana María de la Cruz Sánchez Ferreira; copia simple del certificado de solvencia de sucesiones del de cujus José C. Ferreira de Meneses Pinto, formulario para la liquidación de impuestos sobre sucesiones, emitido por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 20 de diciembre de 2006, donde aparece como representante legal la ciudadana María de la Cruz de Ferreira; así como de las actas de nacimiento de los ciudadanos DULCE MARIA y LEONARDO MIGUEL, de la cual se colige que sus padres son el ciudadano José C Ferreira y la ciudadana María de la Cruz de Ferreira y finalmente consignó autorización y poder otorgados por sus hijos, documentos de los cuales se desprende que existen suficientes pruebas para considerar que la aquí demandante ciudadana María de la Cruz de Ferreira, fue la esposa del arrendador del inmueble, ciudadano José C Ferreira y por ende forma parte del caudal hereditario del mismo, correspondiéndole así la cualidad para interponer la presente acción, por lo tanto, resulto forzoso para este tribunal declara sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada y así se decide.-
Respecto a la inepta acumulación de pretensiones alegada por la representación judicial de la demandada en el acto de la litis contestatio, quien aduce que la actora pretende demandar la desocupación del inmueble o cumplimiento del contrato por expiración del termino por el supuesto cumplimiento de la prórroga legal, conforme a los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero lógicamente, también pretende simulando una pretensión subsidiaria el desalojo del inmueble conforme al artículo 34 literal a de la referida ley.
De la revisión del libelo de demanda se observa que la ciudadana MARÍA DE LA CRUZ SÁNCHEZ DE FERREIRA demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y SU PRORROGA LEGAL, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que trae como consecuencia el cumplimiento de la obligación de entrega del bien inmueble dado en arrendamiento.
Cabe destacar, que la parte accionante demandó subsidiariamente el desalojo, condicionada a la declaratoria sin lugar de la principal, ésta no puede ser examinada por el sentenciador, a menos que haya declarado sin lugar el pedimento principal (cumplimiento de contrato).
Por lo que no existe la alegada inepta acumulación de pretensiones, pues lo que se pretende en todo momento es el Cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, sin adicionarla con otra pretensión, cuyo “desalojo” o “desocupación” (entrega material) es la consecuencia inmediata del cumplimiento pretendido, sin que sea óbice para su planteamiento, el sustentarla en normas jurídicas que a criterio de las partes no son los aplicables al caso, pues en definitiva y en aplicación del principio iura novit curia, el Tribunal y en específico el Juez de conocimiento de la causa, ponderará las normas cuya aplicación resultase a la causa; por lo que este Juzgado de Municipio declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Establecido lo anterior, corresponde a este Tribunal determinar si en el presenta caso, corresponde el cumplimiento del contrato de arrendamiento locativo, tal como lo aduce la actora, o si por el mismo se convirtió a tiempo indeterminado.
En razón de ello, resulta necesario a este tribunal, determinar la distribución de la carga probatoria, ello con el objeto de poder establecer judicialmente los hechos en que se funda la demanda y las consecuencias jurídicas que se deriven de tales hechos, de ser efectivamente acreditados en el juicio, en tal sentido, se trae a colación lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual estable lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

