TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206° y 157°

DEMANDANTE: ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 28 de junio de 2011, bajo el No. 32, Tomo 127-A.
APODERADOS
JUDICIALES: FRANCISCO JIMÉNEZ GIL, JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA y EDUARDO TRUJILLO ARIZA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 98.526, 122.494 y 162.085, respectivamente.

DEMANDADA: TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 5 de marzo de 1999, bajo el No. 57, Tomo 35-A-VII.
APODERADA
JUDICIAL: ANA TULIA RAMÍREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 32.973.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OTROS SUBSIDIARIOS

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000777

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 2 de julio de 2015 por el abogado en ejercicio EDUARDO TRUJILLO ARIZA, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A., contra la decisión proferida en fecha 12 de junio de 2015 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente en derecho la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en contra de la sociedad mercantil TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A.; cursante en el expediente No. AP31-V-2014-001772 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto fechado 8 de julio de 2015, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley (f. 150).

Verificada la insaculación de causas, en fecha 21 de julio de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 23 del mismo mes y año. Por auto dictado el 3 de agosto de 2015, se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data exclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de agosto de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos, en el cual señaló lo siguiente: i) Que “De conformidad con lo establecido en el artículo 12, 209, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, [solicitaron] se declare la nulidad por carecer la misma de una decisión expresa, positiva y precisa de la totalidad de las pretensiones debatidas en juicio, incurriendo así en el vicio de infrapetita, siendo conculcado de tal forma el principio dispositivo que rige en el proceso. Es el caso, del libelo de demanda interpuesta por nuestra mandante, se evidencia claramente que el amparo de las facultades que le son dadas al demandante en juicio civil, fueron acumuladas tres pretensiones distintas, a ser decididas en forma subsidiaria y diferenciadas, la sentencia recurrida se limita a declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, vale decir, la primera pretensión; sin proceder luego a conocer y decidir las restantes pretensiones”; ii) Que “…es erróneo lo expuesto por la sentencia, ya que la parte demandada en modo alguno ejerció contradicción en forma válida contra la inspección judicial, (…Omissis…). Se evidencia así que no se niega que la inspección se haya realizado, sino que se objetan las manifestaciones contenidas en el Acta Judicial levantada con ocasión de la misma. Es el caso que la única forma de impugnar la fehaciencia del contenido del acta levantada por un Juez, el cual es de la misma competencia y jerarquía que el que dictó el fallo; y cuyos dichos gozan de fe pública de conformidad con la ley, es a través de la tacha de falsedad instrumental, lo cual no ha ocurrido”; iii) Que “Expone la sentencia que el Juzgado A quo actúa a “…a los fines de evitar la anarquía y tutelar el derecho colectivo y los principios de justicia social…”. Sin embargo, si el Juez de la causa consideró que la prueba del incumplimiento era insuficiente, y concretamente que la Inspección Judicial consignada en autos era meramente indiciaria; dentro de las facultades de director del proceso que establece el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, lo (sic) poderes de actuar de oficio que establece el artículo 11 del referido Código, justificados en el resguardo del orden público; así como en el entendido de que la realización de inspecciones judiciales es una de las iniciativas probatorias que la ley le faculta al órgano jurisdiccional a tenor de lo establecido en los artículos 472, 401 y 514 eiusdem, bien pudo el Juzgado A quo ordenar inspeccionar el local comercial objeto de arrendamiento. Sin embargo, tal potestad no fue empleada, lo cual generó una desigualdad procesal proscrita por el artículo 15 del mismo Código, lo cual se erige como motivo adicional de apelación”.

Mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2015, por cuanto en esa oportunidad venció el lapso para dictar sentencia y debido al cúmulo de causas resultó imposible hacerlo, es por lo que esta Alzada difirió la misma por treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data (f. 163).

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 12 de diciembre de 2014 por lo abogados FRANCISCO JIMÉNEZ GIL, JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA y EDUARDO TRUJILLO ARIZA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, sociedad mercantil ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A., con fundamento en los siguientes alegatos: i) Que “Es el caso que en fecha 1° de abril del año 2014, [su] representada dio en arrendamiento el inmueble constituido por un local identificado con el N° 30, ubicado en el Nivel Uno del conjunto de locales edificados en la parcela C-1, situada en la Carretera Vieja Caracas-Minas de Baruta, en el sector Quebrada Seca, próximo a la Urbanización Santa Inés, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, a la sociedad mercantil TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., ya identificada. Dicho local tiene un área aproximada de Ciento Dieciséis con Cuarenta y Siete Metros Cuadrados (116,47 mts2) y derecho al uso de un (01) puesto de estacionamiento que se ubica en la planta baja del inmueble denominado C-1. La relación arrendaticia que existió entre las partes se fue extendiendo en virtud de la celebración anual de contratos de arrendamiento a tiempo determinado (…Omissis…). De entre todas las previsiones incluidas en dicho contrato, destacamos que : En la cláusula segunda de dicho contrato, las partes destinaron el inmueble arrendado al “uso o funcionamiento de un depósito”. En la cláusula tercera, establecieron que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Tres Mil Ochocientas Veintidós Bolívares (Bs. 3.822,00) mensuales. En la cláusula cuarta de dicho contrato, las partes establecieron que el plazo de duración del mismo sería de un (01) año fijo contado a partir del 1 de abril del 2013 y que una vez finalizado el lapso convenido, TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., en su carácter de arrendataria, debería entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, a menos que hiciera uso de su derecho a la prórroga legal, en cuyo caso, dicha entrega quedaría diferida hasta la finalización de la misma. En la cláusula sexta, se estableció el deber de la arrendataria de mantener el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza. En la cláusula décima del contrato en comento, que dicho acuerdo de voluntades se consideraba celebrado intuito personae, lo que representaba para TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., la prohibición absoluta de ceder el contrato o de subarrendar el inmueble, total o parcialmente, sin el consentimiento previo y expreso de la arrendadora; y que en caso de incumplimiento de esta prohibición el contrato se consideraría resuelto de pleno derecho”; ii) Que “Sin embargo, en el mes de julio del 2014, [su] representada fue alertada del grosero y desleal incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., por cuanto uno de sus representantes, el ciudadano Tirso Miguel Hernández Rincón, además de cambiar el uso que las partes destinaron al inmueble, había estado celebrando subcontratos de arrendamiento sobre porciones del mismo, a los fines que fueran usadas por sus subarrendatarios para el funcionamiento de pequeñas industrias. Para corrobar lo anterior, [su] representada solicitó la evacuación de una inspección judicial extralitem, la cual se [anexó] en original marcada “C”, practicada por la Jueza del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 13 de noviembre de 2014, se trasladó y constituyó en la sede del local arrendado (…Omissis…). En resumen, TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., a través de su representante, ha incumplido gravemente con sus obligaciones contractuales, ya que a) ha permitido el deterioro progresivo del inmueble arrendado, el cual se encuentra en malas condiciones de mantenimiento y conservación; b) ha cambiado el uso que se le había destinado al inmueble contractualmente; c) mantiene tres (3) relaciones de subarrendamiento de distintas porciones del inmueble y se lucra de tal actividad en perjuicio del arrendador, al subarrendar por más del triple del valor del canon de arrendamiento pactado con [su] representada”; iii) Que “Las pretensiones que se plantean en el presente libelo de demanda, esto es: i) el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la reclamación de daños y perjuicios; ii) la resolución del contrato de arrendamiento; y iii) el desalojo, han sido consideradas pacíficamente por la jurisprudencia nacional como pretensiones no acumulables en forma pura y simple, por lo que aquí se plantean en forma subsidiaria, es decir, para ser decididas en el orden planteado, siempre y cuando la anterior haya sido rechazada. Siendo que además, todas ellas comparten el procedimiento aplicable según se desprende del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al haberse extinguido, con la finalización del contrato el derecho de la arrendataria a ocupar y usar el inmueble, reclamamos el cumplimiento de contrato, a los fines que la arrendataria entregue el inmueble a la arrendadora, libre de bienes y personas, hecho que es inherente a toda convención arrendaticia (…Omissis…). En el presente caso, es evidente que la arrendataria aquí demandada no ha hecho entrega de la cosa, luego de vencido el contrato de arrendamiento. Por lo que [demandaron] el pago de la indemnización establecida convencionalmente para daños y perjuicios, a razón de cuatrocientos bolívares exactos (Bs. 400,00), por cada día calendario de demora en la entrega del inmueble, calculados a partir del vencimiento del contrato y hasta la interposición de la presente demanda, esto es, doscientos cincuenta y cuatro días x Bs. 400,00, para un total de ciento un mil seiscientos bolívares con 00/100 (Bs. 101.600,00). Así mismo, [demandaron] el pago de la indemnización establecida convencionalmente para daños y perjuicios, a razón de cuatrocientos bolívares exactos (Bs. 400,00), por cada día calendario de demora en la entrega del inmueble, calculados a partir de la interposición de la presente demanda y hasta la definitiva entrega del inmueble, libre de personas y bienes a [su] representada, para lo cual, [solicitaron] se ordene una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil”; iv) Que “Para el supuesto negado en que sea rechazada la pretensión anterior, así como los daños y perjuicios. Por considerarse que sí nació para la arrendataria el derecho de disfrutar de la prórroga legal, y que los graves incumplimientos de la arrendataria ocurrieron luego de vencido e contrato y durante el transcurso de dicha prórrogal; o bien, por cuanto el conocimiento del incumplimiento por parte de [su] representada se produjo durante la prórroga legal; y a todo evento al tratarse de incumplimientos contractuales de un convenio que fue a tiempo determinado como el que existió entre las partes, [demandaron] en forma subsidiaria la Resolución del Contrato de Arrendamiento, a fin de que [ese] Juzgado extinga la relación arrendaticia y ordene la entrega inmediata del inmueble arrendado (…). Finalmente, para el supuesto negado en que sean rechazadas las dos pretensiones precedentemente planteadas, al destimar [ese] Juzgado que la relación arrendaticia que existió entre las partes en algún momento se convirtió en una relación a tiempo indeterminado, [demandaron] en forma subsidiaria el Desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), literales d), e) y g) (…Omissis…). A manera de conclusión, los graves incumplimientos contractuales y legales de la arrendataria consisten: a) en el cambio del destino convenido para el inmueble arrendado; b) el deplorable estado de mantenimiento y subarrendamiento inconsulto de varias áreas del local arrendado con fines lucrativos y especulativos, hasta por el triple del valor del canon pactado con [su] representada. Todo lo cual, se desprende del material probatorio anexado a la presente demanda y que será ampliado en la fase probatoria de este proceso…” (Resaltados de la cita).

La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, mediante auto de fecha 26 de enero de 2015, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil Técnica Constructora Hernández García, C.A., para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la práctica de la citación, a fin de dar contestación a la demanda (f. 49).

Cumplidos debidamente los trámites de citación de la parte demandada, la sociedad mercantil accionada dio contestación a la demanda en fecha 4 de marzo de 2015, mediante escrito constante de tres (3) folios útiles, donde alegó lo siguiente: i) Que “No son ciertos los hechos narrados por la actora, cuando señala que la relación arrendaticia que existió entre las partes, se extendió en virtud de la celebración anual de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, todo lo cual es incierto, pues se evidencia del propio contrato de arrendamiento consignado en autos por la misma actora, en el que cita la fecha de inicio el 1° de Abril del 2.013 hasta el 31 de Marzo del 2.014, fecha de inicio la cual desconozco absolutamente, ya que [su] representada firmó dicho contrato el día 9 de Octubre de 2.013, vale decir 6 meses después de la referida fecha, conforme consta y se evidencia del propio contrato consignado en autos, por ende, [rechazó] a todo evento dichas aseveraciones realizadas; incluso LA ARRENDADORA se llevó el contrato el mismo 9 de octubre y que para firmarlo y jamás [se] lo devolvió, teniendo nuevamente conocimiento del mismo, cuando [llegó] a [ese] tribunal a sacar copia. Otra circunstancia que es preciso destacar es que LA ARRENDATARIA continuó pagando los alquileres más gastos (…), mas (sic) intereses de mora, mas (sic) administración, durante 8 meses continuos ininterrumpidamente después de haberse vencido el contrato con la fecha interpuesta por la arrendadora, hasta que llegó el día en que la arrendadora, se dio cuenta de que no debía cobrar más, sino era mejor demandar”; ii) Que “...se desprende de dos (2) notificaciones enviadas por la parte actora a la demandada donde le manifiesta su intención de aumentar el canon de arrendamiento, cuando justamente faltaba un (1) mes para vencerse el contrato con la supuesta fecha indicada en el contrato, vale decir, la notificación la hace en fecha 1° de Marzo del 2.014, cuya arrendadora hace 2 notificaciones el mismo día, en diferentes momentos; la 1era con un aumento de 5.380 Bs. De alquiler más 385 Bs. Por un puesto de estacionamiento, ambos pagos mensuales, y la 2da por el monto de 5.969 Bs. Del mismo local más 385 Bs. Por el estacionamiento, ambos mensuales (…), de lo que se evidencia que la arrendadora tenía la intención de que se renovara el contrato que nos ocupa, tal y como sucedió con la manifestación de voluntad de ambas partes. De igual modo, se constata de los recibos de pago mensuales tanto de arrendamientos como de gastos realizados; surgiendo así la TÁCITA RECONDUCCIÓN”; iii) Que “…en el caso de autos se presume que una vez fenecido el término fijado y ninguno de los contratantes manifestó su voluntad en contrario, porque si tal hubiese sido su intención y no lo manifestaron, muy por el contrario se puede observar la absoluta voluntad de ambas partes en continuar con el contrato vencido, dichos pagos posteriores al vencimiento de la fecha indicada, lo que implica en todo caso que dicho contrato se prolongaba, más allá del día 1° de abril tan cacareado por la actora, quedando el arrendatario en posesión del inmueble más allá de la fecha de vencimiento del término estipulado, trayendo como consecuencia la tácita reconducción. La misma opera de pleno derecho cuando surgen tres de los requisitos esenciales: 1° el simple hecho de que el locatario continúe en el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada. 2° por el vencimiento del término fijado. 3° Sin que el locador se oponga, surgiendo la reproducción del contrato reconducido, de manera tal que todo lo callado, lo manifestado sin palabras, con hechos y proceder es una forma de consentimiento. Es evidente que desde la fecha 1° de abril del 2.013 hasta la fecha ha transcurrido un (1) año once (11) meses irremediablemente. No obstante a ello desde la 1era fecha citada por la actora 1° de Abril del 2.004, al 1° de Abril del 2.014 han transcurrido más de 10 de años inexorablemente”; iv) Que “No es cierto, que se le haya cambiado el uso que las partes determinaron al inmueble sin autorización; ya que el mismo contrato de arrendamiento me autoriza a cambiar el uso, tal y como lo expresa la Cláusula 7ma, parágrafo sgdo, 6° aparte que textualmente establece: para el supuesto que la arrendataria incrementare, disminuyere o modificare de alguna forma las actividades industriales o comerciales desarrolladas en el local dado en arrendamiento, el porcentaje de prorrateo será modificado por la arrendadora, en los términos y condiciones en que fuere modificado el uso del inmueble, por tanto [rechazó y desconoció] dicha sarta de mentiras. No es cierto que el inmueble se encuentre en mal estado de mantenimiento, pues el estado normal en que se encuentra el mismo es por el uso y vetustez del mismo a través del tiempo, pues [tienen] casi 18 años ocupando de manera pacífica el mismo, [tiene] prohibido realizar reparaciones mayores sin autorización previa, por escrito de la arrendadora (Cláusula Octava). es (sic) totalmente falso que se hayan realizado subcontratos de arrendamientos sobre porciones de local arrendado para ser usados en pequeñas industrias, ya que las personas que laboran en la citada sociedad, son socios de la referida sociedad mercantil, y los montos que dicen pagar los pagan entre todos los socios, para el alquiler más los gastos, razón por la cual [rechazó] dichas afirmaciones manifestadas e infundadas”; v) Que “[Rechazó] igualmente dicha Inspección Judicial realizada, la cual no se ajusta a las afirmaciones realizadas por los socios de la sociedad, y quienes manifestaron que en ningún momento se les permitió leer el acta que estaban levantando allí. [Desconoció y rechazó] las pretensiones planteadas por la actora, cuando pretende pedir 5 acciones en la misma causa, en franca violación y contravención de los principios Generales del Derecho y de nuestro Ordenamiento Jurídico vigente. Una cosa es el derecho que se pretenda y otra es enteramente distinta la vía elegida por el demandante para canalizar su pretensión, cuando por la propia confesión de la actora indica que operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN, en tal sentido la vía escogida no es la correcta para demandar, así al efecto lo [solicitó]” (Subrayados de la cita).
En fecha 11 y 17 de marzo de 2015, comparecieron los representantes judiciales de la parte actora y de la parte demandada, respectivamente, y consignaron escritos de promoción de pruebas (f. 79 y 80; 82 y 83), sobre las cuales se pronunció el a quo mediante autos de fechas 13 y 23 de marzo de 2015 (f. 81 y 113).