De la norma trascrita, se colige que la regla general en materia de distribución de la carga probatoria en todo proceso judicial, entendiendo por carga probatoria, el imperativo en el propio interés, en que se encuentra cada una de las partes de acreditar en el proceso las afirmaciones de que se valen para sostener su posición respectiva, debiendo efectuarse esta acreditación a través del uso (promoción y evacuación) de los medios probatorios dispuestos por la ley para tales fines.
Ahora bien, se observa del elenco probatorio traídos por las partes, que la actora consignó contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de septiembre de 2002, inserto bajo el N° 6, Tomo 38, del cual se verifica, que fue establecido por las partes que la duración del contrato seria por un (01) año calendario teniendo su inicio el 15 de septiembre de 2002, prorrogable automáticamente por iguales períodos de un (01) año, si cualquiera de las partes no manifestaba su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, siendo igualmente previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que cualquier comunicación o notificación dirigida al arrendatario que se efectúe en el local arrendado y recibida por familiar y/o dependiente del arrendatario es válida y con plenos efectos. Asimismo, fue consignado original de Notificación de no prórroga, efectuada por la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de septiembre de 2008, al ciudadano Patricio Vivas Morales, en la dirección del inmueble arrendado, a los fines de notificarle que la ciudadana María de la Cruz de Ferreira, manifiesta su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento y que comenzaría a transcurrir el lapso de prorroga legal de dos (2) años, por cuanto el tiempo de la relación arrendaticia era mayor de 5 años pero menor de 10 años, ello conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así pues, de lo antes expuesto, se constata claramente que quedó demostrada la voluntad de la actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento de autos, dejándose transcurrir el lapso de prorroga legal, la cual en el presente caso correspondía a dos (2) años, en razón que la relación arrendaticia era mayor de 5 años pero menor de 10 años, por lo tanto, siendo que tampoco se demostró que dicho contrato haya pasado a ser tiempo indeterminado, es por lo que considera quien decide que en el presente caso el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y por lo tanto, visto que ha vencido el lapso de la prorroga legal y no se ha hecho entrega del inmueble arrendado, es por lo que resulta necesario declarar que procede el cumplimiento del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de septiembre de 2002, inserto bajo el N° 6, Tomo 38; ello de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.-
En tal sentido se ordena a la parte demandada a la entrega del bien inmueble constituido por un local comercial, destinado a dicho uso, identificado con el numero uno (1) de la planta baja (PB) del Edificio Roteca, ubicado en la Avenida México frente al Liceo Andrés Bello, Parroquia Candelaria de la Ciudad de Caracas, y así se establece.-
Asimismo, se verifico que en el contrato locativo se estableció en la cláusula “DÉCIMA SEGUNDA” del contrato suscrito entre las partes, el arrendatario se obligó a pagar al arrendador una tarifa como abono para el servicio de agua potable, por la cantidad de veinte bolívares fuertes mensuales (Bs.F. 20), pudiendo sufrir incrementos dicha cantidad a través del tiempo, por lo tanto siendo que la parte demandada no acompaño a su defensa algún medio probatorio que demostrara haber cumplido con su obligación, es por lo que este tribunal declara procedente el pago de los montos por dichos conceptos y así se decide.-
Igualmente, no se deriva de las actas procesales prueba alguna que se evidencie el pago de los cánones de arrendamiento causados desde septiembre 2008 a agosto de 2010; por lo que es procedente la indemnización contractual establecida en la cláusula “VIGÉSIMA TERCERA” por retraso en el pago de los mismos; y su correspondiente indexación.
V
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta cualidad actividad e interés jurídico procesal en la persona de la demandante, ciudadana MARIA DE LA CRUZ SANCHEZ DE FERREIRA, y la inepta acumulación de pretensiones opuesta por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano PATRICIO DEL CARMEN VIVAS MORALES;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MARIA DE LA CRUZ SANCHEZ DE FERREIRA en contra del ciudadano PATRICIO DEL CARMEN VIVAS MORALES, identificados en la parte inicial del presente fallo;
TERCERO: Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el bien inmueble constituido por un local comercial, destinado a dicho uso, identificado con el numero uno (1) de la planta baja (PB) del Edificio Roteca, ubicado en la Avenida México frente al Liceo Andrés Bello, Parroquia Candelaria de la Ciudad de Caracas;
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 84.270,00), por concepto de servicio de agua, cánones insolutos, indemnizaciones, intereses legales y corrección monetaria, y los montos que se sigan causando hasta la entrega efectiva del bien inmueble arrendado;
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida en este proceso, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Jugado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas a los dieciocho (18) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA,

ABG. FABIOLA CALDERON

En la misma fecha que antecede, siendo las diez y veintiún minutos de la mañana (10:21a.m) se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

LA SECRETARIA,

ABG. FABIOLA CALDERON