Mediante auto de fecha 30 de marzo del mismo año, el juzgado de la causa difirió el lapso ara dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 de Código de Procedimiento Civil, por un lapso de cinco (5) días de despacho (f. 119),

Así, el tribunal de origen, en fecha 12 de junio de 2015, dictó sentencia mediante la cual declaró improcedente en derecho la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil Organización R.S.F., C.A. (f. 125-146).

Cumplido el trámite procesal de sustanciación, conforme al procedimiento de segunda instancia para juicios breves, y encontrándonos en la fase decisoria, pasa este ad quem a decidir el recurso de apelación impetrado.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de junio de 2015 por la parte actora, sociedad mercantil ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A., contra la decisión dictada en fecha 12 de junio de 2015 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente en derecho la demanda intentada en contra de la sociedad mercantil TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., en los siguientes términos:

“…siendo que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y no consta en autos pruebas suficientes que logren demostrar el incumplimiento alegado por la parte actora, y por cuanto quedo (sic) demostrado que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que data del año 2004, por lo que la fecha de la culminación del último contrato de arrendamiento el cual empezó el 1° de abril de 2013 y feneció el 1° de abril de 2014, la relación arrendaticia tuvo una duración de once (11) años, por lo que es preciso determinar la prorroga (sic) legal que le corresponde a la parte demandada, ya que la presente demanda se interpuso en fecha 16 de diciembre de 2014, para cuyos fines se debe recurrir a lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Alquileres…

…Como corolario de lo anterior se determina que el lapso de la prorroga (sic) legal comenzó el 2 de abril de 2014 y vence el 2 de abril de 2017, por lo que para el momento de interposición de la demanda el hoy demandado se encuentra haciendo uso de su prórroga legal, motivo por el cual la presente demanda no debe prosperar en derecho y así se decide…”

Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar interpuesto por la demandante está circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento de un local comercial, ya identificado, alegando que la sociedad mercantil arrendataria no ha cumplido con tres de sus obligaciones como inquilina del inmueble de marras, a saber: a) Ha permitido el deterioro progresivo del inmueble, incumpliendo con su deber de cuidarlo como un buen padre de familia; b) Cambio del uso para el cual estaba destinado el inmueble de marras; c) Subarrendó el mismo en distintas porciones a diferentes personas, sin previa autorización de la arrendadora. Igualmente, de no considerarse procedente la pretensión de cumplimiento de contrato –de forma subsidiaria- demandó la resolución del mismo y, de no resultar esa última procedente, demandó el desalojo del inmueble, también de forma subsidiaria.

Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, arguyó la representación judicial de la sociedad mercantil arrendataria, que la relación arrendaticia quedó indeterminada por cuanto el último contrato locativo venció en el mes de abril de 2014 y su mandante continuó pagando el canon y los gastos comunes del inmueble, cantidades estas que fueron aceptadas por la arrendadora, quien incluso aumentó –a su decir- en dos oportunidades el canon locativo. Igualmente, afirma que así como no ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente y los gastos comunes, es el caso que no ha descuidado el inmueble ya que el deterioro que éste presenta, al decir de la demandada, es debido al tiempo que se le ha dado uso, afirmando a su vez que es totalmente infundado el alegato de subarrendamiento, puesto que quienes laboran en el mencionado inmueble son socios de la compañía arrendataria. Por último, expuso que el contrato suscrito le permitía hacer cambios respecto al destino del inmueble, esto en la cláusula séptima, en virtud de lo cual, expone, no se encuentra incumpliendo o violando en forma alguna el contrato, resultando -a su decir- improcedente la demanda.

En el escrito presentado en Alzada, la actora alegó la nulidad de la recurrida, por lo cual este sentenciador resolverá como punto previo la supuesta nulidad del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, ello por violación del artículo 243, ordinal 5º eiusdem. Adujo a su vez la nulidad del fallo recurrido por incongruencia e infrapetita, con apoyo en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señalando que la recurrida no emitió pronunciamiento alguno sobre los alegatos de resolución del contrato y de desalojo que esgrimió esa representación judicial de forma subsidiaria a la pretensión de cumplimiento de contrato.

Fijados como han quedado los hechos controvertidos en este fallo judicial, a continuación pasa esta Superioridad a indicar el orden decisorio, correspondiendo en primer lugar emitir pronunciamiento respecto a la nulidad del fallo alegada por la parte accionante, por la supuesta transgresión de la recurrida a lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para de seguidas, emitir pronunciamiento en relación al fondo del presente asunto.

PRIMERO: Corresponde en primer lugar emitir pronunciamiento en relación a la nulidad del fallo alegada por la representación judicial accionante en los informes presentados ante esta Alzada, toda vez que la recurrida no emitió pronunciamiento alguno sobre los alegatos de resolución de contrato y de desalojo formuladas de manera subsidiaria en el escrito libelar.

En este sentido, se observa del escrito libelar (f. 1-14), que la parte demandante solicitó lo siguiente: “…En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, en nombre de [su] representada ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A., ya identificada, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, [demandaron] a la sociedad mercantil TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., ya identificada (…), a fin de que se declare: 1. El cumplimiento del contrato de arrendamiento (…Omissis…). 2. Subsidiariamente, la resolución del contrato de arrendamiento en virtud de los graves incumplimientos contractuales (…). 3. Subsidiariamente, el desalojo, en virtud de la materialización de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (Resaltados de la cita).

Ahora bien, el mencionado artículo 243 ordinal 5° de la Ley Adjetiva Civil establece lo siguiente:

“Toda sentencia debe contener:

…5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la petición deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…”

Por su parte, el vicio denunciado que –al decir de la parte recurrente- acarrea la nulidad del fallo, se encuentra también previsto en el artículo 12 eiusdem, el cual procede este sentenciador a transcribir:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Resaltado de esta Alzada).

En este orden de ideas, respecto al vicio de incongruencia negativa delatada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 723 de fecha 1° de diciembre de 2015, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba, señaló lo siguiente:

“…El requisito de congruencia de la sentencia, está previsto en los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con los cuales el sentenciador debe pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes, en el sentido, de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Este requisito, es acorde con el artículo 12 eiusdem, por cuanto dispone, entre otras cosas, que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

Puede definirse la congruencia de la sentencia, como la conformidad que debe existir entre ésta, el asunto controvertido y los hechos alegados oportunamente por las partes, que a su vez fijan los límites de la controversia o thema decidendum.

Con respecto a este requisito de la sentencia, esta Sala de manera pacífica y reiterada, ha dejado establecido entre otras decisiones, mediante la sentencia N° 732, de fecha 10 de noviembre de 2005, (caso: Máximo Alejandro De Pablos Martínez, contra Humberto De Pablos Martínez y Azael De Pablos), expediente N° 2004-826, el siguiente criterio:

“...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber omitido la resolución de algún alegato o por haberse excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda...”…” (Resaltado de este juzgador).

Pues bien, del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito se evidencia con amplia claridad la relevancia que tiene en un proceso la necesidad de una motivación congruente, clara, precisa y apegada a los alegatos y peticiones esgrimidas por las partes, tanto así que, a los fines de no violentar derechos constitucionalmente protegidos, resulta un requisito intrínseco y –más importante- de orden público el que una sentencia, cualquiera que sea su índole, se encuentre entera y adecuadamente razonada con base en los motivos de hecho y de derecho que se desprenda de autos expuestos por ambas partes, esto para cada caso en particular, y así se declara.

Visto lo anterior, y antes de pronunciarse sobre la manifestada nulidad del fallo, debe este sentenciador analizar la solicitud plasmada en el libelo de la demanda; así, se observa de dicho escrito que la representación judicial de la parte actora señaló expresamente que las pretensiones de resolución de contrato y desalojo se esgrimían de forma subsidiaria.

Respecto al término subsidiario ha señalado la Real Academia Española de la lengua, en su segunda acepción, que el mismo hace referencia a “…una acción o de una responsabilidad: Que suple a otra principal…” (Resalta de esta Superioridad).

Con relación a las demandas ejercidas en forma subsidiaria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 337 de fecha 8 de mayo de 2007, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, dejó asentado lo siguiente:

“…Es común que los litigantes propongan peticiones en forma subsidiaria a otros pedimentos, condicionando su examen a que sean desechadas las peticiones principales. Se trata de una estrategia que, por lo general, persigue plantear, para el caso de que sea declarada sin lugar la petición principal, otro pedimento que produzca un efecto semejante al que se pretende con la otra solicitud.
Pero al actuar así los litigantes, definen de una manera particular los términos de la controversia pues, al proponer peticiones en forma subsidiaria, condicionadas a la declaratoria sin lugar de la principal, éstas no pueden ser examinadas por el sentenciador, a menos que haya declarado sin lugar el pedimento principal…” (Resaltado de esta Alzada).

De esta manera, cuando la parte actora señala como pedimentos subsidiarios la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, hace referencia a que, en caso de rechazarse la pretensión de cumplimiento de contrato, se analice la de resolución del contrato y, en caso de rechazo de las dos anteriores, se analice la del desalojo, esto es, una en lugar de la otra. Así se establece.

Ahora, de acuerdo con la afirmación anterior, por cuanto se ejercieron tres pretensiones –dos de ellas subsidiarias- es deber del órgano jurisdiccional el pronunciarse sobre ellas en el orden en el que fueron solicitadas, es decir, que si el juez desecha la primera debe resolver la segunda y, si desecha ambas, entonces debe resolver el tercer petitorio y así sucesivamente, lo cual conllevará a una conclusión jurídica apegada a derecho y a todas y cada una de las afirmaciones –así como a los elementos probatorios llevados a los autos-, dando como resultado un fallo congruente de conformidad con el requisito mencionado y establecido en el artículo 243 de la Ley Adjetiva Civil.

Partiendo de lo anterior, visto el precepto normativo ut supra transcrito, considera necesario este sentenciador traer a colación lo establecido en el artículo 244 eiusdem, el cual prevé lo siguiente:

“…Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita…”

Del dispositivo legal citado, se desprende que en los casos en los cuales no se cumple con los mandatos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, trae como consecuencia vicios en la sentencia; corolario con lo anterior es que la parte demandante denunció la incongruencia negativa del fallo recurrido, ello mediante escrito de alegatos consignado ante esta Alzada.

Al respecto, se considera oportuno señalar que en nuestro sistema judicial, la actividad del juez se encuentra regulada por la Ley y éste no pude separarse, bajo ningún aspecto, de los lineamientos que la Ley le da, por cuanto al desviarse de dicho proceder no se produce una infracción en el juzgamiento, sino que se rompe la estructura procesal que el ordenamiento jurídico impone. Cuestión diferente ocurre cuando el juez decide o se pronuncia sobre determinado aspecto, pues en ese caso, como órgano cuyas funciones y facultades giran en torno a la aplicación directa de la Ley, la entiende y la interpreta, siendo el caso que si –al realizar esa labor- incurre en un error, no irrumpe contra el proceso, sino que afecta específicamente la decisión, lo que la hace susceptible de nulidad.

Pues bien, la sentencia recurrida declaró “…Improcedente en derecho la acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino (sic) interpuesta…”, no obstante ello, no se desprende del mismo que el a quo emitiera pronunciamiento ni sobre la pretensión subsidiaria de resolución de contrato, ni sobre la pretensión subsidiaria de desalojo del inmueble, siendo el caso que sólo se ocupó de desechar la acción intentada en razón de la pretensión de cumplimiento de contrato, excluyendo –como se dijo- las restantes pretensiones.

Así, toda sentencia debe ser congruente con lo demandado, así como con las defensas ejercidas en la oportunidad prevista para ello, sin serle dado a los jueces la facultad de pronunciarse sobre puntos no demandados ni adjudicar más de lo pedido, conforme al viejo aforismo latino “tantum iudicatum cuantum discussum”.

Por todo lo anteriormente expuesto, considera este juzgador que en el sub examine el juzgado de la causa incurrió en el vicio delatado al declarar improcedente la demanda por cumplimiento de contrato y no entrar a dirimir la o las subsidiarias –según sea el caso-, en virtud de lo cual se configura la causal de nulidad del fallo alegada por la parte recurrente, resultando forzoso para esta Superioridad, en amparo de los principios constitucionales de la Tutela Judicial Efectiva y el Debido Proceso, declarar nula la sentencia emitida por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esa Circunscripción Judicial debiendo este Juzgador, debiendo este Juzgado proceder a dictar nueva sentencia ex artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Dilucidado lo anterior, antes de resolver el mérito de la causa, pasa este sentenciador a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA:

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Organización R.S.F.,C.A. y la sociedad mercantil Técnica Constructora Hernández García, C.A., en fecha 1° de abril de 2013 y su Anexo distinguido con el No. 1. Respecto a dicha documental, observa este sentenciador que la parte demandada se limitó a rechazar la fecha que se desprende del mismo como aquella en la que fue suscrito, alegando que dicho negoció jurídico fue celebrado con posterioridad, no obstante, en virtud de que el mismo fue consignado en original, el simple rechazo de la fecha del mencionado contrato no resulta suficiente a los fines de quitarle valor probatorio, debiendo haber ejercido el correspondiente desconocimiento de tacha. Como consecuencia, este Tribunal le otorga valor probatorio al contrato de arrendamiento consignado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, así como en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando de esta manera demostrada la existencia y naturaleza no sólo del vínculo jurídico, sino también de la última de las convenciones suscritas y las obligaciones a las que se sometieron las partes con su celebración, y así se establece.

• Original de inspección judicial extra litem evacuada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de noviembre de 2014, en la cual se dejó constancia del mal estado y mantenimiento del inmueble objeto de la presente controversia, así como del oficio de los ciudadanos que laboraban en el mismo y el carácter de sub arrendatarios con el cual se encontraban en él. Respecto a la inspección promovida, observa este sentenciador que la parte demandada procedió a desconocerla por cuanto –a su decir- fue efectuada de forma fraudulenta, añadiendo que los ciudadanos que se encuentran en el mismo son sus socios y no les permitieron la lectura del acta levantada. Ahora bien, observa este jurisdicente que las inspecciones judiciales constituyen reconocimientos que una autoridad judicial efectúa sobre un lugar, una cosa o una persona, mediante el uso de los sentidos, en consecuencia, da fe pública de los hechos que presenció el juez, siendo un documento público que, a los fines de enervar su eficacia probatoria, requiere que se interponga un procedimiento de tacha, no bastando el simple desconocimiento. Como corolario de lo anterior, este Juzgado le otorga valor probatorio a la inspección judicial consignada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrado que la sociedad mercantil arrendataria ha mantenido en precarias condiciones de mantenimiento el inmueble dado en arrendamiento, siendo el caso además que se dejó constancia de que en el mismo se encontraban laborando los ciudadanos Ennio Rafael Marcano, Jaime Samuel Cisneros Espinoza, Gabriel de Jesús Espósito Cisneros y Carlos Andrés Marcano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 273.836, 3.659.882, 25.736.218 y 13.249.974, respectivamente, quienes afirmaron encontrarse en condiciones de subarrendamiento verbal en el mencionado inmueble, y así se establece.

PARTE DEMANDADA:

• Comunicación emitida en fecha 1° de marzo de 2014 por la sociedad mercantil Organización R.S.F., C.A. dirigida a la sociedad mercantil Técnica Constructora Hernández García, C.A., mediante la cual comunicó a la misma el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de Cinco Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.350,00), documento este que no fue impugnado en forma alguna por la parte actora y, en consecuencia, posee valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, quedando demostrado que la parte demandante aumentó las cuotas locativas un mes antes de la finalización del contrato de arrendamiento, y así se decide.

• Comunicación emitida en fecha 1° de marzo de 2014 por la sociedad mercantil Organización R.S.F., C.A. dirigida a la sociedad mercantil Técnica Constructora Hernández García, C.A., mediante la cual comunicó a la misma el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de Cinco Mil Novecientos Sesenta y Nueve Bolívares (Bs. 5.969,00), documento este que no fue impugnado en forma alguna por la parte actora y, en consecuencia, posee valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, quedando demostrado que la parte demandante aumentó por segunda vez las cuotas locativas un mes antes de la finalización del contrato de arrendamiento, y así se decide.

• Facturas Nros. 288, 304, 337, 375, 391, 404, 436, 469, 504, 533, 579, 1030, 1031, 1032, 1045, 1059, 1082, 1096, 1129, 1149, 1165, 1210, 1231, emitidas por la parte demandante en fechas 7/03/2013, 17/02/2013, 01/04/2013, 23/07/2013, 23/08/2013, 17/09/2013, 19/11/2013, 06/02/2014, 23/04/2014, 10/06/2014, 20/10/2014, 06/02/2014, 06/02/2014, 06/02/2014, 21/02/2014, 20/03/2014, 22/04/2014, 19/05/2014, 30/06/2014, 18/07/2014, 19/08/2014, 29/10/2014, 17/11/2014 y recibidas por la arrendataria, facturas estas que no fueron impugnadas en forma alguna y, en consecuencia, poseen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 124 del Código de Comercio y 1.363 del Código Civil, quedando demostrado de esta manera que la sociedad mercantil arrendataria ha venido cancelando de forma regular el canon de arrendamiento hasta el mes de noviembre del año 2014, siendo el caso que, luego de los aumentos del canon locativo efectuados un mes antes de la finalización de la vigencia del contrato, la arrendadora continuó recibiendo dichas cuotas, y así se establece.

• Factura No. 1553, emitida por José E. Terrones L., en fecha 3 de noviembre de 2014. Es el caso que dicha factura aparece emitida por un tercero ajeno a la presente controversia, siendo que por cuanto no consta de autos la declaración de dicho tercero ratificando dicha documental, en consecuencia, la misma no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Comprobante de ingreso de consignaciones No. 2015-0027, efectuadas por la arrendataria a favor de la arrendadora en fecha 6 de diciembre de 2014 por las cuotas locativas correspondientes a los meses de diciembre de 2014 y enero de 2015, por la cantidad de Diez Mil Setecientos Bolívares (Bs. 10.700,00), el cual no fue impugnado por la representación judicial de la parte actora, en consecuencia, posee valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, con lo cual queda demostrado que la arrendataria siguió consignado los cánones de arrendamiento sin que la arrendadora se los recibiera, y así se establece.

• Copia certificada del acta de venta de acciones celebrada en fecha 28 de octubre de 2014 entre la ciudadana Aracelis Serrano de Hernández, en su carácter de vendedora, y los ciudadanos Jaime Samuel Cisneros, Carlos Andrés Marcano e Isidro Segundo Blanco Atencio, en su carácter de compradores, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital en fecha 9 de marzo de 2015, bajo el No. 37, Tomo 42-A-VII. Por cuanto dicha instrumental no fue objeto de impugnación, es por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de esta manera que los ciudadanos que se encontraban en el inmueble objeto de arrendamiento al momento de efectuar la inspección judicial, a saber el 13/11/2014, adquirieron el carácter de socios de la sociedad mercantil arrendataria. Así se establece.

• Comunicación emitida por la sociedad mercantil Capriles y Pedroso Asociados, S.A., en fecha 25 de marzo de 1997, dirigida al ciudadano Tirso Hernández en su carácter de representante de la sociedad mercantil Técnica Constructora Hernández García, C.A. Es el caso que dicha comunicación aparece emitida por un tercero ajeno a la presente controversia, siendo que por cuanto no consta de autos la declaración de dicho tercero ratificando la mencionada documental, en consecuencia, la misma no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Circular emitida por la sociedad mercantil Administradora R.T.P., C.A. dirigida a los inquilinos de la Parcela C-1, mediante la cual comunican el cambio de administración de la misma a los efectos del cobro de los cánones arrendaticios. Es el caso que dicha comunicación aparece emitida por un tercero ajeno a la presente controversia, siendo que por cuanto no consta de autos la declaración de dicho tercero ratificando la mencionada documental, en consecuencia, la misma no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Circular emitida por la sociedad mercantil Inversiones y Administración OSPE, C.A. dirigida a los inquilinos de la Parcela C-1, mediante la cual comunican el cambio de administración de la misma a los efectos del cobro de los cánones arrendaticios. Es el caso que dicha comunicación aparece emitida por un tercero ajeno a la presente controversia, siendo que por cuanto no consta de autos la declaración de dicho tercero ratificando la mencionada documental, en consecuencia, la misma no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Comunicado de fecha 7 de octubre de 2014, emitido por la sociedad mercantil Organización R.S.F., C.A. y dirigida a la sociedad mercantil Técnica Constructora Hernández García, C.A. a los fines de notificar que los aspectos relacionados con las relaciones arrendaticias serían dirigidos por intermediación del despacho de abogados Jiménez, Palella & Trujillo. Por cuanto la parte demandante no impugnó dicha misiva es por lo que la misma posee valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, quedando demostrado que para dicha fecha se mantenía el vínculo arrendaticio, y así se establece.

• Avisos de cobro emitidos por la sociedad mercantil Administradora R.T.P., C.A. y dirigida a la sociedad mercantil Comercial Alfonso & Hernández, C.A., correspondientes al período comprendido entre junio de 1998 hasta agosto de 1998. Es el caso que dicha comunicación aparece emitida por un tercero ajeno a la presente controversia, siendo que por cuanto no consta de autos la declaración de dicho tercero ratificando la mencionada documental, en consecuencia, la misma no posee valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Efectuado el análisis probatorio de marras, en primer lugar, debe pronunciarse esta Alzada sobre la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, la cual tuvo su fundamento en la no entrega del inmueble dado en arrendamiento, ello en virtud de que –a decir de la parte actora- la relación arrendaticia que ha unido a las partes interesadas en la presente controversia ha venido desenvolviéndose desde el año 2004, realizando contratos a tiempo determinado de forma anual, siendo el caso que el último de los negocios jurídicos efectuados entre ellas venció, a su decir, el día 1° de abril de 2014, siendo el caso que por cuanto alega que la arrendataria había celebrado diversos contratos de subarrendamiento, ésta había incumplido gravemente lo pactado entre ellas, arguyendo que esta violación conllevó a que la inquilina perdiera su derecho a gozar de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia de lo anterior es por lo que reclama el cumplimiento del contrato tantas veces mencionado, a través de la debida entrega del bien dado en arrendamiento libre de personas y bienes.

Ahora bien, considera pertinente este sentenciador indicar que el arrendamiento, según dispone el artículo 1.579 del Código Civil, es: “…un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante y precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. Es así como la parte accionante afirma que la relación arrendaticia sobre el inmueble identificado ut supra, tuvo su génesis a partir del 1 de abril de 2004, siendo que la parte demandada señaló que tiene dieciocho (18) años en posesión legítima del inmueble de autos, a partir del año 1997 y no desde la fecha indicada por la parte actora.

En este sentido, debe indicar este sentenciador que las partes tienen la obligación de probar sus propias afirmaciones de hecho; siendo que en el presente caso, el accionante trajo a los autos original del contrato de arrendamiento privado celebrado por las partes intervinientes en la presente causa al cual se le dio valor probatorio, y que establece una vigencia a partir del 1 de abril de 2013 por un año fijo. Empero, la parte demandada alegó que el mismo fue firmado en fecha 9 de octubre de 2013, es decir seis (6) meses después de la fecha indicada como inicio de la relación arrendaticia. Ahora bien la parte accionada no trajo a los autos ningún elemento válido que diera convicción a este sentenciador referente a que ostentaba posesión legítima del inmueble desde el año 1997, en virtud de lo cual se debe tener como cierta la afirmación de la demandante en este aspecto, en consecuencia, se puede concluir con seguridad que la relación arrendaticia de marras ha tenido una vigencia de al menos diez (10) años, teniendo una vigencia desde el 1 de abril de 2004, hasta el 1 de abril de 2014, independientemente de que se haya firmado el último de los contratos en fecha 9 de octubre de 2013, puesto que la vigencia de esa último convenimiento de voluntades se encuentra pactada en la Cláusula Cuarta del referido contrato. Así se establece.

Por otra parte, debe indicar este sentenciador que el contrato de arrendamiento en el cual se sustenta la presente controversia fue consignado por la parte actora en original, siendo el caso que –como se explicó en la oportunidad de valorar los instrumentos probatorios consignados por las partes- no resulta suficiente un simple desconocimiento de la fecha de inicio a los fines de desvirtuar su valor probatorio, en virtud de lo cual dicho documento posee entonces pleno valor probatorio, quedando demostrado con el mismo que el último de los contratos de arrendamiento fue suscrito en fecha 1° de abril de 2013, teniendo una vigencia de un (1) año fijo de conformidad con la Cláusula Cuarta del mismo contrato, esto es, hasta el 1 de abril de 2014 (constituyendo así un negocio jurídico a tiempo determinado, tal y como señaló la representación judicial de la parte actora), fecha esta en la que comenzaría a transcurrir el período de prórroga legal, asunto este que deberá ser analizado por esta Superioridad en el presente fallo, y así se declara.

Ahora bien, señaló la representación judicial accionante que antes de la finalización del último contrato de arrendamiento (1/4/2014) la arrendataria ya se encontraba incumpliendo con sus obligaciones contractuales, al haber procedido a celebrar sub arrendamientos sobre el local, razón por la cual no le nació el derecho a gozar de la prórroga legal y finalizó para la arrendataria el derecho de ocupar y usar el inmueble. En este sentido, establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“…Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…”.

En relación a este argumento, la representación judicial de la parte demandada alegó que es totalmente falso que se hayan realizado sub contratos de arrendamiento sobre porciones del local arrendado, afirmando que quienes laboran en el inmueble de autos, son socios de la misma. Pues bien, la parte accionante trajo a los autos original de la inspección judicial extra litem evacuada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizada en fecha 13 de noviembre de 2014; siendo que en la referida inspección judicial se dejó constancia de que en el inmueble objeto de la demanda se encontraban laborando los ciudadanos Ennio Rafael Marcano, Jaime Samuel Cisneros Espinoza, Gabriel de Jesús Espósito Cisneros y Carlos Andrés Marcano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 273.836, 3.659.882, 25.736.218 y 13.249.974, respectivamente, quienes afirmaron encontrarse en condiciones de subarrendamiento verbal en el mencionado inmueble. Sin embargo, consta en el expediente una venta de acciones de la sociedad mercantil demandada, la cual fue celebrada en fecha 28 de octubre de 2014, a saber en fecha anterior a la inspección judicial antes mencionada (13/11/2014), en donde los ciudadanos Jaime Samuel Cisneros, Carlos Andrés Marcano e Isidro Segundo Blanco Atencio, adquirieron el carácter de socios de la sociedad mercantil arrendataria; siendo además que dicha venta de acciones celebrada en asamblea general extraordinaria aparece registrada ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital en fecha 9 de marzo de 2015. En este sentido, considera este sentenciador que no quedó demostrado en el presente asunto la existencia de sub arrendamientos en el inmueble de autos, por cuanto, los ciudadanos identificados en la inspección judicial extra litem impulsada por la parte accionante, son a todas luces socios de la sociedad mercantil arrendataria, razón por la cual debe ser declarada improcedente el alegato que en este aspecto realizó la representación judicial de la parte accionante. Así se decide.

Ahora bien, resulta menester dilucidar si al demandado le corresponde el disfrute de la prorroga legal arrendaticia, entendida esta figura como una prórroga obligatoria para el arrendador y electiva para el arrendatario, en relación a la posesión legítima del inmueble posterior al vencimiento del contrato. Dicha figura legal se encuentra contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual establece:

“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años…”.

En el caso de marras, habiendo quedado demostrado que efectivamente la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado, aunado a que no demostró el actor el supuesto incumplimiento contractual en relación al sub arriendo del inmueble objeto de la demanda para que cesara este derecho de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, queda claro entonces que al arrendatario le correspondía de pleno derecho el disfrute de la prorroga legal arrendaticia, el cual debe ser de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el literal d del artículo 38 eiusdem, por haber iniciado la relación arrendaticia en el año 2004 hasta el 1 de abril de 2014; y por esta razón la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento así como el pago de daños y perjuicios solicitada por la parte actora debe ser declarada improcedente por este Tribunal. Así se decide.

En relación al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, respecto a que la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado y que se produjo la tacita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, en virtud de que su representada continuó pagando el alquiler mas gastos de diversa índole, durante ocho (8) meses continuos de manera consecutiva e ininterrumpida luego del vencimiento del contrato (1/4/14), continuando su representada en el inmueble y siendo que el arrendador continuó cobrando y recibiendo los pagos mensuales; pues considera este sentenciador que en el caso de marras no ha operado tal figura jurídica conocida como tácita reconducción, por cuanto se encuentra transcurriendo la prórroga legal arrendaticia de conformidad con el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato, ya que la entrega del inmueble quedó diferida por haber la arrendataria hecho uso de su derecho al permanecer en el inmueble luego del vencimiento, por lo que además se debe indicar que, cuando se encuentra transcurriendo esta extensión de la relación arrendaticia, la relación arrendaticia mantiene todas y cada una de las estipulaciones contenidas en el contrato locativo, razón por la cual, el inquilino debe cancelar en este estado todas las pensiones de la forma contractualmente convenida, resultando entonces forzoso declarar improcedente este alegato esgrimido por la parte demandada. Así se decide.

Corresponde ahora este Juzgado emitir pronunciamiento en relación a la segunda pretensión formulada de forma subsidiaria por la parte accionante referida a la resolución del contrato de arrendamiento, lo cual resulta una acumulación de pretensiones en una misma demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 77 y segundo aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; acumulación que fue atacada por la parte demandada indicando que esta manera de demandar acarrea una franca violación que contraviene los principios generales del derecho y el ordenamiento jurídico vigente.

En este sentido, el mencionado artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones. Sin embargo el artículo 78 del mismo código, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo tribunal de toradas las pretensiones; c) que los procedimientos no sean incompatibles; y d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.

En el caso que nos ocupa, la actora demandó tres pretensiones principales, a saber, cumplimiento de contrato, resolución de contrato y desalojo, las cuales resultan evidentemente excluyentes una de la otra; sin embargo, las formuló de forma subsidiaria ex artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, resultando viable esta forma de demandar. Por otra parte, en relación a la compatibilidad procedimental, establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.

De manera que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al presente caso, unificó en un solo procedimiento todas las pretensiones que tengan que ver con la materia arrendaticia, aunado a que las pretensiones solicitadas por la parte accionante fueron solicitadas de forma subsidiaria, pues resulta obligatorio para este sentenciador declarar improcedente el alegato que en relación a este punto, blandió la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.

Ahora bien, volviendo al mérito del asunto, la parte accionante demandó de manera subsidiaria la resolución del contrato de arrendamiento vinculante entre las partes, aduciendo que en el mes de julio de 2014 (encontrándose en vigencia la prórroga legal), el representante legal de la sociedad mercantil demandada cambió el uso que se le destinó al inmueble. Dicho argumento, aparece rebatido por la demandada, quien señaló que no es cierto que se le haya cambiado el uso que las partes determinaron al inmueble sin autorización, indicando a su vez que el contrato locativo autoriza el cambio del uso de conformidad con el parágrafo segundo de la Cláusula Séptima, el cual expresa lo siguiente:

“…PARÁGRAFO SEGUNDO:
(…) Para el supuesto, que LA ARRENDATARIA incremente, disminuyere o modificare de alguna forma las actividades industriales o comerciales desarrolladas en el local dado en arrendamiento, el porcentaje de prorrateo será modificado por LA ARRENDADORA en los términos y condiciones en que fuere modificado el uso del inmueble. La cancelación de estos servicios se efectuará en los mismos términos y condiciones establecidos para la cancelación de los cánones de arrendamiento…”. (Énfasis de esta Alzada).

Efectivamente, al analizar el contenido del la cláusula antes citada, resulta claro que las partes convinieron y previeron un futuro cambio de uso por parte de la arrendataria del inmueble objeto de la demanda; empero, dicho cambio de uso, debe ser notificado por escrito, no solo porque así lo establece la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino porque las partes así lo establecieron en la Cláusula Segunda del contrato locativo el cual es del tenor siguiente:

“…LA ARRENDATARIA destinará el inmueble dado en arrendamiento al único y exclusivo uso o funcionamiento de un Depósito; es perfectamente entendido, que el inmueble arrendado no está habilitado para los fines de obtención de Conformidad de Uso y Patente de Industria y Comercio expedida por la Autoridad Municipal, en consecuencia no será responsable, ni será causa de resolución del presente contrato que LA ARRENDATARIA no pudiese eventualmente obtener el citado permiso, así como cualquier otro permiso que requieran las autoridades para el ejercicio de las actividades propias de su negocio, ni será responsable o será causa de resolución contractual el hecho que EL INMEUBLE no pueda ser destinado al uso antes indicado, por alguna prohibición formulada por la autoridad competente. En caso de que LA ARRENDATARIA se vea motivada a cambiar el uso originalmente dado a el inmueble arrendado, deberá solicitar la aprobación previa y por escrito de LA ARRENDADORA…”. (Énfasis de esta Alzada),

Pues bien, de la cláusula antes citada, se desprende nuevamente que las partes contemplaban un futuro cambio de uso del inmueble objeto de la demanda, pero este cambio de uso debía ser solicitado por escrito y aprobado por el arrendador. En este sentido, al verificar nuevamente la inspección judicial extra litem practicada sobre el inmueble de autos en fecha 13 de noviembre de 2014, en el acta pertinente, se dejó constancia que en el inmueble de autos se realizaban trabajos de carpintería y de tapicería, cada actividad en espacios de aproximadamente cuarenta metros cuadrados (40 m2), lo cual evidencia un uso distinto al de un simple depósito, sin que conste en autos la respectiva notificación por parte de la arrendataria al arrendador, razón por la cual, a este sentenciador le resulta forzoso declarar ha lugar la pretensión que en este sentido esgrimió la representación judicial de la parte accionante. Así se decide.

Por otra parte, la parte accionante indicó que la arrendataria mantiene el inmueble objeto de la demanda en mal estado de mantenimiento y conservación, transgrediendo lo convenido en la Cláusula Sexta del contrato locativo. Ahora bien, la parte demandada en su contestación alegó que no es cierto que el inmueble se encuentre en mal estado de mantenimiento, y que su estado actual es por el uso y vetustez del mismo por el transcurso del tiempo, siendo que tiene prohibido realizar reparaciones mayores sin autorización previa y por escrito de la arrendador, conforme a lo pactado en la Cláusula Octava del contrato locativo.

Pues bien, conviene citar lo estipulado en las Cláusulas Sexta y Octava del contrato:

“CLAUSULA SEXTA: CONDICIONES DEL INMEUBLE, CONSERVACIÓN Y REPARACIONES: LA ARRENDATARIA declara conocer el inmueble objeto de este contrato por haberlo examinado y comprobado que se encuentra en perfecto estado de uso y conservación y a su entera satisfacción de techos, frisos, aseo, pintura, instalaciones eléctricas y demás construcciones inherentes al mismo, sirviendo el presente contrato de comprobante, sin que pueda admitirse prueba en contrario; comprometiéndose LA ARRENDATARIA en mantenerlo en perfecto estado de conservación y limpieza”.

“CLÁUSULA OCTAVA: DE LAS REPARACIONES: A los efectos de este contrato se entenderá como reparaciones menores o locativas aquellas que no excedan del cuarenta por ciento (40%) del valor del canon de arrendamiento; y también responderán por las reparaciones mayores, que se hagan por inadecuada e inoportuna ejecución de las menores. En ningún caso LA ARRENDATARIA podrá ocuparse de la ejecución de las reparaciones mayores sin obtener previamente por escrito la autorización de LA ARRENDADORA, y si las ejecutare sin previa autorización, el pago de las mismas será por cuenta de LA ARRENDATARIA…”.

En este sentido, del contenido de las anteriores disposiciones convencionales se observa que la demandada declaró de forma expresa haber recibido el inmueble en buen estado de conservación, siendo asentado por el juez de municipio al momento de la realización de la inspección judicial (13/11/14), que: “…el inmueble sobre el cual recae esta inspección se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación…”, cuando el mismo (el inmueble) estaba bajo supervisión y cuidado de la arrendataria –aquí demandada- quien se comprometió en esa misma cláusula a preservar en perfecto estado el bien, considerando este juzgador que el alegato expuesto por la demandada, a saber, que la arrendadora nunca autorizó ninguna reparación mayor, no es suficiente para eximir de responsabilidad, por cuanto no consta de autos que haya intentado en forma alguna comunicar a la arrendadora de las desmejoras sufridas por el inmueble para que le otorgara dicha autorización que, aunque fueran generadas por el uso del mismo, era deber de la arrendataria velar por su reparo o mantenimiento como un buen padre de familia, de lo cual se desprende la negligencia y culpa de la misma, razón por la cual, para este Juzgado es procedente en derecho el alegato que en este sentido propino la parte accionante, y así se decide.

De conformidad con los argumentos efectuados por ese sentenciador a lo largo de la motiva de esta sentencia, es menester concluir que la arrendataria ha incumplido con dos de sus obligaciones contractuales y legales, a saber: 1) El cambio del uso del inmueble pactado por las partes, el cual estaba destinado para depósito, siendo el caso que la arrendataria lo ha venido utilizando como taller de carpintería y tapicería; y 2) No mantenimiento de las condiciones en las que fue recibido el inmueble como un buen padre de familia; motivo por el cual resulta forzoso declarar procedente la resolución del contrato de arrendamiento vinculante entre las partes. Así se decide.

Conforme a lo expuesto anteriormente, resulta obligatorio para quien aquí decide declarar procedente en derecho la apelación ejercida contra la sentencia definitiva emanada del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, debe declararse improcedente la demanda por cumplimiento de contrato y con lugar la demanda subsidiaria por resolución de contrato interpuesta por la sociedad mercantil Organización R.S.F., C.A., ello en virtud del incumplimiento de contrato antes analizado de sus obligaciones locativas, decisión que se establecerá de manera positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 2 de julio de 2015 por el abogado en ejercicio JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante sociedad mercantil ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A., contra la decisión proferida en fecha 12 de junio de 2015 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda anulada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato que interpusiera la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN R.S.F., C.A. contra la sociedad mercantil TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., ut supra identificadas, en consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble constituido por un local identificado con el No. 30, ubicado en el Nivel Uno del conjunto de locales edificados en la parcela C-1, situada en la Carretera Vieja Caracas-Minas de Baruta, en el sector Quebrada Seca, próximo a la Urbanización Santa Inés, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda libre de bienes y personas.

TERCERO: IMPROCEDENTE la demanda principal ejercida por cumplimiento de contrato.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada sociedad mercantil TÉCNICA CONSTRUCTORA HERNÁNDEZ GARCÍA, C.A., por haber resultado vencida en la presente demanda.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

ARTURO MARTÍNEZ JIMENEZ
Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), se público, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de diez (10) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente No. AP71-R-2015-000777
AMJ/MCP/mil.-